Uitspraak
RECHTBANK Amsterdam
Civiel recht
Zaaknummer: C/13/777961 / HA ZA 25-1657, voorheen C/13/761194 / HA ZA 24-1365
Vonnis van 28 januari 2026
in de zaak van
1.[eiser 1] ,
te [woonplaats] ,
2.
[eiser 2],
2.
[eiser 2],
te [woonplaats] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eisers] ,
advocaat: mr. A.M. de Jong,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
te [woonplaats] ,
2.
[gedaagde 2],
2.
[gedaagde 2],
te [woonplaats] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
advocaat: mr. H.A. Sarolea.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 6 december 2024 met producties,
- de conclusie van antwoord,
- het tussenvonnis van 12 maart 2025 waarbij een mondelinge behandeling is bepaald,
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 1 mei 2025 en de door de griffier gemaakte aantekeningen die zich in het dossier bevinden.
1.2.
Deze zaak was voorheen bekend onder zaaknummer 761194 HA ZA 24-1365. Deze zaak is ter zitting van 1 mei 2025 verwezen naar de rol van 4 juni 2025, omdat partijen met elkaar in onderhandeling wilden treden en zich nog zouden uitlaten over of zij wilden dat de rechtbank een vonnis zou wijzen of dat de zaak (in het geval van een schikking) diende te worden doorgehaald. Op 1 oktober 2025 is de zaak (na een aantal keer uitstel) ambtshalve doorgehaald, waarna deze op verzoek van eisers opnieuw is opgebracht onder het huidige zaaknummer, omdat partijen onderling niet tot een minnelijke oplossing zijn gekomen.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eisers] zijn sinds 1 augustus 2005 eigenaar van het perceel grond aan de [adres 1] , kadastraal bekend [gemeente] Noord-Holland, [sectieletter] , [sectienummer 1] (hierna: Perceel [nummer 1] ). Op Perceel [nummer 1] bevindt zich een woonhuis met tuin.
2.2.
[gedaagden] zijn sinds 30 mei 2022 eigenaar van het perceel grond aan de [adres 2] , kadastraal bekend [gemeente] Noord-Holland, [sectieletter] , [sectienummer 2] (hierna: Perceel [nummer 2] ). Op Perceel [nummer 2] bevindt zich een woonhuis met bedrijfsruimte en tuin.
2.3.
Tussen de woningen staat een coniferenhaag. Naast de coniferenhaag in de richting van de woning van [gedaagden] (huisnummer [nummer 2] , links op de bovenste foto) staat een boom.
2.4.
Het Kadaster heeft op 19 oktober 2022 op verzoek van Alta Bouw B.V. een grensreconstructie uitgevoerd. Volgens die kadastermeting loopt de erfgrens tussen Perceel [nummer 1] en Perceel [nummer 2] door het midden van de boom die naast de coniferenhaag staat. In het relaas van bevindingen staat het volgende vermeld:
“(…)
Gegevens van verschenen belanghebbenden of vertegenwoordiging
Mevrouw [eiser 1] , (…) eigenaar van perceel [sectienummer 1] , verschenen op 19-10-2022;
De heer [naam 1] , (…) [naam functie] Alta Bouw B.V., aanvrager, verschenen op 19-10-2022.
Alle opgeroepen belanghebbenden zijn verschenen dan wel vertegenwoordigd.
(…)
De grens is aangegeven door 4 ijzeren buizen, een meetspijker en 5 maten vanuit huisnummer [nummer 1] .
(…)
Eigenaar (m) van perceel [sectienummer 2] was bij de aanwijs aanwezig, maar wilde geen persoonsgegevens verstrekken.
Informatie over de ligging van de grens is in ontvangst genomen door verschenen belanghebbenden.
(…)”
2.5.
[eisers] hebben op enig moment een architect ingeschakeld, de heer [naam 2] (hierna: [naam 2] ), om een hek te ontwerpen dat rondom Perceel [nummer 1] gebouwd zou worden. [eisers] hebben het ontwerp voorgelegd aan [gedaagden] waarin een erfgrens die door het midden van de boom loopt is aangehouden.
2.6.
[gedaagden] hebben aan [naam 2] laten weten dat zij vasthouden aan de tekeningen en perceelgrootte die de makelaar bij aankoop van Perceel [nummer 2] aan hen heeft voorgehouden en dat de coniferenhaag de erfgrens betreft. Zij verzetten zich tegen de door [eisers] gewenste schutting (erfgrens).
3.Het geschil
3.1.
[eisers] vorderen - samengevat – dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis
voor recht verklaart dat [eisers] eigenaar zijn van het volledige Perceel [nummer 1] , en dat de erfgrens tussen de percelen van [eisers] en [gedaagden] exact loopt overeenkomstig het relaas van bevindingen van 19 oktober 2022 tussen Perceel [nummer 1] en Perceel [nummer 2] , dan wel dat de rechtbank de erfgrens tussen deze twee percelen vaststelt,
[gedaagden] veroordeelt om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de strook grond in geschil te ontruimen en Perceel [nummer 1] volledig leeg en schoon ter vrije en algehele beschikking van [eisers] te stellen en dat [eisers] niet zullen worden gehinderd in het plaatsen van een hek op de erfgrens dan wel kort daar achter op eigen perceel op straffe van een dwangsom,
[gedaagden] veroordeelt tot betaling van de proces- en nakosten.
3.2.
[gedaagden] voeren verweer. [gedaagden] stellen dat de juridische grens niet gelijk loopt met de kadastrale grens en zij doen een beroep op verjaring. Zij concluderen tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure.
4.De beoordeling
Erfgrens
4.1.
Tussen partijen is niet in geschil dat de coniferenhaag diende als afscheiding tussen hun percelen. Conform artikel 5:36 BW Pro volgt dan dat wordt vermoed dat het midden van de afscheiding de grens tussen de twee erven is. Dit wettelijk vermoeden kan worden weerlegd door aan te tonen dat de erfgrens niet in het midden, maar elders onder de afscheiding of aan de buitenzijde daarvan loopt.
4.2.
[eisers] hebben zich op het standpunt gesteld dat de coniferenhaag geheel op hun grond staat en dat de erfgrens aan de buitenzijde van de haag ligt, meer richting Perceel [nummer 2] . Dit brengt met zich dat het, in het kader van het tegen het wettelijk vermoeden van artikel 5:36 BW Pro te leveren tegenbewijs, op de weg van [eisers] ligt om aan te tonen dat zij eigenaar zijn van de grond onder de haag en het stuk grond ernaast waarvan zij stellen dat het hoort bij Perceel [nummer 1] . Volgens [eisers] loopt de erfgrens door het midden van de boom die naast de haag staat. Ter onderbouwing van hun standpunt hebben [eisers] het relaas van bevindingen van het Kadaster ingebracht. Daaruit volgt dat de erfgrens volgens het Kadaster door de boom naast de coniferenhaag loopt.
4.3.
Het betoog van [eisers] slaagt. De rechtbank legt hierna uit hoe zij tot dit oordeel komt.
4.4.
De rechtbank zal uitgaan van de officiële grensreconstructie van het Kadaster. Uit het relaas van bevindingen blijkt dat de eigenaar van perceel [sectienummer 2] (het perceel van [gedaagden] ) aanwezig was. De stelling van [gedaagden] dat zij niet juist zouden zijn opgeroepen is niet onderbouwd en slaagt niet. [gedaagden] hebben verder gesteld dat er mogelijk niet goed rekening is gehouden met een gedempte sloot, maar het blijft bij een blote stelling die niet is onderbouwd. Hetgeen door [gedaagden] is aangevoerd geeft geen reden om te twijfelen aan de kadastermeting.
4.5.
Daarnaast hebben [gedaagden] aangevoerd dat er een verschil kan bestaan tussen de juridische grens en de kadastrale perceelgrens en dat in dit geval niet van de kadastrale grens moet worden uitgegaan. Omdat [eisers] er ook pas in 2023 achter kwam dat de coniferenhaag niet de plek was van de erfgrens, was de haag tot dat moment de “gewilde grens” van haar perceel. De wil van partijen moet de doorslaggevende factor zijn, aldus [gedaagden] Dit treft geen doel. [eisers] stellen nu juist dat de kadastrale grens heeft te gelden en dat het hun bedoeling is om de grond tot aan de kadastrale grens te benutten.
Dat een afwijkende afspraak tussen partijen heeft te gelden die is gebaseerd op de ‘wil’ van [eisers] kan niet worden aangenomen. Niet is gebleken dat in de koop- en leveringsakte een bedoeling van partijen tot uitdrukking is gebracht die afwijkt van de kadastrale meting.
4.6.
[eisers] zijn gelet op het voorgaande geslaagd in het leveren van tegenbewijs dat zij eigenaar zijn van de grond tot aan de door het Kadaster aangegeven grens. De erfgrens loopt dus zoals het Kadaster dat heeft aangegeven in haar reconstructie van 19 oktober 2022.
Verjaring
4.7.
Nu vast staat dat de erfgrens tussen Perceel [nummer 1] en [nummer 2] loopt door het midden van de boom en niet onder de coniferenhaag, is de vraag of [gedaagden] op een andere manier eigenaar zijn (geworden) van het stuk grond tussen de coniferenhaag en de erfgrens ter hoogte van de boom, namelijk door verjaring. De rechtbank stelt voorop dat voor een geslaagd beroep op verjaring onder meer is vereist dat komt vast te staan dat [gedaagden] bezitters waren van de grond op het moment dat de verjaring van de door [eisers] in te stellen rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit werd voltooid. Die vordering verjaart in het geval van verkrijgende verjaring tien jaar na inbezitneming en voor bevrijdende verjaring twintig jaar na de inbezitneming.
Inbezitneming
4.8.
Voor de beantwoording van de vraag of iemand een zaak in bezit heeft genomen, is bepalend of hij de feitelijke macht over de zaak is gaan uitoefenen (artikel 3:113 BW Pro). Indien de zaak in het bezit van een ander is, zijn enkele op zichzelf staande machtsuitoefeningen voor inbezitneming onvoldoende. De machtsuitoefening moet zodanig zijn dat deze naar verkeersopvatting het bezit van de oorspronkelijke bezitter teniet doet. Dit wordt bepaald naar verkeersopvattingen en op grond van uiterlijke feiten (artikel 3:108 BW Pro). De louter interne wil om als rechthebbende op te treden is voor het zijn van bezitter van geen betekenis. Het komt aan op uiterlijke omstandigheden waaruit naar verkeersopvattingen een wilsuiting kan worden afgeleid om als rechthebbende op te treden.
Het bezit moet openbaar en ondubbelzinnig zijn. Er is sprake van ondubbelzinnig bezit wanneer de bezitter zich zodanig gedraagt dat de eigenaar tegen wie de verjaring loopt daaruit niet anders kan afleiden dan dat de bezitter pretendeert eigenaar te zijn (ECLI:NL:HR:2015:2743 en ECLI:NL:HR:2009:BH1634). Het idee hierachter is dat op deze wijze verzekerd is dat van verjaring pas sprake kan zijn als de rechthebbende tegen wie de verjaring is gericht, uit gedragingen van degene die zich op verjaring beroept duidelijk kan opmaken dat deze pretendeert eigenaar te zijn, zodat hij tijdig maatregelen kan nemen om de inbreuk op zijn recht te beëindigen.
4.9.
[gedaagden] heeft in dit kader betoogd dat de coniferenhaag in 1988 in onderling overleg tussen de toenmalige bewoners van nummer [nummer 2] en [nummer 1] is geplaatst. Alle opvolgende eigenaren van Perceel [nummer 2] hebben onafgebroken bezit uitgeoefend over het stuk grond tussen de coniferenhaag en de boom. Ook hebben zij altijd het onderhoud uitgevoerd aan hun zijde van de haag en het stuk grond. Daarom vinden [gedaagden] dat zij eigenaar zijn geworden. [eisers] hebben betwist dat [gedaagden] eigenaar zijn geworden door verjaring.
4.10.
Het beroep op verjaring slaagt niet. Hoewel van bezit zijdens [gedaagden] sprake kan zijn geweest, was dit naar het oordeel van de rechtbank niet ondubbelzinnig en de strenge maatstaf zoals hiervoor beschreven wordt niet gehaald. Het samen planten van een heg naast de erfgrens (wellicht om de boom te sparen) is zonder duidelijke afspraken hierover niet voldoende om aan te nemen dat de eigenaar van Perceel [nummer 2] pretendeert eigenaar te zijn van de strook tot de heg of dat de eigenaar van Perceel [nummer 1] afstand wenst te doen van een deel van zijn perceel. Zoals gezegd, enkel op zichzelf staande machtsuitoefeningen, bijvoorbeeld het periodiek onderhouden van de grond en/of de haag, zijn ook onvoldoende om te kunnen spreken van ondubbelzinnig bezit (HR 24 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:309, NJ 2018/141, rov. 3.3.3). Dat zou ook niet goed te rijmen zijn met de vergaande consequentie dat een eigenaar zijn eigendom verliest door tijdsverloop. Daarbij is van belang dat het stuk grond gewoon nog te betreden was voor [eisers] en het niet afgesloten of volledig omheind was, zoals ook te zien is op de foto’s. Dat alles maakt ook dat [eisers] niet had hoeven begrijpen dat [gedaagden] pretendeerde eigenaar te zijn.
4.11.
Het voorgaande betekent dat [eisers] (nog altijd) eigenaar zijn van de grond tot de erfgrens, die loopt door het midden van de boom conform het relaas van bevindingen van het Kadaster. De vorderingen van [eisers] onder i. en ii. worden dus toegewezen. [gedaagden] dienen, voor zover nodig, het stuk grond vanaf de erfgrens (dus vanaf het midden van de boom) te ontruimen en [eisers] niet te hinderen bij het eventueel plaatsen van een hek op (in overleg met [gedaagden] ) of aan hun zijde naast de erfgrens.
Dwangsom
4.12.
[eisers] hebben tot slot gevorderd dat [gedaagden] wordt veroordeeld tot betaling van een dwangsom indien [gedaagden] niet of niet volledig voldoet aan de veroordeling. [gedaagden] hebben hier geen verweer tegen gevoerd, waardoor deze wordt toegewezen. De rechtbank maximeert deze overigens ambtshalve tot een bedrag van € 25.000,00.
Kosten
4.13.
[gedaagden] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisers] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
137,47
- griffierecht
€
320,00
- salaris advocaat
€
1.228,00
(2 punten × € 614,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.863,47
4.14.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
verklaart voor recht dat [eisers] eigenaar zijn van het volledige Perceel [nummer 1] , en dat de erfgrens tussen de percelen van [eisers] en [gedaagden] exact loopt overeenkomstig het relaas van bevindingen van 19 oktober 2022 tussen Perceel [nummer 1] en Perceel [nummer 2] ,
5.2.
veroordeelt [gedaagden] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de strook grond in geschil, zich bevindend op Perceel [nummer 1] , overeenkomstig het relaas van bevindingen van 19 oktober 2022, met al degenen die en al hetgeen zich daarin of daarop bevinden, respectievelijk bevindt, inclusief de door [gedaagden] gerealiseerde veranderingen en/of toevoegingen en beplantingen, geheel te ontruimen en ontruimd te houden en Perceel [nummer 1] volledig leeg en schoon ter vrije en algehele beschikking van [eisers] te stellen en na ontruiming niet wederom zonder toestemming van [eisers] in gebruik te nemen en dat [eisers] niet zullen worden gehinderd door [gedaagden] in het plaatsen van een hek op de erfgrens (in overleg met [gedaagden] ) dan wel kort daar achter op eigen perceel,
5.3.
veroordeelt [gedaagden] om aan [eisers] een dwangsom te betalen van € 1.000,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de hoofdveroordeling voldoen, tot een maximum van € 25.000,00 is bereikt,
5.4.
veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten van € 1.863,47, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
5.5.
veroordeelt [gedaagden] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis zijn betaald,
5.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.C.J. Hamming, rechter, bijgestaan door mr. L. Schwalb, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 28 januari 2026.