Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummers: AMS 22/5376, AMS 22/5653, AMS 22/5656, AMS 22/5657, AMS 22/5654 en AMS 22/5660
uitspraak van de meervoudige kamer van 20 februari 2024 in de zaak tussen
de besloten vennootschap Eurotank Amsterdam B.V., te Amsterdam, eiseres
(gemachtigde: mr. T. de Goede),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder
( [heffingsambtenaar] ).
Procesverloop
AMS 22/5657
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 30 april 2019 de WOZ-waarde [1] van de onroerende zaak [adres 1] [huisnummer 2] te Amsterdam voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld, en de aanslag onroerendezaakbelasting 2018 bekendgemaakt.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiseres daartegen op 30 september 2022, met een uitspraak op bezwaar met [kenmerk 2] , gegrond verklaard, en de waarde verlaagd.
Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld. De rechtbank heeft daaraan het volgende zaaknummer gegeven:
AMS 22/5657[adres 1] [huisnummer 2] , 2018.
AMS 22/5376, AMS 22/5654
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 30 september 2018 de WOZwaarde van de onroerende zaken [adres 2] [huisnummer 2] (+ [adres 3] [huisnummer 3] ) en [adres 2] [huisnummer 1] ( [gebied] ) te Amsterdam voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld, en de aanslag onroerendezaakbelasting 2018 bekendgemaakt.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiseres daartegen op 30 september 2022, met een uitspraak op bezwaar met [kenmerk 3] , ten aanzien van [adres 2] [huisnummer 1] ( [gebied] ) gegrond verklaard, en de waarde verlaagd.
Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld. De rechtbank heeft daaraan het volgende zaaknummers gegeven:
AMS 22/5376[adres 2] [huisnummer 2] (+ [adres 3] [huisnummer 3] ), 2018.
AMS 22/5654[adres 2] [huisnummer 1] ( [gebied] ), 2018.
AMS 22/5660, AMS 22/5653, AMS 22/5656
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 30 november 2021 de WOZwaarde van de onroerende zaken [adres 1] [huisnummer 2] , [adres 2] [huisnummer 2] (+ [adres 3] [huisnummer 3] ) en [adres 2] [huisnummer 1] ( [gebied] ) te Amsterdam voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld, en de aanslag onroerendezaakbelasting 2018 bekendgemaakt.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiseres daartegen op 30 september 2022, met een uitspraak op bezwaar met [kenmerk 1] , ten aanzien van [adres 1] [huisnummer 2] en [adres 2] [huisnummer 1] ( [gebied] ) gegrond verklaard, en de waarde verlaagd.
Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld. De rechtbank heeft daaraan het volgende zaaknummers gegeven:
AMS 22/5660[adres 1] [huisnummer 2] , 2019
AMS 22/5653[adres 2] [huisnummer 2] (+ [adres 3] [huisnummer 3] ), 2019
AMS 22/5656[adres 2] [huisnummer 1] ( [gebied] ), 2019.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 januari 2024. Namens eiseres is verschenen haar gemachtigde, bijgestaan door [naam 1] , financieel directeur, en [naam 2] , waarderingsdeskundige. De heffingsambtenaar is verschenen in de personen van [heffingsambtenaar] en mr. P.E.H.A. Ingenhou, bijgestaan door taxateurs [naam 2] en [naam 2] .
De beoordeling van het beroep
[adres 2] [huisnummer 1] ( [gebied] ), 2018 en 2019
1. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar de objecten [adres 1] [huisnummer 2] en [adres 2] [huisnummer 1] ( [gebied] ) ten onrechte niet als samenstel – en dus als één object – heeft aangemerkt. De objecten hebben dezelfde eigenaar (het gemeentelijk havenbedrijf) en dezelfde gebruiker (eiseres) en vormen binnen de bedrijfsvoering van eiseres een functioneel en organisatorisch geheel.
2. De heffingsambtenaar heeft op de zitting erkend dat de objectafbakening voor 2018 en 2019 niet juist is. Voor de (niet in geding zijnde) kalenderjaren 2020 en 2021 heeft hij de [adres 1] [huisnummer 2] en [adres 2] [huisnummer 1] ( [gebied] ) wel als een samenstel en dus als één object aangemerkt.
3. De rechtbank is met partijen van oordeel dat [adres 2] [huisnummer 1] ( [gebied] ) moet worden aangemerkt als een zogeheten aanhorigheid van het object [adres 1] [huisnummer 2] . Het beroep zal gegrond worden verklaard voorzover het de objectafbakening betreft. Dat betekent dat de rechtbank de beschikking en de aanslag ten aanzien van de [adres 2] [huisnummer 1] ( [gebied] ) voor beide kalenderjaren zal vernietigen en die van het object [adres 1] [huisnummer 2] – voor zover het de objectafbakening betreft – in stand zal laten.
[adres 1] [huisnummer 2] , 2018 en 2019
4. De rechtbank stelt vast dat eiseres als gebruiker van het object [adres 1] [huisnummer 2] moet worden aangemerkt. Eiseres huurt het object van het gemeentelijk havenbedrijf.
5. Tussen partijen is niet in geschil dat het object moet worden gewaardeerd op de gecorrigeerde vervangingswaarde. De gecorrigeerde vervangingswaarde strekt ertoe de waarde zodanig vast te stellen dat niet meer wordt belast dan het bedrag waarvoor de eigenaar – het gemeentelijk havenbedrijf – een zaak zou kunnen verwerven die voor hem hetzelfde nut oplevert als de te waarderen zaak.
6. Artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (de Uitvoeringsregeling) bepaalt dat de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt berekend door de waarde van de opstal op te tellen bij de waarde van de grond van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten van herbouw van een vervangend identiek object, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering en een factor wegens functionele veroudering.
7.1.
Niet in geschil tussen partijen is dat de omvang van het te waarderen object [adres 1] [huisnummer 2] zowel de opstal(len) als de grond omvat. Eiseres stelt zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar bij zijn onderbouwing van de waarde ten onrechte de kosten van de opstal heeft betrokken. De opstal is namelijk eigendom van eiseres. Het gemeentelijk havenbedrijf heeft alleen de grond aan eiseres verhuurd. Bij het einde van de huurovereenkomst moet eiseres contractueel de opstal verwijderen. De opstal heeft daarom voor de eigenaar van de grond in economische zin geen nut. Nu de gecorrigeerde vervangingswaarde de waarde vertegenwoordigt welke de zaak in economische zin voor de eigenaar zelf heeft, moet de opstal volgens eiseres geheel functioneel worden afgeschreven, zodat die niet tot uitdrukking komt in de waarde.
7.2.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar terecht de waarde van de opstal bij de waardering betrokken heeft. Het gaat immers om de vervangingswaarde van eenzelfde object. Dat betekent grond én opstal tezamen. Na het bepalen van de stichtingskosten van de opstal op de waardepeildatum (de bruto vervangingswaarde) komen weliswaar ook correcties voor technische en functionele veroudering aan de orde, maar daar heeft de heffingsambtenaar bij de waardering ook rekening mee gehouden.
8.1.
Eiseres heeft verder aangevoerd dat de heffingsambtenaar een te hoge vierkantemeterprijs hanteert van € 108. De grondwaarde per vierkante meter is volgens eiseres € 92,31 voor 2018 en € 93,84 voor 2019.
8.2.
De rechtbank stelt vast dat eiseres de grondwaarde die zij voorstaat heeft onderbouwd door de tussen het gemeentelijk havenbedrijf en eiseres overeengekomen huurprijzen per vierkante meter (€ 5,43 voor 2018, € 5,52 voor 2019) te kapitaliseren met factor 17. Deze factor is gebaseerd op de bijlage bij het Uitvoeringsbesluit belastingen van rechtsverkeer 1971. De heffingsambtenaar heeft voor zijn onderbouwing van de waarde van de grond meer specifieke cijfers gebruikt. Hij gaat uit van factor 20, op basis van het beleid voor nieuwe erfpachtrechten van de gemeente Amsterdam, welke factor jaarlijks wordt aangepast aan de ontwikkeling van de rentestand. De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar de grondwaarde die hij voorstaat van € 108 per vierkante meter hiermee aannemelijk heeft gemaakt. De onderbouwing van eiseres, die uitgaat van een meer algemeen, landelijk te hanteren cijfer, doet daar niet aan af.
8.3.
Eiseres heeft ten aanzien van de waarde van de grond verder aangevoerd dat rekening gehouden moet worden met kosten van bodemsanering. Uit een bodemsaneringsovereenkomst tussen de voorganger van eiseres en het gemeentelijk havenbedrijf volgt dat de bodem in 2033 moet zijn gesaneerd. Uit het arrest van de Hoge Raad van 23 november 2001 [2] volgt volgens eiseres dat bij het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde alle kosten van bodemsanering betrokken moeten worden. Ook als die kosten feitelijk niet voor rekening van de eigenaar komen. De saneringskosten voor de gehele terminal zullen ongeveer € 54 miljoen bedragen.
8.4.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar terecht geen rekening heeft gehouden met eventuele toekomstige kosten van bodemsanering. Ongeacht voor wiens rekening de saneringskosten zouden komen, is de rechtbank van oordeel dat niet gebleken is dat van de bodemverontreiniging een waardedrukkende invloed uitgaat, in ieder geval niet voor de waardepeildata hier in geding (1 januari 2017 en 1 januari 2018). De situatie is al enkele decennia ongewijzigd: er is geen uitvoering gegeven aan het bepaalde in de bodemsaneringsovereenkomst.. Verder is niet gebleken dat de bedrijfsvoering van eiseres ten tijde van de waardepeildata hinder ondervindt van de bodemverontreiniging.
9 . Eiseres heeft de beroepsgrond met betrekking tot de werktuigenvrijstelling op de zitting ingetrokken. De rechtbank gaat daar in de uitspraak dan ook niet meer op in.
10. Ook de beroepsgrond over het materiaal waarvan de tankputten gemaakt zijn – beton of aarde – behoeft geen nadere bespreking. Ook als de heffingsambtenaar bij zijn onderbouwing van de waarde in beroep was uitgegaan van aarden tanks in plaats van betonnen tanks, zou dat niet leiden tot de conclusie dat de waarde van het object te hoog is vastgesteld. Tussen partijen is niet in geschil dat de heffingsambtenaar in de beschikking een waarde heeft vastgesteld waarbij de kosten van het beton niet zijn meegenomen.
11. De rechtbank kan de onderbouwing van de heffingsambtenaar van de beschikte waarde van € 60.172.000 voor 2018 en € 59.845.000 voor 2019 volgen. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd leidt niet tot het oordeel dat de waarde te hoog is vastgesteld. Ten aanzien van dit object en met betrekking tot beide belastingjaren slaagt het beroep dus niet.
[adres 2] [huisnummer 2] (+ [adres 3] [huisnummer 3] ), 2018 en 2019
12. De rechtbank stelt vast dat eiseres als gebruiker en eigenaar (krachtens erfpacht) van dit object moet worden aangemerkt.
13. Tussen partijen is niet in geschil dat ook dit object moet worden gewaardeerd op de gecorrigeerde vervangingswaarde en dat bij de bepaling daarvan functionele veroudering van het object en de economische situatie van belang (kunnen) zijn.
14 . Beide partijen hebben in beroep een rapport overgelegd waarin de waarde van het object voor beide belastingjaren onderbouwd wordt. Volgens het rapport van eiseres is de bedrijfswaarde van de gehele terminal (alle drie de objecten samen) voor 2018 € 29.300.000 en voor 2019 € 31.800.000. Dat zou betekenen dat de heffingsambtenaar de waarde van het object met € 63.052.000 voor 2018 en € 63.050.000 voor 2019 te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft daarop gereageerd dat uit de gegevens uit de markt en overigens ook uit de gegevens over de bedrijfsvoering van eiseres zelf niet volgt dat er een afwaardering dient plaats te vinden vanwege de economische situatie van eiseres. De rechtbank vindt dat de heffingsambtenaar het rapport van eiseres daarmee niet voldoende gemotiveerd heeft weerlegd. Aangezien het rapport van eiseres twijfel zaait over de juistheid van de door de heffingsambtenaar beschikte waarde en een gemotiveerde weerlegging ontbreekt, komt de rechtbank tot het oordeel dat de heffingsambtenaar de door hem voorgestane waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
15. De rechtbank oordeelt verder dat ook eiseres de door haar voorgestane waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. Het rapport dat eiseres heeft overgelegd bevat namelijk aannames die niet onderbouwd zijn, zodat het voor de rechtbank niet controleerbaar is of de uitkomst een juiste weergave van de bedrijfswaarde betreft. Zo staat er bijvoorbeeld vermeld dat eiseres op korte termijn aanvullende kosten verwacht voor onder meer emissiereducerende technieken en de transitie naar fluorvrij blusschuim, maar er wordt onvoldoende onderbouwd wat daarvoor de concrete aanleiding is en welke kosten dit met zich brengt. De rechtbank vindt dat eiseres hiermee een bedrijfswaarde voor de gehele terminal van € 29.300.000 voor 2018 en € 31.800.000 voor 2019 niet aannemelijk heeft gemaakt.
16. Aangezien geen van beide partijen de waarde van het object aannemelijk heeft gemaakt, stelt de rechtbank zelf de waarde vast. De rechtbank stelt de waarde, met weging van al hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, voor zowel 2018 als 2019, schattenderwijs vast op € 45.000.000. De aanslagen onroerendezaakbelasting 2018 en 2019 dienen overeenkomstig deze waarde te worden verminderd. De rechtbank zal verder bepalen dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak.
Conclusie
17. Het beroep is met betrekking tot beide belastingjaren gegrond in de zaken die betrekking hebben op het object [adres 2] [huisnummer 1] ( [gebied] ). De rechtbank zal de bestreden uitspraken vernietigen voor zover die betrekking hebben op dit object, en zal de opgelegde beschikkingen en aanslagen ten aanzien van dit object vernietigen. De te vergoeden proceskosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 1.750 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 875 en een wegingsfactor 1). De rechtbank gaat uit van samenhang in de zin van artikel 3 van Pro het Besluit proceskosten bestuursrecht tussen de zaken, zodat de twee zaken als één zaak te beschouwen zijn.
18. Het beroep is met betrekking tot beide belastingjaren ongegrond in de zaken die betrekking hebben op de beschikkingen en aanslagen die zijn opgelegd voor het object [adres 1] [huisnummer 2] . Er bestaat daarom in deze twee zaken geen aanleiding voor vergoeding van proceskosten.
19. Het beroep is met betrekking tot beide belastingjaren gegrond in de zaken die betrekking hebben op het object [adres 2] [huisnummer 2] (+ [adres 3] [huisnummer 3] ). De rechtbank zal de bestreden uitspraken vernietigen voor zover die betrekking hebben op dit object, en zal zelf in de zaak voorzien door de WOZ-waarde van het object te verlagen tot € 45.000.000 voor beide kalenderjaren. De te vergoeden proceskosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 1.750 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 875 en een wegingsfactor 1). De rechtbank gaat uit van samenhang op dezelfde gronden als hiervoor in overweging 17 vermeld, zodat de twee zaken als één zaak worden beschouwd.
20. Omdat de rechtbank het beroep in vier van de zes zaken gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aan eiseres viermaal het door haar betaalde griffierecht van € 365 per zaak vergoedt.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep in de zaken AMS 22/5376, AMS 22/5654, AMS 22/5653 en AMS 22/5656 gegrond;
- verklaart het beroep in de zaken AMS 22/5657 en AMS 22/5660 ongegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar van 30 september 2022 met [kenmerk 5] ;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar van 30 september 2022 met [kenmerk 4] voor zover die betrekking heeft op de objecten [adres 2] [huisnummer 2] (+ [adres 3] [huisnummer 3] ) en [adres 2] [huisnummer 1] ( [gebied] );
- stelt de WOZ-waarde van het object [adres 2] [huisnummer 2] (+ [adres 3] [huisnummer 3] ) vast op € 45.000.000 voor kalenderjaar 2018 en 2019;
- bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting van het object [adres 2] [huisnummer 2] (+ [adres 3] [huisnummer 3] ) voor kalenderjaar 2018 en 2019 dienovereenkomstig dient te worden verminderd;
- vernietigt de WOZ-beschikking en de aanslag onroerendezaakbelasting voor kalenderjaar 2018 en 2019 voor het object [adres 2] [huisnummer 1] ( [gebied] );
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de uitspraken op bezwaar voor zover die worden vernietigd;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van de proceskosten van eiseres tot een bedrag totaal van € 3.500;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht ten bedrage van € 1.460 aan eiseres te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C.F. de Lemos Benvindo, voorzitter, en mr. M. Greebe en mr. J.F. Kuiken, leden, in aanwezigheid van mr. M.L. Pijpers, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 20 februari 2024.
griffier
voorzitter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: