ECLI:NL:RBDHA:2017:1195

Uitspraak

vonnis

RECHTBANKDEN HAAG

Team Handel

zaaknummer / rolnummer: C/09/508884 / HA ZA 16-420

Vonnis van 8 februari 2017

in de zaak van

1.
DE ERVEN VAN WIJLEN [X] EN [Y] : [A] , [B] , [C] EN [D] ;

allen wonende te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[eiseres sub 2],

3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[eiseres sub 3],

4. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[eiseres sub 4],

eisers,

alle gevestigd te [plaats] ,

advocaat: mr. J.H.A. van der Grinten te Amsterdam,

tegen

de publiekrechtelijke rechtspersoon

DE GEMEENTE KATWIJK,

gevestigd te Katwijk,

gedaagde,

advocaat: voorheen mr. J.J. van der Gouw, nu mr. W.J.E. van der Werf te Den Haag.

Eisers zullen hierna afzonderlijk de “ [eisers sub 1] ”, “ [eiseres sub 2] ”, “ [eiseres sub 3] ” en “ [eiseres sub 4] ” worden genoemd en gezamenlijk “ [eisers sub 1 c.s.] ” (in meervoud). De vennootschappen zullen voorts gezamenlijk worden aangeduid als “het familiebedrijf”. Gedaagde zal worden aangeduid als “de Gemeente”.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 4 april 2016, met producties 1 tot en met 48,

- de conclusie van antwoord, met producties,

- het tussenvonnis van 22 juni 2016, waarin een comparitie van partijen is bepaald,

- de akte overlegging producties 49 tot en met 56 bij dagvaarding,

- het proces-verbaal van de comparitie van partijen van 5 september 2016, waarin is vermeld dat de behandeling van de zitting zal worden aangehouden tot 6 oktober 2016 in verband met schikkingsonderhandelingen,

- de brief van mr. Van der Grinten van 23 september 2016 met enkele opmerkingen over het proces-verbaal,

- de brief van mr. Timmer van 28 september 2016 met enkele opmerkingen over het proces-verbaal,

- de brief van mr. Timmer van 28 september 2016,

- de brief van mr. Van der Grinten van 29 september 2016,

- de brief van de rechtbank van 29 september 2016,

- het proces-verbaal van de voortzetting van de comparitie van partijen van 6 oktober 2016, waarbij [eisers sub 1 c.s.] is toegestaan een akte te nemen,

- de akte tevens houdende wijziging van eis van [eisers sub 1 c.s.] van 26 oktober 2016, met één productie, en

- de antwoordakte van de Gemeente van 9 november 2016.

1.2.

Het proces-verbaal van de comparitie is buiten aanwezigheid van partijen opgemaakt. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld om opmerkingen te maken over het proces-verbaal voor zover het feitelijke onjuistheden betreft. Partijen hebben van deze gelegenheid gebruikgemaakt. De brieven van 23 september en 28 september 2016 zijn aan het proces-verbaal gehecht. In dit vonnis wordt voor zover nodig op de inhoud van de opmerkingen van partijen ingegaan.

1.3.

Ten slotte is een datum voor het wijzen van vonnis bepaald.

2.De feiten

Structuur familiebedrijf

2.1.

De [eisers sub 1] hebben een familiebedrijf dat zich toelegt op het vervaardigen van stook- en stoominstallaties, apparatenbouw en het onderhoud daarvan. Het familiebedrijf is lange tijd gevestigd geweest in een voormalige bollenschuur aan de [adres 1] in de dorpskern van [woonplaats] (hierna: de bollenschuur). Vanuit de bollenschuur werden de bedrijfsactiviteiten verricht. De bollenschuur en de naastgelegen woning aan de [adres 2] (hierna: de woning) waren in eigendom van wijlen [vader en moeder X-Y] .

2.2.

De vennootschappelijke opbouw van het familiebedrijf is als volgt. Wijlen vader [X] was voor 100% aandeelhouder van de holdingvennootschap [eiseres sub 2] . De werkmaatschappij [eiseres sub 3] (voorheen [BV 1] , hierna: [BV 1] ), van waaruit de activiteiten werden verricht, was een 100% dochtervennootschap van [eiseres sub 2] . De zoon, [A] , was bestuurder van zowel [eiseres sub 2] als [eiseres sub 3] . In 2008 is [eiseres sub 4] opgericht, en eveneens als 100% dochtervennootschap ondergebracht bij [eiseres sub 2] . [eiseres sub 2] was bestuurder van [eiseres sub 4] . De exploitatie van [eiseres sub 3] vond plaats vanuit de bollenschuur.

2.3.

In 2008 is het familiebedrijf verplaatst naar een andere locatie, gelegen in [plaats] . [eiseres sub 4] heeft de eigendom van het bedrijfspand te [plaats] . [eiseres sub 2] en [eiseres sub 3] zijn sindsdien gevestigd in het bedrijfspand en [eiseres sub 3] huurt de gehele bedrijfslocatie.

2.4.

Door erfopvolging zijn de [eisers sub 1] thans eigenaren van zowel de woning, de bollenschuur alsook aandeelhouders van [eiseres sub 2] , van waaruit de werkmaatschappijen [eiseres sub 3] en [eiseres sub 4] worden geëxploiteerd.

Achtergronden en totstandkoming plan voor herontwikkeling

2.5.

Vanaf 1997 is tussen het familiebedrijf en destijds de gemeente [woonplaats] de vraag aan de orde geweest of het familiebedrijf kon worden verplaatst uit de dorpskern van [woonplaats] . De toenmalige wethouder van de gemeente Valkenburg heeft het familiebedrijf gevraagd om mee te werken aan een verplaatsing uit de dorpskern. Het familiebedrijf wilde hieraan meewerken, mits er een geschikte locatie zou worden gevonden en de bedrijfsverplaatsing financieel haalbaar zou zijn. Het idee was om de bestaande locatie te herontwikkelen en appartementen te bouwen op de locatie, om met de verkoop daarvan voldoende financiering te kunnen verkrijgen voor de bedrijfsverplaatsing. [eiseres sub 4] is in 2008 opgericht speciaal voor die nieuwbouw op de locatie van de bollenschuur.

2.6.

Begin 2002 heeft het familiebedrijf de gemeente gevraagd om de randvoorwaarden voor herontwikkeling kenbaar te maken. Na veelvuldig overleg met de gemeente heeft het familiebedrijf samen met een architect de eerste plannen en schetsen gemaakt. Deze plannen waren gericht op de integrale herontwikkeling van het bedrijfsterrein, inclusief de naastgelegen woning, door middel van de bouw van appartementen. De gesprekken met gemeente hierover werden gevoerd door [A] (de zoon), die bestuurder was van het toenmalige [BV 1] (nu genaamd: [eiseres sub 2] ) en [eiseres sub 3] , en wijlen vader [X] .

[A] heeft namens het familiebedrijf ook enkele gesprekken gevoerd met een stedenbouwkundige van de gemeente Valkenburg over de randvoorwaarden.

2.7.

[BV 1] heeft uiteindelijk op 9 oktober 2002 een principeverzoek ingediend voor het wijzigen van de bestemming van de bedrijfslocatie van “bedrijven” naar “woningen met tuinen en erven”. Dit verzoek is door de gemeente Valkenburg bij besluit van 7 juli 2003 afgewezen omdat zowel het stedenbouwkundig bureau van de gemeente als de welstandscommissie negatief hadden geadviseerd. Bezwaren betroffen onder meer: teveel bebouwing en te massaal, te krap bemeten parkeerplaatsen (een kleiner plan zou realistischer zijn op de locatie). De welstandscommissie had als aanbeveling om een ter zake vaardige adviseur in te schakelen. De gemeente meldt nog het volgende:

“Daarbij wijzen wij u er nadrukkelijk op dat de gemeente niet onwelwillend is en aanzien van de wijziging naar een woonbestemming, wanneer een aanvaardbaar plan wordt ingediend. (…)”

2.8.

Na deze afwijzing van de plannen heeft het familiebedrijf het architectenbureau [de architect] (hierna: de architect) in de arm genomen en bouwonderneming [bouwonderneming 1] en [bouwonderneming 2] (hierna gezamenlijk: [de bouwonderneming] ). In de periode van juli 2003 tot december 2005 heeft nader overleg plaatsgevonden met de gemeente Valkenburg over het plan voor de herontwikkeling. Het plan werd meermalen gewijzigd en verder aangepast aan de randvoorwaarden die de gemeente stelde. De architect heeft namens het familiebedrijf (eerst in april 2005 en vervolgens opnieuw) op 8 december 2005 een (hernieuwd) plan gepresenteerd met bijbehorende tekeningen dat voorzag in de sloop van de bollenschuur en de bouw van 10 appartementen op die locatie alsmede aanleg van 18 parkeerplaatsen en een uitrit, en de gemeente om goedkeuring en medewerking aan het bouwplan verzocht. Bij het laatste verzoek van 8 december 2005 was duidelijk dat de welstandscommissie het ontwerp inmiddels had goedgekeurd.

2.9.

Naar aanleiding van dit verzoek, heeft het college van burgemeester en wethouders, “het college van B&W”) bij brief van 28 december 2005 aan de architect van het familiebedrijf laten weten dat de gemeente Valkenburg medewerking zal verlenen aan het bouwplan. In die brief was het volgende vermeld:

“Op 8 december 2005 ontvingen wij uw verzoek tot het in principe medewerking verlenen van het bouwplan aan de [adres 1] te [woonplaats] . (…)

Ondanks dat het plan niet geheel voldoet aan de door ons in beginsel vastgestelde randvoorwaarden voor wat betreft de massa en de inrichting van de openbare ruimte zullen wij toch medewerking verlenen aan het plan. Voor de realisatie van het plan is een vrijstelling ex artikel 19.2 WRO nodig. De uit deze vrijstelling voortvloeiende planschadekosten zullen wij middels een overeenkomst op de initiatiefnemer verhalen. (…)”

De brief was ondertekend door de toenmalige burgemeester [… 1] en de secretaris van het college van B&W.

2.10.

In het ambtelijk advies van 12 december 2005 is in verband met dit plan onder meer het volgende vermeld:

“Gevraagde beslissing:

Uw medewerking verlenen aan dit project.

(…)

Inleiding

(…) Na meerdere besluiten met betrekking tot dit plan heeft uw college, in tegenstelling tot de gestelde randvoorwaarden, op 14 juni 2005 ingestemd met de toen voorliggende tekeningen. Het nu voorliggende plan betreft de maatvoering en het aantal parkeerplaatsen binnen hetgeen toen besloten is.

(…)

Argumenten

Het plan past binnen de maten die uw college met het besluit van 14 juni 2005 heeft vastgesteld.

Er is gezorgd voor voldoende parkeergelegenheid.

Welstand heeft, gezien de door uw college gecreëerde mogelijkheden, in principe akkoord gegeven op de tekeningen van 7 november 2005.

Deze verschillen slechts met de tekeningen van 7 december 2005 door de nadere invulling van het openbaar gebied.

Kanttekeningen

Het plan voldoet niet aan de destijds al ruim gestelde stedenbouwkundige randvoorwaarden.

De oplossing voor het verkeer is niet optimaal. De uitrit is smal en niet zeer overzichtelijk.

De invulling van de openbare ruimte is matig. (…)

Er is geen rekening gehouden met de route voor het langzaam verkeer. (…)

(…)

Uitvoering

Voor de verdere uitvoering van dit plan is een vrijstelling artikel 19.2 WRO nodig. Voor de planschadekosten die voortvloeien uit dit project dient een overeenkomst opgesteld te worden zodat de initiatiefnemer de kosten zal vergoeden. (…)

KRV-fusieproces

Dit plan zal in de nieuwe gemeente verder worden afgehandeld.”

2.11.

Op 1 januari 2006 is de gemeente Valkenburg opgegaan in de gemeente Katwijk.

2.12.

In april 2006 heeft de Vereniging Oud- Valkenburg de Gemeente verzocht om plaatsing van de bollenschuur op de gemeentelijke monumentenlijst. In het concept-verslag van de monumentencommissie van 25 april 2006 is de bollenschuur als niet monumentenwaardig aangemerkt. In het verslag van 6 juni 2006 (na een bezichtiging) heeft de commissie geoordeeld dat zij na heroverweging tot de conclusie is gekomen dat de bollenschuur wel monumentwaardig is. Het verzoek werd overigens buiten behandeling gesteld omdat uit de statuten van de genoemde vereniging niet bleek dat zij belanghebbende was.

2.13.

Het familiebedrijf is vervolgens in overleg met [de bouwonderneming] getreden over de verkoop van het pand ten behoeve van sloop en herontwikkeling en verkoop van de aangrenzende woning. Op 29 augustus 2006 hebben wijlen [vader en moeder X-Y] een tweetal koopovereenkomsten met [de bouwonderneming] gesloten voor de bollenschuur (het bedrijfspand) en de aangrenzende woning. Het bedrijventerrein met ondergrond en verdere aanhorigheden, zijn, samen met een gedeelte van het perceel aan de [adres 2] , voor een bedrag van € 900.000 door wijlen vader [X] (hierbij tevens handelend als bestuurder van [eiseres sub 2] ) en wijlen moeder [Y] (in de overeenkomst gezamenlijk aangeduid als “verkoper”) aan [de bouwonderneming] verkocht.

Inhoud koopovereenkomsten bollenschuur en woning

2.14.

In artikel 6 van de koopovereenkomst is bepaald dat [de bouwonderneming] zich als koper optimaal zal inspannen om de benodigde bouwvergunning ter realisatie van het project te verkrijgen. Levering zal ingevolge artikel 7 van de koopovereenkomst plaatsvinden binnen drie maanden nadat de bouwvergunning voor het project onherroepelijk is verkregen. In artikel 16 lid 6 van de koopovereenkomst is voorts bepaald dat de verkoper (bedoeld wordt: [eiseres sub 3] ) of een door hem aan te wijzen derde een opdracht tot aanleg van centrale verwarming in het te realiseren project heeft tegen onderling vast te stellen, marktconforme prijzen.

2.15.

In de koopovereenkomst ten aanzien van de bollenschuur is verder het volgende bepaald:

“De koopprijs is mede bepaald aan de hand van het aantal vierkante meters Bruto Vloer Oppervlak te realiseren in het aan partijen bekende plan, waarvan de tekeningen aan deze overeenkomst zijn gehecht.

(…)

Verklaringen van koper

Artikel 6

Koper verklaart:

(…)

e. Door verkoper op de hoogte te zijn gesteld dat de monumentencommissie van de gemeente thans discussie voert over de status van het verkochte.

Ontbindende voorwaarden

Artikel 9

Deze koop geschiedt onder de navolgende bij vervulling ontbindende voorwaarden:

(…)

3. Dat levering aan koper niet binnen vier jaar na heden heeft plaatsgevonden;

4. ingeval de bouwvergunning onherroepelijk wordt afgewezen, in welk geval partijen de intentie uitspreken nader te zullen trachten tot elkaar te komen, tenzij levering als bedoeld in artikel 7 reeds heeft plaatsgevonden.

(…)

Overige bepalingen

Artikel 16

(…)

2. Bij afzonderlijke overeenkomst zal een gedeelte van het perceel waarop gesitueerd de

woning met ondergrond en verdere aanhorigheden, plaatselijk bekend als [adres 2] (…) door koper worden aangekocht onder bepalingen en bedingen als vastgelegd in een afzonderlijke koopovereenkomst (in laatstgemelde koopovereenkomst is uitdrukkelijk opgenomen het recht van verkoper om laatstgemelde woning aan een derde te verkopen en/of te leveren).”

2.16.

De koopovereenkomst gaat uit van het plan waarover het familiebedrijf met de Gemeente overeenstemming had bereikt en waarop de in 2.9 bedoelde brief van 28 december 2005 betrekking heeft.

2.17.

Het resterende gedeelte van het perceel waarop de woning is gesitueerd, is door wijlen [vader en moeder X-Y] voor een bedrag van (tenminste) € 450.000 aan [de bouwonderneming] verkocht. In de koopovereenkomst van de woning is, onder meer, het volgende vermeld:

“De na taxatie vastgestelde koopprijs (tenminste (…) (€ 450.000) zal worden verhoogd met een extra bedrag van (…) (€ 50.000,00) doch uitsluitend ingeval koper zowel het verkochte als:

1. het bedrijventerrein (…), en

2. een gedeelte van het perceel plaatselijk bekend als [adres 2] (…)

juridisch geleverd krijgt.

Indien koper het verkochte niet juridisch geleverd krijgt (verkoper verkoopt en levert het verkochte aan een derde) dan zal koper indien verkoper gebruik maakt van haar rechten uit artikel 15 lid 2 (…) (€ 50.000,00) korting geven op de koopprijs van het desbetreffende appartementsrecht.

(…)

Ontbindende voorwaarden

Artikel 9

Deze koop geschiedt onder de navolgende bij vervulling ontbindende voorwaarden:

1. (…)

2. dat de koopovereenkomst tussen koper en [eiseres sub 2] aangegaan met betrekking tot [adres 1] te [woonplaats] wordt ontbonden op grond van een van de bepalingen genoemd in artikel 9 van laatstgemelde overeenkomst,

(…)

Overige bepalingen

Artikel 15

(…)

2. Verkoper heeft het eerste recht om een appartementsrecht in het te realiseren bouwplan aan te kopen tegen door koper vast te stellen koopsommen. (…)”

2.18.

Op 6 oktober 2006 heeft de architect namens (diens opdrachtgever) [de bouwonderneming] een aanvraag voor een reguliere bouwvergunning ingevolge de Woningwet ingediend bij het college van B&W voor de nieuwbouw van 10 appartementen conform het in overweging 2.8 bedoelde bouwplan. Bijgevoegd waren de tekeningen en de brief van de gemeente Valkenburg van 28 december 2005 betreffende het verlenen van medewering aan het bouwplan. Op 23 november 2006 heeft de architect de bouwaanvraag nog aangevuld met aangepaste tekeningen, overzichten en uitgangspunten appartementen en installatiegegevens.

2.19.

Eind 2006 heeft [A] in verband met deze bouwaanvraag met de verantwoordelijk wethouder gesproken, waarbij tevens aan de orde is gekomen dat er een discussie gaande was over de (monumentale) status van de bollenschuur. In dat gesprek is de toezegging in de brief van 28 december 2005 met de principemedewerking van het gemeentebestuur van Valkenburg aan de orde geweest en de discussie die was ontstaan over de monumentwaardigheid van de bollenschuur. De wethouder heeft toegezegd dat hij de genomen besluitvorming door het gemeentebestuur van Valkenburg zal respecteren.

2.20.

Bij brief van 3 november 2006, gericht aan [BV 2] , T.a.v. de heer [A] ”, heeft de gemeente de in 2.19 bedoelde toezegging van de wethouder bevestigd:

“
Hierbij bevestigen wij uw bezoek aan wethouder [de wethouder] over de herontwikkeling van uw bedrijf naar woningbouw.

De wethouder heeft meegedeeld dat hij de genomen besluitvorming over de locatie door het gemeentebestuur van Valkenburg respecteert en dat daarmee de cultuur-historische discussie van het bedrijfspand is afgesloten. Wel wil hij met de ontwikkelaar (…) van Bouwbureau [de bouwonderneming] , nog een keer om de tafel over het plan.

Over eventuele nieuwbouwmogelijkheden voor uw bedrijf, gaf u aan dat een kavel van minimaal 1.500 m2, met een bedrijfspand van 750 m2, genoeg is. De wethouder gaf aan dat hij zich wil inspannen een locatie te zoeken. Garanties kunnen daarover absoluut niet gegeven worden wat betekent dat u zelf ook actief op zoek moet blijven. (…)”

2.21.

Voor de realisatie van het bouwplan was een vrijstelling van het bestemmingsplan vereist ex artikel 19 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (oud) (hierna: WRO). Op grond van deze bepaling had het college van B&W de bevoegdheid om bij het verlenen van een bouwvergunning af te wijken van het bestemmingsplan.

2.22.

In artikel 19 WRO(oud) was, onder meer, het volgende bepaald:

“1. De gemeenteraad kan, behoudens het gestelde in het tweede en derde lid, ten behoeve van de verwezenlijking van een project vrijstelling verlenen van het geldende bestemmingsplan, mits dat project is voorzien van een goede ruimtelijke onderbouwing en vooraf van gedeputeerde staten de verklaring is ontvangen, dat zij tegen het verlenen van vrijstelling geen bezwaar hebben. Onder een goede ruimtelijke onderbouwing wordt bij voorkeur een gemeentelijk, intergemeentelijk of regionaal structuurplan verstaan. Indien er geen structuurplan is of wordt opgesteld, wordt bij de ruimtelijke onderbouwing in elk geval ingegaan op de relatie met het geldende bestemmingsplan, dan wel wordt er gemotiveerd waarom het te realiseren project past binnen de toekomstige bestemming van het betreffende gebied. De gemeenteraad kan de in de eerste volzin bedoelde vrijstellingsbevoegdheid delegeren aan burgemeester en wethouders.

2. Burgemeester en wethouders kunnen vrijstelling verlenen van het bestemmingsplan in door gedeputeerde staten, in overeenstemming met de inspecteur, aangegeven categorieën van gevallen. Gedeputeerde staten kunnen daarbij tevens bepalen onder welke omstandigheden vooraf een verklaring van gedeputeerde staten dat zij tegen het verlenen van vrijstelling geen bezwaar hebben, is vereist. Het bepaalde in het eerste lid met betrekking tot een goede ruimtelijke onderbouwing is van overeenkomstige toepassing.”

2.23.

Op 26 april 2007 heeft [de bouwonderneming] een sloopvergunning aangevraagd voor de bollenschuur. Ook was voor het plan inmiddels een Goede Ruimtelijke Onderbouwing als bedoeld in artikel 19 lid 2 WRO(oud) ingediend.

2.24.

In het voorjaar van 2007 hebben derden verzoeken gedaan om de bollenschuur (opnieuw) aan te wijzen als monument. De Welstandscommissie heeft verklaard dat zij blijft bij haar eerder ingenomen standpunt dat de bollenschuur
welmonumentwaardig is. Bij besluit van 26 juni 2007 heeft de Gemeente vervolgens monumentale voorbescherming opgelegd ingevolge artikel 5 van de Monumentenverordening Katwijk, inhoudende dat zonder monumentenvergunning geen wijzigingen dan wel sloop van de bollenschuur mag plaatshebben. Doel daarvan was (onder meer) om bij het al dan niet aanwijzen een belangenafweging te kunnen maken. In het besluit is verder het volgende vermeld:

“(…)

Kanttekeningen

Aangezien het voormalige college van Valkenburg al heeft toegezegd medewerking te willen verlenen aan het bouwplan, moet er ook met de belangen van de eigenaar rekening worden gehouden. De voorbescherming vormt een belemmering bij de uitvoering van het bouwplan, omdat er een monumentenvergunning moet worden aangevraagd en verleend om de schuur alsnog te kunnen slopen. (…)”

2.25.

[A] (namens het familiebedrijf) en [de bouwonderneming] zijn in verband met de bedoelde aanvragen gehoord en hebben in de hoorzitting van 18 juli 2007 hun standpunt naar voren gebracht. Daarbij heeft [A] gesteld dat er ernstige schade zou optreden als de Gemeente zich niet aan haar toezegging zou houden en heeft die schade onderbouwd met bouwkundige en financiële argumenten.

2.26.

Bij besluiten van 6 februari 2008 heeft het college van het college van B&W de hiervoor bedoelde verzoeken met betrekking tot de monumentenstatus afgewezen. Hiervan is aan het familiebedrijf mededeling gedaan. In de afwijzende besluiten is, onder meer, het volgende vermeld:

“(…) De eigenaar is om bedrijfseconomische redenen tegen de plaatsing van de schuur op de monumentenlijst. (…)

Wij hebben de monumentale belangen van de bollenschuur afgewogen tegen de bedrijfseconomische belangen van de eigenaar. Wij zijn tot de conclusie gekomen dat de gemeente in het verleden zwaarwegende toezeggingen heeft gedaan aan de eigenaar, waar nu niet meer op teruggekomen kan worden. De eigenaar zou bij aanwijzing tot monument onevenredig zwaar in zijn belangen worden geschaad. Wij plaatsen de bollenschuur daaromniet
op onze gemeentelijke monumentenlijst. (…)”

2.27.

Naar aanleiding van een vijftal ingediende bezwaarschriften tegen het voornoemde besluit tot afwijzing van het plaatsen van de bollenschuur op de monumentenlijst, heeft de adviescommissie bezwaarschriften - kort gezegd - op 1 juli 2008 geadviseerd om de bezwaarschriften (deels) ontvankelijk te verklaren, de bezwaren gegrond te verklaren en het besluit te herroepen. De commissie achtte onvoldoende duidelijk en concreet waaruit de schade van de eigenaar van de bollenschuur bestaat wanneer dit gebouw op de monumentenlijst wordt geplaatst: het stond volgens de commissie niet vast dat een bouwvergunning ook daadwerkelijk wordt verleend omdat nog een vrijstellingsprocedure moet worden gevolgd. Voorts stond niet vast dat het pand niet zou worden verkocht in geval van plaatsing op de monumentenlijst. Er is geen onderzoek gedaan naar de mogelijkheid van herbestemming. Het besluit was om voorgaande redenen onvoldoende gemotiveerd, aldus de adviescommissie.

2.28.

Bij e-mailbericht van 18 september 2009 heeft [A] namens het familiebedrijf aan het college van B&W onder meer het volgende geschreven:

“N.a.v. ons onderhoud en uw verzoek om een schadebepaling, de navolgende informatie;

Wij hebben 29-08-2006 ons bedrijfsgebouw [adres 1] en de woning [adres 2] verkocht aan Bouwbureau [de bouwonderneming] . De basis hiervoor vormt het ingediende en in principe goedgekeurde bouwplan voor 10 appartementen op onze locatie. De koop is onder voorbehoud van onherroepelijke bouwvergunning. De totale verkoopsom is EUR 1.400.000 (exc1usief indexering bedrijfspand). U heeft de exacte informatie reeds in uw bezit.

Op basis van renovatie hebben wij een aanbod ontvangen van EURO 900.000,00 voor het geheel. (Daarbij de opmerking dat de woningopbrengst redelijk waardevast is gebleven). Dit betekent een opbrengstvermindering van EURO 500.000,00

Mocht ons bedrijfsgebouw de status van monument verkrijgen dan zullen wij een procedure

starten tot vergoeding van schade door de gemeente Katwijk.

Dit gezien de eerder toegezegde medewerking aan het bouwplan en de afwijzende verklaring m.b.t. een eventuele monumentenstatus (gepasseerd station).

Daarnaast zullen wij ook schadevergoeding vorderen m.b.t. de vertraging van het bouwplan.

Wij hebben u meerdere malen de schadelijke impact op o.a. onze bedrijfsvoering uiteengezet. Tevens is er de afgelopen 10 jaar (!) door ons en derden veel tijd in gestoken en zijn veel extra kosten gemaakt die o.i.z. voorkomen hadden kunnen worden.

Als bedrijf staan wij hier op onze locatie met de rug tegen de muur.

Wij hebben daarom zelf met spoed een andere locatie geprobeerd te vinden en zijn daar

uiteindelijk in geslaagd zoals het er nu naar uitziet. Wij verwachten medio voorjaar 2010 hier in te kunnen trekken. Dit betekent wel dubbele lasten voor ons die wij, economisch gezien, niet kunnen opbrengen. Deze extra kosten zullen door ons meegenomen worden in eerder genoemde procedure. Door de verhuizing komt ons oude pand leeg te staan, dit zal geen verbetering betekenen en tot verdere schade leiden.

Wij verwachten alsnog adequate stappen van u om het door de gemeente in gang gezette proces (toenmalige wethouder van Valkenburg ) tot uitplaatsing van ons bedrijf, af te ronden en haar toezeggingen hard te maken. (…)”

2.29.

Op 16 februari 2010 is het ambtelijk advies aan het college van B&W gegeven om (een deel van) de bezwaren tegen het afwijzende besluit ter zake de monumentenstatus te herzien. [X] had daartoe namens het familiebedrijf (vertrouwelijke) informatie aangeleverd ter onderbouwing van zijn schade (onder meer het in overweging 2.28 bedoelde e-mailbericht).

2.30.

Bij brief van 23 februari 2010 heeft het college van B&W de bezwaren gegrond verklaard, het besluit van 29 januari 2010 herroepen en de bollenschuur alsnog aangewezen als gemeentelijk monument. Het college heeft dit bij brief van 1 maart 2010 aan het familiebedrijf bericht.

2.31.

Op 8 december 2010 is de door [de bouwonderneming] ingediende aanvraag voor een bouwvergunning afgewezen. De bouwvergunning is geweigerd omdat i) het bouwplan te massaal werd bevonden en de ruimtelijke kwaliteit van het gebied teveel beïnvloedde, ii) het bouwplan volgens de Gemeente een inbreuk maakte op de parkeervoorzieningen en iii) er geen vergunning als bedoeld in artikel 44 lid 1 aanhef en onder e Woningwet (oud) was verleend voor de bollenschuur.

2.32.

Het familiebedrijf is in beroep gekomen van het in 2.30 bedoelde besluit. Dit beroep heeft de rechtbank Den Haag bij uitspraak van 30 november 2011 ongegrond verklaard. Bij uitspraak van 26 september 2012 van de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State (ABRS) het hoger beroep ongegrond verklaard (ECLI:NL:RVS:2012:BX8313).

2.33.

Het familiebedrijf heeft geen rechtsmiddelen ingesteld tegen het onder 2.31 bedoelde besluit tot weigering van de vergunning.

2.34.

De koopovereenkomsten zijn op 30 augustus 2010, door het verstrijken van de termijn waarbinnen de bouwvergunning moest worden verleend, van rechtswege ontbonden.

2.35.

In 2011 hebben [eisers sub 1 c.s.] het familiebedrijf verplaatst naar de nieuwe bedrijfslocatie in [plaats] .

2.36.

In 2014 is de bollenschuur verkocht en geleverd aan een derde voor een koopprijs van € 614.000.

2.37.

In 2015 is de woning aan de [adres 2] verkocht en op 29 april 2016 geleverd aan een derde voor de koopprijs van € 355.000.

2.38.

Bij brief van 25 februari 2015 hebben [eisers sub 1 c.s.] de Gemeente aansprakelijk gesteld voor de geleden schade. De Gemeente heeft elke aansprakelijkheid van de hand gewezen.

2.39.

Bij brief van 13 november 2015 heeft de accountant van [eiseres sub 3] een aantal schadeposten toegelicht. Deze brief luidt onder meer als volgt:

“Op uw verzoek doen wij een opgaaf van de kosten in verband met de vertraagde verkoop van het pand [adres 1] te [woonplaats] . De kosten hebben betrekking op de rente van de financiering die resteert door de lagere verkoopopbrengst in 2014 ten opzichte van de oorspronkelijke overeenkomst en de rente van de financiering over de periode dat het pand te koop heeft gestaan en zijn over de periode januari 2011 tot en met 31 december 2038. De oorspronkelijke verkoopopbrengst is gebaseerd op een overeenkomst van 29 augustus 2006 met [bouwonderneming 2] . In deze overeenkomst is een verkoopprijs van € 900.000 opgenomen voor het pand [adres 1] te [woonplaats] .

Kosten januari 2011 tot en met december 2014

In de financieringsovereenkomst met de Rabobank is opgenomen dat op het moment van verkoop van het pand [adres 1] te [woonplaats] het overbruggingskrediet van € 700.000 volledig dient te worden afgelost. Vanwege de latere verkoop zijn de rentelasten over dit overbruggingskrediet doorgelopen tot en met december 2014. De totale rentelasten van het overbruggingskrediet over de periode januari 2011 tot en met december 2014 bedragen € 94.879. Indien het pand voor € 900.000 was verkocht zou na aflossing van het overbruggingskrediet vanuit de resterende liquiditeit het lopende krediet deels kunnen worden afgelost. Doordat deze liquiditeit niet beschikbaar was, is er in de periode januari 2011 tot en met december 2014 een overstand op het krediet ontstaan. De totale rentelasten over de overstand over de periode januari 2011 tot en met december 2014 bedragen 18.115.

Vanwege de liquiditeitstekorten is door mevrouw [Y] een extra hypotheek op de eigen woning opgenomen en ingebracht in de onderneming. De rentelasten van deze extra financiering over de periode januari 2011 tot en met december 2014 bedragen € 8.073.

Extra financieringslasten vanwege lagere verkoopopbrengst

Op basis van de hogere verkoopopbrengst van € 900.000, op basis van de verkoopovereenkomst van 29 augustus 2006 mat [bouwonderneming 2] ., is de restfinanciering € 300.000 hoger. Over deze financiering is 3,45% rente per jaar verschuldigd. Over de volledige looptijd bedragen de totale rentelasten van de financiering (22 jaar) € 120.782 (zie bijlage).”

2.40.

De Gemeente en het familiebedrijf hebben nog getracht om via een minnelijke regeling tot een oplossing te komen voor hun conflict. Dit is niet geslaagd.

3.Het geschil

3.1.

[eisers sub 1 c.s.] vorderen, na wijziging van eis, bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis, de Gemeente te veroordelen tot betaling:

I.
primair:

aan [eisers sub 1 c.s.] gezamenlijk te betalen een bedrag van € 896.213 vermeerderd met de daarover te berekenen wettelijke rente vanaf 1 maart 2010, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen datum, tot de dag van algehele voldoening;

II.
subsidiair:

a) aan [eisers sub 1] te betalen een bedrag van € 168.573;

b) aan [eiseres sub 2] , [eiseres sub 3] en [eiseres sub 4] te betalen een bedrag van € 727.640;

een en ander vermeerderd met de daarover deze bedragen te berekenen wettelijk rente vanaf 1 maart 2010, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen datum, tot de dag van algehele voldoening;

III.
meer subsidiair:

a) aan de [eisers sub 1] te betalen een bedrag van € 168.573;

b) aan [eiseres sub 2] een bedrag te betalen van € 334.053;

c) aan [eiseres sub 3] een bedrag van € 159.811;

d) aan [eiseres sub 2] en [eiseres sub 4] gezamenlijk, dan wel aan één van hen afzonderlijk van een bedrag van € 233.776;

een en ander te vermeerderen met de daarover deze bedragen te berekenen wettelijke rente vanaf 1 maart 2010, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen datum, tot de dag van algehele voldoening; plus de wettelijke rente, aan [eiseres sub 4] ;

en de Gemeente veroordeelt in de proceskosten, inclusief de nakosten.

3.2.

[eisers sub 1 c.s.] leggen aan hun vorderingen het volgende ten grondslag. Met het besluit van 1 maart 2010 tot plaatsing van de bollenschuur op de gemeentelijke monumentenlijst, heeft de Gemeente de afspraak met [eisers sub 1 c.s.] om medewerking te verlenen aan het bouwplan geschonden. De Gemeente had haar medewerking ondubbelzinnig en onvoorwaardelijk toegezegd. Hetzelfde geldt voor de toezegging bij brief van 3 november 2006 van de Gemeente aan [eisers sub 1 c.s.] dat de cultuurhistorische discussie over de bollenschuur gesloten was. De plaatsing op de monumentenlijst had als gevolg dat geen vrijstelling kon worden verleend voor het nieuwbouwplan omdat een monument niet (zonder vrijstelling) mag worden gesloopt. De bouwaanvraag van [de bouwonderneming] is dan ook afgewezen.

3.2.1.

Allereerst stellen [eisers sub 1 c.s.] dat de brief van de Gemeente van 28 december 2005 waarin zij haar medewerking heeft toegezegd als een tussen partijen gesloten overeenkomst moet worden beschouwd. De Gemeente heeft wanprestatie gepleegd en is schadeplichtig op grond van artikel 6:74 BW.

3.2.2.

Ten tweede stellen [eisers sub 1 c.s.] dat het niet-nakomen door de Gemeente van haar toezeggingen een onrechtmatige daad oplevert in de zin van artikel 6:162 BW. De formele rechtskracht van daaropvolgende besluiten staat daaraan niet in de weg.

3.2.3.

Verder stellen [eisers sub 1 c.s.] dat er sprake is van causaal verband tussen het niet-nakomen van de toezeggingen en de geleden schade. De levering van de bollenschuur en het woonuis zouden redelijkerwijs reeds in 2008 hebben kunnen plaatsvinden. Immers, er waren geen andere bestuursorganen dan het college van B&W betrokken bij het besluit tot vergunningverlening voor het overeengekomen bouwplan. Artikel 19, lid 2, WRO betrof de bevoegdheid van het college van B&W om van het bestemmingsplan af te wijken, en het college van B&W had van die bevoegdheid gebruik moeten maken bij ontvangst van de bouwaanvraag in 2006. Kort gezegd: het college van B&W was het bevoegde bestuursorgaan met betrekking tot alle besluitvorming inzake het project waaraan de Gemeente zich had verbonden jegens [eisers sub 1 c.s.] Vervolgens stellen [eisers sub 1 c.s.] dat de Gemeente redelijkerwijs in april 2008 een bouwvergunning had moeten verlenen, terwijl als de Gemeente zich had gehouden aan de toezeggingen, zij niet drie jaar nadat (in 2006) de cultuurhistorische discussie was gesloten op aanvragen alsnog hebben besloten tot plaatsen van de bollenschuur op de gemeentelijke monumentenlijst. Als de Gemeente de aanvragen binnen de bezwaartermijn van destijds tien weken had afgehandeld, zou de monumentendiscussie ook niet in de weg hebben kunnen staan een de verlening van de bouwvergunning.

3.2.4.

Voor zover alsnog onzekerheid zou bestaan over het causale verband, in verband met de totstandkoming van de bouwvergunning voor het project waaraan de Gemeente zich had verbonden, heeft deze handelwijze tot gevolg gehad dat de kans op verwezenlijking van het project aan [eisers sub 1 c.s.] is ontnomen. In die zin bestaat causaal verband tussen het niet-nakomen van de toezegging en de gemiste kans. Dit alles gelet op het feit dat (a) het college van B&W bij alle besluiten het bevoegde bestuursorgaan was, en (b) de bestuursrechter besluiten van bestuursorganen waarbij een discretionaire bevoegdheid wordt aangewend, (zoals de verlening van een vrijstelling ex artikel 19 WRO of de aanwijzing van een onroerende zaak als monument) slechts marginaal toetst.

3.3.

De Gemeente voert gemotiveerd verweer. Op de stellingen en verweren van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Toezeggingen?

4.1.

De rechtbank neemt tot uitgangspunt dat van een overheidstoezegging sprake is bij een in concrete bewoordingen gestelde uitspraak, waarin een bepaalde handelwijze van de overheid (met betrekking tot een nog formeel te nemen besluit of te verrichten bestuurshandeling) in het vooruitzicht wordt gesteld. De overheidstoezegging dient verder een begunstigend karakter te hebben, gekenmerkt te worden door eenzijdigheid, gericht te zijn op een specifieke situatie en persoonsgericht en persoonsgebonden te zijn. Verder dient de toezegging door het daartoe bevoegde orgaan te zijn gedaan.

4.2.

Tussen partijen is niet in geschil, dat de brief van het college van B&W van 28 december 2005 de toezegging bevat, dat de Gemeente (planologische) medewerking zal verlenen aan het bouwplan van het familiebedrijf om de bollenschuur te slopen en te vervangen door woningbouw ter plaatse. Daarnaast is niet in geschil dat het college van B&W bij brief van 3 november 2006 heeft bevestigd, dat haar wethouder Binnendijk de discussie over de vraag of de bollenschuur de monumentenstatus zou krijgen als afgesloten beschouwde. Hiermee heeft het college van B&W, zo blijkt uit haar brief van 6 februari 2008, beoogd toe te zeggen dat de bollenschuur door haar niet als gemeentelijk monument zou worden aangewezen. Deze toezeggingen zijn gedaan in het kader van de - ook door de Gemeente - beoogde verplaatsing van het familiebedrijf van [eisers sub 1 c.s.] uit de dorpskern van [woonplaats] .

4.3.

De Gemeente heeft als verweer gevoerd dat geen sprake is van een concrete en ondubbelzinnige toezegging, omdat zij niet heeft gespecificeerd op welke wijze medewerking zou worden verleend aan het bouwplan, zij niet heeft toegezegd om bepaalde besluiten wel of niet te nemen en niet heeft gegarandeerd dat het bouwplan (hoe dan ook) zou kunnen worden gerealiseerd. Het positief reageren van de Gemeente op het
principeverzoekvan het familiebedrijf, betekent niet méér dan dat het college van B&W bereid is om de besluitvormingsprocedures daartoe te doorlopen.

4.4.

Dit verweer wordt verworpen. De Gemeente heeft naar het oordeel van de rechtbank, in het licht van de specifieke feiten en omstandigheden van deze zaak, concreet en ondubbelzinnig haar planologische medewerking toegezegd aan het familiebedrijf voor de realisatie van het bouwplan voor een woongebouw van tien appartementen en achttien parkeerplaatsen. De totstandkoming en het karakter van die toezegging spelen daarbij een doorslaggevende rol. De toezegging van het college van B&W in de brief van 28 december 2005 aan het familiebedrijf was de vrucht van veelvuldig en jarenlang overleg tussen medewerkers van de (toenmalige) gemeente Valkenburg , waaronder de wethouder zelf, en het familiebedrijf. Het familiebedrijf had na eerdere afwijzingen van het daartoe gedane principeverzoek een professionele architect en een bouwbedrijf in de arm genomen, om zeker te zijn dat aan de planologische eisen en welstandeisen van de Gemeente zou kunnen worden voldaan. De voorgenomen nieuwbouw paste per definitie niet in het bestemmingsplan omdat op de grond waar de bollenschuur stond nog geen woonbestemming rustte. Zoals uit de onweersproken stellingen van eisers volgt, was het definitieve ontwerp van de nieuwbouw, zoals dat in de tekeningen aan de Gemeente is gepresenteerd bij het laatste principeverzoek, in feite al op de belangrijkste onderdelen informeel met de Gemeente afgestemd. Voor de daadwerkelijke realisering van het bouwplan was alleen nog nodig dat de vrijstellingsprocedure ex artikel 19 lid 2 WRO(oud) zou worden doorlopen. Deze procedure onder de WRO(oud) was een zogenaamde “lichte” procedure om ten behoeve van een specifiek project vrijstelling te verlenen van het bestemmingsplan, en waarbij het college van B&W als enige bestuursorgaan was betrokken. Er was geen goedkeuring nodig van een ander bestuursorgaan (zoals Gedeputeerde Staten).

4.5.

Ook als het de monumentstatus betreft, was het college van B&W het aangewezen bestuursorgaan dat hierover de beslissing kon nemen.

Toerekenbare tekortkoming in de nakoming?

4.6.

De toezeggingen hebben betrekking op het gebruik van publiekrechtelijke bevoegdheden van de Gemeente. Deze toezeggingen zijn niet zonder meer aan te merken als een privaatrechtelijke rechtshandeling, teminder nu niet gesteld of gebleken is dat partijen bijvoorbeeld een bevoegdhedenovereenkomst (vgl. ECLI:NL:HR:2011:BP3057) hebben gesloten. Bij deze stand van zaken komt de vordering niet voor toewijzing in aanmerking op de door [eisers sub 1 c.s.] gestelde grondslag toerekenbare tekortkoming in de nakoming (artikel 6:74 BW)

Onrechtmatige daad?

4.7.

Wel is de rechtbank van oordeel dat de Gemeente, door zich niet te houden aan de zojuist besproken toezeggingen, onrechtmatig jegens [eisers sub 1 c.s.] heeft gehandeld. Dit wordt hierna toegelicht.

4.8.

[eisers sub 1 c.s.] hebben aan hun vorderingen op grond van onrechtmatige daad ten grondslag gelegd dat de Gemeente haar toezeggingen om (i) medewerking te verlenen aan het bouwplan en positief te beslissen op de bouwvergunningaanvraag, en (ii) de bollenschuur niet als monument aan te wijzen, niet is nagekomen. Dit is volgens [eisers sub 1 c.s.] onrechtmatig, althans in hoge mate onzorgvuldig is jegens hen, met name omdat de Gemeente zich bewust was van die toezeggingen, en ook wist dat zij [eisers sub 1 c.s.] schade zou toebrengen door het niet-nakomen van die toezeggingen.

4.9.

Vaststaat dat de Gemeente haar toezeggingen niet is nagekomen: (a) bij beslissing op bezwaar van 23 januari 2010 is de bollenschuur aangewezen als monument en (b) bij besluit van 8 december 2010 is de bouwvergunningaanvraag afgewezen. De Gemeente heeft zich nog op de formele rechtskracht van de desbetreffende besluiten beroepen. Dit verweer slaagt niet. Immers, de grondslag van de vorderingen van [eisers sub 1 c.s.] houdt niet in dat die besluiten onrechtmatig jegens [eisers sub 1 c.s.] zijn, maar betreft enkel de niet-nakoming van de desbetreffende toezeggingen van de Gemeente. De beoordeling van de vordering op deze grondslag vergt geen beslissing over de rechtmatigheid van de besluiten (HR 19 juni 2015, ECLI:NL:HR: 2015:1683,
Zoeterwoude/Overzee). De vordering tot vergoeding van de geleden schade stuit dan ook niet af op de formele rechtskracht van de desbetreffende besluiten.

4.10.

De Gemeente heeft zich verder op het standpunt gesteld dat zij de toezeggingen is nagekomen: zij heeft het verzoek tot aanwijzing van de bollenschuur tot gemeentelijk monument aanvankelijk afgewezen, mede vanwege de toezegging aan het familiebedrijf. In de bezwarenprocedure is evenwel gebleken dat de schade voor het familiebedrijf vanwege de aanwijzing gering zou zijn en dat zijn plannen geen averij zouden oplopen, als de bollenschuur zou worden herbestemd in plaats van gesloopt. Het college van B&W heeft het familiebedrijf bovendien gelegenheid geboden om aan te tonen dat de schade wél aanzienlijk zou zijn (opdat de besluitvorming toch ten gunste van hem zou kunnen uitvallen), maar het familiebedrijf heeft nagelaten gebruik te maken van die gelegenheid. Het moet er daarom voor worden gehouden dat de Gemeente alles heeft gedaan wat van haar op basis van de toezegging mocht worden verwacht, zonder in strijd te handelen met de eisen van zorgvuldige besluitvorming.

4.11.

De rechtbank deelt dit standpunt niet. Uitgangspunt is dat de rechtsverhouding tussen de Gemeente en het familiebedrijf wordt bepaald door de concrete en ondubbelzinnige toezeggingen van de Gemeente. Binnen die specifieke rechtsverhouding was het aan de Gemeente om zich te houden aan die toezeggingen, zeker gezien het feit dat het familiebedrijf al in 2006 koopovereenkomsten met [de bouwonderneming] hadden gesloten. Na de toezegging van de Gemeente hadden zij hun (financiële) positie al vastgelegd. Die koopovereenkomsten waren immers gericht op realisatie van het bouwplan waaraan de Gemeente haar medewerking had toegezegd en waarbij de verkoopopbrengst zou worden benut voor het ontwikkelen van de nieuwe locatie van het familiebedrijf. Daarnaast heeft de rechtbank evenzeer oog voor de positie waarin de gemeente zich bevindt. Het is juist dat – als het gaat om de monumentenstatus – de Gemeente niet méér heeft toegezegd dan dat zij de vraag of de bollenschuur de status van gemeentelijk monument zou krijgen “als afgesloten” beschouwde. Dat laat vervolgens onverlet dat derden daartoe wél een verzoek kunnen indienen. Die verzoeken van derden tot aanwijzing van de bollenschuur tot gemeentelijk monument noopten de Gemeente tot het maken van een belangenafweging, waarin de belangen van eisers moesten worden afgewogen tegen die van de derden (en de monumentwaardigheid van de bollenschuur). In die afweging spelen de hoogte van de te lijden schade en de mogelijke alternatieven een rol. De rechtbank is in dat verband van oordeel dat het familiebedrijf de Gemeente voldoende informatie heeft gegeven over de financiële gevolgen van herbestemming, verwezen wordt naar de toelichting van het familiebedrijf in overweging 2.28.

4.12.

Tegen haar gebondenheid aan de toezeggingen heeft de Gemeente ten slotte nog aangevoerd dat de inhoud van deze toezeggingen zich niet verzette tegen een beleidswijziging. De toenmalige gemeente Valkenburg had ten tijde van de toezeggingen geen monumentenbeleid. Na de gemeentelijke herindeling heeft de Gemeente het beleid van de (oude) gemeente Katwijk ook kunnen toepassen op de bollenschuur. Mede ten gevolge van deze beleidswijziging heeft het college van B&W de bollenschuur als gemeentelijk monument aangewezen, aldus nog steeds de Gemeente. Ook dit betoog strandt op hetgeen de rechtbank hiervoor heeft overwogen, dat de gemeente in de rechtsverhouding met het familiebedrijf is gehouden haar toezeggingen na te komen. De beleidswijziging komt voor rekening en risico van de Gemeente zelf en gaat [eisers sub 1 c.s.] dan ook niet aan.

Tussenconclusie onrechtmatig handelen

4.13.

Vast staat dat de Gemeente haar bindende toezeggingen aan het familiebedrijf definitief niet is nagekomen, nu de bollenschuur op de monumentenlijst is geplaatst, en nu de bouwaanvraag mede is afgewezen op stedenbouwkundige argumenten. Het argument dat het bouwplan “te massaal” werd bevonden is uitgebreid met de Gemeente besproken en aan de orde geweest tussen de gemeente Valkenburg en het familiebedrijf. Daar ziet de gegeven toezegging nu juist op. De beschermde status van de bollenschuur bracht voorts mee dat deze niet meer voor sloop ten behoeve van woningbouw in aanmerking kwam, waarmee tevens duidelijk was dat de bouwaanvraag zou stranden. De bouwvergunningaanvraag is uiteindelijk ook mede om die reden afgewezen. Aldus heeft de Gemeente toerekenbaar onrechtmatig gehandeld, zodat zij op grond daarvan schadeplichtig is.

Causaal verband

4.14.

Met betrekking tot het causaal verband overweegt de rechtbank het volgende. [eisers sub 1 c.s.] heeft gesteld dat, indien de Gemeente haar toezeggingen gestand zou hebben gedaan, zij in 2008, na het doorlopen van de artikel 19 lid 2 WRO(oud)-procedure, een bouwvergunning zou hebben verleend voor het bouwplan en dat deze vergunning onherroepelijk zou zijn geworden vóór het verstrijken van de ontbindingstermijn in de koopovereenkomsten met [de bouwonderneming] . De Gemeente heeft dit alles betwist.

4.15.

De rechtbank volgt [eisers sub 1 c.s.] niet in hun betoog, maar is van oordeel dat de schade waarvan [eisers sub 1 c.s.] vergoeding vorderen bestaat in een gemiste kans op verwezenlijking van het bouwplan voor de bouw van appartementen ter plaatse van de bollenschuur (ECLI:NL:HR:2015:1683, Overzee/Zoeterwoude). Het antwoord op de vraag wat er zou zijn gebeurd als de Gemeente in de beslissing op bezwaar van 23 januari 2010 de bollenschuur
niethad aangewezen als gemeente monument, is onzeker. De rechtbank vindt het in grote mate waarschijnlijk dat de derden, die de verzoeken tot aanwijzing van de bollenschuur als monument hadden ingediend, tegen een afwijzende beslissing op bezwaar beroep bij de ARBS zou hebben ingesteld. De uitkomst van een dergelijke beroepsprocedure, waar de ABRS bij wijze van marginale toetsing een oordeel zou moeten geven over (onder meer) de gemaakte belangenafweging, staat allerminst vast. De aldus verwoorde onzekerheid of de monumentenstatus aan het verlenen van een bouwvergunningaanvraag in de weg zou staan, dient tot uitdrukking te komen in de bepaling van de grootte van die kans, en derhalve in de schadeberekening. In het onderhavige geval is onmiskenbaar sprake van condicio sine qua non-verband tussen de niet-nakoming door de Gemeente en de gemiste kans op verwezenlijking van het bouwplan. De rechtbank ziet geen grond om op voorhand ervan uit te gaan dat die kans nihil of zeer klein is, zodat de schade bij wijze van schatting zal worden bepaald op een percentage van 50%.

4.16.

Met betrekking tot de voorbescherming overweegt de rechtbank nog het volgende. Eisers hebben voldoende onderbouwd gesteld dat de koopovereenkomsten met [de bouwonderneming] , in onderling overleg, zouden kunnen worden verlengd. Daarmee verwerpt de rechtbank het verweer van de Gemeente dat – kort gezegd – het ontbreken van een onherroepelijke bouwvergunning in augustus 2010 zou leiden tot ontbinding van de koopovereenkomsten. Verder overweegt de rechtbank dat de overige genoemde redenen voor de afwijzing van de bouwvergunning, zoals de massaliteit van het bouwplan, in strijd zijn met de toezegging in de brief van 28 december 2005. De rechtbank verwijst naar overweging 4.13.

Schade

4.17.

Bij de vaststelling van de schade moet worden uitgegaan van de situatie dat de toezeggingen wél gestand zouden zijn gedaan. Deze fictieve situatie dient te worden vergeleken met de bestaande situatie waarin de toezeggingen niet zijn nagekomen. De rechtbank stelt allereerst vast dat de Gemeente de hoogte van de gestelde schadeposten (uitgezonderd de extra energielasten, zie overweging 4.42 hierna) niet heeft betwist. De rechtbank zal dan ook uitgaan van de bedragen, zoals [eisers sub 1 c.s.] hebben berekend.

4.18.

Daarnaast is in geschil welke procespartij welke schade heeft geleden. Op dit laatste punt stellen [eisers sub 1 c.s.] primair (vordering I) dat het familiebedrijf en de [eisers sub 1] gezamenlijk als economische eenheid de schade hebben geleden. Er is sprake van een familiebedrijf waarvan alle aandelen direct, of via [eiseres sub 2] , in bezit zijn van de [eisers sub 1] . Het familiebedrijf treedt naar buiten toe als eenheid en er is sprake van een geconsolideerde jaarrekening. Uit artikel 6:15, lid 1, BW vloeit volgens [eisers sub 1 c.s.] dan ook voort dat zij voor de gehele schade gezamenlijk een vordering hebben op de Gemeente. Subsidiair (vordering II) stellen [eisers sub 1 c.s.] zich op het standpunt dat een onderscheid moet worden gemaakt tussen het familiebedrijf en de natuurlijke personen, zodat de bedrijven respectievelijk de natuurlijke personen gezamenlijk een vordering hebben op de Gemeente. Meer subsidiair (vordering III) gaan [eisers sub 1 c.s.] ervan uit dat uitsluitend de schade met betrekking tot de financiering van de nieuwbouw (€ 233.776) gezamenlijk is geleden door [eiseres sub 2] en [eiseres sub 4] .

4.19.

Daartegenover voert De Gemeente, samengevat, aan dat [eisers sub 1 c.s.] onvoldoende hebben onderbouwd dat [eiseres sub 2] en [eiseres sub 4] schuldeisers zijn als bedoeld in artikel 6:15 BW, omdat niet is gebleken dat de Gemeente jegens hen onrechtmatig heeft gehandeld en evenmin dat de vorderingsrechten zijn ingebracht of overgedragen aan [eiseres sub 2] en [eiseres sub 4] .

4.20.

Artikel 6:15, lid 1, BW bepaalt dat als een prestatie aan twee of meer schuldeisers is verschuldigd, ieder van hen een vorderingsrecht heeft voor een gelijk deel, tenzij uit wet, gewoonte of rechtshandeling voortvloeit dat de prestatie voor ongelijke delen toekomt of dat zij één vorderingsrecht hebben. Is de prestatie ondeelbaar of valt het recht daarop in een gemeenschap, dan hebben zij gezamenlijk één vorderingsrecht, zo bepaalt lid 2.

4.21.

Vast staat dat ten tijde van de in deze zaak aan de orde zijn toezeggingen [eiseres sub 4] nog niet bestond en dat de brieven waarin de toezeggingen zijn gedaan zijn gericht aan (de architect van) [X] en/of Installatiebedrijf [X] . De bollenschuur en de woning waren in eigendom van [X] en [Y] , terwijl de bollenschuur werd gebruikt door [BV 1] . Gelet op de achtergrond van de toezeggingen, de verplaatsing van het familiebedrijf van [eisers sub 1 c.s.] uit de dorpskern van [woonplaats] en de daarvoor benodigde herontwikkeling van het terrein van de bollenschuur en de woning, moet de rechtbank het ervoor houden dat de toezeggingen in ieder geval zijn gericht aan [X] en [Y] (rechtsopvolgers: de [eisers sub 1] ), aan [eiseres sub 2] en aan Installatiebedrijf [X] (thans: [eiseres sub 3] ), zodat zij hiermee vorderingsgerechtigden zijn met betrekking tot de door ieder van hen geleden schade Aangezien [eiseres sub 4] is opgericht met het oog op de nieuwbouw ter plaatse van de bollenschuur en zij tevens het nieuwe bedrijfspand van het familiebedrijf in eigendom heeft, moet het ervoor worden gehouden dat aan [eiseres sub 4] het vorderingsrecht is overgedragen met betrekking tot de door haar geleden schade. Uit het voorgaande volgt dat geen sprake is van gezamenlijke vorderingsrechten maar van afzonderlijke vorderingsrechten als bedoeld in de meer-subsidiaire vordering van [eisers sub 1 c.s.]

4.22.

De Gemeente heeft zich nog beroepen op eigen schuld (artikel 6:101 BW) van [eisers sub 1 c.s.] De Gemeente heeft onder meer aangevoerd dat – omdat [eisers sub 1 c.s.] pas bij dagvaarding hun schade inzichtelijk hebben gemaakt – de Gemeente dit inzicht in het kader van de te maken belangenafweging om de bollenschuur al dan niet als monument aan te wijzen, niet heeft kunnen meenemen. Dit verweer slaagt niet. Het familiebedrijf heeft immers, naar het oordeel van de rechtbank, ten tijde van de bezwaarprocedure, een afdoende onderbouwing van haar schade aan de Gemeente verstrekt (zoals hiervoor reeds is overwogen).

4.23.

De rechtbank komt vervolgens toe aan de bespreking van de gestelde schadeposten.

(1) Schade voor [eiseres sub 2]

Lagere koopprijs bollenschuur en makelaarskosten

4.24.

[eisers sub 1 c.s.] hebben in 2014, na ontbinding van de koopovereenkomsten, de bollenschuur kunnen verkopen voor € 614.000 in plaats van de met [de bouwonderneming] overeengekomen koopprijs van € 900.000, hetgeen een schadepost oplevert van € 286.000. Deze schadepost zal de Gemeente aan [eiseres sub 2] moeten vergoeden. De Gemeente heeft verder niet weersproken dat [eiseres sub 2] bij de verkoop van de bollenschuur een bedrag van € 14.918 aan verkoopkosten heeft moeten maken, welke kosten zij niet zou hebben gemaakt indien de koopovereenkomst met [de bouwonderneming] in stand zou zijn gebleven. Ook deze schadepost zal de Gemeente aan [eiseres sub 2] moeten vergoeden.

Rentelasten overbruggingskrediet, overstandsrente en rentelasten extra financiering

4.25.

Gelet op de in r.o. 2.30 gegeven toelichting van de accountant van het familiebedrijf, waarvan de Gemeente de juistheid niet heeft bestreden, gaat het bij deze schadeposten om het volgende. In de financieringsovereenkomst van het familiebedrijf met de Rabobank was opgenomen dat op het moment van verkoop van de bollenschuur het overbruggingskrediet van € 700.000 volledig diende te worden afgelost. Vanwege de latere verkoop van de bollenschuur zijn de rentelasten over dit overbruggingskrediet doorgelopen tot en met december 2014. De totale rentelasten van het overbruggingskrediet over de periode januari 2011 tot en met december 2014 bedragen € 94.879. Als de koopovereenkomst met [de bouwonderneming] in stand zou zijn gebleven, zou met de koopprijs van € 900.000 het overbruggingskrediet geheel en het lopende krediet gedeeltelijk zijn afgelost. Doordat deze liquiditeit niet beschikbaar was, is er in de periode januari 2011 tot en met december 2014 een overstand op het krediet ontstaan. De rentelasten met betrekking tot de overstand over de periode januari 2011 tot en met december 2014 zijn € 18.115. Vanwege de liquiditeitstekorten heeft [Y] een extra lening in hypothecair verband op de eigen woning opgenomen en ingebracht in het bedrijf. De rentelasten van deze extra financiering over de periode 2015 tot en met 2038 bedragen € 120.782.

4.26.

Volgens de Gemeente hebben [eisers sub 1 c.s.] er zelf voor gekozen om het bedrijf te verplaatsen vóór zij konden beschikken over de verkoopopbrengst van de bollenschuur. In het geval dat [eisers sub 1 c.s.] de nieuwe bedrijfslocatie hebben gekocht voordat de koopovereenkomsten met [de bouwonderneming] waren ontbonden, dan hadden zij in de koopovereenkomst voor de nieuwe bedrijfslocatie een ontbindende voorwaarde moeten opnemen, aldus de Gemeente.

4.27.

Dit verweer gaat niet op. Zoals namens [eisers sub 1 c.s.] onweersproken is verklaard, is de grond van het nieuwe bedrijfsterrein aangekocht in de loop van 2008, kort na de toezegging van de Gemeente met betrekking tot de monumentenstatus van de bollenschuur. Vervolgens is de bouw op het nieuwe bedrijfsterrein gestart en in 2011 is het bedrijf verplaatst naar de nieuwe locatie. De verkoop van de bollenschuur zou de benodigde financiering bieden voor de bedrijfsverplaatsing. Gelet op het voorgaande valt de keuze van [eisers sub 1 c.s.] om na het stranden van de transactie met [de bouwonderneming] het bedrijf te verplaatsen voordat er een nieuwe koper voor de bollenschuur was gevonden niet aan te merken als eigen schuld en evenmin doorbreekt deze keuze het causaal verband. De onderhavige schadeposten zal de Gemeente aan [eiseres sub 4] , de eigenaar van de nieuwe bedrijfslocatie, dienen te vergoeden.

Voortdurende lasten en onderhoudskosten

4.28.

Deze schadeposten hebben betrekking op lasten die [eiseres sub 2] heeft gedragen met betrekking tot de bollenschuur na de bedrijfsverplaatsing in 2011, te weten OZB aanslagen (€ 4.441), verzekeringskosten (€ 3.806) en energiekosten (€ 21.275). Deze kosten zouden niet zijn gemaakt indien de Gemeente haar toezeggingen gestand zou hebben gedaan. In dat geval zou de bollenschuur immers voor 2011 aan [de bouwonderneming] zijn geleverd. Deze schadeposten zal de Gemeente dienen te vergoeden.

4.29.

De gestelde onderhoudskosten van de bollenschuur hebben, zo maakt de rechtbank op uit de producties 36 en 37 van [eisers sub 1 c.s.] , betrekking op een aantal verkoopborden (€ 1.455), hovenierswerkzaamheden (€ 1.911,90), de plaatsing van nieuw glas en op schilderwerk (€ 246,50).

4.30.

De Gemeente stelt zich op het standpunt dat met betrekking tot de hovenierswerkzaamheden, de plaatsing van nieuw glas en het schilderwerk (verricht in 2012 en 2014) geen sprake is van enige schade, omdat het ervoor moet worden gehouden dat de werkzaamheden hebben geleid tot een hogere verkoopprijs. De rechtbank deelt dit standpunt niet. Gelet op de relatief lange periode van bijna 4 jaar tussen het stranden van de transactie met [de bouwonderneming] en de verkoop aan een derde zal er onderhoud aan het bedrijfsterrein en de bollenschuur hebben moeten plaatsvinden. Van dergelijk onderhoud kan niet zonder meer worden aangenomen dat het een verhogend effect op de verkoopprijs heeft gehad. Deze schadeposten zal de Gemeente aan [eiseres sub 2] dienen te vergoeden.

(2) Schade voor [eiseres sub 3]

Kosten interim manager en extra kosten accountant

4.31.

Met betrekking tot deze schadeposten stellen [eisers sub 1 c.s.] dat zij zich door de bedrijfsverplaatsing en het niet-doorgaan van de verkoop aan [de bouwonderneming] in de schulden hebben moeten steken, waardoor het bedrijf onder bijzonder beheer van de bank komen te staan. Op verzoek van de bank is een interim manager bij [eiseres sub 3] aangesteld. Hiertoe is de heer van [… 2] aangetrokken. Zijn bedrijf heeft voor de werkzaamheden € 21.660 in rekening gebracht. In verband met het opgelegde bijzonder beheer hebben [eisers sub 1 c.s.] veelvuldig extra advies moeten vragen aan hun accountant, die hiervoor € 38.191 in rekening heeft gebracht. De advieswerkzaamheden zijn het directe gevolg van de situatie waarin [eisers sub 1 c.s.] door het handelen van de Gemeente terecht is gekomen.

4.32.

De Gemeente stelt zich primair op het standpunt dat [eisers sub 1 c.s.] er zelf voor hebben gekozen de financieel onhaalbare bedrijfsverplaatsing door te zetten, zodat de hiermee gemoeide kosten vanwege het ontbreken van causaal verband dan wel vanwege eigen schuld voor rekening van [eisers sub 1 c.s.] moeten blijven. Subsidiair voert de Gemeente aan, dat de onderhavige schadeposten niet meer in een redelijk verband staan met het handelen van de Gemeente. De bedrijfsvoering van [eisers sub 1 c.s.] was blijkbaar zodanig dat de kosten van het overbruggingskrediet het bedrijf in serieuze problemen hebben gebracht. Dit staat volgens de Gemeente los van haar handelen.

4.33.

De rechtbank verwijst allereerst naar hetgeen in 4.27 is overwogen. Aangezien voor de financiering van de bedrijfsverplaatsing de inkomsten uit de verkoop aan [de bouwonderneming] nodig waren staat het overbruggingskrediet in een redelijk verband met het niet nakomen van de toezeggingen. Dit geldt ook voor de overige schadeposten.

Kosten “eigen tijd” [A]

4.34.

Met betrekking tot deze schadeposten stellen [eisers sub 1 c.s.] het volgende. [A] heeft vele uren besteed aan de herontwikkeling van de bollenschuur, hetgeen achteraf bezien voort niets is geweest. Daarnaast heeft hij als gevolg van het niet gestand doen van de gemeentelijke toezeggingen tijd moeten steken in overleggen met makelaars, advocaten, potentiële kopers, de bank, adviseurs van het bedrijf als gevolg van het bijzonder beheer etc. Het betreft 136 uur à € 38 in de periode 2002 tot en met 2006 (in totaal € 6.800) en 509 uur à € 50 in de periode 2011 tot en met 2014 (€ 25.450), een totaalbedrag van € 34.250.

4.35.

Daartegenover voert de Gemeente, voor zover nog van belang, aan dat tijdsbesteding geen schade is die voor vergoeding op grond van de artikelen 6:95 BW of 6:96 BW in aanmerking komt. Ook mist de Gemeente een onderbouwing van de uurtarieven. Het ligt volgens de Gemeente voor de hand dat de bestede tijd “vrije tijd” zal zijn geweest.

4.36.

De rechtbank sluit in dit verband aan bij de berekeningsmethodiek uit het arrest ECLI:NL:GHARN:2012:BV8367, ro. 2.28, zoals eisers hebben gesteld. De bestede tijd door [A] (die als bestuurder het familiebedrijf als ondernemer moest leiden) kan gelet op alle omstandigheden in deze zaak, worden aangemerkt als winstderving voor het familiebedrijf. De rechtbank zal bij gebreke van een concrete onderbouwde schadeberekening de schade schatten. Eisers hebben onderbouwd toegelicht dat [A] aanzienlijke tijd heeft moeten besteden aan deze kwestie, en de opstelling van de Gemeente is hieraan (mede) debet geweest. De rechtbank zal de inkomensschade ex aequo et bono schatten op € 10.000.

Advocaatkosten

bedragen van € 9.298, € 38.191 en € 15.000 (schade [eiseres sub 3] )

4.37.

Deze bedragen hebben betrekking op advocaatkosten, te weten € 9.298 voor de bestuursrechtelijke procedure in eerste aanleg, € 5.883 voor het hoger beroep en € 15.000 aan te verwachten kosten in de civiele procedure.

4.38.

De proceskosten van een bestuursrechtelijke procedure zijn slechts onder bijzondere omstandigheden, die zich hier niet voordoen, toewijsbaar als schade in een procedure bij de burgerlijke rechter (vgl. ECLI:NL:HR:2004:AQ3810, NJ 2005/361 en ECLI:NL:HR: 2014:1212). De advocaatkosten in de onderhavige procedure komen aan de orde bij de beslissing over de proceskosten. De onderhavige schadeposten zijn dus niet toewijsbaar.

Gederfde winst – cv-installatiewerk in nieuwbouw

4.39.

Dit bedrag van € 8.458 heeft betrekking op de volgens [eisers sub 1 c.s.] gederfde winst in verband met het beding in artikel 16 lid 6 van de overeenkomst met [de bouwonderneming] , dat [eiseres sub 3] opdracht zou krijgen om het cv-installatiewerk in de nieuwbouw uit te voeren.

4.40.

De Gemeente betoogt, voor zover nu van belang, dat onzeker is of [eiseres sub 3] de opdracht zou hebben gekregen, nu Bouwbedrijf [de bouwonderneming] B.V. op 1 april 2011 in staat van faillissement is verklaard. Dit betoog moet, gelet op hetgeen hieromtrent hiervoor is overwogen, worden verworpen. Deze schadepost dient de Gemeente aan [eiseres sub 3] te vergoeden.

Verhoogde onderhoudskosten

4.41.

Met betrekking tot deze schadepost stellen [eisers sub 1 c.s.] dat [eiseres sub 3] in verband met de door de Gemeente verzochte bedrijfsverplaatsing geen onderhoud meer heeft gepleegd aan de bollenschuur en daardoor achteraf bezien hogere kosten heeft moeten maken. Nadat duidelijk was dat het bouwplan niet doorging, de bollenschuur zou blijven bestaan en een koper moest worden gevonden, zijn reparatiekosten gemaakt door het inschakelen van diverse derden.

4.42.

Daartegenover voert de Gemeente aan, dat de reparatiewerkzaamheden in 2002 en 2003 niet in causaal verband kunnen staan tot het niet nakomen van haar toezegging, omdat deze pas in 2005 is gedaan. Met betrekking tot de reparaties sinds 2012 stelt de Gemeente zich op het standpunt dat deze een positief effect hebben gehad op de verkoopprijs van de bollenschuur, zodat op dit punt geen schade is geleden.

4.43.

De rechtbank deelt het standpunt van de Gemeente met betrekking tot de in 2002 en 2003 verrichte reparatiewerkzaamheden (dit beloopt een bedrag van € 10.052). Met betrekking tot de overige reparatiewerkzaamheden (beloopt een bedrag van € 3.553) kan, gelijk in 4.31 is overwogen, niet zonder meer worden aangenomen dat deze hebben geleid tot een hogere verkoopprijs. Er zal dus een bedrag van € 3.553 worden toegewezen.

(3) Schade voor [eisers sub 1]

Lagere koopprijs woning en makelaarskosten

4.44.

Vast staat dat de [eisers sub 1] in 2015, na ontbinding van de koopovereenkomsten met [de bouwonderneming] , de woning hebben kunnen verkopen voor € 355.000 in plaats van de met [de bouwonderneming] overeengekomen € 450.000, hetgeen een schadepost oplevert van € 95.000. Deze schadepost zal de gemeente aan de [eisers sub 1] [eiseres sub 2] dienen te vergoeden. Vast staat verder dat de [eisers sub 1] bij de verkoop van de woning € 7.100 aan makelaarskosten moeten maken, welke kosten zij niet zouden hebben gemaakt indien de koopovereenkomsten met [de bouwonderneming] in stand zouden zijn gebleven. Deze schadepost zal de Gemeente dienen te vergoeden.

Rentelasten extra financiering 2011-2014

4.45.

Deze bedragen hebben betrekking op de rente van de extra lening zoals eerder vermeld, die [Y] is aangegaan. Het bedrag van € 8.073 ziet op de periode 2011 tot en met december 2014 en bedrag van € 2.480 op het jaar 2015. Aangezien de rente over 2015 tevens deel uitmaakt van de hiervoor genoemde toewijsbare vordering van € 120.782 is sprake van een dubbeltelling. Derhalve zal uitsluitend de schadepost van € 8.073 aan de [eisers sub 1] worden toegewezen.

Hogere energielasten

4.46.

Met betrekking tot deze bedragen stellen [eisers sub 1 c.s.] dat, als de koopovereenkomsten met [de bouwonderneming] niet zouden zijn ontbonden, de ouders [X] een appartement in het te bouwen complex zouden hebben gekocht met veel lagere energielasten dan die van hun woning aan de [adres 2] . Het verschil aan energielasten begroten [eisers sub 1 c.s.] op € 100 per maand, berekend over vijf jaar.

4.47.

Daartegenover betoogt de Gemeente dat deze schadepost onvoldoende is onderbouwd en niet in een redelijk verband staat met het aan haar verweten handelen, omdat zij de ouders [X] niet heeft verhinderd om naar enig ander appartement met lagere (energie)lasten te verhuizen.

4.48.

Met dit betoog heeft de Gemeente niet weersproken dat de ouders [X] (in de fictieve situatie) een appartement in de nieuwbouw zouden hebben gekocht, zodat de rechtbank daarvan uitgaat. Deze fictieve situatie dient te worden vergeleken met de bestaande situatie, waarin de woning aan de [adres 2] in 2016 aan een derde is verkocht. Aangezien de beoogde nieuwbouw ter plaatse van de bollenschuur niet heeft plaatsgevonden, valt slechts te schatten hoeveel energiekosten zouden zijn bespaard. De rechtbank volgt [eisers sub 1 c.s.] op dit punt. Deze schadepost (€ 6.000) zal aan de [eisers sub 1] worden toegewezen.

Aanvullende “premie” op de koopsom

4.49.

Met betrekking tot dit bedrag volgt uit het bepaalde als weergegeven in overweging 2.12 dat de ouders, aanvullend op de koopsom van € 450.000, van [de bouwonderneming] een premie van € 50.000 zouden ontvangen, als zij hun woning niet aan [de bouwonderneming] maar aan een derde zouden leveren en, als de woning wel aan [de bouwonderneming] zou worden geleverd, een korting van € 50.000 zouden ontvangen, als zij een appartement in de nieuwbouw zouden kopen. Zoals eerder overwogen, moet het ervoor worden gehouden dat de ouders, als de koopovereenkomst met [de bouwonderneming] zou zijn uitgevoerd, een appartement zouden hebben gekocht. Dit brengt mee dat het mislopen van de premie in causaal verband staat met het handelen van de Gemeente. Deze schadepost zal aan de [eisers sub 1] worden toegewezen.

Overzicht toegewezen schadeposten.

4.50.

Hieronder volgt een overzicht van de toegewezen schadeposten, met inachtneming van de gemiste kans-berekening van 50%.

[eiseres sub 2]

Lagere koopsom

286

Makelaarskosten

14.918

OZB

4.441

Verzekeringen

3.806

Energiekosten

21.275

Onderhoudskosten

3.613

Totaal – 50% ivm gemiste kans

€ 167.026,50

[eiseres sub 3]

Kosten interim manager

21.66

Extra kosten accountant

38.191

Kosten 'eigen' tijd [A]

Gederfde winst cv-installatie

8.458

Verhoogde onderhoudskosten

3.553

Totaal – 50% ivm gemiste kans

€ 40.931

[eiseres sub 4]

Rentelasten overbruggingskrediet

94.879

Rentelasten overstand

18.115

Rentelasten extra hypotheek 2015-2038

120.782

Totaal – 50% ivm gemiste kans

€ 116.888

[eisers sub 1]

Lagere koopsom

Makelaarskosten

7.1

Rentelasten extra financiering 2011-2014

8.073

Hogere energielasten

Aanvullende 'premie' op koopsom

Totaal – 50% ivm gemiste kans

€ 83.086,50

Totaalbedrag – 50% ivm gemiste kans

€ 407.932

4.51.

De vordering met betrekking tot de wettelijke rente over de hoofdsommen is niet weersproken en zal worden toegewezen.

4.52.

Bij deze uitkomst past dat de Gemeente in de proceskosten zal worden veroordeeld. De rechtbank begroot de proceskosten aan de zijde van [eisers sub 1 c.s.] op € 8.997,08, te weten € 3.903 aan griffierecht, € 94,08 aan deurwaarderkosten en € 5.000 aan salaris advocaat (2,5 punten à € 2.000 volgens tarief VI). Voor veroordeling in de nakosten bestaat geen grond, nu de kostenveroordeling ook voor deze nakosten een executoriale titel oplevert (vgl. HR 19 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL1116, NJ 2011/237).

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

veroordeelt de Gemeente tot betaling aan [eiseres sub 2] van € 167.026,50, aan [eiseres sub 4] van € 116.888, aan [eiseres sub 3] van € 40.931 en aan de [eisers sub 1] van € 83.086,50, alle bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 maart 2010 tot de dag van algehele voldoening;

5.2.

veroordeelt de Gemeente in de kosten van de procedure, tot op heden aan de zijde van [eisers sub 1 c.s.] begroot op € 8.779,08;

5.3.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.4.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.J. van Cleef-Metsaars en in het openbaar uitgesproken op 8 februari 2017.

Onrechtmatige daad door gemeente wegens niet gestand doen van toezeggingen met betrekking tot herontwikkeling van een familiebedrijf

Uitspraak

1.De procedure

2.De feiten

Structuur familiebedrijf

3.Het geschil

4.De beoordeling

Toezeggingen?

5.De beslissing