Uitspraak
RECHTBANK ARNHEM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
registratienummer: AWB 10/2007
uitspraak ingevolge artikel 8:77 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb)
van 1 maart 2011
inzake
[X], wonende te [Z], eiser,
tegen
de heffingsambtenaar van de gemeente Arnhem, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A-straat 1] te [Z] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2009 vastgesteld voor het kalenderjaar 2010 op € 193.000.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 23 april 2010 de waarde gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen bij brief van 1 juni 2010, ontvangen door de rechtbank op 2 juni 2010, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 januari 2011 te Arnhem.
Namens eiser zijn daar verschenen zijn gemachtigde mr. [gemachtigde], bijgestaan door haar kantoorgenoot [A]. Namens verweerder zijn verschenen [gemachtigde] en [B], WOZ-taxateur.
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast.
Eiser is eigenaar en gebruiker van de woning. De woning is een tussenwoning met een vrijstaande stenen schuur, een carport en twee dakkapellen. De inhoud van de woning is ongeveer 342 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 138 m². De oppervlakte van de schuur is ongeveer 9 m².
De woning is in 1980 gebouwd en ligt in de buurt [C]. Eiser heeft de woning op 31 maart 2009 gekocht voor € 196.500.
3. Geschil
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2009.
Verweerder heeft de waarde van de woning vastgesteld op € 193.000. Ter onderbouwing van deze waarde heeft verweerder onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 18 oktober 2010 door [B], WOZ-taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2009 getaxeerd op € 193.000. Naast de gegevens van de woning bevat dit taxatierapport gegevens van een vijftal vergelijkingsobjecten.
Eiser bepleit een waarde van € 180.000. Ter onderbouwing van deze waarde verwijst eiser naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 11 mei 2010 door [D], taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2009 getaxeerd op € 180.000. Naast de gegevens van de woning bevat dit taxatierapport gegevens van vier vergelijkingsobjecten.
Verder heeft eiser in zijn beroepschrift aangevoerd dat hij teveel voor zijn woning heeft betaald. Hij was bereid meer voor de woning te betalen, omdat de woning aan zijn wensen voldeed, het interieur prima was en er geen verbouwing nodig was, zodat hij de woning snel kon betrekken. Daarnaast wijst eiser erop dat de buurwoning lager is gewaardeerd en dat vergelijkbare woningen voor lagere bedragen zijn verkocht. Zijn eigen aankoopprijs is daarom niet marktconform.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
4. Beoordeling van het geschil
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde rust op verweerder.
In een geval als het onderhavige, waarin eiser de woning kort na de waardepeildatum heeft gekocht, moet er in de regel van worden uitgegaan dat de WOZ-waarde overeenkomt met de door eiser betaalde prijs. Dit is anders indien de partij die zich daarop beroept feiten stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft (zie ook Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35 797, BNB 2001/52c, ook te vinden op rechtspraak.nl, LJN: AA8610). Eiser heeft de woning korte tijd na de waardepeildatum (31 maart 2009) gekocht voor een bedrag van € 196.500.
Verweerder heeft, onder verwijzing naar de koopprijs van de woning en door het taxatierapport met vergelijkingsobjecten, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
De stelling van eiser dat hij teveel heeft betaald voor zijn woning kan niet slagen. De omstandigheid dat de woning aan zijn wensen voldeed vanwege de staat waarin de woning zich bevond is geen omstandigheid op grond waarvan aannemelijk is dat de waarde in het economische verkeer van de woning per 1 januari 2009 lager zou zijn dan de prijs die hij voor de woning heeft betaald. Het geeft daarentegen juist aan dat eisers woning in zeer goede staat verkeerde en dus een relatief hoge waarde had ten opzichte van de vergelijkingsobjecten. Eiser was op het moment van koop bovendien de meest biedende gegadigde en daaruit volgt dat de door hem betaalde prijs juist de waarde weergeeft die voor de WOZ relevant is.
Het door eiser overgelegde taxatierapport is onvoldoende reden om anders te oordelen. De rechtbank acht de onderbouwingen in het door eiser overgelegde taxatierapport niet overtuigend, aangezien twee onderbouwingen in een andere wijk zijn gelegen dan de woning van eiser, waardoor deze woningen minder geschikt zijn voor de waardebepaling. Daarnaast vermeldt het taxatierapport niets over de staat van onderhoud van de gebruikte onderbouwingen, zodat op dat punt geen vergelijking kan worden gemaakt met de woning van eiser.
Voor zover eiser met de verwijzing naar de buurwoning een beroep doet op het gelijkheidsbeginsel geldt het volgende. Voor een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel is nodig dat sprake is van een ongelijke behandeling van gelijke gevallen die veroorzaakt wordt door begunstigend beleid, een begunstigend oogmerk en er bovendien voor deze ongelijke behandeling geen objectieve en redelijke rechtvaardiging is, of door schending van de meerderheidsregel. Nu niet is gebleken dat een mogelijke ongelijke behandeling is voortgekomen uit een bewust beleid van verweerder of een begunstigend oogmerk, kan een beroep op schending van het gelijkheidsbeginsel slechts slagen indien de gelijke gevallen deel uitmaken van een groep en de meerderheid van die groep begunstigend wordt behandeld (de meerderheidsregel). De relevante groep wordt gevormd door objecten die identiek zijn (zie ook Hoge Raad 8 juli 2005, nr. 39 850, BNB 2005/298, LJN: AT8942). Dit betekent dat eiser minstens twee identieke objecten moet aanvoeren die lager zijn gewaardeerd. Eiser heeft slechts zijn buurwoning als een gelijk geval aangevoerd. Daaruit volgt dat niet in de meerderheid van de met eiser vergelijkbare gevallen te laag is gewaardeerd zodat het beroep op het gelijkheidsbeginsel faalt.
Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning, met inachtneming van het eigen aankoopcijfer van eiser, niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is dan ook ongegrond.
5. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
6. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.M. Smit, rechter, in tegenwoordigheid van mr. G. Schokker, griffier.
De griffier, De rechter,
Uitgesproken in het openbaar op: 1 maart 2011
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.