Uitspraak
RECHTBANK DEN HAAG
Team kanton Den Haag
nv
Rolnr.: 1167708 RL EXPL 12-13110
11 juni 2013
Vonnis in de zaak van:
de publiekrechtelijke rechtspersoon De Gemeente Den Haag,
gevestigd te Den Haag,
eisende partij,
gemachtigde: mr. N.E.J. Franken,
tegen
1. de vennootschap onder firma De Sport V.O.F.,
gevestigd te Den Haag,
2. [gedaagde sub 2],
wonende te [plaats],
3. [gedaagde sub 3],
wonende te [plaats],
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. M. Spaa.
Partijen worden aangeduid als “De Gemeente” en “De Sport v.o.f.”.
Procedure
De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken:
- de dagvaarding van 7 mei 2012;
- de incidentele conclusie zijdens De Sport v.o.f.;
- de incidentele conclusie van antwoord, tevens akte houdende uitlating producties;
- het vonnis in incident van 9 oktober 2012;
- de conclusie van antwoord;
- de akte van depot;
- de brief van 11 januari 2013 van De Sport v.o.f., met productie;
- de akte houdende producties alsmede wijziging van eis;
- proces-verbaal van de comparitie van partijen van 22 januari 2013;
- beslissing van de wrakingskamer van 18 februari 2013;
- de brief van 22 maart 2013 van De Sport v.o.f., met productie.
Op 3 april 2013 vond plaats de comparitie van partijen, waarbij namens De Gemeente zijn verschenen […] met de gemachtigde en gedaagde sub 2 en 3, mede namens De Sport v.o.f., met de gemachtigde.
Feiten
In oktober 1979 heeft De Gemeente een huurovereenkomst gesloten met [A], betreffende de “standplaats voor een consumptiekiosk aan de Mr. P. Droogleever Fortuynweg voor het tijdvak van 1 april 1979 tot en met 31 december 1984 (…)”(zie productie 3 bij dagvaarding).
Bij brief van 7 januari 1985 heeft De Gemeente de huurovereenkomst verlengd tot en met 31 december 1994. Op 12 december 1994 heeft [A] het formulier ‘verlenging huurovereenkomst’ ingevuld.
Bij brief van 4 juli 1997 heeft De Gemeente [A] een concept-huurovereenkomst toegezonden. In deze brief schrijft De Gemeente onder meer: “Zoals u bekend, is de termijn van de huurovereenkomst voor de grond ten behoeve van de exploitatie van bovenbedoelde kiosk verstreken per 31 december 1994. (…) In 1997 zullen met verschillende kioskhouders nieuwe huurovereenkomsten worden afgesloten (…) reeds medegedeeld dat er nieuwe tarieven zullen worden vastgesteld (…).
Bij brief van 17 juli 1997 is aan [A] de op 15 juli 1997 gesloten huurovereenkomst toegezonden: “Overeenkomstig onze afspraak treft u bijgaand aan de huurovereenkomst voor de verhuur van een standplaats aan de Drooglever Fortuynweg”.
Artikel 1 van Pro deze huurovereenkomst luidt – voor zover van belang – als volgt:
“Deze overeenkomst heeft betrekking op de bedrijfsruimte, de kiosk, ter plaatse aan de Mr. P. Drooglever Fortuynweg, hierna ‘het gehuurde’ (…)
Huurder zal het gehuurde uitsluitend gebruiken voor de exploitatie van een consumptiekiosk (…).”
Op 13 juli 2000 is voormelde huurovereenkomst overgenomen door De Sport v.o.f.
In de daartoe gesloten akte contractsoverneming staat – voor zover relevant –
“Tussen de verhuurder en de huidige huurder is laatstelijk 15 juli 1997 de bij deze akte gevoegde overeenkomst gesloten inzake de verhuur van grond op de mr. P. Drooglever Fortuynweg.
Door ondertekening van deze akte verklaart de toekomstige huurder bovengenoemde huurovereenkomst onvoorwaardelijk, volledig, en onherroepelijk over te nemen van de huidige huurder.
Alle rechten en verplichtingen uit hoofde van deze huurovereenkomst gaan bij deze over van de huidige huurder op de toekomstige huurder (…).”
De huurovereenkomst is – nadat De Sport v.o.f. De Gemeente op 21 november 2008 en
7 augustus 2009 schriftelijk heeft verzocht om ‘formele vastlegging van de bestaande overeenkomst’ – per 14 juli 2007 voor onbepaalde tijd verlengd. De Gemeente heeft dit bij brief van 13 augustus 2009 aan De Sport v.o.f. bevestigd:
“Hierbij bevestiging ik uw reacties van 21 november 2008 en 7 augustus 2009 naar aanleiding van het verlopen van de huurovereenkomst per 2007 met de gemeente Den Haag met betrekking tot een perceel grond ten behoeve van een consumptiekiosk aan de Mr. Droogleever Fortuynweg. (…) Uw huurovereenkomst loopt door het niet opzeggen van beide partijen stilzwijgend door. (…)”
De Gemeente heeft de huurovereenkomst op 13 september 2011 per 15 september 2012 opgezegd:
“Op 13 juli 2000 heeft De Sport V.O.F. een akte van contractsoverneming gesloten met de gemeente. Door ondertekening van deze akte heeft De Sport V.O.F. verklaard de huurovereenkomst met betrekking tot het perceel losse grond, onvoorwaardelijk, volledig en onherroepelijk over te nemen van de toenmalige huurder, de heer [A].
De locatie van uw kiosk betreft een deel van de ontwikkellocatie van de Sportcampus Zuiderpark. De gemeente wenst in verband hiermee te komen tot beëindiging van de huurovereenkomst, teneinde weer vrijelijk over het door De Sport V.O.F. gehuurde perceel losse grond te beschikken (…).”
Op 15 december 2011 schrijft de gemachtigde van De Sport v.o.f. aan De Gemeente:
“Mijn cliënten (…) de bereidheid tot ontruiming niet hebben zonder dat daaromtrent eerst behoorlijke nadere afspraken zijn gemaakt welke tegemoet komen aan de belangen van de v.o.f. en die van beide vennoten. (…)
Vordering
De Gemeente vordert – na wijziging van eis – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
- voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst de huur en verhuur van een
onbebouwde onroerende zaak betreft, derhalve niet zijnde zogenoemde 7:290 BW (middenstands-) of 7:230a BW (overige) bedrijfsruimte;
- te bepalen dat de huurovereenkomst met De Sport v.o.f. per 15 september 2012, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen datum, is geëindigd;
- hoofdelijke veroordeling van De Sport v.o.f. tot betaling van een gebruiksvergoeding van € 981,00 per half jaar vanaf de dag dat de huurovereenkomst is geëindigd of zal zijn tot aan de dag der ontruiming van het gehuurde, waarbij heeft te gelden dat een half jaar ingaat per 1 januari en 1 juli en dat ieder ingegaan half jaar voor een vol half jaar wordt gerekend, vermeerderd met de wettelijke rente over de halfjaarlijkse gebruiksvergoeding vanaf de eerste dag van het ingegane half jaar tot aan de dag der algehele voldoening;
- veroordeling van De Sport v.o.f. om binnen veertien dagen na betekening van het ten deze te wijzen vonnis, althans binnen een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen datum, het perceel grond (de standplaats) aan de Mr. P. Drooglever Fortuynweg te Den Haag, kadastraal bekend gemeente ’s-Gravenhage AL AL 6664, gedeeltelijk met al wie en wat zich daarop van de zijde van De Sport v.o.f. mocht bevinden te ontruimen en te verlaten en het stuk grond schoon ter vrije en algehele beschikking van De Gemeente te stellen en te laten en het stuk grond na ontruiming en verlating niet wederom zonder toestemming geheel of gedeeltelijk in gebruik te nemen, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100,00 per dag en met machtiging van De Gemeente om indien en voor elke keer dat De Sport v.o.f. in gebreke mocht blijven aan de veroordeling te voldoen, deze uit te voeren op haar kosten en zo nodig met behulp van sterke arm van politie en justitie;
- veroordeling van De Sport v.o.f. in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente daarover met ingang van veertien dagen na datum vonnis.
Aan haar vordering legt De Gemeente naast voren vermelde feiten – kort samengevat – ten grondslag, dat zij op grond van een huurovereenkomst een onbebouwde onroerende zaak (hierna: de grond) aan De Sport v.o.f. heeft verhuurd en dat De Gemeente deze huurovereenkomst heeft opgezegd per 15 september 2012.
Dat er sprake is van verhuur van grond volgt onder meer uit de diverse brieven die door De Gemeente zijn verzonden, de huurovereenkomst en de daarin opgenomen bijzondere bepalingen, alsmede de akte contractsoverneming. Daarnaast blijkt uit de hoogte van de huurprijs (en de berekening daarvan) dat het verhuur van grond betreft.
Bij haar opzegging van 13 september 2011 heeft De Gemeente De Sport v.o.f. verzocht om voor 10 oktober 2011 schriftelijk te bevestigen dat het perceel losse grond opgeleverd zou worden. Deze schriftelijke bevestiging is uitgebleven. In de diverse gesprekken die nadien zijn gevoerd heeft De Sport v.o.f. aangegeven dat de kiosk haar eigendom is en dat zij slechts medewerking wil verlenen aan beëindiging van de huurovereenkomst op voorwaarde dat zij een alternatieve locatie voor de kiosk aangewezen krijgt, dan wel dat De Gemeente een vergoeding betaalt voor het verlies van de kiosk en inkomsten. De Gemeente heeft dit verzoek afgewezen. Er is immers sprake van huur van grond, zodat voor een vergoeding in het kader van huurbeëindiging geen plaats is.
Gelet op het standpunt van De Sport v.o.f. gaat De Gemeente er van uit dat de grond niet per 15 september 2012 leeg en ontruimd zal worden opgeleverd, zodat De Gemeente belang heeft bij haar vorderingen, aldus De Gemeente.
Verweer
De Sport v.o.f. betwist dat De Gemeente enkel een perceel grond aan haar heeft verhuurd. Sinds 1926 staat er een stenen opstal, de kiosk. Op grond van artikel 5:20 lid 1 onder Pro e BW is de gemeente eigenaar geworden van de kiosk. Hieruit volgt dat de gemeente dus ook de kiosk aan De Sport v.o.f. verhuurt, zodat de wettelijke bepalingen betreffende huurrecht bedrijfsruimte van toepassing zijn. Dit blijkt ook uit de tekst van de huurovereenkomst van 15 juli 1997, waarin wordt gesproken over de verhuur van bedrijfsruimte. Voormelde overeenkomst is bovendien aan te merken als een nieuwe, zelfstandige huurovereenkomst. Dat de gemeente in de correspondentie en ook in de in op 13 september 2000 gesloten akte contractsoverneming spreekt over verhuur van grond doet niet af aan het feit dat nog steeds heeft te gelden de van rechtswege verlengde huurovereenkomst bedrijfsruimte van 15 juli 1997. Voorts blijkt ook uit de aanslag OZB en uit de Algemene Bepalingen van de huurovereenkomst dat het gaat om de huur van de grond met opstal.
De Sport v.o.f. betwist daarnaast – kort samengevat – dat De Gemeente een redelijke grond heeft om tot huuropzegging over te gaan. Sinds Vestia – als ontwikkelaar verantwoordelijk voor de ontwikkeling en realisatie van het Vastgoedprogramma van Sportcampus Zuiderpark – zich in juli 2012 heeft teruggetrokken zijn de twee andere partijen (De Gemeente en de Haagse Hogeschool) de mogelijkheden aan het bekijken om tot een nieuwe ontwikkeling te komen. Op 7 november 2012 heeft wethouder M. Norder in de Commissievergadering Ruimte aangegeven dat de plannen worden gewijzigd en dat het de intentie is een en ander te realiseren op een lager kostenniveau. De door De Gemeente voorgenomen opzet van de Sportcampus Zuiderpark – die ten grondslag ligt aan de opzegging van 13 september 2011 – is thans niet meer aan de orde, zodat iedere grond voor de huuropzegging en de ontruiming is komen te vervallen. Voorts heeft De Gemeente op geen enkele wijze aangetoond of aannemelijk gemaakt dat de kiosk, zowel in de oorspronkelijke opzet als de latere opzet na het terugtrekken van Vestia, feitelijk dient te verdwijnen.
Indien wordt uitgegaan van de (ver)huur van grond, is de huurovereenkomst opzegbaar op grond van artikel 7:228 BW Pro en geniet De Sport v.o.f. geen ontruimingsbescherming. De eisen van redelijkheid en billijkheid kunnen er echter toe leiden, dat opzegging enkel effect sorteert, indien er een voldoende zwaarwegende grond voor opzegging bestaat. Een dergelijke grond is door De Gemeente niet aangevoerd. De opzegging dient geen enkel belang, nu er geen sprake is van feitelijke realisatie van de Sportcampus Zuiderpark. De Gemeente maakt derhalve misbruik van haar eigendomsrecht. Voorts is ontruiming, gezien de omstandigheden, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar, zodat De Sport v.o.f. ontruimingsbescherming geniet.
De economische belangen van De Sport v.o.f. en de maatschappelijke belangen in aanmerking genomen maken dat de belangen van De Sport v.o.f. ernstiger geschaad worden bij beëindiging en ontruiming dan die van De Gemeente bij voortzetting van het huurgenot. De Gemeente heeft voorts nagelaten De Sport v.o.f. een passend alternatief te bieden en gehandeld in strijd met de eisen van redelijkheid en billijkheid, door met huurders in vergelijkbare gevallen wel te onderhandelen over oplossingen en kostenvergoedingen. Indien de vordering van De Gemeente wordt toegewezen dient De Gemeente op grond van artikel 7:297 BW Pro een bedrag ter tegemoetkoming aan de verhuis- en inrichtingskosten aan De Sport v.o.f. te voldoen. Tot slot verzoekt De Sport v.o.f. de kantonrechter om een descente te gelasten omdat alleen dan een goed beeld van de kiosk en haar omgeving kan worden verkregen, aldus De Sport v.o.f.
Beoordeling
(Ver)huur van grond of bedrijfsruimte
De vraag die allereerst dient te worden beantwoord, is of sprake is van (ver)huur van een perceel grond of van bedrijfsruimte (de kiosk). De kantonrechter overweegt als volgt.
Vast staat, dat De Gemeente op grond van artikel 5:20 lid 1 onder Pro e BW als eigenaar van de grond ook eigenaar van de opstal (hierna: kiosk) is geworden. Het enkele feit dat De Gemeente door natrekking eigenaar is geworden en dat de kiosk reeds op het perceel grond aanwezig was toen De Gemeente en De Sport v.o.f. een huurovereenkomst sloten, maakt niet dat de huurovereenkomst geen betrekking kan hebben op een onbebouwde onroerende zaak (zie HR 13 juli 2012, LJN: BW3217 en HR 13 juli 2012, LJN:BW7172). Beslissend is hetgeen partijen omtrent het gebruik van het gehuurde, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan. Deze bedoeling van partijen kan worden afgeleid uit hetgeen tussen partijen is voorgevallen voorafgaande aan het sluiten van de overeenkomst, de inhoud van de overeenkomst en de wijze waarop partijen invulling aan de overeenkomst hebben gegeven (Gerechtshof ’s-Gravenhage, 9 februari 2010, LJN: BM2456).
Bedoeling van partijen
Op 9 maart 1979 is het huurrecht, de kiosk en de goodwill door de toenmalige huurder verkocht aan [A] en aan [gedaagde sub 2](gedaagde sub 2). [A] heeft vervolgens in oktober 1979 een huurovereenkomst gesloten met De Gemeente. Deze huurovereenkomst is diverse malen verlengd, waarbij de huurvoorwaarden ongewijzigd zijn gebleven. Het betrof telkens de (ver)huur van een standplaats, die uitsluitend mag worden gebruikt voor het daarop hebben van een kiosk, welke door de huurder zelf moet worden geëxploiteerd.
Op 13 juli 2000 heeft De Sport v.o.f. de huurovereenkomst van 15 juli 1997 van [A] overgenomen. In de daartoe door betrokken partijen gesloten akte contractoverneming staat dat is overgenomen de huurovereenkomst ‘inzake de verhuur van grond op de mr. P. Drooglever Fortuynweg.’ De Sport v.o.f. betwist echter dat er enkel sprake is van (ver)huur van grond en verwijst daartoe naar de door haar overgenomen huurovereenkomst van 15 juli 1997, waarin staat dat het de (ver)huur betreft van ‘(...)de bedrijfsruimte, de kiosk, ter plaatse aan de Mr. P. Drooglever Fortuynweg, hierna ‘het gehuurde’. Daarnaast wordt in de huurovereenkomst verwezen naar de “algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte niet ex 7a:1624 BW’. Er is derhalve sprake van (ver)huur van bedrijfsruimte, aldus De Sport v.o.f.
Naar het oordeel van de kantonrechter heeft De Sport v.o.f. onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld om te oordelen dat het een overeenkomst tot (ver)huur van bedrijfsruimte betreft. Het enkele feit, dat in de huurovereenkomst van 15 juli 1997 wordt gesproken over bedrijfsruimte en wordt verwezen naar voornoemde Algemene Bepalingen is daartoe onvoldoende. Beslissend is hetgeen partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan.
Naar het oordeel van de kantonrechter kan uit de voorafgaand tussen partijen gewisselde correspondentie worden afgeleid, dat het niet de bedoeling was van partijen om een nieuwe huurovereenkomst te sluiten, maar om de bestaande huurovereenkomst (verhuur grond / standplaats) te verlengen. Dit blijkt onder meer uit het op 12 december 1994 door [A] ingevulde en ondertekende formulier ‘verlenging huurovereenkomst’, waarop hij met betrekking tot het beëindigen van de huurovereenkomst voor de standplaats van de kiosk verzoekt om in aanmerking te komen voor een nieuwe overeenkomst. Naar aanleiding daarvan is de overeenkomst op 15 juli 1997 verlengd. Dat op het formulier eveneens de aanduiding ‘nieuwe huurovereenkomst’ wordt gebruikt acht de kantonrechter niet van doorslaggevende betekenis, nu er duidelijk ‘verlenging huurovereenkomst’ boven het formulier staat en verderop ‘huurovereenkomst voor de standplaats van de kiosk’. Daarnaast verwijst De Gemeente in de brieven van 4 en 17 juli 1997 zowel naar de ‘huurovereenkomst voor de grond ten behoeve van de exploitatie van de kiosk’, als naar de ‘verhuur van een standplaats’. Hoewel het afwisselend gebruik van de aanduiding verhuur van grond dan wel standplaats wellicht verwarrend is, blijkt hier in ieder geval geenszins uit, dat het de bedoeling is om bedrijfsruimte te verhuren. Ook uit de tekst van de akte contactsoverneming kan worden afgeleid, dat de overeenkomst van 15 juli 1997 de (ver)huur van grond betreft en dat De Sport v.o.f. deze huurovereenkomst ‘onvoorwaardelijk, volledig en onherroepelijk’ overneemt van [A].
Bij haar oordeel dat het gehuurde een perceel grond betreft, neemt de kantonrechter ook in aanmerking dat De Sport v.o.f. op grond van artikel 6.1. van de huurovereenkomst geen rechten aan de huurovereenkomst kan ontlenen voor publiekrechtelijke vergunningen, die vereist zijn voor het oprichten van opstallen en het voeren van een door haar gewenste exploitatie. Bovendien heeft De Gemeente onweersproken gesteld, dat het onderhoud van de kiosk voor rekening van De Sport v.o.f. kwam en wijst zowel de hoogte als de berekeningswijze van de huurprijs erop dat het (ver)huur van een perceel grond betreft. Uit voornoemde omstandigheden kan worden afgeleid dat de kiosk geen onderdeel uitmaakt van het gehuurde (Gerechtshof ’s-Gravenhage, 9 februari 2010, LJN: BM2456).
Ook uit de na de akte contractsoverneming gewisselde correspondentie kan worden afgeleid dat het de bedoeling was van partijen om een perceel grond te (ver)huren. Immers, nadat De Sport v.o.f. om formele vastlegging van de bestaande overeenkomst heeft verzocht, bevestigt De Gemeente ‘naar aanleiding van het verlopen van de huurovereenkomst per 2007 met de gemeente Den Haag met betrekking tot een perceel grond ten behoeve van een consumptiekiosk’ dat de huurovereenkomst bij gebreke van opzegging stilzwijgend doorloopt.
De kantonrechter is van oordeel dat uit voornoemde omstandigheden kan worden afgeleid dat het de bedoeling van partijen is geweest om een huurovereenkomst voor een perceel grond te sluiten. Het verweer van De Sport v.o.f., dat het de (ver)huur van bedrijfsruimte betreft, zal dan ook worden verworpen. De in dit verband door De Gemeente gevorderde verklaring voor recht zal dan ook worden toegewezen.
Opzegging
Nu er sprake is van (ver)huur van een perceel grond, mocht De Gemeente de huurovereenkomst opzeggen op grond van artikel 7:228 lid 2 BW Pro. De eisen van redelijkheid en billijkheid kunnen echter meebrengen dat deze opzegging, gelet op de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval, slechts mogelijk is indien een voldoende zwaarwegende grond voor opzegging bestaat (HR 29 juni 2012, NJ 2012, 411).
De Sport v.o.f. heeft in dit verband aangevoerd dat haar belangen bij opzegging ernstiger worden geschaad dan die van De Gemeente indien zij de overeenkomst laat voortduren. De Gemeente heeft geen feitelijk geldende zwaarwegende grond aan haar opzegging ten grondslag gelegd – er is immers geen sprake van feitelijke realisatie van de Sportcampus Zuiderpark –, zodat de huuropzegging dient te worden gepasseerd, aldus De Sport v.o.f.. De kantonrechter overweegt als volgt.
De Sport v.o.f. heeft gesteld, dat zij een economisch belang heeft bij voortzetting van de huurovereenkomst. De Gemeente heeft dit onvoldoende gemotiveerd betwist. De enkele stelling van De Gemeente, dat het gezien de openingstijden van de kiosk niet mogelijk is dat daarmee ‘het brood wordt verdiend’ is daartoe onvoldoende. Daarnaast maakt de omstandigheid, dat de kiosk in eigendom toebehoort aan De Sport v.o.f., dat deze sedert 1926 door (de rechtsvoorgangers van) De Sport v.o.f. wordt geëxploiteerd en de huurovereenkomst voorheen door De Gemeente altijd is verlengd, dat de kantonrechter van oordeel is dat De Sport v.o.f. een aanzienlijk te beschermen belang had, zodat een voldoende zwaarwegende grond voor opzegging moet bestaan.
Ten tijde van de huuropzegging, 13 september 2011, stond vast dat de Sportcampus Zuiderpark zou worden ontwikkeld. Dat Vestia zich in juli 2012 heeft teruggetrokken heeft weliswaar geleid tot een vertraging in de ontwikkeling en een aanpassing van de plannen (zie hiervoor onder andere productie 28 bij de brief van De Gemeente van 18 januari 2013), echter kan niet worden geoordeeld dat De Gemeente de Sportcampus Zuiderpark niet feitelijk zal realiseren. Ook uit de door De Sport v.o.f. bij brief van 11 januari 2013 overgelegde productie, kan niet worden opgemaakt dat de ontwikkeling en realisatie van de Sportcampus Zuiderpark van de baan is. De Gemeente heeft in dit verband ook onweersproken gesteld dat er geld is gereserveerd voor het project Sportcampus Zuiderpark en dat dit geld niet voor andere doeleinden kan worden gebruikt. Ook heeft De Gemeente onweersproken gesteld dat De Sport v.o.f. zich bevindt binnen het her in te richten gebied, zodat zij belang heeft bij de huuropzegging. Ter comparitie heeft De Gemeente hier nog aan toegevoegd dat aan de opzegging eveneens ten grondslag ligt dat de kiosk in de zichtlijn komt te liggen van het parkeerterrein naar de Sportcampus Zuiderpark en dat De Gemeente dit niet wenselijk acht. De Sport v.o.f. heeft dit niet, althans onvoldoende, gemotiveerd betwist. De enkele stelling dat het Zuiderpark een volkspark is, het een kiosk voor ‘de gewone man’ betreft en het daarom niet bezwaarlijk is dat de kiosk in de zichtlijn ligt, is daartoe onvoldoende. De kantonrechter ziet hierin ook geen andere grondslag voor de opzegging, nu dit niet afdoet aan de stelling van De Gemeente dat de gehuurde grond in de ontwikkellocatie is gelegen.
Daarnaast heeft De Gemeente onweersproken gesteld, dat zij geen verplichting heeft tot het aanbieden van een alternatieve locatie voor de kiosk en dat de gemeente Den Haag het aantal kiosken wenst te beperken.
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is de kantonrechter van oordeel dat De Gemeente een voldoende zwaarwegende grond aan de opzegging ten grondslag heeft gelegd, namelijk herontwikkeling van de locatie, waarbij eveneens een redelijke opzegtermijn (één jaar) in acht is genomen. Dit leidt ertoe dat de huurovereenkomst ingevolge artikel 7:228 lid 2 BW Pro rechtsgeldig is opgezegd per 15 september 2012 en dat De Sport v.o.f. het perceel grond dient te ontruimen. In het licht van de stelling van De Gemeente omtrent het moment van start van de bouwactiviteiten ziet de kantonrechter aanleiding om een ruimere ontruimingstermijn te bepalen, in die zin dat het moment wordt bepaald op een jaar na einde van de huurovereenkomst, te weten 15 september 2013. Daarnaast staat het partijen vrij nadere afspraken omtrent de ontruimingsdatum te maken.
Overige stellingen en weren
Het verweer van De Sport v.o.f., dat De Gemeente misbruik heeft gemaakt van haar eigendomsrecht door zonder deugdelijke grond op te zeggen dient gelet op hetgeen hiervoor is overwogen te worden verworpen. Voorts heeft De Sport v.o.f. onvoldoende onderbouwd dat De Gemeente in strijd heeft gehandeld met het gelijkheidsbeginsel. De enkele stelling dat andere (voormalig) huurders een geldbedrag hebben ontvangen, is daartoe onvoldoende. Of eventueel een vergoeding aan de huurders toekomt is immers afhankelijk van de inhoud van het contract en de eventuele huurbescherming die de huurders genieten. Niet is komen vast te staan, dat het in dit geval gaat om gelijke gevallen.
De kantonrechter ziet, nu er sprake is van verhuur van een perceel grond, een voldoende zwaarwegende grond aan de opzegging ten grondslag is gelegd en een redelijke opzegtermijn in acht is genomen, geen aanleiding om een tegemoetkoming op grond van artikel 7:297 BW Pro aan De Sport v.o.f. toe te kennen. Dat De Sport v.o.f. vermogensschade lijdt doordat zij door de jaren heen investeringen heeft gedaan in de kiosk doet daar niet aan af.
Het voorgaande leidt ertoe dat de vorderingen van De Gemeente zullen worden toegewezen, met dien verstande dat de door De Gemeente gevorderde machtiging om de ontruiming zelf uit te voeren, zal worden afgewezen, omdat de bevoegdheid tot reële executie van de veroordeling tot ontruiming reeds voortvloeit uit de artikelen 555 e.v. juncto artikel 444 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering en dat de dwangsom zal worden gematigd als hierna vermeld. Daarnaast acht de kantonrechter het redelijk dat de gebruiksvergoeding pro rata wordt beperkt tot het moment waarop het gehuurde door De Sport v.o.f. wordt ontruimd.
Proceskosten
De Sport v.o.f. zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.
Beslissing
De kantonrechter:
- verklaart voor recht dat de huurovereenkomst de huur en verhuur van een
onbebouwde onroerende zaak betreft, derhalve niet zijnde zogenoemde 7:290 BW (middenstands-) of 7:230a BW (overige) bedrijfsruimte;
- bepaalt dat de huurovereenkomst tussen De Gemeente en gedaagden per 15 september 2012 is geëindigd;
- veroordeelt gedaagden hoofdelijk, des dat de één betalende de ander zal zijn bevrijd, tot betaling van een gebruiksvergoeding van € 981,00 per half jaar vanaf de dag dat de huurovereenkomst is geëindigd tot aan de dag der ontruiming van het gehuurde, waarbij de vergoeding over een reeds ingegaan half jaar pro rata wordt beperkt tot de datum van ontruiming door gedaagden, vermeerderd met de wettelijke rente over de halfjaarlijkse gebruiksvergoeding vanaf de eerste dag van het ingegane half jaar tot aan de dag der algehele voldoening;
- veroordeelt gedaagden om uiterlijk 15 september 2013 het perceel grond (de standplaats) aan de Mr. P. Drooglever Fortuynweg te Den Haag, kadastraal bekend gemeente ’s-Gravenhage AL AL 6664, gedeeltelijk met al wie en wat zich daarop van de zijde van gedaagden mocht bevinden te ontruimen en te verlaten en het stuk grond schoon ter vrije en algehele beschikking van De Gemeente te stellen en te laten en het stuk grond na ontruiming en verlating niet wederom zonder toestemming geheel of gedeeltelijk in gebruik te nemen, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100,00 per dag tot een maximum van € 10.000,00;
- veroordeelt gedaagden in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van De Gemeente vastgesteld op € 507,02, waaronder € 300,00 aan salaris gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente daarover met ingang van veertien dagen na datum vonnis;
- verklaart dit vonnis tot zover, behoudens de verklaringen voor recht, uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. J.M. van Baardewijk en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 11 juni 2013.