Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-16/00252
Uitspraak d.d. 2 november 2016
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [Y], de heffingsambtenaar,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Den Haag van 14 april 2016, nummer SGR 15/7815, betreffende de onder 1.1 vermelde beschikking en aanslag.
Beschikking, aanslagen, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2014 (hierna: de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A] te [Y] (hierna: de onroerende zaak), voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld op € 1.187.000 (hierna: de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2015 opgelegde aanslagen in de onroerendezaakbelastingen (hierna: de aanslagen) van de gemeente [Y] .
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het daartegen door belanghebbende gemaakte bezwaar gegrond verklaard en de waarde van de onroerende zaak nader vastgesteld op € 1.094.000 met dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 45.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard voor zover het is gericht tegen de proceskostenvergoeding in bezwaar, het beroep voor het overige ongegrond verklaard, de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.049,03 en de heffingsambtenaar opgedragen het betaalde griffierecht aan belanghebbende te vergoeden.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 124. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
2.2.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 7 september 2016. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde staat in hoger beroep het volgende vast:
3.1.
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een kantoorpand gebouwd in 1980 en bestaat uit zes bouwlagen:
Bouwlaag
In gebruik als
Oppervlakte (circa)
Begane grond
Kantoor
464 m2
1e verdieping
Kantoor
590 m2
2e verdieping
Kantoor
651 m2
3e verdieping
Kantoor
651 m2
4e verdieping
Kantoor
619 m2
5e verdieping
Kantoor
619 m2
Daarnaast beschikt het kantoorpand over een eigen parkeerterrein met 78 parkeerplaatsen.
3.2.
Sinds 2005 staat het kantoorpand leeg. Het kantoorpand is op 6 maart 2014 door belanghebbende aangekocht op een executieveiling voor een bedrag van € 590.000.
Oordeel van de rechtbank
4. De rechtbank heeft het volgende overwogen, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de heffingsambtenaar als verweerder.
"4. Uit de door partijen overgelegde taxatierapporten en –verslagen blijkt dat de waarde van het kantoorgebouw op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde hoger is dan de waarde op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode. De rechtbank is dan ook van oordeel dat op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ voor de waardering van het kantoorgebouw dient te worden uitgegaan van de gecorrigeerde vervangingswaarde.
5. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van het kantoorgebouw niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder hierin geslaagd. Ter zake van de grondwaarde overweegt de rechtbank als volgt. De rechtbank acht de door verweerder aangedragen vergelijkingspanden gelet op de ligging ervan representatief. Verweerder heeft gemotiveerd aangegeven waarom de ligging van de panden vergelijkbaar is met die van het kantoorgebouw. Hetgeen eiser hier tegenover stelt, doet daar niet aan af. Voorts acht de rechtbank het door eiser aangedragen vergelijkingspand minder representatief vanwege de ligging (naast een autosloperij en een woonwagenkamp) en het feit dat voor dit pand geen sprake is van een verkoopcijfer, maar van een vraagprijs. De rechtbank gaat uit van de door verweerder vastgestelde grondwaarde van € 250 per m2.
6. De rechtbank stelt vervolgens vast dat, wat er zij van het totale grondoppervlak, zelfs indien wordt uitgegaan van de door eiser bepleite opstalwaarde van het kantoorgebouw en het door hem bepleite grondoppervlak van 2.882 m2, dit geen lagere waarde oplevert dan de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde. Dit is gelegen in de omstandigheid dat de opstalwaarde door eiser op een aanzienlijk hogere waarde is gesteld dan door verweerder.
7. Verweerder heeft ter zitting het nadere standpunt ingenomen dat ten onrechte geen vergoeding is toegekend voor het bijwonen van de hoorzitting door de taxateur. Voor de kosten van een taxateur geldt dat deze niet volgens een vast bedrag per zaak, maar op een tarief per uur worden vastgesteld. Nu tijdens de hoorzitting de WOZ-waarden van twaalf objecten zijn behandeld, wordt 1/12 deel van het uurtarief toegekend. Partijen zijn het erover eens dat een vergoeding van € 5,42 (1 uur x € 65 exclusief BTW/12) voor de hoorzitting kan worden toegekend. De rechtbank acht voorts aannemelijk dat de taxateur de reiskosten, en de kosten voor de 2 uren die zijn besteed aan de voorbereiding van de hoorzitting heeft gerekend. De deskundigenvergoeding moet daarom worden gesteld op € 314,60 voor het taxatierapport, € 5,42 voor het bijwonen van de hoorzitting, € 10,83 (2 uur x € 65/12) en € 40,78 (retour Renkum – [Y] op basis van het openbaar vervoer 2e klasse) voor reiskosten, in totaal € 371,63. Hierbij merkt de rechtbank op dat de kosten van het taxatierapport ad € 314,60 in de bezwaarfase al door verweerder aan eiser zijn vergoed.
9. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de waarde van het kantoorgebouw en de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld. Het beroep dient in zoverre ongegrond te worden verklaard. Omdat in bezwaar bepaalde kosten ten onrechte niet zijn vergoed, dient het beroep in zoverre gegrond te worden verklaard.
Proceskosten
10. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.049,03 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 496 en een wegingsfactor 1 en € 57,03 aan deskundigenvergoeding in bezwaar)."
Geschil in hoger beroep en standpunten en conclusies van partijen
5.1.
In geschil is of de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak te hoog is.
5.2.
Voor de standpunten van partijen verwijst het Hof naar de stukken van het geding.
5.3.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en de uitspraak op bezwaar, alsmede wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de onroerende zaak nader wordt vastgesteld op primair € 590.000, subsidiair € 803.000 en meer subsidiair € 988.000. Voorts verzoekt belanghebbende om vergoeding van proceskosten en griffierecht in hoger beroep.
5.4.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
Beoordeling van het geschil
6.1.
De waarde van de onroerende zaak wordt in gevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding", de waarde in het economische verkeer (MvT, Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, p. 44).
6.2.
Volgens artikel 17, derde lid, Wet WOZ, voor zover hier van belang, wordt in afwijking in zoverre van het tweede lid de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde, indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met (i) de aard en de bestemming van de zaak en met (ii) de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen, de gecorrigeerde vervangingswaarde.
6.3.
De gecorrigeerde vervangingswaarde is de waarde die de onroerende zaak in economische zin voor belanghebbende zelf heeft. Omdat belanghebbende de onroerende zaak bezigt in de commerciële sfeer, geldt dat de gecorrigeerde vervangingswaarde niet hoger kan worden gesteld dan op de bedrijfswaarde, te weten de waarde die de onroerende zaak in economische zin voor de actuele eigenaar vertegenwoordigt (vgl. Hoge Raad 8 juli 1992, nr. 27678 (Veendam), ECLI:NL:HR:1992:ZC5032).
6.4.
De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak bij de uitspraak op bezwaar niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde een taxatierapport van de hand van de beëdigd taxateur [B] overgelegd. Naar volgt uit het taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak zowel bepaald met behulp van de gecorrigeerde vervangingswaarde als met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. Het taxatierapport wijdt geen overweging aan de langdurige leegstand en laat de aankoopprijs van de onroerende zaak buiten beschouwing.
6.5.
In een geval waarin de belanghebbende een onroerende zaak kort na de waardepeildatum heeft gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum overeenkomt met de door de belanghebbende betaalde prijs (vgl. Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610).
Belanghebbende heeft de onroerende zaak kort na de waardepeildatum aangekocht op een executieveiling. Weliswaar moet aangenomen worden dat de prijs die wordt betaald op een executieveiling in het algemeen niet is "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding", maar in het onderhavige geval is het Hof, anders dan de heffingsambtenaar meent, van oordeel dat de waarde van de onroerende zaak de prijs is die belanghebbende ervoor heeft betaald op de executieveiling. De onroerende zaak heeft sinds 2005 leeggestaan en is, zonder succes, via diverse makelaars op de vrije markt te huur dan wel te koop aangeboden.
6.6.
Deze omstandigheden, in het bijzonder die dat geen enkele marktpartij gedurende de negen jaren van leegstand voor meer dan de uiteindelijke aankoopprijs van € 590.000 bereid is geweest de onroerende zaak over te nemen of mutatis mutandis te huren, leiden in dit bijzondere geval ertoe dat de aanbieding van de onroerende zaak op een executieveiling niet alleen de meest geschikte wijze was voor de verkoop ervan, en dat de veilingprijs van € 590.000 derhalve de waarde in het economisch verkeer is, maar ook dat die veilingprijs tevens de bedrijfswaarde is, de waarde die de onroerende zaak voor de koper zelf heeft en daarmee de gecorrigeerde vervangingswaarde, waarbij in aanmerking moet worden genomen dat de veilingprijs ook voor de verkoper de functionele waarde ofwel de waarde in het economisch verkeer vertegenwoordigt (vgl. Hoge Raad 8 juli 1992, nr. 27678 (Veendam), ECLI:NL:HR:1992:ZC5032).
Kortom, de gecorrigeerde vervangingswaarde staat in dit geval gelijk aan de bedrijfswaarde en de bedrijfswaarde gelijk aan de waarde in het economische verkeer. Op grond hiervan komt het Hof tot de conclusie dat de waarde van de onroerende zaak niet hoger kan zijn dan € 590.000 en dat de heffingsambtenaar de waarde op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
6.7.
Gelet op het bovenstaande is het hoger beroep gegrond en zal het Hof beslissen zoals hierna is vermeld.
Proceskosten en griffierecht
7.1.
Het Hof acht termen aanwezig de heffingsambtenaar te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 992 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor het Hof (1 punt voor het indienen van een hogerberoepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting à € 496 per punt x 1 (gewicht van de zaak)). Voor een hogere vergoeding acht het Hof geen termen aanwezig.
7.2.
Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 124 te worden vergoed.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank, behoudens de beslissing omtrent de proceskosten en het griffierecht;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de waarde nader wordt vastgesteld op € 590.000;
- vermindert de aanslagen dienovereenkomstig;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 992;
- gelast de heffingsambtenaar aan belanghebbende een bedrag van € 124 aan griffierecht te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door mr. W.M.G. Visser, mr. H.A.J. Kroon en mr. J.J.J. Engel in tegenwoordigheid van de griffier mr. R.A. Brits. De beslissing is op 2 november 2016 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kanbinnen zes wekenna de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.