ECLI:NL:RBDHA:2014:15424 - Rechtbank Den Haag - Rechtbank bevestigt waardering perceel bij belastingaansl...

Uitspraak

Rechtbank DEN HAAG

Team belastingrecht

zaaknummers: SGR 13/6118 en SGR 13/6119

uitspraak van de meervoudige kamer van 2 december 2014 in de zaken tussen

[eiseres], wonende te[X], eiseres

(gemachtigde: [gemachtigde]),

[P], verweerder.

Procesverloop

Verweerder heeft aan eiseres voor het jaar 2005 een aanslag inkomstenbelasting en premie volksverzekeringen (IB/PVV) opgelegd, berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 589.030, alsmede een aanslag premie Ziekenfondswet (Zfw) naar een premie-inkomen van € 21.050. Bij beide aanslagen is een beschikking heffingsrente gegeven.

Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar de aanslagen gehandhaafd.

Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Eiseres heeft, na daartoe door de rechtbank in de gelegenheid te zijn gesteld, schriftelijk gerepliceerd, waarna verweerder schriftelijk heeft gedupliceerd.

Partijen hebben vóór de zitting nadere stukken ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 september 2014 te Den Haag.

Eiseres is vertegenwoordigd door haar gemachtigde en [naam 1]. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [gemachtigden]. De zaken met procedurenummers SGR 13/6109, SGR 13/6111, SGR 13/6145, SGR 13/6116 en
SGR 13/6117 (voor de zaken van respectievelijk[naam 1], [naam 1],
[naam 1] en [naam 1]) zijn met toestemming van partijen gelijktijdig met de zaken van eiseres ter zitting behandeld. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, waarvan een kopie bij deze uitspraak is gevoegd.

Overwegingen

Feiten

1. Eiseres drijft met haar echtgenoot (echtgenoot) in maatschapsverband een akkerbouwonderneming op in totaal 85 hectare grond.

2. In april 2000 is er door of namens de echtgenoot contact geweest met projectontwikkelaar [naam 2] in verband met de aankoop en ontwikkeling van een deel van de akkerbouwgrond van eiseres en haar echtgenoot. Het ging hierbij om een stuk land van circa 18 hectare gelegen aan de [naam 3] te [plaats 1]. In dat verband wordt in de brief van 19 april 2000 van de echtgenoot aan de gemachtigde een prijs vermeld van
fl. 15 á fl. 20 per m².

3. In mei 2000 is er door of namens de echtgenoot contact geweest met [bedrijf] in verband met de ontwikkeling en overdracht van een deel van de akkerbouwgrond ter grootte van circa 16 hectare, resulterend in een (niet-ondertekende) conceptovereenkomst. In een brief van 29 augustus 2000 van de gemachtigde van eiseres is vermeld dat [bedrijf] zich nogmaals tot de echtgenoot had gericht voor het ondertekenen van de conceptovereenkomst.

4. In zijn reactie van 13 april 2010 op het tot de gedingstukken behorende hoorverslag heeft de gemachtigde geschreven dat de echtgenoot hem in maart 2001 had gemeld dat er in januari 2001 grond was verkocht voor fl. 28 per m².

5. Op 21 februari 2003 schrijft[naam 1], zoon van eiseres, aan de gemachtigde:
“Uit betrouwbare bron hebben wij vernomen dat er al een notitie ligt waaruit blijkt dat men binnen de nieuwe ringweg N217 ook een bestemmingswijziging wil bewerkstelligen, maar dan voor de woningbouw. Met de opbrengsten van de woningbouw kan men de aanleg van de weg financieren”.

6. Op 7 juni 2004 bericht[naam 1] aan de gemachtigde:

“Zoals afgesproken heb ik onderzocht hoe “warm” het betreffende perceel is. [naam 4] van kantoor [naam 5] geeft aan dat ondanks de termijn die de gemeente [plaats 2] noemt, geen bestemmingswijziging voor 2010, er nu al concrete belangstelling is van projectontwikkelaars, die weliswaar niet de hoofdprijs willen bieden, maar wel de agrarische waarde met een toeslag.

Deze zienswijze onderschrijven wij zelf ook. Het lijkt ons dan ook het verstandigst dat de grond zo snel mogelijk wordt overgedragen aan de kinderen tegen de agrarische waarde. Agrarische waarde bedraagt momenteel +/- EUR 3,50 per m2.”

7. Op 5 juli 2004 doet de echtgenoot een verzoek voor minnelijke taxatie van een deel van de akkerbouwgrond van 18.13.34 hectare (het perceel) in het kader van een overdracht dan wel schenking aan de zoons.

8. In verband met dit verzoek wordt door verweerder een formulier ‘Overeenkomst gezamenlijke taxatie onroerende zaak’ (de overeenkomst) aan de echtgenoot toegezonden. Het is ingevuld en met dagtekening 12 augustus 2004 door de accountant van eiseres en haar echtgenoot ondertekend retour gezonden. Het formulier bevat onder andere de volgende vragen en antwoorden:

“
2. Gegevens exploitatie

2a. Zijn er in het verleden besprekingen gevoerd betreffende een eventuele verkoop, verhuur of andere vorm van exploitatie van de onroerende zaak? Nee.

(…)

6. Gegevens waarde

6a. Zijn er in het recente verleden biedingen uitgebracht? Nee.

6b. Zijn er op dit moment of in de nabije toekomst biedingen te verwachten? Nee.

(…)

Voorwaarden voor de taxatie

(…)

- De taxatie is ongeldig wanneer de reden van de waardebepaling niet of niet geheel is uitgevoerd binnen 3 maanden na dagtekening van het taxatierapport.

- Aan de taxatie wordt geen waarde toegekend als achteraf blijkt dat de bovenstaande vragen - al dan niet opzettelijk - onjuist of onvolledig zijn beantwoord en de taxatie tot een andere waarde van het object zou hebben geleid bij juiste beantwoording. Voor de vaststelling van de voor de Belastingdienst tot uitgangspunt te nemen waarde zal dan, indien nodig, een hertaxatie plaatsvinden door een taxateur van de Belastingdienst.”

9. Het perceel is op 9 december 2004 door de taxateurs van verweerder en eiseres gezamenlijk getaxeerd. In het hiervan opgestelde taxatierapport dat is gedagtekend op respectievelijk 17 en 22 december 2004, is onder andere het volgende vermeld:

“
4. Omschrijving

(…)

De bestemming van de percelen is agrarisch. Er is een startnotitie waarin de ontwikkelingsvisie wordt beschreven voor een ontsluitingsweg N217/[naam 3] ten behoeve van de ontsluiting van [plaats 2] naar de N217/Rijksweg A29.

(…)

6. Waarde

Ondergetekenden kennen aan de onderhavige objecten, rekening houdend met aard, kwaliteit, ligging, gebruik, gebruiksmogelijkheden en bestemming, per opnamedatum een waarde toe als volgt:

Vrije waarde economisch verkeer agrarische bestemming (WEVAB)
€ 725.000(zegge: (…)
Vrije waarde economisch verkeer (WEV)
€ 735.000(zegge: (…)

Verpachte waarde, (…)
€ 362.000(zegge: (…).”

10. In december 2004 verkopen eiseres en haar echtgenoot het perceel aan hun zoons[naam 1], [naam 1] en [naam 1] (de kinderen). Het perceel is bij akte van levering van 11 april 2005, waarin een koopprijs van € 735.000 is opgenomen, geleverd. Bij akte van wijziging van 10 oktober 2005, is als koopprijs een bedrag van € 362.000 opgenomen onder voorbehoud van pacht.

11. Vervolgens wordt op 10 oktober 2005 het perceel door de kinderen verkocht aan[BV 1] (de BV) voor een prijs van € 362.000, onder de verplichting voor de BV tot nabetaling aan de kinderen van de meerwaarde boven € 362.000 bij doorverkoop binnen een periode van twintig jaar. De aandelen van de BV worden op dat moment gehouden door eiseres en haar echtgenoot.

12. Op 9 januari 2006 bericht een van de kinderen van eiseres aan de gemachtigde dat in het onderhandelingstraject met de provincie Zuid-Holland inzake de onteigening prijzen door de provincie zijn genoemd van € 5 à € 6 per m². In diezelfde brief wordt vermeld dat er halverwege 2005 een perceel grond op het tracé van de N217 is verkocht voor € 25 per m².

13. Op 15 september 2006 wordt het perceel door de BV aan [BV 2] verkocht voor een bedrag van € 6.307.440.

14. Eiseres doet aangifte IB/PVV voor het jaar 2005 naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 4.176. Bij de aanslagregeling is verweerder als volgt afgeweken van de ingediende aangifte:

Aangegeven belastbaar inkomen uit werk en woning 4.176

Meer winst overdracht perceel (1.813.340 -/- 362.000) x 40%)) 580.536

Lager bedrag aan ondernemingsaftrek
4.318

Vastgesteld belastbaar inkomen uit werk en woning 589.030

15. De aanslag premie Zfw is opgelegd naar de maximum premiegrondslag van
€ 21.050.

Geschil

16. In geschil is of verweerder is gebonden aan de waarde van het perceel zoals bij minnelijke taxatie is vastgesteld, en zo nee, of verweerder terecht de winst behaald met de overdracht van het perceel heeft verhoogd met € 580.536.

17. Primair neemt eiseres het standpunt in dat verweerder is gebonden aan de overeenkomst en de bij de minnelijke taxatie vastgestelde waarde van het perceel in verpachte staat van € 362.000. Subsidiair luidt het standpunt van eiseres dat ook in geval verweerder niet gebonden is aan de minnelijke taxatie, er geen waarde kan worden vastgesteld die wel leidt tot een belaste boekwinst. Ook indien ten tijde van de minnelijke taxatie meer informatie voor handen zou zijn geweest, zou dat aldus eiseres, niet hebben geleid tot een hogere waardevaststelling. Meer subsidiair is het standpunt van eiseres dat zij voor de met de verkoop gerealiseerde boekwinst een herinvesteringsreserve kan vormen. Indien bij het bepalen van de winst moet worden uitgegaan van de door verweerder voorgestelde waarde van € 10 per m² dient voor de toepassing van de landbouwvrijstelling rekening te worden gehouden met de waarde in het economische verkeer bij agrarische bestemming (wevab) in vrije staat (€ 725.000) en niet in verpachte staat (€ 362.500).

Eiseres concludeert overeenkomstig haar standpunten tot gegrondverklaring van de beroepen en tot vermindering van de aanslag IB/PVV 2005 en aanslag Zfw en overeenkomstige vermindering van de beschikkingen heffingsrente.

18. Verweerder neemt het standpunt in niet gebonden te zijn aan de overeenkomst en de daarbij vastgestelde waarde, aangezien de in de overeenkomst gestelde vragen onvolledig zijn beantwoord. Bovendien is eiseres, zonder overleg te plegen, in april 2005 uitgegaan van de op 9 december 2014 gezamenlijk vastgestelde waarde, dat wil zeggen meer dan drie maanden na dagtekening van het taxatierapport. Daarmee is voldaan aan de in de overeenkomst opgenomen ontbindende voorwaarde.

Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van de beroepen.

19. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

Beoordeling van het geschil

20. Uit de onder 8 opgenomen voorwaarden voor gezamenlijk taxatie volgt dat aan de taxatie geen waarde wordt toegekend als achteraf blijkt dat de vragen in de overeenkomst onjuist of onvolledig zijn beantwoord en de taxatie bij juiste beantwoording van de vragen tot een andere waarde van het object zou hebben geleid. Tevens volgt uit de overeenkomst dat de taxatie ongeldig is wanneer de reden van de waardebepaling niet of niet geheel is uitgevoerd binnen drie maanden na dagtekening van het taxatierapport.

21. Vast staat dat de reden van de waardebepaling, met andere woorden de verkoop van het perceel aan de kinderen, niet geheel is uitgevoerd binnen drie maanden na de dagtekening van het taxatierapport (zie onder 9). Immers vaststaat dat het perceel door eiseres en haar echtgenoot in december 2004 aan de kinderen is verkocht en dat het perceel werd geleverd bij akte van 11 april 2005. Bovendien werd die akte nog gecorrigeerd in oktober 2005. Hoewel verweerder de overschrijding van de drie-maandstermijn pas laat in de procedure heeft aangevoerd – eiseres wijst daar op – maakt dit niet dat voorbij zou moeten worden gegaan aan verweerders beroep op de ontbindende voorwaarde. Reeds in zoverre behoefde verweerder zich niet gebonden te achten aan de minnelijke taxatie. Daar komt bij dat de rechtbank van oordeel is dat verweerder er terecht op wijst dat ook de vragen onder 2a. en 6b. in de overeenkomst door of namens eiseres onjuist of onvolledig zijn beantwoord. De rechtbank neemt daarbij het navolgende in aanmerking.

22. Zoals uit de gedingstukken blijkt en onder de feiten is opgenomen, is er in april en in mei 2000 door of namens de echtgenoot gesproken over de overdracht en ontwikkeling van een perceel grond. Met hetgeen door partijen naar voren is gebracht en hetgeen daarover in de gedingstukken valt te lezen acht de rechtbank aannemelijk dat het hierbij ook al ging om het perceel dat is verkocht aan de kinderen. Ook waren op het moment van het beantwoorden van de vragen in de overeenkomst, zoals door verweerder is gesteld en door eiseres is erkend, gezien de mogelijke toekomstplannen, biedingen te verwachten. Daarmee is aannemelijk dat de vragen onjuist althans onvolledig zijn beantwoord. Vervolgens is de vraag of een juiste beantwoording van de vragen tot een andere waarde van het perceel zou hebben geleid.

23. Uit de gedingstukken blijkt onder meer dat er vanaf 2000 tussen de echtgenoot, de kinderen, de gemachtigde en derde partijen regelmatig is gesproken of gecorrespondeerd over het perceel - veelvuldig aangeduid als ‘warme grond’ -, de ontwikkeling daarvan en de daarmee gepaard gaande prijsontwikkelingen. Onder meer blijkt uit die correspondentie dat er in 2000 is gesproken over een prijs van fl. 15 à fl. 20 per m², in 2001 van fl. 28 per m² en in 2005 van € 25 per m². Bovendien wordt daarin opgemerkt dat uit betrouwbare bron is vernomen dat er al een notitie ligt waaruit blijkt dat men een bestemmingswijziging wil bewerkstelligen en dat er reeds concrete belangstelling van projectontwikkelaars is die weliswaar niet de hoofdprijs willen bieden, maar wel de agrarische waarde met een toeslag.

24. Naar het oordeel van de rechtbank is gelet op bovenstaande voldoende aannemelijk dat bij een juiste voorstelling van zaken een andere waarde aan het perceel zou worden toegekend dan ten tijde van de minnelijke taxatie is gedaan. Aan dit oordeel doet niet af dat de overeenkomst niet door eiseres of haar echtgenoot zelf is ingevuld, nu dit niet wegneemt dat de overeenkomst onjuist dan wel onvolledig is ingevuld. Dit laatste wordt ook niet weggenomen door de omstandigheid dat de taxateur van verweerder contact heeft gehad met de gemeente over mogelijke ontwikkelingen van het gebied waarin het perceel was gelegen, nu niet is gebleken dat rd verstrekt aan en dat de taxateur op ente ondanks dat hij olledig is ingevuld en verweerder daaraan niet gebonden is.de waarter zake doende informatie werd verstrekt aan de taxateur.

25. Hetgeen onder 20 tot en met 24 is overwogen leidt tot het oordeel dat verweerder niet gebonden is aan de gezamenlijke taxatie. Vervolgens is aan de orde welke waarde aan het perceel moet worden toegekend. Verweerder is bij het vaststellen van de aanslag uitgegaan van een waarde van € 1.813.340 voor het perceel, zijnde € 10 per m². Gelet op hetgeen is overwogen in 23 vindt de rechtbank een dergelijke waarde per m² niet te hoog. De rechtbank gaat er van uit dat dit de waarde in niet-verpachte staat betreft nu het daarop gebaseerde standpunt van eiseres niet door verweerder is weersproken.

26. De wevab van het perceel in niet-verpachte staat is niet in geschil en is vastgesteld op € 725.000. De belaste boekwinst behaald met de verkoop van het perceel met toepassing van de landbouwvrijstelling dient dan ook, zoals terecht door eiseres is gesteld en anders dan verweerder bij de aanslagregeling heeft berekend, te worden gesteld op € 1.088.340 (€ 1.813.340 -/- € 725.000), waarvan 40%, zijnde € 435.336, aan eiseres dient te worden toegerekend. Dit betekent dat het door verweerder aan eiseres toegerekende belaste deel van de boekwinst dient te worden verminderd met € 145.200 (€ 580.536 -/- € 435.336).

27. Gegeven het oordeel onder 26 komt de vraag aan de orde of eiseres voor de boekwinst van € 435.366 een herinvesteringsreserve kan vormen. Het is aan eiseres om aannemelijk te maken dat zij aanspraak kan maken op het vormen van een herinvesteringsreserve. De rechtbank is van oordeel dat eiseres evenwel niets heeft aangevoerd op grond waarvan kan worden geconcludeerd dat bij haar een herinvesteringsvoornemen aanwezig was. Daarom heeft verweerder terecht de vorming van een herinvesteringsreserve aan eiseres ontzegd.

28. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen dient het beroep tegen de aanslag IB/PVV gegrond te worden verklaard. Een en ander leidt, gegeven de omvang van het belaste deel van de boekwinst, niet tot een verlaging van het premie-inkomen voor de aanslag premie Zfw, zodat het tegen die aanslag gerichte beroep ongegrond wordt verklaard.

Proceskosten

29. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de door eiseres gemaakte proceskosten ten aanzien van de zaak SGR 13/6118. Die zaak en de zaak met het nummer SGR 13/6116 ten name van [naam 1] moeten worden aangemerkt als met elkaar samenhangende zaken in de zin van artikel 3 van Pro het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit). De kosten voor deze zaken tezamen stelt de rechtbank op grond van het Besluit voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op afgerond € 1.704 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 243, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 0,5 punt voor het indienen van repliek, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 487 en een wegingsfactor 1 voor gewicht van de zaak en samenhang) waarvan in deze zaak de helft ofwel € 852 in aanmerking wordt genomen.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep gericht tegen de aanslag IB/PVV gegrond;

- verklaart het beroep gericht tegen de aanslag premie Zfw ongegrond;

- vernietigt de uitspraak op bezwaar met betrekking tot de aanslag IB/PVV;

- gelast verweerder de aanslag IB/PVV en de daarbij gegeven beschikking heffingsrente te verminderen met inachtneming van hetgeen is overwogen in 26, en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;

- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 852;

- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 44 aan eiseres te vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C.H.M. Lips, voorzitter, mr. S.E. Postema en
mr. E.J.W. Heithuis, leden, in aanwezigheid van mr. M. Molenaar, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 2 december 2014.

griffier voorzitter

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20021,

2500 EA Den Haag.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.