Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 15/7815
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 april 2016 in de zaak tussen
[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: M.R. van Yperen),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] , verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2015 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [plaats] (het kantoorgebouw), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2014 (de waardepeildatum) en naar toestandsdatum 1 januari 2015 voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld op € 1.187.000.
Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2015 (de aanslag).
Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de waarde van het kantoorgebouw nader vastgesteld op € 1.094.000, alsmede de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 januari 2016.
Eiser is vertegenwoordigd door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [persoon A] en [persoon B] .
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van het kantoorgebouw, dat bestaat uit 6 bouwlagen en 78 parkeerplaatsen. De grondoppervlakte van het kantoorgebouw is ongeveer 2.882 m2.
Geschil
2. In geschil is de waarde van het kantoorgebouw op de waardepeildatum.
Beoordeling van het geschil
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van het kantoorgebouw bepaald op de waarde die hieraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
4. Uit de door partijen overgelegde taxatierapporten en –verslagen blijkt dat de waarde van het kantoorgebouw op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde hoger is dan de waarde op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode. De rechtbank is dan ook van oordeel dat op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ voor de waardering van het kantoorgebouw dient te worden uitgegaan van de gecorrigeerde vervangingswaarde.
5. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van het kantoorgebouw niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder hierin geslaagd. Ter zake van de grondwaarde overweegt de rechtbank als volgt. De rechtbank acht de door verweerder aangedragen vergelijkingspanden gelet op de ligging ervan representatief. Verweerder heeft gemotiveerd aangegeven waarom de ligging van de panden vergelijkbaar is met die van het kantoorgebouw. Hetgeen eiser hier tegenover stelt, doet daar niet aan af. Voorts acht de rechtbank het door eiser aangedragen vergelijkingspand minder representatief vanwege de ligging (naast een autosloperij en een woonwagenkamp) en het feit dat voor dit pand geen sprake is van een verkoopcijfer, maar van een vraagprijs. De rechtbank gaat uit van de door verweerder vastgestelde grondwaarde van € 250 per m2.
6. De rechtbank stelt vervolgens vast dat, wat er zij van het totale grondoppervlak, zelfs indien wordt uitgegaan van de door eiser bepleite opstalwaarde van het kantoorgebouw en het door hem bepleite grondoppervlak van 2.882 m2 , dit geen lagere waarde oplevert dan de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde. Dit is gelegen in de omstandigheid dat de opstalwaarde door eiser op een aanzienlijk hogere waarde is gesteld dan door verweerder.
7. Verweerder heeft ter zitting het nadere standpunt ingenomen dat ten onrechte geen vergoeding is toegekend voor het bijwonen van de hoorzitting door de taxateur. Voor de kosten van een taxateur geldt dat deze niet volgens een vast bedrag per zaak, maar op een tarief per uur worden vastgesteld. Nu tijdens de hoorzitting de WOZ-waarden van twaalf objecten zijn behandeld, wordt 1/12 deel van het uurtarief toegekend. Partijen zijn het erover eens dat een vergoeding van € 5,42 (1 uur x € 65 exclusief BTW/12) voor de hoorzitting kan worden toegekend. De rechtbank acht voorts aannemelijk dat de taxateur de reiskosten, en de kosten voor de 2 uren die zijn besteed aan de voorbereiding van de hoorzitting heeft gerekend. De deskundigenvergoeding moet daarom worden gesteld op € 314,60 voor het taxatierapport, € 5,42 voor het bijwonen van de hoorzitting, € 10,83 (2 uur x € 65/12) en € 40,78 (retour [plaats] – [plaats] op basis van het openbaar vervoer 2e klasse) voor reiskosten, in totaal € 371,63. Hierbij merkt de rechtbank op dat de kosten van het taxatierapport ad € 314,60 in de bezwaarfase al door verweerder aan eiser zijn vergoed.
9. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de waarde van het kantoorgebouw en de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld. Het beroep dient in zoverre ongegrond te worden verklaard. Omdat in bezwaar bepaalde kosten ten onrechte niet zijn vergoed, dient het beroep in zoverre gegrond te worden verklaard.
Proceskosten
10. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.049,03 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 496 en een wegingsfactor 1 en € 57,03 aan deskundigenvergoeding in bezwaar).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep voor zover gericht tegen de proceskostenvergoeding in bezwaar gegrond;
- verklaart het beroep voor het overige ongegrond;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.049,03;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 45 aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. dr. N. Djebali, rechter, in aanwezigheid van mr. L. Heekelaar, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 14 april 2016.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20021,
2500 EA Den Haag.