Uitspraak
RECHTBANK Amsterdam
Civiel recht
Zaaknummer: C/13/752081 / HA ZA 24-641
Vonnis van 5 maart 2025
in de zaak van
1.[eiser] ,
te [woonplaats] ,
2.
[eiseres],
2.
[eiseres],
te [woonplaats] ,
eisende partijen in conventie,
verwerende partijen in reconventie,
hierna samen te noemen: [eisers] ,
advocaat: mr. R. Winters,
tegen
1.STICHTING DE ALLIANTIE,
te Hilversum,
advocaat: mr. S. Baggen,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: De Alliantie
en
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
3.
[gedaagde 3],
[gedaagde 3],
beiden te [woonplaats] ,
advocaat: mr. E. Swart,
gedaagde partijen in conventie,
hierna samen te noemen: [gedaagden 2 en 3] .
1.De zaak in het kort
1.1.
Deze zaak draait om de vraag of een deel van de tuin waar [gedaagden 2 en 3] op dit moment gebruik van maken onderdeel uitmaakt van het appartementsrecht dat [eisers] van De Alliantie hebben gekocht. De rechtbank komt tot het oordeel dat dit niet zo is. De koopovereenkomst en de leveringsakte moeten namelijk zo worden uitgelegd dat niet aan alle voorwaarden voor overdracht is voldaan, zodat [eisers] geen eigenaar zijn geworden van dat gedeelte van de tuin. Dat betekent dat de vorderingen van [eisers] worden afgewezen. De tegenvordering (reconventie) die De Alliantie heeft ingesteld wordt ook afgewezen, omdat deze onvoldoende concreet is. In dit vonnis licht de rechtbank dit oordeel toe.
1.2.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de gelijkluidende dagvaardingen van 31 mei en 3 juni 2024, met producties,
- de conclusie van antwoord van De Alliantie, tevens eis in reconventie, met producties,
- de conclusie van antwoord van [gedaagden 2 en 3] , met producties,
- de conclusie van antwoord in reconventie, met producties,
- het tussenvonnis van 2 oktober 2024, waarin de mondelinge behandeling is bepaald,
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 15 januari 2025.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Op 24 februari 2010 is bij akte het eigendomsrecht van De Alliantie van het appartementencomplex aan de [woonblok 1] (oneven nummers) en [woonblok 2] gesplitst in appartementsrechten (hierna: de splitsingsakte). Bij de splitsingsakte is een tekening gevoegd, waarop de grenzen tussen de verschillende appartementsrechten zijn aangegeven (hierna: de splitsingstekening).
2.2.
De Alliantie heeft in december 2021 een appartementsrecht in de verkoop gezet. Dit appartementsrecht is in de splitsingsakte als volgt omschreven (hierna: het appartementsrecht):
“
het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning met tuin en berging, gelegen op de begane grond van na te melden appartementengebouw, plaatselijk bekend als[adres], kadastraal bekend[gemeente] , [sectie+nummer], appartementsindexnummer 3,(…)”
het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning met tuin en berging, gelegen op de begane grond van na te melden appartementengebouw, plaatselijk bekend als[adres], kadastraal bekend[gemeente] , [sectie+nummer], appartementsindexnummer 3,(…)”
2.3.
Op de splitsingstekening wordt de afscheiding tussen de appartementsrechten als volgt weergegeven (uitsnede uit de splitsingstekening, waarbij de nummers staan voor de appartementsindexen):
2.4.
[eisers] hebben de woning aan de [adres] op 27 december 2021 bezichtigd, waarna zij een bod hebben uitgebracht. Op 30 december 2021 hebben zij van de makelaar van de verkoper een e-mail ontvangen waarin wordt medegedeeld dat hun bod is geaccepteerd. Op 10 januari 2022 hebben [eisers] bij de notaris de koopovereenkomst (hierna: de Koopovereenkomst) ondertekend. Op 7 maart 2022 is het appartementsrecht bij notariële akte aan [eisers] geleverd (hierna: de leveringsakte).
2.5.
[gedaagden 2 en 3] huren sinds 15 juli 1997 een appartementsrecht met appartementsindex 2 – dat naast het appartementsrecht ligt dat [eisers] hebben gekocht – van (een rechtsvoorganger van) De Alliantie. De tuinen van beide appartementsrechten grenzen aan elkaar. De feitelijke grens tussen de tuinen is sinds [gedaagden 2 en 3] daar wonen niet gewijzigd. Deze grens wijkt af van hoe de grens is weergegeven in de splitsingstekening.
2.6.
Bij de verkoopinformatie die op [internetsite] is gepubliceerd en in de verkoopbrochure van De Alliantie is opgenomen, is een plattegrond gevoegd (hierna: de [internetsite] -plattegrond). Op deze [internetsite] -plattegrond wordt de feitelijke situatie niet goed weergegeven. Een strook tuin voor de tweede slaapkamer van het appartementsrecht is daar namelijk niet op weergegeven. In Figuur 1 is de betreffende strook op de [internetsite] -plattegrond ingetekend en wordt de feitelijke grens tussen de tuinen met rode lijnen weergegeven. Het vlak dat is aangeduid met de letter B is feitelijk in gebruik door [gedaagden 2 en 3] (hierna: het betwiste gedeelte van de tuin).
Figuur 1: Plattegrond van de feitelijke situatie
2.7.
Ter verduidelijking wordt op onderstaande foto’s de feitelijke situatie weergegeven.
Foto 1: Genomen vanuit de slaapkamer van [eisers] , met op de voorgrond de smalle strook die in Figuur 1 is ingetekend. Het lage hek geeft de feitelijke grens tussen de tuinen weer (de rode lijnen op Figuur 1).
Foto 2: Genomen vanuit de tuin van [gedaagden 2 en 3] . Rechts is de smalle strook tuin voor de slaapkamer van [eisers] zichtbaar.
3.Het geschil
3.1.
[eisers] vorderen
primaireen verklaring voor recht dat het betwiste gedeelte van de tuin bij het privégedeelte van het appartementsrecht van [eisers] hoort, waarop zij een exclusief gebruiksrecht hebben. In lijn daarmee vorderen zij dat [gedaagden 2 en 3] het betwiste gedeelte van de tuin zullen ontruimen en ontruimd zullen houden, en ook dat De Alliantie meewerkt aan het ontruimen en ontruimd houden van het betwiste gedeelte van de tuin, dat alles op straffe van een dwangsom.
Subsidiairvorderen [eisers] dat De Alliantie wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag gelijk aan het verschil tussen de marktwaarde van de woning met tuin met of zonder het betwiste gedeelte van de tuin. Zij vorderen daarnaast (primair en subsidiair) veroordeling van De Alliantie en [gedaagden 2 en 3] in de proceskosten en ook dat het vonnis ten uitvoer kan worden gelegd als er hoger beroep wordt ingesteld (uitvoerbaar bij voorraad).
primaireen verklaring voor recht dat het betwiste gedeelte van de tuin bij het privégedeelte van het appartementsrecht van [eisers] hoort, waarop zij een exclusief gebruiksrecht hebben. In lijn daarmee vorderen zij dat [gedaagden 2 en 3] het betwiste gedeelte van de tuin zullen ontruimen en ontruimd zullen houden, en ook dat De Alliantie meewerkt aan het ontruimen en ontruimd houden van het betwiste gedeelte van de tuin, dat alles op straffe van een dwangsom.
Subsidiairvorderen [eisers] dat De Alliantie wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag gelijk aan het verschil tussen de marktwaarde van de woning met tuin met of zonder het betwiste gedeelte van de tuin. Zij vorderen daarnaast (primair en subsidiair) veroordeling van De Alliantie en [gedaagden 2 en 3] in de proceskosten en ook dat het vonnis ten uitvoer kan worden gelegd als er hoger beroep wordt ingesteld (uitvoerbaar bij voorraad).
3.2.
[eisers] voeren daarvoor – samengevat – het volgende aan. [eisers] hebben het appartementsrecht inclusief het betwiste gedeelte van de tuin gekocht. De omvang van het verkochte appartementsrecht moet worden bepaald aan de hand van de omschrijving in de splitsingsakte en de splitsingstekening. In de splitsingstekening is het betwiste gedeelte van de tuin ingetekend als onderdeel van het appartementsrecht. De omschrijving in de splitsingsakte is verder gelijk aan die in de Koopovereenkomst. Het betwiste gedeelte van de tuin valt dus onder de omschrijving van het verkochte in de Koopovereenkomst. Als eigenaar van het betwiste gedeelte van de tuin hebben zij recht op het privégebruik daarvan. Subsidiair voeren [eisers] aan dat zij hebben gedwaald over de omvang van het appartementsrecht, omdat De Alliantie onvoldoende duidelijk heeft gemaakt dat het betwiste gedeelte van de tuin niet verkocht zou worden.
3.3.
De Alliantie voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] , dan wel tot niet-ontvankelijkheid van [eisers] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure. Volgens De Alliantie was het betwiste gedeelte van de tuin geen onderdeel van hetgeen aan [eisers] is verkocht, omdat De Alliantie het appartementsrecht heeft verkocht met de tuin zoals deze feitelijk was begrensd. Dat blijkt uit artikel 15 van de Koopovereenkomst, en is ook voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst aan [eisers] medegedeeld, aldus De Alliantie.
3.4.
[gedaagden 2 en 3] voeren ook verweer en concluderen tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] met veroordeling in de proceskosten. Volgens [gedaagden 2 en 3] hebben zij het betwiste gedeelte van de tuin in gebruik als onderdeel van hun huurovereenkomst met De Alliantie. Het maakt voor hun titel om gebruik te maken van het betwiste deel van de tuin niet uit of een gedeelte van de door De Alliantie aan hen verhuurde tuin verkocht is of niet. Koop breekt geen immers geen huur, zodat zij van het betwiste gedeelte van de tuin gebruik kunnen blijven maken, aldus [gedaagden 2 en 3] .
3.5.
De Alliantie heeft ook een tegenvordering ingesteld (eis in reconventie). De Alliantie vordert daarin een verklaring voor recht dat de tuin die bij het appartementsrecht hoort kleiner is dan op de splitsingstekening staat vermeld. Ook vordert De Alliantie veroordeling van [eisers] in de proceskosten die samenhangen met de tegenvordering en dat deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad zijn. Volgens De Alliantie heeft zij belang bij deze vordering omdat zij de verklaring voor recht wenst in te schrijven in de openbare registers om te voorkomen dat eventuele rechtsopvolgers ervan uit kunnen gaan dat de tuin zo groot is als op de splitsingstekening staat.
3.6.
[eisers] hebben zich tegen de tegenvordering verweerd en concluderen tot afwijzing van deze vordering, met veroordeling van De Alliantie in de proceskosten.
4.De beoordeling
4.1.
De vorderingen van [eisers] en de tegenvordering van De Alliantie hangen met elkaar samen en worden daarom gezamenlijk besproken.
4.2.
Om vast te stellen of het betwiste gedeelte van de tuin behoort tot het appartementsrecht van [eisers] – in andere woorden: of zij eigenaar zijn geworden van het betwiste gedeelte van de tuin – moet worden vastgesteld of dit betwiste gedeelte van de tuin door De Alliantie aan [eisers] is overgedragen.
4.3.
Artikel 3:84 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) bepaalt dat er drie vereisten zijn voor het overdragen van een goed, namelijk (i) een levering, (ii) een geldige titel en (iii) beschikkingsbevoegdheid bij degene die het goed overdraagt. Voor een geldige overdracht moet aan alle drie de vereisten zijn voldaan. Over het derde vereiste bestaat tussen partijen – terecht – geen discussie: De Alliantie was als eigenaar beschikkingsbevoegd om het appartementsrecht over te dragen. Er bestaat wel discussie over wat De Alliantie aan [eisers] heeft verkocht, dus over de omvang van de titel, en over wat er door De Alliantie aan [eisers] geleverd is. De rechtbank stelt vast dat er geen geldige titel voor overdracht van het betwiste gedeelte van de tuin is, en ook dat dit gedeelte niet geleverd is.
Er is geen geldige titel voor de overdracht van het betwiste gedeelte van de tuin
4.4.
Een titel voor overdracht is de rechtsverhouding die aan de overdracht ten grondslag ligt en die haar rechtvaardigt. De titel wordt gevormd door de (obligatoire) afspraken die partijen over de overdracht hebben gemaakt. In deze zaak wordt de omvang van de titel bepaald door de Koopovereenkomst die [eisers] met De Alliantie hebben gesloten. Daaruit volgt wat [eisers] van De Alliantie hebben gekocht. Omdat [eisers] met De Alliantie van mening verschillen over de omvang van de titel, moet de Koopovereenkomst worden uitgelegd. Bij die uitleg moet worden gekeken naar de tekst van de Koopovereenkomst en hoe [eisers] en De Alliantie in de gegeven omstandigheden elkaars verklaringen en gedragingen moesten begrijpen en wat zij daarbij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (de Haviltex-maatstaf).
4.5.
Volgens [eisers] volgt uit de Koopovereenkomst dat zij het appartementsrecht inclusief het betwiste gedeelte van de tuin gekocht. De omschrijving in de Koopovereenkomst van het verkochte appartementsrecht is namelijk gelijk aan die in de splitsingsakte en in de daarbij behorende splitsingstekening is het betwiste gedeelte van de tuin ingetekend als onderdeel van het appartementsrecht. Daarnaast heeft de makelaar tijdens de bezichtiging gezegd dat de tuin groter was dan op [internetsite] -plattegrond te zien was. In artikel 15 van de Koopovereenkomst is weliswaar opgenomen dat de feitelijke situatie afwijkt van de splitsingstekening, maar dat moet zo worden uitgelegd dat de feitelijke situatie achteraf aangepast moet worden aan de splitsingstekening. Deze interpretatie van artikel 15 is door de notaris bevestigd, aldus nog steeds [eisers] .
4.6.
Volgens De Alliantie volgt uit artikel 15 van de Koopovereenkomst, en ook uit de informatie die voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst aan [eisers] is medegedeeld, dat het appartementsrecht is verkocht in overeenstemming met de feitelijke situatie, en niet zoals weergegeven op de splitsingstekening. Dat betekent dat het betwiste gedeelte van de tuin geen onderdeel uitmaakt van het verkochte appartementsrecht.
4.7.
De rechtbank legt de Koopovereenkomst zo uit dat het betwiste gedeelte van de tuin geen onderdeel uitmaakte van het verkochte appartementsrecht. Die uitleg is gebaseerd op de volgende omstandigheden.
4.8.
In de Koopovereenkomst is het appartementsrecht als volgt omschreven:
“
Verkoper verkoopt aan Koper, die van Verkoper koopt, ieder voor de onverdeelde helft:
Verkoper verkoopt aan Koper, die van Verkoper koopt, ieder voor de onverdeelde helft:
1. het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning met tuin en berging, gelegen op de begane grond van na te melden appartementengebouw, plaatselijk bekend te[adres] ,kadastraal bekend[gemeente] , [sectie+nummer] , appartementsindex 3, uitmakende het vijfentachtig/vierduizend negenhonderdtweeënnegentigste (85/4.992ste) onverdeeld aandeel in de gemeenschap, (…),
hierna te noemen:Verkochte.”
4.9.
Deze omschrijving van het appartementsrecht zegt niets over de omvang van de tuin die bij het appartementsrecht hoort. Wat de precieze omvang is van het appartementsrecht, moet daarom worden afgeleid uit de splitsingsstukken. [1]
4.10.
De omschrijving van het appartementsrecht in de Koopovereenkomst is vrijwel identiek aan de omschrijving die in de splitsingsakte is opgenomen. Op de bijbehorende splitsingstekening [2] is te zien dat de scheidslijn tussen de appartementsrechten met indexnummers 2 en 3 in de tuin in het verlengde ligt van de muur die de bebouwing van de twee appartementsrechten scheidt en dat de tuin dus zo breed is als de gehele achtergevel van de woning van [eisers] . Volgens de splitsingsstukken valt het betwiste gedeelte van de tuin valt dan ook binnen het appartementsrecht met indexnummer 3. Op basis van de omschrijving van het appartementsrecht in de Koopovereenkomst lijkt de conclusie te zijn dat het betwiste gedeelte van de tuin aan [eisers] is verkocht.
4.11.
Artikel 15 van de Koopovereenkomst beperkt echter de omvang van het appartementsrecht. In dit artikel is, voor zover relevant, het volgende opgenomen:
“
Overige bijzonderheden
Overige bijzonderheden
De begrenzing van de tuin zoals aangegeven op de splitsingstekening komt niet overeen met de feitelijke situatie. Koper verklaart hier van op de hoogte te zijn en een kopie te hebben ontvangen van de aangehechte splitsingstekening, waarin schetsmatig de juiste feitelijke situatie wordt weergegeven. Voor zover aan Verkoper bekend zijn er thans geen plannen om de splitsingsakte en -tekening te wijzigen. Mocht de koper dit willen
wijzigen, is dit voor eigen rekening en risico van de koper.
(…)
Wijziging splitsing
Koper aanvaardt de Gebruikseenheid in de staat waarin het zich ten tijde van de bezichtiging bevond en heeft gezien; mocht de feitelijke situatie niet overeenkomen met de splitsingstekening dan kan Koper hier geen rechten aan ontlenen.
Koper geeft bij dezen volmacht/toestemming aan iedere medewerker van Notariskantoor (…) tot eventuele wijziging van de splitsingstekening en de splitsingsakte zodat deze kan worden aangepast aan de feitelijke situatie.
Deze volmacht zal voortduren tot vijf jaar na de Leveringsdatum.
Voorts verplicht Koper zich om bij vervreemding van het Verkochte binnen een termijn van vijf jaar na Leveringsdatum aan zijn rechtsopvolger onder bijzondere titel op te leggen dat die rechtsopvolger een gelijke volmacht verleent aan de medewerkers van Notariskantoor (…) tot eventuele wijziging van de splitsingstekening en de splitsingsakte zoals hiervoor vermeld, onder verbeurte van een boete van € 5.000,00 bij niet-nakoming. Deze verplichting en boete hebben geen werking in geval van executoriale verkoop ex artikel 268 boek 3 van het Burgerlijk Wetboek”
4.12.
Uit deze bepalingen samen volgt dat [eisers] het appartementsrecht hebben gekocht zoals de feitelijke situatie was ten tijde van de bezichtiging. Onder het kopje ‘Overige bijzonderheden’ is namelijk opgenomen dat de splitsingstekening niet overeenkomst met de feitelijke situatie en dat er – in afwijking van de splitsingstekening die bij de splitsingsstukken hoort – nog een andere (splitsings)tekening is waarop de “juiste” situatie is aangegeven. [eisers] verklaren daarmee bekend te zijn. Daarnaast is onder het kopje ‘Wijziging splitsingsakte’ aangegeven dat [eisers] het verkochte aanvaarden in de staat waarin het zich ten tijde van de bezichtiging bevond én dat, mocht de feitelijke situatie niet overeenkomen met de splitsingstekening, koper hier geen rechten aan kan ontlenen. De zinsnede “
dan kan koperhiergeen rechten aan ontlenen” kan weliswaar de vraag oproepen of de koper geen rechten kan ontlenen aan de splitsingstekening óf aan de feitelijke situatie, maar het antwoord op die vraag volgt uit het vervolg van de bepaling. De koper geeft daarin de notaris namelijk een volmacht tot het aanpassen van de splitsingstekening aan de feitelijke situatie. Dat betekent dat de feitelijke situatie leidend is, en dat de volmacht is bedoeld om de splitsingstekening daarmee in lijn te brengen.
dan kan koperhiergeen rechten aan ontlenen” kan weliswaar de vraag oproepen of de koper geen rechten kan ontlenen aan de splitsingstekening óf aan de feitelijke situatie, maar het antwoord op die vraag volgt uit het vervolg van de bepaling. De koper geeft daarin de notaris namelijk een volmacht tot het aanpassen van de splitsingstekening aan de feitelijke situatie. Dat betekent dat de feitelijke situatie leidend is, en dat de volmacht is bedoeld om de splitsingstekening daarmee in lijn te brengen.
4.13.
De uitleg van [eisers] – dat de feitelijke situatie in lijn met de splitsingstekening moest worden gebracht – vindt geen steun in de bewoordingen van artikel 15. Dat de feitelijke situatie afweek van de splitsingstekening was in ieder geval bekend na de acceptatie van hun bod. In de e-mail van 30 december 2021 stond namelijk dezelfde al tekst die later is opgenomen in artikel 15 onder het kopje ‘Overige bijzonderheden’. Als het voor [eisers] niet duidelijk was wat met die tekst werd bedoeld, dan hadden zij vóór het tekenen van de Koopovereenkomst bij De Alliantie om verduidelijking moeten vragen. Dat [eisers] tijdens de afspraak op 10 januari 2022 bij de notaris hebben nagevraagd of hun interpretatie klopte – en dat deze heeft gezegd dat hij ervan uitging dat dat zo was – maakt dat niet anders. De notaris was er immers niet van op de hoogte hoe de feitelijke situatie afweek van de splitsingstekening en kon ook niet weten wat de bedoeling van De Alliantie was. [eisers] hadden dat bij De Alliantie zelf moeten navragen. De notaris was niet in de positie om namens De Alliantie vragen te beantwoorden of toezeggingen te doen.
4.14.
Ook los van de bepalingen uit de Koopovereenkomst hadden [eisers] moeten begrijpen dat het betwiste gedeelte van de tuin geen onderdeel uitmaakte van het appartementsrecht dat door De Alliantie te koop werd aangeboden. Zo is het betwiste gedeelte van de tuin niet opgenomen op de [internetsite] -plattegrond. Op basis van de verkoopinformatie – waar de splitsingstekening geen onderdeel van uitmaakte – konden [eisers] er dus niet vanuit gaan dat het betwiste gedeelte van de tuin bij het te koop staande appartementsrecht hoorde.
4.15.
[eisers] hebben tijdens de zitting toegelicht dat zij ervan uit zijn gegaan dat het betwiste gedeelte van de tuin tot het appartementsrecht behoorde, omdat de makelaar tijdens de bezichtiging had gezegd dat de [internetsite] -plattegrond niet klopte. De makelaar heeft alleen niet toegelicht wat hij daar precies mee bedoelde, aldus [eisers] . Ook hier geldt dat het op de weg van [eisers] had gelegen om bij de makelaar of De Alliantie na te gaan of hun aanname klopte, zeker nu [eisers] door de makelaar wisten dat [internetsite] -plattegrond niet klopte, waardoor onduidelijk is waar de grens van het appartementsrecht loopt.
4.16.
Ten slotte hebben [eisers] nog aangevoerd dat zij op basis van een zogenaamde stamkaart van de juistheid van de splitsingstekening uit mochten gaan. Op de stamkaart is namelijk, onder andere, het volgende opgenomen:
“
Splitsingstekening aanwezig --> JA Klopt deze --> JA”
Splitsingstekening aanwezig --> JA Klopt deze --> JA”
Ongeacht of [eisers] ten tijde van de verkoop over de stamkaart beschikten – daar zijn [eisers] en De Alliantie het namelijk niet over eens – mochten zij er op basis van de stamkaart niet zomaar vanuit gaan dat de splitsingstekening correct was. Op de stamkaart is namelijk óók de tekst opgenomen die per e-mail op 30 december 2021 naar [eisers] is gestuurd en die uiteindelijk in artikel 15 van de Koopovereenkomst onder het kopje ‘Overige bijzonderheden’ is opgenomen. Daaruit blijkt dat de feitelijke situatie niet overeenkomt met de splitsingstekening.
4.17.
Uit het voorgaande blijkt dat De Alliantie op verschillende manieren aan [eisers] duidelijk heeft willen maken dat het appartementsrecht zou worden verkocht zoals het zich in de feitelijke situatie bevond, terwijl [eisers] uit zijn gegaan van hun eigen interpretatie en niet bij De Alliantie hebben gecontroleerd of dat klopte. De Alliantie hoefde daarom ook niet te verwachten dat [eisers] er een andere interpretatie op nahielden.
4.18.
Al met al moet de Koopovereenkomst zo worden uitgelegd dat het betwiste gedeelte van de tuin niet onder het verkochte appartementsrecht valt. Dat betekent ook dat er geen geldige titel is voor overdracht van het betwiste gedeelte van de tuin. Om deze reden zijn [eisers] geen eigenaar geworden van het betwiste gedeelte van de tuin.
Uit de leveringsakte blijkt geen geldige titel of levering van het betwiste gedeelte van de tuin
4.19.
Hierboven is geoordeeld dat de titel voor overdracht van het betwiste gedeelte van de tuin niet blijkt uit Koopovereenkomst. [eisers] hebben zich nog op het standpunt gesteld dat het betwiste gedeelte van de tuin door middel van de leveringsakte wel is geleverd. Ook de leveringsakte bevat echter geen geldige titel en bovendien volgt uit de leveringsakte dat het betwiste gedeelte van de tuin juist niet is geleverd.
4.20.
Over de titel en hetgeen wordt geleverd is, voor zover relevant, het volgende in de leveringsakte opgenomen:
“
Overeenkomst van koop/levering
Overeenkomst van koop/levering
Verkoper en koper hebben, blijkens een op tien januari tweeduizend tweeëntwintig door verkoper en koper ondertekend koopcontract, hierna aangeduid met: het koopcontract, een koopovereenkomst gesloten, op grond waarvan verkoper bij deze levert aan koper, die bij deze aanvaardt, ieder voor de onverdeelde helft:
Omschrijving registergoed
het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning met tuin en berging, gelegen op de begane grond van na te melden appartementengebouw, plaatselijk bekend te[adres], kadastraal bekend[gemeente] , [sectie+nummer] , appartementsindex 3, uitmakende het vijfentachtig/vierduizend negenhonderdtweeënnegentigste (85/4.992ste) onverdeeld aandeel in de gemeenschap, (…)
hierna ook aangeduid met: hetverkochte.”
en
“
Bepalingen koopovereenkomst
Bepalingen koopovereenkomst
Voor zover daarvan in deze akte niet uitdrukkelijk is afgeweken, zijn op de koop en de levering van toepassing de bepalingen vermeld in het koopcontract, (…)”
en
“
Volmacht wijziging splitsing
Volmacht wijziging splitsing
Koper aanvaardt het verkochte in de staat waarin het zich ten tijde van de bezichtiging bevond en heeft gezien; mocht de feitelijke situatie niet overeenkomen met de splitsingstekening dan kan koper hier geen rechten aan ontlenen.
Koper geeft bij dezen volmacht/toestemming aan iedere medewerker van Notariskantoor (…) tot eventuele wijziging van de splitsingstekening en de splitsingsakte zodat deze kan worden aangepast aan de feitelijke situatie.
Deze volmacht zal voortduren tot vijfjaar na heden.
Voorts verplicht koper zich om bij vervreemding van het verkochte binnen een termijn van vijf jaar na heden aan zijn rechtsopvolger onder bijzondere titel op te leggen dat die rechtsopvolger een gelijke volmacht verleent aan de medewerkers van Notariskantoor (…) tot eventuele wijziging van de splitsingstekening en de splitsingsakte zoals hiervoor vermeld, onder verbeurte van een boete van vijfduizend euro (€ 5.000,00) bij niet-nakoming. Deze verplichting en boete hebben geen werking in geval van executoriale verkoop ex artikel 268 boek 3 van het Burgerlijk Wetboek.”
4.21.
De omschrijving van het verkochte appartementsrecht en hetgeen onder ‘Volmacht wijziging splitsing’ is opgenomen komen overeen met de Koopovereenkomst. Net als in de Koopovereenkomst wordt de titel hier beperkt tot de feitelijke situatie door wat is opgenomen onder ‘Volmacht wijziging splitsing’. Hetzelfde geldt voor de omvang van de levering: ook die wordt beperkt tot de feitelijke situatie.
4.22.
Uit de leveringsakte blijkt dus niet alleen dat er geen geldige titel was voor overdracht van het betwiste gedeelte van de tuin, maar ook dat dit gedeelte niet geleverd is. [eisers] zijn ook om deze reden geen eigenaar geworden van het betwiste gedeelte van de tuin.
4.23.
Omdat [eisers] geen eigenaar zijn geworden van het betwiste gedeelte van de tuin, hebben zij daarop geen exclusief gebruiksrecht. Daarom worden de primaire vorderingen – de verklaring voor recht en de ontruimingsvorderingen tegen zowel [gedaagden 2 en 3] als De Alliantie – afgewezen. Het verweer van [gedaagden 2 en 3] hoeft daarom ook niet besproken te worden. Zij kunnen het betwiste gedeelte van de tuin blijven gebruiken.
Geen sprake van dwaling
4.24.
[eisers] hebben subsidiair gevorderd dat zij hebben gedwaald en dat daarom de koopsom zou moeten worden aangepast. Daarvoor voeren zij aan dat De Alliantie hen onvoldoende duidelijk heeft gemaakt dat het betwiste gedeelte van de tuin niet tot het appartementsrecht behoorde. Dat moet voor rekening van De Alliantie komen, omdat zij een professionele vastgoedpartij is, terwijl [eisers] slechts consumenten zijn. Volgens De Alliantie heeft zij wel degelijk voldoende duidelijk gemaakt dat de tuin afwijkt van de splitsingstekening.
4.25.
[eisers] beroepen zich met hun beroep op dwaling kennelijk op artikel 6:228 lid 1 onder b BW. [eisers] hebben echter niet gesteld en onderbouwd dat zij de overeenkomst niet zouden hebben gesloten als De Alliantie wel de juiste mededelingen had gedaan. Ook hebben zij niet gesteld of onderbouwd dat ze dan een lager bedrag zouden hebben geboden, nog los van de vraag of een dergelijk lager bod geaccepteerd zou zijn. [eisers] hebben dus niets gesteld over het causale verband tussen het dwalen en het sluiten van de Koopovereenkomst. Al om deze reden moet de vordering worden afgewezen.
4.26.
Daarnaast heeft De Alliantie geen inlichtingen achter gehouden over de afwijking van de feitelijke situatie van de tuin ten opzichte van de splitsingstekening. Sterker nog, in de e-mail van 30 december 2021, in de Koopovereenkomst en in de leveringsakte is opgenomen dat de feitelijke situatie afwijkt van de splitsingstekening en dat het appartementsrecht wordt verkocht en geleverd zoals de feitelijke situatie is.
4.27.
Kortom, de subsidiaire vorderingen van [eisers] worden ook afgewezen.
Tegenvordering onvoldoende bepaald
4.28.
Hoewel hiervoor is vastgesteld dat [eisers] geen eigenaar zijn geworden van het betwiste gedeelte van de tuin, kan de tegenvordering van De Alliantie toch niet worden toegewezen. De gevorderde verklaring voor recht is namelijk onvoldoende concreet.
4.29.
Een verklaring voor recht is bedoeld om een rechtsverhouding met een andere onmiddellijk betrokkene op bindende wijze vast te stellen, of om de inhoud daarvan te precies vast te leggen. [3] De gevorderde verklaring voor recht moet daarvoor voldoende concreet zijn. Anders blijft het onmogelijk om precies vast te leggen wat de rechtsverhouding is.
4.30.
De gevorderde verklaring dat de tuin “
kleiner is dan op de splitsingstekening staat vermeld” is niet voldoende concreet. Als die verklaring voor recht zou worden uitgesproken blijft namelijk onduidelijk hoeveel kleiner de tuin dan is. De begrenzing en omvang van de tuin zijn uit zo’n verklaring nog steeds onduidelijk. Zeker nu De Alliantie heeft aangegeven dat het doel met de verklaring voor recht is dat deze wordt ingeschreven in de openbare registers, zodat ook voor derden duidelijk is wat de omvang van de tuin is, mocht van haar worden verwacht dat de gevorderde verklaring concreet genoeg is om aan de hand daarvan de omvang van de tuin vast te stellen.
kleiner is dan op de splitsingstekening staat vermeld” is niet voldoende concreet. Als die verklaring voor recht zou worden uitgesproken blijft namelijk onduidelijk hoeveel kleiner de tuin dan is. De begrenzing en omvang van de tuin zijn uit zo’n verklaring nog steeds onduidelijk. Zeker nu De Alliantie heeft aangegeven dat het doel met de verklaring voor recht is dat deze wordt ingeschreven in de openbare registers, zodat ook voor derden duidelijk is wat de omvang van de tuin is, mocht van haar worden verwacht dat de gevorderde verklaring concreet genoeg is om aan de hand daarvan de omvang van de tuin vast te stellen.
4.31.
Omdat de gevorderde verklaring voor recht onvoldoende concreet is, wordt de tegenvordering van De Alliantie afgewezen.
Proceskosten
4.32.
De vorderingen van [eisers] (in conventie) zijn afgewezen. [eisers] moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van De Alliantie worden begroot op:
- griffierecht
€
688,00
- salaris advocaat
€
1.228,00
(2 punten × € 614,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.094,00
De proceskosten van [gedaagden 2 en 3] worden begroot op:
- griffierecht
€
688,00
- salaris advocaat
€
1.228,00
(2 punten × € 614,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.094,00
4.33.
De veroordeling in de proceskosten wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat zowel [eiser] als [eiseres] kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
4.34.
De tegenvordering van De Alliantie is ook afgewezen. De Alliantie moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) die verband houden met de tegenvordering betalen. Deze proceskosten van [eisers] worden begroot op:
- salaris advocaat
€
1.228,00
(2 punten × € 614,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.406,00
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen van [eisers] af,
5.2.
veroordeelt [eisers] hoofdelijk in de proceskosten van De Alliantie van € 2.094,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
veroordeelt [eisers] hoofdelijk in de proceskosten van [gedaagden 2 en 3] van € 2.094,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
5.4.
wijst de tegenvordering van De Alliantie af,
5.5.
veroordeelt De Alliantie in de proceskosten van € 1.406,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als De Alliantie niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.6.
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.2, 5.3 en 5.5 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. drs. J.H.C. Van der Roest en in het openbaar uitgesproken op 5 maart 2025.