Uitspraak
13 juli 2012
Eerste Kamer
11/01792
DV/IF
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
[Eiser],
wonende te [woonplaats],
EISER tot cassatie,
advocaat: mr. S. Kousedghi,
t e g e n
NS VASTGOED B.V.,
gevestigd te Utrecht,
VERWEERSTER in cassatie,
advocaten: aanvankelijk mr. W.J. Bosma en mr. J.A.M.A. Sluysmans, thans mr. R.L. de Graaff en mr. J.A.M.A. Sluysmans.
Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als [eiser] en NS.
1. Het geding in feitelijke instanties
Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken:
a. de vonnissen in de zaak 601768 van de kantonrechter te Utrecht van 18 februari 2009 en 2 september 2009;
b. het arrest in de zaak 200.047.535 van het gerechtshof te Amsterdam van 30 november 2010.
Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het arrest van het hof heeft [eiser] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
NS heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.
De conclusie van de Advocaat-Generaal M.H. Wissink strekt tot verwerping van het cassatieberoep.
De advocaat van [eiser] heeft bij brief van 27 april 2012 op die conclusie gereageerd.
3. Beoordeling van het middel
3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) Tussen [betrokkene 1] en de rechtsvoorgangster van NS is op 17 juli 1978 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot 400 m² terrein gelegen op het stationsemplacement te Baarn (hierna: het terrein).
De rechtsvoorgangster van NS heeft [betrokkene 1] met ingang van 1 april 1979 toestemming gegeven tot onderverhuur van een gedeelte van de op het terrein staande - door [betrokkene 1] gehuurde - servicehal aan [betrokkene 2] en per 1 januari 1980 aan [eiser] als diens opvolger.
(ii) [Eiser] heeft in 1985 het op het terrein staande en door [betrokkene 2] geëxploiteerde tankstation voor een bedrag van ƒ 120.000,-- gekocht. Bij notariële akte van 1 april 1985 heeft [eiser] de op het terrein aanwezige diverse opstallen van [betrokkene 2] in economische eigendom verkregen.
(iii) [Eiser] huurt het terrein met ingang van 1 april 1985 van de rechtsvoorgangster van NS.
De desbetreffende huurovereenkomst luidt, voor zover thans van belang, als volgt:
"Tussen de N.V. Nederlandse Spoorwegen (...) en [eiser] (...), hierna aangeduid als: de huurder,
overwegende dat de huurder op het na te noemen terrein een tankstation voor detailverkoop en opslag van benzines, L.P.G. en dieselolie, annex quick-servicestation wenst te handhaven
is overeengekomen als volgt:
Artikel 1
NS verhuurt met ingang van 1 april 1985 aan huurder die met ingang van die datum in huur aanneemt een terrein ter grootte van 400 m², gelegen op het NS-emplacement te Baarn in deze huurovereenkomst verder te noemen: het gehuurde. Het gehuurde is op de in deze overeenkomst opgenomen tekening in groene kleur aangeduid.
[...]
Artikel 3
Boven en behalve de in Artikel 2 genoemde huursom is de huurder wegens het op NS-terrein hebben en exploiteren van een service-station aan NS als extravergoeding verschuldigd:
a. 1,9 cent voor elke over de aftappunten geleverde liter benzines,
b. 1,1 cent voor elke over de aftappunten geleverde liter dieselolie
c. 1,1 cent voor elke over de aftappunten geleverde liter autogas.
Als minimum-extra-vergoeding is per jaar een bedrag van f 1.500,-- aan NS verschuldigd.
[...]
Artikel 4
Op 1 april 1986 zal de in Artikel 3 van deze overeenkomst genoemde extravergoeding worden herzien en wel door aanpassing aan de hand van de als dan geldende extra-vergoeding voor het hebben en exploiteren van een verkooppunt voor motorbrandstoffen op NS-terreinen.
Huurder zal deze aanpassing onvoorwaardelijk accepteren.
[...]
Artikel 12
NS is niet verantwoordelijk voor op het gehuurde terrein aanwezige opstallen, goederen en zaken.
[...]
Huurder zal deze aanpassing onvoorwaardelijk accepteren.
[...]
Artikel 15
Ingeval deze overeenkomst eindigt tengevolge van opzegging of van enige andere oorzaak, moet de huurder voor eigen rekening en tot genoegen van NS het terrein volledig ontruimen en in goede staat opleveren, bij gebreke waarvan NS zonder dat enige ingebrekestelling zal nodig zijn, bevoegd zal zijn in een en ander te voorzien voor rekening van de huurder, die alsdan verplicht zal zijn alle deswege door NS bestede kosten, verhoogd met het ten tijde van de uitvoering bij NS geldende percentage voor algemene kosten, alsmede met de eventueel wegens de uitvoering verschuldigde belastingen, binnen acht dagen na aanvraag, aan NS te vergoeden.
Indien bij eindiging van de huurovereenkomst de huurder niet aan het in de vorige zinsnede gestelde heeft voldaan gaat al hetgeen dat nog op het terrein aanwezig mocht zijn terstond om niet in volle en vrije eigendom over aan NS. Die daarmee naar eigen goeddunken zal kunnen handelen.
De huurder vrijwaart NS voor alle aanspraken, welke derden deswege tegenover haar zouden kunnen doen gelden.
Eventuele bodemverontreiniging dient vóór afloop van de overeenkomst door huurder te worden verwijderd en afgevoerd tot genoegen van NS."
(iv) Bij wijzigingsovereenkomst van 10 maart 1988 is de omvang van het door [eiser] gehuurde terrein uitgebreid. Bij wijzigingsovereenkomst van 15 juli 1993 is per 1 september 1993 de omvang van het gehuurde terrein wederom uitgebreid en is het [eiser] toegestaan een autowasstraat en een luifel ten behoeve van het verkooppunt van motorbrandstoffen te hebben.
(v) NS heeft in een brief van 7 september 2004 aan [eiser] onder meer het volgende bericht:
"Met huurovereenkomst d.d. 31 mei 1985, nadien gewijzigd in 1986 en 1993, heeft NS een terrein aan u verhuurd in de stationsomgeving van Baam. De huur is indertijd aangegaan voor de periode van 1 april 1985 tot en met 31 december 2004.
De huurovereenkomst eindigt derhalve op laatstgenoemde datum.
Op 1 september 2004 heeft [betrokkene 3] van ons bedrijf u in een persoonlijk gesprek geïnformeerd dat NS Vastgoed niet wenst over te gaan tot wederom het afsluiten van een langjarige huurovereenkomst, dit in verband met mogelijke alternatieve aanwending van de locatie waarvan het door u gehuurde deel uitmaakt.
NS Vastgoed is wel bereid de huidige huurovereenkomst voort te zetten voor onbepaalde tijd met een wederzijdse opzegtermijn van 1,5 jaar.
Graag vernemen wij van u of u hierin bent geïnteresseerd. In het bevestigende geval verzoeken wij u één exemplaar van deze brief voor akkoord ondertekend aan ons te retourneren. Deze brief dient alsdan als vastlegging van de voortgezette huurverhouding conform het bovenstaande".
(vi) [Eiser] heeft de brief van 7 september 2004 voor akkoord ondertekend.
(vii) De ten tijde van de uitspraak van het hof geldende huur bedroeg op jaarbasis € 1.757,16. De huurovereenkomst loopt sedert 1 januari 2005 voor onbepaalde tijd met als wederzijdse opzegtermijn een termijn van anderhalf jaar.
(viii) Bij brief van 6 oktober 2006 aan [eiser] heeft NS de huur opgezegd tegen 1 mei 2008 en de ontruiming van het gehuurde aangezegd.
3.2 De kantonrechter heeft aangenomen dat art. 7:290 BW op de overeenkomst van toepassing is. Het hof heeft geoordeeld dat geen sprake is van huur en verhuur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. Het hof heeft daartoe als volgt overwogen.
"4.3 Het hof oordeelt dat ingevolge artikel 1 van de huurovereenkomst NS aan [eiser] verhuurt een terrein ter grootte van 400 vierkante meter gelegen op het stationsemplacement te Baarn. In de considerans van de overeenkomst staat vermeld dat de huurder op het terrein een tankstation voor detailverkoop en opslag van benzines, LPG en dieselolie, annex quick-service-station wenst te handhaven. Blijkens de tekst van de huurovereenkomst maken de op het terrein gelegen opstallen derhalve geen deel uit van het gehuurde.
De omstandigheden dat de opstallen - behoudens de later door [eiser] toegevoegde luifel boven het tankstation en de wasstraat - reeds aanwezig waren ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst en dat [eiser] voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst met NS de onderhuurder was van een gedeelte van de op het terrein staande servicehal, brengen als zodanig niet met zich dat de opstallen geacht moeten worden deel uit te maken van het gehuurde. Partijen hebben de huurovereenkomst immers uitdrukkelijk beperkt tot het terrein. [eiser] heeft ook niet, althans niet voldoende onderbouwd, aangevoerd dat in de servicehal een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is als bedoeld in artikel 7:290 lid 2 BW.
4.4 De omstandigheid dat in artikel 3 van de huurovereenkomst een vergoeding is opgenomen voor het op NS-terrein hebben en exploiteren van een service-station, maakt dit evenmin anders. NS heeft in dit verband - door [eiser] onweersproken - aangevoerd dat de huurprijs niet overeenkomt met een huurprijs voor een gebouwde onroerende zaak, laat staan middenstandsbedrijfsruimte, en dat de huurprijs bij de twee wijzigingsovereenkomsten niet is verhoogd. NS heeft voorts - door [eiser] als zodanig evenmin weersproken - aangevoerd dat zij nimmer huur heeft ontvangen voor het gebruik van de opstallen. In de wijzigingovereenkomsten van 10 maart 1988 en 1 september 1993 is de omschrijving van het gehuurde niet gewijzigd. In de wijzigingsovereenkomst van 1 september 1993 is het [eiser] toegestaan een wasstraat alsmede een luifel boven het verkooppunt van motorbrandstoffen aanwezig te hebben. In deze wijzigingsovereenkomst is aan die toestemming geen vergoeding verbonden.
De wijzigingsovereenkomsten kunnen gelet hierop ook niet worden aangemerkt als (een) nieuwe zelfstandige huurovereenkomst(en) met betrekking tot bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW.
4.5 Bij het voorgaande komt dat blijkens de (als productie 2 bij dagvaarding overgelegde) notariële akte van 1 april 1985 [eiser] de op het terrein aanwezige diverse opstallen in economische eigendom heeft verkregen van de vorige exploitant, [betrokkene 2]. Hierbij is tevens het recht op verwijdering van de diverse opstallen aan [eiser] overgedragen. De bebouwing ten behoeve van de wasstraat heeft [eiser] zelf gerealiseerd. NS heeft in dit verband aangevoerd - hetgeen door [eiser] als zodanig niet is weersproken - dat uit de jaarrekening 2005/2006 van [eiser] blijkt dat hij de opstallen op het perceel (het pand, de washal, de vloeistofdichte vloeren en alle installaties) heeft geactiveerd op zijn balans, dat hij er op afschrijft, hij ze tot zijn ondernemingsvermogen rekent en zich als rechthebbende beschouwt. Dit een en ander wijst er evenmin op dat [eiser] moet worden aangemerkt als huurder van de opstallen.
4.6 Naar het oordeel van het hof moet het er gelet op het voorgaande voor worden gehouden dat geen sprake is van een overeenkomst van huur en verhuur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW."
3.3 De onderdelen II en III van het middel - onderdeel I bevat geen klacht - nemen tot uitgangspunt dat partijen naast een huurovereenkomst ook een exploitatieovereenkomst hebben gesloten. Onderdeel II betoogt dat, indien het hof dit heeft onderkend, zijn oordeel dat desondanks geen toepassing wordt gegeven aan afdeling 7.4.6 onjuist is, aangezien sprake is van een gemengde overeenkomst waarop blijkens HR 10 november 1989, LJN AC1687, NJ 1990/273, art. 7:290 BW (of zijn voorganger, art. 1624 (oud) BW) in beginsel juist wel van toepassing is. Daarbij heeft het hof tevens zijn taak als appelrechter miskend omdat, aldus nog steeds de klachten, reeds de kantonrechter het bestaan van een exploitatieovereenkomst had vastgesteld en tegen dat oordeel geen grieven zijn aangevoerd. Bovendien heeft het hof in rov. 4.4 en 4.5 omstandigheden in aanmerking genomen die blijkens genoemde uitspraak van 10 november 1989 niet relevant, althans beslissend, kunnen zijn.
Als het oordeel van het hof niet onjuist is, dan is het onbegrijpelijk of ontoereikend gemotiveerd. Onderdeel III betoogt met rechts- en motiveringsklachten, verkort weergegeven, dat, voor het geval het hof het bestaan van een exploitatieovereenkomst niet heeft onderkend, het hof het partijdebat heeft miskend nu tussen partijen niet in geschil is dat de huurovereenkomst ook een exploitatieovereenkomst behelst.
3.4 Bij de beoordeling van deze klacht wordt het volgende vooropgesteld. Indien een onbebouwd terrein aan de huurder ter beschikking wordt gesteld met de bedoeling of de verplichting dat de huurder daarop een bebouwing zal oprichten, bestemd om te worden gebruikt als bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW, is afdeling 7.4.6 in beginsel niet van toepassing (vgl. HR 16 juni 1995, LJN ZC1760, NJ 1995/705).
Het hof heeft in rov. 4.3 de omstandigheden genoemd die naar zijn oordeel meebrengen dat [eiser] alleen een terrein heeft gehuurd en niet mede de daarop aanwezige en nog te stichten opstallen. Mede gelet op de door het hof in rov. 3 vastgestelde feiten - onder meer inhoudende dat het tankstation door [eiser] is gekocht van de vorige huurder, die alleen het terrein huurde - heeft het hof zonder miskenning van enige rechtsregel kunnen oordelen dat het enkele feit dat het benzinestation reeds op het terrein aanwezig was toen de huurovereenkomst met [eiser] inging, niet eraan afdoet dat die overeenkomst betrekking had op een onbebouwde onroerende zaak. Voor het overige berust dat oordeel op een aan het hof voorbehouden waardering van de feitelijke situatie, en is dat oordeel niet onbegrijpelijk of onvoldoende gemotiveerd.
De omstandigheid dat de gebouwen eigendom van de verhuurder als eigenaar van de grond zijn geworden, doet aan het voorgaande niet af. Het hof behoefde zich van zijn oordeel niet te laten weerhouden door de omstandigheid dat in de huurovereenkomst naast een huurprijs ook een exploitatievergoeding is opgenomen, nu deze omstandigheid als zodanig niet van invloed is op het object dat in gebruik is gegeven. In zoverre is dan ook sprake van een andere situatie dan die van het arrest HR 10 november 1989, LJN AC1687, NJ 1990/273, waarop de middelen een beroep doen. In die zaak stond vast dat bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 in gebruik was gegeven en was aan de orde of de - bij afzonderlijke overeenkomst bedongen - exploitatievergoeding als een tegenprestatie voor dat gebruik kon worden aangemerkt.
Op het voorgaande stuiten alle klachten van de onderdelen II en III af.
3.5 De overige klachten van het middel kunnen evenmin tot cassatie leiden. Zulks behoeft, gezien art. 81 RO, geen nadere motivering nu de klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
verwerpt het beroep;
veroordeelt [eiser] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van NS begroot op € 5.965,34 aan verschotten en € 2.200,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president E.J. Numann als voorzitter en de raadsheren J.C. van Oven, A.H.T. Heisterkamp, C.E. Drion en G. Snijders, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer J.C. van Oven op 13 juli 2012.