Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-18/00653
Uitspraak van 28 mei 2019
in het geding tussen:
Stichting [X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: [A] )
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [D] , de heffingsambtenaar,
(vertegenwoordigers: [B] en [C] )
Procesverloop
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking, gedagtekend 8 mei 2017 (de beschikking), de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend [Y] te [D] (de onroerende zaak), op de waardepeildatum 1 januari 2016 (de waardepeildatum), voor het jaar 2017 vastgesteld op € 3.399.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de voor het jaar 2017 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen (de aanslag).
1.2.
Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen de beschikking en de aanslag. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op dit bezwaar gedaan; daarin heeft hij het bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft bij de rechtbank Den Haag (de Rechtbank) beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar. Bij uitspraak van 17 april 2018, nr. SGR 17/8211, heeft de Rechtbank het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de beschikking gewijzigd waarbij de waarde nader is vastgesteld op € 3.100.000, de aanslag dienovereenkomstig verminderd, de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 1.805 en de heffingsambtenaar opgedragen het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 333 aan haar te vergoeden.
1.4.
Bij brief van 22 mei 2018, binnengekomen bij het Hof op 24 mei 2018, heeft de heffingsambtenaar pro forma hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de Rechtbank. Bij faxbericht van 21 juni 2018 heeft de heffingsambtenaar het hoger beroep gemotiveerd. Het Hof heeft belanghebbende bij brief van 28 juni 2018 de gronden van het hoger beroep gezonden.
1.5.
Bij brief van 6 augustus 2018 met poststempel 7 augustus 2018, binnengekomen bij het Hof op 8 augustus 2018, heeft belanghebbende een verweerschrift ingediend en incidenteel hoger beroep ingesteld.
1.6.
Bij brief van 29 maart 2019, ingekomen bij het Hof op 1 april 2019, heeft de heffingsambtenaar een nader stuk ingediend, waarin hij verweer voert tegen het incidenteel hoger beroep van belanghebbende.
1.7.
Bij brief van 4 april 2019, ontvangen door het Hof op 9 april 2019, heeft belanghebbende een nader stuk ingediend waarin zij reageert op het onder 1.6. vermelde nadere stuk van de heffingsambtenaar.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak wordt gebruikt voor het geven van beroepsonderwijs.
2.2.1
De heffingsambtenaar heeft bij het hogerberoepschrift drie “rekenmodellen GVW” overgelegd, die zijn opgesteld door [B] MRE. In deze rekenmodellen is de gecorrigeerde vervangingswaarde van het schoolgebouw op de waardepeildatum bepaald op respectievelijk € 3.748.000 (Productie 1, Rekenmodel GVW), € 3.238.000 (Productie 2, Rekenmodel restwaarde nihil) en € 3.486.000 (Productie 3, Rekenmodel restwaarde in goede justitie). Rekenmodel 3 is hieronder in samengevatte vorm opgenomen.
Omschrijving
Rekenmodel 3
Leslokaal
Archetype
O145ST12
Bouwjaar
1987
Oppervlakte in m2
2.847
Stichtingskosten per m2 in €
1.107
Stichtingskosten totaal in €
3.151.629
Waarvan:
Ruwbouw 50% in €
Afbouw 30 % in €
Installaties 20% in €
1.575.810
945.486
630.324
Ouderdom in jaren
Ruwbouw
Afbouw
Installaties
29
29
29
Levensduur
Ruwbouw
Afbouw
Installaties
47
27
17
Restwaarde in %
Ruwbouw
Afbouw
Installaties
11
11
15
Technische veroudering
Ruwbouw
Correctie per jaar in %
Correctie totaal in %
Correctie totaal in €
Afbouw
Correctie per jaar in %
Correctie totaal in %
Correctie totaal in €
Installaties
Correctie per jaar in %
Correctie totaal in %
Correctie totaal in €
1,89
54,91
865.357
2,62
75,91
717.737
2,50
72,50
456.986
Stichtingskosten minus
technische veroudering totaal in €
1.111.549
Functionele veroudering
Ruwbouw in %
Afbouw in %
Installaties in %
Functionele veroudering in totaal in €
--
--
3
33.346
Gecorrigeerde vervangingswaarde leslokaal
1.078.202
Leslokaal dependance
Archetype
O145ST12
Bouwjaar
2000
Oppervlakte in m2
276
Stichtingskosten per m2 in €
1.107
Stichtingskosten totaal in €
305.532
Waarvan:
Ruwbouw 50% in €
Afbouw 30 % in €
Installaties 20% in €
152.766
91.659
61.106
Ouderdom in jaren
Ruwbouw
Afbouw
Installaties
16
16
16
Levensduur
Ruwbouw
Afbouw
Installaties
47
27
17
Restwaarde in %
Ruwbouw
Afbouw
Installaties
11
11
15
Technische veroudering
Ruwbouw
Correctie per jaar in %
Correctie totaal in %
Correctie totaal in €
Afbouw
Correctie per jaar in %
Correctie totaal in %
Correctie totaal in €
Installaties
Correctie per jaar in %
Correctie totaal in %
Correctie totaal in €
1,89
30,30
48.285
3,30
52,74
48.432
4,05
64,76
39.574
Stichtingskosten minus
technische veroudering totaal in €
171.332
Functionele veroudering
Ruwbouw in %
Afbouw in %
Installaties in %
Functionele veroudering in totaal in €
--
--
3
5.14
Gecorrigeerde vervangingswaarde leslokaal dependance
166.192
A&O Loods
Archetype
O145ST12
Bouwjaar
2008
Oppervlakte in m2
290
Stichtingskosten per m2 in €
850
Stichtingskosten totaal in €
246.5
Waarvan:
Ruwbouw 50% in €
Afbouw 30 % in €
Installaties 20% in €
1.575.810
945.486
630.324
Ouderdom in jaren
Ruwbouw
Afbouw
Installaties
8
8
8
Levensduur
Ruwbouw
Afbouw
Installaties
35
27
17
Restwaarde in %
Ruwbouw
Afbouw
Installaties
5
11
15
Technische veroudering
Ruwbouw
Correctie per jaar in %
Correctie totaal in %
Correctie totaal in €
Afbouw
Correctie per jaar in %
Correctie totaal in %
Correctie totaal in €
Installaties
Correctie per jaar in %
Correctie totaal in %
Correctie totaal in €
2,71
21,71
26.763
3,30
26,37
19.501
5,00
40,00
19.72
Stichtingskosten minus
technische veroudering totaal in €.
180.516
Functionele veroudering
Ruwbouw in %
Afbouw in %
Installaties in %
Functionele veroudering in totaal in €
--
--
--
--
Gecorrigeerde vervangingswaarde A&0-loods
180.516
Loods
Archetype
O145ST12
Bouwjaar
2016
Oppervlakte in m2
304
Stichtingskosten per m2 in €
815
Stichtingskosten totaal in €
258.4
Gecorrigeerde vervangingswaarde
258.4
Totale gecorrigeerde vervangingswaarde opstallen in €
1.683.310
Infrastructuur
Verharding
Oppervlakte in m2
€/m2
Stichtingskosten
Technische veroudering in %
Technische veroudering in €
Gecorrigeerde vervangingswaarde verharding in €
1.5
66
99
50
49.5
49.5
Grond
Ondergrond in m2
Ondergrond per m2 in €
Gecorrigeerde vervangingswaarde ondergrond in €
Overige grond in m2
Overige grond per m2 in €
Gecorrigeerde vervangingswaarde overige grond in €
Overige grond in m2
Overige grond per m2 in €
Gecorrigeerde vervangingswaarde overige grond in €
3.717
150
557.55
3.717
50
185.85
26.994
15
404.91
Totale gecorrigeerde vervangingswaarde infrastructuur en grond in €
1.197.810
Totale gecorrigeerde vervangingswaarde excl. BTW in €
2.881.120
Totale gecorrigeerde vervangingswaarde inclusief BTW in €
3.486.000
2.2.2.
De rekenmodellen 1 en 2 bevatten dezelfde berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde als die in rekenmodel 3, met dien verstande dat in de rekenmodellen 1 en 2 voor de hieronder in de linker kolom genoemde restwaarden is uitgegaan van de in de middelste kolom (rekenmodel 1), onderscheidenlijk de rechterkolom (rekenmodel 2) vermelde percentages.
Elementen
Rekenmodel 1
Rekenmodel 2
Leslokaal
Restwaarde ruwbouw in %
22
--
Restwaarde afbouw in %
22
--
Restwaarde installaties in %
17
15
Leslokaal dependance
Restwaarde ruwbouw in %
22
--
Restwaarde afbouw in %
22
--
Restwaarde installaties in %
17
15
A&O-loods
Restwaarde ruwbouw in %
10
--
Restwaarde afbouw in %
22
--
Restwaarde installaties in %
17
15
2.2.3
Ter zitting van het Hof heeft de heffingsambtenaar een vierde rekenmodel overgelegd. In dit rekenmodel, dat ook is opgesteld door [B] MRE, is de gecorrigeerde vervangingswaarde van het schoolgebouw op de waardepeildatum bepaald op € 3.406.000. Het rekenmodel bevat dezelfde berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde als die in rekenmodel 3, behalve wat betreft de hieronder in de linker kolom genoemde elementen. Daarvoor is in het ter zitting overgelegde rekenmodel uitgegaan van de in de rechterkolom vermelde percentages of bedragen.
Omschrijving
Leslokaal
Restwaarde in %
Installaties
8
Technische veroudering
Installaties
Correctie per jaar in %
Correctie totaal in %
Correctie totaal in €
2,71
78,47
494.62
Stichtingskosten minus
technische veroudering totaal in €
1.073.549
Functionele veroudering
Ruwbouw in %
Afbouw in %
Installaties in %
Functionele veroudering in totaal in €
--
--
5
53.696
Gecorrigeerde vervangingswaarde leslokaal
1.020.219
Leslokaal dependance
Restwaarde in %
Installaties
8
Technische veroudering
Installaties
Correctie per jaar in %
Correctie totaal in %
Correctie totaal in €
4,38
70,10
42.833
Stichtingskosten minus
technische veroudering totaal in €
168.073
Functionele veroudering
Installaties in %
Functionele veroudering in totaal in €
5
8.404
Gecorrigeerde vervangingswaarde leslokaal dependance
159.669
A&O Loods
Restwaarde in %
Installaties
8
Technische veroudering
Installaties
Correctie per jaar in %
Correctie totaal in %
Correctie totaal in €
5,41
43,29
31.344
Stichtingskosten minus
technische veroudering totaal in €.
178.892
Gecorrigeerde vervangingswaarde A&0-loods
178.892
Totale gecorrigeerde vervangingswaarde opstallen in €
1.617.180
Totale gecorrigeerde vervangingswaarde excl. BTW in €
2.814.990
Totale gecorrigeerde vervangingswaarde inclusief BTW in €
3.406.000
2.3
Belanghebbende heeft een taxatierapport overgelegd, dat is opgemaakt door
[E] , taxateur. In dit taxatierapport is de gecorrigeerde vervangingswaarde van het schoolgebouw op de waardepeildatum bepaald op € 3.000.000. Tot het taxatierapport behoort een taxatiekaart. Bij de onder 1.7 genoemde brief heeft belanghebbende deze taxatiekaart vervangen door een nieuwe taxatiekaart, waarin de waarde van de onroerende zaak nader is bepaald op € 2.897.567. Een verkorte versie daarvan is hieronder opgenomen.
Schoolgebouw
Archetype
O145ST12
Bouwjaar
1987
Oppervlakte in m2
2.847
Stichtingskosten per m2 in €
1.107
Stichtingskosten totaal in €
3.151.629
Waarvan:
Ruwbouw 50% in €
Afbouw 30 % in €
Installaties 20% in €
1.575.810
945.486
630.324
Levensduur
Ruwbouw
Afbouw
Installaties
47
27
17
Restwaarde in %
Ruwbouw
Afbouw
Installaties
15
Technische veroudering
Ruwbouw
Correctie per jaar in %
Correctie totaal in %
Deelwaarde ruwbouw na correctie voor technische veroudering in €
Afbouw
Correctie per jaar in %
Correctie totaal in %
Deelwaarde afbouw na correctie voor technische veroudering in €
Installaties
Correctie per jaar in %
Correctie totaal in %
Deelwaarde installaties na correctie voor technische veroudering in €
2,13
61,70
603.503
2,94
65,29
139.942
2,50
72,50
173.34
Functionele veroudering
Ruwbouw in %
Afbouw in %
Installaties in %
Deelwaarde ruwbouw na correctie voor functionele veroudering in €
Deelwaarde afbouw na correctie voor functionele veroudering in €
Deelwaarde afbouw na correctie voor functionele veroudering in €
19
19
19
490.106
112.972
140.795
Onderwijsruimte
Archetype
O145ST12
Bouwjaar
2000
Oppervlakte in m2
278
Stichtingskosten per m2 in €
1.15
Stichtingskosten totaal in €
317.4
Waarvan:
Ruwbouw 50% in €
Afbouw 30 % in €
Installaties 20% in €
158.7
95.22
63.48
Levensduur
Ruwbouw
Afbouw
Installaties
47
27
12
Restwaarde in %
Ruwbouw
Afbouw
Installaties
15
Technische veroudering
Ruwbouw
Correctie per jaar in %
Correctie totaal in %
Deelwaarde ruwbouw na correctie voor technische veroudering in €
Afbouw
Correctie per jaar in %
Correctie totaal in %
Deelwaarde afbouw na correctie voor technische veroudering in €
Installaties
Correctie per jaar in %
Correctie totaal in %
Deelwaarde installaties na correctie voor technische veroudering in €
2,13
34,04
104.674
3,70
59,26
38.793
5,00
60,00
12.696
Functionele veroudering
Ruwbouw in %
Afbouw in %
Installaties in %
Deelwaarde ruwbouw na correctie vo functionele veroudering in €
Deelwaarde afbouw na correctie voor functionele veroudering in €
Deelwaarde afbouw na correctie voor functionele veroudering in €
5
5
5
99.441
36.854
12.061
Schoolgebouw
Archetype
O145ST12
Bouwjaar
2000
Oppervlakte in m2
276
Stichtingskosten per m2 in €
1.107
Stichtingskosten totaal in €
305.532
Waarvan:
Ruwbouw 50% in €
Afbouw 30 % in €
Installaties 20% in €
152.766
91.66
61.106
Levensduur
Ruwbouw
Afbouw
Installaties
47
27
17
Restwaarde in %
Ruwbouw
Afbouw
Installaties
15
Technische veroudering
Ruwbouw
Correctie per jaar in %
Correctie totaal in %
Deelwaarde ruwbouw na correctie voor technische veroudering in €
Afbouw
Correctie per jaar in %
Correctie totaal in %
Deelwaarde afbouw na correctie voor technische veroudering in €
Installaties
Correctie per jaar in %
Correctie totaal in %
Deelwaarde installaties na correctie voor technische veroudering in €
2,13
34,04
100.761
3,70
59,20
37.343
5,00
80,00
12.221
Functionele veroudering
Ruwbouw in %
Afbouw in %
Installaties in %
Deelwaarde ruwbouw na correctie vo functionele veroudering in €
Deelwaarde afbouw na correctie voor functionele veroudering in €
Deelwaarde afbouw na correctie voor functionele veroudering in €
10
10
10
90.936
33.702
11.003
A&O loods
Archetype
O145ST12
Bouwjaar
2008
Oppervlakte in m2
290
Stichtingskosten per m2 in €
850
Stichtingskosten totaal in €
246.5
Waarvan:
Ruwbouw 50% in €
Afbouw 30 % in €
Installaties 20% in €
123.25
73.95
49.3
Levensduur
Ruwbouw
Afbouw
Installaties
47
27
17
Restwaarde in %
Ruwbouw
Afbouw
Installaties
15
Technische veroudering
Ruwbouw
Correctie per jaar in %
Correctie totaal in %
Deelwaarde ruwbouw na correctie voor technische veroudering in €
Afbouw
Correctie per jaar in %
Correctie totaal in %
Deelwaarde afbouw na correctie voor technische veroudering in €
Installaties
Correctie per jaar in %
Correctie totaal in %
Deelwaarde installaties na correctie voor technische veroudering in €
2,13
17,02
102.271
3,70
29,83
52.039
5,00
40,00
29.58
Functionele veroudering
Ruwbouw in %
Afbouw in %
Installaties in %
Deelwaarde ruwbouw na correctie voor functionele veroudering in €
Deelwaarde afbouw na correctie voor functionele veroudering in €
Deelwaarde afbouw na correctie voor functionele veroudering in €
102.271
52.039
29.58
Loods
Archetype
O145ST12
Bouwjaar
2016
Oppervlakte in m2
304
Stichtingskosten per m2 in €
850
Stichtingskosten totaal in €
258.4
Waarvan:
Ruwbouw 50% in €
Afbouw 30 % in €
Installaties 20% in €
129.2
77.52
51.68
Levensduur
Ruwbouw
Afbouw
Installaties
47
27
17
Restwaarde in %
Ruwbouw
Afbouw
Installaties
15
Technische veroudering
Ruwbouw
Correctie per jaar in %
Correctie totaal in %
Deelwaarde ruwbouw na correctie voor technische veroudering in €
Afbouw
Correctie per jaar in %
Correctie totaal in %
Deelwaarde afbouw na correctie voor technische veroudering in €
Installaties
Correctie per jaar in %
Correctie totaal in %
Deelwaarde installaties na correctie voor technische veroudering in €
2,13
129.2
3,70
77.52
5
51.68
Functionele veroudering
Ruwbouw in %
Afbouw in %
Installaties in %
Deelwaarde ruwbouw na correctie voor functionele veroudering in €
Deelwaarde afbouw na correctie voor functionele veroudering in €
Deelwaarde afbouw na correctie voor functionele veroudering in €
129.2
77.52
51.68
Verharding (klinkers)
Archetype
I30000130
Oppervlakte in m2
€/m2
Stichtingskosten
Technische veroudering in %
Deelwaarde verharding na correctie technische veroudering in €
1.5
67
99.75
58,00
41.895
Deelwaarde opstallen en verharding exclusief btw in €
1.376.469
Deelwaarde opstallen en verharding inclusief btw in €
1.664.892
Grond
Grond bij niet-woning in m2
Grond bij niet-woning in €/m2
Deelwaarde grond bij niet woning in €
Extra grond (overgrond) in m2
Extra grond (overgrond)in €/m2
Deelwaarde extra grond (overgrond) in €
Deelwaarde grond excl. BTW in €
Deelwaarde grond incl. BTW in €
3.717
150
557.55
30.711
15
460.665
1.018.215
1.232.640
Totale gecorrigeerde vervangingswaarde excl. BTW in €
2.394.684
Totale gecorrigeerde vervangingswaarde inclusief BTW in €
2.897.567
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft, voor zover hier van belang het volgende overwogen:
“3. In geschil is de waarde van het gebouw. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde moet worden bepaald op de voet van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ (gecorrigeerde vervangingswaarde). Wat betreft de waarderingsmethode is in geschil of bij het vaststellen van de gecorrigeerde vervangingswaarde rekening moet worden gehouden met een restwaarde van het gebouw. Verder zijn de maatvoering van opstallen en daarbij gelegen grond in geschil.
4. [ Belanghebbende] stelt dat de restwaarde van het gebouw nihil of negatief is en bepleit daarom een waarde van € 3.000.000. [Belanghebbende] heeft daarvoor een taxatierapport in geding gebracht dat op 22 juni 2017 is opgemaakt door [E] , WOZ-taxateur te [D] . Verder heeft [belanghebbende] aangevoerd dat gebouwen die in de jaren ’70 en ’80 uit de grond zijn gestamd [bedoeld zijn zijn: gestampt], zoals het gebouw, doorgaans geen restwaarde hebben en de door [de heffingsambtenaar] gehanteerde taxatiewijzer niet kan dienen als onderbouwing van diens standpunt.
5. [ De heffingsambtenaar] stelt zich op het standpunt dat de waarde van € 3.399.000 moet worden gehandhaafd en heeft daarvoor aangevoerd dat de taxateur van de gemeente, naar aanleiding van het beroep van [belanghebbende], de waarde opnieuw heeft berekend en bepaald op € 3.748.000. Verder heeft [de heffingsambtenaar] aangevoerd dat het gebouw voldoet aan de eisen voor een schoolgebouw, dat het ook als zodanig wordt gebruikt en dat gebruik ook niet op korte termijn zal worden beëindigd. Het gebouw wordt normaal onderhouden en er worden normale investeringen gepleegd. Er is daarom geen reden om de restwaarde te verminderen tot nihil of lager.
6. Volgens artikel 17, tweede lid, van de Wet woz wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan die zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Volgens artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt in afwijking in zoverre van het tweede lid de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:
a. de aard en de bestemming van de zaak;
b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
7. Op grond van artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de vervangingswaarde berekend door bij de waarde van de grond de waarde van de opstal op te tellen. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van vergelijking, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zou vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.
8. [ De heffingsambtenaar] dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van het gebouw niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De rechtbank zal in dit verband eerst ingaan op het geschil over de maatvoering. [De heffingsambtenaar] en [belanghebbende] zijn in hun taxaties uitgegaan van een verschillende maatvoering van de zogenoemde gebonden grond (ondergrond van de opstallen) en de overige grond met uitzondering van de verharding (5.000 m2 is toegerekend aan verharding). Voor de gebonden grond is [de heffingsambtenaar] uitgegaan van 3.717 m2 en [belanghebbende] van 3.413 m2, en voor de overige grond is [de heffingsambtenaar] uitgegaan van 30.711 m2 (26.994 + 3.717) en [belanghebbende] van 31.015 m2. De rechtbank zal voor het vervolg uitgaan van de door [de heffingsambtenaar] gehanteerde grond en daarbij gehanteerde grondwaarden. [Belanghebbende] heeft weliswaar betoogt dat [de heffingsambtenaar] de maatvoering en waarde van de grond niet heeft toegelicht, maar de rechtbank volgt [belanghebbende] daarin niet. In het verweerschrift en ter zitting heeft [de heffingsambtenaar] expliciet aangegeven waarom hij van een andere maatvoering en grondwaarde uitgaat dan het geval was bij de vaststelling van de waarde zoals opgenomen in het primaire besluit. Zo is aangesloten bij kadastrale maten en heeft [de heffingsambtenaar] een verfijning aangebracht in de waardering van de ongebonden grond door uit te gaan van een gestaffelde grondwaarde. De rechtbank acht daarmee de maatvoering van de ondergrond van de opstallen en overige grond alsmede de daaraan toegerekende waarde voldoende door [de heffingsambtenaar] aannemelijk gemaakt. [Belanghebbende] heeft hiertegen onvoldoende aangevoerd om de door haar bepleite maatvoering en waardering tot uitgangspunt te kunnen nemen.
9. Gegeven het oordeel onder 8 komt de rechtbank toe aan het geschil over de restwaarde. De rechtbank stelt vast dat [de heffingsambtenaar] bij de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde zich heeft aangesloten bij de kengetallen uit de landelijke taxatiewijzer Onderwijs. De daarbij gehanteerde archetypen zijn schoolgebouwen uit verschillende bouwperioden, zonder extra voorzieningen en in gebruik voor beroepsonderwijs. Bij het vaststellen van deze kengetallen is steeds een restwaarde van het desbetreffende pand in aanmerking genomen. De rechtbank stelt echter met [belanghebbende] vast dat het voor het grootste deel hierbij gaat om panden die aanmerkelijk nieuwer zijn dat het gebouw. Weliswaar heeft eiser in de bezwaarfase een aantal restwaardepercentages naar beneden toe bijgesteld (voor leslokalen is het percentage voor ruwbouw verlaagd van 27,5 naar 22, en voor de onderwijsgebouwen van 27,5 naar 10), maar ook met de door [de heffingsambtenaar] daarbij gegeven toelichting, acht de rechtbank de hoogte van deze percentages niet aannemelijk. Zo heeft [de heffingsambtenaar] ter zitting gewezen op kantoorpanden die in transitie zijn en waarvan bij het einde als kantoor nog veel materialen worden hergebruikt. De rechtbank stelt echter met partijen vast dat anders dan in dergelijke kantoorpanden, het gebouw niet is opgetrokken uit beton of staal, en transitie daardoor na afloop van de initiële levensduur minder voor de hand ligt althans in mindere mate hergebruik van materialen tegen lage kosten mogelijk lijkt. De rechtbank is daarom van oordeel dat [de heffingsambtenaar] de door hem voorgestane restwaarden onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank is [de heffingsambtenaar] daarom niet in zijn bewijs geslaagd.
10. Nu [de heffingsambtenaar] niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of [belanghebbende] de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag eveneens ontkennend te worden beantwoord. De rechtbank acht aannemelijk dat bij herbouw van het gebouw op dezelfde locatie hergebruik van fundering en enige gebruik van materialen tot de mogelijkheden behoort. Met hetgeen [belanghebbende] heeft aangevoerd en overgelegd heeft zij onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld en aannemelijk gemaakt op grond waarvan zou moeten worden geoordeeld dat de restwaarde van het gebouw nihil of negatief is.
11. Nu geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank, rekening houdend met alle feiten en omstandigheden van het geval, de waarde van het gebouw in goede justitie op
€ 3.100.000.”
Omschrijving geschil in hoger beroep
4.1.
Het geschil in hoger beroep betreft de nader door de Rechtbank op € 3.100.000 vastgestelde waarde van het schoolgebouw.
4.2.
In hoger beroep spitst het geschil zich toe op:
- de bij de berekening van de correctie voor technische veroudering in acht te nemen restwaarden van de ruwbouw, de afbouw en de installaties van de door partijen benoemde onderdelen van het schoolgebouw;
- de in aanmerking te nemen correctie voor functionele veroudering en
- de deelwaarde van de grond.
Standpunten en conclusies van partijen
Principaal hoger beroep
5.1.
De heffingsambtenaar neemt het standpunt in dat de Rechtbank de waarde van de onroerende zaak ten onrechte op € 3.100.000 heeft vastgesteld. Van een in goede justitie gegeven oordeel is, anders dan de Rechtbank in haar uitspraak overweegt, geen sprake. De heffingsambtenaar stelt dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum € 3.748.000 bedraagt. Dit standpunt is onderbouwd in rekenmodel 1 (zie onder 2.2.2 ) waarin is uitgegaan van restwaardepercentages voor de ruwbouw, de afbouw en de installaties van de leslokalen van 22, 22 en 17 en van restwaardepercentages voor de ruwbouw, de afbouw en de installaties van de loodsen van 10, 22 en 17. Belanghebbende hanteert voor de ruwbouw, de afbouw en de installaties van alle deelobjecten restwaardepercentages van 0, 0 en 15. Zelfs als de (gemeentelijke) taxateur de restwaardepercentages voor de ruwbouw en de afbouw van alle objecten op 0 stelt, komt hij uit op een hogere waarde dan de door de Rechtbank in haar uitspraak nader vastgestelde waarde van € 3.100.000, namelijk op een waarde van € 3.238.000 (zie onder 2.2.2, rekenmodel 2). De heffingsambtenaar is van mening dat bij een waardebepaling in goede justitie sprake moet zijn van een middeling. Dat is uitgewerkt in rekenmodel 3 (zie onder 2.2.1.). Rekenmodel 3 leidt tot een waarde van € 3.486.000. Ter nadere onderbouwing van zijn standpunt dat de bij de beschikking vastgestelde waarde van € 3.390.000 niet te hoog is, heeft verweerder ter zitting van het Hof nog een vierde rekenmodel overgelegd waarin de waarde van de onroerende zaak is bepaald op € 3.406.000.
5.2.
Belanghebbende heeft het principaal hoger beroep gemotiveerd betwist.
5.3.
De heffingsambtenaar concludeert in het principaal hoger beroep tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot ongegrondverklaring van het beroep.
5.4.
Belanghebbende concludeert in haar verweer tegen het principaal hoger beroep tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Incidenteel hoger beroep
5.5.
Belanghebbende neemt in het incidenteel hoger beroep het standpunt in dat de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum € 2.897.000 bedraagt. Ter motivering van dit incidenteel hoger beroep voert belanghebbende het volgende aan. In alle drie de rekenmodellen van de gemeente bestaat de correctie voor functionele veroudering uitsluitend uit een aftrek van 3% voor excessieve gebruikskosten. Er zijn echter meer aspecten waarmee bij de bepaling van de correctie voor functionele veroudering rekening moet worden gehouden. Zo mist de onroerende zaak voorzieningen die IT-toepassingen mogelijk maken welke voldoen aan de daaraan thans in het onderwijs gestelde eisen. Ook ontbreken de voorzieningen die nodig zijn om de onroerende zaak te laten voldoen aan de huidige energieprestatie-eisen. Verder heeft de heffingsambtenaar de waarde van de grond tot een te hoog bedrag in aanmerking genomen. Het een en ander was voor belanghebbende aanleiding om de onroerende zaak opnieuw te laten taxeren. In deze taxatie (zie onder 2.3) is de waarde van de onroerende zaak bepaald op € 2.897.000.
5.6.
De heffingsambtenaar heeft het incidenteel hoger beroep gemotiveerd betwist.
5.7.
Belanghebbende concludeert in het incidenteel hoger beroep tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikking in die zin dat de waarde nader wordt vastgesteld op € 2.897.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.
5.8.
De heffingsambtenaar concludeert tot ongegrondverklaring van het incidenteel hoger beroep.
Beoordeling van de hoger beroepen
6.1.
Partijen zijn eenparig van mening dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde. Het Hof sluit zich aan bij dit, naar zijn oordeel juiste, gemeenschappelijke standpunt van partijen.
6.2.
Ingevolge artikel 17, lid 3, van de Wet WOZ dient bij de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak rekening te worden gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. In artikel 4, lid 2, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, welke bepaling een hulpmiddel is bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde (zie HR 29 november 2000, nr. 35.797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610), is de wijze van berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde nader ingevuld. Naar de bedoeling van de wetgever is de gecorrigeerde vervangingswaarde de waarde welke de zaak in economische zin voor de eigenaar zelf heeft (HR 8 juli 1992, nr. 27.678, ECLI:NL:HR:1992:ZC5032, BNB 1992/298 en HR 5 juni 1996, nr. 30314, ECLI:NL:HR:AA1799, BNB 1996/250).
6.3.
De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane, bij de beschikking vastgestelde waarde van € 3.390.000 niet te hoog is.
6.4.
Ter onderbouwing van de bij de beschikking vastgestelde waarde wijst de heffingsambtenaar op de door hem overgelegde rekenmodellen (zie onder 2.2). De rekenmodellen zijn, wat betreft de opstallen, gebaseerd op de kengetallen van het archetype O145ST12, dat is opgenomen in bijlage 3 van de Taxatiewijzer en kengetallen, Onderwijs, deel 1, waardepeildatum 1 januari 2016 (de Taxatiewijzer Onderwijs).
6.5.
De Taxatiewijzer Onderwijs is geen algemeen verbindend voorschrift en evenmin een beleidsregel. De Taxatiewijzer Onderwijs is een handleiding die in opdracht van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten door de “Taxatietechnische Kerngroep”, bestaande uit vertegenwoordigers van de VNG, de Waarderingskamer, de grootste gemeenten, samenwerkingsverbanden van gemeenten en een aantal taxatiebedrijven, is opgesteld ter ondersteuning van de uitvoering van de Wet WOZ door overheidsinstanties, in het bijzonder de gemeenten. Uiteraard staat het de heffingsambtenaar vrij de Taxatiewijzer Onderwijs als bewijsmiddel in de procedure in te brengen, maar of aan de taxatiewijzer enige bewijskracht en zo ja, welke, kan worden toegekend is afhankelijk van de onderbouwing met marktgegevens of andere objectieve gegevens (de onderbouwende gegevens) van de in de taxatiewijzer opgenomen handreikingen bij de waardebepaling. De belanghebbende en de rechter moeten, om te kunnen beoordelen of aan een taxatiewijzer bewijs van de door de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde kan worden ontleend en zo ja, welke waarde aan dat bewijs toekomt, van de onderbouwende gegevens kunnen kennisnemen en deze kunnen toetsen. Hetzelfde geldt voor de wijze waarop bij de waardebepaling is rekening gehouden met de individuele afwijking van de onroerende zaak ten opzichte van de objecten waarop de onderbouwende gegevens betrekking hebben.
6.6.
De door de heffingsambtenaar ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde overgelegde bladzijden uit de gepubliceerde versie van de Taxatiewijzer Onderwijs betreffende het archetype O145ST12 bevatten geen verkoop- en verhuurprijzen van onroerende zaken noch andere onderbouwende gegevens waaraan bewijs van de juistheid van de in de Taxatiewijzer Onderwijs aan dat archetype toegekende kengetallen zou kunnen worden ontleend. De heffingsambtenaar heeft dit ter zitting van het Hof erkend. Voorts heeft hij verklaard dat de kengetallen in de Taxatiewijzer Onderwijs berusten op een deugdelijke analyse van markt- en andere gegevens. Deze enkele verklaring is zonder nader bewijs, hetwelk – naar hiervoor is overwogen - ontbreekt, onvoldoende. Toegespitst op de tussen partijen in geschil zijnde vragen betekent dit dat de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde rekenmodellen de bij de berekening van de correctie voor technische veroudering in acht genomen restwaarden van de ruwbouw, de afbouw en de installaties van de door hem benoemde onderdelen van de onroerende zaak en de door hem toegepaste correctie voor functionele veroudering van de onroerende zaak niet aannemelijk heeft gemaakt. Hetgeen de heffingsambtenaar overigens heeft aangevoerd brengt het Hof niet tot een ander oordeel.
6.7.
Wat betreft de door de heffingsambtenaar bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak in aanmerking genomen deelwaarde(n) van de grond overweegt het Hof het volgende. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van deze deelwaarde(n) de “Grondprijzenbrief Gemeente [D] 2016” (de grondprijzenbrief) overgelegd. De grondprijzenbrief is geen algemeen verbindend voorschrift en evenmin een beleidsregel. Het is een document waarin, zoals in de inleiding van de grondprijzenbrief is vermeld, het college van burgemeester en wethouders het grondprijsbeleid en de hoogte van de (bouw)grondprijzen heeft vastgelegd. De in dit document opgenomen gronduitgifteprijzen zijn voor de beantwoording van de tussen partijen in geschil zijnde vraag of de heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak de deelwaarde van de grond tot een te hoog bedrag in aanmerking heeft genomen, voor de bepaling van de (deel)waarde van grond slechts relevant indien de heffingsambtenaar feiten stelt en zo nodig aannemelijk maakt waaruit blijkt dat de in de grondprijzenbrief vermelde uitgifteprijzen tussen de gemeente en van haar onafhankelijke partijen voor percelen met dezelfde bestemming daadwerkelijk zijn overeengekomen en/of dat de uitgifteprijzen in overeenstemming zijn met op de markt bij verkoop van grond met dezelfde bestemming tussen onafhankelijke partijen overeengekomen prijzen. De heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof erkend dat hij zulke feiten niet aan de door hem aan de grond toegekende deelwaarden ten grondslag heeft gelegd. Met hetgeen de heffingsambtenaar overigens heeft aangevoerd, heeft hij de door hem bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak in aanmerking genomen deelwaarde van de grond evenmin afdoende onderbouwd.
6.8.
Gelet op hetgeen onder 6.4 tot en met 6.7 is overwogen, is de heffingsambtenaar niet geslaagd in het onder 6.3 bedoelde van hem verlangde bewijs.
6.9.
Nu de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt dat de door haar in hoger beroep verdedigde waarde van € 2.897.000 niet te laag is. Diengaande overweegt het Hof het volgende.
6.10.
Hetgeen het Hof onder 6.5. heeft overwogen over het gebruik van de Taxatiewijzer Onderwijs door de heffingsambtenaar geldt mutatis mutandis evenzeer voor het gebruik dat belanghebbende maakt van deze taxatiewijzer en van Taxatiewijzer en kengetallen, deel 26, Algemene kengetallen, waardepeildatum 1 januari 2016, (bijgebouwen en Infrastructuur) (Taxatiewijzer Algemene kengetallen). De door belanghebbende ter onderbouwing van de door haar verdedigde waarde overgelegde bladzijden uit de gepubliceerde versie van de Taxatiewijzer Onderwijs en de Taxatiewijzer Algemene kengetallen inzake respectievelijk de archetypes O145ST12 en I3000130, bevatten geen verkoop- en verhuurprijzen van onroerende zaken noch andere onderbouwende gegevens waaraan bewijs van de juistheid van de in de taxatieswijzers aan de genoemde archetypes toegekende kengetallen zouden kunnen worden ontleend.
6.11.
Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende verklaard dat zij geen toegang heeft tot de markt- en andere gegevens waarmee de kengetallen in de taxatiewijzers zijn onderbouwd. Verder wijst belanghebbende op de gegevens van twee referentiepanden die zij heeft overgelegd. Zij meent daarmee de door haar gestelde restwaarde(n) op inzichtelijke en toetsbare wijze te hebben onderbouwd. Naar het Hof aanneemt bedoelt belanghebbende met de referentiepanden de twee “Verwijzingsverkopen” die zij als bijlagen bij haar bezwaarschrift heeft gevoegd. Deze betreffen de bedrijfsruimte [F] te [G] en het voormalig buurtcentrum [H] te [I] . Uit de “Verwijzingsverkopen” blijkt, aldus belanghebbende, dat gebouwde eigendommen waarvan de technische levensduur is verstreken, (nagenoeg) geen waarde meer hebben. Bij de verkoop van de desbetreffende objecten zijn prijzen betaald die naar de opvatting van belanghebbende niet boven de waarde van de grond uitgaan.
Naar het oordeel van het Hof schieten de “Verwijzingsverkopen” als onderbouwing van het standpunt van belanghebbende inzake de restwaarde(n) van (delen van) de onroerende zaak tekort. De “Verwijzingsverkopen” hebben een andere aard en bestemming dan de onroerende zaak; voorts verschillen zij onder meer qua ligging en afmetingen aanzienlijk van de onroerende zaak. Uit hetgeen belanghebbende heeft overgelegd blijkt niet dat zij met deze en andere verschillen tussen de “Verwijzingsverkopen” en de onroerende zaak rekening heeft gehouden. Reeds daarom kan op grond van de “Vergelijkingsverkopen” niet worden geconcludeerd dat de tot de onroerende zaak behorende gebouwde eigendommen na het verstrijken van hun technische levensduur (nagenoeg) geen waarde meer (zullen) hebben.
6.12.
Belanghebbende heeft de door haar voorgestane correctie voor functionele veroudering van de onroerende zaak niet met marktgegevens of andere objectieve gegevens aannemelijk gemaakt. Hetzelfde geldt met betrekking tot de door haar voorgestane grondwaarde.
6.13.
Gelet op hetgeen onder 6.10 tot en met 6.12 is overwogen, is belanghebbende niet geslaagd in het onder 6.9 van haar verlangde bewijs.
6.14.
Nu geen van beide partijen naar het oordeel van het Hof erin is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt het Hof, rekening houdende met alle feiten en omstandigheden, de waarde van het schoolgebouw op de waardepeildatum schattenderwijs op € 3.100.000. Gelet hierop zijn het principaal en het incidenteel hoger beroep ongegrond.
Proceskosten en griffierecht
7.1.
Het Hof acht termen aanwezig om de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het hoger beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht bepaalt het Hof de door de heffingsambtenaar aan belanghebbende te vergoeden kosten van rechtsbijstand op € 1.024 (1 punt voor het indienen van het verweerschrift in hoger beroep, 1 punt voor het verschijnen ter zitting van het Hof, een bedrag per punt van € 512 en een factor voor het gewicht van de zaak van 1) en de te vergoeden kosten van een deskundige (taxateur) op € 204 (3 uur, uurtarief € 68). Wat betreft de deskundigenkosten neemt het Hof in aanmerking dat de in hoger beroep door belanghebbende overgelegde taxatiekaart een eenvoudige aanpassing van enkele onderdelen van het in eerste aanleg overgelegde taxatierapport en de daarvan deel uitmakende taxatiekaart behelst.
7.2.
Aangezien de aangevallen uitspraak in stand blijft, wordt van de heffingsambtenaar een griffierecht geheven van € 519.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- bevestigt de uitspraak van de Rechtbank;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 1.228;
- verstaat dat de griffier van het Hof van de heffingsambtenaar een griffierecht van € 519 zal heffen.
Deze uitspraak is vastgesteld door G.J. van Leijenhorst, E.M. Vrouwenvelder en W.M.C. Schipper, in tegenwoordigheid van de griffier Y. Postema-van der Koogh. De beslissing is op 28 mei 2019 in het openbaar uitgesproken. Bij afwezigheid van de voorzitter is de uitspraak ondertekend door mr. Vrouwenvelder.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kanbinnen zes wekenna de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
-
- de naam en het adres van de indiener;
- de naam en het adres van de indiener;
-
- de dagtekening;
- de dagtekening;
-
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
-
- de gronden van het beroep in cassatie.
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.