Uitspraak
RECHTBANK DEN HAAG
Zittingsplaats ’s-Gravenhage
Zaak-/rolnr.: 5633702 RL EXPL 17-771
18 juli 2017
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Apothekers Groep Savallelaan B.V.,
gevestigd te Leidschendam-Voorburg,
eisende partij,
gevestigd te Leidschendam-Voorburg,
eisende partij,
gemachtigde: mr. I.R. Köhne
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. M.J. Sarfaty.
Partijen worden hierna Apotheek Savalle en [gedaagde] genoemd.
1.Procedure
1.1.
De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken:
- de inleidende dagvaarding van 28 december 2016,
- de akte overlegging producties,
- de conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in reconventie,
- de conclusie van antwoord in reconventie tevens akte in conventie en in reconventie.
1.2.
Op 27 juni 2017 heeft een comparitie van partijen plaatsgevonden, waarbij is verschenen namens Apotheek Savalle, de heer [B] , [functie] , mevrouw [T] , [functie] , vergezeld van de heer [S] , [functie] , en bijgestaan door de gemachtigde voornoemd. Namens [gedaagde] is verschenen de heer [R] , bijgestaan door de gemachtigde voornoemd. Van het verhandelde ter zitting zijn door de griffier aantekeningen gemaakt, die zich in het griffiedossier bevinden.
1.3.
Vervolgens is de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
Apotheek Savalle huurt van [gedaagde] de bedrijfsruimte aan de Savallelaan 2-6 te Voorburg (hierna: het gehuurde). In verband daarmee zijn twee huurovereenkomsten gesloten: een huurovereenkomst voor het apothekersgedeelte en een huurovereenkomst voor het huisartsengedeelte.
2.2.
Artikel 9 van Pro de huurovereenkomst voor het apothekersgedeelte en artikel 8 van Pro de huurovereenkomst voor het huisartsengedeelte bevatten een gelijkluidende regeling in verband met aanpassing van de huurprijs. Deze artikelen luiden:
Markthuurprijzen
(…) Elk der partijen heeft het recht om steeds na een periode van 5 huurjaren, derhalve voor het eerst op, de huurprijsherziening op basis van indexering te vervangen door herziening van de huurprijs op basis van de markthuurwaarde van het gehuurde, waarna vervolgens de jaarlijkse indexering weer van kracht is. Indien een der partijen van dit recht gebruik wil maken, stelt deze de andere partij daarvan bij aangetekend schrijven in kennis uiterlijk 12 maanden voor de datum waarop de herziene huurprijs zal moeten ingaan. Wanneer partijen binnen drie maanden na ontvangst van de kennisgeving, als hiervoor bedoeld, niet tot overeenstemming zijn gekomen, wordt geacht een geschil te zijn ontstaan. In dat geval zal de markthuurwaarde worden vastgesteld door drie deskundigen die opdracht zullen krijgen binnen vier weken na benoeming hun standpunt te bepalen en aan partijen kenbaar te maken. Zowel huurder als verhuurder zullen binnen veertien dagen nadat een geschil is ontstaan, ieder een deskundige aanwijzen die binnen twee weken na hun benoeming gezamenlijk een derde deskundige moeten aanwijzen. Indien een der partijen nalatig blijft in het tijdig aanwijzen van een deskundige en/of beide deskundigen binnen veertien dagen geen overeenstemming kunnen bereiken over de keuze van de derde deskundige, dan is de meest gerede partij gerechtigd zich tot de kantonrechter te wenden in wiens rechtsgebied het gehuurde is gelegen teneinde aanwijzing te vragen tot het benoemen van de ontbrekende deskundige(n). De door de deskundigen vastgestelde huurprijs zal voor beide partijen bindend zijn. Indien huurder en verhuurder het erover eens zijn dat met een deskundige kan worden volstaan en bovendien omtrent de benoeming van deze ene deskundige schriftelijk overeenstemming wordt bereikt, zal in afwijking van het vorenstaande deze ene deskundige de huur bindend vaststellen. De kosten van de huurvaststellingsprocedure worden door elk der partijen voor de helft gedragen.
2.3.
De deskundigen hebben op 28 november 2016 hun rapportage uitgebracht en daarbij de marktjaarhuur voor het apothekersgedeelte bepaald op € 68.796,00 exclusief btw en voor het huisartsengedeelte op € 39.976,00 (vrijgesteld van btw).
3.Het geschil
in conventie
3.1.
Apotheek Savalle vordert, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, dat de rechtbank:
1. voor recht verklaart dat de huur per 1 mei 2016 voor de Savallelaan 6 (apotheek) € 68.796,00 excl. btw per jaar bedraagt en dat de huur voor de Savallelaan 2 (huisartsendeel) per 1 mei 2016 € 39.976,00 per jaar, vrijgesteld van btw, bedraagt;
2. [gedaagde] veroordeelt tegen behoorlijk bewijs van kwijting de over de periode mei 2016 tot en met december 2016 teveel betaalde huur van in totaal € 13.256,60, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 28 november 2016, aan Apotheek Savalle terug te betalen;
3. [gedaagde] veroordeelt in de kosten van dit geding, waaronder begrepen de kosten van de advocaat van Apotheek Savalle en de nakosten, alles vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de veertiende dag na het te dezen te wijzen vonnis.
3.2.
Apotheek Savalle legt aan haar vordering ten grondslag dat op grond van artikel 12 van Pro de huurovereenkomsten de markthuurwaarde op 28 november 2016 bindend is vastgesteld door de deskundigen, zodat die huurprijs tussen partijen geldt. [gedaagde] is daarom gehouden is tot terugbetaling van de teveel betaalde huur per 1 mei 2016, nu partijen zijn overeengekomen dat de nieuwe huurprijs met ingang van die datum zou gelden.
3.3.
[gedaagde] voert gemotiveerd verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover relevant, ingegaan.
in reconventie
3.4.
[gedaagde] vordert bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad dat de rechtbank het deskundigenrapport van 28 november 2016 vernietigt.
3.5.
[gedaagde] legt aan haar vordering ten grondslag dat het rapport tot stand is gekomen in strijd met het beginsel van hoor en wederhoor, nu [gedaagde] tijdens het onderzoek niet in de gelegenheid is gesteld om opmerkingen en verzoeken te doen, terwijl het rapport van de deskundigen daartoe, blijkens ook de second opinion van Moerman, alle aanleiding geeft.
3.6.
Apotheek Savalle voert gemotiveerd verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover relevant, ingegaan.
4.De beoordeling in conventie en reconventie
4.1.
De conventie en reconventie lenen zich, vanwege hun samenhang, voor gezamenlijke behandeling.
4.2.
Het meest verstrekkende verweer van [gedaagde] is dat Apotheek Savalle niet ontvankelijk dient te worden verklaard omdat op grond van artikel 7:226 lid 1 BW Pro de rechten en verplichtingen van [gedaagde] voortvloeiende uit de huurovereenkomsten al per 20 december 2016 zijn overgegaan op [R] . De gevorderde verklaring voor recht werkt immers door tot na de periode van eigendomsoverdracht, zodat de huidige eigenaar van de appartementsrechten en verhuurder gedagvaard had moeten worden.
4.3.
Dit verweer van [gedaagde] faalt. Apotheek Savalle stelt terecht dat opeisbare rechten en verplichtingen van vóór de eigendomsoverdracht van 20 december 2016 niet zijn overgegaan op [R] . Bovendien vordert Apotheek Savalle in deze procedure uitsluitend terugbetaling van de teveel betaalde huur van de termijnen die ten tijde van de eigendomsoverdracht reeds opeisbaar waren geworden. Daarmee richt de vordering zich uitsluitend tegen de vorige eigenaar [gedaagde] en kan Apotheek Savalle in haar vorderingen worden ontvangen. Voor zover [gedaagde] ook na de eigendomsoverdracht van 20 december 2016 mede-eigenaar en verhuurder is gebleven, heeft dit vonnis ook jegens haar in die hoedanigheid gelding.
4.4.
[gedaagde] voert, met verwijzing naar jurisprudentie, als inhoudelijk verweer dat zij direct is geconfronteerd met het eindrapport van de deskundigen, hetgeen volgens haar een schending van het beginsel van hoor en wederhoor oplevert, ten gevolge waarvan het rapport niet voldoet aan de eisen die daaraan mogen worden gesteld. Volgens [gedaagde] brengt het beginsel van hoor en wederhoor mee dat partijen het recht hebben om bij een onderzoek opmerkingen en verzoeken aan de deskundigen te doen en behoren de deskundigen in het deskundigenbericht te vermelden dat zij aan partijen hiertoe gelegenheid hebben gegeven. Dit volgt ook uit artikel 198 lid 2 Rv Pro en uit de Leidraad deskundige in civiele zaken. Wanneer deze eisen niet worden nageleefd, heeft dat negatieve gevolgen voor de bruikbaarheid van het deskundigenrapport en brengt artikel 7:904 lid 2 BW Pro mee dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is wanneer partijen aan de beslissing van de deskundigen gebonden zijn. Ook dit verweer van [gedaagde] slaagt niet.
4.5.
De kantonrechter stelt voorop dat de rechter een bindend advies slechts marginaal kan toetsen. Vernietiging is alleen mogelijk als naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid een partij daar niet aan gebonden kan zijn in verband met de inhoud of de wijze van totstandkoming. Het zal in dat geval moeten gaan om een ernstig gebrek.
4.6.
De beide huurovereenkomsten bepalen dat wanneer partijen niet gezamenlijk tot een herziening van de huurprijs komen, sprake is van een geschil. De geldende procedure op grond van de huurovereenkomsten is vervolgens: “In dat geval zal de markthuurwaarde worden vastgesteld door drie deskundigen die opdracht zullen krijgen binnen vier weken na benoeming hun standpunt te bepalen en aan partijen kenbaar te maken. (…) De door de deskundigen vastgestelde huurprijs zal voor beide partijen bindend zijn.”
4.7.
De kantonrechter zal eerst moeten vaststellen wat partijen in verband met het bindend advies zijn overeengekomen, waarbij alle omstandigheden van het geval moeten worden betrokken. Daarbij stelt de kantonrechter voorop dat het daarbij aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij daarbij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (Haviltex-formule, HR 13 maart 1981, NJ 1981, 635).
4.8.
Naar het oordeel van de kantonrechter brengt een redelijke uitleg van de bepalingen mee dat partijen zijn overeengekomen dat bij geschil over de huurprijs, de huurprijs bindend zal worden vastgesteld door deskundigen. Blijkens de relevante bepaling nemen de deskundigen zelfstandig een standpunt in en maken dat standpunt kenbaar aan partijen. Uit deze formulering blijkt dat partijen niet de bedoeling hebben gehad dat de deskundigen eerst een conceptrapport zouden opstellen dat zij aan partijen voor commentaar dienden voor te leggen. De deskundigen hebben op basis van hun deskundigheid de huurprijzen in een rapport vastgesteld, waarbij partijen niet in de gelegenheid zijn gesteld om op het rapport van de deskundigen hun commentaar te geven. Van een schending van hoor en wederhoor is dan ook geen sprake geweest. Beide partijen zijn immers niet in de gelegenheid geweest om commentaar te leveren. Anders dan [gedaagde] stelt is een deskundige die als bindend adviseur wordt benoemd niet gebonden aan artikel 198 lid 2 Rv Pro en de Leidraad deskundige in civiele zaken, die betrekking hebben op een deskundigenonderzoek tijdens een gerechtelijke procedure, waarbij het uiteindelijk de rechter is die, al dan niet aan de hand van het deskundigenonderzoek, een oordeel geeft.
4.9.
Bovendien is in dit verband van belang dat beide partijen een partijdeskundige hebben mogen benoemen, zodat zij op gelijke wijze in de gelegenheid zijn geweest hun invloed op de uitkomst van het bindend advies uit te oefenen. Onder deze omstandigheden is het ook begrijpelijk dat in de opdracht van partijen aan de deskundigen niet is opgenomen dat er – in afwijking van de artikelen van de huurovereenkomsten – een conceptrapport aan partijen diende te worden aangeleverd alvorens de deskundigen hun definitieve standpunt innamen.
4.10.
Tot slot is nog relevant dat de deskundigen voor hun bindend advies niet afhankelijk waren van informatie die door partijen diende te worden aangeleverd. Op basis van hun deskundigheid waren zij in de gelegenheid om zelfstandig tot een waardebepaling te komen, zodat ook om die reden het voorleggen van een concept-rapport niet voor de hand lag en het achterwege blijven daarvan de gebondenheid van partijen aan het oordeel van de deskundigen niet aantast.
4.11.
Het voorgaande leidt ertoe dat partijen gebonden zijn aan het bindend advies van de deskundigen en dat de vorderingen van Apotheek Savalle in conventie zullen worden toegewezen, terwijl de vorderingen van [gedaagde] in reconventie zullen worden afgewezen. Tegen de ingangsdatum van 1 mei 2016 en de wettelijke rente is geen verweer gevoerd, zodat het daarmee samenhangende gevorderde zal worden toegewezen zoals verzocht.
4.12.
[gedaagde] zal in de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten, zowel in conventie als in reconventie. De proceskosten aan de zijde van Apotheek Savalle worden vastgesteld in conventie op € 1.620,41, waarvan € 600 als het aan de gemachtigde van Apotheek Savalle toekomende salaris en in reconventie op € 600, als het aan de gemachtigde van Apotheek Savalle toekomende salaris.
4.13.
Voor veroordeling van [gedaagde] in de nakosten (in conventie en reconventie) bestaat geen grond, nu de kostenveroordeling ook voor deze nakosten een executoriale titel oplevert (vgl. HR 19 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL1116, NJ 2011/237).
5.Beslissing
De kantonrechter:
in conventie
5.1.
verklaart voor recht dat de huur per 1 mei 2016 voor de Savallelaan 6 (apotheek) € 68.796,00 excl. btw per jaar bedraagt en dat de huur voor de Savallelaan 2 (huisartsendeel) per 1 mei 2016 € 39.976,00 per jaar, vrijgesteld van btw, bedraagt,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Apotheek Savalle terug te betalen de over de periode mei 2016 tot en met december 2016 teveel betaalde huur van in totaal € 13.256,60, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 28 november 2016 tot aan de dag van volledige betaling,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van Apotheek Savalle vastgesteld op € 1.620,41, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de veertiende dag na heden tot aan de dag van volledige betaling,
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst af het meer of anders gevorderde,
in reconventie
5.6.
wijst af het gevorderde,
5.7.
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van Apotheek Savalle vastgesteld op € 600, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de veertiende dag na heden tot aan de dag van volledige betaling,
5.8.
verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. J.L.M. Luiten en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 18 juli 2017.