Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 18/512
uitspraak van de meervoudige kamer van 21 maart 2019 in de zaak tussen
[eiseres] te [plaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. F.R. Herreveld),
en
de inspecteur van de Belastingdienst, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft ten aanzien van eiseres het verlies voor het jaar 2011 bij beschikking vastgesteld op € 4.139.612.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 5 december 2017 het verlies nader vastgesteld op € 19.156.240.
Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Partijen hebben vóór de zitting een conclusie van repliek en een conclusie van dupliek ingediend. Eiseres heeft bij brief van 24 januari 2019 nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn telkens in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 februari 2019.
Namens eiseres zijn haar gemachtigde en drs. G.J.W. de Ruiter, [X] en
[Y] verschenen.
Namens verweerder zijn drs. M.C. Guurink-Rutjes en mr. N.J. van Dijk verschenen.
Overwegingen
Feiten
1. Eiseres is een woningcorporatie. Eiseres was in het onderhavige jaar op grond van het toenmalige artikel 70 van Pro de Woningwet uitsluitend werkzaam op het gebied en in het belang van de volkshuisvesting. Eiseres heeft in 2011 in het kader van een drietal (nieuwbouw)projecten in totaal 90 sociale huurwoningen uit bestaand bezit in de [buurt] te [plaats] , [adres] te ’s Gravendeel en [straat/plein] te [plaats] gesloopt (de sloopwoningen), teneinde (onder andere) nieuwe duurzamere woningen te stichten. De nieuwbouw betreft sociale huurwoningen, duurdere huurwoningen en koopwoningen. Aanleiding daarvoor was het op 28 juni 2012 door (voormalig) minister Spies van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties, Aedes, de Woonbond en Vastgoed Belang ondertekende koepelconvenant ‘Energiebesparing gebouwde omgeving’, waarvan het deelconvenant ‘Energiebesparing corporatiesector’ onderdeel uitmaakt.
2. Verweerder heeft voor het onderhavige jaar het verlies vastgesteld op € 4.139.612 (de verliesvaststellingsbeschikking). Dit was conform de door eiseres ingediende aangifte. Eiseres heeft hiertegen bezwaar aangetekend. Eiseres vroeg in bezwaar om een afwaardering van de sloopwoningen naar de waarde van de ondergrond.
3. Bij uitspraak op bezwaar is verweerder onder meer akkoord gegaan met een afwaardering van de sloopwoningen naar de lagere bedrijfswaarde daarvan (opstallen inclusief ondergrond) voorafgaand aan de sloop. Verweerder heeft het verlies nader vastgesteld op € 19.156.240.
Geschil4. In geschil is of eiseres in het onderhavige jaar de sloopwoningen verder mag afwaarderen ten laste van de winst tot op de waarde van de ondergrond van de opstallen.
5.1.
Eiseres verzoekt om het voor het jaar 2011 rekening te houden met een aanvullend afwaarderingsverlies:
- afboeking van de opstalwaarde tot nihil [buurt] [plaats] : € 4.060.964
- afboeking van de opstalwaarde tot nihil [adres] ’s Gravendeel: € 2.018.366
- afboeking van de opstalwaarde tot nihil Kop Bernhardstraat [plaats] :
€ 259.924
€ 259.924
totale afboeking: € 6.339.254
5.2.
Eiseres stelt dat, net als in het zogenoemde Warenhuisarrest van de Hoge Raad van 21 april 1993, ECLI:NL:HR:1993:BH8556, BNB 1993/240, bij eiseres sprake is van sloop van in haar bedrijfsuitoefening versleten vastgoed gevolgd door realisatie van nieuw vastgoed op de na sloop vrijgekomen grond. De bedrijfsuitoefening van eiseres bestaat uit het in continuïteit voorzien in betaalbare en passende huisvesting voor haar minder draagkrachtige groep. De gesloopte woningen leveren geen bijdrage meer aan haar bedrijfsuitoefening, aangezien deze woningen niet meer voldoen aan de eisen van deze tijd voor wat betreft plattegrond en wooncomfort en leiden tot aanzienlijke gebruikslasten voor de bewoners (hoge energiekosten). Zou eiseres de gesloopte woningen langer hebben geëxploiteerd, dan had eiseres afbreuk gedaan aan haar doelstelling en de op de Woningwet gestoelde verplichting om te voorzien in betaalbare en passende huisvesting voor haar doelgroep. Het vastgoed is in economische zin op. In deze situatie noopt goed koopmansgebruik niet tot toerekening van de opgeofferde fiscale boekwaarde aan het nieuwe bedrijfsmiddel maar aan de afgesloten exploitatieperiode. Eiseres stelt dat de sloopwoningen vervangen worden door vergelijkbare woningen die aan de eisen van de moderne tijd voldoen maar overigens precies dezelfde functie vervullen, namelijk sociale huurwoningen. Ter zitting heeft eiseres gesteld dat de nieuwbouwwoningen een mix van woningen (sociale huur, duurdere huur en koop) betreft die past binnen de volkshuisvestelijke taak van eiseres. Het is volgens eiseres niet relevant of in theorie wellicht nog sprake zou kunnen zijn van voortgezette verhuur na renovatie of verkoop. Het is de ondernemingsbeslissing van eiseres om tot sloop over te gaan. Verweerder kan hierin niet treden.
6. Eiseres concludeert tot vaststelling van het verlies voor het onderhavige jaar op
€ 25.495.494 (€ 19.156.240 vastgesteld bij uitspraak op bezwaar + € 6.339.254 ter zake van de afwaardering van de sloopwoningen tot de waarde van de ondergrond van de opstallen).
7. Verweerder stelt dat een afwaardering zoals eiseres die voorstaat, niet mogelijk is op grond van de geldende jurisprudentie van de Hoge Raad. Een situatie als bedoeld in het door eiseres aangehaalde arrest is hier niet aan de orde, aldus verweerder. Dat de sloopwoningen volledig waren versleten, is volgens verweerder niet vastgesteld. Een voortzetting van de exploitatie van de sloopwoningen, al dan niet na renovatie, en/of uitponding waren alternatieve aanwendingsmogelijkheden. De bedrijfswaarde dient voorafgaand aan de sloopbeslissing te worden vastgesteld op basis van de highest en best use (HABU). Verweerder betwist voorts dat er sprake is van functioneel dezelfde bedrijfsmiddelen. Eiseres heeft volgens verweerder evenmin aannemelijk gemaakt dat de bedrijfswaarde van de grondposities lager is dan de marktwaarde van de sloopwoningen op het tijdstip voorafgaand aan de sloopbeslissing.
Beoordeling van het geschil
8. Naar het oordeel van de rechtbank bestaat in het onderhavige geval, waarbij bestaande sociale huurwoningen worden gesloopt om nieuwe woningen, bestaande uit een mix van sociale huurwoningen, duurdere huurwoningen en koopwoningen, te realiseren, de kostprijs van de nieuwbouwwoningen in beginsel uit de boekwaarde (in het onderhavige geval gelijk aan de bedrijfswaarde) van de gesloopte woningen, te vermeerderen met de investeringen ter zake van de nieuwbouw (vgl. Hoge Raad 28 oktober 1992, nr. 28.374, ECLI:NL:HR:1992:ZC5148, BNB 1993/37). Het is op grond hiervan in beginsel in strijd met goedkoopmansgebruik om, zoals eiseres voorstaat, de (na afwaardering tot bedrijfswaarde resterende) boekwaarde van de opstallen in één keer in het jaar van sloop ten laste van het resultaat over 2011 te brengen.
9. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres, tegenover de betwisting van verweerder, niet aannemelijk gemaakt dat in het jaar 2011 sprake was van een situatie waarin de sloopwoningen in de bedrijfsuitoefening van eiseres waren ‘versleten’ als bedoeld in het arrest BNB 1993/240. De rechtbank heeft hierbij in aanmerking genomen dat eiseres niet aannemelijk heeft gemaakt dat de sloopwoningen in het onderhavige jaar niet meer door haar konden worden verhuurd en er bij eiseres, anders dan in het hiervóór genoemde arrest, geen sprake was van een verhoudingsgewijs geringe bedrijfswaarde van de sloopwoningen (vgl. Hof Leeuwarden 23 mei 2007, ECLI:NL:GHLEE:2007:BA6098). Dat eiseres op grond van haar volkshuisvestelijke taak (in de toekomst) verplicht was meer duurzamere (huur)woningen aan te bieden, maakt dit oordeel niet anders. Dat renovatie per saldo onrendabeler zou zijn dan wel het technisch niet haalbaar zou zijn om de sloopwoningen te renoveren, maakt dit naar het oordeel van de rechtbank evenmin anders.
10. Gelet op wat hiervóór is overwogen, zal de rechtbank het beroep ongegrond verklaren. De rechtbank ziet anders dan eiseres geen aanleiding prejudiciële vragen te stellen aan de Hoge Raad.
Proceskosten
Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. T.A. de Hek, voorzitter, mr. S.E. Postema en
mr. E.J.W. Heithuis, leden, in aanwezigheid van mr. S.R.M. Dekker, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 21 maart 2019.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302,
2500 EH Den Haag.