Uitspraak
RECHTBANK ARNHEM
Sector bestuursrecht, meervoudige belastingkamer
registratienummers: AWB 08/3082, 08/3143 en 08/4653
uitspraak ingevolge artikel 8:77 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb)
van 20 januari 2011
inzake
[X], wonende te [Z], eiser,
tegen
de heffingsambtenaar van de gemeente Arnhem, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Procedures met registratienummers AWB 08/3082 (jaar 2005) en AWB 08/4653 (jaar 2006)
Verweerder heeft bij beschikkingen krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) voor de volgende in [Q] gelegen zaken (hierna: woningen), per waardepeildatum 1 januari 2003, de volgende waardes vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007:
? [A-straat 1] (oneven nummers): € 60.000;
? [A-straat 2] (oneven nummers): € 60.000.
Verweerder heeft bij afzonderlijke uitspraken op bezwaar van 24 mei 2008 de waardes gehandhaafd.
Procedure met registratienummer AWB 08/3143 (jaar 2008)
Verweerder heeft bij beschikkingen krachtens artikel 22 van Pro de Wet WOZ voor de volgende in [Q] gelegen woningen, per waardepeildatum 1 januari 2007, de volgende waardes vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2008 tot 1 januari 2009:
? [A-straat 3]: € 67.500;
? [A-straat 4]: € 63.500;
? [A-straat 5]: € 67.500;
? [A-straat 6]: € 63.500.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 30 mei 2008 de waardes gehandhaafd.
Alle procedures
Eiser heeft daartegen bij brief van 2 juli 2008, ontvangen bij de rechtbank op 8 juli 2008, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Eiser heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan verweerder.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 november 2010 te Arnhem. Eiser is daar in persoon verschenen, tot bijstand vergezeld van zijn gemachtigde mr. [gemachtigde] werkzaam bij [A]., taxateur [B] RT en [C]. Namens verweerder zijn verschenen [gemachtigde] en taxateur ing. [D].
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast.
De woningen zijn voormalige zogenoemde COA-woningen waarin asielzoekers waren gehuisvest. Het gaat om pre-fab constructies van staalskelet met hout. Eiser en [C] hebben deze woningen gekocht, af laten breken en in 2004 weer laten herbouwen op het perceel grond aan het [A-straat 1, 3, 4] en de [A-straat 2, 5, 6] in [Q]. Vervolgens zijn zij de woningen gaan verhuren aan studenten.
Een woning bestaat uit een entree, badruimte, toilet, woonkamer met keukenhoek en vier slaapkamers. In een woning kunnen 4 huurders worden gehuisvest.
Het perceel grond waarop de woningen zijn geplaatst is eigendom van de gemeente Arnhem. Eiser en [C] hebben in de in geding zijnde jaren het recht van opstal op dit perceel grond. De voorwaarden zijn neergelegd in de tussen de opstalhouders en de gemeente Arnhem op 16 juli 2004 gesloten overeenkomst getiteld “Voorstel tot uitgifte van een recht van opstal op een onroerende zaak door de gemeente Arnhem”. Hierin is onder meer het volgende vermeld:
‘ RETRIBUTIE
De retributie bedraagt € 48.500 per jaar (…)
Artikel 1
GEBRUIK
a. het recht van opstal mag uitsluitend worden gebruikt voor het plaatsen of bouwen, hebben en onderhouden van woonunits op het perceel, met bijbehorende werken en beplantingen. Genoemde units mogen uitsluitend worden gebruikt voor de huisvesting van buitenlandse studenten van o.a. de [F]. Wat hieronder wordt verstaan staat uitsluitend ter beoordeling van burgemeester en wethouders.
b. (…)
Artikel 2
DUUR
Het recht van opstal gaat in op de datum waarop de notariële akte van vestiging van genoemd recht zal worden verleden en eindigt op 1 augustus 2009.
(…)
Artikel 5
AKTEPASSERING EN RENTE
a. De aktepassering zal geschieden binnen 2 maanden na de datum waarop de vrijstelling ingevolge artikel 17 WRO Pro is verkregen en deze bouwvergunning is verleend.
b. (…)’
De akte waarbij het recht van opstal is gevestigd is 6 augustus 2004 gepasseerd.
In de in geding zijnde jaren heeft voor het perceel het bestemmingsplan ‘[E]’ gegolden. Het perceel is daarin bestemd als ‘sport- en speelterrein’. Op 16 juli 2004 is aan eiser met toepassing van de vrijstelling van artikel 17 van Pro de Wet op de Ruimtelijke Ordening een bouwvergunning verleend voor het plaatsen van semi-permanente gebouwen op het perceel ten behoeve van studentenhuisvesting. In deze vergunning is onder meer vermeld dat het bouwwerk op grond van artikel 45 van Pro de Woningwet niet langer in stand mag worden gehouden dan 5 jaar na de datum van dit besluit.
Het perceel waarop de woningen staan, is licht verontreinigd met enkele zware metalen, PAK en minerale olie, cis-1, 2-dichlooretheen, arseen en xylenen. Volgens gegevens van de Dienst voor het kadaster en de openbare registers in Nederland is in de in geding zijnde jaren sprake van ‘Publiekrechtelijke Beperkingen’ bestaande uit ‘Melding, bevel, beschikking of vordering Wet Bodembescherming’. Voordat de woningen op het perceel zijn geplaatst, is er schone grond op de bodem gebracht.
Het recht van opstal is na 5 jaar, op 1 augustus 2009, geëindigd. De woningen aan de [A-straat 2, 5, 6] zijn in oktober 2009 verwijderd. De woningen aan het [A-straat 1, 3, 4] in mei 2010. De woningen zijn elders niet meer herbouwd.
3. Geschil
In geschil is:
a. of de woningen roerend of onroerend zijn;
b. of sprake is van een huurafhankelijk recht van opstal (hierna: harvo);
c. wat de waarde van de woningen is op de waardepeildata 1 januari 2003 en 1 januari 2007.
Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 2 juli 2009 door [D], WOZ-taxateur te [R]. In dit taxatierapport zijn de woningen met ondergrond op de volgende waardes getaxeerd:
Per 1 januari:
2003 2005 2007
? de woningen met een inhoud van 203 m³: € 71.000 € 73.000 € 75.000
? de woningen met een inhoud van 215 m³ € 75.000 € 77.000 € 79.500
Naast gegevens van de woningen, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten. De taxateur heeft hierbij gekozen voor panden die gebruikt worden voor de verhuur van kamers. In dit taxatierapport is tevens vermeld dat gezien de bijzondere situatie ten aanzien van het gebruik en de afwezigheid van voor vergelijking beschikbare min of meer identieke verkochte objecten, tevens een berekening is gemaakt waarbij het rendement op de investering in een waarde is uitgewerkt. De taxateur komt vervolgens tot een theoretische waarde van € 90.692 per woning en een gemiddelde prijs per m³ van € 431. Voor de berekening van de WOZ-waarde per woning is de taxateur uitgegaan van een lagere prijs per m³, gezien de constructie en de bijzondere situatie van het complex. Voor de verschillende waardepeildata en toestandsdata gaat hij uit van de prijs per m³ van € 350, € 360 en € 370.
Eiser heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 20 oktober 2009 door [B], taxateur te [Q]. In dit taxatierapport zijn de woningen (met ondergrond) op de volgende waardes getaxeerd:
Per 1 januari:
2003 2005 2007
? uitgaande van de vergelijkingsmethode: € 27.000 € 32.000 € 28.000
? uitgaande van de contante waarde-methode: € 26.000 € 25.000 € 18.000
? uitgaande van een harvo (alleen opstal) € 0 € 0 € 0
Indien sprake is van een harvo heeft de taxateur de ondergrond getaxeerd op een waarde van € 19.000 per woning.
Naast gegevens van de woningen, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten. De taxateur heeft hierbij gekozen voor panden die vrij van huur zijn. Voor de berekening van de waardes van de woningen volgens de vergelijkingsmethode heeft de taxateur de gemiddelde verkoopprijs van de vergelijkingsobjecten berekend en hierop vervolgens aan aantal correcties toegepast. Verder is in het taxatierapport een berekening van de waardes volgens de contante-waarde methode opgenomen en een berekening volgens de residuele waarderingsmethode, voor het geval sprake is van een harvo.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
4. Beoordeling van het geschil
a. Zijn de woningen roerend of onroerend?
Eiser stelt zich op het standpunt dat de woningen roerend zijn, zodat alleen de waarde van de grond in de WOZ-beschikking kan worden begrepen. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de woningen onroerend zijn.
De rechtbank overweegt als volgt.
Ingevolge artikel 3:3 van Pro het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) wordt als onroerend aangemerkt de zaak die duurzaam met de grond is verenigd, hetzij direct, hetzij indirect door vereniging met een andere (onroerende) zaak.
In het arrest van de civiele kamer van de Hoge Raad van 31 oktober 1997, NJ 1998, 97, VN 1997, blz. 4334 (Portacabin) zijn een viertal maatstaven aangegeven die dienen ter beantwoording van de vraag of een bouwwerk onroerend is in de zin van artikel 3:3 BW Pro:
1) een gebouw kan duurzaam met de grond verenigd zijn, doordat het naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. Niet van belang is dan meer dat technisch de mogelijkheid bestaat om het bouwsel te verplaatsen;
2) bij de beantwoording van de vraag of een gebouw "bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven" moet worden gelet op de bedoeling van de bouwer voorzover deze naar buiten kenbaar is. Onder bouwer moet hier mede worden verstaan degene in wiens opdracht het bouwwerk wordt aangebracht;
3) de bestemming van een gebouw om "duurzaam ter plaatse te blijven" dient naar buiten kenbaar te zijn; dit vereiste vloeit voort uit het belang dat zakenrechtelijke verhoudingen voor derden kenbaar dienen te zijn;
4) de verkeersopvattingen kunnen niet worden gebezigd als zelfstandige maatstaf voor de beoordeling van de vraag of een zaak roerend of onroerend is. Bij onzekerheid of sprake is van "duurzaam met de grond verenigd", kunnen zij echter wel in aanmerking worden genomen voor de nadere bepaling van wat in een gegeven geval heeft te gelden als "duurzaam", "verenigd", "bestemming" en "naar buiten kenbaar".
Gelet op de foto’s die bij de taxatierapporten van beide taxateurs zijn gevoegd, de omschrijvingen die in de taxatierapporten van de woningen zijn gegeven en het feit dat voor de woningen opstalrechten zijn gevestigd, is de rechtbank van oordeel dat de woningen onroerend zijn. De woningen lijken ‘gewone’ woningen van hout die bedoeld zijn om langere tijd te blijven staan en te dienen als huisvesting voor studenten. De woningen beschikken over sanitaire voorzieningen en een keuken en zijn aangesloten op nutsvoorzieningen. Verder zijn er paden aangelegd van de woningen naar de openbare weg en is het terrein voor het overige ingericht als gazon en erf. Ook zou, indien de woningen roerend zouden zijn, het vestigen van het opstalrecht niet nodig zijn geweest. De periode van 5 jaar waarvoor het opstalrecht is gevestigd, is lang genoeg om als duurzaam te kunnen gelden.
b. Is sprake van een harvo?
Eiser stelt zich op het standpunt dat sprake is van een harvo en dat als gevolg daarvan de ondergrond en de opstallen afzonderlijke objecten zijn voor de Wet WOZ waarvoor afzonderlijke beschikkingen moeten worden afgegeven. De rechtbank deelt dit standpunt niet. Eiser heeft een zelfstandig recht van opstal, zodat grond en opstal geen afzonderlijke objecten vormen (Hoge Raad 21 oktober 1992, nr. 28 641, BNB 1993/9).
c. Wat is de waarde van de woningen?
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woningen toegekende waardes ligt bij verweerder.
Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder de door hem voorgestane waardes niet aannemelijk gemaakt. Hierbij heeft de rechtbank het volgende in aanmerking genomen.
In onderdeel 10.1 van het taxatierapport is aangegeven dat voor de berekening van de WOZ waarde, gezien de constructie en bijzondere situatie van het complex, rekening is gehouden met een lagere prijs per m³ dan die volgt uit de analyse op basis van jaarlijkse opbrengsten en de vergelijkingsmethode. Met het feit dat de plaatsing van de woningen op het perceel in strijd is met het bestemmingsplan, is ten onrechte geen rekening gehouden. Eveneens is ten onrechte geen rekening gehouden het feit dat de kans bestaat dat het bouwwerk op grond van artikel 45 van Pro de Woningwet niet langer dan 5 jaar in stand mag worden gehouden. Verder is ten onrechte niet onderzocht of de waarde van de woningen moet worden verminderd vanwege de aanwezige bodemverontreiniging. Ook heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat, ondanks de vaststelling van de taxateur dat de woningen niet courant zijn, hieraan toch nog de waardes kunnen worden toegekend zoals vermeld in de WOZ-beschikkingen. Deze waardes komen de rechtbank in vergelijking tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten die wel courant zijn erg hoog voor. Verweerder heeft hiervoor onvoldoende onderbouwing gegeven.
De rechtbank merkt hierbij nog op dat het feit dat de taxateur van verweerder niet is geregistreerd in het SCVM-register bij vorenstaande overwegingen geen rol heeft gespeeld. Dit zou anders zijn indien de taxateur van verweerder niet als deskundige op het gebied van het taxeren van onroerende zaken zou kunnen worden aangemerkt. Gesteld noch gebleken is dat hiervan sprake is.
Ook eiser heeft de door hem voorgestane waardes niet aannemelijk gemaakt. Bij de waardering volgens de vergelijkingsmethode is de taxateur uitgegaan van gemiddelde verkoopprijzen van appartementen, waarop vervolgens een aantal correcties zijn toegepast. Dat het uitgaan van gemiddelde verkoopprijzen in dit geval een juist uitgangspunt vormt voor het bepalen van de waarde in het economische verkeer van de woningen, is onvoldoende onderbouwd. Ook is onvoldoende onderbouwing gegeven voor de hoogte van de toegepaste correcties. Bij de waardering volgens de contante waarde-methode is voor het rendement waarmee is gerekend, gelet op de gemotiveerde betwisting door verweerder van de juistheid hiervan, onvoldoende onderbouwing gegeven.
Nu in het geding de waardes van de woningen met ondergrond niet duidelijk zijn geworden, stelt de rechtbank de waardes op de waardepeildata 1 januari 2003 en 1 januari 2007 in goede justitie vast op € 40.000 per woning. De rechtbank heeft hierbij geen rekening gehouden met het verschil in inhoud van woningen nu niet aannemelijk is geworden dat dit verschil in inhoud ook tot uitdrukking komt in de waarde.
Gelet op het vorenoverwogene dienen de beroepen gegrond te worden verklaard.
5. Proceskosten
Eiser heeft verzocht om een integrale vergoeding van zijn proceskosten omdat sprake zou zijn van een harvo en omdat de taxateur van verweerder niet is ingeschreven in het SCVM-register. Uit hetgeen hiervoor is overwogen blijkt dat naar het oordeel van de rechtbank geen sprake is van een harvo. Ook heeft de rechtbank geen gevolgen verbonden aan het niet geregistreerd zijn van de taxateur van verweerder in voornoemd register. Gelet hierop bestaat geen aanleiding om aan eiser een integrale vergoeding van de proceskosten toe te kennen.
De rechtbank vindt wel aan¬lei¬ding verweerder te veroordelen in de kos¬ten die eiser in verband met de behande¬ling van het beroep redelij¬kerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 644 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 322 en een wegingsfactor 1). De kosten voor de deskundige zijn door de rechtbank vastgesteld op 21 uur maal € 96,66 inclusief btw is
€ 2.030 (zie artikel 2, eerste lid, sub b, van het Besluit en het Besluit tarieven strafzaken, waarin de vergoeding is gemaximeerd op € 81,23 per uur exclusief btw). In totaal dient verweerder aan eiser te vergoeden een bedrag van € 2.674.
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart de beroepen gegrond;
- vernietigt de uitspraken op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waardes tot € 40.000 per woning en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraken op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser ten bedrage van € 2.674;
- gelast dat verweerder het door eiser betaalde griffierecht van € 78 (€ 39 voor de zaak met registratienummer 08/3082 en € 39 voor de zaak met registratienummer 08/3143) vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.C.G.J. van Well, voorzitter, mr. P.J. Tikken, en mr. N. Djebali, rechters, in tegenwoordigheid van mr. M.H. Gudden, griffier.
De griffier, De voorzitter,
Uitgesproken in het openbaar op: 20 januari 2011
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.