ECLI:NL:RBAMS:2026:3600

Uitspraak

RECHTBANKAMSTERDAM

Civiel recht

Kantonrechter

Zaaknummer: 11773883 \ CV EXPL 25-9087

Vonnis van 13 februari 2026

in de zaak van

[eiser],

wonende te [woonplaats 1] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser] ,

gemachtigde: mr. D.S. Schoonbrood,

tegen

1.[gedaagde 1] ,

wonende te [woonplaats 2] ,

gemachtigde: ASR Schadeverzekering,
2.
[gedaagde 2] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

gemachtigde: mr. M.J. Folkeringa,

gedaagde partijen,

Partijen worden hierna [eiser] , [gedaagde 1] en [gedaagde 2] genoemd. Gezamenlijk worden gedaagden [gedaagden] genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaardingen van 13 en 19 juni 2025, met producties 1 tot en met 20,

- de conclusie van antwoord van [gedaagde 2] , met producties 1 en 2,

- de conclusie van antwoord van [gedaagde 1] , met producties 1 tot en met 4,

- het tussenvonnis van 28 augustus 2025, waarin een mondelinge behandeling is bepaald,

- de akte overlegging nadere producties tevens vermeerdering van eis, met productie 21,

- de mondelinge behandeling van 16 december 2025, waarvan door de griffier zittingsaantekeningen zijn gemaakt die zich in het procesdossier bevinden.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Bij splitsingsakte van 1979 is het gebouw aan de [locatie] gesplitst in vier appartementsrechten. Met de splitsingsakte is de VvE opgericht. In de splitsingsakte is bepaald dat het modelreglement van 1973 onderdeel uitmaakt van de splitsingsakte. Het modelreglement bevat – voor zover hier van belang – de volgende bepalingen:

Artikel 4

Een eigenaar of gebruiker heeft het genot van de gemeenschappelijke gedeelten en/of de gemeenschappelijke zaken, volgens de bestemming daarvan.

Hij moet daarbij inachtnemen het reglement en het huishoudelijk reglement en hij mag geen inbreuk maken op het recht van mede-genot van de andere eigenaars of gebruikers.

Artikel 7

De eigenaars of gebruikers mogen zonder toestemming van de vergadering geen verandering in het gebouw aanbrengen, waardoor de hechtheid ervan in gevaar zou worden gebracht of waardoor het architectonisch uiterlijk of de constructie ervan gewijzigd zou worden.

2.2.

In 2010 was [gedaagde 1] eigenaar van [adres 1] (hierna: het appartement op de eerste verdieping) en heeft zij een verbouwing laten uitvoeren door aannemer [gedaagde 2] . In dat kader heeft zij (een gedeelte van) een muur laten verwijderen.

2.3.

In 2016 heeft [eiser] samen met zijn ouders [adres 2] gekocht (hierna: het appartement op de derde verdieping).

2.4.

In 2020 heeft [gedaagde 1] het appartement op de eerste verdieping verkocht. Na de bouwtechnische keuring heeft zij de VvE per e-mail, voor zover relevant, bericht:

“(...) Tijdens de bouwtechnische keuring waar ik gevraagd was bij aanwezig te zijn, hebben we het over de verbouwing in 2010 gehad en over de vergroting van d dragende muur. (…) Ondanks het feit dat iedereen goed contact had met elkaar en op de hoogte was van de verbouwing, heb ik er destijds niet officieel melding van gemaakt aan de VVE. Tijdens de bouwtechnische keuring werd mij gevraagd dit alsnog te doen.

Bijgaand stuur ik de beoordeling van Firma Kamsma (...)”

2.5.

Ten behoeve van deze verkoop heeft Kamsma Bouwadvies B.V. (hierna: Kamsma) in 2020 een rapport opgesteld waarin – samengevat – staat dat in het appartement op de eerste verdieping nergens scheuren of verzakkingen zichtbaar zijn.

2.6.

In 2022 is er bij [eiser] in het appartement op de derde verdieping lekkage ontstaan. Hij ontdekte scheuren in zijn erker. Gebleken is dat de erker is gaan wijken van de voorgevel van het gebouw.

2.7.

Op 25 maart 2022 heeft DEJA bouwadviseur B.V. (hierna: DEJA) in opdracht van de VvE onderzoek uitgevoerd naar de scheurvorming in de erkerconstructie en voorgevel. Daarvan heeft zij een rapport opgesteld. Daarin staat – voor zover hier van belang – het volgende:

“(...) De scheuren in de gevels van de erkers en het bijbehorende wijken van de erker van de voorgevel wordt in ieder geval veroorzaakt door:

1) Het ontbreken van het contra gewicht, lees bouwmuur, op de eerste verdieping. Hierdoor wordt de stalen ligger alleen nog maar tegen gehouden door de taaiheid en koppeling van de bestaande balklaag met beschot van de 1e verdiepingsvloer. Mogelijk is er bij het verwijderen van de tussenbouwmuur geen rekening gehouden met het feit dat de stalen uitloper de massa van de verwijderde wand nodig heeft als contragewicht.

Als je op de verdieping loopt merk je dat de vloerbalklaag ter plaatse van de aansluiting van de stalen console/uitloper ter hoogte van de oorspronkelijke bouwmuur hoger is dan de naastgelegen vloeren.

Er is hier een vervorming opgetreden waarbij de stalen ligger, steun van de erker, naar buiten toe kantelt en de scheurvorming veroorzaakt.

Andere bijkomende oorzaken kunnen zijn:

1) Het ontbreken van voldoende waterkeringen waardoor de achterliggende staalconstructie gecorrodeerd is.

2) Dat de dragende stijlen van de kozijnen verouderd en of aangetast zijn waardoor draagvermogen afneemt en deze wat inzakken. (...)”

2.8.

Op 29 maart 2023 heeft Ingenieursbureau Rijnders & de Groot (hierna: Rijnders) in opdracht van [gedaagde 2] een “Quickscan schade” rapport opgesteld. Daarin staat – voor zover hier van belang – het volgende:

“(...)
Uitvoering 2010

In 2010 heeft Ingenieursbureau Rijnders BV uit Anna Paulowna een statische berekening gemaakt. [gedaagde 2] heeft de bouwdelen opgegeven die op het portaal rusten.

De heer [naam] heeft een portaal besteld bestaande uit twee kolommen 80/80/4 mm met een ligger IPE 200. Onder de kolommen zijn voetplaten aangebracht. In de zijkant van de kolommen zijn gaten aangebracht waardoor de kolommen aan het naast gelegen metselwerk zijn verankerd. (...)”

2.9.

In 2024 zijn in opdracht van de VvE herstelwerkzaamheden uitgevoerd aan (onder andere) de voorgevel.

2.10.

Op 28 juli 2025 heeft (een ingenieur van) One Expertise B.V. (hierna: One) in opdracht van [gedaagde 1] een notitie opgesteld.

3.Het geschil

3.1.

[eiser] vordert na eisvermeerdering – samengevat – voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

a) [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 4.716,48 aan herstelkosten,
b) [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 228,39 aan deskundigenkosten,
c) [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 6.500,00 aan gederfd woongenot,
d) [gedaagde 1] te veroordelen tot betaling van € 749,58 aan buitengerechtelijke incassokosten,
e) [gedaagde 2] te veroordelen tot betaling van € 749,58 aan buitengerechtelijke incassokosten,

vermeerderd met proceskosten en wettelijke rente.

3.2.

[eiser] legt daar aan ten grondslag dat [gedaagden] onrechtmatig hebben gehandeld. [gedaagde 1] heeft bij verbouwingswerkzaamheden in 2010 in haar appartement op de eerste verdieping zonder toestemming van de VvE en zonder bouwvergunning een draagmuur laten verwijderen. Dat is in strijd met verschillende wettelijke plichten en daarmee onrechtmatig. [gedaagde 2] heeft haar zorgplicht jegens derden geschonden. Mocht [gedaagde 2] wel zorgvuldig hebben gehandeld, is zij alsnog aansprakelijk op grond van onrechtmatige daad omdat aan de werkzaamheden een aanmerkelijk risico op schade voor derden was verbonden en deze schade zich heeft verwezenlijkt. De erkerconstructie in het appartement op de eerste verdieping steunt op een schuingelegen stalen randbalk. Met het verwijderen van de draagmuur in dat appartement is het benodigde contragewicht voor de daaronder schuingelegen stalen randbalk verwijderd. Daardoor is de daaronder schuingelegen stalen randbalk gaan bewegen. Door die beweging is de erker van het appartement op de derde verdieping gaan wijken van de voorgevel. De VvE heeft de schade aan de erker vervolgens laten herstellen. [eiser] heeft overeenkomstig zijn 1/4 aandeel in de VvE die kosten betaald aan de VvE. Deze kosten, alsmede (a) de kosten van herstelwerkzaamheden in het appartement op de derde verdieping, (b) de deskundigenkosten en (c) gederfd woongenot, wil hij vergoed zien.

3.3.

[gedaagden] betwisten de door [eiser] geschetste gang van zaken en willen dat de vorderingen worden afgewezen.

3.4.

Op de standpunten van partijen wordt, indien nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

[eiser] is ontvankelijk

4.1.

Het verweer van [gedaagden] dat [eiser] niet-ontvankelijk is in zijn vorderingen wordt niet gevolgd.

4.2.

Dat de VvE het beheer voert over de gemeenschappelijke gedeelten en zaken, waaronder het herstel van de scheurvorming in de erker, betekent niet dat zij exclusief bevoegd is een vordering in te stellen, tenzij daarover in het reglement anders is bepaald. Daarvan is niet gebleken. De VvE kán de gezamenlijke eigenaars in rechte vertegenwoordigen, maar van een exclusieve bevoegdheid van de VvE (zoals betoogd door [gedaagden] ) is echter geen sprake. Dat de VvE het herstelbedrag heeft betaald vanuit het reservefonds, is ook niet gebleken gelet op de door [eiser] overgelegde bankafschrijvingen aan de VvE.

4.3.

Wel hebben [gedaagden] terecht aangevoerd dat [eiser] in deze procedure niet alleen zijn eigen schade vordert, aangezien [eiser] het appartement samen met zijn ouders heeft gekocht (zie 2.3). De herstelkosten van de erker die aan de VvE zijn voldaan zijn blijkens de overgelegde bankafschrijvingen overgemaakt van de en/of rekening van de ouders van [eiser] . De moeder van [eiser] heeft op zitting toegelicht dat zij alle kosten in gelijke delen van 1/3 voldoen en dat zij zich niet hadden gerealiseerd dat zij de vordering met zijn drieën hadden moeten instellen. De rechtbank stelt gelet op voorgaande vast dat omdat [eiser] samen met zijn ouders eigenaar is van het appartementsrecht zij een beperkte gemeenschap vormen. Gezien de verklaring van moeder op zitting begrijpt de rechtbank het zo dat [eiser] de vordering namens de (beperkte) gemeenschap instelt. [eiser] is in die hoedanigheid zelfstandig bevoegd te procederen ten behoeve van de gemeenschap (artikel 3:171 BW Pro).

de inhoudelijke beoordeling

4.4.

[gedaagde 1] voert allereerst aan dat de vordering is verjaard. Ook doet zij een beroep op rechtsverwerking. Alle VvE leden waren in 2010 op de hoogte van de verbouwing en dat zij daarvoor geen toestemming had gevraagd. Gelet op de houding van de VvE vanaf 2010 hoefde [gedaagde 1] in redelijkheid en billijkheid niet meer te verwachten dat een claim op deze grond zou worden ingesteld. Door de verstreken tijd is het niet meer mogelijk om gedegen onderzoek uit te voeren, aldus [gedaagde 1] .

het beroep op verjaring slaagt niet

4.5.

Een vordering tot schadevergoeding verjaart door verloop van vijf jaren na de aanvang van de dag, volgende op die waarop de benadeelde zowel met de schade als met de daarvoor aansprakelijke persoon bekend is geworden (artikel 3:310 lid 1 BW Pro). Van bekendheid met de schade alsmede met de daarvoor aansprakelijke persoon was voor 2022 geen sprake (zie 2.6). Dat de VvE destijds wist dat [gedaagde 1] aan het verbouwen was zonder haar toestemming betekent niet dat de VvE wist dat zij daardoor schade zouden lijden. Ook het argument dat haar de mogelijkheid is ontnomen om gedegen onderzoek te doen wordt niet gevolgd. [gedaagde 2] heeft immers ook onderzoek laten doen. Dat betekent dat de verjaringstermijn van de rechtsvordering nog niet is afgelopen. Dit verweer faalt.

het beroep op rechtsverwerking slaagt ook niet

4.6.

Om rechtsverwerking aan te kunnen nemen is nodig dat de rechthebbende zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken van zijn recht of bevoegdheid. Enkel tijdsverloop is daarvoor onvoldoende. Er moet sprake zijn van bijzondere omstandigheden op grond waarvan bij de wederpartij gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de rechthebbende zijn aanspraak niet meer geldend zal maken, of waardoor de positie van de wederpartij onredelijk verzwaard of benadeeld zou worden indien het recht of de bevoegdheid alsnog geldend wordt gemaakt.^[1]Zulke bijzondere omstandigheden zijn door [gedaagde 1] niet aangevoerd. Dit verweer faalt dus ook.

onrechtmatig handelen - [gedaagde 1]

4.7.

[eiser] stelt dat [gedaagde 1] onrechtmatig heeft gehandeld omdat zij bij de verbouwingswerkzaamheden in 2010 zonder toestemming van de VvE en zonder vergunning een draagmuur heeft laten verwijderen. [gedaagde 1] betwist dat zij onrechtmatig heeft gehandeld. Zij voert onder meer aan dat er geen sprake was van een draagmuur, dat een vergunning mogelijk niet nodig was en dat de VvE op de hoogte was van de verbouwing.

4.8.

De rechtbank verwerpt het verweer van [gedaagde 1] . Zowel de deskundigen als [gedaagde 2] gaan uit van een dragende muur. Met de (gedeeltelijke) verwijdering van een draagmuur wijzigt de draagconstructie van het gebouw. Daarvoor is een vergunning vereist. Dat in 2010 (bepalingen uit) de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en het Besluit omgevingsrecht niet golden, zoals [gedaagde 1] stelt is niet relevant. Ook onder de oude Woningwet was voor het verwijderen van een constructieve bouwmuur een vergunning vereist. Verder geldt dat [gedaagde 1] van de VvE geen toestemming heeft gekregen. Dat de VvE niet heeft geprotesteerd toen [gedaagde 1] begon met verbouwen, betekent niet dat er toestemming was gekregen voor het verwijderen van de draagmuur zonder vergunning. Dit alles betekent dat [gedaagde 1] heeft gehandeld in strijd met de splitsingsakte en in strijd met een wettelijke plicht en daarmee onrechtmatig heeft gehandeld.

4.9.

[gedaagde 1] stelt dat niet is voldaan aan het relativiteitsvereiste van artikel 6:163 BW Pro. Dat artikel bepaalt dat er geen verplichting tot schadevergoeding bestaat, wanneer de geschonden norm niet strekt tot bescherming van de schade zoals de benadeelde die heeft geleden. Het aanvragen van een vergunning is een bestuursrechtelijke handeling waaraan [eiser] geen rechten kan ontlenen. Daarnaast is niet inzichtelijk gemaakt hoe de bepaling met betrekking tot het vragen van toestemming aan de VvE het individuele belang van [eiser] beschermd, aldus [gedaagde 1] .

4.10.

Ook dit verweer wordt verworpen. Door zonder toestemming van de VvE wijzigingen aan te brengen in een gemeenschappelijke draagmuur heeft [gedaagde 1] haar verplichtingen ten opzichte van de appartementseigenaren geschonden. De bepalingen in het modelreglement beogen onder meer te verhinderen dat één eigenaar door eenzijdig ingrijpen de constructie van het gebouw aantast en daarmee de andere leden van de VvE schade berokkend. Verder heeft het aanvragen van een vergunning onder meer tot doel de kwaliteit van bebouwingen en gebruik te waarborgen en daarmee bescherming te bieden tegen schade voor anderen, zoals in dit geval de leden van de VvE.

onrechtmatig handelen - [gedaagde 2]

4.11.

[eiser] stelt dat [gedaagde 2] onrechtmatig heeft gehandeld omdat zij haar zorgplicht jegens derden (de leden van de VvE) heeft geschonden. De door haar in 2010 uitgevoerde werkzaamheden (het verwijderen van de draagmuur) waren zodanig ingrijpend dat de kans zeer voorzienbaar was dat er schade aan eigendommen van derden zou ontstaan. Niet is gebleken dat [gedaagde 2] advies heeft ingewonnen of op enige andere manier voldoende onderzoek heeft verricht. Als zij dat had gedaan, had zij geweten dat de stalen uitloper (waarop de erkerconstructie steunt) de massa van de verwijderde muur nodig had als contragewicht. Zij had dan ook juiste voorzorgsmaatregelen kunnen treffen – overeenkomstig het advies in het deskundigenonderzoek – door bijvoorbeeld het plaatsen van een stalen kolom op de uiteinden van de betreffende stalen uitlopers, aldus [eiser] .

4.12.

Daartegen heeft [gedaagde 2] aangevoerd dat zij wél de juiste voorzorgsmaatregelen heeft getroffen. Er is een stalen portaal geplaatst om de draagkracht van de doorgebroken muur te behouden. De rechtsvoorganger van Rijnders heeft in 2010 een statische berekening gemaakt van de voorgenomen werkzaamheden. Volgens die berekening was de voorgenomen constructie stevig genoeg om de doorbraak op te vangen. Tijdens het werk bleek dat het portaal anders uitgevoerd moest worden. Ter zitting heeft [gedaagde 2] toegelicht dat zij in het werk stalen liggers van de balkons tegen kwam. Er is gekeken naar het soort staal en hoe de doorbraak vergroot kon worden. Toen is ze tot het ontwerp gekomen van een kokerprofiel met daaronder een grote voetplaat. Over die wijziging is overlegd met de constructeur van (de rechtsvoorganger van) Rijnders. Toen bleek dat de aangepaste uitvoering van de constructie ook voldoende stevig was. Meer hoefde niet van haar verwacht te worden, aldus [gedaagde 2] .

4.13.

De rechtbank stelt voorop dat de mate van zorgvuldigheid die in een concreet geval van een aannemer kan worden verlangd bij de uitvoering van werkzaamheden om het ontstaan van schade aan eigendommen te voorkomen, afhankelijk is van de omstandigheden van het geval. Omstandigheden die daarbij een rol kunnen spelen zijn onder meer de aard en ingrijpendheid van de werkzaamheden, de voorzienbaarheid van de schade, de mogelijkheid om onderzoek te verrichten en de praktische mogelijkheden om voorzorgsmaatregelen te treffen.^[2]

4.14.

[gedaagde 2] heeft een wijziging in de constructie van het appartement op de eerste verdieping aangebracht. Dat is een ingrijpende maatregel. Dat een dergelijke wijziging tot schade kan leiden is voorzienbaar. In dat geval is het aan [gedaagde 2] om voorzorgsmaatregelen te treffen om schadelijke gevolgen te voorkomen. Dit geldt te meer nu [gedaagde 2] wist dat [gedaagde 1] niet in het bezit was van een bouwvergunning. Of [gedaagde 2] onvoldoende voorzorgsmaatregelen heeft getroffen, zoals [eiser] stelt valt op dit moment niet vast te stellen. [gedaagde 2] zegt dat zij alles heeft laten doorrekenen door (de rechtsvoorganger van) Rijnders, maar die berekeningen zijn er niet meer. Deze omstandigheid dient voor rekening en risico van [gedaagde 2] te komen.

4.15.

De beslissing op de vraag of [gedaagde 2] onrechtmatig heeft gehandeld zal worden aangehouden omdat, zoals hierna wordt overwogen, op dit moment nog onvoldoende vast staat of de schade het gevolg is van het verwijderen van de muur en niet goed kan worden beoordeeld of [gedaagde 2] daarbij voldoende voorzorgsmaatregelen heeft getroffen.

causaal verband

4.16.

De vraag die aldus moet worden beantwoord is of de schade aan de erkerconstructie is ontstaan door het (laten) verwijderen van (een gedeelte van) de draagmuur in het appartement op de eerste verdieping.

4.17.

[eiser] meent dat er sprake is van causaal verband en beroept zich op het DEJA rapport. Uit het rapport blijkt namelijk ondubbelzinnig dat het verwijderen van de draagmuur de hoofdoorzaak is van het wijken van de erkers (zie 2.7). One, de deskundige van [gedaagde 1] , heeft geen onderzoek ter plaatse gedaan en beschikt niet over de originele blauwdrukken. Dat de originele bouwtekeningen (welke ten grondslag liggen aan het DEJA rapport) niet geheel overeenkomen met de werkelijkheid is een blote stelling van [gedaagde 1] . Bovendien miskent One de functie van het contragewicht van de draagmuur door te stellen dat DEJA geen rekening houdt met het feit dat er met het aanbrengen van een portaal nog steeds druk van de bovenliggende verdiepingen op de stalen balk stond. Dit is niet hoe de functie van contragewicht werkt. De erker steunt op twee stalen balken die onder de vloer van het appartement op de eerste verdieping lagen: één balk onder de ene muur van de woonkamer en de andere balk onder de andere muur van de woonkamer. Ter realisatie van de doorbraak heeft [gedaagde 1] de rechtermuur laten verwijderen, waardoor het contragewicht ontbrak. DEJA heeft ook vastgesteld dat er een bolling op de vloer te zien was in de woning van [gedaagde 1] op de plek waar het contragewicht verwijderd was, hetgeen er op duidt dat de stalen balk onder de vloer door het ontbreken van contragewicht omhoog kwam. Het door DEJA geuite vermoeden van bestaan van corrosie ziet niet op het staal dat relevant is voor de constructieve verankering van de erker, maar op de stalen lateien onder de kozijnen in de voorgevel, wiens functie is beperkt tot het dragen van metselwerk boven raamopeningen. Aan het rapport van Rijnders waar [gedaagde 2] zich op beroept ter betwisting van het causaal verband kan ook weinig bewijskracht worden toegekend. Ook die deskundige heeft niet op locatie onderzoek gedaan. Alle bevindingen zijn overgenomen van de waarnemingen van [gedaagde 2] , aldus [eiser] .

4.18.

[gedaagden] betwisten het causaal verband en voeren daartoe het volgende aan. De deskundige One acht het causaal verband onaannemelijk. Gedeeltelijke verwijdering van een muur veroorzaakt niet direct een overschrijding van de grenswaarde van een eventueel contragewicht. Als dat al zo zou zijn, had de schade zich kort na de verbouwing moeten voordoen. Als de erker in de lengterichting zakt, zouden er in de muur naar de erker toe scheuren zichtbaar moeten zijn. Scheurvorming door een onjuiste krachtwerking van de gerealiseerde doorbraak zal namelijk zichtbaar zijn in de muur waarin de doorbraak is gerealiseerd. Uit het rapport van Kamsma blijkt dat tien jaar na de verbouwing geen enkele scheur of verzakking is geconstateerd in het appartement op de eerste verdieping (zie 2.5). Verder berust het DEJA rapport op de aanname dat sprake is geweest van een door stalen balken gedragen erker waarbij de dragende binnenwanden als contragewicht zouden fungeren, maar volgens One kan dit niet enkel op basis van bouwtekeningen worden aangenomen. DEJA heeft een visuele inspectie gedaan en niet onderzocht of de situatie in 2022 overeenkwam met de oorspronkelijke bouw uit 1929. DEJA heeft ook geen constructieve berekening ten grondslag gelegd aan diens conclusies. Het rapport van DEJA rept over het terugplaatsen van een kolom in het midden van de gerealiseerde doorgang. Hier is echter altijd een doorgang geweest, dus van terugplaatsing is geen sprake. Het rapport van DEJA gaat uit van een hele muur die is weggehaald. Dat is niet zo. Dat de vloer hoger is ter plaatse van de doorbraak dan de naastgelegen vloeren komt doordat de (dwarse) balklagen onder die vloeren (in de breedterichting) iets zijn doorgebogen. Dat is niet vreemd, want het is een oud pand. De vloer ter plaatse van de doorbraak kan echter niet doorbuigen, omdat de vloer daar ondersteund wordt door de ondergelegen muur.

4.19.

Verder voeren [gedaagden] aan dat volgens het One rapport andere oorzaken veel meer voor de hand liggen, die overigens ook in het rapport van DEJA worden genoemd, zoals een gecorrodeerde staalconstructie door de afwezigheid van waterkeringen en een afname van het draagvermogen van de kozijnen door veroudering of aantasting (zie 2.7). De corrosie van de staalconstructie wordt onderschreven door een constatering van DEJA dat bij meerdere buren ook scheurvorming in de buitengevel is geconstateerd. In 2021 en 2022 is in de straat bij veel voorgevels het constructieve staalwerk in de erkers vervangen. Een funderingsprobleem kan ook niet op basis van een visuele inspectie worden uitgesloten. In 2018 heeft ook een grote verbouwing plaatsgevonden bij [adres 3] , waarbij de gehele fundering is vervangen en vergroot. Het DEJA rapport spreekt over een doorhaling op begane grondniveau. Niet kan worden vastgesteld of deze doorbraak geen invloed heeft gehad op de constructie, aldus steeds [gedaagden]

deskundige voorlichting

4.20.

Alvorens verder te beslissen heeft de kantonrechter behoefte aan deskundige voorlichting. De kantonrechter is voornemens één deskundige op het gebied van bouw(constructie) te benoemen om de navolgende vragen voor te leggen:

Kunt u aangeven wat de oorzaak is geweest van de scheurvorming bij de erker van [adres 2] ?

Heeft het verwijderen van de muur tijdens de verbouwing van 2010 in het appartement op de eerste verdieping geleid tot het wijken van de erker van het appartement op de derde verdieping? Zo ja, binnen hoeveel tijd na de verbouwing zou dit tot uiting moeten komen?

Is het mogelijk dat als een erker wijkt en de oorzaak daarvan zou zijn gelegen in het verwijderen van de muur tijdens de verbouwing van het appartement op de eerste verdieping in 2010, daar in het appartement op de eerste verdieping geen schade van zichtbaar is (geweest)? Zo nee, welke schade zou u verwachten?

Indien schade aan de erker op de derde verdieping gevolg is van het verwijderen van de muur op de eerste verdieping, wat kan u zeggen over de wijze waarop de aannemer het werk destijds heeft uitgevoerd en heeft zij daarbij voldoende voorzorgsmaatregelen getroffen.

Zijn er nog andere punten die voor de beoordeling van de kantonrechter van belang zijn?

4.21.

Voordat tot benoeming van een deskundige wordt overgegaan, worden partijen in de gelegenheid gesteld om zich uit te laten over (de aard van de benodigde deskundigheid, het aantal te benoemen deskundigen en) de te stellen vragen en om een bij voorkeur gezamenlijk voorstel te doen voor de persoon van de deskundige. Partijen kunnen hiertoe op de rol van
13 maart 2026ieder een akte nemen. Een nader uitstel zal, behoudens calamiteiten, niet worden verleend.

4.22.

Indien partijen geen (gezamenlijk) voorstel voor de persoon van een te benoemen deskundige doen, zal de kantonrechter zelf een deskundige voorstellen.

4.23.

De contactpersoon van de rechtbank zal de voorgestelde deskundige vragen of deze vrijstaat tegenover partijen, beschikbaar is en ook welke termijn voor het onderzoek nodig zal zijn. Ook zal de deskundige worden gevraagd een begroting van de kosten op te geven, gespecificeerd naar het verwachte aantal te bestede uren, het uurtarief en de eventuele overige kosten. In dat verband zal (deels) het procesdossier met daarin de noodzakelijke persoonsgegevens van partijen met de deskundige worden uitgewisseld, tenzij anders door partijen wordt aangegeven bij de hiervoor genoemde akte.

4.24.

De kantonrechter ziet geen aanleiding om af te wijken van het uitgangspunt van de wet, dat het voorschot op de kosten van de deskundige(n) in beginsel door de eisende partij moet worden gedeponeerd. Dit voorschot zal daarom door de eisende partij moeten worden betaald.

gederfd woongenot

4.25.

Na het deskundigenonderzoek van DEJA (zie 2.7) heeft DEJA [eiser] dringend geadviseerd om niet meer in de erker te lopen dan wel te staan, vanwege het gevaar dat deze verder zou overhellen en zelfs zou kunnen afbreken. [eiser] heeft vanaf mei 2022 (ontdekking scheurvorming erker) tot en met juli 2024 dat deel van zijn appartement niet meer kunnen gebruiken. Er hebben geen spullen gestaan zoals zijn bureau en de ramen konden ter ventilatie van het appartement niet meer geopend worden. De aard, ernst en duur van deze overlast maakt dat het aantasten van het woongenot van [eiser] onrechtmatig was, aldus [eiser] .

4.26.

De rechtbank is van oordeel dat ook indien [gedaagden] aansprakelijk zijn voor de door [eiser] geleden schade, dit onderdeel van de vordering niet voor vergoeding in aanmerking komt. De erker is naar eigen zeggen van [eiser] na ontdekking in 2022 vrijwel direct gestempeld. Dat van [eiser] daarna geen woongenot van de erker meer kon ondervinden heeft hij onvoldoende onderbouwd. Zoals ook betoogd door [gedaagden] was het kennelijk niet zo gevaarlijk dat het niet nog twee jaar kon wachten totdat de erker gerepareerd zou worden. De vordering tot vergoeding van gederfd woongenot (vordering onder c) zal daarom in het eindvonnis worden afgewezen.

4.27.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

draagt partijen op zich op de rolzitting van
vrijdag 13 maart 2026bij akte uit te laten over het aangekondigde deskundigenbericht als bedoeld in 4.21 hiervoor;

5.2.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. L. Voetelink, kantonrechter, bijgestaan door mr. L.M. Garritsen, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 13 februari 2026.

Tussenuitspraak over scheurvorming erker door verwijderen draagmuur in appartement