ECLI:NL:RBDHA:2017:13877

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK DEN HAAG

Team handel

zaaknummer / rolnummer: C/09/508472 / HA ZA 16-384

Vonnis van 29 november 2017

in de zaak van

1.[eiser sub 1] ,

2.
[eiseres sub 2],

beiden wonende te [woonplaats] ,

eisers,

advocaat mr. R.M. van der Zwan te Den Haag,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

STAEDION VASTGOED HOLDING B.V.,

gevestigd te Den Haag,

gedaagde,

advocaat mr. W.A.J. Stregels te Rotterdam.

Partijen zullen hierna [eiser sub 1] c.s. (in mannelijk enkelvoud) en Staedion genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van [adres 3] december 2015, met producties 1 tot en met 3;
akte nadere producties van [eiser sub 1] c.s., met producties 4 tot en met 7;
de conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 22;
het tussenvonnis van 10 augustus 2016, waarbij een comparitie van partijen is bevolen;
de conclusie van repliek, tevens inhoudende wijziging van eis, met producties 8 tot en met 44;
de conclusie van dupliek, met producties 23 tot en met [adres 3] ;
het proces-verbaal van de comparitie, gehouden op 17 en 18 mei 2017.

1.2.

De zaak is op de rol gevoegd met 17 andere zaken. Ter comparitie zijn de 18 zaken gelijktijdig mondeling behandeld.

1.3.

Het proces-verbaal van de comparitie van partijen is buiten aanwezigheid van partijen opgemaakt. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld om opmerkingen te maken over het proces-verbaal voor zover het feitelijke onjuistheden betreft. Partijen hebben hiervan gebruik gemaakt, [eiser sub 1] c.s. bij brief van 22 augustus 2017 en Staedion bij brief eveneens van 22 augustus 2017. Deze correspondentie maakt onderdeel uit van het procesdossier.

1.4.

Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Staedion, althans haar rechtsvoorganger Bo. Trans B.V. (hierna: Bo.Trans), heeft in de periode 2008- 2010 twee nieuwbouwprojecten gerealiseerd in de [de Wijk] , project Cabo Verde en project Via Salsa. [eiser sub 1] c.s. is één van 18 eisers die een woning heeft gekocht en een procedure aanhangig heeft gemaakt tegen Staedion over uiteenlopende gebreken aan hun woningen. Energiek B.V. (hierna: Energiek) is een dochtervennootschap van Staedion. Energiek beheert een warmtesysteem voor warmte-en-koude-opslag (hierna: de WKO-installatie) en levert warmte (ook voor warm tapwater) aan de woningen in het project Cabo Verde en Via Salsa.

2.2.

[eiser sub 1] c.s. heeft op 25 juni 2008 een koop-/aannemingsovereenkomst (hierna: de koop/aannemingsovereenkomst) gesloten met Bo.Trans voor de realisatie van een eengezinswoning aan de [adres 1] te [plaats] in het project Via Salsa (hierna: de woning). Bo.Trans is gefuseerd met Staedion, waarbij Staedion als verkrijgende rechtspersoon heeft te gelden. Alle rechten en verplichtingen van Bo.Trans zijn overgegaan op Staedion. Op de koop-/aannemingsovereenkomst is de Garantie- en waarborgregeling Eengezinswoningen E.2003 van de Stichting Garantie-Instituut Woningbouw van toepassing (hierna: GIW-garantie).

2.3.

De woning is op 14 juli 2010 opgeleverd. In het proces-verbaal van oplevering van die datum zijn 24 gebreken opgenomen. Deze hebben geen betrekking op de gebreken die [eiser sub 1] c.s. in deze procedure aan de orde stelt.

2.4.

De bij oplevering geconstateerde gebreken zijn op 29 augustus 2010 en 14 oktober 2010 hersteld.

2.5.

De aanvankelijk overeengekomen opleveringsdatum was 16 juni 2010. Omdat de woning pas op 14 juli 2010 gereed was voor oplevering heeft Staedion aan [eiser sub 1] c.s. een bedrag van € 7.218,75 als vergoeding wegens overschrijding van de werkbare dagentermijn betaald.

2.6.

Naar aanleiding van klachten over het verwarmingssysteem in de woning heeft Staedion in februari 2012 de warmteregeling laten aanpassen door [X] B.V. (hierna: [X] ), waarvan de bedoeling was dat de temperatuur in alle ruimten onafhankelijk van elkaar kan worden ingesteld.

2.7.

Bij brief van 9 februari 2012 heeft Staedion [eiser sub 1] c.s. bericht dat de garantie op de verwarmings-/koelings-installatie, zoals beschreven in de GIW-garantie verlengd wordt tot en met 30 april 2013.

2.8.

Naar aanleiding van klachten van [eiser sub 1] c.s. heeft [X] in maart 2012, mei 2012 en tweemaal in september 2012 herstelwerkzaamheden in de woning van [eiser sub 1] c.s. verricht.

2.9.

Namens zeven kopers heeft mr. […] bij brief van 24 april 2013 bij Staedion geklaagd over onder meer de werking van de verwarmingsinstallatie. [eiser sub 1] c.s. heeft zich enige tijd later bij deze klagers aangesloten. Er is vervolgens overleg ontstaan tussen mr. […] en Staedion. In het kader van dit overleg heeft Staedion meegedeeld dat de garantie op het verwarmingssysteem wordt verlengd tot 1 mei 2014. Ook is overeengekomen dat DWA Installatie- en energieadvies (hierna: DWA) nader onderzoek zal doen naar de klachten.

2.10.

DWA heeft vervolgens in onder meer de woning van [eiser sub 1] c.s. onderzoek verricht en op 27 augustus 2014 gerapporteerd over de resultaten. Ten aanzien van de woning van [eiser sub 1] c.s. is daarin opgemerkt:


De installatie functioneert goed, er zijn geen bijzonderheden geconstateerd.


Bekabeling naar de verdeler in de kast op de begane grond is slordig aangebracht. Er is met de bewoner afgesproken dat de bekabeling van de naregelingen nog dezelfde week netjes wordt weggewerkt.

2.11.

Naar aanleiding van een klacht van [eiser sub 1] c.s. heeft [X] in maart 2014 de thermostaat in de woning van [eiser sub 1] c.s. vernieuwd.

2.12.

In het kader van het overleg als bedoeld onder 2.9 is ook gesproken over klachten over het ventilatiesysteem. Dat heeft ertoe geleid dat bureau BBA Binnenmilieu B.V. (hierna: BBA) onder meer in de woning van [eiser sub 1] c.s. onderzoek heeft verricht naar de werking van het ventilatiesysteem. BBA concludeert in haar rapport van 19 juni 2014 dat niet aannemelijk is dat het ventilatiesysteem bij oplevering voldeed aan de toen geldende eisen.

2.13.

Staedion heeft vervolgens in augustus 2014 aan [eiser sub 1] c.s. voorgesteld aanpassingen aan het ventilatiesysteem in de woning aan te brengen. [eiser sub 1] c.s. heeft in reactie hierop te kennen gegeven hiervan geen gebruik te willen maken.

2.14.

Bij brief van 6 februari 2015 heeft [eiser sub 1] c.s. bij Staedion geklaagd over onder meer geluidsoverlast. Staedion heeft in reactie hierop bij brief van 17 februari 2015 medegedeeld dat bij de oplevering door de gemeente Den Haag geluidmetingen waren uitgevoerd waaruit bleek dat de woningen voldeden aan de daaraan te stellen eisen. Om die reden zag Staedion af van verdere stappen.

2.15.

Bij brief van 6 februari 2015 heeft [eiser sub 1] c.s. bij Staedion ook geklaagd over roestend hang- en sluitwerk, een niet goed sluitende voordeur en schade aan het spuitwerk. Staedion heeft ook op deze klachten bij brief van 17 februari 2015 gereageerd, inhoudende dat de garantietermijn was verstreken en dat daarom werd afgezien van verdere stappen.

2.16.

Verder heeft [eiser sub 1] c.s. bij brief van 6 februari 2015 aan Staedion geklaagd over overschrijding van de bouwtijd. Staedion heeft ook op deze klacht bij brief van 17 februari 2015 gereageerd, inhoudende dat hiervoor reeds een vergoeding was toegekend, waarvoor [eiser sub 1] c.s. had getekend. Staedion beschouwde deze klacht daarom als afgehandeld.

2.17.

Tevens heeft [eiser sub 1] c.s. bij brief van 6 februari 2015 aan Staedion geklaagd dat de leidingen van de WTW-installatie in afwijking van de technische omschrijving niet in de muur zijn gefreesd maar weggewerkt in koven op de muur. Staedion heeft in reactie op deze klacht bij brief van 17 februari 2015 medegedeeld dat deze wijze van afwerking niet aan een juist functioneren van het systeem in de weg staat en geen afbreuk doet aan de waarde en de kwaliteit van de woning.

2.18.

In opdracht van ‘de bewonersgroep’ (waarmee bedoeld worden een aantal eigenaren van woningen in Cabo Verde en Via Salsa) heeft Mobius Consult (hierna: Mobius) onderzoek verricht naar de geluidsisolatie aan de woningen [adres 2] en [adres 3] , [adres 4] en de [adres 5] en de resultaten vastgelegd in een rapport ‘Onderzoek geluidsisolatie’ van maart 2016 (hierna: het rapport van Mobius).

Galjema B.V. Technisch Adviesbureau (hierna: Galjema) heeft onderzoek verricht naar de ventilatie-klachten en de resultaten vastgelegd in een rapport ‘Onderzoek ventilatie-klachten’(hierna: het rapport van Galjema van 31 maart 2016) en een ‘Onderzoek klachten functioneren woninginstallaties voor verwarming, koeling en warmtapwaterbereiding’ (hierna: het rapport van Galjema van 29 april 2016).

3.Het geschil

3.1.

[eiser sub 1] c.s. vordert – na wijziging van eis – dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis

Primair:

I. Staedion veroordeelt om:

a. Galjema binnen 14 dagen na een in deze te wijzen (tussen)vonnis in het bezit te stellen van de noodzakelijke informatie voor het voltooien van haar verwarmingsonderzoek, meer in het bijzonder hetgeen in het rapport d.d. 29 april 2016 (met projectnummer 3152W-O1) onder “1. Inleiding en vraagstelling” (pagina 5 en 6) is genoemd, één en ander op straffe van een dwangsom van € 1.000,= per dag, een ingegane voor een gehele gerekend, dat Staedion hiermee in gebreke blijft;

b. Galjema binnen 14 dagen na een in deze te wijzen (tussen)vonnis in het bezit te stellen van de noodzakelijke informatie voor het voltooien van haar ventilatieonderzoek, meer in het bijzonder hetgeen in het rapport d.d. 31 maart 2016 (met projectnummer 3152W-O1) onder ‘1. Inleiding en vraagstelling” (pagina 4) is genoemd, één en ander op straffe van een dwangsom van € 1.000,= per dag, een ingegane voor een gehele gerekend, dat Staedion hiermee in gebreke blijft;

c. Mobius binnen 14 dagen nadat Mobius daarvoor een opgave heeft gedaan in het bezit te stellen van alle noodzakelijke informatie voor het voltooien van haar geluidsonderzoek conform opgenomen in het rapport d.d. maart 2016 onder “6.6 Aanvullend onderzoek” (pagina 26), één en ander op straffe van een dwangsom van € 1.000,= per dag, een ingegane voor een gehele gerekend, dat Staedion hiermee in gebreke blijft;

d. Galjema binnen 14 dagen nadat Galjema daarvoor een opgave heeft gedaan in het bezit te stellen van alle noodzakelijke informatie voor het uitvoeren van een onderzoek naar de constructie van de complexen, Cabo Verde en Via Salsa, en de daarbij door de betrokken eigenaren ondervonden problemen zoals kiervorming, tocht, scheurvorming, (dak)lekkage etc.;

subsidiair:

II. voorwaardelijk, slechts voor het geval Staedion verweer voert tegen de (partij)deskundigheid van Galjema en Mobius en de rechtbank Staedion in dit verweer volgt, een deskundigenonderzoek gelast, waarbij de te benoemen deskundige onderzoek zal doen naar de in deze procedure door [eiser sub 1] c.s. gestelde verwarmings-, ventilatie-, geluids- en constructieve problemen;

zowel primair als subsidiair:

III. Staedion veroordeelt tot het, binnen een door de rechtbank nader te stellen redelijke termijn, laten verhelpen van de door de hiervoor in het petitum genoemde deskundigen geconstateerde gebreken, één en ander op straffe van een dwangsom van € 1.000,= per dag dat Staedion hiermee, nadat de door de rechtbank gestelde redelijke termijn is verstreken, in gebreke blijft, een ingegane dag voor een geheel gerekend;

IV. Staedion veroordeelt tot betaling van de door [eiser sub 1] c.s. als gevolg van de geconstateerde gebreken geleden en nog te lijden schade, met verwijzing naar de schadestaat procedure;

V. Staedion veroordeelt in de kosten van deze procedure, waaronder, maar niet alleen, zeer

uitdrukkelijk de kosten van de in te schakelen of reeds door [eiser sub 1] c.s. ingeschakelde deskundigen, kosten rechtens, met bepaling dat daarover de wettelijke rente is verschuldigd met ingang van 5 dagen na het in deze te wijzen (eind)vonnis.

3.2.

[eiser sub 1] c.s. heeft het volgende aan zijn vordering ten grondslag gelegd.

Sinds de oplevering vertoont de woning gebreken. De gebreken/klachten waar [eiser sub 1] c.s. mee te maken heeft bestaan uit:

A. een disfunctionerend verwarmingssysteem met dito installaties

(stadsverwarming), dat zomers gebruikt wordt voor “koeling” en dat tevens zorg draagt voor de warm tapwatervoorziening, echter op ontoereikende wijze. Dit is een gebrek dat, naast gederfd woongenot en (bij gebrek aan een oplossing) waardevermindering van de woning, tevens leidt tot extreem hoge energierekeningen welke ook weer een vorm van schade opleveren;

B. een ontoereikend en (zeer) gehorig ventilatiesysteem dat leidt tot diverse leefmilieu en/of gezondheidsklachten van [eiser sub 1] c.s.;

C. vocht, vlekken, schimmels en dergelijke welke zich onder meer, doch niet uitsluitend bevinden op de plafonds, wanden, (op en onder) de vloer, in kieren/naden en op meubels/stoffering, welke mogelijk duiden op een oude of bestaande lekkage, maar in ieder geval wijzen op een gebrek;

D. geluidsoverlast tussen de woningen;

E. geluidsoverlast van buitenaf;

F. geluidshinder in de woning zelf (in en tussen de verschillende ruimtes in de woning);

G. klachten over de inbraakgevoeligheid van de woning;

H. het tochten door de gevels die de woningen van de buitenlucht afsluiten (soms langs en door kieren en naden van de ramen en deuren en mogelijk ook via te ruime ‘tochtgaten’ en soms zelfs gewoon door de muur);

I. het niet behalen van de milieubelofte (die aanvankelijk door Staedion was en nog

steeds door Energiek wordt aangegeven);

J. fout bij de bouw voor de woningen aan de [de Straat] ten aanzien van de WT\N

installatie (o.a. opbouw koven ventilatie);

K. overschrijding van de bouwtijd/werkbare dagen (geldt alleen voor de woningen aan de [de Straat] ;

L. slechte kwaliteit schilder- en spuitwerk;

M. ongebruikelijke hoge energierekeningen.

3.3.

[eiser sub 1] c.s. houdt Staedion aansprakelijk op grond van:

- de Garantieregeling uit hoofde van de koop-/aannemingsovereenkomst; en/of

- toerekenbaar tekortkoming in de nakoming van Staedion van haar verbintenissen onder de koop-/aannemingsovereenkomst; en/of

- de (verborgen-)gebreken-regeling; en/of

- de eis van goed en deugdelijk werk (6:248 lid 2 jo. 7.17 BW).

Voor zover voornoemde gebreken niet onder de garantieregeling vallen, en er niet uit dien hoofde een verplichting tot herstel en schadevergoeding bestaat, is er volgens [eiser sub 1] c.s. ten aanzien van elke klacht sprake van een toerekenbare tekortkoming van Staedion.

3.4.

[eiser sub 1] c.s. stelt dat Staedion gehouden is de gebreken op de voorgaande juridische gronden te verhelpen. Daarnaast vordert [eiser sub 1] c.s. een (aanvullende) schadevergoeding – nader op te maken bij staat – met betrekking tot de door hem geleden en nog te lijden schade in verband met het gederfd woongenot, de gezondheidsklachten alsmede de te hoge energierekeningen van Energiek als gevolg van de gebreken.

Verder vordert [eiser sub 1] c.s. vervangende schadevergoeding – eveneens nader op te maken bij staat – voor de genoemde schadeposten.

3.5.

Staedion voert verweer.

3.6.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Een overkoepelende grondslag voor de algemeen geformuleerde vordering sub I van [eiser sub 1] c.s. (veroordeling voor het verstrekken van informatie voor het voltooien van diverse onderzoeken) is gesteld noch gebleken. De vordering sub I van [eiser sub 1] c.s. ligt daarom in algemene zin voor afwijzing gereed.

4.2.

Omdat de vordering sub I wordt afgewezen, ligt de vordering sub II ook voor afwijzing gereed.

4.3.

Met het oog op het gevorderde herstel (sub III) dan wel schadevergoeding (sub IV) zal de rechtbank hierna elk van de door [eiser sub 1] c.s. gestelde gebreken (A t/m M) beoordelen. Waar relevant zal de rechtbank voor elk van de gestelde gebreken eerst ingaan op de door Staedion aangevoerde formele verweren ten aanzien van de klachtplicht, verjarings- en vervaltermijnen, waarvoor in het algemeen geldt dat stelplicht en bewijsrisico op Staedion rusten. Vervolgens beoordeelt de rechtbank de stellingen van [eiser sub 1] c.s. over de gebreken en de tekortkomingen, waarbij in het algemeen geldt dat stelplicht en bewijslast op [eiser sub 1] c.s. rusten.

4.4.

Van de zijde van [eiser sub 1] c.s. is aangevoerd dat er sprake is van generieke klachten en dat de door hem gestelde gebreken min of meer gelijk zijn aan die van de andere 17 eisers. Om die reden dient de zaak als een groepszaak behandeld te worden, aldus [eiser sub 1] c.s.. [eiser sub 1] c.s. beroept zich onder ander op rechtspraak van de Raad van Arbitrage (uitspraak van 9 juni 2005, ECLI:NL:XX:2005:AY2179). Staedion heeft hiertegen verweer gevoerd en bepleit dat iedere zaak en ieder gebrek afzonderlijk beoordeeld dient te worden. De rechtbank overweegt dat het ontwerp en de indeling van de diverse woningen wezenlijk verschillen. Het is aan [eiser sub 1] c.s. om voldoende feiten en omstandigheden te stellen ter onderbouwing van de door hem gestelde gebreken. Om tot het oordeel te komen dat een gebrek generiek is moet bovendien vast komen te staan dat het specifieke gebrek zich in een dermate groot aantal – daadwerkelijk onderzochte – gevallen voordoet dat het gerechtvaardigd is daarover aannames te doen ten aanzien van niet – onderzochte gevallen. Daarvoor is niet voldoende om (enkel) te stellen dat de gebreken generiek zijn – ook niet als alle eisers dat doen. De rechtbank is van oordeel dat in de onderzoeken van Galjema en Mobius, waarop [eiser sub 1] c.s. zich beroept, steeds slechts enkele woningen op gebreken zijn onderzocht, zodat alleen al op die grond de bevindingen in die rapporten in algemene zin niet de conclusie toelaten dat een gebrek generiek is. Bovendien volgt uit de stellingen van partijen en uit de onderzoeksresultaten van Galjema en Mobius dat de gestelde aard en ernst van de klachten per woning te zeer verschillen. Dit maakt dat naar het oordeel van de rechtbank in beginsel geen sprake kan zijn van generieke gebreken. Dat brengt mee dat de rechtbank de klachten van eisers op individueel niveau zal beoordelen en dat op eisers afzonderlijke (klacht)termijnen van toepassing zijn.

4.5.

De rechtbank stelt het volgende voorop. [eiser sub 1] c.s. heeft een aantal producties in het geding gebracht, waarvan hij in de dagvaarding en de conclusie van repliek niet duidelijk maakt welke stellingen hij daarmee wil onderbouwen. De eisen van een behoorlijke rechtspleging brengen mee dat een partij die een beroep wil doen op uit bepaalde producties blijkende feiten en omstandigheden, dit op een zodanige wijze dient te doen dat voor de rechter duidelijk is welke stellingen hem ter beoordeling worden voorgelegd en dat voor de wederpartij duidelijk is waartegen zij zich dient te verweren. De rechter heeft slechts te letten op de feiten waarop een partij ter ondersteuning van haar standpunt een beroep heeft gedaan, en de enkele omstandigheid dat uit door een partij overgelegde stukken een bepaald feit blijkt, impliceert niet dat zij zich ter ondersteuning van haar standpunt op dat feit beroept (vgl. HR 10 maart 2017, ECLI:NL:HR:2017:404, r.o. 3.3.2.).

Ad A) verwarmingssysteem

Formele verweren

4.6.

Tussen partijen is niet in geschil dat [eiser sub 1] c.s. geklaagd heeft binnen de tussen partijen geldende verkorte garantietermijn van twee jaar voor verwarmingssystemen (artikel 10 onder j. in de GIW-garantie). Vast staat voorts dat Staedion de verkorte garantietermijn van twee jaar voor verwarmingssystemen enkele malen schriftelijk heeft verlengd, de eerste maal tot 1 mei 2013 en een tweede maal tot 1 mei 2014. Staedion heeft tijdens de comparitie bevestigd dat zij de garantietermijn voor een derde keer schriftelijk heeft verlengd tot ‘het stookseizoen van 2015/2016’. Dit betekent dat de garantie op de verwarmingsinstallatie geldt tot 1 mei 2016. Deze verlenging hield verband, zo erkent Staedion, met het niet (volledig) functioneren van de verwarmingssystemen van de opgeleverde woning.

4.7.

De rechtbank stelt vast dat [eiser sub 1] c.s. Staedion op 31 december 2015, derhalve vóór 1 mei 2016, heeft gedagvaard en aangesproken op gebreken in de verwarmingsinstallatie. Daaruit trekt de rechtbank de conclusie dat Staedion jegens [eiser sub 1] c.s. ten aanzien van de verwarmingsinstallatie geen beroep toekomt op een vervaltermijn of een verjaringstermijn. [eiser sub 1] c.s. kan in zijn vordering over de verwarmingsinstallatie worden ontvangen.

Aansprakelijkheid beperkt tot binneninstallatie?

4.8.

De rechtbank beoordeelt allereerst het verweer van Staedion dat zij alleen aansprakelijk kan worden gehouden voor (mogelijke) gebreken aan de binneninstallatie en dat zij niet aansprakelijk kan worden gehouden voor overige gebreken van de WKO-installatie.

4.9.

Staedion stelt dat de verantwoordelijkheid voor een deugdelijke verwarmingsinstallatie gedeeld is tussen drie partijen. Energiek is verantwoordelijk voor de werking van de WKO-installatie, van de collectieve opwekking van warmte tot en met de levering van warmte en warm tapwater in het afleverstation (de afleverset) in de woning. Staedion is – binnen de garantietermijn – verantwoordelijk voor de binneninstallatie van de woning, waaronder zij verstaat de installaties en leidingen ten behoeve van warmte en warmwater die in de woning na de afleverset geschakeld zijn, zoals de vloerverwarming, de warmteleidingen binnenshuis en de thermostaten. Na het verstrijken van de garantietermijn is [eiser sub 1] c.s. zelf verantwoordelijk voor het onderhoud van de binneninstallatie.

4.10.

[eiser sub 1] c.s. houdt Staedion echter voor het ‘gehele verwarmingssysteem’ verantwoordelijk, dus ook voor het functioneren van de WKO-installatie en de levering van warmte en warm tapwater. [eiser sub 1] c.s. kocht een totaalproduct van Staedion, een ‘comfortabele energiezuinige woning met een goed binnenklimaat’. De WKO-installatie en de binneninstallatie kunnen niet los van elkaar worden gezien. Staedion heeft de installatie ontworpen. [eiser sub 1] c.s. had bovendien geen keuze bij de warmteleverancier. [eiser sub 1] c.s. verwijst naar artikel 42 van de koop-/aannemingsovereenkomst en de verkoopbrochure. In artikel 42 van de koop-/aannemingsovereenkomst is een verplichting opgenomen om gedurende ten minste 30 jaar warmte- en warmwaterlevering van Energiek af te nemen. Dat was in het belang van Staedion, omdat Energiek een 100% dochterbedrijf is van Staedion. [eiser sub 1] c.s. had ook geen invloed op het te hanteren type verwarmingssysteem. De bewoners hadden op het moment van het ondertekening van de koop-/aannemingsovereenkomst niet de beschikking over de algemene voorwaarden van Energiek. In zoverre is het beding in de koopovereenkomst waarbij [eiser sub 1] c.s. verplicht is om zich voor 30 jaar te verbinden aan Energiek onredelijk bezwarend. Staedion kan zich nu dan ook niet achter Energiek verschuilen en is ook verantwoordelijk voor het functioneren van de WKO-installatie, aldus [eiser sub 1] c.s.

4.11.

Naar het oordeel van de rechtbank stelt Staedion terecht en op goede gronden dat haar aansprakelijkheid beperkt is tot gebreken die uitsluitend verband houden met de binneninstallatie van het verwarmingssysteem en is er geen grondslag om Staedion aansprakelijk te houden voor (het functioneren van) de WKO-installatie. Daartoe overweegt de rechtbank als volgt.

4.12.

Aan de bewoordingen in artikel 42 van de koop-/aannemingsovereenkomst heeft [eiser sub 1] c.s. niet het gerechtvaardigd vertrouwen mogen ontlenen dat hij van Staedion een ‘totaalsysteem’ kocht en dat Staedion verantwoordelijkheid zou dragen voor de werking van de WKO-installatie. In artikel 42 van de koop-/aannemingsovereenkomst heeft Staedion zich (slechts) verplicht de woning te ‘voorzien van een aansluiting op het warmtenet van Energiek B.V. Daartoe zal in de woning een aansluiting op een collectieve warmtepompinstallatie, buiten de woning gelegen, met centrale warmte-warmtapwaterlevering respectievelijk koeling worden gerealiseerd’. In artikel 42 van de koop-/aannemingsovereenkomst staat dat de realisatie, exploitatie en het beheer van het warmtenet door Energiek wordt uitgevoerd. Artikel 42 van de koop-/aannemingsovereenkomst eindigt: ‘
Door ondertekening van deze overeenkomst verklaart verkrijger zich ermee akkoord dat eventuele aansprakelijkheden terzake van de realisatie, de exploitatie en het beheer door Energiek B.V., van het hiervoor bedoelde systeem/warmtenet, niet op de ondernemer rusten en vrijwaart hij de ondernemer deswege’. Staedion heeft dus uitdrukkelijk bedongen dat zij voor mogelijke tekortkomingen van Energiek ten aanzien van de realisatie, exploitatie en het beheer van de WKO-installatie, waaronder begrepen moet worden de levering van warmte en warm tapwater, niet aansprakelijk kan worden gehouden.

4.13.

De rechtbank ziet onvoldoende aanleiding om artikel 42 van de koop-/aannemingsovereenkomst uit te leggen als een onredelijk bezwarend beding, als bedoeld in artikel 6:237 of artikel 6:233 BW. De enkele omstandigheid dat Staedion aan het sluiten van de koopovereenkomst voor kopers de verplichting verbindt om voor dertig jaar een leveringscontract met haar dochterbedrijf Energiek te sluiten en Staedion daarbij haar eigen aansprakelijkheid uitsluit, maakt het beding nog niet onredelijk bezwarend. Een termijn van dertig jaar is goed verdedigbaar tegen de achtergrond dat Staedion een andere partij, in dit geval Energiek, bereid moet vinden de verplichting jegens kopers op zich te nemen om te investeren in een WKO-installatie die rendabel is en in staat om aangeslotenen voor die lange periode van warmte en warm tapwater te voorzien. Het is goed te verantwoorden dat Staedion als woningcorporatie haar aansprakelijkheid voor de WKO-installatie uitsluit. Dat betekent overigens niet – anders dan [eiser sub 1] c.s. lijkt te suggereren met het beroep op het arrest van het Hof Arnhem-Leeuwarden, ECLI:NL:GHARL:2014:9385 – dat daarmee ook de aansprakelijkheid van Energiek voor de WKO-installatie is uitgesloten. De omstandigheid dat in de koop-/aannemingsovereenkomst een verplichting is opgenomen om – na de oplevering – met Energiek een contract af te sluiten, is gecompenseerd met het recht van de kopers op grond van artikel 42 van de koop-/aannemingsovereenkomst om, na ontvangst van de leveringsvoorwaarden van Energiek, opheffing van (mogelijk) onredelijk bezwarende bedingen daarin te verzoeken. Indien die opheffing niet wordt verleend, hebben kopers, zo volgt eveneens uit artikel 42 van de koop-/aannemingsovereenkomst, het recht om de koopovereenkomst te ontbinden. Dat [eiser sub 1] c.s. de voorwaarden van Energiek nog niet had ontvangen bij ondertekening van de koopovereenkomst, heeft hem dus niet in een nadelige positie gebracht.

4.14.

Ook op grond van de verkoopbrochure heeft [eiser sub 1] c.s. er niet gerechtvaardigd op mogen vertrouwen dat hij een ‘totaalpakket’ kocht van Staedion. In de verkoopbrochure heeft Staedion opgenomen dat het hele systeem tot en met de afleverset eigendom van het energieleveringsbedrijf is en welke taken en verantwoordelijkheden dit bedrijf heeft. In de verkoopbrochure is geschreven dat Energiek eigenaar is van de WKO-installatie en verantwoordelijkheid draagt voor het warmtesysteem tot en met de afleverset in de woning. De brochure vermeldt: ‘
De leidingen komen in de woning samen in een afleverset: een apparaat in de meterkast van uw woning. Het hele systeem tot en met de afleverset is eigendom van het energieleveringsbedrijf. De kosten voor de verwarming en de warmwatervoorziening worden dan ook door dit bedrijf aan u in rekening gebracht. U betaalt een deel vastrecht en een deel aan de hand van uw persoonlijke warmteverbruik. De totale kosten zijn ongeveer gelijk aan de kosten die u zou moeten maken voor verwarming en warmwater met een traditionele cv-ketel’.

4.15.

Voor zover verder in de stellingen van [eiser sub 1] c.s. een beroep op een nauwe verbondenheid tussen de koop-/aannemingsovereenkomst met Staedion en een contract tussen [eiser sub 1] c.s. en Energiek gelezen moet worden, brengt dat nog niet mee dat een mogelijke toerekenbare tekortkoming van Energiek jegens [eiser sub 1] c.s. aan Staedion kan worden toegerekend.

4.16.

[eiser sub 1] c.s. voert nog aan dat Staedion in de periode na de oplevering verantwoordelijkheid voor (de werking van) de WKO-installatie naar zich heeft toegetrokken, door zich te presenteren als degene die de gebreken in de WKO-installatie, waaronder de afleverset, van Energiek zou oplossen. De rechtbank volgt dat standpunt niet. Uit de eigen stellingen van [eiser sub 1] c.s. volgt dat Staedion niet eenduidig alle verantwoordelijkheden van Energiek naar zich heeft toegetrokken; [eiser sub 1] c.s. verwijt Staedion (en Energiek) immers (ook) dat zij de bewoners met hun klachten regelmatig naar elkaar hebben verwezen (‘van het kastje naar de muur’, aldus [eiser sub 1] c.s.). Uit de stukken blijkt ook dat zowel Staedion als Energiek op de klachten hebben gereageerd met onderzoek en herstelwerkzaamheden. Dat Staedion en Energiek daarin soms gezamenlijk optraden geeft onvoldoende aanleiding om Staedion thans op grond van vereenzelviging of doorbraak van aansprakelijkheid aan te spreken.

4.17.

Het voorgaande brengt mee dat [eiser sub 1] c.s. Staedion niet aansprakelijkheid kan houden voor gebreken of tekortkomingen aan de WKO-installatie tot en met de afleverset in de woning. Staedion heeft ter zake geen contractuele verplichtingen jegens [eiser sub 1] c.s.. Ook de niet nader onderbouwde stelling van [eiser sub 1] c.s. dat Staedion de installatie heeft ontworpen, strandt op al het voorgaande.

4.18.

Bij de verdere beoordeling zal de rechtbank als uitgangspunt nemen dat de contractuele aansprakelijkheid van Staedion zich beperkt tot eventuele gebreken aan de binneninstallatie. De primaire en subsidiaire vorderingen voor tekortkomingen aan de WKO-installatie, waaronder de afleverset in de woning en de levering van warmte en warmtapwater, alsmede de daaraan gerelateerde wachttijden voor warm water zal de rechtbank niet verder bespreken en kunnen niet worden toegewezen. Hetzelfde geldt voor de gehanteerde heffing vastrecht voor de koeling en de door Energiek gehanteerde tarieven. Hoge energierekeningen kan de rechtbank alleen in de beoordeling betrekken voor zover die zijn te herleiden tot gebreken aan de binneninstallatie.

Gebreken aan de binneninstallatie?

4.19.

In de periode vanaf 2010 tot en met 2014 heeft Staedion diverse malen opdracht gegeven uiteenlopende klachten van huiseigenaren over hun verwarmingssysteem te verhelpen of onderhoud te plegen. Staedion en Energiek hebben diverse rondes van onderzoek en herstel uitgevoerd. Volgens [eiser sub 1] c.s. resteren er nog steeds gebreken en tekortkomingen, waarvoor Staedion aansprakelijk is. Staedion zegt dat alle klachten aan de binneninstallatie in de woning zijn verholpen.

4.20.

De rechtbank gaat eerst na welke concrete gebreken aan de binneninstallatie door [eiser sub 1] c.s. in de dagvaarding en de conclusie van repliek aan de orde zijn gesteld.

In de dagvaarding stelt [eiser sub 1] c.s. dat het verwarmingssysteem disfunctioneert. Hij noemt geen concrete gebreken die de binneninstallatie betreffen. In de conclusie van repliek heeft [eiser sub 1] c.s. verwezen naar klachten van derden uit 2010 en constateringen die door DWA in haar rapport uit augustus 2014 zijn gedaan. In de door [eiser sub 1] c.s. overgelegde lijst met klachten (productie 8 bij repliek) vermeldt [eiser sub 1] c.s. dat hij aanhaakt bij de door [A] (een van de andere 17 eisers) genoemde klachten, namelijk:

1) de werking van de thermostaat,

2) het door hem zo genoemde ‘hangen’ van de verwarming,

3) ruimtetemperaturen,

4) tochtklachten,

5) de woning voldoet niet aan de Energie Prestatie Norm (EPN) uit de bouwvergunning.

Een concrete toelichting op deze klachten ontbreekt in de conclusie van repliek. Ter comparitie heeft [eiser sub 1] c.s. met betrekking tot de derde klacht verklaard dat de begane grond in zijn woning ongevraagd wordt verwarmd, terwijl de ruimtes op de tweede en derde etage onvoldoende worden verwarmd. Ook lopen er leidingen op de eerste etage die ongevraagd warmte geven.

Verder verwijst [eiser sub 1] c.s. naar het rapport van Galjema van 29 april 2016. Galjema heeft onderzoek uitgevoerd aan de verwarmingsinstallaties in de woningen aan de [adres 6] , [adres 3] , [adres 7] en [adres 8] . In de woning aan de [adres 3] heeft Galjema voor zover relevant ‘met een thermografische camera gekeken naar de bouwfysische kwaliteit van de buitenschil’ (verband houdend met tocht en energiezuinigheid), diverse temperatuurmetingen uitgevoerd en zijn metingen verricht naar de doorstromende waterhoeveelheden van het cv-systeem en het functioneren van de regeling van de cv-installatie.

4.21.

Staedion weerspreekt de stellingen van [eiser sub 1] c.s. en de bevindingen van Galjema aan de hand van rapporten van DWA (27 augustus 2014 (productie 17bij conclusie van antwoord) en 28 maart 2017 (productie 26 bij conclusie van dupliek)) en Installcheck (rapport van 30 oktober 2015, productie 27 bij conclusie van dupliek). Staedion merkt voorts op dat het rapport van Galjema niet is gebaseerd op onderzoek aan de woning van [eiser sub 1] c.s. of een woning uit hetzelfde bouwblok.

4.22.

De grondslag voor mogelijke aansprakelijkheid voor gebreken aan de binneninstallatie volgt onder andere uit de GIW-garantie. Op grond van artikel 6.1. en 6.2. van die regeling heeft Staedion gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk en bruikbaar zijn voor het doel waarvoor zijn bestemd zijn, voor zover in de GIW-garantie geen beperkingen zijn opgenomen. Op grond van artikel 6.3. van de GIW-garantie heeft Staedion gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen uit het Bouwbesluit 2003. Die eisen zijn deels opgenomen in artikel 3 van bijlage A bij de GIW-garantie. Daarnaast moet het werk van Staedion voldoen aan de maatstaf van goed en deugdelijk werk. [eiser sub 1] c.s. dient voldoende concrete feiten en omstandigheden omtrent de gebreken te stellen en draagt, bij betwisting, de bewijslast.

De werking van de thermostaat

4.23.

[eiser sub 1] c.s. doelt met deze klacht op thermostaten die ‘omgekeerd geschakeld’ waren. Uit de stellingen van [eiser sub 1] c.s. en het verweer van Staedion leidt de rechtbank af dat Staedion deze klacht in 2012 in de woning van [eiser sub 1] c.s. heeft verholpen door de thermostaatregeling in te stellen van ‘master-slave regeling naar master- master regeling’. Op een hiermee verband houdend aanbod van Staedion voor een schadevergoeding in verband met verwarmingsproblemen heeft [eiser sub 1] c.s. niet gereageerd. De rechtbank stelt vast dat op dit punt thans geen sprake meer is van een gebrek.

‘Hangen’ van de verwarming/ruimtetemperaturen

4.24.

Het blijven hangen van de verwarming houdt in, volgens het rapport van Galjema van 29 april 2016, dat er warmtevraag is maar de gewenste ruimtetemperatuur nooit wordt bereikt. Of dit verschijnsel zich in de woning van [eiser sub 1] c.s. voordoet is door Galjema niet vastgesteld. Staedion verwijst naar het rapport van DWA van 27 augustus 2014, waarin wordt geconcludeerd dat de verwarming in de woning van [eiser sub 1] c.s. goed functioneert.

4.25.

Galjema heeft voorts in algemene zin de bevindingen in het DWA rapport van 29 april 2014 bekritiseerd aan de hand van de klachten van bewoners. In het licht van de reactie daarop van DWA in haar rapport van 28 maart 2017 waarbij zij haar bevindingen van haar eigen onderzoeken in 2011 en 2014 nader toelicht, kan de rechtbank aan de bevingen van Galjema geen grondslag ontlenen voor toewijzing van het door [eiser sub 1] c.s. gevorderde.

4.26.

[eiser sub 1] c.s. stelt dat de ruimtes op de tweede en derde etage onvoldoende worden verwarmd. [eiser sub 1] c.s. heeft deze klacht echter niet met concrete feiten over (ongewenst) lage temperaturen onderbouwd, bijvoorbeeld door inzichtelijk te maken welke temperaturen bereikt worden. Hij heeft evenmin gesteld dat niet aan de in het Bouwbesluit 2003 voorgeschreven minimumtemperaturen zou worden voldaan, laat staan dat gebleken is dat de verwarmingsinstallatie niet geschikt is om deze minimumtemperaturen te behalen. De rechtbank gaat daarom aan deze te algemeen geformuleerde en, gelet op de gemotiveerde betwisting, onvoldoende onderbouwde klacht voorbij.

4.27.

Ter zake de klacht dat de begane grond in zijn woning ongevraagd wordt verwarmd heeft Staedion gemotiveerd betwist dat sprake is van een gebrek. Staedion betoogt, onder verwijzing naar een rapport van DWA van 28 maart 2017, dat warmte in aanvoerleidingen inherent is aan vloerverwarming en op zichzelf niet duidt op een gebrek, ondeugdelijk werk of een ontwerpfout in de installatie, waarvoor Staedion aansprakelijk gehouden kan worden. In het licht van de gemotiveerde betwisting door Staedion heeft [eiser sub 1] c.s. niet met voldoende concrete feiten onderbouwd dat sprake is van een gebrek. Zo laat [eiser sub 1] c.s. geheel na concreet te maken tot welke temperaturen de (ongevraagde) warmte leidt. De rechtbank moet daarom aan de stellingen van [eiser sub 1] c.s. voorbij gaan.

Tocht en energiezuinigheid

4.28.

[eiser sub 1] c.s. klaagt voorts over tocht door kieren en naden. Hij legt daarbij vooral een verband met (het niet halen van) de Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC -) norm uit de bouwvergunning. De rechtbank overweegt als volgt.

4.29.

Het Bouwbesluit 2003 stelt eisen aan de energiezuinigheid van nieuwbouwwoningen, de bouwfysische kwaliteit van de buitenschil van de woning en het toegepaste installatieconcept in de woning. Het totaal van deze maatregelen dient dusdanig te zijn, dat ten tijde van de bouw diende te worden voldaan aan een EPC waarde van 0,8.

4.30.

Galjema heeft theoretische berekeningen gemaakt van de EPC-waarde voor alle type woningen in de projecten Via Salsa en Cabo Verde, dus ook de woning van [eiser sub 1] c.s.

DWA betwist de juistheid van deze berekeningen in het rapport van 28 maart 2017. Wat daarvan zij: uit het rapport van Galjema van 29 april 2016 volgt niet dat de EPC - waarde van 0,8 niet zou worden gehaald. Ook ten aanzien van de EPC-waarde kan dus geen toewijzing van het gevorderde volgen. [eiser sub 1] c.s. houdt wel vast aan de klacht dat de energierekeningen te hoog zijn. De rechtbank bespreekt de klacht over de hoge energierekeningen hierna onder M.

Koeling

4.31.

[eiser sub 1] c.s. heeft in de processtukken zijn klacht over de koeling, zoals opgenomen in de dagvaarding niet geconcretiseerd. In het rapport van Galjema van 29 april 2016 is wel het nodige over de koeling opgenomen. Voor het geval in de verwijzing door [eiser sub 1] c.s. naar het rapport van Galjema van 29 april 2016 wel een klacht van [eiser sub 1] c.s. over de koeling moet worden gelezen, in de zin dat die niet zou functioneren, overweegt de rechtbank als volgt.

4.32.

Zoals vermeld in het rapport Galjema van 29 april 2016 (bladzijde 8) worden in het Bouwbesluit 2003 geen eisen gesteld aan temperatuuroverschrijdingen in de zomerperiode. Ook in Bijlage A bij de GIW-garantie zijn geen eisen gegeven. Staedion is contractueel niet gebonden aan eisen die in de versie van 2007 van de bijlage A bij de GIW-garantie zouden zijn opengenomen. In de technische omschrijving is over voorzieningen ten behoeve van koeling niets terug te vinden. De verkoopbrochure meldt over de koeling: ‘
Als het verwarmingswater in de zomer door de vloerleidingen stroomt, is het ongeveer 18 ˚C en neemt het warmte uit de vloeren mee, waardoor deze plezierig koel aanvoelen. Uw woning zal daardoor enige graden afkoelen. Het is dus geen airconditioning’. Er gelden – kortom – geen concrete eisen voor het koelsysteem en [eiser sub 1] c.s. heeft als koper in ieder geval niet het gerechtvaardigd vertrouwen mogen hebben dat hij een koelsysteem in de zin van een airconditioning heeft gekocht.

4.33.

Galjema heeft bij zijn onderzoek in een woning vastgesteld dat de ‘uit’ functie van de bedienknop ‘aan/uit en verwarmen of koelen’ op de hoofdthermostaat niet werkt. Volgens Galjema ontbreekt een goede bedieningsinstructie voor de koeling. DWA heeft de aanbeveling voor een goede bedieningsinstructie van de koeling onderschreven.

4.34.

Het komt de rechtbank voor dat met een goede bedieningsinstructie tegemoet zou kunnen komen aan een deel van de klachten van de bewoners. Ter comparitie is namens Staedion verwezen naar een bedieningsinstructie op de website van Energiek, maar die wordt kennelijk niet geraadpleegd of komt niet voldoende tegemoet aan de klachten van bewoners. De werking van de binneninstallatie luistert kennelijk nauw. Daarbij laat de rechtbank de uitleg van DWA meewegen in het rapport van 29 augustus 2014 over de werking van het koelsysteem (omschakelfunctiekoeling en verwarming, bladzijde 7) en de werking van het regelsysteem van Honeywell (omschrijving naregeling in de woning, bladzijde 8). DWA heeft in het rapport van 28 maart 2017 uitgelegd welke maatregelen in 2014 zijn genomen om de koeling beter te laten functioneren, maar ook waarom het koelsysteem soms traag kan/ moet werken (‘dode zone’) om onnodig energieverbruik bij omschakeling tussen koeling en verwarming te voorkomen. Dit alles kan echter niet de conclusie dragen dat Staedion ter zake van de koeling geen deugdelijk werk zou hebben heeft geleverd. Er is ook op dit punt geen aanleiding de vorderingen van [eiser sub 1] c.s. toe te wijzen.

Ad B) ventilatiesysteem

4.35.

In de dagvaarding stelt [eiser sub 1] c.s. dat het ventilatiesysteem ontoereikend en zeer gehorig is en leidt tot divers leefmilieu- en gezondheidsklachten. Hij noemt echter geen concrete gebreken.

4.36.

[eiser sub 1] c.s. heeft nog verwezen naar een opdracht van Staedion uitgevoerd onderzoek van BBA in de woning (zie ook onder 2.12 hiervoor). In dat onderzoek wordt geconcludeerd dat het niet aannemelijk is dat het ventilatiesysteem bij oplevering voldeed aan de toen geldende eisen.

4.37.

De vordering tot herstel van de gebreken is echter niet toewijsbaar, omdat Staedion in augustus 2014, na het gereedkomen van het rapport van BBA, heeft aangeboden het ventilatiesysteem te verbeteren en [eiser sub 1] c.s. zijn medewerking hieraan heeft geweigerd. Dat de toen voorgenomen maatregelen niet afdoende zouden zijn, zoals [eiser sub 1] c.s. stelt, is niet nader onderbouwd. Staedion heeft verder onweersproken gesteld dat [eiser sub 1] c.s. nadien geen contact met haar heeft opgenomen over het voortbestaan van de klachten dan wel een aangepast voorstel om tot een andersoortige oplossing te komen. De rechtbank gaat er overigens wel vanuit dat Staedion, mocht [eiser sub 1] c.s. de wens daartoe kenbaar maken, nog altijd bereid is de destijds voorgenomen maatregelen alsnog uit te voeren.

4.38.

[eiser sub 1] c.s. verwijst verder naar een namens een bewonerscollectief uitgevoerd onderzoek door Galjema. In dat rapport wordt nader onderzoek geadviseerd. [eiser sub 1] c.s. haakt hier kennelijk bij zijn eiswijziging bij conclusie van repliek op aan. Deze vordering is echter, zoals onder 4.1 overwogen, niet toewijsbaar.

Ad C) lekkages

4.39.

[eiser sub 1] c.s. klaagt in de dagvaarding in algemene zin over lekkages. Bij conclusie van repliek heeft [eiser sub 1] c.s. gesteld geen specifieke lekkageklachten te hebben. Omdat de dakconstructie mogelijk niet deugt wil [eiser sub 1] c.s. echter nader onderzoek naar de klachten die andere bewoners ervaren. Daarnaast stelt [eiser sub 1] c.s. last te hebben van (vocht)plekken op de wand.

4.40.

Bij gebrek aan concrete klachten zijn de vorderingen op dit punt niet toewijsbaar.

Dat de dakconstructie mogelijk niet deugdelijk is, is daarnaast een te speculatief argument om tot toewijzing over te gaan. De klacht ter zake (vocht)plekken is voorts onvoldoende concreet omtrent de grootte, het tijdstip van verschijnen en genomen maatregelen. Ook is niet gebleken dat [eiser sub 1] c.s. deze klacht eerder bij Staedion heeft gemeld.

Ad D) geluidsoverlast tussen de woningen

Ad E) geluidsoverlast van buitenaf

Ad F) geluidhinder in de woning zelf

4.41.

In de dagvaarding stelt [eiser sub 1] c.s. dat sprake is van geluidsoverlast tussen de woningen, geluidsoverlast van buitenaf en geluidshinder in de woning zelf. Hij noemt geen concrete gebreken.

4.42.

[eiser sub 1] c.s. heeft een rapport van Mobius in het geding gebracht. Mobius heeft geen onderzoek verricht in de woning van [eiser sub 1] c.s. In dat rapport wordt geconcludeerd dat in alle woningen waar metingen zijn verricht wordt voldaan aan de eisen ter zake luchtgeluidisolatie en contactgeluidisolatie. Ten aanzien van gevelgeluidsisolatie is dit niet het geval. Mobius adviseert nader onderzoek in te stellen. [eiser sub 1] c.s. haakt hier bij zijn eiswijziging bij conclusie van repliek kennelijk op aan. Deze vordering is echter, zoals onder 4.1 overwogen, niet toewijsbaar.

4.43.

Wat betreft de vordering tot herstel geldt het volgende. Staedion voert aan dat [eiser sub 1] c.s. tot voor het eerst bij brief van 6 februari 2015 heeft geklaagd over geluidsoverlast, terwijl de woning al in juni 2010 is opgeleverd. [eiser sub 1] c.s. heeft daarom volgens Staedion niet voldaan aan de verplichting de klacht binnen redelijke termijn na ontdekking te melden. [eiser sub 1] c.s. heeft in reactie hierop het standpunt ingenomen dat drie andere bewoners van de [de Straat] reeds eerder een procedure bij de Raad van Arbitrage voor de Bouw aanhangig hebben gemaakt. In het kader daarvan zijn onderzoeken gedaan naar de desbetreffende woningen. Staedion had op basis van die rapporten moeten concluderen dat het hier ging om een probleem dat zich ook bij de andere woningen die in het kader van hetzelfde project zijn gebouwd zou voordoen.

4.44.

De rechtbank volgt [eiser sub 1] c.s. hierin niet. Naast hetgeen onder 4.3 is overwogen, te weten dat iedere zaak individueel beoordeeld dient te worden, is hiervoor het volgende redengevend. Staedion merkt terecht op dat uit de onderzoeken naar de eerdere klachten blijkt dat in de betreffende woningen ander glas was geplaatst dan was voorgeschreven. Staedion is ervan uitgegaan dat in de woningen waar geen klachten waren wel het voorgeschreven glas was geplaatst. [eiser sub 1] c.s. heeft onvoldoende inzichtelijk gemaakt waarom Staedion niet van deze aanname uit had mogen gaan, bijvoorbeeld door aan te tonen dat in zijn woning ook glas geplaatst is met een te lage geluidswerende waarde.

Ad G) inbraakgevoeligheid

4.45.

[eiser sub 1] c.s. heeft gesteld dat Staedion adverteerde met “veilig wonen” en zo doende bepaalde verwachtingen heeft gewekt. Staedion heeft daartegen aangevoerd dat zij de woning heeft gebouwd conform de richtlijnen van het Politiekeurmerk, waarbij verzwaard hang- en sluitwerk is toegepast en (extra) verlichting en rookmelders zijn toegevoegd ten opzichte van de eisen uit het Bouwbesluit. Het verstrekken van een certificaat Politiekeurmerk Veilig Wonen is niet overeengekomen, aldus Staedion. Gelet op de betwisting door Staedion, had het op de weg van [eiser sub 1] c.s. gelegen de vordering nader te onderbouwen. Dat heeft hij nagelaten. Aan bewijslevering komt de rechtbank niet toe. De vordering zal daarom worden afgewezen.

Ad H) tocht

4.46.

De klachten van [eiser sub 1] c.s. over tocht zijn hiervoor onder A) voor zover verbandhouden met de EPC-norm besproken. De tochtklachten zijn voor het overige niet met voldoende concrete feiten onderbouwd. Evenmin is voldoende feitelijk onderbouwd dat sprake is van een generieke klacht. Aan bewijslevering komt de rechtbank niet toe. De vorderingen zullen worden afgewezen.

Ad I) niet behalen milieubelofte

4.47.

Voor het beroep op de ‘milieubelofte’ verwijst [eiser sub 1] c.s. naar de verkoopbrochure waaraan [eiser sub 1] c.s., zo stelt hij, bepaalde verwachtingen mocht ontlenen. [eiser sub 1] c.s. wijst op de volgende passage in de verkoopbrochure: ‘
Moderne voorzieningen als een milieubewust verwarming- en koelingsysteem verzekeren u van een comfortabele woning die lang zijn waarde zal behouden.’[eiser sub 1] c.s. licht toe dat als gevolg van klachten over onder meer de disfunctionerende verwarming, tochtgaten en een gebrekkige ventilatie, het energieverbruik hoog is en dat daarom de milieubelofte niet wordt gehaald. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eiser sub 1] c.s., in het licht van de gemotiveerde betwisting door Staedion, niet onderbouwd dat Staedion in de verkoopbrochure of anderszins concrete, afdwingbare verplichtingen in de zin van een ‘milieubelofte’ jegens [eiser sub 1] c.s. op zich heeft genomen. De door [eiser sub 1] c.s. opgesomde gebreken zijn niet vast komen te staan, maar ook als dat wel zo zou zijn, brengt dat op zichzelf nog niet mee dat een ‘milieubelofte’ bestaat en dat die zou zijn geschonden. De vordering van [eiser sub 1] c.s. ten aanzien van de niet nader onderbouwde vordering aangaande de milieubelofte wordt daarom afgewezen.

Ad J) bouwfout WTW-installatie

4.48.

In zijn conclusie van repliek maakt [eiser sub 1] c.s. een opmerking over de wijze waarop de leidingen van de WTW-installatie zijn geplaatst. In productie acht bij de conclusie van repliek verwijst [eiser sub 1] c.s. in dat verband naar een niet in het geding gebrachte uitspraak van de Raad van Arbitrage voor de Bouw. Ook overigens ontbreekt een nadere onderbouwing. De vordering van [eiser sub 1] c.s. zal om die reden worden afgewezen.

Ad K) overschrijding van werktijd/werkbare dagen

4.49.

Voor de overschrijding van de bouwtijd heeft [eiser sub 1] c.s. van Staedion een vergoeding van € 7.218,75 ontvangen. Volgens [eiser sub 1] c.s. betrof dit geen regeling tegen finale kwijting. Omdat onduidelijk is hoe Staedion tot de berekening van het betreffende bedrag is gekomen en omdat na oplevering nog werkzaamheden door Staedion verricht moesten worden, wenst [eiser sub 1] c.s. een herberekening van de vergoeding.

4.50.

[eiser sub 1] c.s. heeft onvoldoende duidelijk gemaakt op grond waarvan hij meent dat hem een onjuist bedrag is uitgekeerd. Dat de Raad van Arbitrage voor de Bouw dat heeft geoordeeld in een andere eiser ( [B] ) aangespannen procedure is daarvoor onvoldoende. De enkele mogelijkheid dat een onjuist bedrag zou zijn betaald is een te speculatief argument om tot toewijzing van de vordering over te kunnen gaan. Het feit dat na de oplevering nog werkzaamheden van beperkte omvang moesten worden uitgevoerd betekent niet dat de termijn (verder) is overschreden. [eiser sub 1] c.s. heeft geen feiten gesteld op grond waarvan moet worden geconcludeerd dat die aanvullende werkzaamheden zo veelomvattend waren dat het hem feitelijk nog niet mogelijk was de woning te betrekken. De vorderingen zullen daarom bij gebrek aan feitelijke grondslag worden afgewezen.

Ad L) slechte kwaliteit schilder- en spuitwerk

4.51.

[eiser sub 1] c.s. heeft slechts in zeer algemene termen gesteld dat hij te kampen heeft met slecht schilder- en spuitwerk. Staedion heeft als verweer gevoerd dat de garantietermijn op het schilderwerk ten tijde van de klacht reeds was verstreken. Gelet op deze betwisting had het op de weg van [eiser sub 1] c.s. gelegen de vordering nader te onderbouwen. Dat heeft hij nagelaten. Aan bewijslevering komt de rechtbank niet toe. De vordering zal daarom worden afgewezen.

Ad M) Waardevermindering woning en hoge energierekening

4.52.

[eiser sub 1] c.s. stelt dat Staedion bij het sluiten van de koop-/aannemingsovereenkomst heeft toegezegd dat de energiekosten niet hoger zouden zijn dan normaal. De hoge energiekosten blijken achteraf aanzienlijk hoger te zijn dan normaal, hetgeen een toerekenbare tekortkoming van de koop-/aannemingsovereenkomst inhoudt. Dit te meer nu [eiser sub 1] c.s. voor 30 jaar ‘vast zit’ aan Energiek. [eiser sub 1] c.s. leidt schade als gevolg van de hoge energierekeningen. [eiser sub 1] c.s. wijst als oorzaak van de hoge energierekeningen naar de EPN waarde, het disfunctionerende verwarmingssysteem en de tochtklachten, maar ook andere – nog onbekende – oorzaken. De hoge energierekeningen zijn dan gevolgschade van die gebreken.

4.53.

De rechtbank volgt [eiser sub 1] c.s. hierin niet. Daargelaten de vraag of Staedion [eiser sub 1] c.s. ter zake zijn energiekosten concrete toezeggingen heeft gedaan, waaraan [eiser sub 1] c.s. een gerechtvaardigd vertrouwen mocht ontlenen, heeft [eiser sub 1] c.s. niet (met stukken) onderbouwd dát hij hoge energierekeningen heeft. De stelling van [eiser sub 1] c.s. dat zijn leefpatroon niet veranderd is, is een onvoldoende onderbouwing hiervan. Er is dus geen begin van bewijs dat de werking van de binneninstallatie tot substantieel hogere energiekosten voor [eiser sub 1] c.s. zou hebben geleid. Voor verdere bewijslevering ziet de rechtbank geen aanleiding.

4.54.

Ook uit de bevindingen over de EPC-waarde in het rapport van Galjema in het rapport van 29 april 2016 kunnen geen concrete conclusies worden getrokken over hoge energiekosten van [eiser sub 1] c.s. De vorderingen ter zake de gestelde hoge energierekeningen zullen dan ook worden afgewezen.

Waarde van de woning

4.55.

[eiser sub 1] c.s. stelt dat de gebreken waarmee hij geconfronteerd is geworden, in het bijzonder de verwarmingsproblematiek, leiden tot een verminderde verkoopwaarde van zijn woning. [eiser sub 1] c.s. stelt dat hij bij eventuele verkoop van zijn woning de nog altijd spelende gebreken moet melden aan potentiële kopers. Ook het contract met Energiek en de problemen met de WKO-installatie komt de waarde van het huis niet ten goede.

4.56.

Uit al hetgeen in dit vonnis wordt overwogen volgt niet dat gebleken is van serieuze gebreken aan de binneninstallatie of anderszins, zodat het in redelijkheid onwaarschijnlijk dat daarvan een waardedruk kan uitgaan. Voor zover [eiser sub 1] c.s. al in zijn stellingen gevolgd kan worden dat een waardedruk uitgaat van het contract met Energiek en de WKO-installatie, geldt – op gronden die hiervoor zijn toegelicht – dat Staedion daarvoor niet aansprakelijk kan worden gehouden.

Ten aanzien van de door een andere eiser overgelegde stukken in de WOZ-procedure, waarnaar [eiser sub 1] c.s. verwijst, heeft Staedion terecht opgemerkt dat deze stukken niets zeggen over een daadwerkelijke waardedaling van de woning van [eiser sub 1] c.s.. [eiser sub 1] c.s. heeft zijn woning niet verkocht en daarom geen schade geleden. De rechtbank volgt Staedion verder in het betoog dat niet valt in te zien hoe een vermeende waardevermindering als toekomstige schadepost kan worden aangemerkt. De verkoopprijs van een woning is immers van veel factoren afhankelijk, waaronder de beweeglijke woningmarkt. Ook op dit punt moeten de vorderingen van [eiser sub 1] c.s. worden afgewezen.

Conclusie

4.57.

Het voorgaande leidt ertoe dat alle vorderingen van [eiser sub 1] c.s. worden afgewezen.

4.58.

[eiser sub 1] c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Staedion worden begroot op € 619,= voor griffierecht en € 1.356,= (3 punten x tarief II à € 452,=) voor salaris advocaat, in totaal

€ 1.975,=. De wettelijke rente zal zoals gevorderd worden toegewezen.

4.59.

Voor de veroordeling van [eiser sub 1] c.s. in de nakosten, zoals door Staedion gevorderd, bestaat geen grond nu de kostenveroordeling ook voor deze nakosten een executoriale titel oplevert (vgl. HR 19 maart 2010, ECLI:NL: HR:2010:BL1116).

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt [eiser sub 1] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van Staedion tot op heden begroot op € 1.975,=, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling.

Dit vonnis is gewezen door mr. H.W. Vogels, mr. I.A.M. Kroft en mr. R.C. Hartendorp en in het openbaar uitgesproken op 29 november 2017.^[1]