Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 17/8211
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 april 2018 in de zaak tussen
[Stichting X], gevestigd te [vestigingsplaats], eiseres(gemachtigde: A. Oosters),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rijswijk, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 24 november 2017 op het bezwaar van eiseres tegen na te noemen beschikking en aanslag.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 april 2018.
Namens eiseres is de gemachtigde verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [persoon 1] en [persoon 2].
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 3.100.000;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen tot een berekend naar een waarde van € 3.100.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.805;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 333 aan eiseres te vergoeden.
Overwegingen
1. Eiseres is eigenaar van het schoolgebouw op het adres [adres] te [plaats] (het gebouw). Het gebouw dat dateert uit 1987 is in gebruik als lesgebouw voor het geven van beroepsonderwijs.
2. Bij beschikking van 8 mei 2017 heeft verweerder, ingevolge artikel 17, eerste lid van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), de waarde van het gebouw voor het jaar 2017, met als waardepeildatum 1 januari 2016, vastgesteld op € 3.399.000. Het daartegen door eiseres gemaakt bezwaar heeft verweerder afgewezen en de waarde gehandhaafd.
3. In geschil is de waarde van het gebouw. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde moet worden bepaald op de voet van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ (gecorrigeerde vervangingswaarde). Wat betreft de waarderingsmethode is in geschil of bij het vaststellen van de gecorrigeerde vervangingswaarde rekening moet worden gehouden met een restwaarde van het gebouw. Verder zijn de maatvoering van opstallen en daarbij gelegen grond in geschil.
4. Eiseres stelt dat de restwaarde van het gebouw nihil of negatief is en bepleit daarom een waarde van € 3.000.000. Eiseres heeft daarvoor een taxatierapport in geding gebracht dat op 22 juni 2017 is opgemaakt door [WOZ-taxateur], WOZ-taxateur te [plaats]. Verder heeft eiseres aangevoerd dat gebouwen die in de jaren ’70 en ’80 uit de grond zijn gestamd, zoals het gebouw, doorgaans geen restwaarde hebben en de door verweerder gehanteerde taxatiewijzer niet kan dienen als onderbouwing van diens standpunt.
5. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde van € 3.399.000 moet worden gehandhaafd en heeft daarvoor aangevoerd dat de taxateur van de gemeente, naar aanleiding van het beroep van eiseres, de waarde opnieuw heeft berekend en bepaald op € 3.748.000. Verder heeft verweerder aangevoerd dat het gebouw voldoet aan de eisen voor een schoolgebouw, dat het ook als zodanig wordt gebruikt en dat gebruik ook niet op korte termijn zal worden beëindigd. Het gebouw wordt normaal onderhouden en er worden normale investeringen gepleegd. Er is daarom geen reden om de restwaarde te verminderen tot nihil of lager.
6. Volgens artikel 17, tweede lid, van de Wet woz wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan die zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Volgens artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt in afwijking in zoverre van het tweede lid de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:
a. de aard en de bestemming van de zaak;
b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
7. Op grond van artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de vervangingswaarde berekend door bij de waarde van de grond de waarde van de opstal op te tellen. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van vergelijking, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zou vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.
8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van het gebouw niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De rechtbank zal in dit verband eerst ingaan op het geschil over de maatvoering. Verweerder en eiser zijn in hun taxaties uitgegaan van een verschillende maatvoering van de zogenoemde gebonden grond (ondergrond van de opstallen) en de overige grond met uitzondering van de verharding (5.000 m2 is toegerekend aan verharding). Voor de gebonden grond is verweerder uitgegaan van 3.717 m2 en eiseres van 3.413 m2, en voor de overige grond is verweerder uitgegaan van 30.711 m2 (26.994 + 3.717) en eiseres van 31.015 m2. De rechtbank zal voor het vervolg uitgaan van de door verweerder gehanteerde grond en daarbij gehanteerde grondwaarden. Eiseres heeft weliswaar betoogt dat verweerder de maatvoering en waarde van de grond niet heeft toegelicht, maar de rechtbank volgt eiseres daarin niet. In het verweerschrift en ter zitting heeft verweerder expliciet aangegeven waarom hij van een andere maatvoering en grondwaarde uitgaat dan het geval was bij de vaststelling van de waarde zoals opgenomen in het primaire besluit. Zo is aangesloten bij kadastrale maten en heeft verweerder een verfijning aangebracht in de waardering van de ongebonden grond door uit te gaan van een gestaffelde grondwaarde. De rechtbank acht daarmee de maatvoering van de ondergrond van de opstallen en overige grond alsmede de daaraan toegerekende waarde voldoende door verweerder aannemelijk gemaakt. Eiseres heeft hiertegen onvoldoende aangevoerd om de door haar bepleite maatvoering en waardering tot uitgangspunt te kunnen nemen.
9. Gegeven het oordeel onder 8 komt de rechtbank toe aan het geschil over de restwaarde. De rechtbank stelt vast dat verweerder bij de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde zich heeft aangesloten bij de kengetallen uit de landelijke taxatiewijzer Onderwijs. De daarbij gehanteerde archetypen zijn schoolgebouwen uit verschillende bouwperioden, zonder extra voorzieningen en in gebruik voor beroepsonderwijs. Bij het vaststellen van deze kengetallen is steeds een restwaarde van het desbetreffende pand in aanmerking genomen. De rechtbank stelt echter met eiseres vast dat het voor het grootste deel hierbij gaat om panden die aanmerkelijk nieuwer zijn dat het gebouw. Weliswaar heeft eiser in de bezwaarfase een aantal restwaardepercentages naar beneden toe bijgesteld (voor leslokalen is het percentage voor ruwbouw verlaagd van 27,5 naar 22, en voor de onderwijsgebouwen van 27,5 naar 10), maar ook met de door verweerder daarbij gegeven toelichting, acht de rechtbank de hoogte van deze percentages niet aannemelijk. Zo heeft verweerder ter zitting gewezen op kantoorpanden die in transitie zijn en waarvan bij het einde als kantoor nog veel materialen worden hergebruikt. De rechtbank stelt echter met partijen vast dat anders dan in dergelijke kantoorpanden, het gebouw niet is opgetrokken uit beton of staal, en transitie daardoor na afloop van de initiële levensduur minder voor de hand ligt althans in mindere mate hergebruik van materialen tegen lage kosten mogelijk lijkt. De rechtbank is daarom van oordeel dat verweerder de door hem voorgestane restwaarden onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder daarom niet in zijn bewijs geslaagd.
10. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag eveneens ontkennend te worden beantwoord. De rechtbank acht aannemelijk dat bij herbouw van het gebouw op dezelfde locatie hergebruik van fundering en enige gebruik van materialen tot de mogelijkheden behoort. Met hetgeen eiseres heeft aangevoerd en overgelegd heeft zij onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld en aannemelijk gemaakt op grond waarvan zou moeten worden geoordeeld dat de restwaarde van het gebouw nihil of negatief is.
11. Nu geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank, rekening houdend met alle feiten en omstandigheden van het geval, de waarde van het gebouw in goede justitie op € 3.100.000.
11. Op grond van artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt een beroep betreffende een WOZ‑beschikking tevens geacht te zijn gericht tegen de daarop gebaseerde aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) als die beschikking en die aanslag gezamenlijk met één aanslagbiljet zijn bekendgemaakt. Omdat uit de stukken blijkt dat dit het geval is en het beroep tegen de WOZ-beschikking gegrond is, heeft dit tot gevolg dat de aanslag OZB dienovereenkomstig wordt verminderd.
12. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.500 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 249, alsmede 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 501 en een wegingsfactor 1). Tevens wordt een vergoeding toegekend voor het door eiseres ingebrachte taxatierapport naar het tarief voor een incourante niet-woning € 305 (2,5 x € 121,95)
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C.H.M. Lips, rechter, in aanwezigheid van H. van Lingen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 17 april 2018.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302,
2500 EH Den Haag.