Uitspraak
vonnis
RECHTBANKDEN HAAG
Team handel
zaaknummer / rolnummer: C/09/439288 / HA ZA 13-302
Vonnis van 23 juli 2014
in de zaak van
de openbare rechtspersoon
PROVINCIE ZUID-HOLLAND,
zetelende te Den Haag,
eiseres,
advocaat: mr. G.J.M. de Jager te Rotterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats], gemeente [gemeente],
gedaagde,
advocaat: mr. W.P. Keulers te Zoetermeer.
Partijen zullen hierna de provincie en [gedaagde] worden genoemd.
1.De verdere procedure
1.1.
Verwezen wordt naar de op 26 juni 2013 en 31 juli 2013 in de onderhavige zaak gewezen vonnissen en het daarin weergegeven procesverloop tot dan toe. Nadien zijn nog de volgende stukken in de procedure gebracht:
- de bij brief d.d. 13 juni 2014 zijdens [gedaagde] in het geding gebrachte kostenopgaaf;
- de bij brief d.d. 17 juni 2014 zijdens [gedaagde] in het geding gebrachte aanvullende kostenopgaaf;
- de bij brief d.d. 18 juni 2014 zijdens de deskundigen in het geding gebrachte kostenopgaaf.
1.2.
Partijen hebben hun standpunten toegelicht bij pleidooi van 20 juni 2014. Hierbij zijn van de zijde van beide partijen pleitnotities overgelegd.
1.3.
Ten slotte is een datum voor dit vonnis bepaald.
2.De verdere beoordeling
2.1.
De rechtbank verwijst naar hetgeen in de vonnissen van 26 juni 2013 en 31 juli 2013 is overwogen en volhardt daarbij voor zover uit het hierna volgende niet anders blijkt.
Het deskundigenrapport
2.2.
Op 10 maart 2014 hebben de deskundigen hun definitieve rapport uitgebracht, dat ter griffie is gedeponeerd op 11 maart 2014. In afwijking van het conceptrapport, waarin de totale schadeloosstelling werd begroot op € 83.670,50, wordt in het definitieve rapport de totale schadeloosstelling begroot op € 75.281,50. De aan [gedaagde] toekomende schadeloosstelling is door de deskundigen als volgt berekend:
Waarde onteigende grond (€ 8,50 per m2): € 49.614,50
Bijkomende schaden: € 25.667,00
- Aanpassingskosten ad € 2.975,00
- Waardevermindering overblijvende ad € 22.692,00
Schade van derde-belanghebbende: nihil
-
Inkomensschade (nihil)
Inkomensschade (nihil)
- Belastingschade (nihil)
Totaal: € 75.281,50
De deskundigen zijn bij de waardebepaling van de onteigende grond uitgegaan van het huidige agrarisch gebruik als akkerbouwgrond en van de vrije en onverpachte staat ervan. De aanpassingskosten bestaan uit het graven van een afscheidingssloot mede ten behoeve van de drainage van het overblijvende perceel.
Begroting schadeloosstelling
Waarde van de onteigende grond
2.3.
De deskundigen waarderen de onteigende grond op € 8,50 per vierkante meter. Bij die waardering hebben de deskundigen de door partijen aangevoerde vergelijkingstransacties betrokken en zelf onderzoek gedaan naar relevante vergelijkingstransacties. Voorts is rekening gehouden met relevante aspecten als grondsoort, verkaveling (ligging), ontsluiting, waterhuishouding en grootte van het perceel. De waardering is mede gebaseerd op de grondprijs van drie best vergelijkbare grondtransacties.
2.4.
[gedaagde] heeft gewezen op de door hem aangevoerde met elkaar verbonden vergelijkingstransacties van [A] en [B] met de Maatschap [C] [D] van 12 december 2012. De koopsom bedroeg destijds volgens [gedaagde] € 10,90 per vierkante meter. Aan deze transactie kan niet worden voorbij gegaan, aldus [gedaagde]. Volgens [gedaagde] is er bovendien sprake van een opgaande grondmarkt. De deskundigen hebben hierover opgemerkt dat deze vergelijkingstransactie een grondruil betrof waarbij aan de ingebrachte gronden destijds een waarde is toegekend van respectievelijk € 7,50 en € 7,25 per vierkante meter en dat voor [C] [D] de aankoop van naastgelegen buitenste percelen als voordelen heeft een efficiëntere exploitatie als één kavel en het vervallen van erfdienstbaarheden. De afspraken ter zake de aankoop en grondruil zijn bij deze transactie onduidelijk, aldus de deskundigen. De provincie heeft aangevoerd zich bij de reactie van de deskundigen aan te sluiten. De rechtbank ziet geen aanleiding te twijfelen aan de juistheid van de door de deskundigen op basis van andere vergelijkingstransacties begrote waarde, mede gelet op de daarbij gegeven toelichting. De rechtbank zal het advies van de deskundigen ter zake van de waarde van het onteigende dan ook volgen.
Aanpassingskosten
2.5.
De deskundigen hebben in het definitieve deskundigenrapport een schadepost toegekend aan [gedaagde] ter zake het graven van de afscheidingssloot en aanpassing van de drainage (de aanpassingskosten) ad € 2.975,00. Daarbij hebben de deskundigen de verwachting uitgesproken dat de provincie het bijkomend aanbod doet dat de als gevolg van het graven van de afscheidingssloot uitkomende grond door en voor rekening van de provincie zal worden afgevoerd. Tijdens het pleidooi is gebleken dat de afscheidingssloot inmiddels is gegraven, dat de uitkomende grond is gedeponeerd op het onteigende en dat de provincie met [gedaagde] is overeengekomen dat deze grond voor rekening en risico van de provincie zal worden verwerkt, zodat geen belang meer bestaat bij het doen van een bijkomende aanbieding. De deskundigen zien, anders dan [gedaagde], geen noodzaak voor het opnieuw aanleggen van de drainage in het gehele overblijvende perceel. Aanpassing van de eindbuizen van de drainage volstaat. Met de kosten die daarmee gemoeid zijn, hebben de deskundigen rekening gehouden. De provincie heeft de rechtbank verzocht het definitieve advies van de deskundigen ter zake de aanpassingskosten ad € 2.975,00, bestaande uit de kosten voor het graven van de afscheidingssloot ad € 2.475,00 en een bedrag van € 500,00 aan kosten voor het aanpassen van de drainage, te volgen.
2.6.
De rechtbank volgt het advies van de deskundigen over de aanpassingskosten, met dien verstande dat de provincie geen bijkomend aanbod meer hoeft te doen ter zake de uitkomende grond.
Waardevermindering overblijvende
2.7.
De deskundigen hebben de te vergoeden waardevermindering aan [gedaagde] begroot op € 22.692,00. Daarbij is het noordelijk deel (een rechthoekig perceel van ongeveer 40 meter breed) gewaardeerd op € 8,50 per vierkante meter en het zuidelijk deel (een driehoekig perceel) gewaardeerd op € 7,00 per vierkante meter. Naar het oordeel van de deskundigen ondervindt het noordelijke deel geen waardevermindering van de onteigening, omdat dit perceel nu al van het zuidelijk perceel is gescheiden door een sloot en daarom in de bewerking van het noordelijk perceel als gevolg van de onteigening geen wijziging optreedt. In het definitieve rapport stellen de deskundigen de waardevermindering van het zuidelijk deel op € 1,50 per vierkante meter, (in plaats van € 2,00 per vierkante meter in het concept-rapport). De waardevermindering vloeit voort uit de toename van kopakkers en de verminderd efficiënte bewerkingsmogelijkheden doordat het perceel na onteigening gerend verloopt.
2.8.
Hoewel de benadering van de rechtbankdeskundigen een andere is dan die van de deskundigen van de provincie, kan de provincie instemmen met het advies van de deskundigen en verzoekt zij de rechtbank het advies over te nemen. [gedaagde] kan zich niet verenigen met het advies van de deskundigen. Hij heeft aangevoerd dat het gehéle overblijvende perceel als akkerbouwgrond onbruikbaar en incourant is waardoor de waarde van het overblijvende veel lager is. Door de geer in het zuidelijke deel van het perceel is de grond extra lastig te bewerken aangezien de landbouwmachines niet in de hoeken kunnen komen, aldus [gedaagde]. Voorts hebben de deskundigen volgens hem over het hoofd gezien dat gebruik voor tuinbouw planologisch niet is toegestaan. Hooguit heeft het perceel verwachtingswaarde als tuinbouwgrond.
2.9.
In reactie op het standpunt van [gedaagde] hebben de deskundigen tijdens het pleidooi ter verduidelijking van de door hen begrote waardevermindering van het overblijvende nog de volgende toelichting gegeven. Zij hebben bevestigd dat de bestemming van het perceel geen tuinbouw toelaat, maar dat dit niet wegneemt dat het perceel is gelegen in een afgesloten gebied, grenzend aan tuinbouwbedrijven die desondanks wel interesse kunnen hebben in de grond. Ten opzichte van de vergelijkingstransacties [P]/[Q] en [R]/[S] is de verkaveling weliswaar slechter, maar de grondkwaliteit van het perceel van [gedaagde] is beter. Daarom zal - uitgaande van een redelijk handelend koper - voor het betreffende perceel een iets hogere prijs betaald worden dan de prijs in genoemde vergelijkingstransacties. Voorts hebben de deskundigen aangegeven dat het perceel ook vóór de onteigening kleinschalig was voor de moderne landbouwmachines, hetgeen na de onteigening niet anders is geworden waardoor [gedaagde] op dat punt geen schade lijdt die voor vergoeding in aanmerking zou moeten komen. De geer is een belemmerende factor die de deskundigen in de begroting van de schade hebben verdisconteerd.
2.10.
Naar het oordeel van de rechtbank hebben de deskundigen daarmee de door hen begrote waardevermindering voldoende en begrijpelijk gemotiveerd. De rechtbank ziet ook ten aanzien van de waardevermindering van het overblijvende geen aanleiding te twijfelen aan de juistheid van de door de deskundigen op basis van vergelijking met andere transacties en voorts op basis van hun kennis, ervaring en intuïtie begrote schade. De rechtbank zal het advies van de deskundigen ter zake dan ook volgen.
Inkomens- en belastingschade
2.11.
De deskundigen hebben de inkomens- en belastingschade gewaardeerd op nihil aangezien de door [gedaagde] aangevoerde inkomensschade, voor zover al juist, lager is dan de rente over het vrijkomend kapitaal. Nu partijen op dit punt geen verweer hebben gevoerd, stelt de rechtbank vast dat zich als gevolg van de onteigening geen inkomens- en belastingschade voordoet.
Conclusie
2.12.
Gezien al het voorgaande zal de rechtbank de aan [gedaagde] toekomende schadeloosstelling begroten op in totaal € 75.281,50 (€ 49.614,50 vanwege de waarde van het onteigende en € 25.667,00 vanwege bijkomende schaden).
Renteschade
2.13.
De deskundigen hebben geadviseerd de te vergoeden (samengestelde) rente over het verschil tussen het voorschot (€ 60.000,00) en de definitief vast te stellen schadeloosstelling (€ 75.281,50) te bepalen op 2% per jaar. Nu partijen op dit punt geen verweer hebben gevoerd, zal de rechtbank de deskundigen hierin volgen.
2.14.
De provincie zal voorts op de voet van artikel 55 lid 3 Ow aan [gedaagde] over het verschil tussen het voorschot en de definitief vast te stellen schadeloosstelling vermeerderd met de vergoeding van de renteschade de wettelijke rente dienen te vergoeden vanaf heden tot de dag der algehele voldoening.
Kosten
2.15.
Artikel 50 Ow bevat bepalingen omtrent de kosten van de onteigeningsprocedure. In beginsel komen deze kosten voor rekening van de onteigende partij, in casu de provincie. Bij de beoordeling van deze kosten wordt de zogenaamde dubbele redelijkheidstoets gehanteerd.
2.16.
De kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen bedragen volgens hun opgave van 18 juni 2014 € 25.373,77 (inclusief btw en inclusief kantoorkosten). Nu de provincie geen bezwaar heeft gemaakt tegen de hoogte van deze kosten en deze de rechtbank ook overigens redelijk voorkomen, dienen deze kosten naar het oordeel van de rechtbank volledig te worden vergoed.
2.17.
[gedaagde] maakt aanspraak op vergoeding van de gemaakte kosten van rechts- en deskundigenbijstand overeenkomstig de opgaven van 13 en 17 juni 2014. De kosten van de door de betrokken advocaat verleende rechtsbijstand bedragen volgens [gedaagde] in totaal
€ 18.863,32 inclusief btw en exclusief het door [gedaagde] betaalde griffierecht ad € 842,00. De kosten van de door [gedaagde] ingeschakelde deskundige, N. Doelman (makelaar/taxateur), bedragen volgens [gedaagde] in totaal € 10.527,00 (inclusief btw; 60 uur tegen een bruto uurtarief van € 145,00). De kosten van rechts- en deskundigenbijstand voldoen aan de dubbele redelijkheidstoets, aldus [gedaagde].
€ 18.863,32 inclusief btw en exclusief het door [gedaagde] betaalde griffierecht ad € 842,00. De kosten van de door [gedaagde] ingeschakelde deskundige, N. Doelman (makelaar/taxateur), bedragen volgens [gedaagde] in totaal € 10.527,00 (inclusief btw; 60 uur tegen een bruto uurtarief van € 145,00). De kosten van rechts- en deskundigenbijstand voldoen aan de dubbele redelijkheidstoets, aldus [gedaagde].
2.18.
De provincie heeft aangegeven dat uitgaande van een bruto uurtarief van de advocaat van [gedaagde], zijnde € 195,00, er in totaal bijna 80 uren zijn gemaakt in deze zaak en dat is naar haar mening aan de hoge kant. Op de volgende punten zou volgens de provincie een matiging moeten plaatsvinden:
de kosten die zijn gemaakt voor het redigeren van de nota van deskundigen, zijnde 7,5 uur, en de voorbereiding van het pleidooi, zijnde 8,25 uur, (in totaal derhalve 15,75 uur) dienen te worden gematigd met in totaal 5 uur;
de kosten die worden opgevoerd voor het belastingadvies ad € 1.086,25 (ex btw) komen zonder nadere toelichting niet voor vergoeding in aanmerking;
de kosten die worden opgevoerd voor het gegeven cassatieadvies ad € 525,00 (ex btw) komen gelet op het arrest van de HR van 8 februari 2013, NJ 2013, 318 (Ballast Nedam/Staat) niet voor vergoeding in aanmerking.
De provincie heeft verder aangegeven dat het griffierecht ad € 842,00 voor haar rekening komt en dat zij geen opmerkingen heeft over de kostenopgave van deskundige Doelman ad
€ 10.527,00 (inclusief btw).
€ 10.527,00 (inclusief btw).
2.19.
In reactie hierop heeft de advocaat van [gedaagde] aangevoerd dat de kosten in redelijkheid zijn gemaakt. Het belastingadvies betreft een btw-onderzoek dat door de advocaat van [gedaagde], tevens fiscalist, is verricht. Onderzocht is of de btw in het geval van [gedaagde] kan worden verrekend. Anders dan de kosten van een cassatieprocedure behoren de kosten van een cassatieadvies wel voor vergoeding in aanmerking te komen, aldus de advocaat van [gedaagde].
2.20.
Mede gelet op de omvang en inhoud van de nota van deskundigen acht de rechtbank het aantal bestede uren van 7,5 (€ 487,50 en € 975,00 gedeclareerd voor werkzaamheden op 19 en 20 juni 2013) bovenmatig. De rechtbank matigt deze kosten daarom met 50 % tot € 730,00. De gedeclareerde kosten voor de voorbereiding van het pleidooi acht de rechtbank, mede gelet op de inhoud van de pleitnota, redelijk, zodat er geen aanleiding is deze kosten te matigen. Door de advocaat van [gedaagde] zijn de kosten ter zake het belastingadvies toegelicht, welke toelichting door de provincie daarna niet is weersproken. Deze kosten, die ook overigens de rechtbank redelijk voorkomen, komen dan ook voor vergoeding in aanmerking. Ten aanzien van de opgevoerde kosten vanwege het cassatieadvies verwijst de rechtbank naar het arrest van 8 februari 2013 van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2013:BY4119). Daarin is geoordeeld dat de kosten voor het inwinnen van cassatieadvies niet vallen onder de in artikel 50 Ow bedoelde kosten, omdat artikel 50 Ow uitsluitend betrekking heeft op het geding voor de rechtbank (r.o. 3.10.-3.11). Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat de door de advocaat van [gedaagde] opgevoerde kosten ter zake het cassatieadvies, door de rechtbank begroot op € 525,00 (ex btw), niet voor vergoeding in aanmerking komen.
2.21.
Nu voor het overige de provincie tegen de kosten van deskundige Doelman geen bezwaar heeft gemaakt en deze kosten de rechtbank redelijk voorkomen, komen deze kosten voor vergoeding in aanmerking.
2.22.
Gezien het voorgaande dienen de kosten voor rechtsbijstand te worden gematigd met een bedrag van (€ 730,00 + € 525,00 =) € 1.255,,00 (ex btw), zodat resteert een bedrag van (€ 15.589,50 - € 1.255,00 =) € 14.334,50 (ex btw). Dat bedrag dient nog vermeerderd te worden met de btw, € 3.010,25, zodat door de provincie aan [gedaagde] ter zake de kosten voor rechtsbijstand dient te worden vergoed een bedrag van € 17.344,75. Tezamen met de deskundigenbijstand ad € 10.527,00, komt in totaal een bedrag van € 27.871,75 (inclusief btw) voor vergoeding door de provincie aan [gedaagde] in aanmerking.
2.23.
De provincie wordt als onteigende partij veroordeeld in de overige kosten van deze procedure, te weten het griffierecht ad € 842,00. De rechtbank zal aldus beslissen.
Publicatie
2.24.
Tot slot zal een nieuws- en advertentieblad worden aangewezen ter publicatie van dit vonnis.
3.De beslissing
De rechtbank:
3.1.
stelt de schadeloosstelling voor [gedaagde] vast op € 75.281,50, waarin begrepen het reeds betaalde voorschot van € 60.000,00, te vermeerderen met een samengestelde rente van 2% per jaar over € 15.281,50 vanaf 1 maart 2013 tot heden;
3.2.
veroordeelt de provincie tot betaling aan [gedaagde] van een bedrag van
€ 15.281,50 vermeerderd met de hiervoor onder 3.1. genoemde rente, de som daarvan te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf heden tot aan de dag der algehele voldoening;
3.3.
veroordeelt de provincie in de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen ten bedrage van € 25.373,77 (inclusief btw);
3.4.
veroordeelt de provincie in de kosten van rechts- en deskundigenbijstand aan de zijde van [gedaagde] tot een bedrag van € 27.871,75 (inclusief btw);
3.5.
veroordeelt de provincie tot betaling aan [gedaagde] van het door hem betaalde griffierecht van € 842,00;
3.6.
wijst het “AD/Haagsche Courant” en “Streekblad voor Midden Zuid-Holland” aan als nieuws- en advertentieblad waarin de griffier van deze rechtbank een uittreksel van dit vonnis zal plaatsen.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.H.I.J. Hage, mr. J.M.J. Keltjens en mr. I.A.M. Kroft en in het openbaar uitgesproken op 23 juli 2014. [1]