ECLI:NL:RBDHA:2021:330

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK DEN HAAG

Team handel

zaaknummer / rolnummer: C/09/553643 / HA ZA 18-599

Vonnis van 13 januari 2021

in de zaak van

GEMEENTE LEIDEN, te Leiden,

eiseres,

advocaat mr. C.M.E. Verhaegh te Den Haag,

tegen

[gedaagde 1], te [plaats 1] ,

[gedaagde 2], te [plaats 2] ,

[A] Q.Q., in zijn hoedanigheid van derde als bedoeld in artikel 20 Onteigeningswet voor
[gedaagde 3], te [land] ,

gedaagden,

advocaat mr. H.J.M. van Schie te Haarlem,

[gedaagde 4], te [plaats 2] ,

gedaagde,

advocaat mr. E. Smid te Amsterdam,

1.COÖPERATIEVE RABOBANK U.A.,te Alphen aan den Rijn,

2.
RABOHYPOTHEEKBANK N.V.,te Utrecht,

interveniënten,

advocaat mr. D.S. van Lith te Utrecht.

Eiseres wordt hierna de gemeente genoemd, gedaagden tezamen [gedaagde 1 c.s.] (mannelijk enkelvoud), gedaagde [gedaagde 4] afzonderlijk [gedaagde 4] en interveniënten gezamenlijk Rabobank (enkelvoud).

1.De verdere procedure

1.1.

Het verloop van de verdere procedure blijkt uit:

het definitieve deskundigenrapport van 5 maart 2020 met de daarin genoemde stukken;
het proces-verbaal van de meervoudige zitting van 27 oktober 2020 met de daarin genoemde stukken;
het pleidooi ten overstaan van de meervoudige kamer op 27 oktober 2020;
de e-mail van de deskundigen van 3 november 2020;
de brief van [gedaagde 1 c.s.] van 12 november 2020, met bijlagen;
het B2-formulier voor de rol van 18 november, waarbij mr. Van Schie zich onttrekt voor [gedaagde 4] ;
het B2-formulier voor de rol van 18 november, waarbij mr. Smid zich stelt voor [gedaagde 4] ;
de akte houdende aanvullende kosten van (partij-)deskundigen van mr. Smid;
de brief van [gedaagde 1 c.s.] van 23 november 2020;
de brief van de gemeente van 25 november 2020;
de brief van [gedaagde 1 c.s.] van 7 december 2020;
de brief van [gedaagde 1 c.s.] van 9 december 2020;
de akte uitlating van de zijde van [gedaagde 4] .

1.2.

Partijen zijn in de gelegenheid gesteld schriftelijk te reageren op het met hun toestemming buiten hun aanwezigheid opgestelde proces-verbaal van de MK zitting van 27 oktober 2020. [gedaagde 1 c.s.] heeft daar bij brief van 23 november 2020 gebruik van gemaakt. Het wordt met inachtneming van deze brief gelezen.

1.3.

Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.

2.De verdere beoordeling

2.1.

Deze procedure betreft de vaststelling van de schadeloosstelling na de onteigening van het perceel kadastraal bekend gemeente [Gemeente] , [sectie xx] , nummer [sectie xx] , in totaal groot [aantal] hectare, gelegen aan het adres [adres] (hierna het onteigende).

2.2.

Het onteigende is een rechthoekig perceel waar op peildatum een vrijstaand bedrijfspand stond dat werd verhuurd aan garagebedrijf [B.V. I] Voor de onteigening was dit perceel in eigendom bij de drie broers en zus [gedaagde 1 c.s.] , gezamenlijk aangeduid als [gedaagde 1 c.s.] .

2.3.

Het werk waarvoor is onteigend behelst de uitvoering van het bestemmingsplan Bètaplein . Dit bestemmingsplan voorziet in de aanleg van een hoogwaardig verblijfsplein in het nieuw te ontwikkelen gebied ‘ Lammenschansdriehoek ’.

2.4.

De vervroegde opneming door de rechter-commissaris en de deskundigen als bedoeld in artikel 54a van de Onteigeningswet (hierna: Ow) heeft plaatsgevonden op 4 april 2018.

2.5.

Het perceel was ten tijde van de dagvaarding belast met een recht van hypotheek ten gunste van respectievelijk Rabobank en [B.V. II] Rabobank is bij vonnis van 25 juli 2018 tussengekomen.

2.6.

Bij vonnis van 23 januari 2019 (hierna: het onteigeningsvonnis) heeft de rechtbank het verweer van [gedaagde 1 c.s.] tegen de vervroegde onteigening verworpen en vervroegd de onteigening uitgesproken ten behoeve en ten name van de gemeente.

2.7.

In het onteigeningsvonnis is het voorschot op de schadeloosstelling voor [gedaagde 1 c.s.] vastgesteld op een bedrag van € 1.025.000,-, waarvan een bedrag van € 545.000,- door de gemeente rechtstreeks aan Rabobank diende te worden betaald.

2.8.

Op 4 april 2019 is het onteigeningsvonnis in de openbare registers ingeschreven. Deze datum geldt daarom als de peildatum.

2.9.

In het deskundigenrapport van 5 maart 2020, ter griffie gedeponeerd op 13 maart 2020 (hierna: het definitieve deskundigenrapport), hebben de deskundigen omtrent de schadeloosstelling als volgt geadviseerd:

Waarde onteigende € 3.785.000,00

Waardevermindering overblijvende n.v.t.

Bijkomende schade € 362.083,00

Totaal
€ 4.147.083,00

2.10.

Op 27 oktober 2020 is meervoudig pleidooi gehouden. Partijen hebben voorafgaand aan het pleidooi schriftelijk gereageerd op het definitieve deskundigenrapport en hebben ter pleidooi hun standpunten nader toegelicht aan de hand van pleitnota’s.

Bezwaar gemeente voorzitter deskundigencommissie

2.11.

Bij aanvang van het pleidooi heeft de gemeente de rechtbank verzocht om de voorzitter van de deskundigencommissie te vervangen. De gemeente deed dit verzoek omdat haar bekend is geworden dat mr. Van Heijst samen met de heer [partij-deskundige] , deskundige van [gedaagde 1 c.s.] , ( [partij-deskundige] ), in een deskundigencommissie heeft gezeten in een procedure bij de rechtbank Limburg tijdens de looptijd van onderhavige procedure. Ook is de geadviseerde schadeloosstelling na het conceptrapport substantieel hoger geworden. Om die redenen, ook in samenhang bezien, acht de gemeente mr. Van Heijst niet langer onafhankelijk. Mr. Van Heijst heeft hierop gereageerd door toe te lichten dat hij zich nog steeds onafhankelijk acht en nooit met [partij-deskundige] over onderhavige zaak heeft gesproken. De rechtbank heeft ter zitting het verzoek van de gemeente afgewezen met de volgende motivering. In de specialistische onteigeningspraktijk is het onvermijdelijk dat deskundigen elkaar vaker in wisselende functies en posities tegenkomen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de gemeente geen concrete en objectiveerbare aanknopingspunten genoemd die aanleiding kunnen zijn om te twijfelen aan de onafhankelijkheid van mr. Van Heijst bij de totstandkoming van het advies.

Omvang onteigende

2.12.

[gedaagde 1 c.s.] heeft voorafgaand aan het pleidooi aangevoerd dat het kadastrale perceel 18 m2 groter is dan waar de deskundigen van uit zijn gegaan. De rechtbank verbindt aan dit standpunt geen consequenties voor de schadeloosstelling. De gemeente heeft het gehele perceel onteigend. De door [gedaagde 1 c.s.] overgelegde inmeting betreft verder geen kadastrale inmeting, zodat de rechtbank daaraan ook om die reden voorbij gaat. Voor zover [gedaagde 1 c.s.] op juiste gronden heeft aangevoerd dat een strook grond buiten de onteigening is gebleven, valt dat buiten het bestek van deze procedure.

Waarde onteigende

2.13.

De gemeente en [gedaagde 1 c.s.] hebben sterk uiteenlopende visies op de aan [gedaagde 1 c.s.] toekomende schadeloosstelling. De zaak spitst zich vooral toe op de waarde van het onteigende. Dit onderdeel van de schadeloosstelling zal de rechtbank als eerste bespreken.

2.14.

Op grond van artikel 40b lid 2 Ow dient de waarde van het onteigende te worden bepaald op basis van de prijs, die, de onteigening weggedacht, op de peildatum in het vrije economische verkeer tot stand zou zijn gekomen tussen [gedaagde 1 c.s.] als redelijk handelend verkoper en de gemeente als redelijk handelend koper. De waarde wordt in beginsel bepaald met inachtneming van onder meer de bestemming, de ligging en de huidige en toekomstige bebouwings- en gebruiksmogelijkheden. Wanneer er meerdere bouw- of gebruiksmogelijkheden zijn kan [gedaagde 1 c.s.] aanspraak maken op de hoogste waarde.

Eliminatie

2.15.

In het conceptrapport en in het definitieve deskundigenrapport hebben de deskundigen gemotiveerd uiteengezet dat het bestemmingsplan Bètaplein zijn normale rol in de ruimtelijke ordening heeft vervuld en daarom niet wordt geëlimineerd. Zij zien geen aanleiding om bij de waardering van het onteigende de daarvoor op peildatum vigerende bestemming ‘Verkeer-Verblijfsgebied’ op grond van artikel 40c Ow weg te denken. Partijen hebben in hun reacties op het conceptrapport en schriftelijke reacties op het definitieve rapport voorafgaand aan het pleidooi geen bezwaar gemaakt tegen dit uitgangspunt. Eerst tijdens het pleidooi heeft de gemeente gesteld dat bij de waardering van het onteigende geen rekening moet worden gehouden met de voor- of nadelen teweeggebracht door het bestemmingsplan Bètaplein en dat dat plan op grond van artikel 40c Ow moet worden weggedacht. Daartoe stelt de gemeente dat de realisatie van het Bètaplein al lange tijd werd voorzien en dat het bestemmingsplan louter de juridisch-planologische onderbouwing daarvan vormt. Het is een losstaande bestemming die uitsluitend door de gemeente tot stand wordt gebracht en geen verband houdt met de rest van het gebied Lammenschansdriehoek ; daarom heeft het ook een eigen bestemmingsplan. De gemeente stelt dat het onteigende moet worden gewaardeerd op grond van de mogelijkheden voorvloeiend uit het voorgaande bestemmingsplan, ‘ Lammenschansdriehoek ’ uit 2012.

2.16.

Eliminatie is een uitzondering die volgens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad (HR) terughoudend moet worden toegepast. In hetgeen de gemeente heeft aangevoerd ziet de rechtbank geen aanleiding om af te wijken van het advies van de deskundigen. Ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan was voor dit plein een concreet plan in de vorm van een definitief ontwerp bestemmingsplan beschikbaar. Deskundigen hebben op goede gronden vastgesteld dat dit ontwerp, net als de verdere ontwikkeling van het Bètaplein , rechtstreeks voortvloeide uit eerdere planologische beleidsstukken waarin de aanleg van het Bètaplein ter plaatse reeds was voorzien en aldus de gebruikelijke stappen in een bestemmingsplanprocedure heeft doorlopen. De rechtbank is om die reden met de deskundigen van oordeel dat er geen sprake is van een situatie waarin het bestemmingsplan Bètaplein niet zijn normale rol in de ruimtelijke ordening heeft vervuld. Er is daarom geen aanleiding om bij de waardering geen rekening te houden met dit bestemmingsplan en de mogelijkheden die daarin aan het onteigende zijn gegeven.

Aanbod [X B.V.]

2.17.

[gedaagde 1 c.s.] stelt primair dat de waarde van het onteigende moet worden bepaald op € 5.000.000,-, het bedrag dat ontwikkelaar [X B.V.] (hierna: [X B.V.] ) in januari 2015 heeft geboden voor de aankoop van het onteigende. In de e-mail van 16 januari 2015 heeft [X B.V.] bij haar bod de volgende uitgangspunten opgenomen:

“
betreft [adres] conform bijgaande kadastrale informatie; koopsom € 5.000.000,- k.k.;

uitgangspunt voor bovengenoemde prijs is leeg en ontruimd en vrij van huur;

afname uiterlijk 31-12-2015 of zoveel eerder of later als partijen gezamenlijk overeenkomen;

schone grond naar de aard van de toekomstige bestemming zijnde openbaar gebied (plein) en mogelijk ondergrondse parkeergarage;

[X B.V.] gaat in nauw overleg en indien gewenst samen met verkoper in gesprek met de gemeente om de voor [X B.V.] noodzakelijke ‘carrousel’, welke nodig is om boven genoemde prijs te kunnen realiseren te bespreken en af te kaarten.”

[gedaagde 1 c.s.] stelt met de uitgangspunten van [X B.V.] te hebben ingestemd, op voorwaarde dat [X B.V.] vóór 28 februari 2015 een onvoorwaardelijke koopovereenkomst zou tekenen. De deskundigen hebben over dit aanbod overwogen dat [gedaagde 1 c.s.] en [X B.V.] een optie op koop zijn overeengekomen. Aan de door [X B.V.] en [gedaagde 1 c.s.] gestelde voorwaarden is niet voldaan. Er is nooit definitieve en onvoorwaardelijke overeenstemming bereikt over de aankoop(prijs) van het perceel. De deskundigen hebben daarbij overwogen dat de ‘carrousel’ kennelijk niet op gang is gekomen, en dat daarmee de door [X B.V.] aan haar bieding verbonden voorwaarde niet is vervuld. De voorwaarde betreffende de carrousel moest er kennelijk in voorzien dat [X B.V.] het perceel van [gedaagde 1 c.s.] bij de gemeente zou kunnen inbrengen (ten behoeve van de realisering van het Bètaplein ). Daartegenover zou [X B.V.] dan een zodanige ‘bouwenvelop’/-capaciteit toegewezen krijgen, dat zij daarom aan het perceel van [gedaagde 1 c.s.] , ondanks de onrendabele verkeersbestemming, een waarde van € 5.000.000,- zou kunnen toekennen.

2.18.

Met de deskundigen is de rechtbank van oordeel dat de enkele bieding van [X B.V.] , vanwege de bijzondere en niet vervulde voorwaarden, niet kan gelden als een relevante referentie voor de marktwaarde van het onteigende in de onderhavige procedure. [gedaagde 1 c.s.] maakt de gemeente het verwijt dat de deal met [X B.V.] op een vrije economische markt wel tot stand zou zijn gekomen, maar door de gemeente is gefrustreerd. Voor zover dit argument voor het bepalen van de waarde van het onteigende van belang kan zijn, slaagt het naar het oordeel van de rechtbank niet, omdat [gedaagde 1 c.s.] haar stelling niet met voldoende concrete feiten heeft onderbouwd. Ook de door [gedaagde 1 c.s.] bij haar akte van 13 oktober 2020 als productie 47 overgelegde notitie is, zonder nadere toelichting, die ontbreekt, daarvoor niet redengevend.

Onteigende als onderdeel complex Lammenschansdriehoek

2.19.

In het deskundigenrapport hebben de deskundigen de gebruikswaarde, de planschade en de complexwaarde van het onteigende begroot om te bezien op welke waarde als hoogste waarde [gedaagde 1 c.s.] aanspraak kan maken. Aan de complexwaarde kennen zij de hoogste waarde toe. Daarom zal de rechtbank deze als eerst bespreken.

2.20.

Indien het onteigende deel uitmaakt van een complex dient op grond van artikel 40d Ow bij de waardering rekening gehouden te worden met alle kosten en baten van dat complex en alle bestemmingen in dat complex, zodat alle gronden in het complex (behoudens bijkomende factoren) gelijk worden gewaardeerd. Deze zogenoemde egalisatieregel heeft tot doel om waardeverschillen te elimineren die door het geven van verschillende bestemmingen binnen een complex zouden ontstaan. Een complex kan groter zijn dan het plangebied van een bestemmingsplan, en het is niet noodzakelijk dat een complex in zijn geheel op hetzelfde moment wordt ontwikkeld, zolang maar sprake is van een ‘kenbare continuïteit’. Het antwoord op de vraag of sprake is van een complex is afhankelijk van de feiten en omstandigheden van het geval. Beantwoording van de vraag zal steeds plaats moeten vinden met het oog op de ratio van de bepaling: onteigenden dienen niet te worden beloond of gedupeerd vanwege het feit dat binnen het complex het ene stuk grond toevallig een andere bestemming heeft dan het andere. Er dient een voldoende mate van geografische, functionele en/of financiële samenhang van de in exploitatie te brengen gronden te bestaan, om van een ‘complex’ te kunnen spreken.

2.21.

De deskundigen zijn van oordeel dat het onteigende zijn hoogste waarde ontleent als onderdeel van het complex Lammenschansdriehoek . Dit plangebied vormt één exploitatiegebied en dient volgens hen als complex in de zin van artikel 40d Ow te worden beschouwd. Daartoe hebben zij gekeken naar de geografische, functionele en financiële samenhang. Hun bevindingen zijn als volgt.

2.22.

De deskundigen stellen vast dat het onteigende is gelegen binnen een gebied dat plaatselijk bekend staat als de Lammenschansdriehoek . Dit gebied wordt begrensd door respectievelijk de spoorlijn Leiden-Utrecht, de Trekvliet en het RijnSchiekanaal. Dit gebied wordt in het midden doorsneden door de Lammenschansweg . Het onteigende ligt in het deel van het gebied ten oosten van deze weg, aan het adres [adres] . Ook dit oostelijke deel is driehoekig van vorm, en wordt in de stukken ook wel afzonderlijk aangeduid als de Lammenschansdriehoek .

2.23.

De deskundigen zijn van oordeel dat uit de beschrijving in planologische stukken van de ontwikkelingen in het gebied Lammenschansdriehoek (ten oosten van de Lammenschansweg ) blijkt dat het Bètaplein een belangrijk onderdeel is van de integraal nieuw te ontwikkelen openbare ruimte in dat gebied. Zij concluderen dat van de vereiste functionele en geografische samenhang sprake is. Tot die conclusie zijn zij gekomen na een beschouwing van de ontwikkelingen in het gebied, zoals is weergegeven in het deskundigenrapport op pagina’s 13 tot en met 21. Zij hebben de volgende documenten en ontwikkelingen in hun beschouwing betrokken:

 in 2009 werd de ‘Structuurvisie Leiden 2025’ opgesteld, waarin het gebied Lammenschansdriehoek ten oosten van de Lammenschansweg is aangeduid als ‘nieuw te ontwikkelen gemengd gebied’;

 in september 2011 werd het ten noorden van het onteigende en daaraan grenzende ROC-gebouw gerealiseerd;

 in november 2012 werd het bestemmingsplan Leidse Schans vastgesteld, waarin werd voorzien in de ontwikkeling van een studentencampus ten zuiden van het ROC-gebouw, gedeeltelijk grenzend aan de oostzijde van het onteigende. Het bestemmingsplan Leidse Schans is gebaseerd op een stedenbouwkundig plan waarin het Bètaplein al was opgenomen als onderdeel van de openbare ruimte in de Lammenschansdriehoek ;

 in december 2012 werd het bestemmingsplan Lammenschansdriehoek vastgesteld, dat plan ziet op de gehele Lammenschansdriehoek (dus zowel ten oosten als ten westen van de Lammenschansweg ), met uitzondering van het gebied van het bestemmingsplan Leidse Schans . Aan het onteigende is in dat plan de bestemming ‘Gemengd-1’ toegekend;

 eveneens in december 2012 is voor het oostelijk deel van de Lammenschansdriehoek de ‘Ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek ’ vastgesteld. Daar hebben de deskundigen de volgende citaten uitgelicht:

o met betrekking tot de openbare ruimte:

‘
De openbare ruimte is de drager van de ontwikkelstrategie. Door het opnieuw definiëren van de structuur van straten en pleinen wordt de basis gelegd voor een meer samenhangend en hoogwaardig stedelijk gebied. Met een structuur van helder gedefinieerde straten en pleinen wordt orde gebracht in het gebied. Voor de structuur van het openbaar gebied zijn de bestaande erfgrenzen als uitgangspunt gehanteerd. Op deze manier is ook een gefaseerde ontwikkeling in de tijd zeer goed mogelijk’

o met betrekking tot de te realiseren bebouwing:

‘
De bebouwingsmogelijkheden worden niet exact gedefinieerd. Er is gekozen voor het definiëren van een 'bouwenveloppe' per kavel. De bouwenveloppe geeft de maximale bouwgrenzen aan van een herontwikkeling, zowel in het platte vlak als in de hoogte. De verschillende bouwenveloppen passen als een ruime stolp over de bestaande gebouwen heen. Ook hier is maximaal aansluiting gezocht bij de bestaande gebouwen en de bestaande erfgrenzen’

o en voorts:

‘
Het ROC complex en de studentencampus omvatten tezamen bijna 8.000 m2 aan commerciële ruimte gecentreerd rondom het Bètaplein . Dit plein is door de aanwezigheid van een bedrijfspand langs de Lammenschansweg niet goed bereikbaar en zichtbaar, hetgeen het functioneren van het plein, het ROC gebouw en de studentencampus, belemmert. Het doortrekken van het bestaande plein tot de Lammenschansweg is daarom nadrukkelijk gewenst.’

 in 2013 en daarna waren er als gevolg van de economische en vastgoedcrises weinig ontwikkelingsactiviteiten in het gebied;

 in maart 2015 is het bestemmingsplan Bètaplein vastgesteld. In de toelichting bij dit plan is opgenomen dat een deel van de budgetten om het onteigende te verwerven verviel toen duidelijk werd dat de RijnGouwelijn niet meer zou worden gerealiseerd. Ook staat in de toelichting opgenomen ‘
Alhoewel de ambitie om het Bètaplein te completeren blijft bestaan, heeft het opnieuw verzamelen van de middelen voor het verwerven van het garageperceel en herinrichten van het plein de nodige tijd gekost. Het vaststellen van een bestemmingsplan om de realisatie van het plan ook in planologische zin te faciliteren is pas mogelijk nu duidelijk is dat het project ook financieel haalbaar is’

 In juni 2016 is de in december 2012 opgestelde ontwikkelstrategie geactualiseerd in een ‘Update Ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek ’. Daarbij werd aangegeven dat het geen vast eindplan was of eindbeeld kende, maar dat de markt het tempo zou bepalen. Voor elk te bebouwen kavel in het gebied zou volgens de update een ‘bouwenveloppe’ worden gedefinieerd, waarvoor de maximum bouwhoogte op de ‘Ontwikkelkaart bebouwing’ is vastgelegd. De vorm van de open ruimte, waaronder het Bètaplein , was wel vastgelegd.

 Met het oog op de feitelijke ontwikkeling van dit gebied zijn nadien ook voor andere delen van dit gebied nog afzonderlijke bestemmingsplannen vastgesteld, waaronder het bestemmingsplan ‘Woontoren Bètaplein ’ in januari 2016 en bestemmingsplan ‘Kanaalpark’ in maart 2018.

 In de Update Ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek van april 2019 is over de groenstructuur opgemerkt: ‘De sterke fragmentatie van het groen heeft inmiddels een flinke transformatie door gemaakt met de eerste planinvullingen, waarbij het Bètaplein , de centrale campusruimte en straks ook het nieuwe Kanaalpark verbindende openbare ruimten vormen met een groen karakter’.

 Sinds 2015/2016 zijn onder meer op de volgende locaties in het gebied inmiddels feitelijk ontwikkeld/gebouwd:

o studentencampus De Leidse Schans /Yours (ten zuiden van het Bètaplein ): gebouwen met studentenwoningen, starterswoningen en commerciële voorzieningen. De bouw is gestart in juni 2013, begin 2015 zijn de eerste twee bouwblokken opgeleverd en in 2020 het laatste bouwblok;

o de eerste fase van het Bètaplein : deze eerste fase betrof het oostelijk deel van dit plein. Onder dit deel van het plein is gelijktijdig met de bouw van het ROC-complex een ondergrondse parkeergarage aangelegd. Op maaiveld is dit deel – in afwachting van de definitieve inrichting van het gehele plein – in 2011/2012 in opdracht van de gemeente tijdelijk ingericht met onder meer een fietsenstalling ten behoeve van het ROC;

o de Alphatoren, ofwel Greentower (ten oosten van het Bètaplein ): een gebouw met (huur)appartementen en commerciële ruimten, ontwikkeld door [X B.V.] . Op 12 juni 2017 is gestart met de bouw van deze toren; de toren is medio 2018 opgeleverd.

2.24.

Naast de voormelde geconstateerde geografische en functionele samenhang hebben de deskundigen ook gekeken naar de financiële samenhang tussen het Bètaplein en het gebied Lammenschansdriehoek . In hun beschouwing op pagina’s 21 tot en met 24 van het definitieve deskundigenrapport overwegen zij – samengevat – als volgt. De gemeente heeft slechts beperkt inzicht verschaft in de financiële aspecten van de herontwikkeling. De wel aan de deskundigen ter beschikking gestelde informatie is voor de deskundigen voldoende om tot de conclusie te komen dat er ook in bepaalde mate sprake is van financiële samenhang tussen het Bètaplein en het complexgebied. Uit de Ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek van 2012 hebben de deskundigen de volgende passage uitgelicht:

‘
Voor de financiering van de realisatie van het openbaar gebied zullen nadere afspraken tussen gemeente en initiatiefnemers gemaakt moeten worden. Het is denkbaar dat de markt zelf zorg draagt voor de inrichting van deze gebieden. Het is ook denkbaar dat de gemeente de inrichting realiseert en dat deze investeringen worden gefinancierd vanuit de nieuwe ontwikkelingen in het gebied. Het voorstel voor de gewenste financieringsconstructie zal in het vervolgtraject van de Ontwikkelstrategie nader uitgewerkt worden.’

In de update van de Ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek uit 2016 staat het volgende vermeld:

‘
Parallel aan de vaststelling van deze geactualiseerde ontwikkelstrategie is nu ook een grondexploitatie (GREX) voor het ontwikkelingsgebied opgetuigd. Deze GREX stelt de gemeente in staat opbrengsten en gemeentelijke kosten binnen het gebied onderling te verevenen, en daarmee ook om investeringen in het gebied (zoals de herinrichting van openbaar gebied) vooruit te trekken. Voor zover herinrichtingen van openbaar gebied en andere gemeentelijke ingrepen voortkomen uit (deel)projecten van ontwikkelende partijen zullen de kosten daarvoor ook in de toekomst op die partijen worden verhaald.’

De gemeente heeft de deskundigen desgevraagd bij brief van 29 maart 2019 toegelicht hoe de exploitatiekosten ten tijde van de peildatum verhaald worden. Daarin is onder meer gewezen op een verdeelsleutel voor kostenverhaal in de Lammenschansstrip om de kosten op een eerlijke manier te verdelen tussen de gemeente en private partijen. Specifiek voor wat betreft de kosten van verwerving en aanleg van het Bètaplein heeft mr. Verhaegh in een brief van 3 augustus 2018 verwezen naar een interne notitie van december 2014. De genoemde bedragen zijn met een beroep op het vertrouwelijke karakter ervan onzichtbaar gemaakt. Volgens de notitie zijn de kosten in verband met de aanleg van fase 1 van het Bètaplein ten laste gebracht van de exploitatie van het Lammenschanspark/De Leidse Schans , en gedeeltelijk ten laste gebracht van [X B.V.] . De kosten van aanleg van fase 2 van dit plan (op het onteigende) zouden volgens deze notitie ten laste komen van respectievelijk de algemene middelen van de gemeente en de exploitatie van het Lammenschanspark, en eveneens gedeeltelijk ten laste van [X B.V.] en het ROC. De deskundigen concluderen op basis van de genoemde stukken dat er op peildatum een aanmerkelijke financiële samenhang bestond tussen de ontwikkeling van het Bètaplein en de ontwikkeling van de overige gronden in de Lammenschansdriehoek .

2.25.

De gemeente kan zich niet vinden in de analyse van de deskundigen en de conclusie dat het onteigende deel uitmaakt van het complex Lammenschansdriehoek . De egalisatieregel moet terughoudend worden toepast en alleen in uitzonderlijke situaties. Daarvan is in dit geval geen sprake, omdat geen sprake is van ‘een nieuwe bestemming’ die ‘willekeurig’ op het onteigende is gelegd. Verder ontbreekt volgens de gemeente de vereiste geografische, functionele en financiële samenhang tussen het onteigende en het veronderstelde complex. Het Bètaplein was stedenbouwkundig al lange tijd voorzien en vloeit voort uit de oorspronkelijk geplande komst van de RijnGouwelijn. Uit diverse planologische stukken blijkt dat er (alleen) een functionele samenhang bestaat met het ROC. Dat blijkt ook uit de Update Ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek uit 2016. De latere ontwikkelingen rondom het Bètaplein zijn ruimtelijke ontwikkelingen die los staan van het al lang bestaande plan voor het Bètaplein , dat daarin altijd een zelfstandige functie heeft gehad. De ontwikkeling van het Bètaplein is volgens de gemeente een bovenwijkse voorziening met een autonoom karakter. De reden dat het Bètaplein een eigen bestemmingsplan heeft is dat het plein een losstaande bestemming is die uitsluitend door de gemeente tot stand wordt gebracht en gefinancierd. Achteraf een verband construeren tussen het Bètaplein en de rest van het gebied Lammenschansdriehoek is niet correct: de vereiste samenhang ontbreekt om het onteigende als onderdeel van het complex te kunnen waarderen. Voor wat betreft de financiële samenhang geldt dat de gemeente het Bètaplein volledig uit eigen zak betaalt. Er wordt geen bijdrage gevraagd van de ontwikkelaars in het gebied. Subsidiair wijst de gemeente er op dat het complex een negatieve exploitatie heeft.

2.26.

Anders dan de gemeente aanvoert, volgt uit vaste rechtspraak niet dat de egalisatieregel uit artikel 40d Ow met terughoudendheid moet worden toegepast. De rechtbank is van oordeel dat de deskundigen helder uiteen hebben gezet waarom de egalisatieregel kan worden toegepast.

2.27.

Naar het oordeel van de rechtbank hebben de deskundigen zorgvuldig onderzoek verricht naar de geografische, functionele en financiële samenhang op de peildatum en hebben zij op goede gronden vastgesteld dat sprake is van een ‘kenbare continuïteit’ en dat daarom van ‘het complex Leidenlammenschansdriehoek’ gesproken kan worden. Het door de deskundigen geschetste verloop van de planologische ontwikkelingen is duidelijk en voldoende onderbouwd om de conclusie die eraan wordt verbonden, te kunnen dragen. De bevindingen van de deskundigen, weergegeven in 2.23 heeft de gemeente niet, althans niet voldoende weersproken. Dat voor het Bètaplein in eerdere plannen een functie was voorzien als onderdeel van de RijnGouwelijn, is voor de peildatum niet relevant, omdat de plannen voor de aanleg daarvan op die peildatum al lang achterhaald waren. De gemeente benadrukt de functionele samenhang van het plein met het ROC, maar de deskundigen hebben er terecht op gewezen dat er meer aan het plein aanliggende gebouwen zijn, waarvoor het plein ook een functie vervult. Ook hebben zij met citaten uit de omvangrijke documentatie onderbouwd dat daarin juist wordt benadrukt dat het Bètaplein de verbinding vormt tussen de omliggende gebieden. Tenslotte hebben de deskundigen op goede gronden overwogen dat het Bètaplein niet als bovenwijkse voorziening kan worden gezien, maar veeleer als een binnenwijkse voorziening binnen het complex Lammenschansdriehoek . De deskundigen wijzen er terecht op dat het zelf ontwikkelen en betalen van het (onrendabele) Bètaplein door de gemeente op zichzelf niet afdoet aan de functionele samenhang van de gronden in het complex. Bovendien creëert de gemeente zelf een financiële samenhang tussen deze gronden doordat de kosten van de voorzieningen deels verhaald worden op de ontwikkelaar(s) van de overige, wel rendabele gronden binnen het complex. De stelling van de gemeente dat dit laatste anders ligt en dat het Bètaplein financieel volledig los staat van de ontwikkelingen en exploitatie in het gebied Lammenschansdriehoek is niet te rijmen met de toelichting bij het bestemmingsplan Bètaplein zoals weergegeven in de pleitnota van de gemeente en de tekstuele toelichting bij het voor het pleidooi door haar overgelegde exploitatieoverzicht met peildatum 1 januari 2019. Daarin staat onder andere opgenomen:

“
In de medio 2016 door de raad vastgestelde Actualisatie Ontwikkelstrategie zijn de financiële gevolgen weergegeven in de grondexploitatie programma ontwikkeling Lammenschansdriehoek . Binnen dit kader wordt nu gewerkt aan het maken van afspraken met de ontwikkelaar over de herontwikkeling van de locaties aan de Lammenschansweg en in het Kanaalpark. Tevens wordt binnen deze financiële kader gewerkt aan de voorbereiding van de herinrichting van het Bètaplein Fase 2 en het openbaar gebied Kanaalpark.”

Met de deskundigen en anders dan de gemeente leidt de rechtbank ook uit dit exploitatieoverzicht af dat de ontwikkelkosten voor onder meer het Bètaplein zijn omgeslagen over de Lammenschansdriehoek .

2.28.

De rechtbank sluit zich aan bij de conclusie van de deskundigen dat er sprake is van een nauwe geografische, functionele en voldoende financiële samenhang tussen het Bètaplein en de overige delen van het gebied Lammenschansdriehoek . Daaruit volgt dat het onteigende op de peildatum onderdeel was van het complex Lammenschansdriehoek , zoals op blz. 25 onder 22 van het definitieve deskundigenrapport is weergegeven en als zodanig moet worden gewaardeerd.

Complexwaarde

2.29.

De deskundigen hebben de samenstelling van het complex geanalyseerd en hebben met gebruik van referentietransacties in het gebied (na heroverweging) een gemiddelde waarde berekend (bijlage 7/7A bij het definitieve rapport). Zij hebben de gemiddelde waarde binnen het complex bepaald door een inschatting te maken van de opbrengsten die bij verkoop door een gebiedsontwikkelaar aan een projectontwikkelaar gerealiseerd hadden kunnen worden minus de kosten die de betreffende gebiedsontwikkelaar had moeten maken om deze opbrengsten te realiseren. Om deze gemiddelde waarde te bepalen hebben de deskundigen onderscheid gemaakt tussen 1) de opbrengsten bij de verkoop van gronden in het complex die op de peildatum al waren gerealiseerd of al in ontwikkeling waren en 2) de geschatte opbrengsten bij de verkoop van gronden in het complex die op peildatum nog niet in ontwikkeling waren. Dit onderscheid maken de deskundigen omdat zij van oordeel zijn dat voor toekomstige ontwikkelingen niet kan worden gerekend met (een indexatie van) prijzen van reeds gerealiseerde ontwikkelingen nu de marktprijzen nadien een grote ontwikkeling hebben doorgemaakt. Bij het bepalen van de waarde van reeds ontwikkelde gronden is uitgegaan van de waarde/potentiële opbrengst bij aanvang realisatie van de beoogde bebouwing op deze gronden, omdat dit het laatste moment is waarop de prijs/waarde van de dan nog onbebouwde grond binnen het complex kan worden bepaald/beïnvloed. Een indicatie daarvoor hebben de deskundigen ontleend aan de voor die locaties betaalde koopsommen, waarbij zij als voorwaarde hanteren dat het moment van overeenkomen van de koopsom en het moment van aanvang realisatie in de tijd dicht bij elkaar liggen. Bij het bepalen van de waarde voor nog te ontwikkelen gronden zijn de opbrengsten per peildatum geschat met een residuele grondwaardeberekening per m2 gbo van een woning, waarbij de deskundigen inzichtelijk hebben gemaakt hoe zij de kosten per m² gbo hebben berekend. De deskundigen komen met inachtneming van het vorenstaande tot een complexwaarde van € 1.070,- per m², derhalve in totaal € 3.782.450,- dat zij afronden op € 3.785.000,-.

2.30.

De gemeente en [gedaagde 1 c.s.] hebben de methode van de deskundigen niet weersproken. Wel stellen zij beiden dat sommige parameters niet juist zijn en moeten worden bijgesteld. Zo stelt de gemeente, met verwijzing naar het door haar overgelegde grondexploitatieoverzicht dat de Lammenschansdriehoek een negatief resultaat heeft, waardoor de complexwaarde op nihil uitkomt. Subsidiair stelt de gemeente, met verwijzing naar het door haar adviseur [de adviseur] opgestelde rapport, dat de complexwaarde uit zou moeten komen op een lager bedrag. Volgens de gemeente hebben de deskundigen de waarde van gronden voor nog te ontwikkelen locaties te hoog begroot en de kosten voor ontwikkeling en inrichting van het openbaar gebied juist te laag. [gedaagde 1 c.s.] stelt zich op het standpunt dat de complexwaarde hoger is dan door de deskundigen is berekend. Er moeten volgens hem twee aanpassingen gedaan worden: gelet op de grootte van de wooneenheden dient er een hogere gemiddelde huuropbrengst per m² gebruiksoppervlakte in aanmerking te worden genomen en de teruggerekende grondwaarden behoren naar peilmoment te worden geïndexeerd met een grondindex.

2.31.

De deskundigen hebben deze punten van kritiek weersproken. Voor wat betreft de stelling van de gemeente dat het complex een negatief resultaat heeft en de complexwaarde dus op nihil uitkomt is naar het oordeel van de rechtbank door deskundigen helder uiteengezet waarom deze stelling niet op kan gaan. De complexwaarde is niet alleen gebaseerd op de grondexploitatie, de marktontwikkelingen spelen bijvoorbeeld ook een rol. De ontwikkeling van het gebied geschiedt grotendeel door private ondernemers/ projectontwikkelaars en is door hen al voor een belangrijk deel gerealiseerd. Het bijgewerkte exploitatieoverzicht per 1 januari 2019 dat de gemeente in het geding heeft gebracht en waaruit een negatief resultaat voor de gemeente volgt, maakt dit niet anders. Een negatief exploitatieresultaat voor de gemeente betekent niet dat de betreffende grond voor een marktpartij geen waarde vertegenwoordigt. Ook de aanwezigheid van onverhaalbare kosten in de grondexploitatie brengt niet per definitie met zich dat de complexwaarde op nihil kan worden begroot.

2.32.

De deskundigen stellen verder voorop dat zij bij het bepalen van de complexwaarde niet over alle informatie konden beschikken omdat de gemeente niet alle gevraagde informatie heeft kunnen overleggen. De ontwikkelkosten voor de openbare voorzieningen en de wijze van kostenverhaal op ontwikkelende partijen zijn niet aan de deskundigen bekend gemaakt en daarom hebben de deskundigen een inschatting gemaakt. Wel was er informatie over bijvoorbeeld bouwvolumes, onderlinge afstand, de hoeveelheid water en groenvoorzieningen. De noodgedwongen schatting van €100,- per m² voor de ontwikkelkosten is gemaakt op basis van wat de deskundigen wel aan informatie hadden op grond van de ontwikkelvisies zoals bekend op de peildatum. De deskundigen hebben uiteindelijk aannames gedaan en schattingen gemaakt op basis van hun jarenlange ervaring op het gebied van grondexploitaties. Het door [de adviseur] opgestelde rapport is gebaseerd op cijfers die voor de deskundigen deels niet beschikbaar en overigens niet verifieerbaar zijn, terwijl een onderbouwing in ieder geval voor een deel ontbreekt.

2.33.

Onder de genoemde omstandigheden acht de rechtbank het begrijpelijk en juist dat de deskundigen in hetgeen de gemeente stelt en in het genoemde rapport van [de adviseur] geen aanleiding hebben gezien hun advies aan te passen. De rechtbank verwijst verder naar de beschikking van de rechtbank van 13 januari 2019 (ECLI:NL:RBDHA:2019:931, in het bijzonder overweging 2.6).

2.34.

[gedaagde 1 c.s.] heeft gesteld dat de kleinere wooneenheden in het complex een gemiddeld hogere huuropbrengst hebben en dat een berekening met een hogere huuropbrengst de waarde van het complex beter weerspiegelt. Het terugrekenen van de grondwaarden van koopsommen uit eerdere jaren naar het peilmoment heeft de instemming van [gedaagde 1 c.s.] , maar dit moet volgens [gedaagde 1 c.s.] met een grondindex gebeuren en niet met een fictieve rentevergoeding voor een eerdere inbreng. Er moet immers worden uitgegaan van een inbreng op peilmoment en dus een waarde per peilmoment en niet van een fictieve rentevergoeding voor eerdere inbreng, zoals de deskundigen nu hebben gedaan.

2.35.

De deskundigen hebben toegelicht waarom de stellingen van [gedaagde 1 c.s.] hen geen aanleiding geven om hun advies aan te passen. Volgens hen kan bij een indicatieve waardering van de gronden binnen het complex niet enkel worden uitgegaan van realisatie van kleine huurappartementen. Ze zijn daarom uitgegaan van een gevarieerd programma, waarin ook ruimte is voor grotere appartementen. Dat rechtvaardigt de gemiddelde huuropbrengst waarmee de deskundigen hebben gerekend. De deskundigen hebben verder toegelicht op welke wijze zij de grondwaarden van de koopsommen uit eerdere jaren hebben teruggerekend. [gedaagde 1 c.s.] veronderstelt dat de deskundigen de prijzen uit het verleden vergelijkbaar hebben gemaakt door deze te corrigeren met een rente per jaar tot de peildatum. Dat is niet het geval. De koopsommen zijn vanwege het tijdverschil verdisconteerd met een rekenrente/discontovoet. Dat is een gebruikelijk instrument om toe te passen bij grondexploitaties waar sprake is van opbrengsten (en kosten) op verschillende momenten in de tijd, aldus de deskundigen.

2.36.

De rechtbank is van oordeel dat de deskundigen hun berekeningen op begrijpelijke en navolgbare wijze hebben opgesteld en onderbouwd om tot een complexwaarde te komen. De kritiek van partijen hierop hebben zij gemotiveerd en overtuigend weerlegd. De rechtbank zal daarom de deskundigen volgen en hun begroting van de complexwaarde overnemen. Dat leidt tot de conclusie dat de complexwaarde van het onteigende wordt vastgesteld op een (afgerond) bedrag van € 3.785.000,-.

Gebruikswaarde

2.37.

Omdat [gedaagde 1 c.s.] aanspraak kan maken op de hoogste waarde van het onteigende dient de vraag te worden beantwoord of de complexwaarde de hoogste waarde is. Wanneer de gebruikswaarde de complexwaarde zou overstijgen zou dat bedrag aan [gedaagde 1 c.s.] toekomen als schadeloosstelling. De rechtbank zal daarom hierna de gebruikswaarde bespreken.

2.38.

De gebruikswaarde per peildatum is door de deskundigen bepaald met inachtneming van de bouw- en gebruiksmogelijkheden op het onteigende volgens het overgangsrecht bij het vigerende bestemmingsplan Bètaplein . In 2.16 is overwogen dat er geen aanleiding is om dit bestemmingsplan bij de waardering weg te denken. Volgens het overgangsrecht mocht per peildatum de bebouwing, die op het tijdstip van inwerkingtreding van dit bestemmingsplan legaal aanwezig was, worden gehandhaafd, eventueel gedeeltelijk worden vernieuwd en met maximaal 10% worden uitgebreid. De deskundigen hebben de gebruikswaarde berekend met toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode. Het onteigenende werd op de peildatum sinds 1 januari 2017 verhuurd aan [B.V. I] voor € 40.000,- per jaar. Daarvóór stond het pand sinds 1 februari 2016 leeg en daarvóór werd het pand verhuurd aan Van Bunningen /Autohaag Zeeuw voor € 195.000,- per jaar.

2.39.

Beide partijen hebben aan de hand van referentietransacties berekend wat volgens hen de marktconforme huurprijs per peildatum zou zijn geweest, de onteigening weggedacht. De gemeente komt tot een huurprijs van € 120.000,- per jaar, [gedaagde 1 c.s.] tot een huurprijs van € 161.000,- per jaar. De deskundigen hebben de referenties van partijen geanalyseerd en komen op basis van de referenties die zij vergelijkbaar achten tot een huurwaarde van € 138.625,- per jaar. Aan de hand van deze huurprijs berekenen zij een gebruikswaarde van het onteigende van € 1.572.896,-, afgerond € 1.570.000,- (nader toegelicht in bijlage 5 bij het definitieve deskundigenrapport).

2.40.

Van de zijde van de gemeente is aan deskundigen gevraagd een toelichting gegeven waarom zij voor een yield van 7% hebben gekozen. [gedaagde 1 c.s.] stelt dat het verschil tussen de overeengekomen huurprijs en de door deskundigen vastgestelde markthuurprijs onvoldoende is verdisconteerd, door dit verschil maar over één jaar te corrigeren in plaats van over de periode tot het einde van de looptijd van de overeenkomst, die zonder onteigening per 1 februari 2016 tussen partijen voor 5 + 5 jaar gegolden zou hebben. Ook stelt [gedaagde 1 c.s.] dat de per 1 februari 2016 overeengekomen huurprijs ten onrechte niet is geïndexeerd naar de peildatum. Tot slot stelt [gedaagde 1 c.s.] dat de contracthuurprijs als basis had moeten dienen, wat tot een gebruikswaarde van € 1.850.815,- leidt.

2.41.

Naar aanleiding van de reacties van partijen op deze berekening hebben de deskundigen onderdelen van hun berekening nader toegelicht. De gemeente heeft zich in de brief van 21 oktober 2020 akkoord verklaard met de berekening van de gebruikswaarde door deskundigen. De deskundigen zien in de door [gedaagde 1 c.s.] aangevoerde punten van kritiek geen aanleiding om hun waardering aan te passen. Zij hebben bij het bepalen van het verschil tussen de overeengekomen huurprijs en de door hen getaxeerde markthuurwaarde een periode van 20 maanden in aanmerking genomen. Een koper van het object zou in elk geval gedurende deze periode rekening houden met een hogere huuropbrengst dan de markthuurwaarde, en dit middels een ‘topslice’ vertalen in een enigszins hogere aankoopprijs/waarde. Na het verstrijken van de eerste vijfjaarstermijn had de huurder ex artikel 7: 303 BW een herziening van de huurprijs kunnen verlangen, waarmee het risico bestond van een verlaging van de huurprijs naar ‘marktwaardeniveau’. Een redelijk handelend koper zou hiermee per peildatum rekening hebben gehouden. Voor indexering zoals [gedaagde 1 c.s.] voorstelt zien zij geen aanleiding, nu hen niet gebleken is dat deze indexering was overeengekomen en hen dit – gelet op het verschil tussen de overeengekomen huurprijs en de markthuur – ook niet aannemelijk voorkomt. Verder overwegen de deskundigen dat een koper niet alleen rekening zal houden met de overeengekomen huurprijs van het object, zoals [gedaagde 1 c.s.] betoogt, maar ook met het risico van herziening van de huurprijs, het risico van een opzegging door de huurder etc.

2.42.

De rechtbank is van oordeel dat de deskundigen de gebruikswaarde op een begrijpelijke manier hebben begroot en toegelicht. De bezwaren van partijen zijn door hen gemotiveerd weerlegd. Op deze weerlegging is door partijen geen nadere reactie meer gegeven. De rechtbank zal daarom aansluiten bij het advies van de deskundigen en de gebruikswaarde van het onteigende bepalen op een bedrag van (afgerond) € 1.570.000,-.

planschade

2.43.

Op grond van artikel 40e Ow wordt bij het bepalen van de werkelijke waarde van een zaak de prijs verminderd of vermeerderd met voordelen of nadelen ten gevolge van bestemmingen die tot uitvoering komen door het werk waarvoor onteigend wordt. Een dergelijke prijsvermindering of -vermeerdering is alleen mogelijk voor zover deze voordelen of nadelen ook na toepassing van artikel 40d Ow redelijkerwijs niet of niet geheel ten bate of ten laste van de onteigende behoren te blijven. Peildatum voor de beantwoording van de vraag of sprake is van een planologisch nadeel is de datum van inwerkingtreding van het nieuwe planologisch regime.

2.44.

De deskundigen hebben een vergelijking gemaakt tussen de waarde van het perceel bij maximale invulling van de bouw- en gebruiksmogelijkheden in respectievelijk de oude en nieuwe planologische situatie. Als peildatum geldt daarbij de datum van inwerkingtreding van het bestemmingsplan Bètaplein , te weten 8 mei 2015. Onder de oude situatie gold het bestemmingsplan Lammenschansdriehoek en had het onteigende de enkelbestemming Gemengd-1. Op basis van deze bestemming mocht op het onteigende substantiële bebouwing gerealiseerd worden voor onder meer perifere detailhandel, bedrijven met eventueel ondersteunende detailhandel, horeca- en/of kantoorruimte. In de nieuwe situatie heeft het onteigende de bestemming Verkeer- Verblijfsgebied gekregen, op grond waarvan het onteigende uitsluitend gebruikt wordt voor verkeers-, groen-, water-, speel en nutsvoorzieningen, er mag niet gebouwd worden op het onteigende. Deskundigen stellen dat de nieuwe planologische situatie tot een substantieel planologisch nadeel voor [gedaagde 1 c.s.] heeft geleid en dat beoordeeld dient te worden of dit nadeel (ook na toepassing van artikel 40d Ow) redelijkerwijs geheel of gedeeltelijk ten laste van [gedaagde 1 c.s.] dient te blijven.

2.45.

Deskundigen oordelen dat er geen sprake is van actieve of passieve risicoaanvaarding door [gedaagde 1 c.s.] als gevolg waarvan planschade niet voor vergoeding in aanmerking zou komen. Voor de begroting hebben de deskundigen de waarde in de oude en nieuwe planologische situatie vergeleken. De waarde onder de oude planologische situatie hebben zij bepaald op basis van een residuele grondwaardeberekening, en per peildatum 8 mei 2015 vastgesteld op € 1.348.738,-. De waarde onder de nieuwe situatie begroten zij op nihil, waardoor het planologisch nadeel € 1.348.738,- bedraagt. Rekening houdend met het feit dat het in dit geval directe planschade betreft en met de substantiële omvang van de schade, gaan deskundigen uit van een kortingspercentage van 2% van de waarde van het object in de oude planologische situatie voor normaal maatschappelijk risico, of wel een bedrag van € 26.975,-. Zij concluderen dat de aan [gedaagde 1 c.s.] te vergoeden planschade per saldo € 1.321.763,- bedraagt.

2.46.

[gedaagde 1 c.s.] stelt dat deze waarde te laag is omdat de deskundigen bij hun residuele berekening van de waarde onder de oude situatie ten onrechte zijn uitgegaan van enerzijds te hoge kosten en anderzijds te lage (huur)opbrengsten. Bijstelling van deze parameters leidt volgens [gedaagde 1 c.s.] tot een aanzienlijk groter planologisch nadeel, te weten € 3.406.037,-. De deskundigen zien in hetgeen [gedaagde 1 c.s.] aanvoert echter geen aanleiding om hun berekening aan te passen. Zij lichten toe dat zij de kosten in aanmerking genomen hebben naar het prijspeil van 2015, marktconform zijn en ook conform het Bouwkostenkompas. Ook passen deze kosten bij een veronderstelde situatie dat de ontwikkelaar van het nieuwe gebouw dit eerst zal verhuren en daarbij rekening zal houden met incentives en enig leegstandsrisico om het vervolgens te verkopen aan een belegger. Het verschil in standpunten over de huuropbrengsten wordt verklaard door de peildatum: de deskundigen baseren zich op marktgegevens per peildatum planschade (8 mei 2015), terwijl [gedaagde 1 c.s.] de onteigeningspeildatum hanteert (4 april 2019).

2.47.

De rechtbank is van oordeel dat de deskundigen de planschade op een inzichtelijke manier hebben begroot. De bezwaren van [gedaagde 1 c.s.] zijn door hen gemotiveerd weerlegd. Op deze weerlegging is door [gedaagde 1 c.s.] geen nadere reactie meer gegeven. De rechtbank zal daarom aansluiten bij het advies van de deskundigen voor zover zij het planologisch nadeel stellen op een bedrag van € 1.348.738,-. In het midden kan blijven of daarop een kortingspercentage moet worden toegepast zoals de deskundigen hebben gedaan, die de planschade van het onteigende met die korting bepalen op € 1.321.763,- (zie 2.45). Met de deskundigen is de rechtbank van oordeel dat met de vergoeding van de complexwaarde van het onteigende ad € 3.785.000 ook de vergoeding van de (volledige) planschade van [gedaagde 1 c.s.] is verzekerd. Er bestaat geen grond voor toekenning van een aanvullende vergoeding als bedoeld in artikel 40e Ow.

Conclusie waarde onteigende

2.48.

Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat het onteigende zijn hoogste waarde ontleent als onderdeel van het complex Lammenschansdriehoek (de complexwaarde). Ter zitting heeft de gemeente zich op het standpunt gesteld dat als [gedaagde 1 c.s.] een in de ogen van de gemeente onredelijk hoge schadeloosstelling zou ontvangen op grond van de complexwaarde er op grond van redelijkheid en billijkheid aanleiding is voor baatafroming. Deze baatafroming bedraagt dan het verschil tussen de complexwaarde en de gebruikswaarde, vermeerderd met de omgekeerde planschade. Dat verschil bedraagt ongeveer een miljoen euro en moet in mindering worden gebracht op de complexwaarde. [gedaagde 1 c.s.] verzet zich hiertegen en stelt dat er geen aanleiding is voor baatafroming, nog buiten het feit dat er voor een tegenvordering van de gemeente in deze procedure geen ruimte is.

2.49.

De rechtbank ziet geen aanleiding voor baatafroming. Uit de wetsgeschiedenis van art. 40e Ow kan worden afgeleid dat voor baatafroming slechts plaats is in uitzonderlijke omstandigheden. Een waardevermeerdering die in de lijn der verwachting ligt kan in beginsel niet worden afgeroomd^[1]. De gemeente heeft buiten de complexwaarde geen bijzondere omstandigheden gesteld en de rechtbank is ook niet van zulke omstandigheden gebleken. De complexwaarde is - op zichzelf beschouwd - niet een zodanig onredelijk gunstige omstandigheid dat afroming in dit geval gerechtvaardigd zou zijn. De rechtbank zal daarom de waarde van het onteigende vaststellen op een bedrag van € 3.785.000,-.

Bijkomende schade

2.50.

Tussen partijen is verder nog in geschil of [gedaagde 1 c.s.] vergoeding toekomt voor bijkomende schade als rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van de onteigening. Volgens de gemeente heeft [gedaagde 1 c.s.] geen bijkomende schade, terwijl [gedaagde 1 c.s.] aanspraak maakt op vergoeding van wederbeleggingskosten en inkomensschade.

Wederbeleggingskosten

2.51.

[gedaagde 1 c.s.] stelt dat hij het perceel aanhield als belegging, bescherming tegen inflatie en oudedagsvoorziening. Daarmee is volgens hem sprake van een duurzame belegging, en een redelijk belang voor herbelegging in vastgoed. Daarnaast stelt [gedaagde 1 c.s.] dat, wanneer hij eerder als ondernemer dan als belegger wordt gezien, hij een redelijk belang heeft bij herinvestering in bedrijfsvoorraad en in dat geval aanspraak kan maken op een vergoeding voor kosten van de aankoop van vervangend onroerend goed.

2.52.

De deskundigen stellen dat [gedaagde 1 c.s.] op geen van beide posten aanspraak kan maken. Er is geen sprake van een duurzame belegging en op grond van de strikte voorwaarden uit vaste rechtspraak komt [gedaagde 1 c.s.] niet in aanmerking voor vergoeding van wederbeleggingskosten. Het onteigende is tot 2006 bij de vader van [gedaagde 1 c.s.] in gebruik/ exploitatie geweest. Uit de brief van mr. Van Schie aan de gemeente van 4 september 2014 volgt dat [gedaagde 1 c.s.] de locatie in 2006 heeft overgenomen ‘met het oog op de herontwikkeling daarvan binnen de kaders van de gemeentelijke ontwikkelingsvisie’ en dat die ambities er in 2014 nog steeds zijn. Vanaf het moment dat het bestemmingsplan Lammenschansdriehoek in 2012 was vastgesteld heeft [gedaagde 1 c.s.] ook actief ingezet op het realiseren van de daarin gecreëerde bouw-/ontwikkelingsmogelijkheden op zijn perceel. Met de deskundigen is de rechtbank van oordeel dat op de peildatum geen sprake was van een object dat enkel als duurzame belegging werd aangehouden, maar eerder van een object dat werd aangehouden met het oog op toekomstige herontwikkelingsmogelijkheden en een daarmee samenhangende waardestijging. In dit geval bestaat daarom voor een vergoeding van wederbeleggingskosten geen grond. Ten aanzien van het subsidiaire standpunt dat [gedaagde 1 c.s.] aanspraak kan maken op de aankoopkosten van vervangend onroerend goed geldt ook dat [gedaagde 1 c.s.] hier niet voor in aanmerking komt. [gedaagde 1 c.s.] is niet te beschouwen als professioneel ontwikkelaar en daarmee is het onteigende voor hem geen bedrijfsmiddel. Volgens vaste rechtspraak bestaat daarom voor vergoeding voor kosten van vervangend bedrijfsmiddel geen aanleiding^[2].

Inkomensschade

2.53.

[gedaagde 1 c.s.] stelt schade te hebben geleden in de vorm van gemiste huurinkomsten. Daartoe stelt hij dat de gemeente heeft bewerkstelligd dat zijn voormalig huurder, [B.V. III] , in verband met de dreigende onteigening heeft afgezien van verlenging van de huurovereenkomst voor het pand per 1 februari 2016, waardoor het pand met ingang van 1 februari 2016 voortijdig leeg is komen te staan. Deze schade heeft [gedaagde 1 c.s.] slechts gedeeltelijk en pas per 1 januari 2017 kunnen opvangen door het pand tijdelijk te verhuren aan [B.V. I] . De gemeente betwist dat de gestelde huurderving een rechtstreeks en noodzakelijk gevolg is geweest van de onteigening. Het aflopen van de huurovereenkomst viel samen met het onteigeningsbesluit en de huurder had een locatie om naar uit te wijken. De gemeente en de onteigening hebben geen of in elk geval geen doorslaggevende rol gespeeld bij het besluit van de huurder om te vertrekken. De gemeente wijst er verder op dat in de gesprekken tussen [gedaagde 1 c.s.] en [X B.V.] het uitgangspunt was dat het pand leeg, ontruimd en vrij van huur zou worden opgeleverd per 31 december 2015 en dat zij het verlengen van de huurovereenkomst dus zelf ook niet voorstonden.

2.54.

De deskundigen achten het aannemelijk dat de voormalig huurder in de tervisielegging van de onteigeningsstukken aanleiding heeft gezien om de toen lopende huurovereenkomst na afloop van de eerste vijf jaarstermijn (per 1 februari 2016) niet verder te verlengen. Daartoe achten de deskundigen mede redengevend dat de gemeente voorafgaand aan deze tervisielegging met deze huurder heeft gecommuniceerd over de verplaatsing van diens bedrijfsactiviteiten naar een andere locatie. De deskundigen zijn van mening dat de huurder door het onzekere vooruitzicht van de onteigening is verjaagd, en dat de schade in de vorm van derving van huurinkomsten die [gedaagde 1 c.s.] in het zicht van de onteigening heeft geleden beschouwd kan worden als een gevolg van de onteigening en voor vergoeding in aanmerking komt. Zij achten het passend en redelijk dat de gemeente de daardoor ontstane inkomensschade aan [gedaagde 1 c.s.] vergoedt. Zij begroten deze schade op een bedrag van € 362.083,-.

2.55.

De rechtbank neemt het advies van de deskundigen op dit punt niet over. Daartoe overweegt zij als volgt. De voorwaarde om bijkomende schade te vergoeden is dat deze schade het directe en rechtstreekse gevolg is van de onteigening. In dit geval speelden er bij het vertrek van de huurder meer factoren mee dan de onteigening alleen. Zo liep kort na de terinzagelegging van het onteigeningsverzoek de vijfjaarstermijn van de huurder af en had de huurder een alternatieve locatie waar hij zijn activiteiten naartoe kon verplaatsen. Dat heeft de huurder daarna ook gedaan en de gemeente heeft onweersproken gesteld dat de huurder bedrijfsactiviteiten op die locatie heeft samengevoegd en dat die locatie blijkbaar voldeed omdat de huurder zijn activiteiten daar nog steeds uitvoert. Desgevraagd hebben de deskundigen tijdens het pleidooi toegelicht dat zij niet bekend waren met deze alternatieve locatie voor de huurder en dat zij dit niet bij hun afweging betrokken hebben. Zij kunnen niet beoordelen wat de invloed van deze omstandigheid is geweest op het vertrek van de huurder. De rechtbank komt tot de conclusie dat de onteigening mogelijk een rol heeft gespeeld bij de huurder om af te zien van verlenging van het huurcontract. Echter, gelet op de overige omstandigheden voert het te ver om daarom te spreken van een rechtstreeks en direct gevolg van de onteigening. Anders dan [gedaagde 1 c.s.] stelt, is het contact tussen de gemeente en de huurder niet zodanig van aard geweest dat het vertrek van de huurder de gemeente aan te rekenen valt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de gemeente haar contacten met- en de mededelingen aan de huurder beperkt tot de noodzakelijke contacten en mededelingen, waartoe zij als onteigenende overheid verplicht was. Anders dan de deskundigen ziet de rechtbank verder niet in waarom (enkel) deze contacten en mededelingen als logisch gevolg hadden dat de huurder geen belangstelling meer had in voortzetting van de huur. Naast het beschikbaar hebben van een alternatieve locatie valt naar het oordeel van de rechtbank niet uit te sluiten, zoals de gemeente ook heeft betoogd, dat de voorwaarde bij het aanbod van [X B.V.] (zie r. o . 2.17) dat het onteigende leeg en ontruimd en vrij van huur zou worden opgeleverd, een rol heeft gespeeld in onderhandelingen tussen [gedaagde 1 c.s.] en de huurder. De rechtbank ziet geen aanleiding derving van huurinkomsten als inkomensschade te vergoeden.

Belastingschade

2.56.

Volgens de deskundigen is er geen sprake van aan [gedaagde 1 c.s.] te vergoeden belastingschade. Partijen hebben dit niet betwist. De rechtbank begroot daarom de belastingschade op nihil.

Conclusie schadeloosstelling

2.57.

De rechtbank is niet gebleken dat de deskundigen onjuiste uitgangspunten hebben gehanteerd of relevante factoren over het hoofd hebben gezien. De rechtbank zal de schadeloosstelling voor [gedaagde 1 c.s.] daarom vaststellen op een bedrag van € 3.785.000,- voor de waarde van het onteigende. Met aftrek van het reeds betaalde voorschot van € 1.025.000-, resteert een door de gemeente nog aan [gedaagde 1 c.s.] te betalen bedrag van € 2.760.000,-.

Rente

2.58.

De deskundigen hebben geadviseerd de te vergoeden rente over het verschil tussen het voorschot en het definitief vast te stellen bedrag aan schadeloosstelling voor [gedaagde 1 c.s.] te bepalen op 0,5%. [gedaagde 1 c.s.] stelt dat dit percentage te laag is omdat de rente het nadeel als gevolg van de vertraagde ontvangst behoort te vergoeden. Zou [gedaagde 1 c.s.] direct de volledige schadeloosstelling hebben ontvangen, dan had hij daarmee uitstaande leningen met hogere rentepercentages kunnen aflossen. Na inventarisatie van de openstaande leningen en daaraan verbonden percentages stelt [gedaagde 1 c.s.] dat een percentage van 3,4% op zijn plaats is.

2.59.

Volgens rechtspraak van de HR volgt uit artikel 54i Ow dat bedoeld nadeel is te stellen op de waarde van het gemiste genot van het verschil tussen het voorschot en de uiteindelijke schadeloosstelling. De waarde van het gemiste genot is te stellen op de marktconforme rente die [gedaagde 1 c.s.] gedurende die periode had kunnen ontvangen bij een belegging van het gemiste bedrag in ‘vastrentende veilige waarden’. Bij een periode van langer dan één jaar wordt het betreffende nadeel pas volledig vergoed door deze rente samengesteld te berekenen. Conform deze jurisprudentie hebben deskundigen bedoelde rente – met inachtneming van de per peildatum geldende rentepercentages bij reguliere Nederlandse banken – gesteld op 0,5% (samengesteld per jaar).

2.60.

In hetgeen [gedaagde 1 c.s.] heeft aangevoerd ziet de rechtbank geen aanleiding om van dit uitgangspunt in vaste rechtspraak af te wijken. De rechtbank volgt de deskundigen en maakt hun overweging tot de hare.

2.61.

De gemeente zal voorts op de voet van artikel 55 lid 3 Ow aan [gedaagde 1 c.s.] de wettelijke rente over de door haar nog te betalen schadeloosstelling dienen te vergoeden vanaf heden tot de dag der algehele voldoening.

Derde-belanghebbenden

2.62.

Van derde-belanghebbenden die ter zake het onteigende enig recht op schadeloosstelling zouden hebben, is niet gebleken. De rechtbank stelt deze schade op nihil.

Kosten

Kosten deskundigen

2.63.

De kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen bedragen volgens hun opgave van 3 november 2020 € 131.141,15 (inclusief btw). Nu de gemeente geen bezwaar maakt tegen de hoogte van deze kosten en deze de rechtbank ook overigens redelijk voorkomen, verstaat de rechtbank dat de gemeente als onteigenaar de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen zal voldoen.

Kosten juridische en deskundige bijstand

2.64.

Op grond van het bepaalde in artikel 50 lid 1 Ow wordt de onteigenaar veroordeeld in de kosten van het geding (waaronder de kosten van juridische en deskundige bijstand), indien de door de rechtbank toegekende schadeloosstelling het aangeboden bedrag te boven gaat. Dat is in deze situatie het geval. Op grond van artikel 50 lid 4 Ow en de daarop gebaseerde rechtspraak dient getoetst te worden of het redelijk is dat de kosten van juridische en andere deskundige bijstand zijn gemaakt en of de omvang van de kosten redelijk is. Het belang van de zaak en de mate waarin een zaak juridisch of anderszins gezien ingewikkeld is spelen daarbij ook mee.

2.65.

[gedaagde 1 c.s.] heeft verschillende partijen voor juridische en deskundige bijstand ingeschakeld en heeft een totaaloverzicht van de kosten ingediend. Met [partij-deskundige] is een courtageafspraak gemaakt van 2% van de uiteindelijk vast te stellen schadeloosstelling. In onderhavige procedure komt dat neer op een bedrag van € 75.700,- (2% van € 3.785.000). Na de laatste wisseling van stukken heeft [gedaagde 1 c.s.] nog een laatste factuur (2020/09) van [Advocatenkantoor 1] ingediend. Al met al maakt [gedaagde 1 c.s.] aanspraak op vergoeding zoals hieronder weergegeven, inclusief btw:

Juridische bijstand

[Advocatenkantoor 1] , inclusief nagekomen factuur 09-12-2020 van € 5.072,20)

€ 139.829,16

[Advocatenkantoor 3]

€ 5.545,00

Deskundige bijstand

[deskundige bijstand 1]

€ 15.337,00

[deskundige bijstand 2]

€ 1.513,00

[deskundige bijstand 3]

€ 5.268,00

[deskundige bijstand 4]

€ 204,00

[deskundige bijstand 5]

€ 9.922,00

[partij-deskundige]

€ 75.700,00

Overig

Kadaster

€ 974,00

Totaal

€ 254.292,16

2.66.

Na het pleidooi heeft mr. Van Schie zich op de rol van 18 november 2020 onttrokken voor [gedaagde 4] . Op diezelfde rol heeft mr. E. Smid van het advocatenkantoor [Advocatenkantoor 2] zich voor [gedaagde 4] gesteld en een akte houdende aanvullende kosten (partij)deskundigen ingediend. Daarbij is een bedrag van € 27.549,- inclusief btw aan juridische kosten voor het kantoor [Advocatenkantoor 2] opgegeven en een bedrag van € 90.266,- inclusief btw deskundige bijstand door [de vennootschap] is een vennootschap van [gedaagde 4] . In deze akte en de akte van 9 december 2020 stelt mr. Smid dat de opgegeven kosten aanvullend op de kostenopgave van mr. Van Schie komen. De kostenopgave van mr. Van Schie is voor alle gedaagden gezamenlijk ( [gedaagde 1 c.s.] ), de kostenopgave van mr. Smid voor de kosten die [gedaagde 4] daarboven individueel heeft gemaakt. Omdat [gedaagde 4] de kosten voor [deskundige bijstand 1] , [deskundige bijstand 2] , [deskundige bijstand 5] , [Advocatenkantoor 2] en [de vennootschap] heeft gedragen vordert mr. Smid dat deze kosten uitsluitend voor vergoeding aan [gedaagde 4] in aanmerking komen.

2.67.

De gemeente maakt bezwaar tegen de kostenopgave van zowel [gedaagde 1 c.s.] als [gedaagde 4] . De rechtbank zal eerst de bezwaren tegen de kosten van [gedaagde 1 c.s.] bespreken.

2.68.

De gemeente stelt dat de opgegeven kosten van [gedaagde 1 c.s.] om twee redenen de dubbele redelijkheidstoets niet kunnen doorstaan. Enerzijds omdat het niet redelijk was dat [gedaagde 1 c.s.] deskundige hulp heeft ingeschakeld, anderzijds omdat de omvang van de kosten onredelijk hoog is. De gemeente wijst erop dat de facturen van [Advocatenkantoor 1] zijn gericht aan [Vastgoed] en niet aan [gedaagde 1 c.s.] , waardoor onduidelijk is wie de geadresseerde van de facturen is en hoe zij is verbonden aan [gedaagde 1 c.s.] . Dit is onder meer relevant omdat [Vastgoed] als niet onteigende mogelijk de btw van de facturen kan verrekenen, in dat geval zou vergoeding van kosten inclusief btw tot dubbele vergoeding leiden.

2.69.

Inhoudelijk heeft de gemeente opmerkingen geplaatst bij 26 facturen van [Advocatenkantoor 1] . Er bestaat volgens de gemeente aanleiding om de urenbesteding van [Advocatenkantoor 1] met 100 uur te verminderen, leidend tot een honorarium van € 90.000, - exclusief btw. Aangaande de kosten van [Advocatenkantoor 3] stelt de gemeente dat deze niet in aanmerking komen omdat deze kosten cassatieadvies betreffen of niet voldoen aan het noodzaakvereiste van het redelijkerwijs inschakelen van deskundigheid.

2.70.

Over de kosten van deskundige bijstand uit de opgave van [gedaagde 1 c.s.] merkt de gemeente verder het volgende op. De facturen van [deskundige bijstand 3] hebben geen relatie met de onteigening, net als de factuur van [deskundige bijstand 4] . De resultaatsafhankelijke courtageafspraak met [partij-deskundige] van 2% voldoet niet aan de redelijkheidstoets, omdat daardoor de mogelijkheid ontstaat dat de omvang van de kosten onredelijk hoog wordt. De vergoeding voor [partij-deskundige] zou daarom volgens de gemeente niet meer dan € 51.600,- ex btw mogen bedragen, zijnde de werkelijk bestede uren à € 200,- per uur.

2.71.

De rechtbank constateert dat de gemeente tegen de opgave van de kosten van [deskundige bijstand 1] , [deskundige bijstand 2] en [deskundige bijstand 5] geen bezwaren heeft gemaakt. Nadat mr. Van Schie deze kosten voor [gedaagde 1 c.s.] heeft gevorderd, heeft Mr. Smid op zijn beurt gevorderd dat deze kosten uitsluitend voor vergoeding aan [gedaagde 4] in aanmerking komen. De rechtbank wijst de vordering van mr. Smid af omdat deze buiten de procesafspraken en in strijd met de goede procesorde is ingediend. De overige partijen hebben daar niet meer op kunnen reageren. De kosten zullen daarom aan [gedaagde 1 c.s.] worden toegewezen, zoals door hen gevorderd. De rechtbank laat het aan [gedaagde 1 c.s.] om de vergoeding voor deze kosten onderling op evenredige wijze toe te delen.

2.72.

Ook de door mr. Van Schie op 9 december 2020 ingediende factuur valt buiten de procesafspraken die op het pleidooi zijn gemaakt. Deze factuur is zonder de instemming van de gemeente ingediend die geen mogelijkheid heeft gehad om hierop te reageren. De rechtbank zal deze factuur daarom buiten beschouwing laten.

2.73.

Het bezwaar van de gemeente dat de geadresseerde ‘ [Vastgoed] ’ onduidelijk is passeert de rechtbank. Mr. Van Schie heeft toegelicht waar de afkorting vandaan komt en dat er geen sprake is van een constructie waarbij de btw alsnog zal worden verrekend. De rechtbank acht deze toelichting voldoende.

2.74.

Daarnaast ziet de rechtbank aanleiding de kosten van [Advocatenkantoor 1] te matigen. Daarbij zal de rechtbank per factuur toelichten waarom deze kosten niet op grond van artikel 50 Ow kunnen worden vergoed. Facturen 2016000-22, -34, en -58 zien op kosten voor het opstellen van een dagvaarding, waarvan de directe relatie met de onteigeningsprocedure ontbreekt. De kosten in het geschil tussen de gemeente en [gedaagde 1 c.s.] over de huurder van [gedaagde 1 c.s.] vallen niet onder de kosten als bedoeld in artikel 50 Ow. Facturen 2016000-72 en -94 zien op de planschadeprocedure en kunnen daarom niet in de onteigeningsprocedure worden vergoed. Factuur 201700111 zal niet worden vergoed, omdat deze geen rechtstreeks verband houdt met de onteigening maar met de eigen keus van [gedaagde 1 c.s.] om verder onderzoek te doen naar de transactie met [X B.V.] . Kosten die verband houden met cassatie, waaronder cassatieadvies, kunnen niet in deze procedure worden vergoed, daarom zal er geen vergoeding worden toegekend voor facturen 201900033 en 202000009. Al met al leidt dit tot aftrek van een bedrag van € 20.084,72, inclusief btw, op alle door Van Schie overgelegde facturen, inbegrepen de factuur van 9 december 2020.

Voor het overige ziet de rechtbank in wat de gemeente heeft aangevoerd, mede gelet op de reactie van mr. Van Schie daarop, geen aanleiding om te twijfelen aan het verband van de kosten van [Advocatenkantoor 1] met de onteigening, zowel tijdens de administratieve als de rechtelijke procedure, of om te oordelen dat de kosten de dubbele redelijkheidstoets niet kunnen doorstaan. Dat er extra kosten zijn gemaakt om de huurpositie te onderzoeken met het oog op de onteigening en ter schadebeperking een nieuwe huurder aan te zoeken acht de rechtbank niet onredelijk. Ook de totaal bestede tijd komt de rechtbank gelet op de complexiteit van de zaak redelijk voor. De conclusie is dat van de facturen van [Advocatenkantoor 1] in totaal € 120.290,48 voor vergoeding in aanmerking komt.

2.75.

De rechtbank is van oordeel dat de kosten van [Advocatenkantoor 3] niet voor vergoeding in aanmerking komen. De kosten voor het cassatieadvies horen niet thuis in de kostenveroordeling van deze procedure. De kosten voor de rechtsgeleerde opinie kunnen de dubbele redelijkheidstoets niet doorstaan. [gedaagde 1 c.s.] werd al bijgestaan door diverse deskundigen en de deskundigen hadden al het voor [gedaagde 1 c.s.] gunstige standpunt over de complexwaarde ingenomen. De opdracht voor de opinie was niet noodzakelijk. Tegen die achtergrond is vergoeding van de kosten daarvan niet redelijk. [gedaagde 1 c.s.] zal deze kosten zelf dienen te dragen.

2.76.

De factuur van [deskundige bijstand 4] is gericht aan [Autobedrijf] te [plaats 3] . De toelichting van mr. Van Schie is ontoereikend om het onlosmakelijke verband met onteigening aan te tonen, mede gelet op de andere ingeschakelde deskundigheid op het gebied van verhuur van het onteigende. De kosten komen daarom op grond van artikel 50 Ow niet voor vergoeding in aanmerking.

2.77.

Ten aanzien van de factuur van [deskundige bijstand 3] heeft mr. Van Schie het verband met de onteigening voldoende inzichtelijk gemaakt, zodat de kosten op grond van artikel 50 Ow voor vergoeding in aanmerking komen.

2.78.

Tot slot de kosten van deskundige [partij-deskundige] . De rechtbank volgt de gemeente in haar stelling dat de resultaatsafhankelijke courtageafspraak van 2 % kan leiden tot onredelijke hoge kosten. In deze procedure leidt het volgen van deze vergoedingsconstructie tot ongewenste resultaten. De door [partij-deskundige] en mr. Van Schie aangedragen argumenten en voorbeelden om vast te houden aan de courtageafspraak leiden niet tot een ander oordeel. De rechtbank zal daarom de vergoeding vaststellen aan de hand van de in redelijkheid verrichte uren tegen een regulier acceptabel tarief. De door [partij-deskundige] besteedde tijd van 258,7 uur acht de rechtbank redelijk. In aansluiting op eerdere rechtspraak van deze rechtbank acht de rechtbank een tarief van € 200,- exclusief btw redelijk voor taxateurswerkzaamheden als de onderhavige. De conclusie is dat (afgerond) 259 uur tegen genoemd tarief zal moeten worden vergoed, zodat de totale vergoeding voor de werkzaamheden van [partij-deskundige] € 62.678,- inclusief 21% btw bedraagt.

2.79.

Tegen de opgevoerde kosten van [gedaagde 4] heeft de gemeente de volgende bezwaren gemaakt.

2.80.

Het inschakelen van mr. Smid van advocatenkantoor [Advocatenkantoor 2] was gezien de betrokkenheid van mr. Van Schie als advocaat van [gedaagde 1 c.s.] dubbelop en redelijkerwijs onnodig. Er was geen bij de gemeente kenbare invloed en mr. Smid heeft geen kenbare expertise op het gebied van het onteigeningsrecht. Mr. Smid heeft zich gedurende de gehele procedure niet gesteld en zich ook niet anders kenbaar gemaakt als advocaat. Tot slot stelt de gemeente dat niet voldaan wordt aan de dubbele redelijkheidstoets, gelet op de expertise van mr. Van Schie en de door hem opgevoerde buitensporig hoge kosten,

Tegen de kosten van [de vennootschap] maakt de gemeente ook bezwaar. Het betreffen in feite kosten voor werkzaamheden die [gedaagde 4] als onteigende voor zichzelf heeft verricht. Het is vaste rechtspraak dat de kosten en inspanningen die de onteigende zelf verricht in verband met de onteigening niet voor vergoeding in aanmerking komen. Daarenboven meent de gemeente dat deze opgevoerde kosten niet aan de dubbele redelijkheidstoets voldoen. De kosten zijn te hoog en waren redelijkerwijs niet nodig gelet op het grote aantal andere adviseurs dat [gedaagde 1 c.s.] heeft ingeschakeld.

2.81.

De rechtbank is van oordeel dat de kosten van kantoor [Advocatenkantoor 2] niet op grond van artikel 50 Ow voor vergoeding in aanmerking kunnen komen. Daartoe is het volgende redengevend. [gedaagde 4] is tot na het pleidooi, als slotstuk in deze langlopende procedure en de voorgaande 54a Ow-procedure, steeds adequaat vertegenwoordigd geweest door mr. Van Schie. Het is de rechtbank niet duidelijk waarom mr. Smid zich nadien als nieuwe advocaat voor [gedaagde 4] heeft gesteld. Mr. Van Schie heeft vele uren voor [gedaagde 1 c.s.] opgevoerd, die (dus) ook zien op rechtsbijstand voor [gedaagde 4] . De rechtbank heeft daarnaast geen kenbare invloed geconstateerd van de betrokkenheid van mr. Smid. Mr. Smid heeft niet duidelijk gemaakt of en waarom voor [gedaagde 4] juridisch afzonderlijke werkzaamheden zijn of moesten worden verricht, naast de werkzaamheden van mr. Van Schie. De kosten van mr. Smid behoeven daarom niet door de gemeente te worden vergoed.

2.82.

Ook de kosten van [de vennootschap] komen niet voor vergoeding op grond van artikel 50 Ow in aanmerking. Deze kosten betreffen werkzaamheden die [gedaagde 4] persoonlijk als onteigende voor zichzelf (en [gedaagde 1 c.s.] ) heeft verricht. De rechtbank wijst op de vaste lijn in de rechtspraak^[3]dat eigen inspanningen door onteigenden niet voor vergoeding in aanmerking komen. Deze kosten kunnen niet worden gerangschikt onder de schade die [gedaagde 4] of [gedaagde 1 c.s.] rechtstreeks en noodzakelijk door het verlies van hun zaak lijden, het zijn kosten die zij maken voor de procedure. [gedaagde 4] – en [gedaagde 1 c.s.] – hebben daarbij een ruime beleidsvrijheid om te beslissen hoeveel zij zelf aan de procedure doen en hoeveel zij aan hun advocaat of aan deskundigen overlaten. Dat [gedaagde 4] en [gedaagde 1 c.s.] hebben besloten Base Value werk uit handen te nemen, is een eigen (ondernemers)beslissing en niet een noodzakelijk onteigeningsgevolg. Deze kosten blijven daarom voor eigen rekening.

2.83.

Op grond van het vorenstaande zullen de volgende kosten voor juridische en deskundige aan [gedaagde 1 c.s.] worden vergoed:

Juridische bijstand

[Advocatenkantoor 1]

€ 120.290,48

Deskundige bijstand

[deskundige bijstand 1]

€ 15.337,00

[deskundige bijstand 2]

€ 1.513,00

[deskundige bijstand 3]

€ 5.268,00

[deskundige bijstand 5]

€ 9.922,00

[partij-deskundige]

€ 62.678,00

Overig

Kadaster

€ 974,00

Totaal

€ 215.982,48

Dicta

2.84.

In hetgeen mr. Smid voor [gedaagde 4] heeft aangevoerd ziet de rechtbank geen aanleiding om bij het toewijzen van de schadeloosstelling in de dicta onderscheid te maken tussen de broers [gedaagde 1 c.s.] en [gedaagde 4] . Onder ‘ [gedaagde 1 c.s.] ’ in alle dicta dient te worden verstaan: de vier gedaagden tezamen.

Griffierechten

2.85.

De gemeente zal worden veroordeeld tot betaling van de griffierechten van [gedaagde 1 c.s.] en Rabobank.

Publicatie

2.86.

Ten slotte zal een nieuws- en advertentieblad worden aangewezen ter publicatie van dit vonnis wanneer het vonnis onherroepelijk is geworden.

3.De beslissing

De rechtbank

3.1.

stelt de schadeloosstelling voor [gedaagde 1 c.s.] vast op een bedrag van € 3.785.000,-, waarin begrepen het reeds betaalde voorschot van € 1.025.000,-, zodat het nog uit te keren bedrag aan schadeloosstelling € 2.760.000,- bedraagt, vermeerderd met een samengestelde rente van 0,5% per jaar vanaf 4 april 2019 tot heden;

3.2.

veroordeelt de gemeente tot betaling aan [gedaagde 1 c.s.] van een bedrag van € 2.760.000,-, vermeerderd met de hiervoor onder 3.1. vermelde rente, de som daarvan te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf heden tot aan de dag der algehele voldoening;

3.3.

veroordeelt de gemeente tot betaling aan [gedaagde 1 c.s.] van een bedrag van € 215.982,48 (inclusief btw) ter zake van door [gedaagde 1 c.s.] gemaakte kosten van rechtsbijstand en kosten van deskundigenbijstand;

3.4.

veroordeelt de gemeente tot betaling aan [gedaagde 1 c.s.] van het door hem betaalde griffierecht van € 1.565,00;

3.5.

veroordeelt de gemeente tot betaling aan Rabobank van het door haar betaalde griffierecht van € 3.946,00;

3.6.

verstaat dat de gemeente de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen volgens hun opgave € 131.141,15 (inclusief btw), zal voldoen;

3.7.

wijst het “AD Haagsche Courant” en “Het Krantje Leidschendam/Voorburg” aan als nieuws- en advertentieblad waarin de griffier van deze rechtbank de beslissing bij uittreksel zal plaatsen wanneer het vonnis onherroepelijk is geworden.

Dit vonnis is gewezen door mr. I.A.M. Kroft, mr. J.M. Willems en mr. W. van de Wetering en in het openbaar uitgesproken op 13 januari 2021.^[4]