Uitspraak
Vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 202934 / HA ZA 10-1375
Vonnis van 19 januari[woonplaats]
in de zaak van
[eisers],
wonende te [woonplaats],
eisers,
advocaat mr. J.R.L. van Gasteren te Leusden,
tegen
[gedaagden]
gedaagden,
advocaat mr. J.C.C.M. Brand te Westervoort.
Partijen zullen hierna [eisers] en [gedaagden] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 13 oktober 2010
- het proces-verbaal van comparitie van 3 december 2010.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Partijen hebben een koopovereenkomst gesloten ten aanzien van de woning aan de [adres] te [woonplaats], waarbij [eisers] optrad als verkoper en [gedaagden] als koper. De koopovereenkomst is door [gedaagden] ondertekend op 13 februari 2010. De koopovereenkomst is opgesteld conform het NVM-model en bevat onder meer de volgende bepalingen:
Artikel 10 Ingebrekestelling Pro, ontbinding
(...)
10.2. Ontbinding op grond van en tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de overeenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van € 18.600,-, zegge ACHTTIENDUIZENDZESHONDERD EURO verbeuren, onverminderd het recht op volledige schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal.
(...)
Artikel 16 Ontbindende Pro voorwaarden
16.1. Deze overeenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
b. op 25 februari 2010 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van: koopsom + verwervingskosten geen met hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende instelling heeft verkregen, zulks tegen geen hogere bruto jaarlast dan niet van toepassing of een rentepercentage niet hoger dan tegen de thans als normaal geldende voorwaarden en tarieven %, bij de volgende hypotheekvorm: nader te bepalen;
c. op 25 februari 2010 koper geen met de aangevraagde hypothecaire geldlening corresponderende Nationale Hypotheek Garantie heeft verkregen.
16.3. Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde vergunning en/of financiering en/of Nationale Hypotheek Garantie en/of toezegging(en) en/of andere zaken te verkrijgen. De partij die de ontbinding inroept dient er zorg voor te dragen, dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de eerste werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen. Deze mededeling dient goed gedocumenteerd te geschieden bij “aangetekende brief met handtekening retour”of “telefaxbericht met verzendbevestiging”. Alsdan zijn beide partijen van deze overeenkomst bevrijd. De door koper reeds gedane stortingen worden vervolgens gerestitueerd. (...)
16.3.1. aanvullend artikel (ontb vw fin)
Indien sprake is van 1 of meer kopers, dienen deze kopers alle, redelijkerwijs mogelijke, inspanningen te verrichten om – op eventueel beider c.q. alle inkomens – de benodigde financiering te verkrijgen.
Indien financiering op basis van de inkomensgegevens niet haalbaar blijkt, dient men dit – binnen de gestelde termijn – goed gedocumenteerd/onderbouwd schriftelijk kenbaar te maken. Onder “goed gedocumenteerd” wordt verstaan dat koper(s) minimaal van 2 banken of erkende geldinstellingen afwijzingen dienen te overleggen.
In deze schriftelijke bijlagen dienen minstens vermeld te staan:
1. wat de naam/namen van de aanvrager(s) is/zijn;
2. op basis van welk(e) inkomen(s) een aanvraag is ingediend;
3. om welk aangevraagd hypotheekbedrag het gaat en wat de reden van de afwijzing is.
Tevens is/zijn koper(s) desgevraagd verplicht kopieën af te geven van alle betreffende informatie en loonbescheiden welke in het kader van de hypotheekaanvraag aan de banken/erkende geldinstellingen zijn verstrekt of mogelijk relevant zijn. Voldoen de betreffende afwijzingen niet aan de genoemde voorwaarden, worden deze niet als relevant gezien en zien wij dit niet als een geldige ontbinding.
2.2. De termijn waarin een beroep kon worden gedaan op de ontbindende voorwaarde, zoals bedoeld in art. 16.1.b. is in overleg tussen partijen verlengd tot 11 maart 2010, daarna tot en met 25 maart 2010 en later nog tot en met 29 maart 2010.
2.3. Op 30 maart 2010 heeft [gedaagden] een aangetekende brief, gedateerd 29 maart 2010, gezonden aan de makelaar van [eisers], de heer [betrokkene], met onder meer de volgende inhoud:
Mijn accountant, heeft niet op tijd de vereiste stukken aangeleverd waardoor er geen goed beeld is om de hypotheek te kunnen financieren en tot een positieve afronding te kunnen brengen. Doordat de ontbindende voorwaarden op 26-03-2010 afliepen en nu nog geen duidelijk beeld van onze hypotheek hebben zijn wij genoodzaakt af te zien van de koop van [adres] te [woonplaats]. Ik heb geprobeerd [betrokkene] telefonisch te bereiken, 26-03-2010 voor 17.00 uur, dat is helaas niet gelukt waarna ik ingesproken heb op zijn voicemail. Hierop heb ik helaas geen antwoord gekregen. (...)
2.4. [betrokkene] heeft die brief op 31 maart 2010 ontvangen. In een e-mail van 7 april 2010 van [betrokkene] aan [gedaagden] staat onder meer het volgende:
Wij hebben van jullie een brief ontvangen waarin jullie aangeven af te zien van de koop van de woning aan het [adres] te [woonplaats]. De voorwaarden van deze koopovereenkomst zijn diverse keren verlengd en de laatste keer is dat gebeurd via jullie hypotheekadviseur en de hypotheekadviseur van mijn verkopers. Toen is besproken de voorwaarden te verlengen van vrijdag 26 maart 2010 naar maandag 29 maart 2010.
Maandag 29 maart 2010 heb ik telefonisch contact met jullie gezocht en contact gehad met de heer [gedaagden]. De heer [gedaagden] heeft mij toen aangegeven dat de koop niet door kon gaan. Ik heb hem toen verwezen naar de ondertekende koopakte waarin omschreven staat hoe de ontbinding uitgevoerd dient te worden. Op 31 maart 2010 hebben wij van jullie middels een aangetekende brief het verzoek tot de ontbinding ontvangen, dit is buiten de termijn. Ook zijn de aanvullende stukken, zoals afgesproken in artikel 16.3.1., door ons nog niet ontvangen. Mijn verkopers zien jullie brief dan ook niet als een geldige ontbinding en willen jullie dan ook houden aan de gemaakte afspraken zoals omschreven in de koopakte.
2.5. Op 20 april 2010 heeft de raadsman van [eisers] een sommatie gestuurd aan [gedaagden] en hem verzocht de koopovereenkomst na te komen door op uiterlijk 28 april 2010 een bankgarantie te stellen. Deze brief bevat onder meer het volgende:
Gelet op het voorgaande kan worden gesteld dat u niet tijdig de ontbinding van de overeenkomst heeft ingeroepen en derhalve gebonden bent aan hetgeen in de overeenkomst is gesteld. Hierbij wordt u op grond van artikel 10 van Pro de koopovereenkomst alsnog in de gelegenheid gesteld om uw verplichtingen voortvloeiende uit de koopovereenkomst na te komen en de woning af te nemen. Ik verzoek en voor zover nodig sommeer u dan ook om binnen 8 dagen na heden, uiterlijk 28 april 2010, a.s. zorg te dragen voor de bankgarantie. (...)
Daarnaast bent u na het verstrijken van bovenvermelde termijn op grond van artikel 10.2 van de koopovereenkomst een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd van € 18.600,-- onverminderd het recht van cliënten op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal.’
2.6. Op 29 april 2010 heeft de raadsman van [eisers] in een brief aan [gedaagden] de koopovereenkomst ontbonden op grond van art. 10.1. van de koopovereenkomst. In die brief is daarnaast aanspraak gemaakt op betaling van de boete van € 18.600,00.
2.7. In een brief van 3 mei 2010 heeft de raadsman van [gedaagden] aan de raadsman van [eisers] de betaling van de boete van de hand gewezen. Bij deze brief zijn twee brieven gevoegd van hypotheekverstrekkers waarin deze het verzoek van [gedaagden] om de aankoop van de woning te financieren afwijzen. Het gaat om een brief van ING Bank van 28 april 2010 en een brief van De Hypotheekadviseur Ulft van 27 april 2010.
3. Het geschil
3.1. De vordering
[eisers] vordert, samengevat, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
(i) voor recht te verklaren dat [gedaagden] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de verplichtingen voortvloeiende uit de koopovereenkomst,
(ii) primair voor recht te verklaren dat de koopovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden, subsidiair de koopovereenkomst te ontbinden,
(iii) [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eisers] te voldoen het bedrag van € 18.600,00 aan contractuele boete, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 13 mei 2010 tot aan de dag van algehele voldoening,
(iv) [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eisers] te voldoen het bedrag van € 904,00, althans een bedrag in goede justitie te bepalen, aan buitengerechtelijke incassokosten,
(v) [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen in de kosten van dit geding, alsmede de beslagkosten en de nakosten voor een bedrag van € 131,00 dan wel, indien betekening plaats vindt, €199,00.
3.2. [eisers] legt aan zijn vordering ten grondslag dat [gedaagden] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst door de bankgarantie niet tijdig te stellen, dat hij om die reden de koopovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden en dus aanspraak heeft op de contractuele boete. Hij vordert deze boete.
3.3. [gedaagden] voert verweer.
3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. [gedaagden] beroept zich allereerst op de werking van de ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst. Hij meent dat hij deze tijdig en op de juiste wijze heeft ingeroepen, door op 29 maart 2010 telefonisch aan de makelaar mede te delen dat de financiering niet rond kwam.
4.2. Op de comparitie van partijen is gebleken dat [gedaagden] de aanvraag voor een hypotheek pas na 29 maart 2010 heeft ingediend bij ING Bank en de Hypotheekadviseur Ulft. [eisers] stelt dat [gedaagden] geen beroep op de ontbindende voorwaarde toekomt omdat hij zich onvoldoende heeft ingespannen om tijdig een financiering te verkrijgen. [gedaagden] voert aan dat hem dat niet kan worden verweten omdat zijn accountant de jaarstukken van het bedrijf van [gedaagden] niet tijdig heeft opgesteld en de financiering om die reden niet eerder kon worden aangevraagd.
4.3. Volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad komt een partij die zich beroept op het intreden van een ontbindende voorwaarde geen beroep daarop toe als deze partij zich niet voldoende heeft ingespannen om te voorkomen dat de voorwaarde zou intreden (HR 21 juni 1996, NJ 1996, 698). In dit geval is daarvan sprake, nu vast staat dat de aanvraag voor de financiering pas is gedaan, nadat de termijn waarin een beroep kon worden gedaan op de ontbindende voorwaarde was verstreken. Dat dat is veroorzaakt doordat, zoals [gedaagden] stelt, de accountant de jaarstukken niet tijdig had opgesteld is een omstandigheid die voor rekening van [gedaagden] komt en niet aan [eisers] kan worden tegengeworpen. Dat ING Bank en de Hypotheekadviseur Ulft de aanvraag voor financiering later hebben afgewezen doet hier niet aan af. Partijen zijn immers overeengekomen dat [gedaagden] tot uiterlijk 29 maart 2010 de tijd had om de financiering te verkrijgen. Na die tijd is hij onvoorwaardelijk gebonden aan de koopovereenkomst. Het is niet zo dat de ontbindende voorwaarde een recht aan de kopende partij verleent om, wanneer hem dat uitkomt, daarop een beroep te doen en alsdan steeds bevrijd te zijn van de verplichtingen uit de overeenkomst. In beginsel is het immers zo dat als een partij met een wederpartij overeenkomt een huis te kopen van deze wederpartij, de kopende partij instaat voor de nakoming van de verplichting dat huis ook daadwerkelijk te kopen. Slechts gedurende beperkte tijd kan deze kopende partij een beroep doen op een ontbindende voorwaarde, voor het geval het hem niet lukt de financiering te verkrijgen. Dat legt op de kopende partij een verplichting zich binnen deze periode in te spannen de financiering te verkrijgen. Dat mogelijk na afloop van die periode blijkt dat de financiering niet verkregen had kunnen worden, kan dan ook niet afdoen aan de plicht die de koper heeft zich tijdens die periode voor de verkrijging van financiering in te spannen. Zou dat niet zo zijn, dan zou de overeengekomen beperkte duur van de periode waarbinnen op een ontbindende voorwaarde een beroep kan worden gedaan uitgehold worden.
4.4. Uit het voorgaande volgt dat het beroep op de ontbindende voorwaarde wordt verworpen. [gedaagden] is aan de koopovereenkomst gebonden. De vraag of tijdig en op de juiste wijze een beroep is gedaan op de voorwaarde kan daarom in het midden blijven. Ook kan in het midden blijven of de verlenging van de ontbindende voorwaarde schriftelijk had moeten worden vastgelegd, zoals door [gedaagden] is aangevoerd.
4.5. [gedaagden] heeft niet bestreden dat zij is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst door niet tijdig een bankgarantie te stellen. Evenmin is bestreden dat hij in verzuim verkeerde op het moment dat [eisers] de koopovereenkomst buitengerechtelijk heeft ontbonden. [gedaagden] voert nog aan dat hij met de brief van 20 april 2010 van de raadsman van [eisers] alsnog in de gelegenheid is gesteld om op uiterlijk 28 april 2010 de afwijzingen van de banken te overleggen aan [eisers] en dat hij aan dat verzoek tijdig heeft voldaan. Voor zover [gedaagden] daarmee betoogt dat hij dus niet tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, slaagt dit verweer niet. De brief van 20 april 2010 had niet de strekking [gedaagden] in de gelegenheid te stellen zijn beroep op de ontbindende voorwaarde nader te onderbouwen, maar vormde een sommatie tot nakoming van de overeenkomst, waarin een termijn werd gesteld voor het stellen de bankgarantie. De door [gedaagden] daarin gelezen strekking volgt niet uit die brief. De rechtbank stelt dan ook vast dat de koopovereenkomst door [eisers] rechtsgeldig is ontbonden. De gevorderde verklaringen voor recht kunnen dan ook worden toegewezen.
4.6. [gedaagden] voert aan dat hij niet gehouden is de contractuele boete van art. 10.2 van de koopovereenkomst aan [eisers] te voldoen omdat [eisers] geen schade heeft geleden. Op zichzelf vormt het enkele ontbreken van schade aan de zijde van [eisers] geen reden om de boete niet te hoeven te betalen. Deze boete is overeengekomen, er is sprake van een tekortkoming en [gedaagden] is aangemaand om de boete te voldoen. De boete is derhalve in beginsel verschuldigd. Voor zover [gedaagden] met dit standpunt bedoelt dat de boete gematigd dient te worden op de voet van art. 6:94 BW Pro gaat dat beroep niet op. De in art. 6:94 BW Pro opgenomen maatstaf dat voor matiging slechts reden kan zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, brengt mee dat de rechter pas als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen (HR 27 april 2007, NJ 2007, 262).
4.7. In dit geval leidt voorgaande maatstaf niet tot matiging van de boete. [gedaagden] heeft zijn beroep op matiging, voor zover dat al in zijn stellingen gelezen kan worden, onvoldoende onderbouwd. Niet is gesteld waarom in deze situatie sprake zou zijn van een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat, nu hij slechts het ontbreken van schade aanvoert als grond. Dat is onvoldoende. [gedaagden] dient de overeengekomen boete dan ook te voldoen aan [eisers]. De daarover gevorderde wettelijke rente is ook toewijsbaar, nu daartegen op zichzelf geen verweer is gevoerd.
4.8. [eisers] heeft ten aanzien van de betaling van de boete en de proceskosten de hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] gevorderd. Daartegen is geen verweer gevoerd. De rechtbank constateert dat [gedaagden] zich voor de verplichtingen uit de koopovereenkomst hoofdelijk heeft verbonden, zo volgt althans uit de tekst van de overeenkomst. De hoofdelijke veroordeling zal dan ook worden toegewezen.
4.9. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal worden afgewezen. [eisers] heeft niet voldoende onderbouwd gesteld dat hij deze kosten daadwerkelijk heeft gemaakt en dat die kosten betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele aanmaning, het enkel doen van een schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier.
4.10. De door [eisers] gevorderde nakosten zijn, op de voet van het arrest van de Hoge Raad van 19 maart 2010, LJN: BL1116, voor toewijzing vatbaar als na te melden.
4.11. [eisers] vordert [gedaagden] te veroordelen tot betaling van de beslagkosten. Deze vordering is gelet op het bepaalde in art. 706 Rv Pro toewijsbaar. De beslagkosten worden begroot op € 263,98 voor verschotten en € 452,00 voor salaris advocaat (1 rekest x € 452,00).
4.12. [gedaagden] wordt in het ongelijk gesteld en dient de proceskosten te dragen. Deze kosten worden aan de zijde van [eisers] tot op heden begroot op:
- dagvaarding € 98,41
- vast recht 430,00
- salaris advocaat 904,00 ( 2 punten × tarief € 452,00)
Totaal € 1.432,41
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. verklaart voor recht dat [gedaagden] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de verplichtingen voortvloeiende uit de koopovereenkomst,
5.2. verklaart voor recht dat de koopovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden,
5.3. veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eisers] te voldoen het bedrag van € 18.600,00 aan contractuele boete, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 13 mei 2010 tot aan de dag van algehele voldoening,
5.4. veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van [eisers] begroot op € 1.432,41, alsmede de nakosten voor een bedrag van € 131,00 dan wel, indien betekening plaats vindt, €199,00,
5.5. veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de beslagkosten van € 715,98,
5.6. verklaart de veroordelingen onder 5.3., 5.4. en 5.5. uitvoerbaar bij voorraad,
5.7. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.H. Bokx-Boom en in het openbaar uitgesproken op 19 januari 2011.