ECLI:NL:RBAMS:2026:5074

• Datum uitspraak: 21 mei 2026
• Publicatiedatum: 26 mei 2026
• Zaaknummer: 12093835 \ CV EXPL 26-1682
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Verstek
• Rechters: C. Kraak
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming wegens niet-hoofdverblijf in sociale huurwoning

In deze zaak vordert eiseres, een woningstichting, de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van een sociale huurwoning omdat gedaagde geen hoofdverblijf zou houden in het gehuurde. Gedaagde is niet verschenen, waardoor verstek is verleend. De kantonrechter toetst ambtshalve de algemene voorwaarden aan het consumentenrecht en de Richtlijn oneerlijke bedingen.

De huurprijs- en servicekostenbedingen worden als kernbedingen niet getoetst op oneerlijkheid. De bewijslastomkering in artikel 10.2 van de algemene voorwaarden, die de huurder belast met het bewijs dat hij hoofdverblijf houdt, wordt als oneerlijk beoordeeld omdat het de huurbescherming en het evenwicht tussen partijen verstoort. De kantonrechter stelt dat de verhuurder een verzwaarde motiveringsplicht heeft en de huurder een verzwaarde stelplicht.

Daarnaast worden het rentebeding en het proceskostenbeding in de algemene voorwaarden vernietigd wegens oneerlijkheid. De vordering van eiseres wordt gegrond verklaard, de huurovereenkomst ontbonden en gedaagde veroordeeld tot ontruiming en betaling van achterstallige huur, lopende huur en proceskosten. De veroordelingen zijn uitvoerbaar bij voorraad.

Uitkomst: De huurovereenkomst wordt ontbonden en gedaagde veroordeeld tot ontruiming en betaling van achterstallige huur en proceskosten.

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Civiel recht

Kantonrechter

fno: 33623

Zaaknummer: 12093835 \ CV EXPL 26-1682

Vonnis van 21 mei 2026

in de zaak van

WONINGSTICHTING EIGEN HAARD,

te Amsterdam,

eisende partij,

gemachtigde: mr. R.H. Jonkhout,

tegen

[gedaagde],

te [woonplaats],

gedaagde partij,

niet verschenen.

Verloop van de procedure

Eiseres heeft gedaagde partij gedagvaard. Gedaagde partij is niet verschenen. Tegen gedaagde partij is verstek verleend. De datum voor vonnis is bepaald op vandaag.

Gronden van de beslissing

Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening

1. Eiseres heeft niet gesteld of aangetoond dat zij heeft voldaan aan de informatieplicht en de meldplicht als bedoeld in artikel 2 van Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening. In dit geval zal de kantonrechter daar geen consequenties aan verbinden, omdat de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde ook is gegrond op de stelling dat gedaagde geen hoofdverblijf houdt in het gehuurde. Bovendien blijkt uit de dagvaarding dat gedaagde in ieder geval eind 2024 / begin 2025 reeds bekend was bij schuldhulpverlening en bijstand kreeg van het [buurtteam].

Ambtshalve toetsing oneerlijke bedingen

2. In deze procedure gaat het om een overeenkomst tussen een handelaar en een consument. Daarom moet ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13 EG (de Richtlijn oneerlijke bedingen). Als er oneerlijke bepalingen in de huurovereenkomst of de algemene voorwaarden staan, moet de kantonrechter deze vernietigen. Eiseres mag die bepalingen dan niet gebruiken en zij mag ook geen beroep meer doen op aanvullend recht (zie ECLI:EU:C:2021:68).

3. Het huurprijsbeding en het servicekostenbeding in de huurovereenkomst zijn kernbedingen. Deze bedingen zijn transparant en op grond van artikel 4 lid 2 van de Richtlijn uitgesloten van verdere toetsing op oneerlijkheid.

4. De artikelen 6 en 7.1 (huurprijs- en servicekostenvoorschotwijzigingsbeding) van de toepasselijke algemene voorwaarden sociale woonruimte van 7 januari 2013 (verder: de algemene voorwaarden) zijn getoetst en worden niet oneerlijk bevonden.

5. Omdat de vordering van eiseres is gegrond op de stelling dat gedaagde geen hoofdverblijf houdt in het gehuurde is ook artikel 10.2 van de algemene voorwaarden getoetst. Dit artikel luidt als volgt:

“Huurder bewoont het gehuurde gedurende de huurtijd bij voortduring zelf en heeft er zijn hoofdverblijf. Gebruik van het gehuurde als pied-à-terre (‘Gelegenheid tot verblijf voor iemand die elders woont’) is niet toegestaan. De bewijslast van het hebben van hoofdverblijf rust op huurder.”

6. De bovenstaande geciteerde bepaling wordt niet oneerlijk bevonden, behoudens de laatste zin over de bewijslast. Daarover wordt het volgende overwogen.

7. Op grond van het bepaalde in artikel 150 Rv rust op eiseres de bewijslast van haar stelling dat gedaagde tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst doordat hij zijn hoofdverblijf niet in het gehuurde heeft. Artikel 10.2 van de algemene voorwaarden keert aldus de bewijslast om ten nadele van gedaagde.

8. Bij de toetsing of het beding eerlijk is, moet worden gekeken naar alle feiten en omstandigheden die golden ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst.

9. Tegen het oordeel dat het bewijsbeding oneerlijk is, pleiten de volgende feiten en omstandigheden:

- de verhuurder verkeert inzake het hoofdverblijf van de huurder in bewijsnood. Waar de huurder het centrum van zijn activiteiten heeft, is iets wat hij bij uitstek zelf het beste weet. Het gaat om feiten die geheel in de sfeer van de huurder liggen. De bewijslevering is voor de verhuurder moeilijk, in het bijzonder wanneer de huurder in de basisregistratie personen staat ingeschreven op het adres van het gehuurde. Het verzamelen van bewijs is bovendien praktisch lastig uitvoerbaar en juridisch risicovol (mede gelet op de door de verhuurder te respecteren privacy van de gebruikers van de woning, bijvoorbeeld bij langdurige observatie van de woning). Omwonenden zullen verder vaak schromen om ten nadele van een andere persoon een verklaring af te leggen. Anderzijds kan bewijs van hoofdverblijf door de huurder op velerlei manieren worden geleverd en is het niet goed voor te stellen dat iemand die in Nederland zijn hoofdverblijf heeft in een gehuurde woning, dat niet zal kunnen aantonen door middel van administratieve bescheiden en getuigenverklaringen van bekenden en omwonenden.

- het gehuurde betreft een sociale huurwoning. Voor dergelijke woningen bestaan in de onderhavige regio wachtlijsten die gemakkelijk een decennium beslaan. Het is vanuit het oogpunt van een goede volkshuisvesting hoogst onbillijk en voor een goed woon- en leefklimaat overigens ook ongewenst dat sociale huurwoningen onnodig leeg staan. Als met betrekking tot het (niet) hebben van hoofdverblijf op verhuurders een bewijslast wordt gelegd waaraan moeilijk kan worden voldaan, kan woonfraude moeilijk worden aangepakt en zullen de wachtlijsten langer zijn dan nodig is.

10. Naast het feit dat het bewijsbeding figureert op de indicatieve lijst bij de Richtlijn, pleiten vóór het oordeel dat het bewijsbeding in artikel 10.2 van de algemene voorwaarden oneerlijk is in de zin van de Richtlijn, de volgende feiten en omstandigheden:

- wie de bewijslast draagt, draagt het bewijsrisico. Dit zou betekenen dat als er grond voor twijfel blijft bestaan, omdat het bewijs voor en tegen elkaar in evenwicht houdt, toch van een overtreding van de huurovereenkomst moet worden uitgegaan.

- het begrip “hoofdverblijf” is naar zijn aard nogal vaag; het houdt in dat het leven van de huurder zich in hoofdzaak in en vanuit het gehuurde afspeelt, waarbij alle omstandigheden van het geval in aanmerking moeten worden genomen. Deze vaagheid brengt onzekerheid met zich over de vraag hoe het hoofdverblijf kan worden bewezen en de waarde die de rechter aan de gepresenteerde bewijsmiddelen zal toekennen.

- het voorgaande klemt temeer nu voor de huurder in een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst het dak boven het hoofd op het spel staat. Niet voor niets is in afdeling 5 van Titel 4 van Boek 7 BW aan het woonbelang van de huurder een groot gewicht toegekend, dat tot uiting komt in dwingendrechtelijke huurbescherming en huurprijsbescherming. Aan enigszins betaalbare woonruimte is in grote delen van Nederland (waaronder de regio waarin het gehuurde staat) een groot tekort, zodat een onterechte ontbinding en ontruiming niet alleen leidt tot verlies van de gehuurde woning, maar wellicht ook tot dakloosheid.

- het gehuurde betreft een sociale huurwoning. Voor dergelijke woningen bestaan lange wachtlijsten. Gegadigden voor dergelijke woningen hebben in de praktijk weinig andere keuze dan het belastende beding te aanvaarden als hun eindelijk een woning wordt aangeboden.

- het bewijsbeding belast de huurder met de moeite en de kosten die het vergaren van (getuigen)bewijs met zich brengt, onder meer (het voorschieten van) de eventuele getuigentaxen in de procedure.

Afweging van hetgeen hiervoor is overwogen, brengt de kantonrechter tot het oordeel dat het onderhavige bewijsbeding oneerlijk is in de zin van Richtlijn omdat het in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten en plichten van partijen aanzienlijk verstoort. In het bijzonder acht de kantonrechter in dit verband zwaarwegend dat het beding afbreuk doet aan het via dwingend recht geregelde recht op huurbescherming, dat het wezenskenmerk vormt van het Nederlandse huurrecht voor woonruimte. Deze inbreuk gaat verder dan redelijkerwijs nodig is. Ook neemt de kantonrechter in aanmerking dat aan de reëel bestaande bewijsnood van de verhuurder op toereikende wijze kan worden tegemoetgekomen langs de weg van de verzwaarde stel- of motiveringsplicht. Deze houdt in dat als de verhuurder gemotiveerd stelt dat de huurder de huurovereenkomst overtreedt doordat hij zijn hoofdverblijf niet (meer) in het gehuurde heeft, de bewijslast van het ontbrekend hoofdverblijf op de verhuurder blijft rusten, maar van de huurder mag worden verlangd dat hij feitelijke gegevens verstrekt ter motivering van zijn betwisting van de stellingen van de verhuurder om deze aanknopingspunten voor eventuele bewijslevering te verschaffen. Als de huurder niet voldoet aan de verzwaarde motiveringsplicht kan de rechter de stellingen van de huurder als onvoldoende betwist voor waar aannemen, al of niet met de mogelijkheid van tegenbewijs (zie voor dit laatste ECLI:NL:HR:2006:AZ1083). Zie ook gerechtshof Amsterdam, 2 april 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:1109.

11. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de bewijslastomkering van artikel 10.2 van de algemene voorwaarden oneerlijk is.

12. In de onderhavige procedure moet echter worden vastgesteld dat gedaagde niet is verschenen en dat tegen hem verstek is verleend. De kantonrechter moet – op basis van de door eiseres in de dagvaarding aangedragen stellingen – toetsen of de vordering ongegrond of onrechtmatig voorkomt. In dit geval leidt het oneerlijke bewijsbeding van artikel 10.2 van de algemene voorwaarden er niet toe dat (een deel van) de vordering van eiseres met betrekking tot het hoofdverblijf van de gedaagde onrechtmatig of ongegrond voorkomt.

13. Eiseres baseert haar vorderingen volgens de dagvaarding daarnaast op de zinsnede: “
Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte ten behoeve van huurder (en leden van zijn gezin) ” in de huurovereenkomst en op de artikelen 10.3, 10.11, 10.12 en 10.13 van de algemene voorwaarden. Voor zover de vorderingen op deze bepalingen zijn gebaseerd zal de kantonrechter die toetsen:

• Bestemming (huurovereenkomst). Deze bepaling legt de bestemming van het gehuurde vast en is niet oneerlijk.
• Inschrijven basisadministratie (10.3). Dit artikel bepaalt dat huurder zich moet inschrijven in de gemeentelijke basisadministratie op de woning. Deze bepaling is niet oneerlijk.
• Gehele onderverhuur woning (10.11). Dit artikel verbiedt gehele onderhuur van het gehuurde of het in gebruik aan derden afstaan. Als huurder hiermee in strijd handelt is hij verhuurder een boete verschuldigd van € 5.000,-. Deze bepaling is niet oneerlijk, behoudens de boetebepaling. Eiseres vordert in deze zaak echter geen boete, waardoor dit in deze zaak niet relevant is.
• Gedeeltelijke onderverhuur woning (10.12). Dit artikel verbiedt gedeeltelijke onderhuur van het gehuurde of het in gebruik aan derden afstaan zonder toestemming van de verhuurder. Deze bepaling is niet oneerlijk.
• Meewerken aan onderzoek (10.13). Dit artikel bepaalt kort gezegd dat de huurder verplicht mee moet werken aan onderzoek bij vermoedens van onderhuur of ingebruikgeving. De bewijslast ligt bij de huurder. Dit artikel wordt niet oneerlijk bevonden, behoudens de in de bepaling opgenomen bewijslastomkering. In dat kader wordt verwezen naar wat hiervoor onder rechtsoverweging 7. - 12. is overwogen.

14. Omdat eiseres ook wettelijke rente en proceskosten vordert, zijn de artikelen 24.2 (rentebeding) en 24.3 (kostenbeding) van de algemene voorwaarden getoetst.

15. De in artikel 24.2 van de algemene voorwaarden afgesproken rente is aanzienlijk hoger dan de wettelijke rente. Het rentebeding is daarom oneerlijk en wordt vernietigd. De gevorderde wettelijke rente wordt afgewezen.

16. Artikel 24.3 is eveneens oneerlijk omdat het de mogelijkheid biedt om meer proceskosten in rekening te brengen dan bij wet voorzien. De kantonrechter is op grond van de wet gehouden om de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te veroordelen en deze proceskosten worden vastgesteld conform het liquidatietarief. De Hoge Raad heeft op 4 juli 2025 (ECLI:NL:HR:2025:1081) de prejudiciële vraag aan het Hof van Justitie van de Europese Unie (HvJEU) gesteld, kort gezegd, of een consument met toepassing van artikel 237 Rv kan worden veroordeeld in de proceskosten na vernietiging van het oneerlijke proceskostenbeding. Zolang hierover geen duidelijkheid bestaat, acht de kantonrechter het geheel achterwege laten van een proceskostenveroordeling in het geval van een huurovereenkomst niet aangewezen. De proceskosten zullen dan ook volgens het gebruikelijke liquidatietarief worden toegewezen.

De vordering

17. De vordering komt voorts niet onrechtmatig of ongegrond voor, tenzij hierna iets anders is overwogen.

BESLISSING

De kantonrechter:

ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak aan het adres [adres];

veroordeelt gedaagde om deze onroerende zaak met al wie en al wat zich daarin vanwege gedaagde bevindt, binnen twee weken na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en met overgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van eiseres te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;

veroordeelt gedaagde om te betalen aan eiseres:

a) € 4.895,77 ter zake van achterstallige huur, berekend tot en met oktober 2025;

b) € 630,18 per maand vanaf de datum van dagvaarding (18 november 2025) tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt;

veroordeelt de gedaagde partij in de kosten van het geding, aan de zijde van de eisende partij tot aan deze uitspraak begroot op: € 120,75 aan explootkosten, € 288,00 aan salaris gemachtigde, € 529,00 aan griffierecht en € 72,00 aan nakosten voor zover van toepassing, inclusief BTW, te vermeerderen met de kosten van betekening, te voldoen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. C. Kraak en in het openbaar uitgesproken op 21 mei 2026.