Uitspraak
Rechtbank den haag
Team handel - voorzieningenrechter
zaak- / rolnummer: C/09/575814 / KG ZA 19/569
Vonnis in kort geding van 2 augustus 2019
in de zaak van
[eiseres] O.G. V.O.F.te [plaats 1] ,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. E.C. van Lent te Leiden,
tegen:
1.[gedaagde 1] , te [plaats 2] ,
2. [gedaagde 2]te [plaats 3] ,
3. [gedaagde 3]te [plaats 4] ,
4. [gedaagde 4]te [plaats 5] ,
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
advocaat mr. B.A. Boer te Den Haag,
en
5.DOEN VASTGOED MANAGEMENT B.V., te Den Haag
gedaagde in conventie,
advocaat mr. B.A. Boer te Den Haag.
Eiseres in conventie (tevens verweerster in reconventie) wordt hierna aangeduid als ‘ [eiseres] ’.
Gedaagden in conventie sub 1 tot en met 5 worden hierna afzonderlijk aangeduid als ‘ [gedaagde 1] ’, ‘ [gedaagde 2] .’, ‘ [gedaagde 3] ’, ‘ [gedaagde 4] ’ en ‘Doen Vastgoed’.
Gedaagden in conventie sub 1 tot en met 4 (tevens eisers in reconventie) worden hierna samen aangeduid als ‘ [gedaagden 1-4] ’.
Gedaagden in conventie sub 2 tot en met 4 (tevens eisers in reconventie) worden hierna samen aangeduid als ‘ [gedaagden 2-4] ’.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in kort geding van 26 juni 2019, met producties 1 tot en met 14;
- de door [eiseres] overgelegde aanvullende producties 15 tot en met 27;
- de akte houdende een eis in reconventie van [gedaagden 1-4] ;
- de op 19 juli 2019 gehouden mondelinge behandeling, waarbij door beide partijen pleitnotities zijn overgelegd.
1.2.
Ter zitting is vonnis bepaald op heden.
2.De feiten in conventie en in reconventie
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.
2.1.
[eiseres] is een vennootschap onder firma die zich bezig houdt met het beheer van onroerend goed, waaronder ook verhuur valt. De vennoten van [eiseres] zijn [vennoot 1] (‘ [vennoot 1] ’) en zijn echtgenote [vennoot 2] .
2.2.
[gedaagde 1] is de moeder van [vennoot 1] , [gedaagde 2] , [gedaagde 3] en [gedaagde 4] . [gedaagde 1] is thans 93 jaren oud en woont sinds enkele jaren in een verzorgingstehuis.
2.3.
De vader van [vennoot 1] en [gedaagden 2-4] (en echtgenoot van [gedaagde 1] ), [de vader] (hierna: [de vader] ), is in 2003 overleden. [gedaagde 2] heeft bij leven meerdere onroerende zaken (panden en garageboxen) in de omgeving Leiden in eigendom verworven (hierna: ‘de objecten’). De panden zijn veelal in appartementsrechten gesplitst. Na de dood van [de vader] is de eigendom van een aantal objecten overgegaan op de kinderen. [gedaagde 1] heeft van deze objecten het vruchtgebruik. [gedaagde 1] heeft zelf ook een aantal objecten in eigendom.
2.4.
[de vader] voerde bij leven het beheer over de objecten. Tussen 2003 en 2007 was het beheer van de objecten belegd bij makelaar Eigen Haard te Oegstgeest. Vanaf 2007 is [eiseres] voor [gedaagde 1] de objecten gaan beheren.
2.5.
Op 30 december 2015 is tussen [eiseres] en [gedaagde 1] een schriftelijke beheerovereenkomst, met volmacht, tot stand gekomen (hierna te noemen: ‘de beheerovereenkomst’). In de beheerovereenkomst geeft [gedaagde 1] aan [eiseres] opdracht het beheer van de objecten voort te zetten. Volgens de beheerovereenkomst omvat het beheer onder meer financieel en administratief beheer, technisch beheer, commercieel beheer en leegstand beheer (artikel 2.1). Ook bevat de beheerovereenkomst een volmacht aan [eiseres] om op eigen naam of op naam van [gedaagde 1] huurcontracten aan te gaan of andere contracten die nodig zijn voor een correcte uitvoering van de beheerovereenkomst (artikel 1.3). Voor de verschillende diensten ontvangt [eiseres] een vergoeding (artikel 3). De vergoedingen worden aan het einde van de maand waarop zij betrekking hebben gefactureerd (artikel 4.1). Deze maandfacturen mogen worden verrekend met het batig saldo van de huur op de huurafrekening van de desbetreffende maand (artikel 4.2). Met betrekking tot de duur en de opzegging van de beheerovereenkomst is (in artikel 5) het volgende bepaald:
“5.1 Deze Overeenkomst is aangegaan voor bepaalde tijd. Te weten de eerste periode voor de duur van vijf jaar, die daarna behoudens opzegging met inachtname van het bepaalde in lid 2 van dit artikel steeds stilzwijgend zal worden verlengd voor een periode van twee jaar.
5.2
De Overeenkomst kan zowel door Opdrachtgever als Beheerder worden beëindigd tegen het einde van een contractsperiode als genoemd in artikel 5.1 door middel van opzegging aan de andere partij. Een opzegging dient op straffe van nietigheid per aangetekende brief met bericht van ontvangst of deurwaardersexploot met inachtneming van een termijn van tenminste zes kalendermaanden plaats te vinden.”
2.6.
Bij notariële akte van 30 oktober 2018 heeft [gedaagde 1] haar vier kinderen ( [vennoot 1] en [gedaagden 2-4] ) aangesteld als algemeen gevolmachtigde. Op grond van de algemene volmacht zijn [vennoot 1] en [gedaagden 2-4] bevoegd om [gedaagde 1] algeheel te vertegenwoordigen in (onder meer) het beheren van de financiën en het verkopen, ruilen en leveren van onroerende zaken, met dien verstande dat uitsluitend twee kinderen samen vertegenwoordigingsbevoegd zijn.
2.7.
Bij brief van 9 mei 2019 heeft mr. B.A. Boer namens [gedaagden 2-4] (in hun hoedanigheid van gevolmachtigden van [gedaagde 1] ) het volgende aan [eiseres] bericht:
“Namens de gevolmachtigden van mevrouw [gedaagde 1] , stel ik d.m.v. dit schrijven [eiseres] (..) in gebreke t.a.v. de nakoming van de Beheersovereenkomst (..) en ontbind ik deze overeenkomst op voorhand als na de termijn van ingebrekestelling van 14 dagen verzuim intreedt. Onderstaand treft u de redenen aan die tot deze ingebrekestelling en eventuele ontbinding hebben geleid.
Sinds mijn cliënten eind 2018 de administratie van mevrouw [gedaagde 1] hebben overgenomen, zijn zij gaande weg gestuit op o.a. de volgende zaken die u als beheerder heeft nagelaten te doen, dan wel niet naar behoren of adequaat heeft gedaan:
-
er zijn ondanks herhaal verzoek daartoe geen meerjarige bijgehouden onderhoudsplannen voor de panden;
er zijn ondanks herhaal verzoek daartoe geen meerjarige bijgehouden onderhoudsplannen voor de panden;
- er is veel achterstallig onderhoud aan de panden waar bovendien geen meldingen van zijn gemaakt en geen herstelplannen voor zijn en worden gemaakt/offertes zijn en worden opgevraagd;
- leegstand wordt niet adequaat gemeld en evenmin wordt er snel voor nieuwe huurders gezorgd;
- doorbetalingen van huren geschiedt niet altijd adequaat;
- huren worden daarnaast niet volledig doorbetaald, waarbij onderbouwing ontbreekt van de inhoudingen op deze huren;
- volledige rekening en verantwoording m.b.t. het beheer ontbreekt over in ieder geval de jaren 2016, 2017 en 2018;
- er is gebleken dat huurovereenkomsten onzorgvuldig zijn opgesteld met alle gevolgen van dien met bijvoorbeeld als gevolg dat er huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd zijn ontstaan en huurders zich derhalve op huurbescherming kunnen beroepen;
- de verschuldigde btw-aangiften m.b.t. de desbetreffende panden zijn niet dan wel regulier gedaan;
- er is aanzienlijke schade doordat onderhoudsproblemen niet adequaat zijn opgepakt (door de heer [vennoot 1] zelf ingeschat op ca € 30.000,- m.b.t. twee kleinere panden).
- [eiseres] (..) zijn structureel slecht te bereiken bij vragen, klachten en dus ook bij calamiteiten.
(…)
Indien u niet binnen 14 dagen na dagtekening van deze brief alsnog naar behoren nakomt en bovenvermelde kwesties goed hebt opgepakt, zult u als vennoten en [eiseres] (..) in verzuim zijn. Op voorhand ontbind ik namens cliënte de beheersovereenkomst indien voormeld verzuim intreedt, onder behoud van het recht op schadevergoeding.
(…)”
2.8.
Bij brief van mr. E.C. van Lent van 22 mei 2019 heeft [eiseres] betwist dat zij toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de beheerovereenkomst.
2.9.
Bij brief van 24 mei 2019 heeft mr. Boer namens (de gevolmachtigden van) [gedaagde 1] onder meer het volgende aan [eiseres] bericht:
“Uit de brief van uw advocaat (..) d.d. 22 mei jl. maak ik op dat u geen gehoor heeft willen geven aan de ingebrekestelling en hier ook geen gehoor aan zal geven. Dit leidt tot de sitiatie dat [eiseres] (..) thans in verzuim verkeert en de Beheersovereenkomst (..) op voorhand is ontbonden, dan wel dient u deze brief als mededeling van ontbinding van de Beheersovereenkomst te zien.”
2.10.
Bij brief van 31 mei 2019 heeft mr. Van Lent namens [eiseres] geantwoord dat [eiseres] bij het standpunt blijft dat zij niet is tekortgeschoten en dus ook niet in verzuim verkeert. Volgens [eiseres] laten de gevolmachtigden van [gedaagde 1] ook na om een onderbouwing van de gestelde verwijten te verschaffen.
2.11.
Bij brief van mr. Boer van 4 juni 2019 heeft [gedaagden 2-4] (namens [gedaagde 1] ) het volgende aan [eiseres] bericht:
“Nu artikel 7:413 lid 1 BW bepaalt dat ingeval de opdrachtgever onder artikel 7:408 lid 3 BW valt, hetgeen in casu het geval is, de opdrachtgever te allen tijde de overeenkomst kan opzeggen, is het ook in strijd met het recht om het beheer nu niet direct over te dragen.
Volledigheidshalve, deze brief dient ook te worden opgevat als een opzegging voor zover de ontbinding geen stand zou kunnen houden. Er zijn dus thans twee redenen waardoor de beheersovereenkomst is geëindigd, namelijk de buitengerechtelijke ontbinding en onderhavige opzegging (…)”
2.12.
Bij brief van 3 juni 2019 heeft Doen Vastgoed aan huurders van [gedaagde 1] bericht dat [gedaagde 1] het beheer van de objecten met ingang van 1 juni 2019 aan Doen Vastgoed heeft uitbesteed en dat dit betekent dat de huren voor de maand juli 2019 op de derdengeldrekening van Doen Vastgoed moeten worden betaald.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eiseres] vordert – zakelijk weergegeven – dat de voorzieningenrechter bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
[gedaagden 1-4] beveelt de beheerovereenkomst tot en met (minimaal) 30 december 2020 na te komen;
[gedaagden 1-4] beveelt alle noodzakelijke medewerking aan [eiseres] te verlenen, zodat [eiseres] in staat is al haar verplichtingen uit de beheerovereenkomst deugdelijk na te komen;
[gedaagden 1-4] beveelt binnen twee dagen na betekening van dit vonnis alle huurders van [gedaagde 1] te berichten dat [eiseres] het beheer namens [gedaagde 1] voert en dat de huur aan [eiseres] moet worden betaald;
Doen Vastgoed verbiedt uitvoering te geven aan het beheer van de objecten namens [gedaagde 1] ;
Doen Vastgoed beveelt alle door haar aangeschreven huurders te berichten dat [eiseres] het beheer ten behoeve van [gedaagde 1] voert en dat de huurders de huurpenningen aan [eiseres] moeten betalen;
het bovenstaande op straffe van een dwangsom en met veroordeling van [gedaagden 1-4] en Doen Vastgoed in de proceskosten.
3.2.
Daartoe voert [eiseres] – samengevat – het volgende aan. Tussen [eiseres] en [gedaagde 1] is een overeenkomst van opdracht voor de duur van minimaal vijf jaren tot stand gekomen. De huidige contractperiode eindigt op 30 december 2020. Anders dan [gedaagden 2-4] (namens [gedaagde 1] ) aanvoert, is de beheerovereenkomst niet door ontbinding of opzegging geëindigd. [eiseres] is niet tekortgekomen, zodat geen sprake kan zijn van ontbinding. Evenmin is de beheerovereenkomst op 4 juni 2019 rechtsgeldig opgezegd, omdat partijen in artikel 5.1 en 5.2 zijn overeengekomen dat de beheerovereenkomst pas tegen het einde van de contractperiode (dus tegen 30 december 2020) kan worden opgezegd, met inachtneming van een opzegtermijn van zes maanden. [gedaagde 1] is aan die opzegtermijn gebonden, omdat zij als professionele contractpartij moet worden aangemerkt. Indien [gedaagde 1] al als natuurlijk persoon (en niet-professionele partij) in de zin van artikel 7:408 lid 3 van het Burgerlijk Wetboek (BW) moet worden aangemerkt, geldt dat de opzegging zonder opzegtermijn en zonder aanbieding van een schadevergoeding, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Er is dan ook nog steeds sprake van een rechtsgeldige beheerovereenkomst die [gedaagde 1] moet nakomen. [gedaagde 1] handelt in strijd met de beheerovereenkomst door Doen Vastgoed opdracht te geven het beheer van de objecten over te nemen. Ook handelt [gedaagde 1] onrechtmatig. Hetzelfde geldt voor [gedaagden 2-4] , voor zover zij handelen op basis van volmacht. Ook Doen Vastgoed handelt onrechtmatig indien Doen Vastgoed overgaat tot uitvoering van het beheer voor [gedaagde 1] , omdat Doen Vastgoed inmiddels weet dat [gedaagde 1] tekortschiet door het beheer aan Doen Vastgoed uit te besteden en Doen Vastgoed weet dat dit [eiseres] schade toebrengt.
3.3.
[gedaagden 1-4] en Doen Vastgoed voeren (gezamenlijk) verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.
in reconventie
3.4.
[gedaagden 1-4] vordert – zakelijk weergegeven dat de voorzieningenrechter [eiseres] bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis veroordeelt:
1. binnen 48 uur na betekening van dit vonnis het beheer over de vastgoedportefeuille van [gedaagde 1] over te dragen aan Doen Vastgoed, op straffe van een dwangsom, waarbij geldt dat onder overdracht in elk geval moet worden verstaan:
a. het ter beschikking stellen aan Doen Vastgoed van alle huurcontracten, sleutels, onderhoudscontracten, overige relevante contracten en alle financiële gegevens met betrekking tot de panden in beheer van [gedaagde 1] ;
b. het overleggen van een schriftelijke financiële verantwoording over de looptijd van de beheersovereenkomst tot het moment van overdracht;
c. het naar de gebruikelijke rekening van [gedaagde 1] overmaken van de nog na te betalen gelden naar aanleiding van de opgemaakte rekening en verantwoording;
d. het overzetten van de met betrekking tot de objecten geopende bankrekeningen op naam van [gedaagde 1] en het overzetten van andere registraties op naam van [gedaagde 1] die zien op de objecten die [eiseres] in beheer heeft gehad;
e. het schrijven van een brief aan de huurders dat het beheer per direct is overgedragen aan Doen Vastgoed;
met veroordeling van [eiseres] in de kosten en de nakosten.
3.5.
[gedaagden 1-4] stelt dat [eiseres] is tekortgeschoten in de nakoming van de beheerovereenkomst en in verzuim is geraakt, zodat de beheerovereenkomst op 24 mei 2019 rechtsgeldig door [gedaagde 1] is ontbonden. Voor zover de beheerovereenkomst niet al door ontbinding is beëindigd, is de overeenkomst in elk geval beëindigd doordat deze op 4 juni 2019 rechtsgeldig met onmiddellijke ingang is opgezegd. [gedaagde 1] is op grond van de artikelen 7:408 en 7:413 BW niet gebonden aan de opzegtermijn van artikel 5.2 van de beheerovereenkomst, omdat [gedaagde 1] een particuliere opdrachtgever in de zin van de artikel 7:408 lid 3 BW is. Het staat [gedaagde 1] vanwege de beëindiging van de beheerovereenkomst met [eiseres] vrij om het beheer van de objecten aan Doen Vastgoed op te dragen. [gedaagden 1-4] heeft er als vruchtgebruiker en eigenaar belang bij dat het beheer van de vastgoedportefeuille zo spoedig mogelijk aan Doen Vastgoed wordt overgedragen.
3.6.
[eiseres] voert verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.
4.De beoordeling van het geschil
in conventie
4.1.
[eiseres] vordert een voorlopige voorziening, bestaande uit, kort gezegd, een veroordeling van [gedaagden 1-4] om de beheerovereenkomst na te komen, met oplegging van een verbod aan [gedaagden 1-4] om het beheer door Doen Vastgoed uit te laten voeren.
4.2.
[eiseres] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij een spoedeisend belang heeft bij de gevorderde voorziening. Uit de berichten aan huurders volgt dat [gedaagde 1] het beheer met ingang van deze maand (juli 2019) aan Doen Vastgoed in opdracht wil geven. Daarnaast heeft [eiseres] gesteld dat zij voor haar inkomsten grotendeels afhankelijk is van de inkomsten (vergoedingen) uit de beheerovereenkomst. Daarmee is het spoedeisend belang van een beslissing in kort geding in voldoende mate gegeven.
4.3.
Op grond van artikel 3:296 BW kan de voorzieningenrechter degene die jegens een ander een verplichting heeft, bevelen die verplichting na te komen en verbieden om in strijd met die verplichting te handelen. Voor de beantwoording van de vraag of in kort geding een bevel of verbod moet worden afgegeven, moeten niet alleen de wederzijdse belangen van partijen worden afgewogen, maar moet ook in de eerste plaats voldoende aannemelijk zijn dat er een contractuele verplichting bestaat die moet worden nagekomen.
4.4.
Dit laatste is tussen partijen in geschil. Partijen zijn het erover eens dat met het sluiten van de beheerovereenkomst op 30 december 2015 tussen [eiseres] en [gedaagde 1] een overeenkomst van opdracht als bedoeld in artikel 7:400 BW is tot stand gekomen. Die overeenkomst is voor bepaalde tijd, voor de duur van (ten minste) vijf jaar, gesloten en loopt op grond van artikel 5.1 in beginsel tot (ten minste) 30 december 2020 door. Wat partijen verdeeld houdt is het antwoord op de vraag of de beheerovereenkomst voortijdig door ontbinding of door opzegging rechtsgeldig is geëindigd.
4.5.
De voorzieningenrechter zal eerst op de discussie over de ontbinding ingaan. Vast staat dat [gedaagde 1] op 24 mei 2019, na voorafgaande ingebrekestelling, heeft verklaard dat zij de beheerovereenkomst ontbindt. De vraag is of die buitengerechtelijke ontbinding bevoegd is gedaan. Op grond van artikel 6:265 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. In dit geval spitst de discussie tussen partijen zich toe op de vraag of er sprake was van tekortkomingen aan de kant van [eiseres] . [gedaagde 1] heeft in de ingebrekestelling van 9 mei 2019 meerdere tekortkomingen opgesomd. [eiseres] betwist deze tekortkomingen.
4.6.
De voorzieningenrechter stelt vast dat partijen het erover eens zijn dat [eiseres] voor de panden geen meerjarige onderhoudsplannen (‘MJOP’) heeft opgesteld, terwijl het vervaardigen en uitvoeren van een MJOP volgens artikel d van bijlage 5 van de beheerovereenkomst wel een verplichting van [eiseres] is. Volgens [eiseres] is het opstellen van een MJOP lastig, omdat het voor een groot deel om monumentale panden gaat. Het onderhoud wordt, evenals voorheen bij het leven van [de vader] , uitgevoerd aan de hand van Inspectierapporten van Monumentenwacht, die in principe om de twee jaar worden opgesteld, aldus [eiseres] . [eiseres] heeft ter onderbouwing als productie vijf inspectierapporten overgelegd, twee uit 2015 en twee uit 2017. Die rapporten zien echter alle op verschillende panden. [eiseres] heeft voor de twee panden van de rapporten uit 2015 ( [adres 1] te Leiden en [adres 2] te Leiden) geen recentere inspectierapporten overgelegd. Daarnaast heeft [gedaagden 1-4] gesteld en heeft [eiseres] daartegenover onvoldoende weersproken dat de rapporten van Monumentenwacht niet een aan een MJOP gelijk te stellen overzicht bieden, aangezien de inspectie vooral is gericht op de direct zichtbare buitenkant van de panden (en in zoverre dus geen volledig overzicht bieden) en de rapporten ook geen financiële paragraaf bevatten waar op gestuurd kan worden op de noodzakelijke liquiditeit voor onderhoud. Aldus heeft [gedaagden 1-4] bij de huidige stand van zaken voldoende aannemelijk gemaakt dat [eiseres] niet aan de in bijlage 5 onder d van de beheerovereenkomst opgenomen verplichting tot het vervaardigen van MJOP’s voldoet, formeel niet, maar ook niet materieel (door middel van een onderhoudsplan dat aan alle eisen van een MJOP voldoet).
4.7.
[gedaagden 1-4] heeft verder gesteld dat sprake is van achterstallig onderhoud bij de panden. [gedaagden 1-4] heeft die stelling ten aanzien van het pand [adres 3] nader onderbouwd met een verklaring van een makelaar van Doen Vastgoed, die verklaart dat hij bij een opname op 9 juli 2019 nogal wat achterstallig onderhoud heeft waargenomen en te horen heeft gekregen dat [eiseres] meermalen op het achterstallig onderhoud is gewezen. [eiseres] heeft hiertegenover onvoldoende onderbouwd dat de stelling van [gedaagden 1-4] niet klopt en dat het onderhoud wel op orde is. Volgens [eiseres] blijkt uit de rapporten van de Monumentenwacht dat de panden bouwkundig op orde zijn en in goede staat verkeren. [eiseres] heeft die stelling echter niet nader toegelicht of onderbouwd. De rapporten van Monumentenwacht die [eiseres] in dit geding heeft overgelegd, dateren uit respectievelijk 2015 en 2017. Bovendien worden in die rapporten diverse gebreken benoemd en hersteladviezen gegeven. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien hoe uit die rapporten volgt dat het onderhoud momenteel op orde is. In dat verband is ook relevant dat [gedaagden 1-4] in de ingebrekestelling om herstelplannen heeft gevraagd. [eiseres] heeft ter zitting aangevoerd dat het onjuist is dat er geen herstelplannen zijn, maar [eiseres] heeft geen concrete herstelplannen overgelegd. Wel heeft [eiseres] als productie 27 een overzichtsstaat overgelegd met de bedragen die volgens haar in de periode 2016 tot en met 2018 aan onderhoud zijn besteed. Uit dit summiere staatje kan (zonder nadere toelichting en/of zonder concrete onderhoudsstukken, die ontbreken) niet worden opgemaakt wat er precies concreet aan onderhoud is gedaan en of het onderhoud van de panden hiermee voldoende op orde is. Dit overzicht kan dan ook niet als een voldoende gemotiveerde betwisting dienen van de stelling van [gedaagden 1-4] dat momenteel sprake is van achterstallig onderhoud en er geen concrete herstelplannen zijn waaruit blijkt dat het onderhoud wordt opgepakt. Op basis van het in dit geding gevoerde debat, moet dan ook voorshands worden aangenomen dat ook de klacht over het achterstallig onderhoud terecht is gedaan.
4.8.
Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter is het op grond van de huidige stand van het debat geenszins denkbeeldig dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat [eiseres] toerekenbaar is tekortgekomen in de nakoming van haar verplichtingen uit de beheerovereenkomst en in verzuim is komen te verkeren en dat [gedaagde 1] de beheerovereenkomst met [eiseres] daarom op 24 mei 2019 heeft mogen ontbinden. De hiervoor genoemde tekortkomingen met betrekking tot het ontbreken van een MJOP en achterstallig onderhoud maken een geslaagd beroep op ontbinding al voldoende aannemelijk. Bovendien heeft [gedaagden 1-4] nog een groot aantal andere tekortkomingen genoemd. Ten aanzien daarvan staat in elk geval vast dat [eiseres] tot op heden nog geen exploitatieoverzichten over 2017 en 2018 heeft opgesteld, terwijl [gedaagden 1-4] in de ingebrekestelling van 9 mei 2019 om rekening en verantwoording over deze jaren heeft gevraagd. Het is begrijpelijk dat [gedaagden 1-4] betoogt dat die rekening en verantwoording met de als productie 5 door [eiseres] overgelegde stukken vooralsnog onvoldoende is gegeven, omdat dit overzicht en de bijbehorende stukken alleen op een recente – korte - periode uit 2019 zien. Ten aanzien van de andere door [gedaagden 1-4] genoemde tekortkomingen geldt dat deze tekortkomingen in dit kort geding tegenover de betwisting van [eiseres] nog onvoldoende concreet zijn uitgewerkt en onderbouwd, maar tegelijkertijd is het debat over deze tekortkomingen in dit geding nog zeer summier geweest. Derhalve valt voorshands niet uit te sluiten dat in een bodemprocedure, op basis van het alsdan gevoerde debat, alsnog komt vast te staan dat deze klachten (of een deel daarvan) gegrond zijn. In dit kort geding hoeft niet verder op de andere klachten te worden ingegaan, aangezien de voorzieningenrechter op basis van de hiervoor besproken verwijten (het ontbreken van een MJOP, achterstallig onderhoud) de kans al voldoende aannemelijk acht dat de ontbinding in een bodemprocedure stand zal houden.
4.9.
Bovendien is voldoende aannemelijk dat de bodemrechter de beheerovereenkomst ook zonder de ontbinding als beëindigd zal beschouwen, omdat de beheerovereenkomst op 4 juni 2019 regelmatig namens [gedaagde 1] is opgezegd. De voorzieningenrechter licht dit toe.
4.10.
Artikel 7:408 lid 1 BW neemt tot uitgangspunt dat de opdrachtgever bevoegd is om te allen tijde de overeenkomst op te zeggen. Van dit uitgangspunt kan niet worden afgeweken ten aanzien van de particuliere opdrachtgever die de opdracht anders dan in de uitoefening van een beroep of bedrijf heeft verstrekt (artikel 7:413 lid 2 BW). Deze opzeggingsbevoegdheid van de particuliere opdrachtgever kan ook niet worden beperkt door het contractueel verplichten van een opzegtermijn (zie Asser/Tjong-Tjin-Tai 2018, nr. 165).
4.11.
Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter moet [gedaagde 1] als zo’n particuliere opdrachtgever worden aangemerkt. Vast staat dat [gedaagde 1] op hoge leeftijd als gevolg van de dood van [de vader] de eigendom, althans het vruchtgebruik heeft gekregen van de vastgoedportefeuille die [de vader] bij leven heeft opgebouwd. Vast staat ook, dat [de vader] bij leven altijd zelf het beheer over de vastgoedportefeuille heeft gevoerd en dat [gedaagde 1] daar geen betrokkenheid bij had. [gedaagden 1-4] heeft gemotiveerd gesteld (onderbouwd met verklaringen van langjarige vrienden van de familie) dat [gedaagde 1] zich gedurende het huwelijk nooit om de zakelijke aspecten van de vastgoedportefeuille heeft bekommerd en dat er altijd sprake is geweest van een traditionele rolverdeling, waarbij [de vader] zich over de zakelijke kanten boog en [gedaagde 1] zich aan het gezin wijdde. [gedaagden 1-4] heeft verder onvoldoende weersproken gesteld dat [gedaagde 1] zelf geen of nauwelijks ervaring met of kennis van financiën of onroerend goed heeft. De feitelijke situatie in deze zaak komt er dan ook op neer, dat een (hoog)bejaarde moeder zonder noemenswaardige ervaring op het gebied van vastgoed of financiën door de dood van haar echtgenoot (noodgedwongen) de regie moest gaan voeren over de familievastgoedportefeuille en vervolgens, omdat zij anders dan haar wijlen echtgenoot daartoe zelf niet in staat was, het beheer van de familieportefeuille heeft uitbesteed aan (het bedrijf van) haar jongste zoon. Weliswaar bestaat de portefeuille uit een behoorlijk aantal panden met een behoorlijke marktwaarde (geschat op meer dan 10 miljoen euro), maar dat maakt nog niet dat [gedaagde 1] als een professionele opdrachtgever moet worden gezien. De hiervoor genoemde omstandigheden pleiten daar immers tegen. Ook de omstandigheid dat [gedaagde 2] (de oudste zoon van [gedaagde 1] , die fiscaal jurist van beroep is) zijn moeder op de achtergrond heeft bijgestaan, doet de kwalificatie van de opdrachtgever niet van kleur verschieten. Uiteindelijk is het immers alleen [gedaagde 1] die als particuliere eigenaar en vruchtgebruiker (en niet in het kader van uitoefening van beroep of bedrijf) de opdracht heeft gegeven. Bovendien is de beheerovereenkomst al op 30 december 2015 door [gedaagde 1] gesloten (die ten tijde van het ondertekenen bijna 90 jaren oud was) en blijkt de betrokkenheid van [gedaagde 2] vooralsnog alleen uit een e-mail van na die datum (van 25 januari 2016), waarin [gedaagde 1] commentaar geeft op de overeenkomst. Verdere of eerdere betrokkenheid van [gedaagde 2] bij de overeenkomst is niet concreet onderbouwd.
4.12.
Omdat [gedaagde 1] een particuliere opdrachtgever is, is zij op grond van de artikelen 7:408 lid 1 en 7:413 lid 2 BW niet gebonden aan de in de artikelen 5.1 en 5.2 van de beheerovereenkomst neergelegde opzegtermijn, die inhoudt dat de opdrachtgever de beheerovereenkomst op zijn vroegst tegen 30 december 2020 (met een opzegtermijn van minimaal zes maanden) kan opzeggen. Als particuliere opdrachtgever mocht [gedaagde 1] de beheerovereenkomst op 4 juni 2019 met onmiddellijke ingang opzeggen.
4.13.
[eiseres] heeft betoogd dat het opzeggen van de beheerovereenkomst zonder
inachtneming van een opzegtermijn en zonder aanvullende schadevergoeding in dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, omdat:
- [vennoot 1] en [gedaagde 1] destijds met elkaar hebben afgesproken dat [eiseres] minimaal voor een duur van vijf jaar het beheer zou uitvoeren,
- er niet voor niets een opzegtermijn van zes maanden is overeengekomen;
- [eiseres] lopende verplichtingen jegens werknemers en derden heeft, en
- door de opzegging de belangrijkste inkomstenbron van [eiseres] wegvalt.
De voorzieningenrechter volgt [eiseres] niet in dit betoog. Op grond van artikel 7:408 lid 3 BW is [gedaagde 1] als particuliere opdrachtgever ter zake van de opzegging geen schadevergoeding verschuldigd. De genoemde omstandigheden maken evenmin dat het opzeggen zonder inachtneming van een opzegtermijn naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De voorzieningenrechter merkt daarbij op dat de opzegging onverlet laat dat [eiseres] aanspraak heeft op vergoeding van onkosten (artikel 7:406 BW) en een redelijk loon (artikel 7:411 BW). Het staat [eiseres] vrij om de door haar genoemde omstandigheden bij de bepaling van deze kosten en het eventueel resterende redelijk loon aan de orde te stellen. De vraag of een kosten- en loonvergoeding verschuldigd is en zo ja, hoe hoog (en of en zo ja, in hoeverre de desbetreffende omstandigheden daarin moeten worden betrokken) valt echter buiten het bestek van deze procedure. Hier ligt alleen ter beoordeling voor of de opzegging regelmatig is, hetgeen naar voorlopig oordeel het geval is.
4.14.
De slotsom is dat voorshands moet worden geoordeeld dat de beheerovereenkomst door ontbinding (met ingang van 24 mei 2019), of in elk geval door regelmatige opzegging (met ingang van 4 juni 2019) rechtsgeldig is beëindigd. Het staat [gedaagde 1] vrij om het beheer na de beëindiging aan een andere partij op te dragen. Daarvan staat in beginsel los de vraag in hoeverre [gedaagde 1] op grond van de artikelen 7:406 en 7:411 BW nog onkosten en loon aan [eiseres] moet betalen. Er is geen grondslag of aanleiding om [gedaagde 1] in kort geding te bevelen de beheerovereenkomst verder gestand te doen of haar te verbieden het beheer aan Doen Vastgoed op te dragen.
4.15.
De vorderingen worden afgewezen. Als de in het ongelijk gestelde partij wordt [eiseres] veroordeeld in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden 1-4] en Doen Vastgoed (samen) begroot op € 1.619,- (€ 639,- aan griffierecht en € 980,- aan salaris advocaat). Voor veroordeling in de nakosten bestaat geen grond, nu de kostenveroordeling ook voor deze nakosten een executoriale titel oplevert (vgl. HR 19 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL1116, NJ 2011/237). De voorzieningenrechter zal, zoals gevorderd, de nakosten begroten conform het daarop toepasselijke liquidatietarief.
in reconventie
4.16.
In conventie is al voorshands geoordeeld dat [gedaagde 1] bevoegd is het beheer aan een andere beheerder op te dragen. [gedaagden 1-4] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij er recht en belang bij heeft om het beheer zo snel mogelijk aan Doen Vastgoed over te dragen, omdat de beheerovereenkomst met [eiseres] is ontbonden, althans is opgezegd en [gedaagden 2-4] (als de gevolmachtigden van [gedaagde 1] ) geen vertrouwen meer hebben in verdere uitvoering van het beheer door [eiseres] . Ook het beheer van de objecten waarvan [vennoot 1] eigenaar is, dient aan Doen Vastgoed te worden overgedragen, aangezien [gedaagde 1] thans het vruchtgebruik van die objecten heeft en als vruchtgebruiker aanspraak heeft op de huurinkomsten en bevoegd is tot alle handelingen die tot een goed beheer van de aan het vruchtgebruik onderworpen panden dienstig kunnen zijn, dus ook de panden van [vennoot 1] .
4.17.
[gedaagden 1-4] heeft een overdracht binnen 48 uur na betekening van dit vonnis gevorderd. Gelet op de aard en omvang van de gevorderde overdrachtshandelingen (in het bijzonder de gevorderde rekening en verantwoording vanaf 30 december 2015) en de mogelijk benodigde medewerking van derden, acht de voorzieningenrechter een langere termijn aangewezen. De voorzieningenrechter zal bepalen dat de overdracht binnen vier weken moet zijn afgerond.
4.18.
Oplegging van een dwangsom, als stimulans tot nakoming van de te geven beslissing, is aangewezen. De op te leggen dwangsom zal op het in het dictum genoemde bedrag worden bepaald en gemaximeerd.
4.19.
De voorzieningenrechter wijst de vordering tot betaling van eventuele nog na te betalen gelden (onderdeel c) af. Het opmaken van de financiële verantwoording moet nog plaatsvinden. Niet uit te sluiten valt dat naar aanleiding van de financiële verantwoording een verschil van inzicht kan ontstaan over de vraag in hoeverre nog gelden moeten worden nabetaald. De voorzieningenrechter ziet tegen deze achtergrond onvoldoende plaats om al op voorhand een titel tot het betalen van ‘de nog na te betalen gelden naar aanleiding van de opgemaakte rekening en verantwoording’ te verstrekken.
4.20.
[eiseres] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van dit geding. Aangezien de grondslag van de vordering in reconventie volledig samenhangt met het geschil in conventie, worden de proceskosten in reconventie begroot op nihil.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter:
in conventie
5.1.
wijst de vorderingen af
5.2.
veroordeelt [eiseres] in de kosten van dit geding, aan de zijde van [gedaagden 1-4] en Doen Vastgoed (samen) begroot op € 1.619,- aan tot op heden gemaakte proceskosten en op € 157,- aan nog te maken nakosten, te vermeerderen met € 82,- in geval van betekening;
5.3.
verklaart de kostenveroordeling onder 5.2 uitvoerbaar bij voorraad;
in reconventie
5.4.
veroordeelt [eiseres] om binnen vier weken na de betekening van dit vonnis het beheer dat [eiseres] voert over de vastgoedportefeuille van [gedaagde 1] over te dragen aan Doen Vastgoed, op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag of dagdeel dat [eiseres] nalatig blijft in de overdracht en het verlenen van medewerking aan de overdracht, met een maximum van € 200.000,-, waarbij geldt dat onder overdracht in ieder geval dient te worden verstaan:
a. het ter beschikking stellen en het fysiek overhandigen door [eiseres] van alle huurcontracten, sleutels, onderhoudscontracten, overige relevante contracten en alle financiële gegevens en documenten met betrekking tot de panden in beheer van [gedaagde 1] aan Doen Vastgoed;
b. het overleggen van een schriftelijke financiële verantwoording aan [gedaagden 1-4] over de looptijd van de beheerovereenkomst van 30 december 2015 tot het moment van overdracht aan Doen Vastgoed zoals bedoeld onder a., op basis waarvan [eiseres] huurpenningen en overige te relateren gelden ten aanzien van de panden in beheer van [gedaagde 1] heeft overgemaakt aan [gedaagde 1] en nog aan [gedaagde 1] zal overmaken ten aanzien van de nog niet afgedragen gelden toekomend op grond van het gedane beheer door [eiseres] ;
c. het overzetten van de met betrekking tot de panden geopende bankrekeningen op naam van [gedaagde 1] , alsmede het overzetten van andere registraties op naam van [gedaagde 1] die zien op de in beheer gehad hebbende panden en waar nu [eiseres] of een aan [eiseres] gelieerde derde voor staat geregistreerd;
d. het schrijven van een brief aan de huurders dat het beheer per direct is overgedragen aan Doen Vastgoed, zodat de volgende huurbetalingen uitsluitend bevrijdend aan Doen Vastgoed kunnen worden betaald;
5.5.
verklaart de veroordeling onder 5.4 uitvoerbaar bij voorraad;
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.P. van Ham en in het openbaar uitgesproken op 2 augustus 2019.
av