Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 11129386 \ EA VERZ 24-481
Beschikking van 29 januari 2025
in de zaak van
[verzoeker],
wonende te [woonplaats] ,
verzoekende partij,
hierna te noemen: [verzoeker] ,
procederend in persoon,
tegen
DE VERENIGING VAN EIGENAARS [naam VvE] , (tevens h.o.d.n. [handelsnaam] ),
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
verwerende partij,
hierna te noemen: de VvE,
gemachtigde: mr. Y.H. van Ballegooijen,
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift met producties, ingekomen op 22 mei 2024,
- het verweerschrift met producties.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 18 december 2024. [verzoeker] is verschenen. Namens de VvE zijn verschenen [naam 1] namens Pro VVE Beheer B.V. (bestuurder) en [naam 2] (bestuurder), bijgestaan door de gemachtigde. Als belanghebbenden zijn verschenen [naam 3] en [naam 4] (beiden VvE coördinator Rochdale). Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. [verzoeker] gebruikte daarbij spreekaantekeningen. Daarna is een datum voor beschikking bepaald.
2.De feiten
2.1.
[verzoeker] is eigenaar van het appartementsrecht met appartementsindex A92, omvattende het recht op het uitsluitend gebruik van de woning op de tweede verdieping aan het adres [adres 1] te [woonplaats] , en van het appartementsrecht met appartementsindex A188, omvattende het recht op het uitsluitend gebruik van de berging op de vierde verdieping. Het appartement maakt onderdeel uit van een woonblok aan de [locatie 1] , [locatie 2] , [locatie 3] , [locatie 4] , [locatie 5] en [locatie 6] (het gebouw). Het gebouw is bij splitsingsakte van 26 januari 2011 (hierna: de splitsingsakte) gesplitst in 281 appartementsrechten.
2.2.
In de splitsingsakte is het modelreglement van de KNB van 17 januari 2006 (hierna: het modelreglement) met afwijkingen en aanvullingen van toepassing verklaard. In het modelreglement is, voor zover hier relevant, in artikel 17 opgenomen:
“1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken worden onder meer gerekend, voor zover aanwezig:
a. […], de rook- en ventilatiekanalen, […]
2. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden niet gerekend:
[…]
b. de installaties met de daarbij behorende leidingen, voorzieningen en overige werken voor de zelfstandige verwarming en koeling van een privé gedeelte; […]
3. De in het tweede lid bedoelde zaken maken deel uit van het desbetreffende privé gedeelte.”
2.3.
Op 25 april 2024 heeft een ledenvergadering van de VvE plaatsgevonden. In de notulen is onder meer het volgende vermeld:
“9. […] BESLUITEN NEMEN HOE NU OM TE GAAN MET DE ROOKGASAFVOEREN WAARBIJ MET NAME DE VRAAG AAN DE VERGADERING WORDT NEERGELEGD OF DE ROOKGASAFVOEREN ALS PRIVÉ OF GEMEENSCHAPPELIJK BESCHOUWD MOETEN WORDEN […]De aanwezige leden wordt voorgelegd de stemming met als vraag of de rookgasafvoeren niet door de VvE dienen te worden beheerd en de hiermee gepaarde kosten niet voor rekening van de VvE komen, waarmee de rookgasafvoeren feitelijk als privé zaak worden beschouwd.
10. BESPREKEN EN VASTSTELLEN VERLENEN TOESTEMMING AAN EIGENAAR [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] EN [adres 5] (WONINGSTICHTING ROCHDALE) INZAKE HET VERVANGEN/REALISEREN VAN ROOKGASAFVOEREN WELKE DAN (VERMOEDELIJK) DOOR DE KASTEN OP HET BALKON WORDEN GEMAAKT
[…]
Na het punt uitgebreid besproken te hebben besluit de vergadering unaniem om het bestuur te mandateren om akkoord te geven op de plannen met dien verstande dat […].”
3.Het verzoek en het verweer
3.1.
[verzoeker] verzoekt de kantonrechter om de onder 9. en 10. van de notulen weergegeven besluiten van de vergadering van de VvE van 25 april 2024 nietig te verklaren dan wel te vernietigen en de besluiten te schorsen totdat op het verzoek onherroepelijk is beslist. Dit met veroordeling van de VvE in de kosten van de procedure.
3.2.
[verzoeker] legt aan het verzoek ten grondslag dat uit het modelreglement blijkt dat de rook- en ventilatiekanalen gemeenschappelijk zijn. Het onderhoud en de vervanging van de rookgasafvoeren komen daarom voor rekening van de VvE.
3.3.
De VvE blijft bij haar besluiten en voert verweer tegen de verzoeken. Op haar verweer zal hieronder, voor zover voor de beoordeling relevant, nader worden ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De kern van het geschil is het antwoord op de vraag of de rookgasafvoeren individueel zijn of gemeenschappelijk. Het modelreglement zoals opgenomen in de splitsingsakte dient daartoe te worden uitgelegd volgens een objectieve maatstaf. Volgens deze maatstaf komt het aan op de in de splitsingsakte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in de akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte. Verder zijn van belang de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe verschillende op zichzelf mogelijke tekstinterpretaties zouden leiden.
4.2.
Beide besluiten van de VvE hangen met elkaar samen. De gronden die [verzoeker] aanvoert voor zijn verzoek om nietigverklaring, dan wel vernietiging van deze besluiten, zijn ook dezelfde. [verzoeker] stelt zich op het standpunt dat uit artikel 17 lid 1 sub a van het modelreglement blijkt dat de rookgasafvoer een gemeenschappelijke zaak is.
4.3.
De VvE stelt dat de rookgasafvoer een individuele zaak is en de kosten voor onderhoud en het vervangen daarvan voor rekening van de eigenaar komen. De VvE wijst erop dat er een verschil is tussen een rookkanaal en een rookgasafvoer die onderdeel is van een individuele CV-ketel. De CV-ketel en de rookgasafvoer zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden en de rookgasafvoer is uitsluitend dienstbaar aan de individuele CV-ketel, behorend tot het privé gedeelte. Dit brengt volgens de VvE met zich dat de rookgasafvoer op grond van (uitleg van) artikel 17 van het modelreglement een privé zaak is van het gebouw, althans dat er in elk geval twijfel bestaat over de uitleg van het modelreglement op dit punt.
4.4.
Overwogen wordt als volgt. In het normale spraakgebruik worden de termen rookkanaal, rookgaskanaal, rookgasafvoer en rookgasafvoerkanaal met wisselende betekenis gebruikt. Tijdens de mondelinge behandeling is duidelijk geworden dat de VvE met de term rookkanaal bedoelt de (gemetselde) schacht in een gebouw leidend naar een schoorsteen op het dak of andere gevelopening. Met rookgasafvoer bedoelt zij de afvoerbuis in die schacht - verbonden met telkens één CV-ketel per appartement- om de rookgassen van de ketel naar de buitenlucht af te voeren. De discussie concentreert zich op de status van deze afvoerbuis. Partijen zijn het niet eens over de uitleg van het modelreglement op dit punt.
4.5.
De kantonrechter zal de splitsingsakte uitleggen met inachtneming van de objectieve maatstaf zoals hierboven uiteengezet. De term rookgasafvoer(buis) komt niet in de splitsingsakte of andere relevante stukken voor. Artikel 17 lid 1 sub a kwalificeert “de rook- en ventilatiekanalen” als gemeenschappelijke zaken, zonder nadere toelichting over wat daaronder moet worden verstaan. Van belang is dat de toevoeging “voor zover die niet uitsluitend dienstbaar zijn aan een privé gedeelte” of een passage van gelijke strekking ontbreekt, in tegenstelling tot de passages in lid 1 en 2 van voornoemd artikel waar het gaat om bijvoorbeeld hek- en traliewerk, plafonds en wanden, liften et cetera. Omdat zo’n toevoeging ontbreekt bij de passage over de rookkanalen, brengt een objectieve uitleg mee dat de term “rook- en ventilatiekanalen” ruim dient te worden uitgelegd, en zowel de schachten omvat als de zich daarin bevindende buizen voor rookgasafvoer en aanvoer van lucht. Dit betekent dat de rookgasafvoer(buizen) gemeenschappelijk zijn.
Deze uitleg is niet in strijd met artikel 17 lid 2 van de splitsingsakte, dat bepaalt dat de installaties voor de zelfstandige verwarming en koeling van een privé gedeelte niet gemeenschappelijk zijn met de daarbij behorende leidingen, voorzieningen en overige werken. Een consistente en objectieve uitleg, die niet leidt tot een tegenstrijdige interpretatie van de hier bedoelde passages, brengt mee dat met deze installaties, leidingen, voorzieningen en overige werken niet ook de rookgasafvoeren en luchttoevoeren worden bedoeld. De splitsingsstukken zijn op dit punt voldoende duidelijk. Voor een beperkte uitleg van de term rookkanalen in de door de VvE genoemde zin is dan ook geen plaats.
4.6.
De VvE heeft zich er nog op beroepen dat de feitelijke situatie in het appartement meebrengt dat het rookgaskanaal als een privézaak moet worden aangemerkt, omdat elke CV-ketel individueel is aangesloten op een eigen separate rookgasafvoerbuis en een eigen, separate luchttoevoerbuis, en daarmee een onlosmakelijk geheel vormt. Dit standpunt gaat niet op. In de eerste plaats is het niet nodig voor een beslissing in deze zaak om te kijken naar de uiterlijke kenmerken van het appartementencomplex en de CV-ketels. Een objectieve uitleg van de leden 1 en 2 van artikel 17 van het modelreglement leidt immers al tot de conclusie dat de rookgasafvoeren gemeenschappelijk zijn. Ten tweede is het uiterlijke kenmerk dat de rookgasafvoer van sommige appartementen niet via een gemeenschappelijke schacht naar buiten voert, van onvoldoende gewicht om in afwijking van de uit het modelreglement blijkende bedoeling tot de slotsom te komen dat de rookgasafvoeren privézaken zijn. Ook de overgelegde memo kan niet leiden tot een andere uitleg. Vanwege de rechtszekerheid die een splitsingsakte eigenaren van een appartement moet bieden, komt aan een dergelijke uitleg onvoldoende gewicht toe. De rechtszekerheid vergt dat voor de vaststelling van hetgeen tot de privégedeelten respectievelijk tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort, slechts acht mag worden geslagen op de gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. [1]
4.7.
Ook de omstandigheid dat de CV-ketel en de rookgasafvoer technisch onlosmakelijk zijn verbonden maakt dit niet anders. Zoals ook door [verzoeker] op zitting is toegelicht, zal het vaker zijn dat een technische eenheid wordt doorbroken, zoals bijvoorbeeld bij kranen en cv-radiatoren, en dat de verantwoordelijkheid voor het onderhoud en het vervangen daarvan bij verschillende instanties wordt belegd.
4.8.
De besluiten van de VvE zijn dan ook in strijd met artikel 17 van het modelreglement en om die reden nietig. Hoewel de vordering tot nietigverklaring van een besluit van een orgaan van de VvE in beginsel bij de rechtbank moet worden ingesteld, acht de kantonrechter zich op grond van het arrest van de Hoge Raad van 10 juli 2020 (ECLI:NL:HR:2020:1275) bevoegd om de nietigheid van de besluiten uit te spreken. De conclusie is dat de kantonrechter het verzoek van [verzoeker] om nietigverklaring van de besluiten zal toewijzen.
4.9.
Nu de verzochte verklaring voor recht wordt gegeven, heeft [verzoeker] geen belang bij een voorlopige maatregel en zal de verzochte schorsing worden afgewezen.
4.10.
De VvE zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure (inclusief nakosten). Omdat [verzoeker] in persoon procedeert (en hij geen professionele gemachtigde is in deze zaak) en ter zitting is verschenen, wordt ambtshalve een bedrag aan reis- en verletkosten toegewezen.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
verklaart voor recht dat de onder 9. en 10. van de notulen weergegeven besluiten van de vergadering van de VvE van 25 april 2024 nietig zijn,
5.2.
veroordeelt de VvE in de kosten van het geding, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [verzoeker] begroot op € 87,00 aan griffierecht, € 50,00 aan reis- en verletkosten en € 68,00 aan nakosten, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als de VvE niet tijdig aan de veroordeling voldoet en de beschikking daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart de veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beschikking is gegeven door mr. M.W. van der Veen, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken door mr. A.W.J. Ros, kantonrechter, op 29 januari 2025 in tegenwoordigheid van mr. R. Boerlage, griffier.