Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 11941511 \ CV EXPL 25-14906
Vonnis van 13 maart 2026
in de zaak van
[bedrijf] B.V.,
te [vestigingsplaats],
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: G.J. Timmermans,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 17 oktober 2026, met producties
- het proces-verbaal van het mondelinge antwoord
- het tussenvonnis van 18 november 2025
- de akte met een overzicht van de actuele huurachterstand van [eiser] van 29 januari 2026
- de mondelinge behandeling van 13 februari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] verhuurt met ingang van 1 november 1996 aan [gedaagde] de woning aan het adres [adres] (hierna: het gehuurde). De huur bedraagt op dit moment € 1.100,51 per maand en is bij vooruitbetaling verschuldigd. Op deze huurovereenkomst zijn bijzondere bepalingen van toepassing, evenals de algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte (hierna: de algemene bepalingen), model ROZ van 1992.
2.2.
[gedaagde] heeft (een deel van) de huur niet betaald. [eiser] heeft [gedaagde] aangemaand om aan zijn betalingsverplichtingen te voldoen.
2.3.
[eiser] heeft [gedaagde] schriftelijk gewezen op de mogelijkheid van schuldhulpverlening bij betalingsachterstanden. [gedaagde] heeft daarop niet afwijzend gereageerd. [eiser] heeft [gedaagde] daarna bij de gemeente aangemeld in het kader van vroegsignalering.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde en betaling van € 8.428,20 aan huurachterstand en nevenvorderingen.
3.2.
[eiser] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [gedaagde] is in zijn verplichtingen als huurder tekortgeschoten, door niet (volledig) aan zijn betalingsverplichting te voldoen. De hoogte van de huurachterstand rechtvaardigt volgens [eiser] de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde.
3.3.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] erkent de huurachterstand, maar geeft aan dat hij in de woning wil blijven wonen.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Ambtshalve toetsing
4.1.
De huurovereenkomst is gesloten met een consument. Daarom moet ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13/EEG (de Richtlijn oneerlijke bedingen). Tijdens de mondelinge behandeling is [eiser] in de gelegenheid gesteld zich over deze toets uit te laten, maar heeft [eiser] aangegeven geen nadere toelichting hierop te willen geven.
4.2.
De aanvangshuurprijs lag onder de liberalisatiegrens. In artikel 5.1 van de huurovereenkomst is voor woningen met een niet geliberaliseerde huurprijs een beding opgenomen die ziet op de aanpassing van de huurprijs. Dit beding hoeft niet getoetst te worden op oneerlijkheid, omdat in het beding wordt verwezen naar de wettelijke regeling.
4.3.
Verder zijn voor de vordering relevant artikel 1 van Pro de bijzondere bepalingen en artikel 22.3 en 22.4 van de algemene bepalingen. Deze luiden:
‘1. Bij niet tijdige betaling van de huurpenningen en bijkomende kosten als bedoeld in de rubriek betalingsverplichting is huurder een rentevergoeding van 1% per maand of gedeelte van een maand over het openstaande bedrag jegens verhuurder verschuldigd.’
‘
In verzuim zijn
In verzuim zijn
(…)
22.3
Indien een van partijen toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van enige verplichting welke ingevolge de wet en/of de huurovereenkomst op haar rust en de andere partij daardoor gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moet nemen, zijn alle daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van de tekortschietende partij.
22.4
ingeval het tekortschieten bestaat uit de niet tijdige betaling van een geldsom en in verband met de incassering daarvan buitengerechtelijke kosten moeten worden gemaakt, worden deze hierbij bepaald op tenminste 15% van het verschuldigde bedrag met een minimum van f 250,-, een en ander vermeerderd met de daarover verschuldigde BTW.’
4.4.
Het beding in artikel 1 van Pro de bijzondere bepalingen wordt door de kantonrechter als oneerlijk aangemerkt. Volgens het beding bedraagt de contractuele rente 1% per maand. Jaarlijks is dat een contractuele rente van 12,7%. Over 2024 bedroeg de wettelijke rente echter 7% per jaar en over 2025 6% per jaar. Het rentebeding heeft alleen betrekking op overtredingen van de huurder en niet op die van de verhuurder. Verder wordt voor het rentebeding nergens in de overeenkomst of de algemene voorwaarden een voordeel ter compensatie van het nadeel dat dit voor huurder meebrengt geboden. Gelet op deze omstandigheden wordt het evenwicht tussen de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van huurder aanzienlijk verstoord. Het rentebeding wordt dan ook als oneerlijk beoordeeld.
4.5.
De bedingen inzake buitengerechtelijke incassokosten (artikelen 22.3 en 22.4 van de algemene bepalingen) worden door de kantonrechter als oneerlijk aangemerkt. Deze bedingen wijken immers ten nadele van de consument af van de wettelijke regeling over buitengerechtelijke kosten. Contractuele afwijking van dwingendrechtelijke bepalingen is oneerlijk. [1] Op grond van het beding in artikel 20.3 kunnen alle daaruit voortvloeiende kosten, in en buiten rechte, op de consument worden verhaald indien als gevolg van een niet-nakomen door de consument maatregelen moeten worden genomen. Dat zou dus tot gevolg kunnen hebben dat de consument op grond van het beding belast wordt met hoge kosten die normaal gesproken niet ten laste van de consument behoren te komen. De consument is immers in de wettelijke regeling uitsluitend buitengerechtelijke kosten verschuldigd, mits is voldaan aan het bepaalde in artikel 6:96 lid 6 BW Pro, waarbij de aanmaning als bedoeld in dat artikellid ook nog moet voldoen aan de door de Hoge Raad gestelde eisen. [2] Het beding heeft aldus een aanzienlijk bredere strekking dan wat aan de consument op grond van de Wet normering buitengerechtelijke incassokosten en het Besluit incassokosten in rekening mag worden gebracht.
4.6.
Verder is in artikel 20.4 weliswaar vermeld hoeveel de kosten bedragen, namelijk 15% van de vordering met een minimum van f 250,00, maar ook dit is of kan meer zijn dan de consument op grond van het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd is. Daarin is de hoogte van de vergoeding tot een bepaald bedrag 15%, maar loopt dit percentage af naarmate de vordering oploopt. Dit is echter niet het geval in artikel 20.4. Bovendien is in het beding een te hoog minimumbedrag bepaald in plaats van de toegestane € 40,00. Het beding is daarom oneerlijk.
4.7.
Artikel 20.3 van de algemene bepalingen biedt verhuurder verder de mogelijkheid alle kosten in rechte te verhalen op de consument. De Hoge Raad heeft bevestigd dat een beding op grond waarvan alle gerechtelijke kosten bij de consument in rekening kunnen worden gebracht als oneerlijk is aan te merken. [3] Het beding zal daarom ambtshalve worden vernietigd.
4.8.
De kantonrechter vernietigt dan ook artikel 1 van Pro de bijzondere bepalingen en artikel 22.3 en 22.4 van de algemene bepalingen. Gevolg hiervan is dat deze bedingen gelet op de vaste jurisprudentie van het Europese Hof van Justitie, volledig buiten toepassing moeten worden gelaten. Partiële vernietiging of herziening is niet mogelijk. Ook kan geen aanspraak worden gemaakt op een wettelijke regeling van aanvullend recht dat van toepassing zou zijn geweest als de bedingen niet in de overeenkomst stonden. [4]
Huurachterstand
4.9.
[gedaagde] heeft erkend dat er een huurachterstand is die tot en met januari 2026 berekend is op een bedrag van € 7.327,69. De kantonrechter zal de gevorderde betaling hiervan dan ook toewijzen.
Ontbinding en ontruiming, gebruiksvergoeding
4.10.
De kantonrechter heeft vastgesteld dat [eiser] heeft voldaan aan de informatieplicht en de meldplicht als bedoeld in artikel 2 van Pro het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening.
4.11.
Over de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde overweegt de kantonrechter als volgt. De huurder is verplicht om de huur op tijd en volledig te betalen. Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. [5] De kantonrechter wijst een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst alleen toe als de huurachterstand ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te beëindigen. Vaak zal een achterstand van meer dan drie maanden genoeg zijn, maar de kantonrechter moet alle omstandigheden afwegen. Van belang is bijvoorbeeld ook of de huur weer wordt betaald en of de achterstand (deels) is ingelopen. [6]
4.12.
Op het moment van dagvaarden bedroeg de huurachterstand ruim drie maanden. Daarna is de huurachterstand opgelopen en deze bedraagt inmiddels ruim zes maanden. De huurachterstand is daarom ernstig genoeg om de huurovereenkomst te ontbinden. [gedaagde] heeft aangegeven dat hij problemen had met zijn inkomen en dat hij in de woning wil blijven. Dit kan de kantonrechter begrijpen, maar ook als [gedaagde] problemen heeft met zijn inkomen, moet hij de huur blijven betalen aan [eiser] . Als [gedaagde] onvoldoende inkomen heeft om zijn vaste lasten te betalen, zoals het geval lijkt, kan hij hulp zoeken bij schuldhulpverlening in de gemeente [gemeente], Balans. Deze organisatie kan [gedaagde] helpen te onderzoeken of hij recht heeft op een aanvullende uitkering en toeslagen en kan hem helpen met zijn schulden.
4.13.
Omdat de huurachterstand behoorlijk is en [gedaagde] ook de lopende huur niet betaalt, wegen de belangen van [eiser] in dit geval zwaarder dan die van [gedaagde] . De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst zal op grond van het voorgaande worden toegewezen. [gedaagde] zal worden veroordeeld het gehuurde te ontruimen op een termijn van veertien dagen na betekening van het vonnis. De kantonrechter is van oordeel dat dit een redelijke termijn is om aan de veroordeling te voldoen.
4.14.
[eiser] wil ook dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot het betalen van een maandelijks bedrag van € 1.100,51, te rekenen vanaf de maand februari 2026 tot het moment dat [gedaagde] het gehuurde ontruimt. Dit is de huurprijs per maand en na het ontbinden van de huurovereenkomst is dit een gebruiksvergoeding voor de tijd dat [gedaagde] nog in het gehuurde verblijft. Deze vordering zal worden toegewezen.
Overige vorderingen
4.15.
De gevorderde rente over de huurachterstand en de buitengerechtelijke kosten zullen worden afgewezen, gelet op wat is overwogen onder 4.3. en verder.
Proceskosten
4.16.
Artikel 22.3 van de algemene bepalingen is oneerlijk omdat het de mogelijkheid biedt om meer proceskosten in rekening te brengen dan bij wet voorzien. De kantonrechter is op grond van de wet gehouden om de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te veroordelen en deze proceskosten worden vastgesteld conform het liquidatietarief. De Hoge Raad heeft op 4 juli 2025 de prejudiciële vraag aan het Hof van Justitie van de Europese Unie gesteld, kort gezegd, of een consument met toepassing van artikel 237 Rv Pro kan worden veroordeeld in de proceskosten na vernietiging van het oneerlijke proceskostenbeding. [7] Zolang hierover geen duidelijkheid bestaat, acht de kantonrechter het geheel achterwege laten van een proceskostenveroordeling in het geval van een huurovereenkomst niet aangewezen. De proceskosten zullen dan ook volgens het gebruikelijke liquidatietarief worden toegewezen.
4.17.
[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
145,45
- griffierecht
€
514,00
- salaris gemachtigde
€
434,00
(2 punten × € 217,00)
- nakosten
€
72,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.165,45
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan het adres [adres] ,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van [eiser] zijn, en de sleutels af te geven aan [eiser] ,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] om te betalen aan [eiser] :
- € 7.327,69 aan achterstallige huur tot en met januari 2026,
- € 1.100,51 per maand vanaf februari 2026 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden,
5.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.165,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.W. Inden en in het openbaar uitgesproken op 13 maart 2026.
57327