Uitspraak
Rechtbank den haag
Team handel - voorzieningenrechter
zaak- / rolnummer: C/09/527608 / KG ZA 17-250
Vonnis in kort geding van 5 april 2017
in de zaak van
de stichting
STICHTING VESTIA.
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
advocaat mr. M.A. van Kleef te Den Haag,
tegen:
[gedaagde] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. I.N. Kwak te Den Haag.
Partijen worden hierna respectievelijk aangeduid als 'Vestia' en ' [gedaagde] '.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding, met producties;
- de brief van Vestia van 21 maart 2017, met producties;
- de brief van [gedaagde] van 21 maart 2017, met producties;
- de op 22 maart 2017 gehouden mondelinge behandeling, waarbij door beide partijen pleitnotities zijn overgelegd.
1.2.
Ter zitting is vonnis bepaald op heden.
2.De feiten
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.
2.1.
Sedert 2 september 1999 huurt [gedaagde] van Vestia de woning aan de [adres] te [plaats] (hierna 'de woning'), tegen een huurprijs van laatstelijk € 476,26 per maand. [gedaagde] bewoonde tot 16 januari 2017 de woning met zijn meerderjarige zoon [A] .
2.2.
Op de huurovereenkomst zijn de "Algemene huurvoorwaarden zelfstandige en onzelfstandige woonruimte van Vestia Groep" van toepassing. Voor zover hier van belang vermelden deze:
"6.1Huurder zal de woning als goed huurder en overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming van woonruimte gebruiken. Huurder zal de gemeenschappelijke ruimten overeenkomstig hun bestemming gebruiken en deze tezamen met de medegebruikers schoonhouden.
6.2
Huurder zal de woning zelf bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben.
6.3
Huurder zal er voor zorgdragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door hem zelf, door personen die zich met zijn goedvinden in of op de woning bevinden, of door dieren waarvoor hij aansprakelijk is."
2.3.
Op 21 december 2016 is de politie - in verband met de verdenking van handel in illegaal vuurwerk - de woning binnengetreden. Daarbij is - naast illegaal vuurwerk - een hoeveelheid softdrugs aangetroffen. Vervolgens is de woning diezelfde dag nog - op last van de rechter-commissaris - doorzocht, waarbij hoeveelheden hard- en softdrugs, alsmede verschillende attributen voor de teelt van en handel in drugs en een nepwapen, in beslag zijn genomen.
2.4.
Op 29 december 2016 heeft de burgemeester van de gemeente [gemeente] (hierna 'de Burgemeester') [gedaagde] aangeschreven met de mededeling dat hij voornemens is de woning voor de duur van drie maanden te sluiten op grond van artikel 5:21 juncto artikel 5:28 van de Algemene wet bestuursrecht ('Awb') en artikel 13b van de Opiumwet ('Ow').
2.5.
In verband met het vorenstaande heeft Vestia op 3 januari 2017 aan [gedaagde] bericht de huurovereenkomst wegens wanprestatie te beëindigen en hem in de gelegenheid gesteld de huurovereenkomst vóór 20 januari 2017 zelf te beëindigen. Van deze mogelijkheid heeft [gedaagde] geen gebruik gemaakt.
2.6.
Tegen het onder 2.4 vermelde voornemen van de Burgemeester heeft [gedaagde] op 4 januari 2017 zijn zienswijze kenbaar gemaakt.
2.7.
Op 16 januari 2017 heeft de Burgemeester besloten de woning voor een periode van drie maanden, ingaande op maandag 23 januari 2017 te 12.00 uur en eindigend op zondag 23 april 2017 te 12.00 uur, te sluiten op grond van artikel 5:21 juncto artikel 5:28 Awb en artikel 13b Ow (hierna 'het Besluit').
2.8.
[gedaagde] heeft tegen het Besluit bezwaar gemaakt, alsmede aan de voorzieningenrechter van deze rechtbank (team Bestuursrecht) verzocht om bij wijze van voorlopige voorzieningen het Besluit te schorsen. In afwachting van de uitkomst van deze bestuursrechtelijke procedure is (de tenuitvoerlegging van) het Besluit opgeschort. Bij uitspraak van 9 februari 2017 heeft de voorzieningenrechter het verzoek van [gedaagde] tot het treffen van een voorlopige voorziening afgewezen. De bezwaarprocedure loopt nog.
2.9.
Vervolgens heeft de Burgemeester op 13 februari 2017 aan [gedaagde] medegedeeld dat het Besluit op 15 februari 2017 zal worden geëffectueerd en dat de woning van 15 februari 2017 te 14.00 uur tot 15 mei 2017 te 14.00 uur dient te zijn gesloten.
2.10.
Bij aangetekende brief van 15 februari 2017 heeft Vestia aan [gedaagde] bericht dat de huurovereenkomst buitengerechtelijk wordt ontbonden op grond van artikel 7:231 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek ('BW'), met sommatie om de woning uiterlijk binnen vijf dagen te ontruimen.
3.Het geschil
3.1.
Vestia vordert, zakelijk weergegeven:
primair
- [gedaagde] te veroordelen de woning onmiddellijk na de betekening van het te wijzen vonnis te ontruimen en tot betaling van een gebruiksvergoeding van € 476,26 voor iedere maand dat hij de woning na het moment van dagvaarden nog in gebruik heeft en niet leeg en ontruimd aan Vestia heeft opgeleverd;
subsidiair
- [gedaagde] te veroordelen de woning binnen vijf dagen na de betekening van het te wijzen vonnis te ontruimen en tot betaling van een huur van € 476,26 per maand vanaf 1 maart 2017 totdat de huurovereenkomst rechtsgeldig zal zijn beëindigd;
een en ander met veroordeling van [gedaagde] in de proces- en nakosten, de proceskosten te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
Daartoe voert Vestia - samengevat - het volgende aan.
Op grond van de op 21 december 2016 aantroffen hoeveelheden hard- en softdrugs en attributen moet ervan worden uitgegaan dat vanuit de woning werd gehandeld in drugs. De Burgemeester en de voorzieningenrechter van de Haagse rechtbank zijn die mening ook toegedaan gelet op het Besluit, respectievelijk de onder 2.8 vermelde uitspraak van 9 februari 2017. Nadat de Burgemeester de woning op grond van artikel 13b Ow had gesloten, heeft Vestia de huurovereenkomst met [gedaagde] op 15 februari 2017 buitengerechtelijk mogen ontbinden op grond van het bepaalde in artikel 7:231 lid 2 BW. [gedaagde] legt zich daarbij echter - ten onrechte - niet neer. In verband hiermee heeft Vestia er belang bij dat [gedaagde] wordt gedwongen de woning te ontruimen en - in afwachting daarvan - een maandelijks gebruiksvergoeding te betalen. Voor zover wordt geoordeeld dat Vestia de huurovereenkomst ten onrechte buitengerechtelijk heeft ontbonden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW, dient [gedaagde] de woning te ontruimen omdat moet worden aangenomen dat de bodemrechter zal overgaan tot ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen, aangezien de woning in strijd met de bestemming is gebruikt en/of de woning niet het hoofdverblijf is van [gedaagde] en/of de bewoners van de woning ernstige overlast veroorzaken en/of [gedaagde] geen goed huurder is. [gedaagde] kan zich niet verschuilen achter de (eventuele) gedragingen van zijn inwonende zoon, omdat hij voor diens handelen jegens Vestia verantwoordelijk is op grond van artikel 6.3 van de onder 2.2 vermelde algemene voorwaarden en artikel 7:219 BW.
3.3.
[gedaagde] voert gemotiveerd verweer, dat - voor zover nodig - hierna zal worden besproken.
4.De beoordeling van het geschil
De primaire vordering
4.1.
Vestia grondt haar vordering primair op de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen ex artikel 7:231 lid 2 BW. Op zichzelf staat niet ter discussie dat aan één van de in dat artikel(lid) opgenomen voorwaarden is voldaan, te weten de sluiting van de woning door de Burgemeester voor de duur van drie maanden op grond van artikel 13b Ow. Eventuele bestuursrechtelijke (rechts)middelen tegen het Besluit behoeven niet te worden afgewacht.
4.2.
Het vorenstaande brengt mee dat Vestia de huurovereenkomst
kanontbinden. Van een verplichting daartoe, dan wel een automatisme is (dus) geen sprake. Dit laatste betekent dat de 'omstandigheden van het geval' kunnen meebrengen dat de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 lid 2 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid als onaanvaardbaar kan worden aangemerkt (zie ook Hof Amsterdam, 19 juli 2011; ECLI:NL:GHAMS:2011:BU7147). Alvorens de (relevante) omstandigheden van het onderhavige geschil langs die meetlat te leggen, stelt de voorzieningenrechter het volgende voorop.
kanontbinden. Van een verplichting daartoe, dan wel een automatisme is (dus) geen sprake. Dit laatste betekent dat de 'omstandigheden van het geval' kunnen meebrengen dat de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 lid 2 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid als onaanvaardbaar kan worden aangemerkt (zie ook Hof Amsterdam, 19 juli 2011; ECLI:NL:GHAMS:2011:BU7147). Alvorens de (relevante) omstandigheden van het onderhavige geschil langs die meetlat te leggen, stelt de voorzieningenrechter het volgende voorop.
4.2.1.
Blijkens de wetsgeschiedenis van de hier aan de orde zijnde regeling betreft de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst ex artikel 7:231 lid 2 BW een aanvullend instrument bij de sluiting van overlastgevende panden en bij drugsbestrijding, aangezien een dergelijke ontbinding - in vergelijking tot een gerechtelijke ontbinding - veel sneller kan worden verwezenlijkt. Een besluit van de burgemeester tot sluiting van een verhuurd pand zal immers de verdere naleving van de huurovereenkomst onmogelijk maken, wat zal betekenen dat de huurder geen huur meer verschuldigd is, althans niet meer zal betalen. Voortzetting van de huurovereenkomst heeft dan weinig zin en zal voor de verhuurder zeer nadelig uitpakken, welke nadelige situatie gedurende een gerechtelijke procedure tot ontbinding van de huur zal voortduren. Dat is onwenselijk geacht en teneinde dat te voorkomen is de verhuurder de mogelijkheid geboden de bestaande huurovereenkomst zo spoedig mogelijk te beëindigen. Bijkomend voordeel daarvan is dat de verhuurder meewerkt aan drugsbestrijding. Met het oog daarop heeft de wetgever besloten dat de ontbinding enkel kan zijn gegrond op een besluit tot sluiting van het verhuurde pand ex artikel 7:231 lid 2 BW (zie ook rechtbank Arnhem, 25 juli 2008, ECLI:NL:RBARN:2008:BE0005).
4.2.2.
De in artikel 7:231 lid 2 BW gegeven bevoegdheid aan de verhuurder grijpt zeer diep in de woonrechten van de huurder in en vormt een uitzondering op de regel dat ontbinding van de huurovereenkomst op de grond dat de huurder is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen slechts door de rechter kan geschieden. Een veroordeling tot ontruiming van een woning bij wijze van voorlopige voorziening zal veelal een definitief karakter hebben en dus vergaande gevolgen hebben voor de huurder. Terughoudendheid van de kort gedingrechter bij de beoordeling of een ontruiming bij wijze van voorlopige voorziening gerechtvaardigd is, is dan ook geboden. Een vordering, zoals hier aan de orde, is in kort geding dan ook slechts toewijsbaar wanneer zeer aannemelijk is dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat de huurovereenkomst op goede gronden buitengerechtelijk is ontbonden. Voor die terughoudendheid is in de onderhavige zaak reden te meer, nu het Besluit nog niet onherroepelijk is. De voorzieningenrechter dient zich er derhalve rekenschap van te geven dat het Besluit kan worden vernietigd. (zie ook Hof Arnhem, 31 januari 2012; ECLI:NL:GHARN:2012:BV2383 en Hof Den Bosch, 3 juni 2014; ECLI:NL:GHSHE:2014:1645).
4.3.
Met inachtneming van het voorgaande acht de voorzieningenrechter de navolgende feiten en/of omstandigheden van belang.
4.3.1.
[gedaagde] bewoont de woning al ruim 17,5 jaar. Gesteld noch gebleken is dat gedurende die lange periode vóór het gebeurde in december 2016 ooit sprake is geweest van enig(e) incident en/of klacht omtrent de wijze van gebruik van de woning.
4.3.2.
Niet gebleken is dat de door de wetgever voorziene impasse dat [gedaagde] tijdens de sluiting van de woning de huur niet zal betalen zich zal voordoen. Gesteld noch gebleken is immers dat [gedaagde] na de sluiting van de woning op 15 februari 2017 de huur voor de maand maart 2017 niet heeft voldaan. De voorzieningenrechter gaat ervan uit dat hij dat heeft gedaan c.q. zal doen en ook zal blijven doen voor wat betreft de periode 1 april 2017 - 15 mei 2017.
4.3.3.
Vestia heeft weliswaar aangevoerd dat - naast de inwonende zoon - ook [gedaagde] betrokken was bij de in de woning aangetroffen drugs, althans dat moet worden aangenomen dat [gedaagde] bekend was met de aanwezigheid ervan in de woning. Vestia heeft dat echter niet voldoende nader onderbouwd, wat wel op haar weg lag na de gemotiveerde betwisting van [gedaagde] . Gelet hierop en nu geen inzicht bestaat in de tijdens de huiszoeking aangetroffen situatie (bijvoorbeeld aan de hand van het daarvan opgemaakte proces-verbaal) kunnen die stellingen van Vestia dan ook niet voor juist worden aangenomen, zodat ervan zal worden uitgegaan dat alleen de destijds (nog) inwonende zoon bemoeienis had met de drugs en op de hoogte was van de aanwezigheid ervan. Daar komt bij dat de kans op herhaling niet aanwezig moet worden geacht, nu [gedaagde] onbetwist heeft gesteld dat hij zijn zoon wegens diens drugsactiviteiten uit huis heeft gezet. Op zichzelf is juist dat [gedaagde] - in zijn rechtsverhouding tot Vestia en ondanks het voorgaande - verantwoordelijk is voor het onbehoorlijke gebruik van de woning door zijn inwonende zoon, maar van belang is dat niet kan worden aangenomen dat [gedaagde] dienaangaande een toerekenbaar verwijt kan worden gemaakt.
4.3.4.
Feiten en/of omstandigheden dat vanuit de woning ook daadwerkelijk is 'gehandeld' in drugs zijn in feite niet gesteld. De enkele aanwezigheid van de drugs en bijbehorende attributen zijn bij toeval ontdekt; het binnentreden van de woning op 21 december 2016 vond immers plaats wegens de verdenking van de handel in illegaal vuurwerk (door de zoon?). Bovendien is gesteld noch gebleken dat overlast werd ondervonden van drugshandel. Dat sprake was van een zogenaamd 'drugspand' is dan ook niet aannemelijk.
4.3.5.
Tot slot is van belang dat [gedaagde] door de gemeente [gemeente] , bij wie hij al circa 25 jaar in dienst is als medewerker van zwembad " […] ", na de huiszoeking is geschorst in de uitoefening van zijn werkzaamheden, in afwachting van de resultaten van een integriteitsonderzoek. Uit dat onderzoek is niet gebleken dat [gedaagde] betrokken is geweest bij handel in verdovende middelen en illegaal vuurwerk en/of in het bezit ervan is geweest, waarna de schorsing op 13 februari 2017 per direct is opgeheven en [gedaagde] weer is toegelaten tot zijn werkzaamheden.
4.4.
Op grond van het voorgaande moet - hoezeer het ook te begrijpen valt dat Vestia het als haar taak heeft gezien handelend op te treden - serieus rekening worden gehouden met de mogelijkheid dat de bodemrechter in de gegeven omstandigheden het beroep van Vestia op de buitengerechtelijke ontbinding ex artikel 7:231, lid 2, BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zal achten. De door Vestia gevorderde ontruiming op die grond is dan ook niet toewijsbaar.
De subsidiaire vordering
4.5.
Subsidiair heeft Vestia haar vordering gegrond op het tekortschieten door [gedaagde] in diens (contractuele) verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst, welke grondslag zij in haar pleitnota en verklaringen op de zitting overigens nauwelijks nader heeft onderbouwd.
4.6.
Ook in dat verband wordt vooropgesteld dat - mede gelet op hetgeen hiervoor onder 4.2.2. is overwogen omtrent het definitieve karakter van een kort gedingvonnis tot ontruiming van een woning - toewijzing van de vordering van Vestia slechts aan de orde komt indien zeer aannemelijk is dat de bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden.
4.7.
Voor zover Vestia heeft aangevoerd dat de woning in strijd met de bestemming is gebruikt, de bewoners van de woning ernstige overlast veroorzaken en [gedaagde] geen goed huurder is, moet - gelet op hetgeen Vestia daaraan ten grondslag heeft gelegd (de handel en aanwezigheid van drugs vanuit c.q. in de woning) - daaraan worden voorbijgegaan op grond van hetgeen hiervoor ten aanzien van de primaire vordering is overwogen.
4.8.
De omstandigheid dat de woning op dit moment niet het hoofdverblijf is van [gedaagde] kan Vestia evenmin baten. [gedaagde] gebruikt de woning op dit moment noodgedwongen niet om de enkele reden dat de Burgemeester de woning voor drie maanden heeft gesloten wegens activiteiten van zijn zoon, die niet bij hem zal terugkeren. Omtrent de huidige woonsituatie van [gedaagde] is de voorzieningenrechter niets bekend. Dat hij voor langere duur - dan die drie maanden - een nieuwe huurovereenkomst is aangegaan, is gesteld noch gebleken. Gelet hierop en op hetgeen onder 4.3.2 is overwogen moet worden aangenomen dat [gedaagde] voornemens is op 15 mei 2017 terug te keren in de woning. In die omstandigheden kan het niet zo zijn dat de woning niet meer als hoofdverblijf van [gedaagde] geldt in de zin van het bepaalde in artikel 6.2 van de huurovereenkomst.
4.9.
Op grond van een en ander kan - in het beperkte bestek van dit kort geding - niet (met voldoende zekerheid) ervan worden uitgegaan dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal worden ontbonden wegens tekortschieten van [gedaagde] .
Afronding
4.10.
De slotsom is dat de vorderingen van Vestia zullen worden afgewezen.
4.11.
Vestia zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van dit geding.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1.
wijst de vorderingen van Vestia af;
5.2.
veroordeelt Vestia in de kosten van dit geding, tot dusverre aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 1.699,--, waarvan € 816,-- aan salaris advocaat en € 883,-- aan griffierecht.
Dit vonnis is gewezen door mr.G.H.I.J. Hage en in het openbaar uitgesproken op 5 april 2017.
jvl