Uitspraak
proces-verbaal
RECHTBANK DEN HAAG
Team handel
zaaknummer / rolnummer: C/09/569766 / HA ZA 19-255
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van 6 december 2019
in de zaak van
1.[eisende partij sub 1],
2. [eisende partij sub 2]
beiden te [plaats],
eisers,
advocaat mr. J.H. Pelle te Den Haag,
tegen
Bargi Vastgoed B.V.te Den Haag,
gedaagde,
advocaat mr. I.R. Köhne te Voorburg.
Partijen worden hierna ‘[eisende partij sub 1 c.s.]’ (in mannelijk enkelvoud) en ‘Bargi Vastgoed’ genoemd.
1.Het procesverloop
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 4 maart 2019 met producties;
- de conclusie van antwoord van 5 juni 2019 met producties;
- het vonnis van 24 juli 2019, waarin een comparitie van partijen is bevolen, nader bepaald op heden;
- de comparitie van partijen op 6 december 2019, waarbij aanwezig waren:
- de heer [eisende partij sub 1] in persoon, bijgestaan door de advocaat voornoemd;
- namens Bargi Vastgoed de heer [A] (directeur), bijgestaan door de advocaat voornoemd.
Van het verhandelde op de zitting is afzonderlijk proces-verbaal opgemaakt.
1.2.
Na afloop van de mondelinge behandeling heeft de rechtbank met toepassing van art. 30p van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering op de zitting onmiddellijk mondeling uitspraak gedaan.
2.De beslissing
De rechtbank:
2.1.
veroordeelt Bargi Vastgoed tot betaling van € 1.230 aan [eisende partij sub 1 c.s.], vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 28 juli 2018 tot de dag van betaling.
2.2.
veroordeelt [eisende partij sub 1] en [eisende partij sub 2], hoofdelijk, in de zin dat als de één betaald, de andere wordt bevrijd, in de proceskosten, aan de zijde van Bargi Vastgoed tot op heden begroot op € 4.140;
2.3.
verklaart de veroordelingen onder 2.1 en 2.2 uitvoerbaar bij voorraad;
2.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
3.De beoordeling
3.1.
De rechtbank geeft hiervoor de volgende motivering.
3.2.
[eisende partij sub 1 c.s.] vordert van Bargi Vastgoed € 41.752,35, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 6 december 2017. [eisende partij sub 1 c.s.] stelt dat hij schade heeft geleden als gevolg van gebrekkige en ondeugdelijke sloop- en verbouwingswerkzaamheden in 2016 door Bargi Vastgoed in het pand [adres 1] dat zich naast [eisende partij sub 1 c.s.]’ woning aan de [adres 2] bevindt. Volgens Bargi Vastgoed kan zij niet aansprakelijk zijn voor de vermeende schade van [eisende partij sub 1 c.s.]. De werkzaamheden zijn uitgevoerd door Torodena Onderhoudsbedrijf en Building Partners (hierna: de aannemer). Door de werkzaamheden is volgens Bargi Vastgoed geen schade ontstaan en voor zover er al schade is opgetreden, betwist zij de hoogte ervan.
3.3.
Naar het oordeel van de rechtbank ligt het juridische gelijk grotendeels aan de zijde van Bargi Vastgoed. Daarvoor is het volgende redengevend.
Is Bargi Vastgoed als opdrachtgever aansprakelijk?
3.4.
Bargi Vastgoed heeft aangevoerd dat omdat de sloop- en renovatiewerkzaamheden niet zijn uitgevoerd ter uitoefening van het bedrijf van Bargi Vastgoed, art. 6:171 van het Burgerlijk Wetboek (BW) geen grondslag biedt voor aansprakelijkheid van Bargi Vastgoed tegenover [eisende partij sub 1 c.s.].
3.5.
De rechtbank stelt voorop dat een opdrachtgever tegenover derden aansprakelijk kan zijn voor fouten van niet-ondergeschikten die in zijn opdracht én ter uitvoering van zijn bedrijf zijn verricht (art. 6:171 BW). De reikwijdte van deze risicoaansprakelijkheid wordt beperkt uitgelegd. Uit rechtspraak van de Hoge Raad valt af te leiden “
dat aansprakelijkheid voor onrechtmatig handelen van een niet ondergeschikte opdrachtnemer alleen bestaat indien het gaat om werkzaamheden die een opdrachtgever ter uitoefening van zijn bedrijf door die opdrachtnemer doet verrichten. Aansprakelijkheid kan niet worden aangenomen indien de benadeelde de dader en het bedrijf van diens opdrachtgever niet als een zekere eenheid kan beschouwen. De schade behoort dan niet tot de risicosfeer van de opdrachtgever.”(Hoge Raad 21 december 2001, ECLI:NL:HR:2001:AD7395, Delfland/Stoeterij De Kraal). Deze rechtspraak is later genuanceerd in, maar de grondtoon blijft een beperkte uitleg, die is gehandhaafd (Hoge Raad 18 juni 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL9596, Koeman-Sijm Agro).
dat aansprakelijkheid voor onrechtmatig handelen van een niet ondergeschikte opdrachtnemer alleen bestaat indien het gaat om werkzaamheden die een opdrachtgever ter uitoefening van zijn bedrijf door die opdrachtnemer doet verrichten. Aansprakelijkheid kan niet worden aangenomen indien de benadeelde de dader en het bedrijf van diens opdrachtgever niet als een zekere eenheid kan beschouwen. De schade behoort dan niet tot de risicosfeer van de opdrachtgever.”(Hoge Raad 21 december 2001, ECLI:NL:HR:2001:AD7395, Delfland/Stoeterij De Kraal). Deze rechtspraak is later genuanceerd in, maar de grondtoon blijft een beperkte uitleg, die is gehandhaafd (Hoge Raad 18 juni 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL9596, Koeman-Sijm Agro).
3.6.
Tegen de achtergrond van de geldende maatstaf is de rechtbank van oordeel dat Bargi Vastgoed niet aansprakelijk is op grond van art. 6:171 BW voor onrechtmatig handelen van een niet ondergeschikte opdrachtnemer, omdat de sloop- en renovatiewerkzaamheden niet door de aannemer zijn uitgevoerd ter uitoefening van het bedrijf van Bargi Vastgoed. Bargi Vastgoed houdt zich immers bezig met het kopen en verkopen van vastgoed. Voor de renovatie van de door haar aangekochte panden schakelt Bargi Vastgoed aannemers in, die werkzaamheden verrichten in het kader van hun eigen aannemersbedrijf. Bargi Vastgoed en de aannemer vormden en vormen geen eenheid van onderneming. Er zijn verder onvoldoende feitelijke aanknopingspunten aangedragen om Bargi Vastgoed en de aannemer als een zekere eenheid te beschouwen.
Heeft Bargi Vastgoed onrechtmatig tegenover [eisende partij sub 1 c.s.] gehandeld?
3.7.
Ondanks dat Bargi Vastgoed niet aansprakelijk is op grond van art. 6:171 BW, kan zij nog wel aansprakelijk zijn op grond van onrechtmatige daad (art. 6:162 BW). Voor onrechtmatig handelen is noodzakelijk dat Bargi Vastgoed in strijd heeft gehandeld met de wet of in strijd met dat wat volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer gepast is, ofwel onzorgvuldig heeft gehandeld. Naast een ‘handeling’ kan hieronder ook een nalaten worden begrepen, zoals het niet treffen van voldoende voorzorgsmaatregelen om bouwschade te voorkomen. Op [eisende partij sub 1 c.s.] ligt in dit verband de stelplicht, en zo nodig bewijslast, ook met betrekking tot de schade en dat de werkzaamheden de oorzaak zijn van de schade.
Zijn de uitgevoerde werkzaamheden de oorzaak van de vermeende schade?
3.8.
Bargi Vastgoed betwist dat er causaal verband is tussen de in haar opdracht uitgevoerde werkzaamheden en de vermeende schade. Zij voert aan dat al sprake was van schade (scheurvorming) in het pand van [eisende partij sub 1 c.s.] voordat een aanvang is gemaakt met de sloop- en renovatiewerkzaamheden.
3.9.
Ter onderbouwing van deze betwisting verwijst Bargi Vastgoed naar de door BouwRisk B.V. (hierna: BouwRisk) opgestelde rapporten naar aanleiding van een vooropname op 22 juni 2015 in beide panden, dus zowel ten aanzien van [adres 2] als [adres 1], in verband met (voorbereiding op) werkzaamheden aan de [adres 3]. Uit het rapport van BouwRisk dat betrekking heeft op het pand aan de [adres 2] en de in het rapport opgenomen foto’s blijkt dat op de begane grond en de eerste verdieping op diverse plaatsen in de wanden, de vloeren en de plafonds al op dat moment diverse scheuren zichtbaar waren. In het rapport van HK.Inspectie van 19 april 2019, dat in opdracht van Bargi Vastgoed is opgesteld naar aanleiding van een onderzoek in het pand van [eisende partij sub 1 c.s.] of de schade is veroorzaakt door de sloopwerkzaamheden, waarbij ook [eisende partij sub 1 c.s.] aanwezig is geweest, wordt geoordeeld dat het pand aan de [adres 2] vóór de sloopwerkzaamheden in slechte staat verkeerde en veel scheuren had. HK.Inspectie heeft geconcludeerd dat tijdens de inspectie niet gebleken is dat de (sloop)werkzaamheden ondeugdelijk zijn uitgevoerd. HK.Inspectie acht het uitgesloten dat schade aan de fundering is ontstaan als gevolg van de werkzaamheden. Volgens HK.Inspectie is aannemelijk dat de lage grondwaterstand zettingsscheuren heeft veroorzaakt.
3.10.
De rechtbank is van oordeel dat [eisende partij sub 1 c.s.] tegenover het rapport van Bouwrisk en van HK.Inspectie aan de zijde van Bargi Vastgoed haar stellingen onvoldoende met (nadere) feiten heeft onderbouwd. Op de zitting heeft [eisende partij sub 1 c.s.] weliswaar diverse elementen uit het rapport van HK.Inspectie weersproken. Maar daarmee zijn naar het oordeel van de rechtbank de bevindingen van HK.Inspectie als deskundige over het ontbreken van causaal verband tussen de werkzaamheden en de vermeende schade onvoldoende ontkracht.
3.11.
Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat in het door [eisende partij sub 1 c.s.] bij dagvaarding overgelegde rapport van ZNEB Expertise en Taxatie B.V. (hierna: ZNEB) van 11 oktober 2017 het daarin aangenomen causaal verband tussen de werkzaamheden en de vermeende schade als gevolg van de werkzaamheden onvoldoende feitelijk is geconcretiseerd. Met betrekking tot de scheurmeters die [eisende partij sub 1 c.s.], zoals hij op de zitting heeft toegelicht op 26 september 2016 op advies van de gemeente heeft geplakt op scheuren, is er geen nulmeting beschikbaar en geen inzicht in de ontwikkeling van de scheuren. Hoe de bewuste werkzaamheden tot gevolg hebben gehad dat 40m2 aan vloeroppervlak aan fundering moet worden hersteld is evenmin met feiten gestaafd.
3.12.
Daar komt bij dat in de aanloop naar dit rapport Bargi Vastgoed of een vertegenwoordiger namens haar, niet is uitgenodigd bij de inspectie op 10 mei 2017 aanwezig te zijn en niet gesteld of anderszins blijkt dat Bargi Vastgoed betrokken is bij de totstandkoming van de (eind)bevindingen uit dit rapport.
3.13.
[eisende partij sub 1 c.s.] heeft aldus onvoldoende duidelijk gemaakt dat de door hem gestelde schade (scheurvorming en schade aan de fundering) in zijn pand is ontstaan als gevolg van de in opdracht van Bargi Vastgoed uitgevoerde werkzaamheden. Dit maakt dat niet verder beoordeeld hoeft te worden of onzorgvuldig is gehandeld.
3.14.
Voor de vorderingen die daarop gebaseerd zijn, bestaat geen grond. Die zullen dan ook worden afgewezen.
Aanpassen van de dakrand/daklijst
3.15.
[eisende partij sub 1 c.s.] vordert ook € 1.230 aan herstelkosten voor het aanpassen van de dakrand, inclusief de dakbedekking en de zinken daklijst.
3.16.
In het rapport van ZNEB van 24 mei 2018 naar aanleiding van de inspectie van het dak op de berging in de achtertuin van [eisende partij sub 1 c.s.], in aanwezigheid van beide partijen, is vastgesteld dat het hoger gelegen dak op de aanbouw van het pand aan de [adres 1] over een strook van circa vier meter lang circa 7 cm over het dak van de berging van [eisende partij sub 1 c.s.] is gebouwd, terwijl er een andere mogelijkheid was geweest door het dak van de aanbouw van de woning voor het dak van de berging te laten stoppen. ZNEB heeft geconcludeerd dat Bargi Vastgoed verantwoordelijk is voor de geconstateerde gebreken. ZNEB heeft in dit rapport als oplossing voorgesteld om de dakrand van het pand aan de [adres 1] aan te passen zodat deze niet meer op het dak van de berging rust. Voor die oplossing moet het achterhout van het boeiboord worden ingekort, de dakbedekking waterdicht worden afgewerkt en een zinken daklijst worden aangebracht. De herstelkosten heeft ZNEB begroot op € 1.230 inclusief btw. In deze begroting is door ZNEB geen rekening gehouden met een eventueel optredende verbetering van de daklijst en de dakrand dan wel aftrek ‘nieuw voor oud’.
3.17.
Op de zitting heeft Bargi Vastgoed erkend dat het dak van de uitbouw van [adres 1] iets over het dak van het pand van [eisende partij sub 1 c.s.] is gebouwd en hij daarvoor in beginsel aansprakelijk is.
3.18.
Het verweer van Bargi Vastgoed dat zij geen eigenaar meer is van het pand, ontslaat haar niet van de aansprakelijkheid uit onrechtmatige daad tegenover [eisende partij sub 1 c.s.] voor de gevolgen van het oversteken van het dak van het pand aan de [adres 1]. Het dak is zonder noodzaak over het dak van de berging van [eisende partij sub 1 c.s.] aangebracht. Ook is er een causaal verband tussen de renovatiewerkzaamheden en de gebreken aan het dak.
Vervolgens moet worden beslist welk schadebedrag voor vergoeding in aanmerking komt. De rechtbank sluit daarbij aan bij de begroting van de aanpassingskosten die door ZNEB is aangereikt, te weten het bedrag van € 1.230. De rechtbank acht de door Bargi Vastgoed aangedragen offerte van K.B. Builders onvoldoende toegelicht.
Voor een aftrek ‘nieuw voor oud’ ziet de rechtbank geen aanleiding, omdat [eisende partij sub 1 c.s.] geen rekening had hoeven houden met de oversteek van het dak van de uitbouw.
Het bovenstaande leidt tot de conclusie dat de gevorderde € 1.230 inclusief btw inzake de werkzaamheden tot het aanpassen van de dakrand en daklijst wordt toegewezen.
Expertisekosten
3.19.
De gevorderde expertisekosten komen niet voor vergoeding in aanmerking. Bargi Vastgoed heeft aangevoerd dat [eisende partij sub 1 c.s.] in dit verband geen schade heeft geleden, omdat hij voor die kosten verzekerd is en deze door de verzekeraar van [eisende partij sub 1 c.s.] zijn betaald. Buiten discussie staat dat de verzekeraar van [eisende partij sub 1 c.s.] deze kosten heeft vergoed. [eisende partij sub 1 c.s.] heeft op de zitting betoogd dat daardoor zijn vergoedingsmaximum wordt verminderd, zodat het alsnog als schade voor [eisende partij sub 1 c.s.] is aan te merken. [eisende partij sub 1 c.s.] heeft evenwel niet aangetoond dat hij het vergoedingsmaximum bij zijn rechtsbijstandsverzekeraar heeft overschreden. Zodat feitelijk niet is aangetoond dat hij zelf deze kosten heeft gemaakt en dus schade heeft geleden.
Wettelijke rente
3.20.
[eisende partij sub 1 c.s.] vordert wettelijke rente over de vordering vanaf 6 december 2017. Van verzuim is sprake na ingebrekestelling. De sommatiebrief van 28 november 2017 voldoet niet aan de vereisten van art. 6:82 lid 1 BW; de brief van 20 juli 2018 met een termijn om binnen 7 dagen de schade te vergoeden wel. De rechtbank wijst de gevorderde wettelijke rente daarom toe vanaf 28 juli 2018.
Slotsom
3.21.
Gelet op het voorgaande kan de vordering van [eisende partij sub 1 c.s.] worden toegewezen tot een bedrag van € 1.230, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 28 juli 2018. Voor het overige kunnen de vorderingen van [eisende partij sub 1 c.s.] niet slagen. Het meer of anders gevorderde door [eisende partij sub 1 c.s.] wordt afgewezen.
Proceskosten
3.22.
[eisende partij sub 1 c.s.] heeft grotendeels geen gelijk. Daarom moet [eisende partij sub 1 c.s.] de proceskosten van Bargi Vastgoed betalen. Deze worden begroot op € 4.140, waarvan € 1.992 aan griffierecht en € 2.148 aan salaris advocaat (twee punten à € 1.074 volgens tarief IV). [eisende partij sub 1 c.s.] wordt als gevorderd hoofdelijk veroordeeld in de proceskosten en het vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
Deze mondelinge uitspraak is gedaan door mr. H.J. van Harten, rechter, en in het openbaar uitgesproken in de aanwezigheid van de griffier, waarvan is opgemaakt dit proces-verbaal dat is verzonden op 9 december 2019.
WAARVAN PROCES-VERBAAL