Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 20/110
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 november 2020 in de zaak tussen
[eiseres] , te [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Noordwijk, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 31 maart 2019 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [Laan] [huisnummer 1] te [plaats] (de woning), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2018 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 181.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2019 (de aanslag).
Eiseres heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
Bij uitspraak op bezwaar van 7 november 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 september 2020. Namens de gemachtigde is verschenen H.J. van Zelst. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [A] .
Eiseres heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en een exemplaar daarvan overgelegd aan de rechtbank.
Overwegingen
Feiten
1. Eiseres is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande recreatiewoning. De inhoud van de woning is ongeveer 137 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 205 m². De woning is op
11 december 2019 verkocht voor € 145.000. In de verkoopprijs is een bedrag van € 5.000 voor roerende zaken begrepen.
Geschil2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
3. Eiseres heeft zich op het standpunt gesteld dat verweerder de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld en heeft ter zitting een waarde bepleit van € 122.000.
Volgens eiseres is het eigen verkoopcijfer op een normale manier tot stand gekomen tegen een marktconforme prijs en is daarom de beste indicatie voor de waarde in het economische verkeer. Hierbij dient volgens eiseres wel rekening te worden gehouden met een correctie van 12,4% vanwege een stijgende markt. Ter ondersteuning van haar standpunt verwijst eiseres naar een uitspraak van Hof Den Haag van 18 mei 2016 [1] . Daarnaast stelt eiseres dat de verkopen van de objecten [Laan] [huisnummers 2] , verkocht op 25 mei 2018 voor € 95.000, en [Laan] [huisnummers 1] , verkocht op 31 maart 2017 voor € 165.000, voor een lagere WOZ-waarde pleiten. Ter zitting is onder verwijzing naar uitspraken van Hof Amsterdam van 31 maart 2020 [2] en de rechtbank Rotterdam van 16 september 2020 [3] aangevoerd dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze de correcties van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten naar de waarde op de waardepeildatum tot stand zijn gekomen.
4. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard en verwijst daarbij naar het door hem overgelegde waarderapport met bijgevoegde matrix. In het rapport is de waarde van de woning bepaald op € 181.000. Naast gegevens van de woning, bevat de matrix gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten. Verweerder stelt dat het eigen verkoopcijfer geen marktconforme prijs betreft, hetgeen volgens verweerder blijkt uit de vergelijking van het eigen verkoopcijfer met de verkoopcijfers van de in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten. De door eiseres aangedragen objecten acht verweerder niet goed vergelijkbaar. Ter zitting heeft verweerder gesteld dat in de matrix voldoende inzichtelijk is gemaakt op welke wijze de correcties van de verkoopprijzen naar de waarde van de vergelijkingsobjecten op de waardepeildatum tot stand zijn gekomen.
Beoordeling van het geschil
5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [4]
6. Ter ondersteuning van haar stelling dat verweerder het eigen verkoopcijfer als uitgangspunt had moeten nemen voor de waarde per waardepeildatum, heeft eiseres ter zitting de akte van levering (akte) van de woning overgelegd. Verweerder heeft ter zitting verwezen naar artikel 5, sub b, van de akte waarin onder meer is opgenomen dat de koper van de woning bekend is met de bestaande huurreserveringen, hetgeen naar het oordeel van de rechtbank duidt op een marktcijfer dat niet in overeenstemming is met artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat het eigen verkoopcijfer niet bruikbaar is om de waarde van de woning vast te stellen. Verweerder heeft de waarde van de woning dan ook terecht vastgesteld door middel van de vergelijkingsmethode.
7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde waarderapport, de matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Verweerder heeft de waarde van de woning onderbouwd met de verkoopgegevens van de op hetzelfde park gelegen objecten [Laan] [huisnummer 2] , [Laan] [huisnummer 3] en [Laan] [huisnummer 4] . Van de door verweerder aangedragen vergelijkingsobjecten acht de rechtbank het vergelijkingsobject [Laan] [huisnummer 4] het best vergelijkbaar met de woning, nu dit object identiek is aan de woning. Dit object is eveneens een vrijstaande recreatiewoning, heeft eenzelfde ligging, inhoud en grondoppervlak en verkeert in een vergelijkbare staat als de woning. Het vergelijkingsobject is op
10 januari 2018 verkocht voor € 183.500. Gelet hierop kan niet worden gezegd dat de waarde van de woning in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijs van het vergelijkingsobject.
8. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. De door eiseres aangedragen objecten zijn niet als betere vergelijkingsobjecten aan te merken dan de door verweerder aangedragen vergelijkingsobjecten. Zo is de [Laan] [huisnummers 2] gelegen op in erfpacht uitgegeven grond en verkeerde de tuin van de [Laan] [huisnummers 1] ten tijde van de verkoop in zeer verwaarloosde staat. De [Laan] [huisnummers 1] is voorts van hetzelfde type als het vergelijkingsobject [Laan] [huisnummer 2] , verkocht op
2 mei 2018 voor € 195.000, en het door verweerder aangehaalde object [Laan] 353, verkocht op 21 april 2017 voor € 190.000, maar de verkoopcijfers van deze objecten liggen aanzienlijk hoger dan de verkoopprijs van de [Laan] [huisnummers 1] . Gelet hierop acht de rechtbank verweerders stelling aannemelijk dat de [Laan] [huisnummers 1] geen representatieve verkoop is voor het waardeniveau van soortgelijke recreatiewoningen. Ten aanzien van de correcties van de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten overweegt de rechtbank dat deze correcties marginaal zijn. De rechtbank ziet geen aanleiding om tot de conclusie te komen dat er op een onjuiste wijze is geïndexeerd naar de waarde op de peildatum.
9. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en zal het beroep ongegrond worden verklaard.
Proceskosten
10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.C.J.A. Huijgens, rechter, in aanwezigheid van
mr. H. J. Habetian, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
11 november 2020.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302,
2500 EH Den Haag.