Uitspraak
RECHTBANK BREDA
team kanton Bergen op Zoom
zaak/rolnr.: 591435 CV EXPL 10-1768
vonnis bij vervroeging d.d. 28 juli 2010
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid DRES MASTER FUND II B.V.
gevestigd te ‘s-Gravenhage,
eiseres,
gemachtigde: mr. B.J. Groenhuijzen, SWG Inkasso Advocaten te Rosmalen,
tegen
1. [huurder 1], wonende te [adres], en
2. [huurder 2], wonende te [adres],
gedaagden,
schriftelijk procederend.
1. Het verloop van het geding
De procesgang blijkt uit de volgende stukken:
a. de dagvaarding van 2 maart 2010, met producties;
b. de conclusie van antwoord van de zijde van gedaagde sub 1;
c. de conclusie van antwoord van de zijde van gedaagde sub 2, met producties;
d. de conclusie van repliek, tevens vermindering van eis, met producties;
e. de conclusie van dupliek van de zijde van gedaagde sub 1;
f. de conclusie van dupliek van de zijde van gedaagde sub 2.
2. Het geschil
Eiseres vordert -na vermindering van eis- bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, hoofdelijke veroordeling van gedaagden tot betaling van een bedrag van € 1.205,35 ter zake van achterstallige huurpenningen, rente en incassokosten, alles te vermeerderen met rente en kosten.
Gedaagden voeren gemotiveerd verweer.
3. De beoordeling
3.1 Tussen partijen staat als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende weerspro-ken, alsmede op grond van de niet bestreden inhoud van de producties, het volgende vast:
- op 11 maart 2009 is tussen enerzijds ING Real Estate Investment Management (NL) B.V., als lasthebster van AZL Vastgoed Woningen NV, hierbij vertegenwoordigd door haar beheerder Meeús Vastgoedmanagement B.V., en gedaagden anderzijds een huurovereenkomst gesloten ter zake van het 3-kamer appartement gelegen aan de [adres], ingaande 16 maart 2009 en eindigend op 31 maart 2010;
- de huurprijs bedroeg laatstelijk € 672,88 per maand, bij vooruitbetaling op de eerste van iedere maand verschuldigd;
- op de huurovereenkomst zijn van toepassing de algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte, verder te noemen “de algemene bepalingen”;
- een brief van 11 augustus 2009 van gedaagde sub 2, verder te noemen “[huurder 2]” aan Meeus Vastgoedmanagement luidt - voor zover hier van belang-: “(…) Daarom zeg ik u met onmiddellijke ingang mijn aandeel in het huurcontract op. (…) U zult begrijpen dat het verbreken van de relatie definitief is en ik van hem niets kan afdwingen. Bovendien blijft de heer [huurder 1] in de woning woonachtig en daarom heb ik de juridische vorm van eenzijdige opzegging gekozen. Het huurcontract kan derhalve worden omgezet op naam van uitsluitend de heer [huurder 1]. (…)”;
- de huurovereenkomst is met wederzijdse instemming van eiseres en [huurder 1] op 31 december 2009 geëindigd.
3.2 Eiseres baseert haar verminderde vordering op een toerekenbare tekortkoming van gedaagden in de nakoming van hun betalingsverplichtingen voortvloeiend uit de huurovereenkomst. De huurachterstand betreft de maanden mei en december 2009. Eiseres stelt dat zij buitengerechtelijke kosten heeft gemaakt tot een bedrag van € 357,00 inclusief btw, en dat de door gedaagde verschuldigde rente tot dagvaarding is berekend op € 87,47.
3.3 Gedaagden voeren ieder voor zich verweer.
Gedaagde sub 1, verder te noemen “[huurder 1]”, voert aan dat hij de onderhavige woning samen met [huurder 2] heeft gehuurd omdat zijn inkomen niet toereikend was om de huurpenningen alleen te betalen. Omdat de relatie tussen hem en [huurder 2] op zijn initiatief verbroken was, was hij gehouden de huur op te zeggen. Met instemming van de verhuurder is de huurovereenkomst dan ook eind december 2009 geëindigd. De hoogte van de huurachterstand wordt door [huurder 1] niet weersproken. [huurder 1] stelt bereid te zijn de verschuldigde huur tot en met december 2009 te betalen. Wel tekent hij daarbij aan dat hij een nieuwe betalingsregeling wenst te treffen omdat zijn arbeidsovereenkomst op 16 maart 2010 is geëindigd.
3.4 [huurder 2] erkent het feit dat zij mede contractspartner is geweest voor de onderhavige woonruimte. Zij voert aan dat zij pas op 3 augustus 2009 in de woning is gaan wonen en dat zij de woning alweer op 9 augustus 2009 heeft verlaten. Zij zou vanaf 29 mei tot 14 augustus 2009 op het onderhavige adres ingeschreven hebben gestaan in de gemeentelijke basisadministratie. Omdat zij a. tot kort voor dagvaarding niet van de huurachterstand op de hoogte was en b. die huurachterstand alleen door [huurder 1] is veroorzaakt, verzoekt zij de vordering, voor zover het de hoofdelijke veroordeling aan haar zijde betreft, af te wijzen.
3.5 De kantonrechter overweegt als volgt.
De hoogte van de verminderde vordering, noch de huurovereenkomst waarop deze betrekking heeft, is betwist. Die verminderde vordering ligt in zoverre voor toewijzing gereed.
3.6 [huurder 1] en [huurder 2] zijn samen de huurovereenkomst aangegaan, zodat zij beiden hoofdhuurder zijn geworden.
Door het sluiten van de huurovereenkomst heeft [huurder 2] de hoofdelijke verplichtingen daaruit jegens de verhuurder op zich genomen. In artikel 17.2 van de algemene bepalingen is expliciet bepaald dat de contractuele medehuurder slechts samen met de andere huurder(s) de huurovereenkomst door opzegging kan beëindigen. In beginsel is zij dan ook mét [huurder 1] hoofdelijk aansprakelijk voor de ontstane huurachterstand.
Echter, eiseres heeft [huurder 2] na ontvangst van haar brief van 11 augustus 2009 niet op de hoogte gesteld van het feit, althans van de door haar ingenomen stelling, dat de opzegging niet werd geaccepteerd. Gelet op de in deze procedure ingenomen stelling van eiseres was een reactie op zijn plaats geweest. Dat was ook mogelijk nu [huurder 2] in haar brief haar nieuwe postadres had opgegeven en haar e-mailadres bekend maakte. Onweersproken is door [huurder 2] gesteld dat zij pas bij brief van 15 februari 2010, derhalve ruim zes maanden later, een reactie ontving van eiseres, waarbij een huurachterstand werd gemeld. Uit de omstandigheid dat zij niet eerder bericht ontving, heeft [huurder 2] kunnen afleiden dat de betaling van de huurpenningen na augustus 2009 door [huurder 1] werd verricht en door eiseres werd geaccepteerd, ondanks haar opzegging. Daarnaast had van een grote professionele verhuurder als eiseres mogen worden gevergd dat zijzelf de instemming van [huurder 1] met de opzegging van [huurder 2] had verzocht, nu [huurder 2] op ondubbelzinnige wijze kenbaar had gemaakt dat zij door toedoen van [huurder 1] het gehuurde definitief had verlaten, en daarbij meedeelde dat zij niets van [huurder 1] kon afdwingen. Uit het antwoord van [huurder 1] kan immers ook worden afgeleid dat deze ervan uitging dat hij verder enig huurder zou zijn. Eiseres heeft echter niets ondernomen. [huurder 2] mocht er daarom gerechtvaardigd op vertrouwen dat eiseres haar opzegging had geaccepteerd en haar als gevolg daarvan niet langer aan haar aansprakelijkheid voor de verplichtingen uit de huurovereenkomst zou houden.
Bovendien had eiseres, nu zij zich ook op het formele standpunt heeft gesteld dat [huurder 2] samen met [huurder 1] één vorderingsrecht had, ook de instemming van [huurder 2] dienen te vragen met betrekking tot de voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst per 31 december 2009, hetgeen zij heeft nagelaten.
Gelet op al het voorgaande heeft eiseres haar rechten uit de huurovereenkomst ten aanzien van [huurder 2] verwerkt. Het is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat eiseres zich thans nog beroept op artikel 17.2 van de algemene voorwaarden, en nakoming van de zijde van [huurder 2] vordert.
Het gevolg is dat de vordering van eiseres, voor zover deze zich richt tegen [huurder 2], zal worden afgewezen.
3.7 [huurder 1] heeft niet weersproken dat hij, met uitzondering van de periode van 3 tot 9 augustus 2009, het huurgenot tot het einde van de huurovereenkomst alleen heeft genoten. Bovendien is door hem erkend dat [huurder 2] het gehuurde door zijn toedoen heeft verlaten. Nu de vordering tegen [huurder 2] zal worden afgewezen, zal [huurder 1] dan ook, als enig huurder, tot betaling van de verminderde vordering worden veroordeeld.
Eventueel door [huurder 1] tussentijds verrichte betalingen dienen vanzelfsprekend in mindering te strekken op de toe te wijzen vordering.
3.8 De gevorderde buitengerechtelijke kosten en rente zullen als onbetwist eveneens worden toegewezen.
3.9 Het verweer van [huurder 1] bij dupliek, met betrekking tot de aansprakelijkheid voor de huurpenningen door [huurder 2], behoeft als gevolg van hetgeen hierboven is overwogen geen nadere bespreking.
3.10 Als de in het ongelijk te stellen partij zal [huurder 1] in de aan de zijde van eiseres gevallen kosten van de procedure worden veroordeeld.
3.11 Als de in het ongelijk te stellen partij ten aanzien van [huurder 2], zal eiseres in de aan diens zijde gevallen kosten worden veroordeeld. Nu [huurder 2] zonder gemachtigde heeft geprocedeerd, worden deze kosten begroot op nihil.
4. De beslissing
De kantonrechter:
veroordeelt [huurder 1] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eiseres te betalen een bedrag van € 1.205,35 ter zake van huur tot en met december 2009 (inclusief buitengerechtelijke kosten met btw en rente), te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 2 maart 2010 tot de dag der algehele voldoening;
veroordeelt [huurder 1] in de kosten van deze procedure, aan de zijde van eiseres gevallen en tot op heden begroot op een bedrag van € 495,93, waaronder begrepen € 200,00 voor salaris van de gemachtigde van eiseres;
wijst de vordering van eiseres, voor zover deze zich richt tegen [huurder 2], af;
veroordeelt eiseres in de kosten van deze procedure, aan de zijde van [huurder 2] gevallen en tot op heden begroot op NIHIL;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Minnaar, kantonrechter, en bij vervroeging in het openbaar uitgesproken op woensdag 28 juli 2010.