ECLI:NL:RBAMS:2025:628

• Datum uitspraak: 5 februari 2025
• Publicatiedatum: 31 januari 2025
• Zaaknummer: 747457
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Ondernemingsrecht
• Procedures: Schadevergoedingsuitspraak
• Rechters: S.P. Pompe
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Wanprestatie en ontbinding van aannemingsovereenkomst in de ontwikkeling van een vakantiepark

In deze zaak, die voor de Rechtbank Amsterdam is behandeld, hebben kopers van vakantiewoningen in een project van [gedaagde 2] B.V. vorderingen ingesteld wegens wanprestatie. De kopers, die in de periode van april 2021 tot april 2022 koopovereenkomsten en aannemingsovereenkomsten met [gedaagde 2] hebben gesloten, stelden dat [gedaagde 2] niet in staat was om de vakantiewoningen op te leveren. Dit kwam voort uit het faillissement van de onderaannemer [gefailleerde] B.V., die verantwoordelijk was voor de bouw. De rechtbank heeft vastgesteld dat [gedaagde 2] in verzuim is geraakt en aansprakelijk is voor de schade die de kopers hebben geleden. De vorderingen van de kopers zijn toegewezen, met uitzondering van de vorderingen tegen [gedaagde 1], de bestuurder van [gedaagde 2], die zijn afgewezen. De rechtbank oordeelde dat er onvoldoende bewijs was dat [gedaagde 1] persoonlijk ernstig verwijtbaar had gehandeld. De vordering van [eiser 6] tot ontbinding van de aannemingsovereenkomst is toegewezen, evenals de terugbetaling van het door hem betaalde bedrag van € 86.415,00, vermeerderd met wettelijke rente. In reconventie heeft de rechtbank het conservatoire beslag op de woning van [gedaagde 1] opgeheven, omdat de vordering van de kopers ondeugdelijk was. De proceskosten zijn gecompenseerd, waarbij iedere partij zijn eigen kosten draagt.

Uitspraak

RECHTBANK Amsterdam

Civiel recht

Zaaknummer: C/13/747457 / HA ZA 24-236

Vonnis van 5 februari 2025

in de zaak van

1. [eiser 1] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,

2. [eiser 2] B.V. ,

gevestigd te [vestigingsplaats 2] ,

3. [eiser 3] ,

[eiseres 1] ,

beiden wonende te [woonplaats 1] ,

4. [eiser 4] ,

[eiseres 2] ,

beiden wonende te [woonplaats 2] ,

5. [eiser 5] ,

[eiseres 3] ,

beiden wonende te [woonplaats 3] , Bonaire,

6. [eiser 6] ,

[eiseres 4] ,

beiden wonende te [woonplaats 4] ,

hierna te noemen (in enkelvoud): [eiser 6] ,

eisers in conventie,

verweerders in reconventie,

hierna samen te noemen: kopers,

advocaat: mr. P. Willems,

tegen

1. [gedaagde 1] ,

wonende te [woonplaats 5] ,

hierna te noemen: [gedaagde 1] ,

2. [gedaagde 2] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats 3] ,

hierna te noemen [gedaagde 2] ,

gedaagden in conventie,

eisers in reconventie,

hierna samen te noemen: [gedaagden] ,

advocaat: mr. W.Th. van Dijk.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 13 december 2023 met producties 1 tot en met 21;
- de conclusie van antwoord in conventie tevens eis in reconventie met producties 1 tot en met 12;

- de conclusie van antwoord in reconventie;
- het tussenvonnis van 14 augustus 2024 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;

- de akte wijziging eis van [eiser 6] , met productie 22;

- de aanvullende producties 23a, 23b en 24 van kopers;

- de aanvullende producties 13 en 14 van [gedaagden] ;

- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 10 december 2024.

1.2.

Ten slotte is bepaald dat er een vonnis zal worden gewezen.

2. De feiten

2.1.

Kopers zijn deelnemers/participanten in het project [gedaagde 2] (hierna: [gedaagde 2] ). Dit project betreft de bouw en ontwikkeling van een vakantiepark met 123 vakantiewoningen in [plaats] , gemeente [gemeente] .

2.2.

Kopers hebben daartoe, ieder voor zich, in de periode april 2021 tot en met april 2022 een koopovereenkomst gesloten met [bedrijf 2] B.V., waarbij zij een appartementsrecht hebben gekocht dat recht geeft op 1/123e deel van het onverdeelde aandeel in de gemeenschap van [gedaagde 2] , inclusief voorzieningen.

2.3.

Kopers hebben daarnaast, ieder voor zich, een overeenkomst van aanneming van werk gesloten met [gedaagde 2] , waarbij [gedaagde 2] zich heeft verplicht tot de bouw en realisatie van een vakantiewoning tegen betaling van een vaste aanneemsom (hierna: de aannemingsovereenkomst). [gedaagde 2] heeft de aannemingsovereenkomsten met kopers gesloten in de periode vanaf 10 april 2021 tot en met 3 december 2021.

2.4.

[bedrijf 1] B.V. is de bestuurder van zowel [bedrijf 2] B.V. als van [gedaagde 2] . [gedaagde 1] is de bestuurder van [bedrijf 1] B.V.

2.5.

Ten behoeve van de bouw en realisatie van de vakantiewoningen heeft [gedaagde 2] een onderaannemer ingeschakeld, [gefailleerde] B.V. (hierna: [gefailleerde] ).

2.6.

[gedaagde 2] is – met inschakeling van [gefailleerde] – begonnen met de bouw van de vakantiewoningen van alle kopers. De bouw bevindt zich per vakantiewoning in een verschillend stadium, variërend van zo goed als voltooid tot alleen een gelegde fundering. Op grond van de aannemingsovereenkomsten dienden kopers per bouwfase een deel van de aanneemsom te betalen en alle kopers hebben ook een deel van de aanneemsom aan [gedaagde 2] betaald. De hoogte van het al betaalde deel verschilt per koper.

2.7.

Omstreeks september/oktober 2022 zijn de bouwactiviteiten van [gefailleerde] voor [gedaagde 2] stil komen te liggen.

2.8.

Per 27 december 2022 is [gefailleerde] in staat van faillissement verklaard.

2.9.

Op 26 juni 2023 heeft [gedaagde 2] een brief naar kopers verstuurd, waarin – voor zover voor de beoordeling relevant – staat:

“De realiteit is dat [gefailleerde] vanwege haar faillissement de woningen niet zal afbouwen tegen de afgesproken tarieven en dat de kosten die gepaard zullen gaan met het alsnog realiseren van de met u overeengekomen woningen substantieel hoger zullen zijn. (…)

[gedaagde 2] B.V. is niet in staat om de financiële gevolgen van het faillissement van [gefailleerde] zelfstandig op te vangen. (…)

Het huidige managementteam van [gedaagde 2] werkt aan een oplossing waarbij de schade als gevolg van het faillissement van [gefailleerde] zowel voor haar financiers als voor u als koper zoveel als mogelijk wordt beperkt. Dit zal helaas niet mogelijk zijn zonder (financiële) pijn voor alle betrokken partijen, waaronder ook voor u als kopers.(…)” .

2.10.

Op 13 juli 2023 heeft de advocaat van kopers [gedaagde 2] een ingebrekestelling gestuurd, waarbij [gedaagde 2] aansprakelijk is gesteld voor de door kopers geleden en nog te lijden schade als gevolg van het niet (tijdig) opleveren van hun vakantiewoning.

2.11.

Bij brief van 25 augustus 2023 heeft de advocaat van kopers ook [gedaagde 1] als bestuurder van [gedaagde 2] persoonlijk aansprakelijk gesteld voor de door kopers geleden schade.

2.12.

Kopers hebben, na daartoe verkregen verlof van de voorzieningenrechter, op
29 november 2023 conservatoir beslag op de woning van [gedaagde 1] gelegd.

2.13.

Bij brief van 13 september 2024 heeft [eiser 6] zijn aannemingsovereenkomst met [gedaagde 2] ontbonden en aanspraak gemaakt op terugbetaling van het door hem aan [gedaagde 2] betaalde bedrag van € 86.415,00.

3. Het geschil

in conventie

3.1.

Kopers hebben bij dagvaarding allen dezelfde vorderingen ingesteld. Zij vorderen ieder voor zich om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,

voor recht te verklaren dat [gedaagde 2] jegens hem of haar wanprestatie heeft gepleegd, in verzuim is getreden en dientengevolge aansprakelijk is voor de daaruit voortvloeiende schade;

[gedaagde 2] te veroordelen tot vergoeding van de schade zoals de desbetreffende koper die heeft geleden en nog zal lijden als gevolg van de wanprestatie door [gedaagde 2] , nader op te maken bij staat en te vermeerderen met wettelijke rente;

[gedaagde 2] te veroordelen in de proceskosten, inclusief nakosten, met wettelijke rente;

voor recht te verklaren dat [gedaagde 1] jegens hem of haar onrechtmatig heeft gehandeld en dientengevolge aansprakelijk is voor de daaruit voortvloeiende schade;

[gedaagde 1] te veroordelen tot vergoeding van de schade zoals de desbetreffende koper die heeft geleden en nog zal lijden als gevolg van het onrechtmatig handelen door [gedaagde 1] , nader op te maken bij staat en te vermeerderen met wettelijke rente;

[gedaagde 1] te veroordelen in de proceskosten, inclusief nakosten, met wettelijke rente, en de gemaakte beslagkosten van € 1.374,64.

3.2.

Daarnaast heeft [eiser 6] zijn eis gewijzigd, in die zin dat hij
in aanvulling op het voorgaande vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,

primair voor recht te verklaren dat de aannemingsovereenkomst met [gedaagde 2] rechtsgeldig buitengerechtelijk is ontbonden met ingang van 13 september 2024, althans een door de rechtbank te bepalen datum, en subsidiair om de aannemingsovereenkomst met [gedaagde 2] per direct, dan wel per een door de rechtbank te bepalen datum te ontbinden, wegens een tekortkoming in de nakoming;

[gedaagde 2] te veroordelen tot terugbetaling binnen veertien dagen, dan wel een door de rechtbank te bepalen redelijke termijn, van het door [eiser 6] aan [gedaagde 2] betaalde bedrag van € 86.415,00, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 13 september 2024.

3.3.

[gedaagden] voeren verweer. [gedaagden] concluderen tot niet-ontvankelijkheid van kopers, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van kopers, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van kopers in de proceskosten, inclusief nakosten, met rente.

in reconventie

3.4.

[gedaagde 1] vordert om het conservatoir beslag op zijn woning op te heffen, althans kopers hoofdelijk te veroordelen om dit beslag op hun kosten binnen 48 uur na betekening van het vonnis op te heffen, op straffe van een dwangsom van € 100.000,00 per dag(deel) dat kopers hiermee in gebreke blijven, met veroordeling van kopers in de proceskosten, inclusief nakosten, met rente.

3.5.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

in conventie

Obscuur libel?

4.1.

[gedaagden] hebben aangevoerd dat de dagvaarding op onderdelen kenmerken vertoont van een obscuur libel (een te vage of innerlijke tegenstrijdige dagvaarding). In de dagvaarding wordt namelijk geen onderscheid gemaakt wat betreft de rechtspositie van de afzonderlijke kopers. Dit ten onrechte omdat die op wezenlijke onderdelen van elkaar verschilt. Zo zijn de aannemingsovereenkomsten op verschillende momenten tot stand gekomen en verschilt ook de stand van het werk per koper, aldus steeds [gedaagden]

4.2.

[gedaagden] verbinden aan dit betoog uitdrukkelijk niet de conclusie dat de dagvaarding nietig is. Voor die conclusie bestaat ook geen grond; kopers hebben vorderingen geformuleerd op basis van (relevante) wetgeving en rechtspraak en er zijn feiten en omstandigheden genoemd die dat, indien aangetoond, zouden kunnen onderbouwen.

4.3.

[gedaagden] maken overigens wel terecht het punt dat kopers hun verschillende posities niet onderscheiden en aldus onvoldoende toelichten. Voor zover dat gevolgen dient te hebben voor de beoordeling van hun vorderingen zal daarop hierna worden ingegaan.

Ten aanzien van [gedaagde 2]

De vorderingen van alle kopers

4.4.

Kopers vorderen ieder een verklaring voor recht dat dat [gedaagde 2] jegens hem of haar wanprestatie heeft gepleegd, in verzuim is getreden en dientengevolge aansprakelijk is voor de daaruit voortvloeiende schade. Kopers leggen hieraan ten grondslag dat op [gedaagde 2] als aannemer de contractuele verplichting rust om aan ieder van hen een vakantiewoning conform het ontwerp, het bestek en de vastgelegde uitgangspunten en tegen de overeenkomen prijs en binnen de overeengekomen termijn op te leveren. In de met kopers aangegane aannemingsovereenkomsten is een maximale bouwtermijn van 300 werkbare dagen opgenomen en deze termijn is bij alle kopers verstreken. [gedaagde 2] is per 18 juli 2023 in verzuim komen te verkeren, omdat de advocaat van [gedaagde 2] op die datum telefonisch aan de advocaat van kopers heeft gemeld dat [gedaagde 2] de aannemingsovereenkomsten niet zal nakomen.

4.5.

[gedaagden] hebben dit alles niet betwist. Hun verweer dat de 300 dagen termijn is verlengd hebben zij op de mondelinge behandeling niet langer gehandhaafd. Daarom kan worden vastgesteld dat [gedaagde 2] jegens alle kopers tekort is geschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de aannemingsovereenkomsten en in verzuim is. De termijn voor nakoming overeenkomstig de aannemingsovereenkomsten is niet gehaald, integendeel, vast staat dat [gedaagde 2] tot op heden voor geen van kopers een volledig afgebouwde vakantiewoning heeft gerealiseerd.

4.6.

Op grond van artikel 6:74 Burgerlijk Wetboek (BW) is [gedaagde 2] verplicht de schade te vergoeden die kopers lijden als gevolg van iedere tekortkoming van [gedaagde 2] , tenzij de tekortkoming [gedaagde 2] niet kan worden toegerekend. [gedaagden] hebben aangevoerd dat de tekortkoming niet aan [gedaagde 2] kan worden toegerekend. Volgens hen is het faillissement van [gefailleerde] aan te merken als een overmacht situatie, zoals bedoeld in artikel 6:75 BW.

4.7.

Dit beroep van [gedaagden] op overmacht slaagt niet. [gedaagde 2] heeft weliswaar geen schuld aan het faillissement van [gefailleerde] , maar het feit dat [gefailleerde] failliet is gegaan ligt wel in de risicosfeer van [gedaagde 2] . [gedaagde 2] heeft immers [gefailleerde] als onderaannemer ingeschakeld. Dat [gedaagde 2] tekort is geschoten jegens kopers kan haar dan ook worden toegerekend. [gedaagde 2] moet daarom de schade vergoeden die kopers lijden als gevolg van haar toerekenbare tekortkoming.

4.8.

Kopers vorderen schade, nader op te maken bij staat. Voldoende voor de verwijzing naar de schadestaatprocedure is dat kopers de mogelijkheid van schade aannemelijk maken. Nu uit de brief van [gedaagde 2] aan kopers van 26 juni 2023 al volgt dat [gedaagde 2] de vakantiewoningen niet tegen de overeengekomen aanneemsom kan opleveren en zelf meldt dat kopers bij afbouw van de woningen met substantiële extra kosten geconfronteerd zullen worden, acht de rechtbank de mogelijkheid van schade aan de zijde van kopers zonder meer aannemelijk. [gedaagden] betwisten ook niet dat kopers schade lijden. Aan het criterium voor verwijzing naar de schadeprocedure is dus voldaan. Gelet hierop zal de rechtbank [gedaagde 2] veroordelen tot betaling van de schade die kopers hebben geleden als gevolg van de wanprestatie van [gedaagde 2] , nader op te maken bij staat.

4.9.

De vorderingen van kopers tegen [gedaagde 2] zullen dan ook worden toegewezen, met dien verstande dat de rechtbank niet, zoals gevorderd, met ingang van de datum van dit vonnis wettelijke rente zal toewijzen over de schade. De vraag in hoeverre en met ingang van welke datum kopers rente toekomt over een eventuele toe te wijzen schadevergoeding kan pas aan de orde komen in de schadestaatprocedure.

Aanvullende vorderingen van [eiser 6] op [gedaagde 2]

4.10.

[eiser 6] vordert primair een verklaring voor recht dat de aannemingsovereenkomst die hij met [gedaagde 2] heeft gesloten rechtsgeldig is ontbonden per 13 september 2024. [gedaagde 2] heeft ter zitting aangegeven zich niet verder tegen ontbinding van de aannemingsovereenkomst met [eiser 6] te verzetten. Nu ook aan de vereisten voor ontbinding is voldaan, zal de gevorderde verklaring voor recht worden toegewezen.

4.11.

Een ontbinding bevrijdt partijen van de daardoor getroffen verbintenissen. Voor zover deze al zijn nagekomen ontstaat voor beide partijen een verbintenis tot ongedaanmaking van de ontvangen prestaties (artikel 6:271 BW). [eiser 6] heeft onweersproken gesteld dat hij al een bedrag van € 86.415,00 aan aanneemsom heeft betaald en maakt nu aanspraak op terugbetaling van dit bedrag.

4.12.

Vast staat dat ter uitvoering van de aannemingsovereenkomst met [eiser 6] tot december 2022 (slechts) een fundering en een betonnen plaat is gerealiseerd. Deze prestatie kan naar haar aard niet ongedaan worden gemaakt. In dat geval treedt daarvoor een vergoeding in de plaats ten belope van haar waarde op het tijdstip van de ontvangst (artikel 6:272 lid 1 BW).

4.13.

[gedaagden] hebben aangevoerd dat aan de fundering en de betonplaat een waarde van € 30.000,00 moet worden toegekend. [eiser 6] heeft dit betwist. Hiertegenover hebben [gedaagden] op geen enkele wijze onderbouwd dat de gerealiseerde voorzieningen een waarde van € 30.000,00 hadden voor [eiser 6] , zodat de rechtbank dit niet kan vaststellen. Omdat niet kan worden aangenomen dat de prestatie van [gedaagde 2] in de gegeven omstandigheden enige werkelijke waarde voor [eiser 6] heeft gehad, stelt de rechtbank de vergoeding hiervoor op nihil (artikel 6:272 lid 2 BW). Het bedrag van € 30.000,00 zal daarom niet in mindering worden gebracht op het door [gedaagde 2] aan [eiser 6] terug te betalen bedrag.

4.14.

De vordering van [eiser 6] tot terugbetaling van € 86.415,00 zal gelet op het voorgaande worden toegewezen, vermeerderd met de – niet weersproken – wettelijke rente vanaf 13 september 2024 (datum van de buitengerechtelijke ontbinding).

Ten aanzien van [gedaagde 1]

Wanneer is een bestuurder persoonlijk aansprakelijk?

4.15.

Volgens vaste rechtspraak is alleen de vennootschap aansprakelijk voor de schade die ontstaat wanneer zij niet aan haar verplichtingen voldoet. Onder bijzondere omstandigheden kan de bestuurder echter naast de vennootschap aansprakelijk zijn. Daarvoor is nodig dat aan die bestuurder persoonlijk een ernstig verwijt kan worden gemaakt van zijn handelen; in dat geval is er sprake van onrechtmatig handelen van de bestuurder. Daarbij is de drempel hoog. Deze drempel wordt gerechtvaardigd door de omstandigheid dat ten opzichte van de wederpartij in de eerste plaats sprake is van handelingen van de vennootschap, en door het maatschappelijk belang dat wordt voorkomen dat bestuurders hun handelen in onwenselijke mate door defensieve overwegingen laten bepalen.

4.16.

In de rechtspraak is dit nader uitgewerkt. Een bestuurder is – voor zover nu relevant – in beginsel aansprakelijk indien:

• hij namens de vennootschap een verplichting is aangegaan, terwijl hij bij het aangaan wist of behoorde te weten dat de vennootschap niet zou kunnen nakomen en geen verhaal zou bieden voor de schade van de onbetaald gebleven schuldeiser (de zogeheten Beklamel-norm);
• hij een handelwijze van de vennootschap heeft bewerkstelligd of toegelaten, waarvan hij wist of behoorde te begrijpen dat deze tot gevolg zou hebben dat de vennootschap haar verplichtingen niet na zou komen en ook geen verhaal zou bieden voor de schade (de zogeheten Ontvanger/Roelofsen-norm);
• hem op andere wijze een persoonlijk ernstig verwijt gemaakt kan worden van de schade van de schuldeiser van de vennootschap.

4.17.

Cruciaal bij de Beklamel-aansprakelijkheid is de vaststelling van een moment, gelegen voor het aangaan van de verplichting door de vennootschap, waarop de bestuurder wist of behoorde te weten dat de vennootschap deze verplichting niet meer zou nakomen en dan geen of onvoldoende verhaal zou bieden. Dit wordt ook wel aangeduid als het peilmoment. Het gaat er daarbij niet om of de bestuurder wist dat er een kans bestond dat de vennootschap niet zou kunnen nakomen: de situatie moet dermate ernstig zijn dat een bestuurder niet langer kan denken ‘dat het wel goed komt’, het moet bijna uitzichtloos zijn.

Beklamel-norm

4.18.

Kopers vorderen een verklaring voor recht dat [gedaagde 1] onrechtmatig jegens hen heeft gehandeld. Kopers leggen aan deze vordering ten grondslag dat [gedaagde 1] wist of had moeten begrijpen dat [gedaagde 2] de aannemingsovereenkomsten niet zou kunnen nakomen en geen verhaal zou bieden voor de schade. Daarvoor bestaan volgens kopers vele aanwijzingen.

4.19.

Om aansprakelijkheid van [gedaagde 1] op deze grond aan te kunnen nemen moet worden vastgesteld dat hij op het moment van totstandkoming van (ieder van) de aannemingsovereenkomsten wist of had moeten begrijpen dat [gedaagde 2] deze aannemingsovereenkomsten niet zou kunnen nakomen en vervolgens geen of onvoldoende verhaal zou bieden.

4.20.

Kopers slagen er niet in dit aan te tonen; met name volgt uit hun stellingen niet dat [gedaagde 1] bij het aangaan van de aannemingsovereenkomsten wist of had moeten weten dat [gedaagde 2] deze overeenkomsten niet zou kunnen nakomen. De – hierna te bespreken – aanwijzingen die zij in dit verband opsommen leiden, ook in onderling verband bezien, nog niet tot deze conclusie.

De vermogenspositie van [gedaagde 2]

4.21.

Kopers voeren aan dat de financiële basis van [gedaagde 2] van begin af aan onvoldoende was. [gedaagde 2] had vanaf de oprichting op 10 februari 2021 een beperkt eigen vermogen en zeer hoge kortlopende en langlopende schulden. [gedaagde 1] heeft kopers hierover niet geïnformeerd en ook geen maatregelen getroffen om deze kwetsbaarheden te beperken. Daarnaast is de bouw van de vakantiewoningen gestart voordat 70% van de vakantiewoningen in project [gedaagde 2] is verkocht. [gedaagde 2] heeft het project aangenomen op basis van een beperkte marge en op basis van een geldlening met een zeer hoge rentevergoeding en aanzienlijke langlopende schulden. Het financiële risico is dan ook hoog geweest en de liquiditeits- en solvabiliteitsproblemen zijn groot geweest. Dit alles is [gedaagde 1] persoonlijk ernstig te verwijten, aldus steeds kopers.

4.22.

Als er al van uit zou worden gegaan dat de financiële positie van [gedaagde 2] vanaf de oprichting was zoals kopers schetsen, en dat [gedaagde 2] dus een kwetsbare onderneming was – wat [gedaagden] betwisten –, dan brengt dit nog niet mee dat [gedaagde 1] persoonlijk jegens kopers aansprakelijk is. [gedaagden] hebben onweersproken aangevoerd dat er voldoende werkkapitaal was voor de nakoming van de verplichtingen van [gedaagde 2] jegens kopers en dat [gedaagde 2] bovendien op een andere wijze had voorzien in de nakoming van haar verplichtingen jegens de kopers, namelijk door het inschakelen van [gefailleerde] als onderaannemer. Kopers hebben hiertegenover onvoldoende gesteld om aan te kunnen nemen dat [gedaagde 1] wist of redelijkerwijs behoorde te weten dat [gedaagde 2] ten tijde van het aangaan van de aannemingsovereenkomsten haar verplichtingen jegens hen niet zou kunnen nakomen. Kopers hebben wel in algemene zin verwezen naar de jaarrekeningen 2021 en 2022, maar daaruit kan nog niet, althans niet zonder nadere toelichting, worden afgeleid dat [gedaagde 2] haar verplichtingen niet zou kunnen nakomen.

4.23.

Daarbij is van belang dat de oorzaak van het niet kunnen nakomen van [gedaagde 2] eerst en vooral is gelegen in het faillissement van [gefailleerde] . Kopers hebben onvoldoende onderbouwd dat [gedaagde 1] ten tijde van het sluiten van de aannemingsovereenkomsten al wist of had moeten weten dat [gefailleerde] failliet zou gaan (zie ook hierna onder 4.30). De aannemingsovereenkomsten zijn in de periode tussen 10 april 2021 tot en met 3 december 2021 gesloten en [gefailleerde] heeft – in onderaanneming – vervolgens ook geruime tijd haar werkzaamheden uitgevoerd. Pas omstreeks september/oktober 2022 heeft [gefailleerde] haar werkzaamheden neergelegd. Op grond van dit tijdsverloop ligt ook niet voor de hand dat [gedaagde 1] bij het sluiten van de aannemingsovereenkomsten had moeten voorzien dat [gedaagde 2] haar verplichtingen niet zou kunnen nakomen omdat [gefailleerde] failliet zou gaan. Het aannemen van een project met een beperkte marge en het bestaan van andere financiële verplichtingen van [gedaagde 2] , zoals een (hoogrentende) lening, leidt ook nog niet tot die conclusie.

4.24.

Dat [gedaagde 2] – in geval van een faillissement van [gefailleerde] – vanwege de inmiddels sterk gestegen bouwprijzen (mede als gevolg van de Corona-crisis en de oorlog in de Oekraïne) niet in staat is gebleken een aannemer te vinden die binnen de grenzen van wat [gedaagde 2] daarvoor ter beschikking had het project kon afbouwen, was voor [gedaagde 2] niet op voorhand te voorzien.

4.25.

Ook het gestelde “(bewust?) opknippen” van het project in verschillende vennootschappen is, onvoldoende om aan te kunnen nemen dat [gedaagde 1] bij het aangaan van de aannemingsovereenkomsten wist of moest weten dat [gedaagde 2] tekort zou schieten en vervolgens onvoldoende verhaal zou bieden. [gedaagden] hebben onweersproken aangevoerd dat het bij projectontwikkeling gebruikelijk is om het project door middel van gescheiden koop- en aannemingsovereenkomsten in verschillende vennootschappen onder te brengen.

4.26.

Anders dan kopers menen rustte er op [gedaagde 1] ten tijde van het aangaan van de aannemingsovereenkomsten geen verplichting om kopers te informeren over de financiële status van [gedaagde 2] . Ook al heeft [gedaagde 1] geen maatregelen getroffen om mogelijke kwetsbaarheden van [gedaagde 2] te beperken, betekent dat nog niet dat hij voor de schade van de kopers persoonlijk aansprakelijk kan worden gehouden. [gedaagde 1] valt enkel een ernstig verwijt te maken als hij bij het aangaan van de aannemingsovereenkomsten wist of moest weten dat [gedaagde 2] zo kwetsbaar was dat [gedaagde 2] niet zou kunnen nakomen en geen verhaal zou bieden (zie hiervoor onder 4.17). Dat daarvan sprake was hebben kopers onvoldoende onderbouwd.

4.27.

Het feit dat [gedaagde 2] gestart is met de bouw van de woningen terwijl nog geen 70% van de woningen was verkocht, heeft in dit opzicht geen zelfstandige betekenis. De bouw is eerst na de totstandkoming van de aannemingsovereenkomsten gestart.

4.28.

Daarnaast wijzen kopers erop dat [gedaagde 2] de jaarrekening van 2022 niet tijdig heeft vastgesteld, althans niet tijdig heeft gedeponeerd. Op [gedaagde 1] rust als bestuurder de verplichting om dit tijdig te doen.

4.29.

Als al zou worden vastgesteld dat [gedaagde 2] deze verplichting heeft geschonden levert dit slechts een vermoeden van onbehoorlijk bestuur op en leidt dit hoogstens tot interne aansprakelijkheid van [gedaagde 1] jegens [gedaagde 2] . Het – na het aangaan van de aannemingsovereenkomsten – niet (tijdig) deponeren van de jaarrekening kan dan ook niet bijdragen aan de conclusie dat [gedaagde 1] bij het aangaan van de aannemingsovereenkomsten wist of had moeten weten dat [gedaagde 2] deze niet zou kunnen nakomen.

Faillissement [gefailleerde]

4.30.

Kopers voeren aan dat uit het faillissementsverslag van de curator van [gefailleerde] van 25 oktober 2023 is gebleken dat [gefailleerde] al vanaf 2019 een negatief eigen vermogen had. Hier volgt echter nog niet uit dat het faillissement van [gefailleerde] van 27 december 2022 ten tijde van het sluiten van de aannemingsovereenkomsten te voorzien was. [gedaagden] hebben overigens ook aangevoerd dat [gefailleerde] een gerenommeerde partij was met een bewezen trackrecord. Daarbij wijzen zij erop dat de keuze voor [gefailleerde] al was gemaakt voordat [gedaagde 1] als (middellijk) bestuurder van [gedaagde 2] aantrad. Dit alles hebben kopers onvoldoende weersproken, zodat niet valt in te zien dat in dit opzicht aan [gedaagde 1] persoonlijk een ernstig verwijt kan worden gemaakt.

4.31.

Dat [gedaagde 2] heeft nagelaten een CAR- of insolventieverzekering af te sluiten kan in het licht van de Beklamel-norm ook niet tot aansprakelijkheid van [gedaagde 1] leiden. Niet is gesteld of gebleken dat [gedaagden] verplicht waren hiervoor zorg te dragen. Vast staat dat in de aannemingsovereenkomsten geen afbouwwaarborg of verzekeringsplicht is opgenomen. Kopers hadden dan ook kunnen weten dat het project wat dit betreft risicovol was. Dat zij toch de aannemingsovereenkomst met [gedaagde 2] zijn aangegaan, kunnen zij niet aan [gedaagde 1] tegenwerpen.

4.32.

Ook de overige door kopers gestelde aanwijzingen leiden niet tot de conclusie dat [gedaagde 1] had kunnen of moeten voorzien dat [gedaagde 2] haar verplichtingen niet zou nakomen. Hun stelling dat zij – naar eigen zeggen alle consumenten – onvoldoende zijn gewaarschuwd voor eventuele (beleggings)risico’s van het project brengt – voor zover al juist – nog geen persoonlijke aansprakelijkheid van [gedaagde 1] mee. Dat [gedaagde 1] kopers geen updates heeft verstrekt over het verloop van het bouwproces en ook niet over de gevolgen van het faillissement van [gefailleerde] zijn, ook indien juist, geen omstandigheden die speelden voor of op het moment van het aangaan van de aannemingsovereenkomsten, zodat ook deze niet tot aansprakelijkheid van [gedaagde 1] als bestuurder kunnen leiden.

4.33.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat niet vast is te komen staan dat [gedaagde 1] onrechtmatig heeft gehandeld jegens kopers door de Beklamel-norm te schenden.

Ontvanger/Roelofsen-norm

4.34.

Een bestuurder kan ook aansprakelijk zijn als hij een handelwijze van de vennootschap heeft bewerkstelligd of toegelaten, waarvan hij wist of behoorde te begrijpen dat deze tot gevolg zou hebben dat de vennootschap haar verplichtingen niet na zou komen en ook geen verhaal zou bieden voor de schade (de Ontvanger-Roelofsen norm). Kopers zijn er ook niet in geslaagd aan te tonen dat [gedaagde 1] op deze grond aansprakelijk kan worden gehouden voor hun schade. Daartoe wordt het volgende overwogen.

Bouwtermijnen en het bouwproces

4.35.

Kopers hebben gesteld dat [gedaagde 2] bouwtermijnen in rekening heeft gebracht bij kopers en heeft doorbetaald aan [gefailleerde] voordat de desbetreffende bouwfase was afgerond en zonder dat kopers hierover zijn geïnformeerd. Tegenover de in rekening gebrachte bouwtermijnen stond niet de daarmee gelijklopende voortgang van de bouw van de vakantiewoningen. Het was aan [gedaagde 1] als bestuurder om hierop zicht te houden, hetgeen hij niet, dan wel onvoldoende heeft gedaan. Hierdoor heeft [gedaagde 1] bewerkstelligd dat er bouwtermijnen werden geïnd bij de kopers, terwijl hij wist of moest begrijpen dat [gedaagde 2] de vakantiewoningen niet zou afbouwen, aldus de kopers.

4.36.

[gedaagden] betwisten dat er bij kopers bouwtermijnen in rekening zijn gebracht die de stand van het werk te boven gingen.

4.37.

In de aannemingsovereenkomsten van alle kopers is een termijnschema voor de betalingen van de aanneemsom opgenomen. Dat schema ziet er in alle gevallen als volgt uit: 10 % bij juridische levering van de grond, 15 % bij bestellen materiaal ten behoeve van productie fabriek, 15 % bij start van het grondwerk ten behoeve van bouwrijp maken en fundering, 15 % start productie fabriek, 15 % start van productie op locatie, 10 % wind- en water dicht, 10 % gereed installaties, 5 % gereed afbouw en 5 % bij oplevering woning.

4.38.

Kopers hebben onvoldoende onderbouwd dat [gedaagde 2] in strijd met haar contractuele verplichting meer bouwtermijnen aan [gefailleerde] heeft afgedragen dan gezien de stand van het werk en gezien het termijnschema voor de betalingen van de aanneemsom verplicht was. Kopers hebben in de dagvaarding wel uiteengezet hoeveel zij ieder al aan [gedaagde 2] hebben betaald, maar gezien de betwisting van [gedaagden] , had het op hun weg gelegen om per koper aan te geven dat de betaalde bedragen de stand van het werk te boven gingen en hoeveel dit dan zou zijn. Dat hebben kopers niet gedaan. Zo is niet per koper aangegeven welke bouwtermijnen zijn betaald, hoeveel procent van de aanneemsom is betaald en in hoeverre het reeds betaalde de stand van het werk te boven gaat. De rechtbank kan daarom niet vaststellen dat kopers meer hebben betaald dan waartoe zij contractueel verplicht waren. Daarbij komt dat hoe dan ook niet kan worden vastgesteld dat deze – beweerde – handelwijze tot gevolg heeft gehad dat [gedaagde 2] haar verplichtingen jegens kopers niet heeft kunnen nakomen. Dat [gedaagde 1] een handelwijze van de vennootschap heeft bewerkstelligd of toegelaten, waarvan hij wist of behoorde te begrijpen dat deze tot gevolg zou hebben dat de vennootschap haar verplichtingen niet na zou komen, kan dan ook niet worden vastgesteld. Ook van aansprakelijkheid op grond van de Ontvanger/Roelofsen-norm is daarom geen sprake.

4.39.

De slotsom is dat niet is komen vast te staan dat [gedaagde 1] persoonlijk enig ernstig verwijt kan worden gemaakt van de schade die kopers lijden als gevolg van de niet nakoming door [gedaagde 2] van haar verplichtingen uit de aannemingsovereenkomsten. Van onrechtmatig handelen van [gedaagde 1] is geen sprake. De vorderingen van kopers op [gedaagde 1] zullen worden afgewezen.

4.40.

Dat geldt ook voor de vordering van kopers om [gedaagde 1] te veroordelen tot betaling van de kosten van het conservatoir beslag. Het beslag is onrechtmatig, omdat het is gelegd op grond van een niet aan kopers toekomende vordering (zie overweging 4.45).

De proceskosten

4.41.

Kopers en [gedaagden] zijn over en weer op onderdelen in het ongelijk gesteld. Zo zijn de vorderingen van kopers jegens [gedaagde 2] toegewezen, maar jegens [gedaagde 1] afgewezen. Omdat [gedaagde 2] en [gedaagde 1] samen via één advocaat hun processtukken hebben ingediend, zal de rechtbank de proceskosten tussen partijen compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen proceskosten draagt.

in reconventie

4.42.

[gedaagde 1] vordert opheffing van het conservatoire beslag op zijn woning, dan wel om kopers hoofdelijk te veroordelen tot opheffing van het beslag, op straffe van een dwangsom.

4.43.

Artikel 704 Wetboek van Rechtsvordering (Rv) bepaalt dat indien de eis in de hoofdzaak is afgewezen van rechtswege het beslag vervalt, indien de afwijzing in kracht van gewijsde is gegaan. [gedaagde 1] vordert echter al opheffing van het beslag vóórdat sprake is van kracht van gewijsde. Opheffing van een conservatoir beslag kan onder meer worden bevolen, indien summierlijk blijkt van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht (vergelijk artikel 705 Rv). De beoordeling kan echter niet geschieden los van de in een zodanig geval vereiste afweging van de wederzijdse belangen. In dit verband verdient opmerking dat een conservatoir beslag naar zijn aard ertoe strekt om te waarborgen dat, zo een vooralsnog niet vaststaande vordering in de hoofdzaak wordt toegewezen, verhaal mogelijk zal zijn, terwijl de beslaglegger bij afwijzing van de vordering voor de door het beslag ontstane schade zal kunnen worden aangesproken (HR 14 juni 1996, ECLI:NL:HR:1996:ZC2105, herhaald in HR 13 juni 2003, ECLI:NL:HR:2003:AF5529). Uit de beoordeling van de vordering van kopers volgt dat voldoende aannemelijk is geworden dat hun vordering tegen [gedaagde 1] ondeugdelijk is. De vordering tot opheffing van de beslagen ligt daarmee voor toewijzing gereed, tenzij een belangenafweging tot een ander oordeel leidt.

4.44.

Kopers hebben aangevoerd dat uit het handelen van [gedaagde 1] een verduisteringsgevaar blijkt. Volgens kopers heeft [gedaagde 1] een constructie opgezet met verschillende vennootschappen ( [gedaagde 2] voor de aannemingsovereenkomst en [bedrijf 2] B.V. voor de appartementsrechten en een andere vennootschappen voor de verhuuractiviteiten van de vakantiewoningen), zodat het geld van kopers doorvloeide naar andere ondernemingen. Hierdoor werden geldstromen en marges gespreid en konden financiële tegenvallers niet goed worden opgevangen.

4.45.

Dit betoog faalt. Zoals in conventie is overwogen kan [gedaagde 1] geen persoonlijk ernstig verwijt worden gemaakt van het feit dat [gedaagde 2] haar verplichtingen niet kan nakomen. Dat hij een constructie heeft opgezet om het verhaal van kopers onmogelijk te maken is evenmin gebleken. Omdat kopers verder onvoldoende hebben onderbouwd dat sprake is van verduisteringsgevaar, weegt het belang van kopers bij handhaving van het beslag niet op tegen het belang van [gedaagde 1] bij opheffing daarvan. De vordering tot opheffing van het conservatoire beslag zal daarom worden toegewezen zoals in de beslissing vermeld.

4.46.

Kopers zullen als de in de ongelijk gestelde partij hoofdelijk in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde 1] worden begroot op € 1.228,00 aan salaris advocaat (2 punten punt x € 614,00), vermeerderd met € 178,00 aan nakosten en de verhoging zoals vermeld in de beslissing. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5. De beslissing

De rechtbank

in conventie

5.1.

verklaart voor recht dat dat [gedaagde 2] jegens ieder van kopers afzonderlijk wanprestatie heeft gepleegd, in verzuim is getreden en dientengevolge aansprakelijk is voor de daaruit voortvloeiende schade;

5.2.

veroordeelt [gedaagde 2] tot vergoeding van de schade zoals kopers die ieder voor zich hebben geleden en nog zullen lijden als gevolg van de wanprestatie door [gedaagde 2] , nader op te maken bij staat;

5.3.

verklaart voor recht dat de aannemingsovereenkomst tussen [eiser 6] en [gedaagde 2] rechtsgeldig buitengerechtelijk is ontbonden per 13 september 2024;

5.4.

veroordeelt [gedaagde 2] tot betaling aan [eiser 6] van een bedrag van € 86.415,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 13 september 2024 tot aan de dag van betaling;

5.5.

compenseert de proceskosten tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;

in reconventie

5.6.

heft op het ten laste van [gedaagde 1] gelegde conservatoire beslag op de onverdeelde helft van onroerende zaak aan de [adres] , kadastraal bekend [woonplaats 5] , [sectie + nummer] ;

5.7.

veroordeelt kopers hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde 1] tot op heden begroot op € 1.406,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als kopers niet tijdig aan deze veroordeling voldoen en het vonnis daarna wordt betekend moeten kopers € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening;

5.8.

veroordeelt kopers in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze kosten niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald;

in conventie en in reconventie

5.9.

verklaart de veroordelingen onder 5.4, 5.6, 5.7 en 5.8 uitvoerbaar bij voorraad;

5.10.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.P. Pompe en in het openbaar uitgesproken op 5 februari 2025.