Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 14/7268
uitspraak van de meervoudige kamer van 14 juli 2015 in de zaak tussen
[eiseres] ., gevestigd te [plaats 1] , eiseres
(gemachtigde: mr. S.X. de Lange),
en
[P] , verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2014 (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [plaats 2] (hierna: de onroerende zaak), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2013 (hierna: de waardepeildatum) voor het tijdvak 1 januari 2014 tot 1 januari 2015 vastgesteld op € 10.000.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelasting voor het jaar 2014 (hierna: de aanslag).
Eiseres heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
Bij uitspraak op bezwaar van 20 juni 2014 heeft verweerder het bezwaar van eiseres gegrond verklaard en de waarde van de onroerende zaak nader vastgesteld op € 8.500.000, alsmede de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een tien-dagenstuk ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 april 2015.
Namens eiseres zijn verschenen [vertegenwoordigers] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [vertegenwoordiger] .
Overwegingen
Feiten
1. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een kantoorpand met 165 parkeerplaatsen, gelegen te [plaats 2] . De voor verhuur beschikbare bruto vloeroppervlakte bedraagt 8.479 m². Eiseres heeft de onroerende zaak op 18 juli 2013 verkregen voor een koopsom van € 8.500.000.
2. De onroerende zaak was ten tijde van de aankoop verhuurd voor € 1.779.742 per jaar. De looptijd van het huurcontract was op dat moment nog 2,5 jaar.
3. Verweerder heeft de waarde van € 8.500.000 vastgesteld met toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode.
Geschil
4. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.
5. Eiseres acht zich in haar bewijspositie geschaad door het te laat aanleveren van het nadere stuk door verweerder. Zij heeft aangevoerd dat verweerder in de uitspraak op bezwaar niet is ingegaan op de door haar in bezwaar overgelegde lijst met referentiepanden. Verweerder heeft bij de waardebepaling van de onroerende zaak ten onrechte geen rekening gehouden met de verhuurde staat ervan ten tijde van de aankoop in juli 2013. Op de aankoopprijs van € 8.500.000 dient over de nog resterende periode van het huurcontract van 2,5 jaar het verschil tussen de contracthuur en de economische huurwaarde (hierna: de kraag) in mindering te worden gebracht. Voorts dient ook nog met leegstandsrisico en courtage- en mutatiekosten rekening te worden gehouden. Eiseres concludeert tot vaststelling van de waarde van de onroerende zaak op € 6.600.000.
6. Verweerder heeft de standpunten van eiseres gemotiveerd betwist. Hij concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank heeft op 14 april 2015 per fax een nader stuk van verweerder ontvangen waarin hij zijn standpunten heeft toegelicht. Naar het oordeel van de rechtbank is het procesbelang van eiseres niet geschaad door de late inzending ervan. De rechtbank heeft hierbij in aanmerking genomen dat eiseres in haar pleitnota en ter zitting uitgebreid en inhoudelijk heeft gereageerd op het stuk. De rechtbank heeft hierbij in aanmerking genomen dat het stuk van 14 april 2015 slechts een korte reactie op het beroepschrift bevat.
8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder daarin niet geslaagd. In een geval waarin een onroerende zaak kort voor of na de waardepeildatum wordt gekocht, dient in de regel ervan te worden uitgegaan dat de waarde in het economische verkeer overeenkomt met de daarvoor betaalde prijs, tenzij de partij die zich daarop beroept feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft (vgl. Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35 797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610). De rechtbank acht aannemelijk dat in dit geval de gerealiseerde verkoopprijs van de onroerende zaak is beïnvloed door het ten tijde van de verkoop nog lopende gunstige huurcontract (vgl. Hoge Raad 25 april 2014, nr. 13/04068, ECLI:NL:HR:2014:982).
9. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. In de door eiseres ter zitting overgelegde e-mail worden op de transactieprijs de volgende bedragen in mindering gebracht:
De kraag € 1.653.747
Leegstandsrisico € 425.000
Courtagekosten € 167.430
Mutatiekosten € 169.580
10. De rechtbank oordeelt dat de kraag op grond van de in 8 gegeven overweging in mindering kan komen op het transactiebedrag. De rechtbank stemt in met het door eiser gestelde bedrag van de kraag omdat het bedrag als zodanig door verweerder niet is weersproken en omdat de looptijd van het bestaande huurcontract en de overeengekomen huurprijs vaststaan, partijen het nagenoeg eens zijn over de economische huurwaarde en eiseres de contante waarde van het verschil heeft berekend. De rechtbank verwerpt de aftrek voor leegstandrisico, courtagekosten en mutatiekosten omdat deze posten geacht worden in de transactieprijs te zijn verdisconteerd. Het voorgaande brengt mee dat de waarde van de onroerende zaak kan worden gesteld op € 8.500.000 min € 1.653.747, afgerond € 6.846.000. Het beroep dient gegrond te worden verklaard.
Proceskosten
11. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 980 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 490 en een wegingsfactor 1), alsmede op € 260 voor kosten van een deskundige.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar behoudens de daarbij toegekende proceskostenvergoeding;
- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 6.846.000;
- vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting tot een berekend naar een waarde van € 6.846.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde gedeelte van het bestreden besluit;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.240;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 328 aan eiseres te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.I. Batelaan-Boomsma, voorzitter, en mr. S.E. Postema en mr. J.P.F. Slijpen, leden, in aanwezigheid van mr. M.A.H. Strik, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 14 juli 2015.
griffier voorzitter
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20021,
2500 EA Den Haag.