Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer / rekestnummer: 11426495 \ EA VERZ 24-1168
Beschikking van 9 april 2025
in de zaak van
1.[verzoeker 1]
2.
[verzoeker 2],
[verzoeker 2],
te [woonplaats] ,
verzoekende partij,
hierna te noemen: [verzoekers] ,
gemachtigde: mr. E. Swart,
tegen
1.VERENIGING VAN EIGENAARS [verweerder] ,
te [vestigingsplaats] ,
verwerende partij,
hierna te noemen: de VvE,
2.
[belanghebbende 1],
3.
[belanghebbende 2],
[belanghebbende 1],
3.
[belanghebbende 2],
te [woonplaats] ,
belanghebbenden,
hierna samen te noemen: [belanghebbenden] .
gemachtigde: mr. G.C.M. Schipper,
1.De procedure
1.1.
[verzoekers] hebben op 19 november 2024 een verzoekschrift met producties ingediend dat onder meer strekt tot vernietiging dan wel nietigverklaring van besluiten van de vergadering van de VvE van 21 oktober 2024.
1.2.
De VvE heeft een verweerschrift met producties ingediend.
1.3.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 12 maart 2025. [verzoekers] zijn verschenen, vergezeld door de gemachtigde. [belanghebbenden] zijn als belanghebbenden verschenen en in de hoedanigheid van vertegenwoordiger van de VvE (bestuurders). Zij zijn vergezeld door de gemachtigde. Partijen hebben hun standpunt nader toegelicht, de gemachtigde van [verzoekers] aan de hand van spreekaantekeningen, en vragen van de kantonrechter beantwoord. Daarna is een datum voor beschikking bepaald.
2.De feiten
2.1.
In een notariële akte van 1 november 1994 (hierna: de splitsingsakte) is het bedrijfscomplex aan de [adres] , kadastraal bekend [gemeente] sectie [sectie / nummer 1] , gesplitst in drie appartementsrechten, elk rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de bedrijfsruimte op respectievelijke de begane grond, de eerste verdieping en de tweede verdieping.
2.2.
Met de splitsingsakte is ook de VvE opgericht. Verder is het
Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten 1992van 2 januari 1992 (hierna: het splitsingsreglement) van toepassing verklaard. Het maximaal aantal stemmen in de vergadering van eigenaars bedraagt drie. De eigenaars brengen ieder één stem uit.
Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten 1992van 2 januari 1992 (hierna: het splitsingsreglement) van toepassing verklaard. Het maximaal aantal stemmen in de vergadering van eigenaars bedraagt drie. De eigenaars brengen ieder één stem uit.
2.3.
In het splitsingsreglement is, voor zover relevant, het volgende bepaald:
Artikel 9
1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden onder meer gerekend,
voor zover aanwezig:
a. de funderingen, de dragende muren en de kolommen, het geraamte van het gebouw met de ondergrond, het ruwe metselwerk, alsmede de vloeren met uitzondering van de afwerklagen in de privé gedeelten, de buitengevels, waaronder begrepen de raamkozijnen met glas, de deuren welke zich in de buitengevel bevinden of de scheiding vormen tussen het gemeenschappelijk en het privé gedeelte, (…) de daken (…)
Artikel 38
1. De vergadering beslist over het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken en rechten, voor zover de beslissing hierover niet aan het bestuur toekomt.
2. De beslissing over het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken berust bij het bestuur. Het bestuur kan echter geen onderhoudswerkzaamheden opdragen die een bedrag dat door de vergadering zal worden vastgesteld te boven gaan, tenzij het daartoe vooraf door de vergadering is gemachtigd.
2.4.
In artikel 8 van de splitsingsakte is het in artikel 38 lid 2 van het splitsingsreglement bedoelde bedrag bepaald op ƒ 500,00.
2.5.
De tekeningen bij de splitsingsakte zien er als volgt uit:
2.6.
Op basis van een notariële akte van 30 december 1994 (hierna: de wijzigingsakte) bestaat het tot de gemeenschap behorende perceel grond kadastraal bekend [gemeente] sectie [sectie / nummer 1] na een nieuwe kadastrale opmeting uit de percelen met nummers [sectie / nummer 2] en [nummer] en is vervolgens het perceel met nummer [nummer] aan de gemeenschap onttrokken, zodat de gemeenschap uitsluitend het gebouw met ondergrond, kadastraal bekend gemeente [gemeente] sectie [sectie / nummer 2] , omvat.
2.7.
De tekeningen bij de wijzigingsakte zien er als volgt uit:
2.8.
Op grond van de wijzigingsakte omvat de gemeenschap, bestaande uit het gebouw met ondergrond en trap:
2.8.1.
het appartementsrecht met appartementsindex A4, rechtgevend op het uitsluitend gebruik van de bedrijfsruimte op de begane grond,
2.8.2.
het appartementsrecht met appartementsindex A5, rechtgevend op het uitsluitend gebruik van de bedrijfsruimte op de eerste verdieping,
2.8.3.
het appartementsrecht met appartementsindex A6, rechtgevend op het uitsluitend gebruik van de bedrijfsruimte op de tweede verdieping.
2.9.
[belanghebbenden] zijn gezamenlijk eigenaar van de appartementsrechten met appartementsindices A4 en A5 en [verzoekers] zijn gezamenlijk eigenaar van het appartementsrecht met appartementsindex A6.
2.10.
In verband met lekkage aan het dak van de aanbouw hebben [belanghebbenden] in juli 2024 reparatiewerkzaamheden ten bedrage van € 6.612,65 laten verrichten. In verband met onvoldoende saldo op de rekening van de VvE is hiervan een bedrag € 4.612,65 voor rekening van de VvE gebracht. Hieraan lag geen besluit van de vergadering van de VvE ten grondslag.
2.11.
Op 21 oktober 2024 heeft een vergadering van de VvE plaatsgevonden. De notulen van deze vergadering van de VvE zijn vastgesteld tijdens de vergadering van de VvE van 11 februari 2025. In deze notulen is, voor zover relevant, het volgende vermeld:
3.
Bouwkundig onderzoek: Voor het onderhoud van het pand is het van belang om een meerjarenonderhoudsplan te maken, zodat we weten welk onderhoud op de korte en lange termijn nodig is. Vervolgens kan er een onderhoudsplan voor de komende jaren gemaakt worden en kunnen de financiële reserves hiervoor worden opgebouwd. Hier kan de VVE zich laten adviseren door een bouwkundig specialist. Komt volgende vergadering terug.
Bouwkundig onderzoek: Voor het onderhoud van het pand is het van belang om een meerjarenonderhoudsplan te maken, zodat we weten welk onderhoud op de korte en lange termijn nodig is. Vervolgens kan er een onderhoudsplan voor de komende jaren gemaakt worden en kunnen de financiële reserves hiervoor worden opgebouwd. Hier kan de VVE zich laten adviseren door een bouwkundig specialist. Komt volgende vergadering terug.
(…)
5.
Aanbouw dakbedekking: [belanghebbende 2] geeft aan dat er vanwege lekkage bij de aanbouw een dakdekker door de VvE is ingeschakeld voor reparatie. [verzoeker 1] geeft aan dat hij van mening is dat deze reparatie niet binnen de verantwoordelijkheid valt van de VVE en wil dit mogelijk voor de rechter brengen. Zowel [verzoeker 1] als [belanghebbende 1] & [belanghebbende 2] hebben hiertoe juridisch advies ingewonnen met een andere uitkomst. [belanghebbende 1] en [belanghebbende 2] bij VvE Belang en [verzoeker 1] bij een advocaat.
Aanbouw dakbedekking: [belanghebbende 2] geeft aan dat er vanwege lekkage bij de aanbouw een dakdekker door de VvE is ingeschakeld voor reparatie. [verzoeker 1] geeft aan dat hij van mening is dat deze reparatie niet binnen de verantwoordelijkheid valt van de VVE en wil dit mogelijk voor de rechter brengen. Zowel [verzoeker 1] als [belanghebbende 1] & [belanghebbende 2] hebben hiertoe juridisch advies ingewonnen met een andere uitkomst. [belanghebbende 1] en [belanghebbende 2] bij VvE Belang en [verzoeker 1] bij een advocaat.
Besloten wordt om de reparatie van de lekkage bij de aanbouw vanuit de VVE te betalen. [verzoeker 1] geeft aan op persoonlijke titel dit juridisch aan te vechten waarbij de kosten bij [verzoeker 1] liggen tenzij de rechter anders bepaald.
3.Het verzoek
3.1.
[verzoekers] verzoeken de kantonrechter om:
3.1.1.
de onder 2.11. vermelde besluiten van de vergadering van de VvE te vernietigen dan wel nietig te verklaren,
3.1.2.
te bepalen dat de VvE ten onrechte heeft besloten dat de aanbouw onderdeel van de gemeenschap uitmaakt zodat de daaraan ten behoeve van de aanbouw bestede gelden door het bestuur aan de VvE dienen te worden terugbetaald,
3.1.3.
voor recht te verklaren dat tijdens de vergadering van de VvE van 21 oktober 2024 geen andere besluiten zijn genomen,
3.1.4.
de VvE te veroordelen in de proceskosten.
3.2.
Aan het verzoek hebben [verzoekers] ten grondslag gelegd dat op basis van de wijzigingsakte en de bijbehorende tekening de aanbouw op het perceel met nummer [nummer] niet meer tot de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw behoort. Bovendien lag aan de reparatiewerkzaamheden geen besluit van de vergadering van de VvE ten grondslag.
De kosten van het herstel van de dakbedekking van de aanbouw moeten daarom worden terugbetaald aan de VvE. [verzoekers] stellen verder dat niet is besloten tot het laten verrichten van een bouwkundig onderzoek ten behoeve van een meerjarenonderhoudsplan.
3.3.
De VvE voert als verweer dat de wijzigingsakte weliswaar betrekking heeft op de oorspronkelijke onroerende zaak, met aanbouw, maar dat alleen het grondperceel met nummer [nummer] aan de splitsing is onttrokken, niet de aanbouw. Aan de tekening bij de wijzigingsakte komt geen doorslaggevende betekenis toe. De aanbouw behoort tot de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw, zodat de VvE nog een bedrag van € 2.000,00 aan [belanghebbenden] moet terugbetalen. Verder is tijdens de vergadering van de VvE van 11 februari 2025 besproken dat er een meerjarenonderhoudsplan moet komen en dat de begroting hierop zal worden aangepast.
4.De beoordeling
4.1.
[verzoekers] verzoeken in deze procedure om nietigverklaring dan wel vernietiging van besluiten van de VvE.
Juridisch kader
4.2.
Volgens vaste jurisprudentie kan in een verzoekschriftprocedure bij de kantonrechter tot vernietiging van een besluit op grond van artikel 5:130 Burgerlijk Wetboek (BW) ook een beroep op nietigheid van het betreffende besluit aan de orde worden gesteld (vgl. HR 10 juli 2020, ECLI:NL:HR:2020:1275). Dat betekent dat de zaak niet hoeft te worden verwezen ten einde het beroep van [verzoekers] op nietigheid van het besluit in een dagvaardingsprocedure aan de handelskamer van deze rechtbank voor te leggen. De kantonrechter is bevoegd om van dit geschil kennis te nemen en daarop te beslissen.
4.3.
Op grond van artikel 2:14 BW is een besluit van de vergadering van eigenaars nietig als het in strijd is met de wet of de statuten. Op grond van artikel 5:129 BW wordt de akte van splitsing gelijkgesteld met de statuten.
4.4.
Op grond van artikel 2:15 BW is een besluit van een orgaan van een rechtspersoon, onverminderd het elders in de wet omtrent de mogelijkheid van een vernietiging bepaalde, vernietigbaar wegens (a) strijd met wettelijke of statutaire bepalingen die het tot stand komen van besluiten regelen, (b) strijd met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW worden geëist of (c) strijd met een reglement.
4.5.
Artikel 2:8 lid 1 BW bepaalt dat een rechtspersoon en degenen die krachtens de wet en de statuten bij zijn organisatie zijn betrokken, zich als zodanig jegens elkaar moeten gedragen naar hetgeen door de redelijkheid en billijkheid wordt gevorderd. Een besluit is vernietigbaar indien het naar inhoud of totstandkoming in strijd is met de voornoemde gedragsregel. De toetsingsmaatstaf is of de vergadering van de VvE bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en naar billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen. Het gaat daarbij om een marginale toetsing van het besluit.
Aanbouw dakbedekking
4.6.
Bij de uitleg van de splitsingsstukken komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte van de onderscheiden gedeelten van het gebouw en uit de daaraan gehechte tekening, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte en de tekening. De rechtszekerheid vergt dat voor de vaststelling van hetgeen tot de privégedeelten respectievelijk tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort, slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn.
Indien de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is. In geval van tegenstrijdigheid tussen de akte van splitsing en de splitsingstekening kan niet op voorhand ervan worden uitgegaan dat hetzij de akte van splitsing, hetzij de splitsingstekening de bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan juist weergeeft. De rechter zal aan de hand van de aan de splitsingsstukken te ontlenen aanwijzingen – waaronder de mate van gedetailleerdheid waarin de desbetreffende gedeelten zijn omschreven in de tekst van de akte onderscheidenlijk zijn weergegeven in de splitsingstekening, en hetgeen overigens uit de splitsingsstukken valt af te leiden omtrent de bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan – en gelet op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de onderscheiden interpretaties zouden leiden, moeten bepalen of doorslaggevend gewicht toekomt aan de akte van splitsing dan wel aan de splitsingstekening (Hoge Raad (Hoge Raad) 1 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078, en HR 14 november 2014, ECLI:NL:HR:2014:337).
4.7.
De kantonrechter is van oordeel dat de aanbouw behoort tot de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw en overweegt daartoe als volgt.
4.8.
Uit artikel 5:20 BW vloeit als hoofdregel voort dat de eigenaar van een perceel grond ook eigenaar is van de gebouwen en werken die duurzaam met die grond zijn verenigd. Voor de maatstaf van de duurzame vereniging moet op grond van de jurisprudentie van de Hoge Raad op basis van de feitelijke omstandigheden worden vastgesteld of het gebouw of werk verenigd is met de grond en of die vereniging duurzaam is. Verder geldt op grond van artikel 5:20 lid 1 sub e BW een uitzondering op de hoofdregel: een gebouw of werk is niet van de eigenaar van de grond indien het een bestanddeel vormt van een onroerende zaak van een ander. Het is namelijk niet aanvaardbaar dat een onderdeel van een gebouw kan toebehoren aan een ander dan de eigenaar van dat gebouw (HR 28 oktober 1994, ECLI:NL:HR:1994:ZC1502).
4.9.
Op basis van de tijdens de mondelinge behandeling verschafte informatie en getoonde foto’s bestaat de aanbouw uit een houten skelet dat is vastgemaakt aan het hoofdgebouw, een dak met bitumen bedekking dat aansluit op de muur van het hoofdgebouw, en muren van deels hout, deels steen. De aanbouw was ten tijde van de splitsingsakte in gebruik als opslag, maar is na de wijzigingsakte bij de huidige appartementseigenaar (mede) in gebruik als ontmoetingsruimte. Met het oog daarop is onder meer aan de oostzijde een glazen pui aangebracht.
Uit deze feiten valt af te leiden dat de aanbouw duurzaam met de grond is verenigd, en tevens bestanddeel is van het hoofdgebouw: aanbouw en hoofdgebouw moeten worden aangemerkt als een geheel. Afgezien van de tekening bij de wijzigingsakte zijn er geen aanwijzingen dat het met de wijziging van de splitsingsakte de bedoeling is geweest om de aanbouw aan de splitsing te onttrekken. De omschrijving van het appartementsrecht rechtgevend op het uitsluitend gebruik van de bedrijfsruimte op de begane grond is in de wijzigingsakte niet gewijzigd. Op grond van deze omstandigheden kan geen beslissende betekenis worden toegekend aan de bij de wijzigingsakte behorende tekening.
4.10.
De conclusie is dat de aanbouw tot (de gemeenschappelijke gedeelten van) het gebouw behoort, zodat de eigenaren op grond van artikel 3 van het splitsingsreglement verplicht zijn bij te dragen in de kosten daarvan. Op grond van de splitsingsakte is voor onderhoudswerkzaamheden voor een bedrag hoger dan ƒ 500,00 een voorafgaande machtiging van de vergadering van de VvE vereist.
4.11.
[belanghebbenden] hebben tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat zij voorafgaand aan de werkzaamheden in juli 2024 aandacht hebben gevraagd voor de lekkage aan het dak van de aanbouw, dat het niet lukte om met [verzoekers] overeenstemming te bereiken over het verhelpen daarvan en dat vervolgens vanwege hevige regenval de verrichte reparatiewerkzaamheden spoedeisend en noodzakelijk waren. Dit is door [verzoekers] onvoldoende weersproken. De vergadering van de VvE heeft dan ook in redelijkheid kunnen besluiten om achteraf akkoord te gaan met deze werkzaamheden, zodat de kosten daarvan voor rekening komen van de VvE. Wel hebben [belanghebbenden] erkend dat het achteraf bezien beter was geweest [verzoekers] direct op de hoogte te brengen van de opdracht en de kosten. Daarvoor hebben zij excuses aangeboden.
Bouwkundig onderzoek
4.12.
Uit de inhoud van de notulen blijkt dat tijdens de vergadering van de VvE van 21 oktober 2024 (nog) niet is besloten tot het laten verrichten van een bouwkundig onderzoek ten behoeve van het opstellen van een meerjarenonderhoudsplan. De beslissing dat de VvE zich kan laten adviseren door een bouwkundig specialist is doorgeschoven naar een volgende vergadering van de VvE.
4.13.
Deze beslissing is niet gericht op het vestigen, wijzigen of teniet doen gaan van rechtsverhoudingen binnen de VvE. Daarmee is het een beslissing die valt buiten de reikwijdte van de artikelen 2:14 en 2:15 BW.
Conclusie
4.14.
Uit het voorgaande volgt dat de onder 3.1.1. en 3.1.2. genoemde verzoeken van [verzoekers] worden afgewezen.
4.15.
[verzoekers] hebben niet onderbouwd dat zij een redelijk belang hebben bij de door hen verzochte verklaring voor recht, zodat ook dat verzoek wordt afgewezen.
Proceskosten
4.16.
[verzoekers] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de VvE worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
542,00
(2 punten × € 271,00)
- nakosten
€
67,50
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
609,50
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de verzoeken af,
5.2.
veroordeelt [verzoekers] in de proceskosten van € 609,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [verzoekers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst het meer of anders verzochte af.
Deze beschikking is gegeven door mr. M.W. van der Veen en in het openbaar uitgesproken op 9 april 2025.
33806