Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 19/1494
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 augustus 2019 in de zaak tussen
[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 31 maart 2018 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2017 (de waardepeildatum) voor kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 443.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelasting voor het jaar 2018 (de aanslag).
Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
Bij uitspraak op bezwaar van 1 februari 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 juli 2019.
Namens eiser is zijn gemachtigde verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [A] en [B] .
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een huis in een rij met een berging en twee dakkapellen. De bruto vloeroppervlakte van de woning is ongeveer 123 m² en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 159 m².
2. In de [adres] worden op de tweewekelijkse ophaaldag minicontainers geplaatst door de bewoners van zowel de [adres] als van de [adres] . De gemeente Leiden heeft de bewoners van de betreffende straten bij brief van 1 juni 2016 bericht dat de bewoners van de [adres] bij gebrek aan een voortuin en de aanzienlijke loopafstand vanaf de achtertuin hun afvalcontainers mogen blijven aanbieden in de [adres] .
Geschil[adres] . In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 393.000. Eiser heeft - zakelijk weergegeven - betwist dat het eigen verkoopcijfer van de woning leidend is en dat verweerder rekening heeft gehouden met een waardevermindering als gevolg van het realiseren van een uitbouw bij buurwoningen. Tevens stelt eiser dat verweerder niet voorbij kan gaan aan het gelijkheidsbeginsel en hij doet daarbij een beroep op de meerderheidsregel. Ter zitting is gebleken dat eiser zijn stelling dat verweerder de oppervlakte onjuist heeft bepaald niet langer handhaaft. De rechtbank zal daarom uitgaan van de door verweerder vastgestelde oppervlakte.
4. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een matrixberekening overgelegd. In deze matrixberekening is de waarde van de woning bepaald op € 443.112. Naast gegevens van de woning, bevat deze gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
Beoordeling van het geschil
5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. [adres] , blz. 44).
6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrixberekening en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit de matrixberekening, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, te weten [adres] (verkocht op 30 juni 2016 met transactieprijs € 385.000) en [adres] (verkocht op 2 mei 2017 met transactieprijs € 410.500). De verkoopprijzen van de gehanteerde vergelijkingsobjecten vormen naar het oordeel van de rechtbank een redelijke afspiegeling van de markt ten tijde van de waardepeildatum en zij acht die vergelijkingsobjecten, gelet op de bouwkenmerken, de oppervlakte en bouwjaar, ook goed vergelijkbaar met de woning. Uit de matrixberekening blijkt verder dat verweerder voor de kwaliteit/luxe van de woning een vlokcodering ‘4’ (bovengemiddeld) heeft toegepast, terwijl aan de vergelijkingsobjecten [adres] en [adres] een vlokcodering ‘3’ (gemiddeld) is toegekend. Verweerder heeft hiervoor een correctie toegepast op de m³-prijs van € 175. Voor [adres] heeft verweerder tevens een correctie toegepast voor de voorzieningen in verband met een lagere vlokcodering van ‘2’ (onder gemiddeld). Met de verschillen in de codering en de in verband daarmee gedane correcties heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met de aanwezige verschillen in kwaliteit en voorzieningen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De waarde wordt voorts ondersteund door de door eiser betaalde koopprijs (na indexatie). De woning is op 1 maart 2016 voor € 410.000 door eiser aangekocht. Indien deze koopprijs wordt geïndexeerd naar de waardepeildatum bedraagt deze € 443.244. De rechtbank acht de transportdatum van de woning van 1 maart 2016 voldoende dicht bij de waardepeildatum gelegen. Daarnaast heeft eiser geen feiten en omstandigheden aannemelijk gemaakt waaruit volgt dat de door hem betaalde koopprijs niet de waarde in het economische verkeer vertegenwoordigde en is gesteld noch gebleken dat verweerder de koopprijs op onjuiste wijze zou hebben geïndexeerd.
7. De door eiser gestelde overlast van de wekelijkse aanwezigheid van minicontainers kan naar het oordeel van de rechtbank, hoezeer eiser de aanwezigheid van die containers ook als storend ervaart, geen objectief waardedrukkend effect worden toegekend. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat in ieder geval sinds 1 januari 2016 reeds sprake is van overlast van de minicontainers en dat eiser naast het besluit van de gemeente Leiden, zoals genoemd onder 2, geen overige feiten of omstandigheden heeft aangedragen die zijn standpunt ondersteunen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser daarmee niet aannemelijk gemaakt dat door het voornoemde besluit van de gemeente Leiden een situatie is ontstaan waardoor de overlast zodanig is toegenomen dat de woning een negatieve verandering in de waarde heeft ondergaan. Veeleer is uit de interventie door en de aanpak van de gemeente Leiden af te leiden dat de overlast is afgenomen.
8. Voorts heeft eiser gewezen op de aanwezigheid van een uitbouw bij de naastgelegen woningen op nummer 42 en 46. Niet gebleken is echter dat op de waardepeildatum reeds is aangevangen met het realiseren van een uitbouw bij (een van) beide naastgelegen woningen. Verweerder heeft in dit verband ter zitting nog verwezen naar de bij het verweerschrift gevoegde luchtfoto’s die gedurende de periode 12 april 2015 tot
14 februari 2018 zijn gemaakt en waarop geen uitbouw (in aanbouw) is te zien. Deze beroepsgrond slaagt dan ook niet.
9. Eiser heeft ten slotte gesteld dat niet voorbij kan worden gegaan aan het gelijkheidsbeginsel en heeft daarbij een beroep gedaan op de meerderheidsregel. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft eiser in zijn beroepschrift negen woningen genoemd die een met de woning vergelijkbare oppervlakte hebben, maar waaraan een lagere waarde is toegekend. Eiser heeft voorts verwezen naar overweging 5.5 van de uitspraak van het Gerechtshof Den Haag van 25 juni 2019 (ECLI:NL:GHDHA:2019:1840). Verweerder stelt zich op het standpunt dat van vergelijkbare gevallen geen sprake is nu de onderlinge verschillen tussen de woningen niet verwaarloosbaar zijn. De rechtbank is van oordeel dat met enkel een vergelijking van de oppervlakte van de betreffende woningen niet aannemelijk is gemaakt dat de verschillen tussen de woning en de door eiser aangedragen woningen verwaarloosbaar zijn. Dit heeft temeer te gelden nu verweerder onweersproken heeft gesteld dat er tussen woningen wel degelijk verschillen bestaan waar het gaat om de grootte van percelen, uitbouwen aan de achterzijde en dakkapellen. De rechtbank ziet geen aanleiding hier aan te twijfelen. Van vergelijkbare gevallen is dan ook geen sprake zodat het beroep op het gelijkheidsbeginsel faalt.
10. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog is vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
Proceskosten
11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.E. Schotte, rechter, in aanwezigheid van mr. L.J.E. Steijvers, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 23 augustus 2019.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302,
2500 EH Den Haag.