ECLI:NL:RBDHA:2017:12872

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK DEN HAAG

Team handel

zaaknummer / rolnummer: C/09/508477/ Ha Za 16-387

Vonnis van 8 november 2017

in de zaak van

[eiser]

wonende te [woonplaats] ,

eiser,

advocaat mr. R.M. van der Zwan te Den Haag,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

STAEDION VASTGOED HOLDING B.V.,

gevestigd te Den Haag,

gedaagde,

advocaat mr. W.A.J. Stregels te Rotterdam.

Partijen zullen hierna [eiser] en Staedion genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 28 december 2015, met producties 1 en 2;
de akte nadere producties, met producties 3 tot en met 6;
de conclusie van antwoord, met producties;
het tussenvonnis van 10 augustus 2016, waarbij een comparitie van partijen is bevolen;
de conclusie van repliek, tevens inhoudende wijziging van eis, met producties;
de conclusie van dupliek, met producties;
het proces-verbaal van de comparitie, gehouden op 17 en 18 mei 2017.

1.2.

De zaak is op de rol gevoegd met 17 andere zaken. Ter comparitie zijn de 18 zaken mondeling behandeld.

1.3.

Het proces-verbaal van de comparitie van partijen is buiten aanwezigheid van partijen opgemaakt. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld om opmerkingen te maken over het proces-verbaal voor zover het feitelijke onjuistheden betreft. Partijen hebben hiervan gebruik gemaakt, [eiser] bij brieven van 22 en 28 augustus 2017 en Staedion bij brief van 22 augustus 2017. Deze correspondentie maakt onderdeel uit van het procesdossier

1.4.

Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Staedion, althans haar rechtsvoorganger Bo. Trans B.V., heeft in de periode 2008- 2010 twee nieuwbouwprojecten gerealiseerd in de [Wijk] , project Cabo Verde en project Via Salsa. [eiser] is één van 18 eisers die een woning heeft gekocht en een procedure aanhangig heeft gemaakt tegen Staedion over uiteenlopende gebreken aan hun woningen. Energiek B.V. (hierna: Energiek) is een dochtervennootschap van Staedion. Energiek beheert een warmtesysteem voor warmte-en-koude-opslag (hierna WKO- installatie) en levert warmte en warm tapwater aan de woningen in het project Cabo Verde en Via Salsa.

2.2.

[eiser] heeft op 12 maart 2008 een koop-/aannemingsovereenkomst (de koop-/aannemingsovereenkomst) gesloten met Bo. Trans B.V. voor de realisatie van een woning aan de [adres 1] (in de koopovereenkomst omschreven als bouwnummer [bouwnummer] ) te [plaats] in het project Via Salsa (hierna ook: de woning). Bo. Trans B.V. is gefuseerd met Staedion, waarbij Staedion als verkrijgende rechtspersoon heeft te gelden. Alle rechten en verplichtingen van Bo. Trans B.V. zijn overgegaan op Staedion.

2.3.

In de koop-/aannemingsovereenkomst is op bladzij 3 onder II bepaald:

De verkrijger geeft opdracht als deelgerechtigde in het in de overweging genoemde gebouw met bijbehorende grond en de ondernemer neemt aan, om met inachtneming van de akte van splitsing en conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en voorzover aanwezig staten van wijziging, …(af) te bouwen naar de eis van goed en deugdelijk werk, met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven.

2.4.

In het eerste en derde lid artikel 16 van de koop-/aannemingsovereenkomst is voor zover van belang bepaald:

Op de koop/aannemingsovereenkomst zijn van toepassing de Algemene Voorwaarden voor de koop-/aannemingsovereenkomst voor appartementsrechten, vastgesteld door Stichting Garantie-Instituut Woningbouw in augustus 2003[rb hierna: de Algemene Voorwaarden]

(…)

Waar in deze overeenkomst en de daarin van toepassing verklaarde Algemene Voorwaarden gesproken wordt van garantie- en waarborgregeling, wordt gelezen: Garantie- en waarborgregeling van de Stichting Garantie-Instituut Woningbouw (GIW) Appartementsrechten A. 2003[rb hierna: de GIW-garantie]
.

2.5.

In artikel 31 van de koop-/aannemingsovereenkomst is voor zover van belang bepaald:

‘… aan de technische omschrijving en tekening(en) als bedoeld in II dient te worden toegevoegd: ‘Ongeacht hetgeen overigens in deze technische omschrijving is bepaald, gelden onverkort de door het GIW gehanteerde en voorgeschreven regelingen, reglementen en standaardvoorwaarden. Ingeval enige bepaling in deze technische omschrijving daarmede onverenigbaar mocht zijn casu quo nadeliger mocht zijn voor verkrijger, prevaleren steeds de bovengenoemde bepalingen van de GIW.’

2.6.

In artikel 44 (
aansluiting warmtenet) van de koop-/aannemingsovereenkomst is voor zover van belang bepaald:

‘De verkoper zal, waarmee de verkrijger zich bekend en akkoord verklaart, de woning voorzien van een aansluiting op het warmtenet van Energiek B.V.. Daartoe zal in de woning een aansluiting op een collectieve warmtepompinstallatie, buiten de woning gelegen, met centrale warmte-warmtapwaterlevering respectievelijk koeling worden gerealiseerd.

Door ondertekening van deze overeenkomst verplicht verkrijger zich om in te stemmen met alle verplichtingen welke voortvloeien uit en/of samenhangen met de realisatie, de exploitatie en het beheer van het warmtenet door Energiek B.V., waaronder mede begrepen het vestigen van een kwalitatieve verplichting en/of erfdienstbaarheid voor de infrastructuur, voor de levering van warmte, koude en warmtapwater en in dat kader het aangaan van een huur- en/of afnameovereenkomst voor een periode van tenminste 30 jaar na in gebruik name van het laatste appartement/woning en het voldoen aan de daaruit voortvloeiende betalingsverplichtingen met casu quo aan bedoelde warmteleverancier. Indien en voor zover vorenbedoelde overeenkomst(en) bepalingen bevatten welke voor de verkrijger onredelijk bezwarend zijn in de zin van het Burgerlijk Wetboek en deze bepalingen bij het aangaan van de onderhavige koop-/aannemingsovereenkomst niet aan de verkrijger bekend waren, heeft de verkrijger het recht om binnen acht dagen na ontvangst van deze bepalingen opheffing van de betreffende bepalingen van de ondernemer te vorderen of, indien de gevorderde opheffing niet wordt verleend, ontbinding van de onderhavige overeenkomst in te roepen.

Door ondertekening van deze overeenkomst verklaart verkrijger zich ermee akkoord dat eventuele aansprakelijkheden ter zake van de realisatie, de exploitatie en het beheer door Energiek B.V., van het hiervoor bedoelde systeem/warmtenet, niet op de ondernemer rusten en vrijwaart hij de ondernemer deswege.’

2.7.

De Algemene Voorwaarden luiden, voor zover van belang:

‘Onderhoudsperiode met garantie en aansprakelijkheid van de ondernemer

Artikel 16

1. Onverminderd zijn verplichting als bedoeld in artikel 15 lid 1 garandeert de ondernemer rechtstreeks ingevolge deze Algemene Voorwaarden de woning gedurende zes maanden na de datum van oplevering tegen daarin aan de dag getreden tekortkomingen. Klachten dient de verkrijger binnen genoemde garantieperiode schriftelijk aan de ondernemer kenbaar maken, in welk geval de ondernemer onverwijld zal overgaan tot het nodige herstel. Het in artikel 15 lid 2 bepaalde is alsdan van overeenkomstige toepassing.

2. Na de in het eerste lid van dit artikel genoemde periode is de ondernemer niet meer aansprakelijk voor tekortkomingen aan de woning,

a. tenzij sprake is van een niet door de ondernemer aan de verkrijger schriftelijk kenbaar gemaakte

afwijking van de technische omschrijving en / of tekeningen en / of eventuele staten van wijziging

waardoor de verkrijger schade lijdt. Indien nakoming in redelijkheid niet meer van de ondernemer

verlangd kan worden heeft de verkrijger recht op schadevergoeding. De verkrijger zal de

tekortkoming binnen redelijke periode na de ontdekking aan de ondernemer mededelen;

b. tenzij de woning of enig onderdeel daarvan een ernstig gebrek heeft;

c. tenzij de woning of enig onderdeel daarvan een verborgen gebrek bevat en aan de ondernemer van

zodanig verborgen gebrek binnen een redelijke periode na ontdekking mededeling is gedaan;

onverminderd de aansprakelijkheid van de ondernemer ingevolge de garantie- en waarborgregeling

van Stichting Garantie-Instituut Woningbouw.

3. Een gebrek is slechts als ernstig als bedoeld in lid 2 van dit artikel onder b. aan te merken, indien het de hechtheid van de constructie of een wezenlijk onderdeel daarvan aantast of in gevaar brengt, hetzij de woning ongeschikt maakt voor zijn bestemming.

4. Een gebrek als bedoeld in lid 2 van dit artikel onder c is slechts dan als verborgen gebrek aan te merken, indien het door de verkrijger redelijkerwijs niet eerder dan het tijdstip van de ontdekking onderkend had kunnen worden.

5. De rechtsvordering uit hoofde van een ernstig gebrek is niet ontvankelijk, indien zij wordt ingesteld na verloop van twintig jaren na de in het eerste lid van dit artikel genoemde periode.

6. De rechtsvordering uit hoofde van een verborgen gebrek is niet ontvankelijk, indien zij wordt ingesteld na verloop van vijf jaren na de in het eerste lid van dit artikel genoemde periode, onverminderd het bepaalde in lid 5 van dit artikel.’

2.8.

De GIW-garantie luidt, voor zover van belang:

Artikel 5 Ingaan garantietermijn

(...)

a. De garantietermijn gaat in drie maanden na de oplevering.

(...)

Artikel 6 Garantie, garantienormen en garantietermijn

6.1.1.

Garantie privégedeelte.

De ondernemer geeft de garantie aan de verkrijger (…) dat het privégedeelte zal voldoen aan de hierna genoemde garantienormen. (…)

6.2

Gegarandeerd wordt, dat de toegepaste constructies, materialen en onderdelen, en de installaties, onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor ze zijn bestemd; een en ander voor zover in deze regeling ter zake geen beperkingen zijn opgenomen.

6.3

Het huis voldoet aan de voor het desbetreffende huis toepasselijke eisen voor nieuwbouw gesteld in het Bouwbesluit.(noot: Waar in deze regeling gesproken wordt van Bouwbesluit wordt bedoeld de versie van het Bouwbesluit die van toepassing is op de verkregen bouwvergunning ter zake van het onderhavige gebouw).

(...)

6.5

In de bij deze overeenkomst behorende bijlage A zijn de garantietermijnen voor verschillende onderdelen van het huis en uitsluitingen van de garantie, alsmede de eisen met betrekking tot verwarmingsinstallaties al dan niet gecombineerd met warmwaterinstallaties, opgenomen.(...)

Artikel 8 Verzoek tot herstel

8.1

De verkrijger dient zo spoedig mogelijk na ontdekking van een (technisch) gebrek dat onder de GIW garantie valt de ondernemer daarvan schriftelijk en binnen de toepasselijke garantietermijn op de hoogte te stellen met het verzoek tot herstel over te gaan. Binnen uiterlijk 4 weken na het verzoek tot herstel van de verkrijger deelt de ondernemer schriftelijk aan de verkrijger mede of hij het gebrek onder garantie erkent en welke herstelwerkzaamheden hij gaat verrichten. De verkrijger zal de ondernemer toelaten om onderzoek naar de gesignaleerde gebreken te verrichten. (...)

(...)

Artikel 9 Verlies aanspraken, opschorting

Buiten de toepasselijke garantietermijn kan de verkrijger geen beroep op de garantie meer doen.(...)’

2.9.

In bijlage A, behorende bij de GIW-garantie, is het volgende opgenomen:

Artikel 1

1.1

Met uitzondering van de in deze bijlage vermelde kortere termijnen, die gelden voor bepaalde onderdelen van het huis, bedraagt de garantietermijn 6 jaar.

1.3

De duur van de garantie is voor de volgende punten beperkt tot de erbij genoemde termijn:

1. voor zowel dakbedekkingen als goten, indien niet aantoonbaar is dat het door de ondernemer voorgeschreven onderhoud is uitgevoerd, tot 3 jaar;

2. tegen het kromtrekken van beweegbare delen in binnen- en buitenkozijnen voor zover er van meer dan 10 mm verschil ten opzichte van de loodlijn sprake is tot 1 jaar welke termijn ingaat één jaar na ingang van de garantietermijn;

3. voor het schilderwerk tot 1 jaar na ingang van de garantietermijn c. q. 1 jaar na voltooiing van het schilderwerk;

4. voor hang- en sluitwerk, brievenbussen en soortgelijke materialen tot 1 jaar;

(…)

6. voor warmwatergeisers en - boilers tot 2 jaar;

(…)

11. voor het (de) verwarmingselement(en) c.q. de verwarmingsinstallatie al dan niet gecombineerd met een warmwaterinstallatie tot 2 jaar.

12. voor de installatie voor mechanische luchtverversing tot 2 jaar;

13. voor gas- water- en elektra-installaties tot 2 jaar;

14. voor de isolerende werking van dubbelglas, indien niet aantoonbaar is dat het door de ondernemer voorgeschreven onderhoud is uitgevoerd, tot 3 jaar;

15. voor de meer dan normale verkleuring van stukadoor- en spuitwerk tot 6 maanden;

(...)

Artikel 2

Buiten de garantie vallen: (…)

2.10.

tocht welke uitsluitend het gevolg is van technische vereiste ventilatie;

2.11.

condensvorming en de schadelijke gevolgen ervan, voorzover niet veroorzaakt door een technisch onjuiste constructie;

2.12.

kromtrekken van beweegbare delen in binnen- en buitenkozijnen voor zover er van 10 mm of minder verschil ten opzichte van de loodlijn sprake is. Echter onverminderd het herstel van hinderlijke gevolgen van dit kromtrekken;

(…)

Artikel 3

3.1

Voor privégedeelten moet de verwarmingsinstallaties (noot 3: levering van warmte of warmwater door derden (bijvoorbeeld stadsverwarming en energiebedrijven) valt niet onder de verantwoordelijkheid van de ondernemer), al dan niet gecombineerd met een

warmwaterinstallatie, bij gelijktijdig functioneren van alle onder verantwoordelijkheid van de

ondernemer geplaatste verwarmingselementen - met gesloten ramen en deuren en in gebruik zijn van de minimaal vereiste ventilatievoorzieningen- voldoen aan de navolgende voorwaarden:

a. Voor de volgende ruimten, voor zover daarin door de ondernemer een verwarmingselement is

geplaatst, dient de te behalen en te handhaven temperatuur tenminste te zijn:

• verblijfsgebied in de zin van het Bouwbesluit dat niet is ingedeeld in verblijfs-, verkeers- en/of

bergruimten: 20°C

• verblijfsruimten in de zin van het Bouwbesluit, zoals woonkamer, overige kamers en keuken:

20°C

• verkeersruimten in de zin van het Bouwbesluit, zoals gang, hal, trap en overloop: 15°C

• open zolder: 15 °C

• toiletruimte: 15 °C

• douche- en/of badruimte: 22 °C

• inpandige bergruimte: 15 °C

b. (...)

c. De berekening van het vermogen dient te geschieden overeenkomstig de ISSO publicatie 51

‘Warmteverliesberekening voor woningen en woongebouwen’. — bepaling benodigd vermogen per

vertrek en totaal. Gerekend dient te worden met een toeslag voor het opwarmen als bedoeld in de

1550 publicatie 51, die is gebaseerd op een 8 urige nachtverlaging/bedrijfsbeperking en een

opwarmtijd van 2 uur.

3.3

Voor privégedeelten dient de warmwaterinstallatie (noot 3: levering van warmte of warmwater door derden (bijvoorbeeld stadsverwarming en energiebedrijven) valt niet onder de verantwoordelijkheid van de ondernemer) (inclusief de kranen) per afzonderlijk tappunt, voor zover aangebracht, te voldoen aan het volgende, bij een gebruiksdruk van tenminste 100 kPa.

• Warmwatertemperatuur (noot 6: geldt niet voor thermostatische mengkranen): minimaal 58 °C, te bereiken binnen 120 seconden.

• Wachttijd tussen het opendraaien van de warmwaterkraan en het bereiken van een

warmwatertemperatuur van 50 °C: maximaal 30 seconden (voor meetmethode wachttijd zie

hierna).’

Op grond van de in artikel 3.1. onder c genoemde ISSO publicatie 51 gelden de temperatuureisen bij een gelijktijdige verwarming van alle ruimten binnen de woning met gesloten ramen en deuren met in gebruik zijn van de minimaal vereiste ventilatievoorzieningen en een buitentemperatuur van -10 ˚C en een gelijktijdige windsnelheid van 5 m/s.

2.10.

De ingangsdatum van het aan [eiser] verstrekte GIW-waarborgcertificaat is 14 april 2008.

WKO-installatie

2.11.

Bij de nieuwbouwprojecten Cabo Verde en Via Salsa wordt warmte en warm tapwater door Energiek geleverd via de WKO-installatie. De aansluiting op de WKO-installatie is in het hiervoor geciteerde artikel 44 van de koop-/aannemingsovereenkomst geregeld. De verkoopbrochure bevat de volgende informatie over de WKO-installatie:

‘De winter warmte uit de bodem

In Via Salsa zijn alle woningen aangesloten op een geavanceerd en milieubewust verwarmingssysteem. Met dit systeem wordt warmte-energie uit de bodem gehaald. Uit een diepte van 80 tot 150 meter wordt relatief warm grondwater opgepompt. Met een warmtewisselaar wordt de warmte er uit gehaald en met een warmtepomp kan het verwarmingswater worden opgewarmd tot

50 ˚C. Voor de douche en de keuken moet het tapwater verder opgewarmd worden tot 70 ˚C. Het warme water wordt opgeslagen in ketels en vandaar naar uw woning getransporteerd. Van en naar uw woningen lopen drie leidingen, een voor de verwarming, een voor het warme tapwater en een leiding die het afgekoelde water terugvoert in het systeem.

Comfortabele warmte

In uw appartement vindt de verwarming plaats via leidingen in de vloeren van alle kamers. (…)Bovendien geniet u van een evenwichtige warmteverdeling in de hele woning. Wel moet er rekening mee worden gehouden dat niet alle vloerbedekking geschikt is om de warmte goed door te geven.. De temperatuur regelt u in de meeste vertrekken zelf met een thermostaat.

‘zomers warmte verzamelen

Als het verwarmingswater in de zomer door de vloerleidingen stroomt, is het ongeveer 18 ˚C en neemt het warmte uit de vloeren mee, waardoor deze plezierig koel aanvoelen. Uw woning zal daardoor enige graden afkoelen. Het is dus geen airconditioning. (…) De leidingen komen in de woning samen in een afleverset: een apparaat in de meterkast van uw woning. Het hele systeem tot en met de afleverset is eigendom van het energieleveringsbedrijf. De kosten voor de verwarming en de warmwatervoorziening worden dan ook door dit bedrijf aan u in rekening gebracht. U betaalt een deel vastrecht en een deel aan de hand van uw persoonlijke warmteverbruik,. De totale kosten zijn ongeveer gelijk aan de kosten die u zou moeten maken voor verwarming en warmwater met een traditionele cv-ketel. De winst is voor het milieu: 35 procent minder uitstoot van CO2!’

Oplevering

2.12.

De woning is op 14 december 2009 opgeleverd. In het proces-verbaal van oplevering van die datum is een tiental gebreken opgenomen. Een van de gebreken betreft de thermostaten die moeten ‘
worden vervangen door een goede uitvoering, verwarming werkt niet’.

2.13.

De bij oplevering geconstateerde gebreken zijn op 18 januari 2010 hersteld.

2.14.

Op grond van artikel 5.4. van de GIW-garantie is de garantietermijn drie maanden na oplevering ingegaan, op 15 maart 2010.

2.15.

Na oplevering heeft [eiser] diverse klachten richting Staedion geuit. De klachten zagen op i) het verwarmingssysteem en de waterdruk, ii) het ventilatiesysteem, iii) de geluidsisolatie van en tussen de woningen, iv) inbraak en v) vlekken op het plafond in en bij de badkamer.

Klachten over verwarmingssysteem

2.16.

Kort na oplevering heeft [eiser] geklaagd over het onjuist functioneren van het verwarmingssysteem in zijn woning.

2.17.

Naar aanleiding van (aanhoudende) klachten van [eiser] over het verwarmingssysteem in de woning heeft Staedion in februari 2012 de warmte regeling laten aanpassen door [X] B.V. (hierna: [X] ), waarvan de bedoeling was dat de temperatuur in alle ruimten onafhankelijk van elkaar kan worden ingesteld. [X] heeft daarna nog enkele malen de woning van [eiser] bezocht omdat volgens [eiser] het systeem nog steeds niet werkte.

2.18.

Bij brief van 9 februari 2012 heeft Staedion [eiser] bericht dat de garantie op de verwarmings-/koelings-installatie, zoals beschreven in de GIW-garantie verlengd wordt tot en met 30 april 2013.

2.19.

Bij brief van 17 november 2012 heeft [eiser] Staedion geschreven dat de verwarmingsklachten nog niet waren verholpen.

2.20.

Ecoon B.V. heeft in opdracht van Staedion metingen in de woning van [eiser] uitgevoerd naar de temperaturen op de tweede verdieping van de woning van [eiser] , die bij brief van 14 februari 2013 door Staedion met commentaar zijn verzonden aan [eiser] (conclusie van antwoord, productie 14). In deze brief heeft Staedion geschreven dat de klachten van [eiser] over het vastzitten van het verwarmingssysteem en het niet uit zichzelf aanslaan van de koeling tijdens de zomerperiode, onder de garantie zal worden afgewikkeld, ‘
ondanks dat we de garantie verlengd hebben tot 30 april 2013’.

2.21.

Bij brief van 22 april 2013 heeft [eiser] gemeld dat het systeem ‘vastzit’. Staedion heeft [X] ingeschakeld die het vastzitten niet heeft geconstateerd maar op 7 mei 2013 de regeling opnieuw heeft ingesteld.

2.22.

Bij brief van 24 april 2013 heeft de toenmalige raadsman van [eiser] , namens zeven kopers, waaronder [eiser] , geklaagd over het functioneren van het verwarmingssysteem alsmede over het ventilatiesysteem en de hoge rekeningen van Energiek.

2.23.

Bij brief van 3 juli 2013 heeft Staedion de advocaat van [eiser] bericht dat onderzoek zal worden gedaan. In deze brief heeft Staedion ook bevestigd dat de garantietermijn voor het verwarmingssysteem uit coulance verlengd wordt tot 1 mei 2014.

2.24.

Op 27 januari 2014 is door [X] en DWA onderzoek verricht naar de verwarmingsinstallatie van [eiser] . Daarbij is een checklist ingevuld en de resultaten van het onderzoek zijn door DWA opgenomen in een rapportage van 27 augustus 2014 (DWA rapport van 27 augustus 2014).

2.25.

In het voorjaar van 2014 heeft Energiek een onderhoudsbeurt aan de afleversets van de verwarmingsinstallatie uitgevoerd.

2.26.

Nadien heeft [eiser] nog klachten over het verwarmingssysteem bij Staedion geuit. Staedion heeft [X] opdracht gegeven deze klachten te onderzoeken en waar nodig te verhelpen. Op 16 januari 2016 zijn de instellingen van de Nibe-afleverset gewijzigd. In het voorjaar van 2017 heeft [eiser] opnieuw geklaagd over het blijven ‘hangen van de verwarming’. Staedion heeft Ecoon opdracht gegeven onderzoek te verrichten. Ecoon heeft rapportages opgesteld van 22 februari 2017 en van 21 maart 2017.

Klachten over ventilatiesysteem

2.27.

In de brief van 24 april 2013 heeft de toenmalig advocaat van [eiser] geklaagd over de luchtkwaliteit en het geluid van het ventilatiesysteem. Hij heeft voorgesteld bureau BBA Binnenmilieu B.V. (BBA) opdracht te geven onderzoek naar het binnenmilieu te verrichten.

2.28.

In opdracht van Staedion heeft BBA de woning van [eiser] en zeven andere woningen onderzocht in het voorjaar van 2014. De resultaten van het onderzoek zijn opgenomen in een rapport van 18 juni 2014. BBA concludeerde dat de onderzochte woningen voldeden aan de eisen uit het Bouwbesluit 2003 voor nieuwbouwwoningen. Beoordeling van het thermisch binnenklimaat viel buiten dit onderzoek.

Klachten over geluidsoverlast van en tussen de woningen

2.29.

In februari 2011 heeft [eiser] bij Staedion gemeld dat de geluidsisolatie van en tussen de woningen niet goed zou zijn.

2.30.

Tussen [eiser] en Staedion heeft een bemiddelingsgesprek plaatsgevonden. In het gespreksverslag van 16 februari 2011 is daarover opgenomen:

‘Voorgesteld werd om op kosten van ongelijk geluidsmeting door Woningborg Advies B.V. te laten uitvoeren. De heer [eiser] heeft deze klacht thans “geparkeerd”. ’

2.31.

Bij brief van 8 december 2014 heeft [eiser] opnieuw geklaagd over geluidsoverlast. Vervolgens heeft advocaat mr. [advocaat] namens [eiser] bij brief van 27 januari 2015 melding gemaakt van geluidsoverlast. In reactie op die brief heeft Staedion bij brief van 10 februari 2015 laten weten dat zij geen aanleiding zag om de geluidsklachten van [eiser] onder de garantie in behandeling te nemen, omdat bij oplevering in opdracht van de gemeente Den Haag bij woningen van een vergelijkbaar type als dat van [eiser] controle metingen zijn uitgevoerd, waaruit naar voren zou zijn gekomen dat de woningen aan de gestelde eisen voldoen.

Overige klachten

2.32.

In de brief van 8 december 2014 heeft [eiser] over inbraakgevoeligheid van de woning geklaagd. De klacht is herhaald in een brief van 27 januari 2015.

2.33.

In een brief van 26 januari 2015 heeft [eiser] geklaagd over terugkerende vochtvlekken op het plafond.

Procedures

2.34.

Op 11 juni 2015 heeft [eiser] een (pro forma) memorie van eis ingediend bij de Raad van Arbitrage voor de Bouw. De procedure is niet doorgezet. Bij dagvaarding van 28 december 2015 heeft [eiser] de onderhavige procedure aanhangig gemaakt.

Onderzoeken

2.35.

In opdracht van ‘de bewonersgroep’ (waarmee bedoeld worden een aantal eigenaren van woningen in Cabo Verde en Via Salsa) heeft Mobius Consult (Mobius) onderzoek verricht naar de geluidsisolatie aan de woningen [adres 2] en [adres 1] , [adres 3] en de [adres 4] en de resultaten vastgelegd in een rapport ‘
Onderzoek geluidsisolatie’ van maart 2016 (het rapport van Mobius). In het rapport van Mobius wordt geconcludeerd dat de onderzochte woningen (waaronder die van [eiser] ) wel voldoen aan de eisen ter zake luchtgeluidisolatie en contactgeluidisolatie, maar het merendeel niet voldoet aan de normen voor gevelgeluidswering.

2.36.

Galjema B.V. Technisch Adviesbureau (Galjema) heeft onderzoek verricht naar de ventilatie-klachten en de resultaten vastgelegd in een rapport ‘
Onderzoek ventilatie-klachten’(het rapport van Galjema van 31 maart 2016) en een
‘Onderzoek klachten functioneren woninginstallaties voor verwarming, koeling en warmtapwaterbereiding’(het rapport van Galjema van 29 april 2016 ).

3.De vordering van [eiser]

3.1.

[eiser] vordert – na wijziging van eis – dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis

primair

I. Staedion veroordeelt om:

a. Galjema binnen 14 dagen na een in deze te wijzen (tussen)vonnis in het bezit te stellen van de noodzakelijke informatie voor het voltooien van haar verwarmingsonderzoek, meer in het bijzonder hetgeen in het rapport van Galjema van 29 april onder “1. Inleiding en vraagstelling” (pagina 5 en 6) is genoemd, één en ander op straffe van een dwangsom van € 1.000,= per dag, een ingegane voor een gehele gerekend, dat Staedion hiermee in gebreke blijft;

b. Galjema binnen 14 dagen na een in deze te wijzen (tussen)vonnis in het bezit te stellen van de noodzakelijke informatie voor het voltooien van haar ventilatieonderzoek, meer in het bijzonder hetgeen in het rapport van Galjema van 31 maart 2016 onder ‘1. Inleiding en vraagstelling” (pagina 4) is genoemd, één en ander op straffe van een dwangsom van € 1.000,= per dag, een ingegane voor een gehele gerekend, dat Staedion hiermee in gebreke blijft;

c. Mobius binnen 14 dagen nadat Mobius daarvoor een opgave heeft gedaan in het bezit te stellen van alle noodzakelijke informatie voor het voltooien van haar geluidsonderzoek conform opgenomen in het rapport van Mobius onder “6.6 Aanvullend onderzoek” (pagina 26), één en ander op straffe van een dwangsom van € 1.000,= per dag, een ingegane voor een gehele gerekend, dat Staedion hiermee in gebreke blijft;

d. Galjema binnen 14 dagen nadat Galjema daarvoor een opgave heeft gedaan in het bezit te stellen van alle noodzakelijke informatie voor het uitvoeren van een onderzoek naar de constructie van de complexen Cabo Verde en Via Salsa, en de daarbij door de betrokken eigenaren ondervonden problemen zoals kiervorming, tocht, scheurvorming, (dak)lekkage etc.;

subsidiair

II. voorwaardelijk, slechts voor het geval Staedion verweer voert tegen de (partij)deskundigheid van Galjema en Mobius en de rechtbank Staedion in dit verweer volgt, een deskundigenonderzoek gelast, waarbij de te benoemen deskundige onderzoek zal doen naar de in deze procedure door [eiser] gestelde verwarmings-, ventilatie-, geluids- en constructieve problemen;

zowel primair als subsidiair:

III. Staedion te veroordelen tot het, binnen een door de rechtbank nader te stellen redelijke termijn, laten verhelpen van de door de hiervoor in het petitum genoemde deskundigen geconstateerde gebreken, één en ander op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag dat Staedion hiermee, nadat de door de rechtbank gestelde redelijke termijn is verstreken, in gebreke blijft, een ingegane dag voor een geheel gerekend;

IV. Staedion veroordeelt tot betaling van de door [eiser] als gevolg van de geconstateerde gebreken geleden en nog te lijden schade, met verwijzing naar de schadestaat procedure;

V. Staedion veroordeelt in de kosten van deze procedure, waaronder, maar niet alleen, zeer

uitdrukkelijk de kosten van de in te schakelen of reeds door eisers ingeschakelde deskundigen, kosten rechtens, met bepaling dat daarover de wettelijke rente is verschuldigd met ingang van 5 dagen na het in deze te wijzen (eind)vonnis.

3.2.

[eiser] heeft het volgende aan zijn vordering ten grondslag gelegd.

Sinds de oplevering vertoont de woning gebreken. De gebreken/klachten waar [eiser] mee te maken heeft bestaan uit:

A. een disfunctionerend verwarmingssysteem met dito installaties

(stadsverwarming), dat zomers gebruikt wordt voor “koeling” en dat tevens zorg draagt

voor de warm tapwatervoorziening, echter op ontoereikende wijze. Dit is een gebrek

dat, naast gederfd woongenot en (bij gebrek aan een oplossing) waardevermindering

van de woning, tevens leidt tot extreem hoge energierekeningen welke ook weer een

vorm van schade opleveren;

een ontoereikend en (zeer) gehorig ventilatiesysteem dat leidt tot diverse leefmilieu en/of gezondheidsklachten van [eiser] ;

vocht, vlekken, schimmels en dergelijke welke zich onder meer, doch niet uitsluitend bevinden op de plafonds, wanden, (op en onder) de vloer, in kieren/naden en op meubels/stoffering, welke mogelijk duiden op een oude of bestaande lekkage, maar in ieder geval wijzen op een gebrek;

geluidsoverlast tussen de woningen;

geluidsoverlast van buitenaf;

geluidshinder in de woning zelf (in en tussen de verschillende ruimtes in de woning);

klachten over de inbraakgevoeligheid van de woning;

het tochten door de gevels die de woningen van de buitenlucht afsluiten (soms langs

en door kieren en naden van de ramen en deuren en mogelijk ook via te ruime

‘tochtgaten’ en soms zelfs gewoon door de muur);

I. het niet behalen van de milieubelofte (die aanvankelijk door Staedion was en nog

steeds door Energiek wordt aangegeven);

fout bij de bouw voor de woningen aan de [de Straat] ten aanzien van de WT\N

installatie (o.a. opbouw koven ventilatie);

overschrijding van de bouwtijd/werkbare dagen (geldt alleen voor de woningen aan de [de Straat] ;

slechte kwaliteit schilder- en spuitwerk;

ongebruikelijke hoge energierekeningen.

3.3.

[eiser] houdt Staedion aansprakelijk op grond van:

de GIW-garantieregeling uit hoofde van de koop-/aannemingsovereenkomst en/of
toerekenbaar tekortkoming in de nakoming van Staedion van haar verbintenissen onder de koop-/aannemingsovereenkomst en/of
de (verborgen-) gebreken-regeling en/of
de eis van goed en deugdelijk werk (6:248 lid 2 jo. 7.17 BW).

Voor zover voornoemde gebreken niet onder de garantieregeling vallen, en er niet uit dien hoofde een verplichting tot herstel en schadevergoeding bestaat, is er volgens [eiser] ten aanzien van elke klacht sprake van een toerekenbare tekortkoming van Staedion.

3.4.

[eiser] stelt dat Staedion gehouden is de gebreken op de voorgaande juridische gronden te verhelpen. Daarnaast vordert [eiser] een (aanvullende) schadevergoeding – nader op te maken bij staat – met betrekking tot de door hem geleden en nog te lijden schade in verband met het gederfd woongenot, de gezondheidsklachten alsmede de te hoge energierekeningen van Energiek als gevolg van de gebreken.

Voorts vordert [eiser] vervangende schadevergoeding - eveneens nader op te maken bij staat - voor de genoemde schadeposten.

4.Het verweer van Staedion

4.1.

Staedion betwist de vorderingen van [eiser] en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] althans afwijzing van de vorderingen, met voordeling van [eiser] in de proceskosten, daaronder begrepen nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de vijftiende dag na datum van het vonnis.

4.2.

Staedion heeft onder andere de volgende verweren gevoerd:

i) De GIW-garantieregeling brengt mee dat klachten schriftelijk binnen de garantietermijn dienen te worden gedaan, op straffe van verval van aansprakelijkheid.
ii) Op grond van de verborgen-gebreken-regeling in artikel 12 Algemene Voorwaarden is Staedion na het verstrijken van de onderhoudstermijn niet aansprakelijk, tenzij sprake is van een verborgen gebrek (lid 2 sub c), waarvoor is vereist dat binnen redelijke termijn na ontdekking wordt geklaagd, gevolgd door een verjaringstermijn van 2 jaar, waarbinnen een rechtsvordering moet zijn ingesteld of de vordering moet zijn gestuit (7:761 BW). Er geldt een processuele vervaltermijn, indien de klacht 5,5 jaar na oplevering is ingesteld.
iii) Het beroep op non-conformiteit kan alleen slagen indien het perceel niet de eigenschappen had die de koper op grond van zijn overeenkomst mocht verwachten, omdat het koopdeel enkel op de grond ziet waarop de opstal wordt gebouwd in opdracht van de verkrijger. Ook bij non- conformiteit is sprake van een klachtplicht (7:23 lid 1 BW) en een verjaringstermijn van twee jaar (artikel 7:23 lid 2 BW).
iv) De klachten van [eiser] zijn voor het merendeel ongegrond, en wanneer een klacht wel gegrond was, heeft inmiddels herstel plaatsgevonden en is de klacht verholpen.
v) Staedion kan niet aansprakelijk worden gehouden voor gebreken aan de WKO-installatie, die tot en met de afleverset in de woning onder de verantwoordelijkheid van Energiek valt.

5.De beoordeling

Vordering sub I en II

5.1.

Een overkoepelende grondslag voor de algemeen geformuleerde vordering sub I van [eiser] (veroordeling voor het verstrekken van informatie voor het voltooien van diverse onderzoeken) is gesteld noch gebleken. De vordering sub I van [eiser] ligt daarom in algemene zin voor afwijzing gereed. Waar relevant zal de rechtbank ten aanzien van de beoordeling van specifieke gestelde gebreken nader ingaan op vordering I.

5.2.

Omdat vordering I wordt afgewezen, ligt vordering II ook voor afwijzing gereed.

Vorderingen sub III en IV

5.3.

Met het oog op het gevorderde herstel (sub III) dan wel schadevergoeding (sub IV) zal de rechtbank hierna elk van de door [eiser] gestelde gebreken (A t/m M) beoordelen. Waar relevant zal de rechtbank voor elk van de gestelde gebreken eerst ingaan op de door Staedion aangevoerde formele verweren ten aanzien van de klachtplicht, verjarings - en vervaltermijnen, waarvoor in het algemeen geldt dat stelplicht en bewijsrisico op Staedion rusten. Vervolgens beoordeelt de rechtbank de stellingen van [eiser] over de gebreken en de tekortkomingen, waarbij in het algemeen geldt dat stelplicht en bewijslast op [eiser] rusten.

5.4.

Van de zijde van [eiser] is aangevoerd dat er sprake is van generieke klachten en dat de door hem gestelde gebreken min of meer gelijk zijn aan die van de andere 17 eisers. Om die reden dient de zaak als een groepszaak behandeld te worden, aldus [eiser] . [eiser] beroept zich onder ander op rechtspraak van de Raad van Arbitrage (uitspraak van 9 juni 2005, ECLI:NL:XX:2005:AY2179). Staedion heeft hiertegen verweer gevoerd en bepleit dat iedere zaak en ieder gebrek afzonderlijk beoordeeld dient te worden. De rechtbank overweegt dat het ontwerp en de indeling van de diverse woningen wezenlijk verschillen. Het is aan [eiser] om voldoende feiten en omstandigheden te stellen ter onderbouwing van de door hem gestelde gebreken. Om tot het oordeel te komen dat een gebrek generiek is moet bovendien vast komen te staan dat het specifieke gebrek zich in een dermate groot aantal – daadwerkelijk onderzochte – gevallen voordoet dat het gerechtvaardigd is daarover aannames te doen ten aanzien van niet – onderzochte gevallen. Daarvoor is niet voldoende om (enkel) te stellen dat de gebreken generiek zijn – ook niet als alle eisers dat doen. De rechtbank is voorts van oordeel dat in de onderzoeken van Galjema en Mobius, waarop [eiser] zich beroept, steeds slechts enkele woningen op gebreken zijn onderzocht, zodat alleen al op die grond de bevindingen in die rapporten in algemene zin niet de conclusie toelaten dat een gebrek generiek is. Bovendien volgt uit de stellingen van partijen en uit de onderzoeksresultaten van Galjema en Mobius dat de gestelde aard en ernst van de klachten per woning te zeer verschillen. Dit maakt dat naar het oordeel van de rechtbank in beginsel geen sprake kan zijn van generieke gebreken. Dat brengt mee dat de rechtbank de klachten van eisers op individueel niveau zal beoordelen en dat op eisers afzonderlijke (klacht)termijnen van toepassing zijn.

5.5.

De rechtbank stelt voorts het volgende voorop. [eiser] heeft een aantal producties in het geding gebracht, waarvan hij in de dagvaarding en de conclusie van repliek niet duidelijk maakt welke stellingen hij daarmee wil onderbouwen. De eisen van een behoorlijke rechtspleging brengen mee dat een partij die een beroep wil doen op uit bepaalde producties blijkende feiten en omstandigheden, dit op een zodanige wijze dient te doen dat voor de rechter duidelijk is welke stellingen hem ter beoordeling worden voorgelegd en dat voor de wederpartij duidelijk is waartegen zij zich dient te verweren. De rechter heeft slechts te letten op de feiten waarop een partij ter ondersteuning van haar standpunt een beroep heeft gedaan, en de enkele omstandigheid dat uit door een partij overgelegde stukken een bepaald feit blijkt, impliceert niet dat zij zich ter ondersteuning van haar standpunt op dat feit beroept (vgl. HR 10 maart 2017, ECLI:NL:HR:2017:404, rov. 3.3.2.).

Ad A) verwarmingssysteem

Formele verweren

5.6.

Tussen partijen is niet in geschil dat [eiser] vanaf het moment van oplevering van zijn woning doorlopend heeft geklaagd over uiteenlopende gebreken aan zijn verwarmingsinstallatie. Ook is niet in geschil dat de verwarmingsinstallatie na oplevering niet goed functioneerde. Vast staat voorts dat Staedion de verkorte garantietermijn van twee jaar voor verwarmingssystemen (artikel 1.3 onder 11 van bijlage A bij de GIW garantie) enkele malen schriftelijk heeft verlengd, de eerste maal tot 1 mei 2013 en een tweede maal tot 1 mei 2014. Staedion heeft tijdens de comparitie bevestigd dat zij de garantietermijn voor een derde keer schriftelijk heeft verlengd tot ‘het stookseizoen van 2015/ 2016’. Dit betekent dat de garantie op de verwarmingsinstallatie geldt tot 1 mei 2016. Deze verlenging hield verband, zo erkent Staedion, met het niet (volledig) functioneren van de verwarmingssystemen van de opgeleverde woning. Meer specifiek heeft Staedion bij brief van 14 februari 2013 aan [eiser] toegezegd dat het zogenoemde vastzitten of ‘hangen’ van zijn verwarmingssysteem en het niet vanzelf aanslaan van de koeling tijdens de zomerperiode onder de garantie af te handelen.

5.7.

De rechtbank stelt vast dat [eiser] Staedion op 28 december 2015, derhalve vóór 1 mei 2016, heeft gedagvaard en aangesproken op gebreken in de verwarmingsinstallatie. Daaruit trekt de rechtbank de conclusie dat Staedion jegens [eiser] ten aanzien van de verwarmingsinstallatie geen beroep toekomt op een vervaltermijn of een verjaringstermijn. [eiser] kan in zijn vordering over de verwarmingsinstallatie worden ontvangen.

Aansprakelijkheid beperkt tot binneninstallatie?

5.8.

De rechtbank beoordeelt allereerst het verweer van Staedion dat zij alleen aansprakelijk kan worden gehouden voor (mogelijke) gebreken aan de binneninstallatie en dat zij niet aansprakelijk kan worden gehouden voor overige gebreken van de WKO-installatie.

5.9.

Staedion stelt dat de verantwoordelijkheid voor een deugdelijke verwarmingsinstallatie gedeeld is tussen drie partijen. Energiek is verantwoordelijk voor de werking van de WKO-installatie, van de collectieve opwekking van warmte tot en met de levering van warmte en warm tapwater in het afleverstation (de afleverset) in de woning. Staedion is – binnen de garantietermijn – verantwoordelijk voor de binneninstallatie van de woning, waaronder zij verstaat de installaties en leidingen ten behoeve van warmte en warmwater die in de woning na de afleverset geschakeld zijn, zoals de vloerverwarming, de warmteleidingen binnenshuis en de thermostaten. Na het verstrijken van de garantietermijn is [eiser] zelf verantwoordelijk voor het onderhoud van de binneninstallatie.

5.10.

[eiser] houdt Staedion echter voor het ‘gehele verwarmingssysteem’ verantwoordelijk, dus ook voor het functioneren van de WKO-installatie en de levering van warmte en warm tapwater. [eiser] kocht een totaalproduct van Staedion, een ‘comfortabele energiezuinige woning met een goed binnenklimaat’. De WKO-installatie en de binneninstallatie kunnen niet los van elkaar worden gezien. Staedion heeft de installatie ontworpen. [eiser] had bovendien geen keuze bij de warmteleverancier. [eiser] verwijst naar artikel 44 van de koop/ aannemingsovereenkomst (zie 2.6.) en de verkoopbrochure. In artikel 44 van de koop/ aannemingsovereenkomst is een verplichting opgenomen om gedurende ten minste 30 jaar warmte- en warmwaterlevering van Energiek af te nemen. Dat was in het belang van Staedion, omdat Energiek een 100% dochterbedrijf is van Staedion. [eiser] had ook geen invloed op het te hanteren type verwarmingssysteem. De bewoners hadden op het moment van het ondertekening van de koop-/aannemingsovereenkomst niet de beschikking over de algemene voorwaarden van Energiek. In zoverre is het beding in de koop-/aannemingsovereenkomst waarbij [eiser] verplicht is om zich voor 30 jaar te verbinden aan Energiek onredelijk bezwarend. Staedion kan zich nu dan ook niet achter Energiek verschuilen en is verantwoordelijk, aldus [eiser] .

5.11.

Naar het oordeel van de rechtbank stelt Staedion terecht en op goede gronden dat haar aansprakelijkheid beperkt is tot gebreken die uitsluitend verband houden met de binneninstallatie van het verwarmingssysteem en is er geen grondslag om Staedion aansprakelijk te houden voor (het functioneren van) de WKO-installatie. Daartoe overweegt de rechtbank als volgt.

5.12.

[eiser] heeft een appartementsrecht van Staedion gekocht. Daarnaast gaf hij een opdracht in aanneming aan Staedion om een woning te bouwen. Aan de bewoordingen in artikel 44 van de koop-/aanneemovereenkomst heeft [eiser] niet het gerechtvaardigd vertrouwen mogen ontlenen dat hij van Staedion een ‘totaalsysteem’ kocht en dat Staedion verantwoordelijkheid zou dragen voor de werking van de WKO-installatie. In artikel 44 heeft Staedion zich (slechts) verplicht de woning te ‘
voorzien van een aansluiting op het warmtenet van Energiek B.V. Daartoe zal in de woning een aansluiting op een collectieve warmtepompinstallatie, buiten de woning gelegen, met centrale warmte-warmtapwaterlevering respectievelijk koeling worden gerealiseerd’.In artikel 44 staat dat de realisatie, exploitatie en het beheer van het warmtenet door Energiek wordt uitgevoerd. Artikel 44 eindigt: ‘
Door ondertekening van deze overeenkomst verklaart verkrijger zich ermee akkoord dat eventuele aansprakelijkheden terzake van de realisatie, de exploitatie en het beheer door Energiek B.V., van het hiervoor bedoelde systeem/warmtenet, niet op de ondernemer rusten en vrijwaart hij de ondernemer deswege’.Staedion heeft dus uitdrukkelijk bedongen dat zij voor mogelijke tekortkomingen van Energiek ten aanzien van de realisatie, exploitatie en het beheer van de WKO-installatie, waaronder begrepen moet worden de levering van warmte en warm tapwater, niet aansprakelijk kan worden gehouden.

5.13.

De rechtbank ziet onvoldoende aanleiding om artikel 44 van de koop/aanneemovereenkomst uit te leggen als een onredelijk bezwarend beding, als bedoeld in artikel 6:237 of artikel 6:233 BW. De enkele omstandigheid dat Staedion aan het sluiten van de koop/aanneemovereenkomst voor kopers de verplichting verbindt om voor dertig jaar een leveringscontract met haar dochterbedrijf Energiek te sluiten en Staedion daarbij haar eigen aansprakelijkheid uitsluit, maakt het beding nog niet onredelijk bezwarend. Een termijn van dertig jaar is goed verdedigbaar tegen de achtergrond dat Staedion een andere partij, in dit geval Energiek, bereid moet vinden de verplichting jegens kopers op zich te nemen om te investeren in een WKO-installatie die rendabel moet zijn en in staat om aangeslotenen voor die lange periode van warmte en warm tapwater te voorzien. Het is goed te verantwoorden dat Staedion als woningcorporatie haar aansprakelijkheid voor de WKO-installatie uitsluit. Dat betekent overigens niet - anders dan [eiser] lijkt te suggereren met het beroep op het arrest van het Hof Arnhem-Leeuwarden, ECLI:NL:GHARL:2014:9385 - dat daarmee ook de aansprakelijkheid van Energiek voor de WKO-installatie is uitgesloten. De omstandigheid dat in de koop-/aannemingsovereenkomst een verplichting is opgenomen om – na de oplevering – met Energiek een contract af te sluiten, is gecompenseerd met het recht van de kopers op grond van artikel 44 om, na ontvangst van de leveringsvoorwaarden van Energiek, opheffing van (mogelijk) onredelijk bezwarende bedingen daarin te verzoeken. Indien die opheffing niet wordt verleend, hebben kopers, zo volgt eveneens uit artikel 44, het recht om de koop/aanneemovereenkomst te ontbinden. Dat [eiser] de voorwaarden van Energiek nog niet had ontvangen bij ondertekening van de koop/aanneemovereenkomst heeft hem dus niet in een nadelige positie gebracht.

5.14.

Uit de brief van 5 oktober 2009 van [eiser] aan Energiek (productie 7 bij repliek [eiser] ) volgt verder dat [eiser] met Energiek heeft onderhandeld over de leveringsvoorwaarden van Energiek en dat [eiser] zich het recht heeft voorbehouden de overeenkomst met Energiek te ontbinden. [eiser] heeft geen gebruik gemaakt van zijn recht de koop/aanneemovereenkomst op de grond van artikel 44 te ontbinden.

5.15.

Ook op grond van de verkoopbrochure heeft [eiser] er niet gerechtvaardigd op mogen vertrouwen dat hij een ‘totaalpakket’ kocht van Staedion. In de verkoopbrochure heeft Staedion opgenomen dat het hele systeem tot en met de afleverset eigendom van het energieleveringsbedrijf is en welke taken en verantwoordelijkheden dit bedrijf heeft. In de verkoopbrochure is geschreven dat Energiek eigenaar is van de WKO-installatie en verantwoordelijkheid draagt voor het warmtesysteem tot en met de afleverset in de woning. De brochure vermeldt: ‘
De leidingen komen in de woning samen in een afleverset: een apparaat in de meterkast van uw woning. Het hele systeem tot en met de afleverset is eigendom van het energieleveringsbedrijf. De kosten voor de verwarming en de warmwatervoorziening worden dan ook door dit bedrijf aan u in rekening gebracht. U betaalt een deel vastrecht en een deel aan de hand van uw persoonlijke warmteverbruik. De totale kosten zijn ongeveer gelijk aan de kosten die u zou moeten maken voor verwarming en warmwater met een traditionele cv-ketel’.

5.16.

De technische omschrijving behorend bij het aanneemgedeelte van de koop-/aannemingsovereenkomst beperkt zich eveneens tot de binneninstallatie. Er is niets omtrent de WKO-installatie vermeld en voor de afleverset in de woning worden geen eisen gesteld.

5.17.

Staedion wijst er verder terecht op dat de specifieke garanties voor de aanvoertemperatuur van warm tapwater, zoals opgenomen in artikel 3.3. van bijlage A bij de GIW garantie, (minimaal 58 ˚C, te bereiken binnen 120 seconden en een warmwatertemperatuur van 50 ˚C, te bereiken binnen 30 seconden) alleen voor Energiek gelden en dat Staedion daarop kan niet worden aangesproken. In voetnoot 3 van artikel 3.1. en 3.1. van bijlage A van de GIW garantie is bepaald:
‘levering van warmte of warmwater door derden (bijvoorbeeld stadsverwarming en energiebedrijven) valt niet onder de verantwoordelijkheid van de ondernemer’. Naar het oordeel van de rechtbank is deze bepaling geschreven voor situaties als hier aan de orde, waarbij warmte en warmwater door een derde, in dit geval Energiek, wordt geleverd. De garanties die Staedion aan [eiser] heeft gegeven zonderen de levering van warmte en warmwater dus uit.

5.18.

Voor zover verder in de stellingen van [eiser] een beroep op een nauwe verbondenheid tussen de koop-/aannemingsovereenkomst met Staedion en een contract tussen [eiser] en Energiek gelezen moet worden, brengt dat nog niet mee dat een mogelijke toerekenbare tekortkoming van Energiek jegens [eiser] aan Staedion kan worden toegerekend.

5.19.

[eiser] voert nog aan dat Staedion in de periode na de oplevering verantwoordelijkheid voor (de werking van) de WKO-installatie naar zich heeft toegetrokken, door zich te presenteren als degene die de gebreken in de WKO-installatie, waaronder de afleverset, van Energiek zou oplossen. De rechtbank volgt dat standpunt niet. Uit de eigen stellingen van [eiser] volgt dat Staedion niet eenduidig alle verantwoordelijkheden van Energiek naar zich heeft toegetrokken; [eiser] verwijt Staedion (en Energiek) immers (ook) dat zij de bewoners met hun klachten regelmatig naar elkaar hebben verwezen (‘van het kastje naar de muur’, aldus [eiser] ). Uit de stukken blijkt ook dat zowel Staedion als Energiek op de klachten hebben gereageerd met onderzoek en herstelwerkzaamheden. Dat Staedion en Energiek daarin soms gezamenlijk optraden geeft onvoldoende aanleiding om Staedion thans op grond van vereenzelviging of doorbraak van aansprakelijkheid aan te spreken.

5.20.

Het voorgaande brengt mee dat [eiser] Staedion niet aansprakelijkheid kan houden voor gebreken of tekortkomingen aan de WKO-installatie tot en met de afleverset in de woning. Staedion heeft ter zake geen contractuele verplichtingen jegens [eiser] . Ook de niet nader onderbouwde stelling van [eiser] dat Staedion de installatie heeft ontworpen, strandt op al het voorgaande.

5.21.

Bij de verdere beoordeling zal de rechtbank als uitgangspunt nemen dat de contractuele aansprakelijkheid van Staedion zich beperkt tot eventuele gebreken aan de binneninstallatie. De primaire en subsidiaire vorderingen voor tekortkomingen aan de WKO-installatie, waaronder de afleverset in de woning en de levering van warmte en warmtapwater, alsmede de daaraan gerelateerde wachttijden voor warm water zal de rechtbank niet verder bespreken en kunnen niet worden toegewezen. Hetzelfde geldt voor de gehanteerde heffing vastrecht voor de koeling en de door Energiek gehanteerde tarieven. Hoge energierekeningen kan de rechtbank alleen in de beoordeling betrekken voor zover die zijn te herleiden tot gebreken aan de binneninstallatie.

Gebreken aan de binneninstallatie?

5.22.

In de periode vanaf 2010 tot en met 2014 heeft Staedion diverse malen opdracht gegeven uiteenlopende klachten van huiseigenaren over hun verwarmingssysteem te verhelpen of onderhoud te plegen. Staedion en Energiek hebben diverse rondes van onderzoek en herstel uitgevoerd. Volgens [eiser] resteren er nog steeds gebreken en tekortkomingen, waarvoor Staedion aansprakelijk is. Staedion zegt dat alle klachten aan de binneninstallatie in de woning zijn verholpen.

5.23.

De rechtbank gaat eerst na welke concrete gebreken aan de binneninstallatie door [eiser] in de dagvaarding en de conclusie van repliek aan de orde zijn gesteld.

In de dagvaarding stelt [eiser] dat het verwarmingssysteem disfunctioneert. Hij noemt in de dagvaarding geen concrete gebreken die de binneninstallatie betreffen. In de conclusie van repliek klaagt [eiser] concreet over:

1) de werking van de thermostaat; en

2) het door hem zo genoemde ‘hangen’ van de verwarming.

Andere concrete (gestelde) gebreken aan de binneninstallatie noemt [eiser] in deze processtukken niet.

In de door [eiser] overgelegde lijst met klachten (productie 8 bij repliek) vermeldt [eiser] verder nog:

3) ruimtetemperaturen (de slaapkamers worden niet warm, maar de gang op de eerste verdieping en hoofdslaapkamer worden te warm, als gevolg van ontwerpfouten);

4) tochtklachten; en

5) de woning voldoet niet aan de Energie Prestatie Norm (EPN) uit de bouwvergunning.

Een concrete toelichting op deze klachten ontbreekt in de conclusie van repliek. Wel verwijst [eiser] naar het rapport van Galjema van 29 april 2016. Galjema heeft onderzoek uitgevoerd aan de verwarmingsinstallaties in de woningen aan de [adres 5] , [adres 1] (de woning van [eiser] ), [adres 6] en [adres 7] . In de woning van [eiser] heeft Galjema voor zover relevant ‘met een thermografische camera gekeken naar de bouwfysische kwaliteit van de buitenschil’ (verband houdend met tocht en energiezuinigheid), diverse temperatuurmetingen uitgevoerd en zijn metingen verricht naar de doorstromende waterhoeveelheden van het cv-systeem en het functioneren van de regeling van de cv-installatie.

5.24.

Staedion weerspreekt de stellingen van [eiser] en de bevindingen van Galjema aan de hand van rapporten van DWA (29 april 2014 en 29 maart 2017 (productie 33 Staedion), Installcheck (rapport van 30 oktober 2015, productie 34 Staedion) en Ecoon (twee rapportages van respectievelijk 22 februari 2017, productie 37 Staedion, en 21 maart 2017, productie 39 Staedion).

5.25.

De grondslag voor mogelijke aansprakelijkheid voor gebreken aan de binneninstallatie volgt onder andere uit de GIW-garantie. Op grond van artikel 6.1. en 6.2. van die regeling heeft Staedion gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk en bruikbaar zijn voor het doel waarvoor zijn bestemd zijn, voor zover in de GIW garantie geen beperkingen zijn opgenomen. Op grond van artikel 6.3. heeft Staedion gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen uit het Bouwbesluit 2003. Die eisen zijn deels opgenomen in artikel 3 van bijlage A bij de GIW-garantie. Daarnaast moet het werk van Staedion voldoen aan de maatstaf van goed en deugdelijk werk. [eiser] dient voldoende concrete feiten en omstandigheden omtrent de gebreken te stellen en draagt, bij betwisting, de bewijslast.

De werking van de thermostaat

5.26.

[eiser] doelt met deze klacht op thermostaten die ‘omgekeerd geschakeld’ waren. Uit de stellingen van [eiser] en het verweer van Staedion leidt de rechtbank af dat Staedion deze klacht in 2012 in de woning van [eiser] heeft verholpen door de thermostaatregeling in te stellen van ‘
master-slaveregeling naar
master-masterregeling’. Een hiermee verband houdend aanbod van Staedion voor een schadevergoeding in verband met verwarmingsproblemen heeft [eiser] niet geaccepteerd. De rechtbank stelt vast dat op dit punt thans geen sprake meer is van een gebrek.

‘Hangen’ van de verwarming

5.27.

[eiser] klaagt over het blijven hangen van de verwarming. In deze situatie, zo staat vermeld in het rapport van Galjema van 29 april 2016, is er warmtevraag maar wordt de gewenste ruimtetemperatuur nooit bereikt. Galjema heeft tijdens zijn onderzoek zelf geconstateerd dat de verwarming blijft hangen. Volgens Galjema is dit het gevolg van niet-optimale instellingen van de Nibe-afleverset. Indien de rechtbank Galjema hierin zou volgen, zou dit meebrengen dat de vordering van [eiser] op dit punt moet worden afgewezen. De Nibe-afleverset valt immers onder de verantwoordelijkheid van Energiek en Staedion kan voor gebreken in die afleverset niet aansprakelijk worden gehouden. Volgens de eigen stellingen van Staedion houdt het blijven hangen van de verwarming mogelijk wel verband met een gebrek aan de binneninstallatie, waarvoor Staedion verantwoordelijk is. Hierin ziet de rechtbank aanleiding nader in te gaan op de stellingen van Staedion.

5.28.

Staedion verwijst op dit punt naar rapporten van DWA. DWA beschrijft in haar rapport van 27 augustus 2014 het naregelsysteem Honeywell HCE 20 (de Honeywell) en de werking daarvan (bladzijde 8 e.v. onder 3.2 en 3.3.) De Honeywell communiceert rechtstreeks met de Nibe afleverset. De Honeywell is een zelflerende regeling, wat betekent dat de regeling de reactiesnelheid van de verwarmings/koelinstallatie registreert en op basis hiervan de aansturing bijstelt. Op basis van metingen is geconstateerd dat het soms (te) lang duurt voordat de verwarming in de woningen wordt vrijgegeven, terwijl de ruimtetemperatuur wel onder de vraag is (‘het hangen’). DWA heeft voorgesteld de software van de Honeywell in de woningen te wijzigen. Na wijziging van de instellingen zou dit verschijnsel volgens DWA/ Staedion niet meer zijn waargenomen.

5.29.

[eiser] heeft echter eind december 2016 opnieuw geklaagd over het ‘hangen van de verwarming’. Daarop zijn in opdracht van Staedion door Ecoon twee metingen verricht, vastgelegd in rapportages van 22 februari 2017 en 22 maart 2017. Ecoon stelt vast dat de Honeywell onverwachte acties uitvoert bij achterblijvende ruimtetemperatuur, hetgeen als ‘hangen’ kan worden ervaren. Staedion heeft ter comparitie toegelicht dat zij Honeywell heeft gevraagd om onderzoek te doen naar de oorzaak. Ecoon stelt voorts dat het blijven hangen van de verwarming werd versterkt door de niet goed ingeregelde verdeler (afleverset) omdat daarmee de afgiftecapaciteit werd verkleind. Ook kan de oorzaak voor het hangen volgens Ecoon worden gezocht in het ‘stookgedrag van [eiser] ’, die in zijn slaapkamers de thermostaat op 10˚C zet. De ingestelde temperaturen op de ruimtethermostaat mogen namelijk niet teveel afwijken van de ontwerptemperaturen. Dat het stookgedrag van [eiser] een oorzaak zou zijn voor het ‘hangen’ van de verwarming heeft [eiser] betwist.

5.30.

De rechtbank overweegt dat de exacte oorzaak van het ‘hangen’ niet vast staat. Uit de eigen stellingen van Staedion (DWA/ Ecoon) volgt dat het ‘hangen’ van de verwarming veroorzaakt kan worden door (een combinatie van de volgende) drie factoren:

(1) de instelling van de software van de Honeywell;

(2) een niet goed ingeregelde Nibe-afleverset;

(3) het stookgedrag van [eiser] .

5.31.

Fouten in de instelling van de software van Honeywell vormen naar het oordeel van de rechtbank een gebrek, dat Staedion dient te herstellen omdat deze – zo volgt uit de eigen stellingen van Staedion – onderdeel is van de binneninstallatie. Voorts heeft Staedion [eiser] bij brief van 14 februari 2013 (productie 14 conclusie van antwoord) toegezegd dat het ‘hangen’ van zijn verwarmingssysteem onder de garantie zou worden afgehandeld. Staedion wacht nog op uitsluitsel over mogelijke fouten in de software van Honeywell. Mocht blijken dat (de software van) de Honeywell moeten worden gewijzigd, dan gaat de rechtbank er van uit dat Staedion haar toezegging gestand zal doen zonder daartoe bij vonnis te worden verplicht. Verder dan die toezegging reikt de verplichting van Staedion echter niet, gelet op het volgende.

5.32.

Zoals hiervoor is overwogen behoort een niet goed ingeregelde Nibe-afleverset niet tot de verantwoordelijkheden van Staedion maar van Energiek. Staedion kan niet veroordeeld worden tot herstel van een niet goed ingeregelde afleverset. Andere oorzaken van het gebrek van het ‘hangen’ zijn door [eiser] of in het rapport van Galjema niet gesteld. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding voor nader onderzoek van een deskundige naar het ‘hangen’ van de verwarming.

5.33.

De rechtbank volgt [eiser] overigens niet in zijn standpunt dat de verwarmingsinstallatie (ook) aan de ruimtetemperatuur eisen moet voldoen, als hij de thermostaten in zijn slaapkamers op 10 ˚C instelt. De eisen voor de ruimtetemperatuur uit het Bouwbesluit 2003 betreffen, zo volgt uit de bewoordingen in artikel 3.1. a van bijlage A bij de GIW garantie,
minimum temperaturen vanaf 15 ˚C bij gelijktijdig functionerenvan alle onder verantwoordelijkheid van de ondernemer geplaatste verwarmingselementen - met gesloten ramen en deuren en in gebruik zijn van de minimaal vereiste ventilatievoorzieningen, dit bij extreme temperaturen. Staedion stelt zich naar het oordeel van de rechtbank terecht en op goede gronden op het standpunt dat alleen gecontroleerd kan worden of aan de ruimtetemperatuur wordt voldaan, als de thermostaten in alle verblijfsruimtes gelijktijdig verwarmd worden althans op de minimale ontwerptemperatuur ingesteld worden.

Ruimtetemperaturen voor het overige

5.34.

[eiser] klaagt over enerzijds slaapkamers die niet warm worden en anderszijds de gang op de eerste verdieping en de hoofdslaapkamer die te warm worden. Volgens [eiser] is dit terug te voeren op ontwerpfouten in de verwarmingsinstallatie. De rechtbank overweegt als volgt.

5.35.

De voorwaarden voor verwarmingsinstallaties zijn opgenomen in artikel 3.1a in bijlage A bij de GIW-garantie. Het Bouwbesluit 2003 schrijft minimumtemperaturen voor in bepaalde verblijfs- en gebruiksruimtes (zie 2.9). De verwarmingsinstallatie moet zo zijn ingericht dat deze voldoende capaciteit heeft om deze minimumtemperaturen te behalen.

5.36.

De rechtbank stelt vast dat niet gebleken is dat de verwarmingsinstallatie onvoldoende capaciteit heeft. Galjema stelt immers in zijn rapport vast dat de benodigde verwarmingscapaciteit in de vloerverwarming van [eiser] ‘
voldoende is op basis van het berekende warmteverlies bij gelijktijdig gebruik van de ventilatie’ (rapport van Galjema van 29 april 2016, blz.17 in samenhang met blz. 20 onder 5.2.).

5.37.

Aan de stelling dat de woonkamer en slaapkamers niet warm worden, gaat de rechtbank ook voorbij. [eiser] heeft deze klacht niet met concrete feiten over (ongewenst) lage slaapkamertemperaturen onderbouwd. Hij heeft evenmin gesteld dat niet aan de in het Bouwbesluit 2003 voorgeschreven minimumtemperaturen wordt voldaan. Ook in het rapport van Galjema van 29 april 2017 zijn geen concrete feiten of onderzoeksresultaten vermeld.

5.38.

[eiser] klaagt verder over te warme kamers en gangen, veroorzaakt door (ongevraagde) warmte in aanvoerleidingen en in het rapport van Galjema van 29 april 2016 wordt dit bestempeld als een gebrek. Staedion heeft gemotiveerd betwist dat sprake is van een gebrek. Maximale ruimtetemperaturen zijn in het Bouwbesluit 2003 niet bepaald. Staedion betoogt, onder verwijzing naar een rapport van DWA van 28 maart 2017, dat warmte in aanvoerleidingen inherent is aan vloerverwarming en op zichzelf niet duidt op een gebrek, ondeugdelijk werk of een ontwerpfout in de installatie, waarvoor Staedion aansprakelijk gehouden kan worden.

In het licht van de gemotiveerde betwisting door Staedion heeft [eiser] niet met voldoende concrete feiten onderbouwd dat sprake is van een gebrek. Zo laat [eiser] geheel na concreet te maken tot welke temperaturen de (ongevraagde) warmte leidt. De rechtbank moet daarom aan de stellingen van [eiser] voorbij gaan.

5.39.

Galjema heeft voorts in algemene zin de bevindingen in het DWA-rapport van 29 april 2014 bekritiseerd aan de hand van de klachten van bewoners. In het licht van de reactie daarop van DWA in haar rapport van 28 maart 2017 waarbij zij haar bevindingen van haar eigen onderzoeken in 2011 en 2014 nader toelicht, kan de rechtbank aan de bevindingen van Galjema geen grondslag ontlenen voor toewijzing van het door [eiser] gevorderde.

Koeling

5.40.

[eiser] heeft in de processtukken zijn klacht over de koeling, zoals opgenomen in de dagvaarding, niet geconcretiseerd. In het rapport van Galjema van 29 april 2016 is wel het nodige over de koeling opgenomen. Voor het geval in de verwijzing door [eiser] naar het rapport van Galjema van 29 april 2016 wel een klacht van [eiser] over de koeling moet worden gelezen, in de zin dat die niet zou functioneren, overweegt de rechtbank als volgt.

5.41.

Zoals vermeld in het rapport Galjema van 29 april 2016 (bladzijde 8) worden in het Bouwbesluit 2003 geen eisen gesteld aan temperatuuroverschrijdingen in de zomerperiode. Ook in Bijlage A bij de GIW garantie zijn geen eisen gegeven. Staedion is contractueel niet gebonden aan eisen die in de versie van 2007 van de bijlage A bij de GIW garantie zijn opengenomen. In de technische omschrijving is over voorzieningen ten behoeve van koeling niets terug te vinden. De verkoopbrochure meldt over de koeling:
‘Als het verwarmingswater in de zomer door de vloerleidingen stroomt, is het ongeveer 18 ˚C en neemt het warmte uit de vloeren mee, waardoor deze plezierig koel aanvoelen. Uw woning zal daardoor enige graden afkoelen. Het is dus geen airconditioning’.Er gelden – kortom - geen concrete eisen voor het koelsysteem en [eiser] heeft als koper in ieder geval niet het gerechtvaardigd vertrouwen mogen hebben dat hij een koelsysteem in de zin van een airconditioning heeft gekocht.

5.42.

Galjema heeft bij zijn onderzoek in een woning vastgesteld dat de ‘uit’ functie van de bedienknop ‘aan/uit en verwarmen of koelen’ op de hoofdthermostaat niet werkt. Volgens Galjema ontbreekt een goede bedieningsinstructie voor de koeling. DWA heeft de aanbeveling voor een goede bedieningsinstructie van de koeling onderschreven.

5.43.

Het komt de rechtbank voor dat met een goede bedieningsinstructie tegemoet zou kunnen komen aan een deel van de klachten van de bewoners. Ter comparitie is namens Staedion verwezen naar een bedieningsinstructie op de website van Energiek, maar die wordt kennelijk niet geraadpleegd of komt niet voldoende tegemoet aan de klachten van bewoners. De werking van de binneninstallatie luistert kennelijk nauw. Daarbij laat de rechtbank de uitleg van DWA meewegen in het rapport van 29 augustus 2014 over de werking van het koelsysteem (omschakelfunctiekoeling en verwarming, bladzijde 7) en de werking van het regelsysteem van Honeywell (omschrijving naregeling in de woning, bladzijde 8). DWA heeft in het rapport van 28 maart 2017 uitgelegd welke maatregelen in 2014 zijn genomen om de koeling beter te laten functioneren, maar ook waarom het koelsysteem soms traag kan/ moet werken (‘dode zone’) om onnodig energieverbruik bij omschakeling tussen koeling en verwarming te voorkomen. Dit alles kan echter niet de conclusie dragen dat Staedion terzake van de koeling geen deugdelijk werk zou hebben heeft geleverd. Er is ook op dit punt geen aanleiding de vorderingen van [eiser] toe te wijzen.

Tocht en energiezuinigheid

5.44.

[eiser] klaagt voorts over tocht door kieren en naden. Hij legt daarbij vooral een verband met (het niet halen van) de Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC-) norm uit de bouwvergunning. De rechtbank overweegt als volgt.

5.45.

Het Bouwbesluit 2003 stelt eisen aan de energiezuinigheid van nieuwbouwwoningen, de bouwfysische kwaliteit van de buitenschil van de woning en het toegepaste installatieconcept in de woning. Het totaal van deze maatregelen dient dusdanig te zijn, dat ten tijde van de bouw diende te worden voldaan aan een EPC-waarde van 0,8.

5.46.

In het rapport van Galjema van 29 april 2016 is vermeld dat, hoewel temperatuurverschillen ter plaatse van kieren aanwezig zijn, er geen sprake is van lekkage. Dit volgt uit een lekdichtheidsmeting uitgevoerd in de woning van [eiser] . Uit deze meting volgt volgens Galjema dat voldaan wordt aan de zogenaamde Qv10- waarde (waarmee de luchtdoorlatendheid van de woning wordt uitgedrukt) uit het Bouwbesluit 2003 (0,43 dm3/s/m2 ten opzichte van de norm 0,625 dm3/s/m2). In zoverre blijkt dus niet van een gebrek. Voor het overige heeft [eiser] naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende concrete feiten gesteld ter onderbouwing van zijn standpunt dat sprake is van een gebrek.

5.47.

Galjema heeft theoretische berekeningen gemaakt van de EPC-waarde voor alle type woningen in de projecten Via Salsa en Cabo Verde, dus ook de woning van [eiser] .

DWA betwist de juistheid van deze berekeningen in het rapport van 28 maart 2017. Wat daarvan zij: uit het rapport van Galjema van 29 april 2016 volgt niet dat de EPC-waarde van 0,8 niet zou worden gehaald. [eiser] stelt in zijn eigen ‘lijst van klachten’, productie 8 bij repliek, dat hij daarom ‘
de klacht dat de woning niet voldoet aan de bouwvergunning en dat de isolatie van de gevels niet zou voldoen, laat vallen’. Ook ten aanzien van de EPC-waarde kan dus geen toewijzing van het gevorderde volgen.

[eiser] houdt wel vast aan de klacht dat de energierekeningen te hoog zijn. De rechtbank bespreekt de klacht over de hoge energierekeningen hierna onder M.

Ad B) ventilatiesysteem

5.48.

De woning van [eiser] is uitgerust met een mechanisch luchtafzuigsysteem met luchttoevoer via winddruk compenserende roosters. [eiser] heeft aangevoerd dat deze installatie in stand 1 en 2 onvoldoende afzuigcapaciteit heeft en dat deze te lawaaiig is. Verder heeft [eiser] aangevoerd dat in zijn keuken een motorloze afzuigkap geplaatst is waardoor onvoldoende afzuiging van kookverontreiniging plaatsvindt, hetgeen normaal gebruik in de weg staat. De rechtbank zal hierna de gestelde gebreken beoordelen. aliteit in zijn woning en het geluid van het ventilatiesysteem.

Capaciteit afzuiginstallatie

5.49.

Niet in geschil is dat de afzuigcapaciteit van de mechanische ventilatie getoetst dient te worden aan de hand van de eisen uit het Bouwbesluit 2003. In de artikelen 3.48, 3.49, 3.52 en 3.53 van het Bouwbesluit zijn de normen voor de luchttoevoercapaciteit, luchtsnelheid en verdunningsfactor uitgewerkt. BBA heeft onder andere in de woning van [eiser] onderzoek gedaan naar het functioneren van het ventilatiesysteem. De onderzoekers hebben geconcludeerd dat het aannemelijk is dat het ventilatiesysteem van de gecontroleerde koopwoningen, waaronder die van [eiser] , tijdens de oplevering aan de eisen van het Bouwbesluit 2003 voldeden. Uit een onderzoek van Galjema, dat in opdracht van [eiser] en andere eisers is uitgevoerd, volgt dat het ventilatiesysteem bij stand 1 en 2 niet de afzuigcapaciteit bereikt die is voorgeschreven door het Bouwbesluit 2013, maar dat in de hoogste stand (stand 3) wel voldoende afzuiging plaatsvindt.

5.50.

De rechtbank is, evenals de door [eiser] ingeschakelde deskundige [A] van Galjema, van oordeel dat (artikel 3.48 van) het Bouwbesluit zo moet worden uitgelegd dat de voorgeschreven minimale afzuigcapaciteit in
enige standmoet worden bereikt. Nu tussen partijen vaststaat dat dit het geval is, namelijk indien de installatie wordt ingeschakeld in stand 3, voldoet de afzuiginstallatie aan de eisen van het Bouwbesluit 2003. Van de zijde van [eiser] is nog aangevoerd dat er voor de afzuiginstallatie een bedieningsinstructie (zie bijlage 1 bij productie 26 bij conclusie van repliek) is verstrekt en dat in deze instructie vermeld is dat stand 2 de midden (dagstand) is. De rechtbank overweegt dat deze bedieningsinstructie niet volgt dat [eiser] erop mocht vertrouwen dat de het ventilatiesysteem bij stand 1 of 2 voldoende afzuigcapaciteit heeft om aan de gestelde eisen uit het Bouwbesluit 2003 te voldoen. Van een gebrek is derhalve geen sprake.

Geluidsniveau

5.51.

Niet in geschil is dat het Bouwbesluit 2003 geen normen bevat ten aanzien van het geluidsniveau van de mechanische ventilatiesystemen. Van de zijde van [eiser] is gesteld dat ten tijde van het sluiten van de koop-/aanneemovereenkomst een GIW/ISSO-2007-norm voor het geluidsniveau van een mechanische ventilatie was geformuleerd. De rechtbank overweegt dat uit het onderzoek van BBA onweersproken volgt dat het geluidsniveau van het ventilatiesysteem van [eiser] zelfs bij de hoogste stand (stand 3) het maximaal toegestane geluidsniveau uit de GIW/ISSO-2007-norm niet overschrijdt. Dat andere (strengere) normen van toepassing zijn, is niet gesteld en ook niet gebleken. Van een gebrek is derhalve geen sprake.

Motorloze afzuigkap

5.52.

BBA heeft in haar rapportage geconcludeerd dat het ontbreken van gemotoriseerde afzuigkap in de keuken leidt tot een onvoldoende afvoer van kookverontreinigingen. Voorop staat dat het Bouwbesluit 2003 de aanwezigheid van een dergelijke afzuigkap niet voorschrijft. Van een schending van GIW-garantienorm is derhalve geen sprake. Dat een motorloze afzuiginstallatie normaal gebruik in de weg staat, volgt niet uit het rapport van BBA, nu kookverontreinigingen (deels) afgevoerd worden via het centrale ventilatiesysteem. Andere feiten of omstandigheden die normaal gebruik in de weg staan zijn niet gesteld.

Garantietermijn

5.53.

Nu geen sprake is van een gebrekkig functionerend ventilatiesysteem kan verder in het midden blijven of, zoals door [eiser] bepleit, een garantietermijn van zes jaar van toepassing is.

Ad C) lekkages

5.54.

[eiser] klaagt in de dagvaarding in algemene zin over lekkages. Bij conclusie van repliek heeft [eiser] twee ongedateerde foto’s overgelegd, waarop vochtplekken op plafonds te zien zijn. Staedion heeft na de oplevering op verzoek van [eiser] twee vochtplekken over laten spuiten, maar die zijn volgens [eiser] ‘iets verderop’ weer teruggekomen. [eiser] stelt dat zijn opstalverzekeraar medio 2015 een dakinspectie heeft laten uitvoeren door Q-Build. Volgens [eiser] zou Q-Build bij de inspectie op het dak van [eiser] geen lekkages hebben geconstateerd maar wel gezegd hebben dat de vochtplekken zeer waarschijnlijk ‘door het dak’ worden veroorzaakt. Mogelijke lekkages ‘verder op het dak’ zouden kunnen worden uitgesloten door rookgasonderzoek. [eiser] verwijst voorts naar lekkages bij andere bewoners. [eiser] stelt dat andere woningen vele gebreken vertonen, hetgeen teruggevoerd kan worden op de slechte uitvoering van de bouw waarvoor Staedion aansprakelijk is. Daarom verzoekt [eiser] om een deskundige te benoemen die nader onderzoek dient uit te voeren naar de problemen rondom de lekkages die door diverse bewoners, waaronder [eiser] , worden ervaren. [eiser] beroept zich op artikel 6.2 van de GIW-garantie waarin expliciet gegarandeerd is dat de toegepaste constructies, materialen en onderdelen, en de installaties, om de redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor ze bestemd zijn. Staedion betwist dat er een lekkage is. Staedion heeft geweigerd rookgasonderzoek uit te voeren of te bekostigen. Staedion betoogt dat uit destructief onderzoek, waartoe zij opdracht heeft gegeven, niet is gebleken dat er lekkages zijn en wijst er op dat ook Q-Build geen lekkages heeft kunnen vaststellen.

5.55.

De rechtbank overweegt als volgt. Het is aan [eiser] om te stellen en zo nodig te bewijzen dat de vochtplekken in zijn woning zijn te herleiden tot een gebrek waarvoor Staedion op grond van de GIW-garantie of anderszins aansprakelijk kan worden gehouden. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eiser] niet met voldoende concrete feiten onderbouwd dat er een gebrek bestaat waarvoor Staedion aansprakelijk is. De bevindingen van Q-Build zijn daartoe niet toereikend, evenmin als de verwijzing door [eiser] naar (correspondentie over) lekkages bij andere bewoners. De vorderingen ten aanzien van de lekkages dienen te worden afgewezen.

Ad D) geluidsoverlast tussen de woningen

Ad E) geluidsoverlast van buitenaf

Ad F) geluidhinder in de woning zelf

5.56.

In de dagvaarding stelt [eiser] in algemene zin dat sprake is van geluidsoverlast tussen de woningen, geluidsoverlast van buitenaf en geluidhinder in de woning zelf.

Staedion beroept zich op verjaring van de klacht. Tussen ‘het parkeren van de klacht’ op 16 februari 2011 en de brief van 8 december 2014 zit een periode van 3 jaar en 10 maanden waarin [eiser] geen stuitingshandeling heeft verricht. Staedion beroept zich op een (strikt hanteren van) een verjaringstermijn van twee jaar, waarbij Staedion doelt op de termijn als bedoeld in artikel 7:761 lid 1 BW (aanneming van werk), dan wel artikel 6:23 lid 2 BW (non-conformiteit). [eiser] brengt daar tegen in dat Staedion geen beroep op verjaring toekomt, gelet op artikel 6.2. en 6 3. van de GIW-garantie in samenhang met de in bijlage A genoemde garantietermijn van 6 jaar.

5.57.

Naar het oordeel van de rechtbank stelt [eiser] terecht en op goede gronden dat zijn vordering ten aanzien van de geluidsoverlast ontvankelijk is omdat hij een beroep doet op de genoemde garanties in artikel 6.2. en 6.3. en geklaagd heeft binnen de daarvoor geldende garantietermijn van 6 jaar. [eiser] kan dus in zijn vorderingen ten aanzien van de geluidsoverlast worden ontvangen.

5.58.

Ter onderbouwing van de gestelde gebreken beroept [eiser] zich op het rapport van Mobius. Mobius heeft onder meer in de woning van [eiser] geluidsisolatiemetingen verricht.

Luchtgeluidisolatie en contactgeluidisolatie

5.59.

In het rapport van Mobius wordt geconcludeerd dat in alle woningen waar metingen zijn verricht wordt voldaan aan de eisen uit het Bouwbesluit 2003 ter zake van luchtgeluidisolatie en contactgeluidisolatie, dus ook in de woning van [eiser] . De vorderingen van [eiser] ten aanzien van geluidsoverlast
tussende woningen en geluidhinder
inde woning zelf zullen daarom worden afgewezen. In hetgeen in het rapport van Mobius verder nog over de beleving van bewoners, de eisen voor Woningborg (versie 2008) en de eigen ervaringen tijdens het onderzoek over geluidsoverlast
tussende woningen is gesteld (zie bladzijde 24) ziet de rechtbank onvoldoende aanleiding om, terwijl voldaan wordt aan de eisen uit het Bouwbesluit 2003, te concluderen dat sprake is van een gebrek.

Gevelgeluidswering

5.60.

Mobius concludeert in zijn rapport op basis van de meetresultaten in de woning van [eiser] dat in de werkkamer op de begane grond aan de voorzijde, in de woonkamer/keuken op de eerste verdieping aan de voorzijde en in de slaapkamer op de tweede verdieping aan de voorzijde (alle verblijfsruimten met geluidsbelaste gevels) niet wordt voldaan aan de in artikel 3.2 van het Bouwbesluit 2003 opgenomen vereisten. In artikel 3.2 van Bouwbesluit 2003 wordt voor de vereiste geluidwering van de gevels uitgegaan van de “karakteristieke geluidswering”.

5.61.

Staedion betwist de juistheid van de meetresultaten van Mobius. Mobius heeft een onjuiste bepalingsmethode toegepast en uit een zeer recent in opdracht van de Raad van Arbitrage voor de Bouw onderzoek van [B] van 8 maart 2017 (in het bijzonder bladzijde 10 t/m 12) aan de woning in de [adres 5] (gelegen in het zelfde bouwblok als de woning van [eiser] ) volgt dat de gevelgeluidwering van die woning wel voldoet aan de eisen uit het Bouwbesluit 2003 en dus aan de garantienormen, aldus Staedion.

5.62.

De rechtbank overweegt als volgt. Dat Mobius een onjuiste bepalingsmethode zou hebben toegepast heeft Staedion – mede gelet op de gemotiveerde betwisting namens [eiser] ter zitting, waarbij geciteerd is uit een brief van 8 mei 2017 van deskundige Mobius – niet voldoende onderbouwd, zodat de rechtbank aan dit verweer voorbijgaat.

5.63.

De meetresultaten in het onderzoek van [B] kunnen de meetresultaten van Mobius niet volledig weerleggen, omdat deze betrekking hebben op een andere woning dan van [eiser] en – zo volgt uit het rapport van Mobius – voor elke woning een afzonderlijk norm voor de karakteristieke geluidswering kan gelden, afhankelijk van de gecumuleerde geluidsbelasting ten gevolge van het wegverkeer ter plaatse. Anderzijds staat de gemotiveerde betwisting van Staedion aan de hand van het rapport van [B] er wel aan in de weg dat thans reeds vastgesteld kan worden dat de woning van [eiser] niet aan de eisen uit het Bouwbesluit 2003 voor geluidwering van de gevels voor geluidsbelaste verblijfsruimtes voldoet en dat dus sprake zou zijn van een gebrek.

5.64.

De rechtbank constateert dat het partijdebat ten aanzien van de stelling dat de woning van [eiser] niet aan de eisen uit het Bouwbesluit 2003 voor geluidwering van de gevels voor geluidsbelaste verblijfsruimtes is voldaan (en dat dus sprake is van een gebrek) nog onvoldoende is uitgekristalliseerd. Voor een goede beoordeling van deze kwestie acht de rechtbank het in elk geval noodzakelijk dat [eiser] de brief van Mobius van 8 mei 2017 in het geding brengt. [eiser] zal in de gelegenheid worden gesteld hiertoe een akte in te dienen, waarop Staedion vervolgens
na zes wekenbij antwoordakte kan reageren.

5.65.

Iedere verdere beslissing op dit punt wordt aangehouden.

Ad G) inbraakgevoeligheid

5.66.

Bij brief van 8 december 2014 heeft [eiser] geklaagd over deinbraakgevoeligheid van de woning. Staedion heeft, door in een advertentie de term ‘veilig wonen’ te hanteren, bepaalde verwachtingen gewekt. Staedion heeft daartegen aangevoerd dat de woningen gebouwd zijn conform de richtlijnen van het Politiekeurmerk waarbij verzwaard hang- en sluitwerk is toegepast en verlichting en rookmelders zijn toegevoegd ten opzichte van de eisen uit het Bouwbesluit. Het verstrekken van een certificaat Politiekeurmerk Veilig Wonen is niet overeengekomen, aldus Staedion. Gelet op de betwisting door Staedion had het op de weg van [eiser] gelegen de vordering nader te onderbouwen, maar dat heeft hij nagelaten. Aan bewijslevering komt de rechtbank niet toe. De vordering zal worden afgewezen.

Ad H) tocht

5.67.

De klachten van [eiser] over tocht zijn hiervoor onder A) voor zover verbandhouden met de EPC-norm besproken. De tochtklachten zijn voor het overige niet met voldoende concrete feiten onderbouwd. Evenmin is voldoende feitelijk onderbouwd dat sprake is van een generieke klacht. Aan bewijslevering komt de rechtbank niet toe. De vorderingen zullen worden afgewezen.

Ad I) niet behalen milieubelofte

5.68.

Voor het beroep op de ‘milieubelofte’ verwijst [eiser] naar de verkoopbrochure waaraan [eiser] , zo stelt hij, bepaalde verwachtingen mocht ontlenen. [eiser] wijst op de volgende passage in de verkoopbrochure: ‘
Moderne voorzieningen als een milieubewust verwarming- en koelingsysteem verzekeren u van een comfortabele woning die lang zijn waarde zal behouden.’

[eiser] licht toe dat als gevolg van klachten over onder meer de disfunctionerende verwarming, tochtgaten en een gebrekkige ventilatie, het energieverbruik hoog is en dat daarom de milieubelofte niet wordt gehaald. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eiser] , in het licht van de gemotiveerde betwisting door Staedion, niet onderbouwd dat Staedion in de verkoopbrochure of anderszins concrete, afdwingbare verplichtingen in de zin van een ‘milieubelofte’ jegens [eiser] op zich heeft genomen. De door [eiser] opgesomde gebreken zijn niet vast komen te staan, maar ook als dat wel zo zou zijn, brengt dat op zichzelf nog niet mee dat een ‘milieubelofte’ bestaat en dat die zou zijn geschonden. De vordering van [eiser] ten aanzien van de niet nader onderbouwde vordering aangaande de milieubelofte wordt daarom afgewezen.

Verminderde waarde woning

5.69.

De rechtbank gaat hier ook in op de stelling van [eiser] dat de gebreken waarmee hij geconfronteerd is geworden, in het bijzonder de verwarmingsproblematiek, leiden tot een verminderde verkoopwaarde van zijn woning. [eiser] stelt dat hij bij eventuele verkoop van zijn woning de nog altijd spelende gebreken moet melden aan potentiële kopers. Ook het contract met Energiek en de problemen met de WKO-installatie komen de waarde van het huis niet ten goede.

5.70.

De rechtbank overweegt als volgt. Uit al hetgeen in dit vonnis wordt overwogen volgt vooralsnog niet dat gebleken is van serieuze gebreken aan de binneninstallatie of anderszins, zodat het in redelijkheid onwaarschijnlijk dat daarvan een waardedruk kan uitgaan. Voor zover [eiser] al in zijn stellingen gevolgd kan worden dat een waardedruk uitgaat van het contract met Energiek en de WKO-installatie, geldt – op gronden die hiervoor zijn toegelicht – dat Staedion daarvoor niet aansprakelijk kan worden gehouden.

Ten aanzien van de door [eiser] overgelegde stukken in de WOZ-procedure heeft Staedion terecht opgemerkt dat deze stukken niets zeggen over een daadwerkelijke waardedaling van de woning van [eiser] . [eiser] heeft zijn woning niet verkocht en daarom geen schade geleden. De rechtbank volgt Staedion verder in het betoog dat niet valt in te zien hoe een vermeende waardevermindering als toekomstige schadepost kan worden aangemerkt. De verkoopprijs van een woning is immers van veel factoren afhankelijk, waaronder de –(fluctuerende) woningmarkt. Ook op dit punt zullen de vorderingen van [eiser] worden afgewezen.

Ad J) bouwfout WTW-installatie

Ad K) overschrijding bouwtijd/werkbare dagen

Ad L) slechte kwaliteit spuit- en schilderwerk

5.71.

De onder J en K van de vordering opgenomen gebreken hebben geen betrekking op de woning van [eiser] . [eiser] erkent verder dat gebreken in het schilder- en spuitwerk (L) door Staedion zijn verholpen. Deze vorderingen van [eiser] kunnen daarom niet worden toegewezen.

Ad M) ongebruikelijke hoge energierekeningen.

5.72.

[eiser] stelt dat Staedion bij het sluiten van de koop-/aannemingsovereenkomst heeft toegezegd dat de energiekosten niet hoger zouden zijn dan normaal. De hoge energiekosten blijken achteraf aanzienlijk hoger te zijn dan normaal, hetgeen een toerekenbare tekortkoming van de koop/-aannemingsovereenkomst inhoudt. Dit te meer nu [eiser] voor 30 jaar ‘vast zit’ aan Energiek. [eiser] leidt schade als gevolg van de hoge energierekeningen. [eiser] wijst als oorzaak van de hoge energierekeningen naar de EPN waarde, het disfunctionerende verwarmingssysteem en de tochtklachten, maar ook andere – nog onbekende – oorzaken. De hoge energierekeningen zijn dan gevolgschade van de hiervoor die gebreken.

5.73.

De rechtbank volgt [eiser] hierin niet. Daargelaten de vraag of Staedion [eiser] terzake zijn energiekosten concrete toezeggingen heeft gedaan, waaraan [eiser] een gerechtvaardigd vertrouwen mocht ontlenen, heeft [eiser] niet (met stukken) onderbouwd dát hij hoge energierekeningen heeft. Er is dus geen begin van bewijs dat (onder meer) de werking van de binneninstallatie tot substantieel hogere energiekosten voor [eiser] zou hebben geleid. Voor verdere bewijslevering ziet de rechtbank geen aanleiding.

5.74.

Ook uit de bevindingen over de EPC-waarde in het rapport van Galjema in het rapport van 29 april 2016 kunnen geen concrete conclusies worden getrokken over hoge energiekosten van [eiser] . De vorderingen ter zake de gestelde hoge energierekeningen zullen dan ook worden afgewezen.

Conclusie

5.75.

Het voorgaande leidt ertoe dat de zaak zal worden verwezen naar de rol van 6 december 2017 voor een akte aan de zijde van [eiser] als bedoeld onder 5.64, waarop Staedion vervolgens
na zes wekenbij antwoordakte kan reageren.

5.76.

Na deze aktewisseling zal een datum voor vonnis worden bepaald.

5.77.

Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

6.De beslissing

De rechtbank:

6.1.

verwijst de zaak naar de rol van
6 december 2017voor akte aan de zijde van [eiser] als bedoeld onder 5.64;

6.2.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. H.W. Vogels, mr. I.A.M. Kroft en mr. R.C. Hartendorp en in het openbaar uitgesproken op 8 november 2017.

Aansprakelijkheid van Staedion voor gebreken in nieuwbouwprojecten Cabo Verde en Via Salsa

Uitspraak

RECHTBANK DEN HAAG

1.De procedure

3.De vordering van [eiser]

4.Het verweer van Staedion

5.De beoordeling

Vordering sub I en II

6.De beslissing