ECLI:NL:RBDHA:2016:6113

• Datum uitspraak: 3 juni 2016
• Publicatiedatum: 3 juni 2016
• Zaaknummer: zaak- / rolnummer: C/09/509578 / KG ZA 16-506
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: G.P. van Ham
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Verkoop van gronden zonder doorlegging van kettingbeding door grondontwikkelingsmaatschappij

In deze zaak heeft de Rechtbank Den Haag op 3 juni 2016 uitspraak gedaan in een kort geding tussen de besloten vennootschap Gebiedsontwikkelingsmaatschappij Zuidplaspolder II Beheer B.V. en een gedaagde, die eigenaar is van een boerderij met bedrijfsgebouwen en erf in Zevenhuizen. De eiseres, Zuidplaspolder, vorderde dat de gedaagde zou meewerken aan de verkoop en levering van percelen die eerder aan H.B.C. Schoonhoven B.V. waren verkocht, zonder dat een kettingbeding in de leveringsakte opgenomen zou worden. De rechtbank oordeelde dat Zuidplaspolder voldoende betalingszekerheid had voor een eventuele tweede nabetaling aan de gedaagde, en dat de belangen van de gedaagde niet geschaad zouden worden door het niet doorleggen van het kettingbeding. De voorzieningenrechter oordeelde dat de vordering van Zuidplaspolder toewijsbaar was, en legde een dwangsom op aan de gedaagde voor het geval hij niet zou meewerken aan de verkoop. Tevens werd de gedaagde veroordeeld in de proceskosten van Zuidplaspolder.

Uitspraak

Rechtbank den haag

Team handel - voorzieningenrechter

zaak- / rolnummer: C/09/509578 / KG ZA 16-506

Vonnis in kort geding van 3 juni 2016

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Gebiedsontwikkelingsmaatschappij Zuidplaspolder II Beheer B.V.,

gevestigd te Utrecht,

eiseres,

advocaten mrs. J.N. de Blécourt en R.J.P. Ferwerda te Amsterdam,

tegen:

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde,

advocaat mr. A.P. van Delden te Den Haag.

Partijen worden hierna respectievelijk aangeduid als ‘Zuidplaspolder’ en ‘ [gedaagde] ’.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met 17 producties;

- de brief d.d. 4 mei 2016 met bijlage A en B van de zijde van [gedaagde] ;

- de op 20 mei 2016 gehouden mondelinge behandeling, waarbij door beide partijen pleitnotities zijn overgelegd.

1.2.

Ter zitting is vonnis bepaald op heden.

2. De feiten

Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.

2.1.

Zuidplaspolder is een grondontwikkelingsmaatschappij. In deze maatschappij participeren indirect Koninklijke BAM Groep N.V. (hierna: BAM), Heijmans, Amvest Development B.V., Stichting Woonbron en – via ASR Nederland N.V. – de Staat der Nederlanden voor gelijke delen.

2.2.

[gedaagde] is eigenaar van een boerderij met bedrijfsgebouwen en erf, gelegen te Zevenhuizen, alwaar hij een paardenfokkerij houdt. Tevens had hij daar omheen weilanden in bezit.

2.3.

Op 26 september 2001 heeft [gedaagde] enkele percelen weiland (hierna: de percelen) in Zevenhuizen verkocht aan H.B.C. Schoonhoven B.V. (hierna: HBC) voor een bedrag van € 2.268.901,08. De transactie is door de heer [A] (hierna: [A] ), indirect directeur van HBC tot stand gekomen. De levering van de percelen heeft op 8 februari 2002 middels een notariële akte plaatsgevonden (hierna: de akte van levering). In deze akte van levering is onder meer het volgende opgenomen:

“ KOOPPRIJS, VERREKENING DIVERSE BEDRAGEN

(…)

Voormelde koopprijs wordt verhoogd:

- met elf euro en vierendertig eurocent (EUR 11,34) per centiare, voor dat gedeelte van het verkochte, indien en zodra op dat gedeelte een onherroepelijke, niet meer voor bezwaar, beroep en schorsing vatbare bestemmingsplanwijziging heeft plaatsgevonden voor woningbouw en/of industrie/bedrijventerrein cum annexis (inclusief de daarbij behorende infrastructuur), danwel koper uitvoeringswerkzaamheden opstart in relatie tot het beoogde doel zoals hiervoor omschreven;

- met elf euro en vierendertig eurocent (EUR 11,34) per centiare voor het gehele bij deze verkochte, indien en zodra op een oppervlakte van het verkochte van minimaal tachtig procent (80%) een onherroepelijke, niet meer voor bezwaar, beroep en schorsing vatbare bestemmingsplanwijziging heeft plaatsgevonden voor woningbouw en/of industrie/bedrijventerrein cum annexis (inclusief de daarbij behorende infrastructuur), danwel koper uitvoeringswerkzaamheden opstart in relatie tot het beoogde doel zoals hiervoor omschreven.

(…)

Voortgezet gebruik

Artikel 8

1.
In afwijking van het bepaalde in artikel 3 lid 1 van deze overeenkomst heeft verkoper (daaronder voor wat betreft dit artikel mede begrepen zijn rechtsopvolgers onder algemene titel) het recht om het verkochte na heden om-niet te blijven gebruiken op dezelfde wijze als thans geschiedt. (…)

(…)

Aanbiedingsverplichtingen

Artikel 9

A.
Indien de verkoper (of diens rechtsopvolger(s) onder algemene titel) wenst over te gaan tot vervreemding van de geheel of gedeeltelijk buiten deze koop gehouden opstallen en ondergrond, uitmakende het aan verkoper in eigendom verblijvende gedeelte van het perceel (…) zal verkoper dit als eerste te koop aanbieden aan de koper of diens rechtsopvolger(s). (…)

B.
Indien de koper (of diens rechtsopvolger(s)) wenst over te gaan tot vervreemding van (een gedeelte van) het bij deze door hem gekochte, met een alsdan overeengekomen voorgenomen gebruik gelijk aan het huidige gebruik van het verkochte, zal koper dit (gedeelte) als eerste te koop aanbieden aan de verkoper of diens rechtsopvolger(s) onder algemene titel. Verkoper zal binnen één maand na ontvangst van de aanbieding aangeven of hij tot aankoop wenst over te gaan.

C.
Indien en zodra op het bij deze verkochte een onherroepelijke, niet meer voor bezwaar, beroep en schorsing vatbare bestemmingsplanwijziging heeft plaatsgevonden voor woningbouw en/of industrie/bedrijventerrein cum annexis (inclusief de daarbij behorende infrastructuur), danwel koper uitvoeringswerkzaamheden opstart in relatie tot het beoogde doel zoals hiervoor omschreven, zal koper verkoper in staat stellen een aangrenzend perceel ter grootte van maximaal vijftig aren in eigendom te verwerven tegen de alsdan geldende uitgifteprijzen.

Kettingbeding

Artikel 10

Indien koper tot verkoop van het verkochte of een gedeelte daarvan besluit over te gaan of besluit het verkochte of een gedeelte daarvan ten name van derden te doen stellen, is koper verplicht de onder de koopsom vermelde nabetalingsregeling, het in artikel 8 en 9 ten behoeve van verkoper bepaalde, alsmede dit artikel uitdrukkelijk aan de verkrijger op te leggen en namens verkoper te aanvaarden onder de bepaling, dat bij elke opvolgende overdracht de overdragende partij gehouden is het in deze artikelen ten behoeve van verkoper bepaalde aan de nieuwe verkrijger op te leggen en namens verkoper te aanvaarden, zulks op straffe van een boete van twee miljoen vijfhonderdduizend euro (EUR 2.500.000,00), onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding voorzover de schade hoger is.

(…)”

2.4.

HBC heeft vervolgens de percelen voor een bedrag van € 2.880.052,28 doorverkocht en op 21 februari 2002 geleverd aan Amstelland en Heijmans. [gedaagde] meent door deze doorverkoop tegen een prijs van ongeveer zes ton meer te zijn benadeeld door HBC en door [A] . Hij heeft in 2012 een voorlopig getuigenverhoor gehouden bij deze rechtbank ten aanzien van de grondtransacties en in het bijzonder de transactie met HBC. Er loopt op dit moment een bodemprocedure tussen [gedaagde] en HBC en [A] .

2.5.

Op 31 juli 2002 heeft Zuidplaspolder de percelen geleverd gekregen. Door middel van het kettingbeding zijn de betalingsverplichtingen uit de eerste koopovereenkomst deels doorgelegd naar Zuidplaspolder.

2.6.

In 2011 is de bestemming van alle percelen in één keer onherroepelijk gewijzigd in een woon- of industriebestemming. Als gevolg van deze bestemmingswijziging heeft [gedaagde] in 2011 de nabetaling van € 1.606.604,64 ontvangen.

2.7.

Het voortgezette gebruiksrecht van de percelen door [gedaagde] , zoals opgenomen in de akte van levering is inmiddels gefaseerd geëindigd.

2.8.

Zuidplaspolder is in 2014 met de gemeente Zuidplas en met twee ontwikkelaars, Thunnissen Groep B.V. (hierna: Thunnissen) en Synchroon B.V. (hierna: Synchroon), een samenwerking aangegaan in de vorm van een raamovereenkomst, teneinde de percelen, alsmede andere gronden die in eigendom zijn van Thunnissen en Synchroon in Zevenhuizen-Zuid, in gedeelten te ontwikkelen. De raamovereenkomst geldt ter ontwikkeling van 1.100 woningen. Voor ieder gedeelte van de te ontwikkelen grond wordt een deelplanovereenkomst gesloten waarbij deze samenwerkende partijen onderling grond ruilen zodat zij voor gelijke delen participeren in het te ontwikkelen gebied. Op dit moment is Zuidplaspolder bezig 88 woningen in Zevenhuizen-Zuid te realiseren.

2.9.

In 2015 heeft [gedaagde] zich jegens Zuidplaspolder op het standpunt gesteld dat de voorwaarden ten aanzien van de koopprijsverhoging niet alternatief maar cumulatief zouden gelden. [gedaagde] heeft Thunnissen, twee betrokken makelaars en een notaris aangeschreven en gesteld dat het kettingbeding met de nabetalingsverplichting moet worden opgelegd aan iedere nieuwe verkrijger van de grond. Thunnissen, Synchroon en de gemeente Zuidplas hebben aangegeven niet bereid te zijn de deelplanovereenkomst fase 2B Zevenhuizen Zuid te ondertekenen evenmin als een akte van ruiling, zolang niet duidelijk is dat het kettingbeding door de nabetaling in 2011 is komen te vervallen. Tevens is gedreigd de raamovereenkomst ten behoeve van de ontwikkeling van de in totaal 1.100 woningen op te zeggen. De vertraging in de ontwikkeling van het gebied, als gevolg van het geschil met [gedaagde] , levert Zuidplaspolder alsmede Thunnissen, Synchroon en de gemeente Zuidplas aanzienlijke schade op, waaronder extra rentelasten en het mogelijk mislopen van contracten, alsmede het verbeuren van contractuele boetes.

2.10.

Zuidplaspolder heeft gesteld verhaal te bieden voor het geval er een tweede nabetaling aan [gedaagde] dient te worden verricht. Daar komt bij dat ook AM Grondbedrijf B.V. en Heijmans Realisatie ingevolge de akte van levering van 21 februari 2002 gebonden zijn aan de nabetalingsregeling. A.M. Holding heeft een aansprakelijkheidsverklaring voor AM Grondbedrijf gedeponeerd. Heijmans Realisatie is gefuseerd met Heijmans Vastgoed B.V., die een aansprakelijkheidsverklaring heeft gedeponeerd. Mocht er een tweede nabetaling aan [gedaagde] verschuldigd zijn, dan bieden in ieder geval vijf vermogende partijen verhaal voor deze nabetaling.

3. Het geschil

3.1.

Zuidplaspolder vordert – zakelijk weergegeven – om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te gebieden iedere benodigde medewerking te verlenen aan het verkopen en leveren van de door [gedaagde] aan HBC verkochte percelen inclusief desgevraagd te bevestigen aan een notaris dat een levering kan plaatsvinden zonder opname van een kettingbeding in de leveringsakte, op straffe van verbeurte van een dwangsom, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van dit geding, inclusief nakosten en wettelijke rente.

3.2.

Daartoe voert Zuidplaspolder – samengevat – het volgende aan. Zuidplaspolder meent dat doorlegging van het kettingbeding, dat is verbonden aan de percelen van [gedaagde] , niet langer van haar gevergd behoeft te worden. [gedaagde] heeft ruim voldoende betalingszekerheid voor het geval zijn vordering inzake een tweede nabetaling in een te voeren bodemprocedure gegrond wordt verklaard. Zuidplaspolder is immers een vermogende entiteit, en de overige partijen op wie de verplichtingen uit het kettingbeding rusten, hebben een aansprakelijkheidsverklaring afgegeven zodat verhaal bij diverse entiteiten mogelijk is. Doorlegging van de verplichtingen naar individuele kopers geeft nauwelijks extra verhaalsmogelijkheden maar staat enkel de ontwikkeling van het gebied in de weg.

3.3.

[gedaagde] voert gemotiveerd verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.

4. De beoordeling van het geschil

4.1.

Uitgangspunt is dat Zuidplaspolder ten aanzien van de percelen een koopovereenkomst is aangegaan met daarin een kettingbeding. De vordering van Zuidplaspolder komt erop neer dat Zuidplaspolder meent dat de voorwaarden in het kettingbeding niet langer van toepassing zijn, althans niet aan de orde zijn bij de voorgenomen transactie. [gedaagde] daarentegen heeft betoogd dat de voorwaarden in het kettingbeding, behoudens het gebruiksrecht dat aanvankelijk aan [gedaagde] was toegekend, nog immer van kracht zijn. Alvorens beoordeeld kan worden of de voorwaarden van het kettingbeding in een volgende overeenkomst dienen te worden opgenomen, dient gekeken te worden of voorshands aannemelijk is dat de voorwaarden uit het kettingbeding nog tussen partijen van kracht zijn. Uitgangspunt bij deze beoordeling is dat in grote mate waarschijnlijk te achten moet zijn dat de bodemrechter zal bepalen dat de voorwaarden zoals in het kettingbeding staan opgenomen niet langer hun werking hebben althans binnen het kader van de huidige transactie niet van toepassing zijn. Daarbij is van belang of [gedaagde] in zijn belangen zal worden geschaad wanneer de voorwaarden niet doorgelegd zullen worden in de huidige transactie die Zuidplaspolder wenst te voltooien. Teneinde dit te beoordelen zal de voorzieningenrechter de voorwaarden van het kettingbeding hierna afzonderlijk bespreken.

De verhoging van de koopprijs

4.2.

[gedaagde] heeft een geschil met HBC over de uitleg van de in de leveringsakte opgenomen regeling voor verhoging van de koopprijs van de gronden. [gedaagde] heeft HBC en [A] betrokken in een bodemprocedure. Los daarvan is Zuidplaspolder voornemens een bodemprocedure te gaan voeren jegens [gedaagde] teneinde een verklaring voor recht te vorderen dat de nabetaling volledig is voldaan. Vast staat dat [gedaagde] , nadat de bestemming van alle percelen in 2011 was gewijzigd, een nabetaling ten aanzien van alle verkochte percelen heeft ontvangen op grond waarvan Zuidplaspolder meent dat de hele nabetalingsregeling is voldaan en derhalve komen te vervallen. [gedaagde] meent thans echter dat de nabetalingsregeling geen twee alternatieve bepalingen heeft, maar twee cumulatieve bepalingen, op grond waarvan hij nogmaals recht heeft op eenzelfde nabetaling. Binnen de kaders van deze procedure is niet goed in te schatten wat een bodemrechter van deze twee tegengestelde standpunten zal vinden. Wat de uitkomst van deze procedures ook moge zijn, Zuidplaspolder heeft onweersproken gesteld in staat en bereid te zijn om een tweede nabetaling aan [gedaagde] te verrichten, mocht de bodemrechter oordelen dat deze verschuldigd is. Zuidplaspolder heeft daarbij tevens een tweetal verklaringen van hoofdelijke aansprakelijkheid en een groepsgarantie overgelegd van bedrijven die met haar gehouden zijn deze nabetaling te verrichten. Haar standpunt is dan ook dat [gedaagde] voldoende garanties heeft voor deze tweede, mogelijk verschuldigde nabetaling. Doordat verdedigbaar is dat de volledige nabetaling reeds is verricht, en in het licht van de verstrekte garantie, is de voorzieningenrechter van oordeel dat de belangen van [gedaagde] niet geschaad worden wanneer dit beding niet langer in leveringsakte gehandhaafd wordt. De belangen van Zuidplaspolder om de gronden te kunnen leveren zonder dit onderdeel van het kettingbeding mogen, nu niet volledig onwaarschijnlijk is dat de nabetaling reeds volledig is voldaan, dan ook prevaleren boven de belangen van [gedaagde] .

Het voortgezet gebruik

4.3.

Tussen partijen is niet in geschil dat het feitelijk gebruik door [gedaagde] van de percelen vanaf 2012 gefaseerd is geëindigd, zodat voorshands aannemelijk is dat de rechtskracht aan deze bepaling is komen te ontvallen. Dit brengt met zich dat [gedaagde] geen redelijk belang bij nakoming van dit onderdeel van het kettingbeding heeft.

Aanbiedingsverplichtingen

ten aanzien van artikel 9 sub A

4.4.

Artikel 9 sub a van de akte van levering betreft een verplichting van [gedaagde] tot het aanbieden van zijn erf en opstallen aan Zuidplaspolder, wanneer [gedaagde] deze wil verkopen. Niet alleen is deze verplichting thans niet aan de orde, maar ook valt redelijkerwijs niet in te zien waarom deze verplichting doorgelegd zou moeten worden naar individuele kopers van ontwikkelde delen van de percelen. Voorshands is aannemelijk dat deze aanbiedingsverplichting van [gedaagde] van kracht is en blijft tussen [gedaagde] en degene die de gebiedsontwikkelaar is. Ook wanneer deze verplichting niet wordt doorgelegd, houdt deze aldus zijn kracht jegens Zuidplaspolder als rechtsopvolger van HBC. Dit brengt met zich dat de belangen van [gedaagde] dan ook gerespecteerd worden wanneer Zuidplaspolder de huidige transactie zal doen zonder doorlegging van deze verplichting.

Ten aanzien van artikel 9 sub B

4.5.

Aangezien de bestemming van alle percelen is gewijzigd, is voorshands aannemelijk dat de werking aan deze bepaling is komen te ontvallen. Immers, eerst wanneer weer sprake zou zijn van percelen met de bestemming weiland, zou deze bepaling van toepassing zijn. Dat de bestemming van de percelen terug wordt gewijzigd in weiland is in het licht van alle ontwikkelingsplannen niet aannemelijk. Aangenomen kan dan ook worden dat [gedaagde] niet in zijn belangen wordt geschaad wanneer dit beding niet langer gehandhaafd wordt.

Ten aanzien van artikel 9 sub C

4.6.

De verplichting zoals opgenomen in artikel 9 sub C, is aan de orde wanneer aan de daarin opgenomen voorwaarde van bestemmingsplanwijziging is voldaan. Vast staat dat de bestemming van alle gronden onherroepelijk is gewijzigd, zodat thans op Zuidplaspolder de verplichting rust om [gedaagde] in staat te stellen een aangrenzend perceel ter grootte van maximaal vijftig aren te kopen. Deze verplichting die op Zuidplaspolder rust, wordt niet doorbroken wanneer Zuidplaspolder een deel van de gronden ter verdere ontwikkeling aan individuele kopers aanbiedt. Zuidplaspolder heeft betoogd dat er op dit moment niet in het gebied rond de woning van [gedaagde] ontwikkeld wordt, maar in andere delen van Zevenhuizen-Zuid. Doorlegging van dit beding in de beoogde, huidige transactie van Zuidplaspolder heeft dan ook geen enkele zin, omdat de kopers binnen het kader van deze transactie niet de eigenaar zijn of worden van een aan het huidige perceel van [gedaagde] grenzende perceel. Zuidplaspolder is en blijft voorlopig de eigenaar van de gronden rondom het huidige perceel van [gedaagde] , zodat [gedaagde] geen belang heeft bij doorlegging van dit beding. Doordat Zuidplaspolder gehouden is grond aan [gedaagde] aan te bieden, worden de belangen van [gedaagde] bij nakoming van dit beding gerespecteerd, ook wanneer dit beding niet wordt doorgelegd.

4.7.

Het voorgaande brengt met zich dat voorshands aangenomen kan worden dat de redelijke belangen die [gedaagde] heeft bij nakoming van het kettingbeding worden gewaarborgd door de garanties die Zuidplaspolder ten aanzien van de eventuele nabetaling heeft verstrekt. De verplichtingen volgend uit artikel 8 lijken te zijn vervallen, alsmede die uit artikel 9 sub b. De verplichtingen uit artikel 9 sub a en uit artikel 9 sub c zijn op dit moment niet aan de orde, waarbij komt dat de verplichting uit artikel 9 sub c nog immer rust op Zuidplaspolder als eigenaar van de aan het perceel van [gedaagde] grenzende percelen. De voorzieningenrechter is dan ook van oordeel dat binnen de kaders van deze procedure de belangen van [gedaagde] niet geschaad worden bij toewijzing van het gevorderde, zodat deze belangen dienen te wijken voor de belangen van Zuidplaspolder. Dit brengt met zich dat het gevorderde zal worden toegewezen. Aan het gevorderde zal een dwangsom worden verbonden, als stimulans tot nakoming van de te geven beslissing. De op te leggen dwangsom zal worden gematigd en gemaximeerd. Voorts zal er worden bepaald dat de op te leggen dwangsom vatbaar is voor matiging door de rechter, voor zover handhaving daarvan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn, mede in aanmerking genomen de mate waarin aan de veroordeling is voldaan, de ernst van de overtreding en de mate van verwijtbaarheid daarvan.

4.8.

[gedaagde] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van dit geding. Voor veroordeling in de nakosten bestaat geen grond, nu de kostenveroordeling ook voor deze nakosten een executoriale titel oplevert (vgl. HR 19 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL1116, NJ 2011/237).

5. De beslissing

De voorzieningenrechter:

5.1.

gebiedt [gedaagde] iedere benodigde medewerking te verlenen aan de verkoop en levering van de door hem aan HBC verkochte gronden (destijds kadastraal bekend gemeente [gemeente] sectie [sectie] nummers [nummer 1] gedeeltelijk, [nummer 2] en [nummer 3] ), inclusief desgevraagd te bevestigen aan een notaris dat een levering kan plaatsvinden zonder opname van een kettingbeding in de leveringsakte, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100.000,- per overtreding van dit verbod, te vermeerderen met een dwangsom van € 10.000,- per dag dat deze overtreding voortduurt, met een maximum van €1.000.000,-;

5.2.

bepaalt dat bovenstaande dwangsom vatbaar is voor matiging op de wijze zoals onder 4.7 is vermeld;

5.3.

veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen nadat dit vonnis is uitgesproken de kosten van dit geding aan Zuidplaspolder te betalen, tot dusverre aan de zijde van Zuidplaspolder begroot op € 1.514,35, waarvan € 816,-- aan salaris advocaat, € 619,-- aan griffierecht en € 79,35 aan dagvaardingskosten, in voorkomende gevallen te vermeerderen met btw;

5.4.

bepaalt dat [gedaagde] bij gebreke van tijdige betaling de wettelijke rente over de proceskosten verschuldigd is;

5.5.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.6.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.P. van Ham en in het openbaar uitgesproken op 3 juni 2016.

imt