Uitspraak
RECHTBANK ASSEN
Sector bestuursrecht, belastingkamer
procedurenummer: AWB 10/1738
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 augustus 2011 als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb)
in het geding tussen
de erven van [X],
domicilie kiezende te [plaats],
eisers,
gemachtigde: [Y],
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Westerveld,
verweerder,
gemachtigde: [gemachtigde].
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres], te [plaats 2] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2009, vastgesteld voor het kalenderjaar 2010 op € 101.000,--. Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 5 juli 2010 de waarde verminderd tot € 68.000,--. Eisers hebben daartegen bij brief van 11 augustus 2010, ontvangen bij de rechtbank op 13 augustus 2010, beroep ingesteld. Bij brief van 25 november 2010, bij de rechtbank ontvangen op 3 december 2010, hebben eisers het beroepschrift aangevuld. Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 juli 2011 te Assen. Namens partijen zijn hun gemachtigden verschenen.
Motivering
Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:
1.1 Eisers zijn eigenaar van de onroerende zaak, een recreatiewoning/chalet uit circa 1999. De inhoud van de woning is ongeveer 88 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 323 m².
1.2 De onroerende zaak is op 11 november 2009 gekocht door [X] en zijn echtgenote voor € 37.000,-- .
1.3 In de verkoopakte van de onroerende zaak is een verkoopregulerend beding opgenomen, zijnde een voorkeursrecht tot koop, gevestigd ten behoeve van mevrouw [Z].
Geschil
2.1 In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.
2.2 Eisers zijn van mening dat verweerder de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Zij bepleiten een waarde van € 37.000,--, overeenkomstig het eigen verkoopcijfer zoals genoemd onder 1.2.
2.3 Verweerder houdt vast aan de bij de bestreden beslissing vastgestelde waarde.
Beoordeling van het geschil
3.1 Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft naar de bedoeling van de wetgever als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
3.2 Op verweerder rust - bij betwisting - de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 2009 niet hoger is vastgesteld dan de waarde in de zin van de Wet WOZ. Slechts indien verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eisers de door hen verdedigde waarde aannemelijk hebben gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie komen van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde. De rechtbank verwijst hierbij naar de uitspraak van de Hoge Raad van 14 oktober 2005, gepubliceerd op www.rechtspraak.nl, onder LJN: AU4300.
3.3 Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde verwijst verweerder onder meer naar een in zijn opdracht door de WOZ-taxateur [WOZ-taxateur] op 17 januari 2011 opgemaakte matrix. Met deze matrix heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat de onroerende zaak op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 68.000,--. Hierbij heeft de rechtbank het volgende in aanmerking genomen.
3.4 Indien een onroerende zaak, zoals in dit geval, kort voor of kort na de waardepeildatum is gekocht, moet er in de regel van worden uitgegaan dat de waarde in het economische verkeer van die onroerende zaak overeenkomt met de prijs die voor de onroerende zaak is betaald. Dit is anders indien de partij die zich daarop beroept, feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de prijs niet de waarde in het economische verkeer aangeeft. Verweerder gaat aan het eigen verkoopcijfer van de onroerende zaak van eisers voorbij, aangezien dit een 'vrij op naam prijs' betreft welke volgens verweerder veelal lager ligt dan de marktwaarde.
3.5 De rechtbank overweegt dat bij de bepaling van de waarde in het economische verkeer in het kader van de Wet WOZ dient te worden uitgegaan van verkoop 'kosten koper'. Dit betekent dat indien voor de waardebepaling wordt uitgegaan van een vergelijking met een bedrag 'vrij op naam' een correctie voor de overdrachtskosten moet plaatsvinden. Tot de overdrachtskosten behoren in ieder geval de kosten van het kadaster, de kosten van de notaris en de overdrachtsbelasting. Deze kosten blijven in het geval van een 'vrij op naam prijs' voor rekening van de verkoper. In veel gevallen leidt dit ertoe dat de verkopende partij de prijs kunstmatig verhoogt om daarmee de overdrachtskosten, die hij immers zelf dient te betalen, te verdisconteren. Dit resulteert in beginsel in een prijs die hoger ligt dan de waarde in het economische verkeer en niet, zoals verweerder stelt, in een prijs die lager ligt dan die waarde. Om de waarde in de zin van de Wet WOZ te kunnen bepalen zal het gerealiseerde verkoopcijfer (de 'vrij op naam prijs') dan ook naar beneden gecorrigeerd dienen te worden. Dit is anders in het geval van nieuwbouwwoningen. In zo'n geval is namelijk geen sprake van de heffing van overdrachtsbelasting, zodat voor de overdrachtskosten geen correctie mag worden toegepast op het gerealiseerde verkoopcijfer. In dergelijke gevallen ligt de 'vrij op naam prijs' veelal wel lager dan de marktwaarde. In dit geval is er echter geen sprake van een nieuwbouwwoning. De niet nader onderbouwde stelling van verweerder dat het eigen verkoopcijfer niet bruikbaar is, aangezien dit een 'vrij op naam prijs' betreft die veelal lager ligt dan de marktwaarde, kan dan ook geen stand houden.
3.6 In de koopakte van de onroerende zaak is een verkoopregulerend beding opgenomen, zijnde een voorkeursrecht op koop. De rechtbank acht het aannemelijk dat dit beding van invloed is geweest op de hoogte van het gerealiseerde eigen verkoopcijfer. Een gemiddelde koper zal naar alle waarschijnlijkheid minder over hebben voor een object waar een beding op rust, dan voor een object dat niet is bezwaard. Voor de waardering in de zin van de Wet WOZ moet echter uitgegaan worden van de overdracht van de volle en onbezwaarde eigendom. Het gerealiseerde eigen verkoopcijfer dient dan ook gecorrigeerd te worden tot de prijs waarvoor de onroerende zaak zou zijn verkocht indien er geen verkoopregulerend beding op die zaak zou rusten.
3.7 Het voorgaande onder 3.5 en 3.6 betekent dat het gerealiseerde eigen verkoopcijfer, zijnde een 'vrij op naam prijs', bruikbaar is, mits correcties zijn toegepast in verband met de overdrachtskosten en het verkoopregulerend beding. Het had op de weg van verweerder gelegen om inzichtelijk te maken hoe dit eigen verkoopcijfer, met de toegepaste correcties, in verhouding staat tot de referentieobjecten opgenomen in de matrix. De rechtbank is van oordeel dat verweerder hierin niet is geslaagd, mede nu verweerder in de matrix met betrekking tot het eigen verkoopcijfer heeft volstaan met de enkele toelichting "onverklaarbaar laag transactiecijfer". Gelet op het voorgaande kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden gezegd dat de door verweerder vastgestelde waarde van de onroerende zaak voldoende aannemelijk is gemaakt.
3.8 Eisers hebben, met hetgeen zij hebben aangevoerd, naar het oordeel van de rechtbank evenmin aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum € 37.000,-- bedraagt. Zo is er weliswaar sprake van een eigen verkoopcijfer van 11 november 2009 van € 37.000,--, maar de rechtbank is van oordeel dat dit verkoopcijfer niet de waarde in het economische verkeer vertegenwoordigt, aangezien er geen correcties zijn toegepast wegens de overdrachtskosten en het verkoopregulerend beding (zie eerder onder 3.5, 3.6 en 3.7). Tevens is niet komen vast te staan dat de door eisers voorgestane waarde is gebaseerd op rond de waarpeildatum gerealiseerde verkoopcijfers. Ook overigens hebben eisers niet, althans onvoldoende, onderbouwd hoe zij tot de door hen bepleite waarde zijn gekomen.
3.9 Voor zover eisers verwijzen naar de vastgestelde waarde in de zin van de Wet WOZ voor het belastingjaar 2009, overweegt de rechtbank dat de vorige waardevaststelling thans niet relevant is. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk kalenderjaar opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. De waarde van de onroerende zaak is vastgesteld op basis van rond de waardepeildatum behaalde verkoopcijfers van de met de onroerende zaak vergelijkbare objecten. Deze beroepsgrond van eisers faalt daarom.
3.10 Na toetsing van hetgeen partijen over en weer hebben aangedragen, is de rechtbank van oordeel dat de waardering van de onroerende zaak op de waardepeildatum op geen van de door partijen verdedigde waarden juist kan worden geacht. Gelet daarop dient de rechtbank als regel de waarde zelf schattenderwijs vast te stellen, waarbij zij rekening zal houden met alle door partijen aangevoerde feiten en omstandigheden. Aldus oordelend stelt de rechtbank de waarde van de onroerende zaak vast op € 60.000,--. De aanslag onroerendezaakbelasting dient overeenkomstig deze waarde te worden verminderd.
3.11 Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep gegrond te worden verklaard.
Griffierecht
Nu de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt zij dat verweerder aan eisers het door hen betaalde griffierecht vergoedt.
Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat niet is gesteld dat eisers kosten hebben gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 60.000,-- en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- bepaalt dat verweerder de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig vermindert;
- gelast dat verweerder het door eisers betaalde griffierecht van € 41,-- vergoedt.
Aldus gegeven door mr. P.G. Wijtsma, rechter, in tegenwoordigheid van mr. D.C. van der Ven, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 25 augustus 2011.
w.g. D.C. van der Ven
w.g. P.G. Wijtsma
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 1704, 8901 CA Leeuwarden.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.