ECLI:NL:RBAMS:2025:1434

Uitspraak

RECHTBANK Amsterdam

Civiel recht

Zaaknummer: C/13/755104 / HA ZA 24-893

Vonnis van 5 maart 2025

in de zaak van

[eiser],

wonende te Amsterdam,

eisende partij (hierna:
[eiser]),

advocaat: mr. H.S. Memelink,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid,

[gedaagde],

gevestigd te [plaats] ,

gedaagde partij (hierna:
[gedaagde]),

advocaat: mr. P.F.P. Nabben.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 22 juli 2024 met producties 1 tot en met 24,
- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 16,

- het tussenvonnis van 23 oktober 2024 waarin een mondelinge behandeling is bepaald,

- het verkort proces-verbaal van mondelinge behandeling en de daarin genoemde stukken.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[gedaagde] was sinds 30 december 2020 eigenaar van de woning aan de [adres] (hierna: de
woning). De woning stamt uit 1898.

2.2.

De heer [naam ] (hierna:
[naam ]) is de vaste makelaar van [gedaagde] .

2.3.

In opdracht van [naam ] heeft B&V Raadgevend Ingenieurs op 21 januari 2021 een rapport uitgebracht over ‘Beknopt onderzoek lekkage kelder’. Daarin staat onder meer het volgende over de woning:

‘3. Bevindingen

Oorzaak doordringen vocht en onderzoek fundering:

Ten tijde van de opname was er geen zichtbare sprake van lekkage/vochtdoorslag. Op de eerder door de opdrachtgever aangeleverde foto’s zijn de lekkages wel waarneembaar. (…)

Zichtbaar is dat er reeds meerdere malen getracht is de lekkages/vochtdoorslag te verhelpen middels het aanstorten van een betonplint tegen de gemetselde wanden aan. Het laatste herstel is gedaan door middel van Inertol o.g. op de bovenzijde van de plint.

De lekkages zijn hier helaas, niet meer dan tijdelijk mee verholpen.

Ten aanzien van de fundering zijn er vanuit de gemeente zakkingsgegevens bekend tot 2016 via zogeheten meetbouten. Hieruit blijkt dat het pand twee kanten op zakt. (…) De zakking betreft ca. 0,7 mm per jaar. Dit is voor een pand van deze leeftijd niet abnormaal. Het is daarmee niet zorgelijk en er is vooralsnog geen noodzaak om funderingsherstel te overwegen. De verzakkingen hebben wel gevolgen voor de waterdichtheid van de kelder. Als gevolg van de ongelijkmatige zetting in het gebouw kan scheurvorming ontstaan.

4.Aanbevelingen

(…)

Injecteren van beton: (…)

Herstellen van buitenaf: (…)

Funderingsherstel van de kelder i.c.m. woonhuis: (…)

Elke optie heeft zijn voor- en nadelen met ieder een eigen kostenplaatje. (…) Gezien het karakter van het benodigde herstel ten aanzien van het doordringen van vocht en de huidige afmeting van de kelder lijkt de oplossing in de vorm van het injecteren de meest aannemelijke oplossing.’

2.4.

Op 1 februari 2021 heeft [naam ] aan een VvE-lid van het pand van de woning bevestigd dat in de kelder sprake is geweest van lekkage waarvoor meerdere experts zijn geweest, maar dat dit een kwestie is die door de vorige eigenaar zal worden voldaan omdat het in de categorie ‘verborgen gebreken’ valt.

2.5.

In 2021 heeft [gedaagde] verschillende werkzaamheden aan de woning laten uitvoeren. Daarbij hebben de werkzaamheden aan de kelder zich beperkt tot een schoonmaak nadat de kelder was volgestroomd met water en het waterdicht maken van de bovenrand van de kelder door deze met cement aan te smeren.

2.6.

Rond februari 2023 heeft [naam ] de woning aan de markt te koop aangeboden. [eiser] heeft op de advertentie gereageerd en de woning bezichtigd op 24 en 26 april 2023.

2.7.

Op 27 april 2023 heeft [naam ] per e-mail achttien bestanden via we-transfer gedeeld met de vader van [eiser] , die [eiser] bijstond. Voor zover hier relevant zat daartussen:

de (concept)koopovereenkomst met toelichting,
het onder 2.3 genoemde rapport over lekkage in de kelder en
een NVM-vragenlijst met onder meer de volgende vragen en antwoorden:

Vraag

Antwoord

2. Gevels

a) Is er bij het appartement sprake (geweest) van vochtdoorslag of aanhoudend vochtige plekken op de gevels?

Ja.

Zo ja, waar?

Souterrain en kelder bij hevige regenval.

Zijn er bij het appartement (gerepareerde) scheuren/beschadigingen in/aan de gevels aanwezig?

Ja.

Zo ja, waar?

Kelder.

2.8.

Op 30 april 2023 heeft de vader van [eiser] namens [eiser] een eerste bod gedaan van € 850.000 kosten koper zonder voorbehouden, waarbij hij onder meer schreef: ‘
Ik ga ervan uit dat er geen verborgen gebreken zijn, en zal graag met jullie in overleg gaan m.b.t. een inspectie, en hoever die zou moeten gaan.’

2.9.

Op 2 mei 2023 heeft [gedaagde] voornoemd bod afgeslagen en onder meer geschreven: ‘
Verborgen gebreken kennen we niet echt en zaken als waterhuishouding en houten vloeren etc. zijn bekend en alles zou in de aangeleverde stukken moeten staan’.

2.10.

Op 5 mei 2023 bereikten [eiser] en [gedaagde] overeenstemming over de verkoop van de woning aan [eiser] voor € 920.000 kosten koper zonder voorbehouden.

2.11.

Op 9 mei 2023 e-mailde de vader van [eiser] aan [naam ] om 11:23 uur dat hij de we-transfer documenten nog eens had doorgenomen en vroeg hij of [naam ] kon bevestigen dat wateroverlast door een eerder besproken breuk in de waterleiding jaren terug is verholpen. [naam ] reageerde om 12:29 uur als volgt:

‘De kelderbak ligt qua bovenrand vrijwel op straatniveau en heeft een zogenaamde gestorte betonnen binnenbak in de oorspronkelijke gemetselde kelder. In januari van dit jaar is er wateroverlast geweest in de kelder. Het water stroomde echt snel naar binnen over de bovenrand terwijl het niet regende. Dit was dus niet jaren geleden, echter was het voor ons wel de 1e keer sinds het pand in eigendom was.

We hebben toen een aannemer de bovenranden extra waterdicht laten maken. De oorzaak hebben wij gezocht in het feit dat we hadden vernomen dat er een breuk in de buurt geweest was van een waterleiding van Waternet. Een andere plausibele reden hebben we namelijk niet kunnen vinden.

Het kan dus zijn dat de fundering e/o kelder binnenkort wateroverlast heeft, maar dit kan dus ook 20 jaar duren of nooit meer voorkomen. (…)

De slaapkamers, badkamer, toilet en kasten etc. op de begane grond hadden bij de recente waterlekkage overigens geen water op de vloer staan. De lekkage was alleen in de kelder.

Oftewel helaas kan niemand enige garantie geven dat er nooit meer wateroverlast zal zijn.’

2.12.

Dezelfde dag om 14:46 uur e-mailde de vader van [eiser] dat hij met zijn vraag over wateroverlast doelde op de slaapkamers en de plekken op de muur daar. Om 16:16 uur schreef [naam ] daarop terug:
‘Er is geen actie ondernomen voor slaapkamers en plekken op de muur’.

2.13.

Partijen hebben de koop geformaliseerd in een koopovereenkomst, die digitaal is ondertekend door [eiser] op 10 mei 2023 en door [gedaagde] op 11 mei 2023 (hierna: de
koopovereenkomst). Hierin staat onder meer de volgende ouderdomsclausule:

‘Artikel 23 Nadere afspraken

Basisstatus afspraak:

De aanvaarding is volgens het principe as-is, where is.

Ouderdoms- en zelfbewoningclausule:

Koper verklaart ermee bekend te zijn dat deze woning meer dan 125 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft, staat verkoper niet in voor o.a. het dak, de fundering, de vloeren, de muren, de kelder, (…) en de afwezigheid van doorslaand en/of optrekkend vocht en grondwaterstand. Bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in de koopakte omschreven artikel 5 zijnde “Staat van de onroerende zaak, gebruik”. (…)’

2.14.

Op 23 mei 2023 is de woning aan [eiser] geleverd waarna zij is ingetrokken.

2.15.

Op 4 oktober 2023 meldde de vader van [eiser] aan [gedaagde] dat er verborgen gebreken zijn, namelijk i) een lekkage onder de trap tussen de begane grond en de eerste verdieping en ii) een lekkage in de douche.

2.16.

Vervolgens zijn lekkages, vooral in de kelder, verergerd en heeft [eiser] verschillende onderzoeken zoals een lekdetectie laten uitvoeren. In een bouwkundig rapport van Bouwbureau Michielsen B.V. van 22 april 2024 worden herstelwerkzaamheden begroot op € 141.903 (inclusief btw) en is onder meer het volgende opgenomen:

‘Uitleg over het pand:Het voorste gedeelte van het pand (entree en slaapkamer 3) is ca 10 cm onder het maaiveld gelegen. Overige ruimten (hal, toilet, kast, badkamer, slaapkamer 1 en 2) zijn ca 60 cm onder het maaiveld gelegen. (…)

Kelder:

In de kelder was tijdens de 2 opnames ca 2 en 3 cm water aanwezig, er zijn foto’s aanwezig waarbij het water in de kelder enkele tientallen centimeters hoog staat. Duidelijk is te zien dat door de vorige eigenaar is getracht om de kelder waterdicht te krijgen, dit heeft echter niet tot een oplossing geleid. (…)

Wanden in de woning:

Vochtschade aan de wanden is zichtbaar over de hele linkerzijgevel en aan de straatzijde van slaapkamer 2. (…)

Op 28 maart hebben we in samenwerking met Belfor Lekdetectie door het gehele pand metingen gedaan, (…). Hierop is duidelijk te zien dat voornamelijk de lager gelegen ruimten grenzend aan een hoger gelegen maaiveld hoge vochtwaarden hebben. (…)

Dragende binnenmuren in de woning geven eveneens hoge vochtwaarden. (…)

(…)’

2.17.

Ondertussen woont [eiser] nog in de woning en heeft zij de kelder laten leegpompen, maar blijft het opnieuw onderlopen:

2.18.

Het water in de woning trekt door muren naar andere ruimten zoals de slaapkamer van [eiser] . Persoonlijke spullen onder haar bed en elders in de woning beschimmelen, bij een gemeten luchtvochtigheid van 83%. In de badkamer zijn tegels losgekomen door verzeping van tegellijm door vocht uit de muur:

2.19.

Buren van de woning hebben schriftelijk verklaard dat zij vanaf 1985 ‘acht of misschien wel tien’ verschillende eigenaren van de woning voorbij hebben zien komen, waarvan minstens de helft klaagde over vochtproblemen en dat er regelmatig een slang uit de woning over de stoep lag om de kelder leeg te pompen, tot vlak voor de komst van [eiser] aan toe.

3.Het geschil

3.1.

[eiser] vordert dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

de koopovereenkomst primair gedeeltelijk vernietigt wegens dwaling en subsidiair gedeeltelijk ontbindt wegens toerekenbaar tekortschieten, voor wat betreft het deel van de koopprijs dat correspondeert met het nadeel respectievelijk de schade van [eiser] ,

[gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 141.903 inclusief btw en met wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding,

[gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 6.585,06 inclusief btw aan deskundigenkosten met € 477,95 aan btw,

[gedaagde] veroordeelt in de proceskosten, inclusief nakosten en met wettelijke rente.

3.2.

Aan haar vorderingen legt [eiser] – kort gezegd – het volgende ten grondslag. De lekkages zijn verborgen gebreken die [gedaagde] voor de verkoop heeft gemaskeerd. Daarmee heeft [gedaagde] haar mededelingsplicht geschonden. Ook is een onjuiste mededeling gedaan aangezien [naam ] heeft medegedeeld dat de kelder extra waterdicht is gemaakt. Indien [eiser] tijdig van de (ernst van de) gebreken op de hoogte was gesteld, had zij de woning niet of niet voor dezelfde prijs gekocht. Daarom eist [eiser] een koopprijsvermindering van € 141.903 inclusief btw na een gedeeltelijke vernietiging wegens dwaling dan wel een gedeeltelijke ontbinding wegens non-conformiteit, en aanvullende schadevergoeding. Voor dit laatste geldt immers dat de woning door de gebreken niet geschikt is voor een normaal gebruik en dus niet beantwoordt aan de koopovereenkomst.

3.3.

[gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen met een veroordeling van [eiser] in de proceskosten. [gedaagde] betwist dat zij haar mededelingsplicht heeft geschonden, dat zij een onjuiste mededeling heeft gedaan en dat [eiser] onder invloed van dwaling een koopovereenkomst heeft gesloten die ze anders niet zou zijn aangegaan. [gedaagde] heeft de voorhanden zijnde informatie verstrekt en vragen van [eiser] naar waarheid beantwoord. [eiser] had ook een eigen onderzoeksplicht en de gebreken komen, mede gezien de ouderdomsclausule, voor haar eigen rekening. De woning voldoet aan wat voor een normaal gebruik verwacht mag worden van een 125 jaar oude woning met een kelder in Amsterdam en een verleden van vochtproblemen. Tot slot betwist [gedaagde] onder meer op verschillende gronden de hoogte van de schade en de toewijsbaarheid van deskundigenkosten.

4.De beoordeling

4.1.

Kern van de zaak betreft de vraag of [gedaagde] voorafgaand aan de koop voldoende inlichtingen heeft gegeven over de bestaande vochtproblematiek (de mededelings- of spreekplicht). Zo ja, dan ligt het in beginsel in de risicosfeer van [eiser] dat zij onvoldoende doordrongen stelt te zijn geweest van de ernst van deze vochtproblematiek (de onderzoeksplicht). Zo nee, dan dient verder te worden beoordeeld of [eiser] daardoor een overeenkomst heeft gesloten die zij anders niet onder dezelfde voorwaarden zou hebben gesloten als bedoeld in artikel 6:228 BW.

4.2.

Hoeveel inlichtingen een partij behoort te verstrekken, is afhankelijk van alle omstandigheden van het geval. In ieder geval moet zijn voldaan aan vier basisvereisten, namelijk dat deze partij:

de juiste stand van zaken kende of mocht worden geacht te kennen,

begreep of moest begrijpen dat het bewuste punt voor de ander van doorslaggevend gewicht zou zijn,

rekening had moeten houden met de mogelijkheid dat de ander zou dwalen,

de ander in de gegeven omstandigheden naar verkeersopvattingen uit de droom behoorde te helpen.^[1]

4.3.

De rechtbank oordeelt dat voor de vochtproblematiek aan deze basisvereisten wordt voldaan. [gedaagde] was voldoende van de vochtproblemen op de hoogte (zie onder 2.3 en 2.4) en begreep of moest begrijpen dat dit voor een koper zoals [eiser] van doorslaggevend gewicht zou zijn. [gedaagde] diende dan ook rekening te houden met de mogelijkheid dat [eiser] hierover kon dwalen en had haar uit een eventuele droom moeten helpen door de stand van zaken die hij kende met haar te delen. Maar dat heeft [gedaagde] voldoende gedaan. Dat betekent dat [gedaagde] haar spreekplicht niet heeft geschonden en dat het feit dat [eiser] onvoldoende doordrongen stelt te zijn geweest van de ernst van de vochtproblematiek in haar eigen risicosfeer valt. [eiser] had hier kritischer op kunnen zijn en meer onderzoek naar kunnen doen. Zij heeft geen aankoopkeuring laten verrichten of anderszins eigen onderzoek laten doen naar de ernst van de haar door de mededelingen van [gedaagde] bekende geschiedenis van vochtproblematiek. Daar was voldoende aanleiding voor. Het beroep op dwaling wordt hierom verworpen. De rechtbank licht dit hierna nader toe.

4.4.

Dat [gedaagde] heeft voldaan aan haar spreekplicht is af te leiden uit de volgende omstandigheden:

De woning is een souterrainwoning onder maaiveldniveau van 125 jaar oud in Amsterdam;

Wat [gedaagde] aan bouwkundige kennis over de ernst van de vochtproblematiek had, is wat zij door bouwkundig expert B&V Raadgevend Ingenieurs heeft laten onderzoeken en is gerapporteerd op 21 januari 2021;

Voornoemd rapport heeft [gedaagde] samen met een vragenlijst voorafgaand aan de koop met [eiser] gedeeld, waarbij in de vragenlijst nadrukkelijk ‘Ja’ is ingevuld op vragen over het bestaan van onder meer vochtdoorslag;

Anders dan [eiser] stelt, is het feit dat [gedaagde] schreef dat zij verborgen gebreken ‘niet echt’ kende, geen onjuiste mededeling, omdat daarbij werd gemeld dat alles in de aangeleverde stukken staat, zodat informatie over de vochtproblematiek bekend mocht worden verondersteld en daarom geen verborgen gebrek was (zie onder 2.9);

[eiser] (althans haar vader die haar bijstond) heeft voornoemde stukken voorafgaand aan het ondertekenen van de koopovereenkomst geraadpleegd en voor zover zij (c.q. haar vader) dat niet zou hebben gedaan, ligt dat in haar eigen risicosfeer,

[naam ] heeft de vragen van de vader van [eiser] van 9 mei 2023 naar waarheid en volledig genoeg beantwoord, ook al heeft [naam ] daarbij niet de gevraagde bevestiging gegeven. Bovendien ging het de vader van [eiser] hierbij niet om de problematiek uit voornoemd rapport over de kelder, maar gaf hij expliciet aan slechts te doelen op de slaapkamers en de plekken op de muur daar (zie onder 2.12);

Ook in de koopovereenkomst is expliciet met een ouderdomsclausule verwoord dat [gedaagde] niet instaat voor onder meer de afwezigheid van doorslaand en/of optrekkend vocht en de grondwaterstand;

De stelling van [eiser] dat uit mededelingen van [naam ] kon worden afgeleid dat de kelder ‘extra waterdicht’ is gemaakt moet worden verworpen. De mededeling van [naam ] zoals aangehaald onder 2.11 is expliciet beperkt tot de bovenrand van de kelder. Bovendien is daarin uitdrukkelijk vermeld dat er een kans is op herhaling van vochtproblemen.

4.5.

Subsidiair beroept [eiser] zich op non-conformiteit in de zin van artikel 7:17 BW. Dit artikel bepaalt dat de geleverde woning aan de koopovereenkomst moet beantwoorden. De woning beantwoordt niet aan de overeenkomst indien het, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die [gedaagde] over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die [eiser] op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten (artikel 7:17 lid 2 BW). Wat [eiser] mocht verwachten wordt dus ingekleurd door alle omstandigheden van het geval, waaronder de koopovereenkomst en de verhouding tussen partijen in spreek- en onderzoeksplicht.

4.6.

Algemeen gezegd mag een koper de eigenschappen verwachten die voor een normaal gebruik van de zaak nodig zijn en waarvan de aan- of afwezigheid niet betwijfeld hoefde te worden, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik voor zover de koopovereenkomst daarin voorziet. Onder normaal gebruik van een woning valt in de regel dat deze veilig bewoonbaar is zonder onaanvaardbare overlast.

4.7.

De woning is veilig bewoonbaar, maar [eiser] ervaart onaanvaardbare overlast door de vochtproblematiek. Van deze overlast kan echter niet gezegd worden dat [eiser] daarvan de afwezigheid niet behoefte te betwijfelen. Het gaat immers om een 125 jaar oude woning onder maaiveldniveau in Amsterdam, waarbij vooraf een rapport en een vragenlijst is gedeeld met informatie over lekkage, vochtdoorslag en eerdere problemen met de kelder, terwijl bovendien in correspondentie en in een ouderdomsclausule is opgenomen dat de afwezigheid van vochtproblemen niet gegarandeerd werd of kon worden. Onder deze omstandigheden had [eiser] juist wel de afwezigheid van vochtproblemen moeten betwijfelen.

4.8.

Het voorgaande betekent dat de woning niet non-conform is, maar onder de gegeven omstandigheden beantwoordt aan de koopovereenkomst. De vorderingen van [eiser] zijn daarom niet toewijsbaar.

4.9.

[eiser] wordt in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten, inclusief nakosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op:

- griffierecht

€

6.617,00

- salaris advocaat

€

3.858,00

(2 punten × € 1.929,00)

- nakosten

€

178,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

10.653,00

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst het gevorderde af,

5.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 10.653,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.3.

verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.C. Jongeneel, rechter, bijgestaan door mr. M.A.A. van Achterberg, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 5 maart 2025.