ECLI:NL:RBAMS:2026:2096

• Datum uitspraak: 27 februari 2026
• Publicatiedatum: 2 maart 2026
• Zaaknummer: 11952782 \ EA VERZ 25-1292
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Goederenrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Beschikking
• Rechters: C.W. Inden
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Nietigverklaring besluiten VvE over jaarrekening, digitaal vergaderen en groot onderhoud

De heer verzoeker, eigenaar van een appartementsrecht binnen de VvE, stelde dat Delair Vastgoedbeheer B.V. niet rechtsgeldig tot beheerder was benoemd en dat diverse besluiten van de VvE in oktober 2025 nietig of vernietigbaar zijn. De VvE had onder meer besluiten genomen over de jaarrekening 2024, décharge van het bestuur, digitaal vergaderen en groot onderhoud.

De rechtbank oordeelde dat Delair nooit rechtsgeldig tot beheerder of bestuurder was benoemd, zoals vereist in het Modelreglement 1992. Hoewel Delair werkzaamheden verrichtte, kon zij niet als bevoegd orgaan optreden. De notulen van de vergadering werden wel rechtsgeldig vastgesteld, maar het besluit tot goedkeuring van de jaarrekening 2024 werd nietig verklaard vanwege het ontbreken van een rechtsgeldige kascommissie. Het daarop gebaseerde déchargebesluit werd vernietigd.

Het besluit tot digitaal vergaderen werd nietig verklaard omdat de wet dit niet toestaat buiten de coronaperiode. Het besluit tot groot onderhoud, genomen tijdens een schriftelijke vergadering zonder instemming van alle eigenaars, werd eveneens nietig verklaard. Verzoeken tot voorlopige voorzieningen, inzage in stukken en benoeming van een onafhankelijk bewaarder werden afgewezen. De proceskosten werden gecompenseerd, waarbij iedere partij haar eigen kosten draagt.

Uitkomst: De rechtbank verklaart nietig de besluiten over de jaarrekening 2024, décharge, digitaal vergaderen en groot onderhoud en wijst overige verzoeken af.

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Civiel recht

Kantonrechter

Zaaknummer / rekestnummer: 11952782 / EA VERZ 25-1292

Beschikking van 27 februari 2026 (bij vervroeging)

in de zaak van

de heer [verzoeker] ,

wonende te [woonplaats] ,

verzoekende partij,

hierna te noemen: [verzoeker] ,

procederend in persoon,

tegen

de vereniging VVE [verweerder] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

verwerende partij,

hierna te noemen: de VvE,

procederend vertegenwoordigd door haar bestuur,

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het verzoekschrift met bijlagen van 29 oktober 2025

- het nadere verzoekschrift met bijlagen van 5 januari 2026

- het verweerschrift

- de mondelinge behandeling van 20 februari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

1.2.

De beschikking is bepaald op vandaag.

2. De feiten

2.1.

Bij akte van ondersplitsing van 16 maart 2005 zijn de tweede tot en met de zestiende verdieping van het gebouw aan de [adres] gesplitst in 90 appartementsrechten die zien op een woning en 90 bijbehorende appartementsrechten die zien op een parkeerplaats in de parkeergarage (deze woningen met parkeerplaats verder elk als één appartementsrecht aan te duiden). Daarbij is de VvE opgericht. Op de splitsing is het Modelreglement 1992 van toepassing. Ook is een huishoudelijk reglement van toepassing.

2.2.

[verzoeker] is eigenaar van één van deze appartementsrechten.

2.3.

Tot 2021 was Hoen Vastgoedbeheer B.V. de beheerder van de VvE. Sinds 2021 functioneert Delair Vastgoedbeheer B.V. (verder: Delair) als beheerder van de VvE. Delair is niet in een vergadering van de VvE tot beheerder benoemd en evenmin is met haar een overeenkomst gesloten.

2.4.

Op 2 oktober 2025 vond een fysieke vergadering van de VvE plaats in [plaats] . Op de agenda stonden onder meer de volgende punten ter besluitvorming:
- Vaststellen notulen voorgaande ledenvergadering
- Bespreking en vaststelling jaarverslag 2024 en decharge bestuur
- Bespreking en vaststelling begroting 2026
- voorstel aanstellen van bestuursleden [naam 1] , [naam 2] en [naam 3]
- Mandatering bestuur en beheerder
- Voorstel om toekomstige vergaderingen te houden via Zoom
- Groot onderhoud

Tijdens de vergadering zijn alle besluiten aangenomen, behalve dat tot groot onderhoud, omdat daarvoor het quorum niet werd behaald.

2.5.

Voor 31 oktober 2025 heeft de VvE een nieuwe vergadering uitgeschreven, in verband met het vereiste quorum voor besluiten over groot onderhoud. Deze vergadering heeft schriftelijk plaatsgevonden. Het voorstel tot groot onderhoud is daarbij aangenomen.

3. Het verzoek en het verweer

3.1.

[verzoeker] verzoekt voor recht te verklaren – kort gezegd – dat Delair niet bevoegd is als beheerder voor de VvE op te treden, dus ook niet als haar vertegenwoordiger. Daarnaast verzoekt hij voor recht te verklaren dat de hiervoor onder 2.4 en 2.5 genoemde besluiten die op de vergaderingen van 2 en 31 oktober 2025 zijn genomen niet rechtsgeldig tot stand zijn gekomen, althans deze nietig te verklaren of te vernietigen, met bepaling van de gevolgen daarvan. Daarnaast verzoekt [verzoeker] voorlopige voorzieningen te treffen om uitvoering van de besluiten te voorkomen. Ook verzoekt [verzoeker] inzage in en afgifte van de financiële administratie. Ten slotte verzoek [verzoeker] benoeming van een onafhankelijk administratief bewaarder. De proceskosten moeten voor rekening van Delair komen, aldus [verzoeker] en in ieder geval moeten deze niet ten laste van de leden van de VvE worden gebracht.

3.2.

Aan het verzoek heeft [verzoeker] kort gezegd ten grondslag gelegd dat Delair nooit tot beheerder is benoemd, zodat Delair ook niet als zodanig mocht optreden. Dat heeft zij wel gedaan en de verschillende besluiten uit oktober 2025 zijn daar een uitvloeisel van. Die besluiten zijn reeds daarom niet bindend. De bestuursbenoeming is onzorgvuldig en hierover is onvoldoende gecommuniceerd. Omdat er geen functionerend en geldig benoemd bestuur was kon ook de jaarrekening niet worden vastgesteld. Décharge kon dan ook niet worden verleend en de voortbouwende begroting kan niet overeind blijven. Het mandateringsbesluit is onvoldoende afgebakend. Digitaal vergaderen is op dit moment wettelijk niet toegestaan. Het besluit over groot onderhoud is tot stand gekomen tijdens een schriftelijke vergadering, maar ook dat is niet toegestaan.

3.3.

De VvE heeft in haar verweerschrift aandacht besteed aan de werkzaamheden die door Delair zijn verricht en aan de samenwerking binnen de VvE, in het bijzonder met [verzoeker] . De VvE heeft niet met zoveel woorden verweer gevoerd tegen de verzoeken van [verzoeker] en zijn bezwaren tegen de verschillende besluiten, ook niet ter zitting. Wel heeft de VvE vragen van de kantonrechter beantwoord die op de verzoeken van [verzoeker] betrekking hebben.

4. Beoordeling

het kader van de beoordeling

4.1.

In deze procedure heeft [verzoeker] de rechtsgeldigheid van een aantal besluiten van de VvE aan de orde gesteld. Hij heeft dit gedaan binnen een maand nadat hij had kennisgenomen van de besluiten van 2 oktober 2025, respectievelijk het aanvullende besluit van 31 oktober 2025. Voor zover het verzoek strekt tot vernietiging van besluiten is dit dan ook tijdig gedaan. Ook over nietigheid van de besluiten kan een beslissing worden genomen (HR 10 juli 2020, ECLI:NL:HR:2020:1275). Voor zover de door [verzoeker] gevraagde verklaringen voor recht voldoende samenhangen met de geldigheid van de besluiten, kan ook hierover naar het oordeel van de kantonrechter in deze procedure een beslissing worden genomen (HR 31 maart 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA5319, r.o. 3.2.2). Voor het overige valt dat wat [verzoeker] aan de orde heeft gesteld buiten het bestek van deze procedure.

benoeming beheerder

4.2.

Delair is nooit bij besluit van de VvE tot beheerder benoemd. Artikel 41 lid 3 van het Modelreglement 1992 schrijft dat wel voor. Delair is evenmin tot bestuurder van de VvE benoemd. Het Modelreglement 1992 staat wel toe dat een niet-lid tot bestuurder wordt benoemd en niets staat er aan in de weg dat dit een rechtspersoon is. Daarvoor is echter wel een besluit van de vergadering vereist en gesteld noch gebleken is dat een dergelijk besluit ooit is genomen. De kantonrechter zal dan ook voor recht verklaren dat Delair geen beheerder of bestuurder is van de VvE.

4.3.

Het voorgaande betekent echter niet dat de werkzaamheden van Delair geen betekenis hebben. Als Delair een vergadering heeft voorbereid of stukken heeft opgesteld ten behoeve van een vergadering, dan kan de vergadering van de VvE als bevoegd orgaan op basis daarvan rechtsgeldig besluiten nemen. De vraag die dan ook beantwoord moet worden is of de bestreden besluiten uit de vergaderingen van 2 en 31 oktober 2025 op zichzelf rechtsgeldig zijn genomen.

besluiten goedkeuring notulen

4.4.

Naar het oordeel van de kantonrechter zijn de notulen van de vergadering van 2024 rechtsgeldig vastgesteld. Volgens [verzoeker] is de vergadering niet geleid door een bevoegd orgaan, maar de heer [naam 4] , werkzaam bij Delair, heeft als voorzitter de vergadering geleid. Op grond van artikel 33 lid 5 Modelreglement 1992 kon hij als voorzitter worden aangewezen, zodat de vergadering wel degelijk werd geleid door een bevoegd “orgaan”. Voor zover [verzoeker] al kan worden gevolgd in zijn stelling dat ten tijde van de vergadering van 2 oktober 2025 geen rechtsgeldig bestuur bestond, staat dat er niet aan in de weg dat de vergadering besluiten kon nemen. Als dat anders zou zijn zou de vergadering ook geen nieuw bestuur kunnen benoemen, zoals zij op diezelfde vergadering heeft gedaan. Dat de notulen geen getrouwe weergave van de eerdere vergadering zijn is in het geheel niet concreet gemaakt, zodat ook daarin geen grond voor nietigheid of vernietiging kan worden gevonden. Het besluit blijft in stand.

besluit goedkeuring jaarrekening

4.5.

Het besluit tot goedkeuring van de jaarrekening over 2024 kan niet in stand blijven, omdat niet rechtsgeldig een kascommissie is benoemd. Het Modelreglement 1992 bevat geen regels over de kascommissie, zodat voor dit punt op de wet moet worden teruggevallen. Daarin is geregeld dat de kascommissie jaarlijks moet worden benoemd door de vergadering (artikel 5:135 Burgerlijk Wetboek in samenhang met artikel 2:48 lid 2 BW). Dat is hier in ieder geval niet gebeurd, de VvE heeft dat ook niet gesteld. Het besluit tot goedkeuring is daarom in strijd met de wet tot stand gekomen en het zal door de kantonrechter nietig worden verklaard. Het lijkt er op dat Delair een externe kascommissie heeft ingeschakeld, maar daar had in ieder geval een besluit van de vergadering aan ten grondslag moeten liggen. Of een (geheel) externe kascommissie toelaatbaar is, is gelet op artikel 2:48 lid 2 BW overigens ook nog de vraag. Nu de jaarrekening 2024 niet op de juiste wijze is vastgesteld, zal het besluit tot het verlenen van décharge worden vernietigd. Dit besluit bouwt immers voort op de jaarrekening en is daarom in strijd met de redelijkheid en billijkheid tot stand gekomen.

besluit goedkeuring begroting

4.6.

Het enkele feit dat de jaarstukken over 2024 niet op de juiste wijze zijn vastgesteld, betekent niet dat de begroting over 2026 niet rechtsgeldig is goedgekeurd. Dat de begroting zelf niet deugdelijk is heeft [verzoeker] niet concreet gemaakt of toegelicht. [verzoeker] heeft enkel verwezen naar de onjuiste totstandkoming van de goedkeuring van de jaarstukken van 2024. Dat is zonder nadere toelichting onvoldoende om een begroting die ziet op twee jaren daarna niet te kunnen goedkeuren. Bovendien betekent het enkele feit dat de jaarstukken voor 2024 niet op de juiste wijze zijn goedgekeurd nog niet dat deze inhoudelijk onjuist zijn. [verzoeker] heeft dat ook niet concreet gemaakt of toegelicht. Het besluit tot goedkeuring van de begroting blijft dan ook in stand.

besluit benoeming bestuurders

4.7.

Ook het besluit tot benoeming van een nieuw bestuur blijft in stand. Het enkele feit dat drie met name genoemde kandidaten naar voren zijn geschoven om tot bestuurder te worden benoemd, maakt niet dat de besluitvorming ondeugdelijk of onzorgvuldig is. Als andere kandidaten bereid waren in het bestuur plaats te nemen hadden zij zich kunnen melden, daartoe waren eerder ook al oproepen gedaan. [verzoeker] heeft ook niet gesteld dat andere kandidaten gepasseerd zijn. Uit de vastlegging dat de kandidaten als bestuur geaccepteerd zijn volgt ook voldoende duidelijk dat de vergadering dit heeft besloten. De algemene stelling van [verzoeker] dat er geen procedurele vastlegging en stemverdeling is, is een onvoldoende concreet bezwaar tegen de totstandkoming en vastlegging van dit besluit.

mandatering bestuur en beheerder

4.8.

Het besluit tot mandatering blijft in stand. Weliswaar is hiervoor geoordeeld dat de huidige feitelijk beheerder niet rechtsgeldig is benoemd, maar in een volgende vergadering kan alsnog een beheerder worden benoemd. Voor die beheerder geldt dan het genomen besluit met een mandaat van € 5.000,00 en voor het bestuur geldt een mandaat van
€ 10.000,00. Dit besluit is ook voldoende afgebakend, anders dan [verzoeker] heeft bepleit. Het gaat immers blijkens de tekst van het besluit om “uitvoeren van onderhoudswerkzaamheden (per reparatieverzoek)”.

digitaal vergaderen

4.9.

Het besluit voortaan digitaal te vergaderen is in strijd met de (huidige) wet en daarom nietig. Tijdens corona was het tijdelijk mogelijk digitaal te vergaderen en er is wetgeving in voorbereiding om dit permanent mogelijk te maken. Op dit moment staat de wet digitaal vergaderen echter niet toe.

besluit groot onderhoud

4.10.

Het besluit groot onderhoud is in tweede instantie (in verband met het niet gehaalde quorum) genomen tijdens een schriftelijke vergadering. Een dergelijke manier van vergaderen is echter niet in de wet of de statuten geregeld, tenzij alle eigenaars schriftelijk hebben ingestemd (artikel 37 lid 4 Modelreglement 1992). Instemming van alle eigenaars is er niet. Aan het besluit dat ziet op het vereiste quorum kleeft daarom een fundamenteel gebrek en het zal nietig worden verklaard.

voorlopige voorzieningen

4.11.

De gevraagde voorlopige voorzieningen worden afgewezen. Ter zitting is gebleken dat al een aanvang is gemaakt met groot onderhoud. Gezien de gebleken noodzaak van dit onderhoud en in aanmerking genomen dat het besluit daartoe op formele gronden nietig wordt verklaard, terwijl een grote meerderheid voor heeft gestemd, heeft [verzoeker] onvoldoende belang bij een verbod op de werkzaamheden.

4.12.

Ook het verzoek om inzage in en afgifte van stukken wordt afgewezen, omdat dit onvoldoende concreet is. [verzoeker] heeft na meerdere verzoeken van Delair 1.100 documenten ontvangen, zo is ter zitting gebleken. Daarnaast heeft hij net als de andere leden toegang tot een digitaal portaal met stukken. Het had dan op zijn weg gelegen concreet te maken in welke stukken hij nog inzage verlangt.

4.13.

Het verzoek tot benoeming van een onafhankelijk administratief bewaarder wordt ook afgewezen. [verzoeker] lijkt hiermee een beheerder te bedoelen. Het is in eerste instantie aan de vergadering daarover een besluit te nemen. Dit zal dus geagendeerd moeten worden, voordat daarover een oordeel van de kantonrechter kan worden gevraagd. Overigens ligt ook voor de hand dat dit geagendeerd wordt, gezien hetgeen hiervoor is geoordeeld over het ontbreken van een benoeming van de huidige feitelijk beheerder.

Proceskosten

4.14.

Nu partijen over en weer op onderdelen in het ongelijk worden gesteld en gezien de aard van het geschil zullen de proceskosten worden gecompenseerd, wat betekent dat ieder van partijen de eigen kosten draagt.

5. Beschikking

De kantonrechter:

5.1.

verklaart voor recht dat Delair door de VvE niet rechtsgeldig tot beheerder of bestuurder is benoemd;

5.2.

verklaart het besluit van de VvE van 2 oktober 2025 tot vaststelling van de jaarstukken over 2024 nietig en vernietigt het besluit tot het verlenen van décharge van het bestuur over 2024;

5.3.

verklaart voor recht dat het besluit van de VvE van 2 oktober 2025 tot digitaal vergaderen nietig is;

5.4.

verklaart de besluiten van de VvE van 31 oktober 2025 tot groot onderhoud nietig;

5.5.

compenseert de proceskosten, wat betekent dat partijen de eigen kosten dragen;

5.6.

wijst het meer of anders verzochte af.

Deze beschikking is gegeven door mr. C.W. Inden en in het openbaar uitgesproken op

27 februari 2026.