Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer / rekestnummer: 10628193 \ EA VERZ 23-730
Beschikking van 2 februari 2024
in de zaak van
1.STICHTING HIAWATHA,
te Amsterdam,
2. USP INVESTMENTS B.V.,
te Amsterdam,
verzoekende partijen,
hierna te noemen: de Stichting en USP, gezamenlijk te noemen: de Stichting c.s.,
gemachtigden: mrs. F.G. Horsting en F. Crommelin,
tegen
1.[verweerder 1] ,
te [woonplaats] , China,
2. [verweerder 2],
te [woonplaats] , China,
verwerende partijen,
hierna te noemen: [verweerder 1] en [verweerder 2] , gezamenlijk te noemen: [verweerders] .,
gemachtigden: mrs. Th.C. Visser en L.Th. Kleine.
1.De procedure
1.1.
De Stichting c.s. heeft op 24 juli 2023 een verzoekschrift met producties ingediend op grond van artikel 5:140 Burgerlijk Wetboek (BW). Het verzoek strekt tot het verkrijgen van een vervangende machtiging van de kantonrechter om de akte van splitsing van de vereniging van eigenaars [naam VvE] (hierna: de VvE) te wijzigen.
1.2.
[verweerders] . heeft een verweerschrift met producties en een aanvullende productie ingediend.
1.3.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 12 januari 2024, gelijktijdig met de mondelinge behandeling in de procedure met zaaknummer 10633091 \ EA VERZ 23-740 met betrekking tot het door [verweerders] . ingediende verzoekschrift op grond van 5:130 BW. Alle stemgerechtigden en beperkt gerechtigden als bedoeld in artikel 5:139 lid 3 BW zijn door de griffier opgeroepen.
1.4.
De Stichting c.s. is vertegenwoordigd door [naam 1] (bestuurder van de Stichting en van de VvE), vergezeld door de gemachtigden. [verweerders] . is vertegenwoordigd door [verweerder 1] , aanwezig via een digitale verbinding, bijgestaan door mr. L.Th. Kleine.
De VvE is vertegenwoordigd door [naam 2] (bestuurder van Shosho Investment B.V. (hierna: Shosho) en van de VvE).
1.5.
Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht, de gemachtigden aan de hand van spreekaantekeningen, en vragen van de kantonrechter beantwoord. Daarna is beschikking bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
Bij notariële akte van 19 maart 2015 (hierna: de splitsingsakte) is het
bedrijfsverzamelcomplex, bestaande uit zes bedrijfsunits, gelegen aan de [adres 1]
te Amsterdam in zes appartementsrechten gesplitst, te weten:
het appartementsrecht A1, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de bedrijfsruimte op de begane grond en op de eerste en tweede verdieping, met drie parkeerplaatsen op de begane grond, plaatselijk bekend [adres 2] te Amsterdam;
het appartementsrecht A2, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de bedrijfsruimte op de begane grond en op de eerste en tweede verdieping, met drie parkeerplaatsen op de begane grond, plaatselijk bekend [adres 3] te Amsterdam;
het appartementsrecht A3, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de bedrijfsruimte op de begane grond en op de eerste en tweede verdieping, met drie parkeerplaatsen op de begane grond, plaatselijk bekend [adres 4] te Amsterdam;
het appartementsrecht A4, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de bedrijfsruimte op de begane grond en op de eerste en tweede verdieping, met drie parkeerplaatsen op de begane grond, plaatselijk bekend [adres 5] te Amsterdam;
het appartementsrecht A5, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de
bedrijfsruimte op de begane grond en op de eerste en tweede verdieping, met drie
parkeerplaatsen op de begane grond, plaatselijk bekend [adres 6] te Amsterdam;
6. het appartementsrecht A6, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de
bedrijfsruimte op de begane grond en op de eerste en tweede verdieping, met twee
parkeerplaatsen op de begane grond, plaatselijk bekend [adres 7] te Amsterdam.
2.2.
Daarbij is de VvE opgericht. Het modelreglement bij splitsing in appartementsrechten van 17 januari 2006 (hierna: het splitsingsreglement) is van toepassing verklaard. Het totaal aantal in de vergadering uit te brengen stemmen bedraagt zes, waarbij de appartementsrechten elk één stem toekomt.
2.3.
Bij notariële akte van 19 maart 2015 is het appartementsrecht A1 ondergesplitst in de appartementsrechten A7, A8 en A9.
2.4.
Het Modelreglement bij ondersplitsing in appartementsrechten van 16 mei 2006 is daarbij van toepassing verklaard (hierna: het ondersplitsingsreglement). De uit deze ondersplitsing ontstane appartementsrechten A7, A8 en A9 zijn verenigd in de vereniging van eigenaars [VvE Gebouw 1] (hierna: de onder-VvE Gebouw 1). Het totaal aantal in de vergadering uit te brengen stemmen bedraagt drie, waarbij de appartementsrechten elk één stem toekomt.
2.5.
Bij notariële akte van 19 maart 2015 is appartementsrecht A5 ondergesplitst in de volgende drie appartementsrechten:
1. het appartementsrecht A10, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de
bedrijfsruimte op de begane grond van het gebouw, met bijbehorende parkeerplaats op de begane grond, plaatselijk bekend [adres 6] (begane grond), uitmakende het eenhonderd / driehonderd zevenenveertigste (100/347e) aandeel in de gemeenschap;
2. het appartementsrecht A11, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de
bedrijfsruimte op de eerste verdieping van het gebouw, met bijbehorende parkeerplaats op de begane grond, plaatselijk bekend [adres 6] (eerste verdieping) te Amsterdam,
uitmakende het eenhonderd achttien / driehonderd zevenenveertigste (118/347e) aandeel in de gemeenschap;
3. het appartementsrecht A12, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de
bedrijfsruimte op de tweede verdieping van het gebouw, met bijbehorende
parkeerplaats op de begane grond, plaatselijk bekend [adres 6] (tweede
verdieping) te Amsterdam, uitmakende het eenhonderd negenentwintig / driehonderd zevenenveertigste (129/347e) aandeel in de gemeenschap.
2.6.
Het ondersplitsingsreglement is ook op de ondersplitsing van appartementsrecht A5 van toepassing verklaard. De uit deze ondersplitsing ontstane appartementsrechten A10, A11 en A12 zijn verenigd in de vereniging van eigenaars [VvE Gebouw 5] (hierna: de onder-VvE Gebouw 5). Het totaal aantal in de vergadering uit te brengen stemmen bedraagt drie, waarbij de appartementsrechten elk één stem toekomt.
2.7.
Bij notariële akte van 1 februari 2016 is appartementsrecht A6 ondergesplitst in de volgende appartementsrechten:
1. het appartementsrecht A13, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de
bedrijfsruimten op de begane grond, de eerste en tweede verdieping van het
gebouw, plaatselijk bekend [adres 7] te Amsterdam, uitmakende het driehonderd
drieëntwintig / driehonderd zevenenveertigste (323/347e) aandeel in de
gemeenschap;
2. het appartementsrecht A14, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de
parkeerplaats op de begane grond, behorende bij [adres 7] te Amsterdam, uitmakende het twaalf / driehonderd zevenenveertigste (12/347e) aandeel in de gemeenschap;
3. het appartementsrecht A15, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de
onbenoemde ruimte op de begane grond, plaatselijk niet nader aangeduid, uitmakende het twaalf / driehonderd zevenenveertigste (12/347e) aandeel in de gemeenschap.
2.8.
Het ondersplitsingsreglement is ook op de ondersplitsing van appartementsrecht A6 van toepassing verklaard. De uit deze ondersplitsing ontstane appartementsrechten A13, A14 en A15 zijn verenigd in de vereniging van eigenaars [VvE Gebouw 6] (hierna: de onder-VvE Gebouw 6). Het totaal aantal in de vergadering uit te brengen stemmen bedraagt tien, waarbij A13 acht stemmen toekomt, en A14 en A15 elk één stem.
2.9.
Bij notariële akte van 1 februari 2016 is appartementsrecht A10 ondergesplitst in de volgende twee appartementsrechten:
1. het appartementsrecht A16, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de
bedrijfsruimte op de begane grond van het gebouw, plaatselijk bekend Asterweg
57 (begane grond) te Amsterdam, uitmakende het achtentachtig / éénhonderdste (88/100e) aandeel in de gemeenschap;
2. het appartementsrecht A17, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de
parkeerplaats op de begane grond van het gebouw, uitmakende het twaalf / éénhonderdste (12/100e) aandeel in de gemeenschap.
2.10.
Het ondersplitsingsreglement is ook van toepassing verklaard op de ondersplitsing van A10. De uit deze ondersplitsing ontstane appartementsrechten A16 en A17 zijn verenigd in de vereniging van eigenaars [VvE Unit 5] begane grond (hierna: de onder-onder-VvE Gebouw 5). Het totaal aantal in de vergadering uit te brengen stemmen bedraagt tien, waarbij A16 negen stemmen toekomt, en A17 één stem.
2.11.
USP is eigenaar van de appartementsrechten A7, A8 en A9, en vertegenwoordigt daarmee alle stemmen in de onder-VvE Gebouw 1 en daarmee één van de zes stemmen in de VvE.
2.12.
De heer [naam 3] (hierna: [naam 3] ) is eigenaar van appartementsrecht A2 en vertegenwoordigt daarmee één van de zes stemmen in de VvE.
2.13.
De Stichting is eigenaar van de appartementsrechten A3 en A4, en vertegenwoordigt daarmee twee van de zes stemmen in de VvE.
2.14.
[verweerder 1] is eigenaar van appartementsrecht A11, en vertegenwoordigt daarmee één van de drie stemmen in de onder-VvE Gebouw 5.
2.15.
Shosho is eigenaar van appartementsrecht A12 en vertegenwoordigt daarmee één van de drie stemmen in de onder-VvE Gebouw 5.
2.16.
[verweerder 2] is eigenaar van appartementsrecht A16 en vertegenwoordigt daarmee negen van de tien stemmen in de onder-onder-VvE Gebouw 5.
2.17.
Shosho is eigenaar van appartementsrecht A17 en vertegenwoordigt daarmee één van de tien stemmen in de onder-onder-VvE Gebouw 5.
2.18.
Shosho is eigenaar van appartementsrecht A13 en A14, en vertegenwoordigt daarmee negen van de tien stemmen in de onder-VvE Gebouw 6.
2.19.
[verweerder 2] is eigenaar van appartementsrecht A15 en vertegenwoordigt daarmee één van de tien stemmen in de onder-VvE Gebouw 6.
2.20.
De Stichting beheert het vermogen van [naam 1] , waaronder de gebouwen aan de [adres 5] en [adres 1] . [naam 1] exploiteert (in haar hoedanigheid van bestuurder en enig aandeelhouder van Hiawatha Beheer B.V.) een managementbureau voor artiesten, een dj- en muziekproducenten onderneming, een platenlabel en een muziekuitgeverij. Deze ondernemingen zijn gevestigd aan de [adres 5] , zijnde het appartementsrecht A4.
2.21.
De Stichting wenst haar appartementsrecht A4 uit te breiden met een aanbouw voor het realiseren van drie geluidsopnamestudio’s. Deze aanbouw zal de bij haar appartementsrecht A4 behorende buitenruimte en een gedeelte van het tussen de appartementsrechten A4 en A5 gelegen terrein beslaan, welk terrein tot de gemeenschappelijke gedeelten van de VvE behoort.
2.22.
Op 8 februari 2022 heeft de Stichting een omgevingsvergunningaanvraag bij de gemeente Amsterdam ingediend.
2.23.
Op 15 maart 2022 heeft online een vergadering van de VvE plaatsgevonden. Bij deze vergadering waren [naam 3] , Shosho, de Stichting en USP aanwezig. [verweerder 1] was gedurende een gedeelte van de vergadering digitaal aanwezig. Tijdens de vergadering heeft de Stichting een voorlopige vorm van het bouwplan gepresenteerd en de overige leden van de VvE de mogelijkheid geboden om aanpassingen voor te stellen. Er zijn tijdens die vergadering geen besluiten genomen met betrekking tot het bouwplan. [verweerders] . heeft de beheerder bij e-mail van 15 maart 2022 meegedeeld dat hij zich niet met het bouwplan van de Stichting kan verenigen en dat hij tegenstemt.
2.24.
Op 17 november 2022 heeft opnieuw een vergadering van de VvE plaatsgevonden. Bij deze vergadering waren [naam 3] , Shosho, de Stichting en USP aanwezig. In de notulen is ten onrechte vermeld dat zes stemmen (100%) vertegenwoordigd waren. In de notulen is onder meer het volgende vermeld:
2. Besluit wijziging akte van splitsing
(…)
De VvE geeft akkoord op het wijziging van de splitsingsakte zoals voorgesteld in de bijlage. Dit onder voorwaarde dat er een afrekening komt voor het verkrijgen van het exclusieve gebruiksrecht door Hiawatha Beheer voor het te plannen gebouw aan de andere eigenaren in de Hoofd VvE voor hun deel van het eigendom de grond welke gepland staat voor bebouwing. Dit zal volgens de volgende methode gebeuren:
- De beheerder stelt drie taxateurs voor aan de VvE welke de grondwaarde van de te gebruiken grond volgens tekening zal taxeren. - De VvE kiest hieruit één taxateur, Hiawatha Beheer onthoudt zich van het opgeven van een voorkeur hiervoor. –
- Hiawatha Beheer is vervolgens gehouden de getaxeerde waarde aan te bieden als vergoeding aan de 4 andere eigenaren in de Hoofd VvE. Hierbij zal het gedeelte dat toeziet op het deel van Hiawatha Beheer (1/3e van het totaal) worden afgetrokken worden van de totale getaxeerde waarde.
- Het staat eigenaren in de Hoofd VvE vrij en lagere vergoeding te verlangen, een hogere vergoeding verlangen kan niet.
Onder deze voorwaarde mag Hiawatha Beheer verder gaan met de wijziging van de splitsingsakte en de verdere voorbereiding en aanvang van de bouw.
2.25.
Op 22 juni 2022 heeft de gemeente de omgevingsvergunning voor het bouwplan van de Stichting verleend.
2.26.
Op 31 januari 2023 heeft een door de beheerder voorgedragen taxateur in opdracht van de VvE een taxatierapport uitgebracht met betrekking tot het gedeelte van het gemeenschappelijke terrein waarop de Stichting de aanbouw wil doen realiseren. De taxateur heeft de marktwaarde vastgesteld op € 165.000,00.
2.27.
Bij e-mailberichten van 16 en 17 maart 2023 heeft Core Notariaat te Amsterdam aan alle (onder)appartementseigenaren een concept van de akte van wijziging hoofdsplitsing en de gewijzigde splitsingstekening toegezonden, alsmede een volmacht op basis waarvan de akte namens de betreffende gerechtigden kan worden ondertekend door een medewerker van Core Notariaat.
2.28.
Met uitzondering van [verweerder 1] en [verweerder 2] hebben allen de volmacht verleend.
3.Het geschil
3.1.
De Stichting c.s. verzoekt de kantonrechter:
3.1.1.
vervangende machtiging aan de Stichting c.s. te verlenen voor de realisatie van een aanbouw aan het gebouw aan de [adres 5] te Amsterdam, kadastraal bekend gemeente Amsterdam [adres 1] A4, zulks met inachtneming van de voorwaarden uit hoofde van de op 22 juni 2022 door de gemeente Amsterdam aan de Stichting verleende omgevingsvergunning; 3.1.2. te bepalen dat de kosten van realisatie, (extra-)onderhoud, herstel, vervanging en vernieuwing van de aanbouw voor rekening komen van de Stichting en haar rechtsopvolgers (de eigena(a)r(en) van het appartement met index A4 (oud) en A18 (nieuw)), met dien verstande dat de kosten van onderhoud en dergelijke door de Stichting en haar rechtsopvolgers slechts behoeven te worden gedragen voor zover zij meer bedragen dan zonder de aanbouw het geval zou zijn geweest; 3.1.3. machtiging te verlenen ter vervanging van de medewerking van [verweerder 1] aan het notarieel vastleggen van de wijziging van de akte van splitsing in verband met de realisatie van de onder 3.1.1. bedoelde aanbouw en te bepalen dat deze beschikking in de plaats komt van de medewerking van [verweerder 1] aan het aldus wijzigen van de splitsingsakte; 3.1.4. machtiging te verlenen ter vervanging van de medewerking van [verweerder 2] aan het notarieel vastleggen van de wijziging van de akte van splitsing in verband met de realisatie van de onder 3.1.1. bedoelde aanbouw en te bepalen dat deze beschikking in de plaats komt van de medewerking van [verweerder 2] aan het aldus wijzigen van de splitsingsakte.
3.2.
De Stichting c.s. legt aan haar verzoek ten grondslag dat [verweerders] . zonder redelijke grond weigert zijn medewerking of toestemming te verlenen aan de voorgestelde wijziging van de akte van splitsing voor de realisatie van de door de Stichting gewenste aanbouw aan het appartementsrecht A4. In de aanbouw wil de Stichting geluidsopnamestudio’s realiseren die voor haar ondernemingen essentieel zijn om de gewenste diensten te kunnen aanbieden.
3.3.
[verweerders] . verweert zich tegen het verzoek. Hij voert aan dat het besluit van 17 november 2022 nietig en/of vernietigbaar is, omdat hij niet is opgeroepen voor de vergadering van de VvE van 17 november 2022. Verder heeft [verweerders] . inhoudelijke bezwaren tegen de door de Stichting gewenste aanbouw. Volgens hem betekent deze aanbouw een verslechtering voor zijn positie.
4.De beoordeling
Juridisch kader
4.1.
Op grond van artikel 5:139 lid 1 BW kan de akte van splitsing worden gewijzigd met medewerking van alle appartementseigenaars. Lid 2 van artikel 5:139 BW bepaalt in de eerste volzin dat de wijziging ook met medewerking van het bestuur kan geschieden, indien het tot de wijziging strekkende besluit is genomen in de vergadering van eigenaars met een meerderheid van ten minste vier vijfden van het aantal stemmen dat aan de appartementseigenaars toekomt of met een zodanige grotere meerderheid als in de akte van splitsing is bepaald. In het arrest van 24 februari 2023 (ECLI:NL:HR:2023:286) heeft de Hoge Raad echter geoordeeld dat een wijziging van de akte van splitsing die inhoudt dat een gemeenschappelijk gedeelte in een appartementencomplex wordt toegedeeld aan een van de appartementseigenaars, slechts volgens de hoofdregel van artikel 5:139 lid 1 BW, en dus met medewerking van alle appartementseigenaars, kan worden geëffectueerd, zo nodig met machtiging van de kantonrechter (artikel 5:140 BW).
4.2.
Op grond van artikel 5:140 eerste lid BW kan, indien een of meer van de in de leden 1 en 3 van artikel 5:139 BW genoemden zich niet verklaren of zonder redelijke grond weigeren hun medewerking of toestemming te verlenen, deze worden vervangen door een machtiging van de kantonrechter van de rechtbank van het arrondissement waarin het gebouw of het grootste gedeelte daarvan is gelegen. Lid 2 bepaalt dat de machtiging slechts kan worden verleend op verzoek van een of meer appartementseigenaars aan wie ten minste de helft van het aantal stemmen in de vergadering van eigenaars toekomt.
4.3.
De kantonrechter stelt vast dat aan het vereiste van artikel 5:140 lid 2 BW is voldaan, zodat de Stichting c.s. ontvankelijk is in haar verzoek.
4.4.
De kantonrechter heeft zich er, met het oog op artikel 5:140 lid 4 BW, van vergewist dat de belanghebbenden en beperkt gerechtigden behoorlijk zijn opgeroepen teneinde op het verzoekschrift te worden gehoord. Zij hebben geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid te reageren op het verzoek.
Rechtsvraag
4.5.
De vraag die in deze procedure moet worden beantwoord is of [verweerders] . zijn medewerking aan het wijzigen van de splitsingsakte zonder redelijke grond weigert.
4.6.
De kantonrechter stelt daarbij voorop dat het volgens jurisprudentie van de Hoge Raad (arrest van 30 oktober 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2759) bij de toepassing van artikel 5:140 BW niet erom gaat of de verzoekers de houding van hun wederpartij kunnen uitleggen als het zonder redelijke grond weigeren van medewerking, maar of de rechter van oordeel is dat van zo’n weigering sprake is. De kantonrechter moet dit vol toetsen. Bij die toetsing moeten alle relevante omstandigheden in aanmerking worden genomen en de wederzijdse belangen tegen elkaar worden afgewogen. Verder geldt bij de beoordeling als uitgangspunt dat appartementseigenaars verplicht zijn zich jegens elkaar te gedragen overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid.
4.7.
Of de weigering van [verweerders] . zonder redelijke grond is hangt af van de omstandigheden van het geval. Nu zich in deze procedure geen andere belanghebbenden of beperkt gerechtigden hebben gemeld die verweer hebben gevoerd tegen het verzoek, staat vast dat alleen [verweerders] . tegen de voorgenomen wijziging van de splitsingsakte is.
Formele bezwaren
4.8.
[verweerders] . stelt zich op het standpunt dat het besluit van de vergadering van de VvE van 17 november 2022 primair nietig en subsidiair vernietigbaar is, zodat hij niet gehouden is zijn medewerking of toestemming te verlenen aan de voorgestelde wijziging van de splitsingsakte.
4.9.
Op grond van het hiervoor genoemde arrest van de Hoge Raad van 24 februari 2023 moeten alle appartementseigenaars meewerken aan een wijziging van de akte van splitsing die inhoudt dat een gemeenschappelijk gedeelte in een appartementencomplex wordt toegedeeld aan een van de appartementseigenaars, dus ook zij die niet op de vergadering aanwezig waren. Hieruit volgt dat voor de beoordeling van de vraag of [verweerders] . zonder redelijke grond medewerking aan de voorgestelde wijziging de splitsingsakte weigert, op zichzelf niet relevant is of daaraan een rechtsgeldig besluit van de vergadering van de VvE ten grondslag ligt. Het ontbreken daarvan brengt dan ook niet mee dat [verweerders] . een redelijke grond heeft zijn medewerking aan de voorgestelde wijziging van de akte van splitsing te weigeren.
Inhoudelijke bezwaren
4.10.
[verweerders] . heeft daarnaast verschillende inhoudelijke redenen ten grondslag gelegd aan zijn weigering om medewerking/toestemming te verlenen aan de voorgestelde wijziging van de akte van splitsing. De kantonrechter zal die bezwaren hierna achtereenvolgens bespreken.
Uitzicht
4.11.
[verweerders] . stelt allereerst dat de realisatie van de aanbouw het uitzicht vanuit zijn appartementen ernstig zal beperken. De kantonrechter stelt vast dat de appartementen van [verweerders] . uitkijken op een leeg, bestraat terrein en de blinde muur aan de zijde van de appartementen van [verweerders] . Aan de zijde van de Stichting zijn op het terrein bankjes en twee bomen geplant. Door de aanbouw zal het appartement van de Stichting zich dichterbij de appartementen van [verweerders] . bevinden, maar er zal nog circa tien meter vrije ruimte tussen de beide gebouwen overblijven. Verder zal het uitzicht op het terrein en de blinde muur aan de zijde van het appartementsrecht van [verweerders] . behouden blijven. Van belang is ook dat sprake is van een bedrijventerrein in een stedelijke omgeving en dat niet is gesteld dat het appartementsrecht van [verweerders] . een recht van uitzicht bevat. De invloed van de aanbouw op het uitzicht vanuit de appartementen van [verweerders] . moet dan ook beperkt worden geacht.
Ruimtelijkheid
4.12.
[verweerders] . stelt verder dat de realisatie van de aanbouw ten koste zal gaan van de ruimtelijkheid en daarmee van de waarde van de appartementsrechten van [verweerders] . Deze stelling van [verweerders] . is door de Stichting c.s. gemotiveerd betwist. Vervolgens is door [verweerders] . niet voldoende concreet onderbouwd dat vermogensschade door toedoen van de wijziging van de akte van splitsing zal zijn te verwachten. Zonder nadere onderbouwing valt naar het oordeel van de kantonrechter niet in te zien dat de aanbouw ten koste zal gaan van de waarde van de appartementsrechten van [verweerders] .
Inkijk
4.13.
Een ander bezwaar van [verweerders] . is dat door de aanbouw gemakkelijk bij elkaar naar binnen gekeken kan worden. Hier geldt dat sprake is van een bedrijventerrein zonder woonfunctie en niet kan worden geoordeeld dat de inkijk zodanig is dat deze niet door [verweerders] . geduld kan worden. In dit verband is relevant dat door de Stichting c.s. onweersproken is toegelicht dat de kant van de aanbouw die tegenover de appartementsrechten van [verweerders] . ligt grotendeels bekleed zal zijn met ondoorzichtige gevelbeplating en dat zich alleen ramen zullen bevinden ter hoogte van het trappenhuis waar mensen door heen lopen, maar dat er geen ramen zullen zijn in de andere ruimtes die uitkijken op de appartementen van [verweerders] .
Lichtinval
4.14.
Volgens [verweerders] . heeft de aanbouw een negatief effect op de lichtinval in zijn appartementsrechten, maar ook deze stelling heeft hij onvoldoende onderbouwd. De Stichting c.s. heeft bovendien onweersproken gesteld dat zij heeft aangeboden om door middel van een bezonningsstudie inzichtelijk te maken hoe de aanbouw de mate van daglichttoetreding precies zal beïnvloeden, maar [verweerders] . is op dit aanbod niet ingegaan.
Parkeeroverlast
4.15.
[verweerders] . stelt verder dat de aanbouw zal leiden tot extra verkeersproblemen en mogelijke overlast. De Stichting c.s. heeft daartegenover gesteld dat voor de aanbouw een omgevingsvergunning is verleend en dat daarbij is getoetst aan het Bouwbesluit 2012 en aan de ter plaatse geldende bestemmingsplannen. De gebruikers van de muziekstudio die in de aanbouw wordt gerealiseerd zullen gebruik maken van de parkeerplekken die de Stichting in eigendom heeft en van de parkeerplekken die voor gemeenschappelijk gebruik zijn bestemd. [verweerders] . heeft daar vervolgens niets tegenover gesteld, zodat onvoldoende aannemelijk is geworden dat de aanbouw zal leiden tot verkeersproblemen of overlast.
Vergoeding
4.16.
Voorts stelt [verweerders] . dat de Stichting voor de realisatie van haar plannen de marktconforme grondprijs zal moeten betalen en dat de getaxeerde waarde van € 165.000,00 niet meer actueel is. Een onderbouwing van voornoemde stelling is door [verweerders] . niet gegeven. Het rapport van 31 januari 2023 is opgesteld door externe taxateurs die in opdracht van de VvE zijn aangesteld en op onpartijdige en onafhankelijke wijze de waarde van de grond hebben berekend. Dat het deskundigenrapport niet bruikbaar is omdat het niet meer actueel zou zijn, is tegenover de gemotiveerde betwisting van de Stichting c.s. door [verweerders] . niet gespecificeerd en ook niet nader onderbouwd. De getaxeerde waarde van
€ 165.000,00 (minus het gedeelte dat toeziet op de appartementsrechten van de Stichting) die in het kader van de wijziging van de splitsingsakte zal worden betaald door de Stichting aan de overige gerechtigden moet dan ook worden aangemerkt als een redelijke vergoeding voor het onttrekken van een gemeenschappelijk gedeelte aan hun eigendom.
€ 165.000,00 (minus het gedeelte dat toeziet op de appartementsrechten van de Stichting) die in het kader van de wijziging van de splitsingsakte zal worden betaald door de Stichting aan de overige gerechtigden moet dan ook worden aangemerkt als een redelijke vergoeding voor het onttrekken van een gemeenschappelijk gedeelte aan hun eigendom.
Alternatieven
4.17.
Tot slot stelt [verweerders] . dat hij zelf ook wel graag zou willen uitbreiden/aanbouwen, dat de Stichting niet heeft onderzocht of zij kan bouwen aan de zijde van appartementsrecht A3 en dat de Stichting de aanbouw ook niet nodig zou hebben, omdat zij een deel van haar appartementsrecht verhuurt aan een externe partij. Niet is gebleken van enige concrete stap van [verweerders] . om zelf tot een uitbreiding van zijn appartementsrecht te komen, zodat niet geoordeeld kan worden dat de gewenste aanbouw van de Stichting [verweerders] . dwarsboomt. Daartegenover heeft de Stichting naar het oordeel van de kantonrechter haar bedrijfsbelang bij de gewenste uitbreiding voldoende aangetoond. Dat er een volwaardig alternatief voor de uitbouw aan de zijde van appartemensrecht A3 zou bestaan, heeft [verweerders] . niet aannemelijk gemaakt.
Conclusie
4.18.
De slotsom is, alle omstandigheden en het belang van de Stichting c.s. in aanmerking genomen, dat [verweerders] . zonder redelijke grond weigert aan de voorgestelde wijziging van de splitsingsakte zijn medewerking te verlenen. De gevraagde vervangende machtiging zal dan ook worden verleend zoals hierna in de beslissing verwoord.
Proceskosten
4.19.
[verweerders] . zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten (inclusief nakosten). Daarbij wordt het salaris gemachtigde gehalveerd, gelet op de gelijktijdige behandeling met de procedure met zaaknummer 10633091 \ EA VERZ 23-740. De proceskosten van [verweerders] . worden begroot op:
salaris € 271,00
griffierecht € 128,00
nakosten € 68,00
-----------------
totaal € 467,00
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
verleent machtiging aan de Stichting c.s. ter vervanging van de medewerking van [verweerder 1] en van [verweerder 2] aan het notarieel vastleggen van de wijziging van de splitsingsakte in verband met de realisatie van een aanbouw aan het gebouw aan de [adres 5] te Amsterdam, kadastraal bekend gemeente Amsterdam [adres 1] A4, zulks met inachtneming van de voorwaarden uit hoofde van de op 22 juni 2022 door de gemeente Amsterdam aan de Stichting verleende omgevingsvergunning;
5.2.
bepaalt dat deze beschikking in de plaats komt van de medewerking van [verweerder 1] en [verweerder 2] aan het aldus wijzigen van de splitsingsakte;
5.3.
bepaalt dat de kosten van realisatie, (extra-)onderhoud, herstel, vervanging en vernieuwing van de aanbouw voor rekening komen van de Stichting en haar rechtsopvolgers (de eigena(a)r(en) van het appartement met index A4 (oud) en A18 (nieuw)), met dien verstande dat de kosten van onderhoud en dergelijke door de Stichting en haar rechtsopvolgers slechts behoeven te worden gedragen voor zover zij meer bedragen dan zonder de aanbouw het geval zou zijn geweest;
5.4.
veroordeelt [verweerders] . in de proceskosten van € 467,00, te betalen binnen veertien
dagen na aanschrijving daartoe. Als [verweerders] . niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het
vonnis daarna wordt betekend, dan moet [verweerders] . ook de wettelijke/Btag kosten van
betekening betalen,
5.5.
wijst het meer of anders verzochte af.
Deze beschikking is gegeven door mr. A. Sissing en in het openbaar uitgesproken op 2 februari 2024.
33806