Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer / rekestnummer: 10633091 \ EA VERZ 23-740
Beschikking van 2 februari 2024
in de zaak van
1.[verzoeker 1] ,
te [woonplaats] , China,
2. [verzoeker 2],
te [woonplaats] , China,
verzoekende partijen,
hierna te noemen: [verzoeker 1] en [verzoeker 2] , gezamenlijk te noemen: [verzoekers] ,
gemachtigden: mrs. Th.C. Visser en L.Th. Kleine,
tegen
[naam VvE],
te Amsterdam,
verwerende partij,
hierna te noemen: de VvE,
gemachtigden: mrs. F.G. Horsting en F. Crommelin.
1.De procedure
1.1.
[verzoekers] heeft op 26 juli 2023 een verzoekschrift met producties ingediend op grond van artikel 5:130 Burgerlijk Wetboek (BW). Het verzoek strekt tot vernietiging dan wel nietigverklaring van een besluit van de vergadering van de VvE van 17 november 2022.
1.2.
De VvE heeft een verweerschrift met producties en een aanvullende productie ingediend.
1.3.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 12 januari 2024, gelijktijdig met de mondelinge behandeling in de procedure met zaaknummer 10628193 \ EA VERZ 23-730 met betrekking tot het door de Stichting Hiawatha (hierna: de Stichting) en USP Investments B.V. (hierna: USP) ingediende verzoekschrift op grond van artikel 5:140 BW. Alle stemgerechtigden zijn op grond van artikel 5:130 lid 3 BW door de griffier opgeroepen.
1.4.
[verzoekers] is vertegenwoordigd door [verzoeker 1] , aanwezig via een digitale verbinding, bijgestaan door mr. L.Th. Kleine. De VvE is vertegenwoordigd door [naam 1] (bestuurder van de Stichting en van de VvE) en [naam 2] (bestuurder van Shosho Investment B.V. (hierna: Shosho) en van de VvE), vergezeld door de gemachtigden.
1.5.
Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht, de gemachtigden aan de hand van spreekaantekeningen, en vragen van de kantonrechter beantwoord. Daarna is beschikking bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
Bij notariële akte van 19 maart 2015 (hierna: de splitsingsakte) is het
bedrijfsverzamelcomplex, bestaande uit zes bedrijfsunits, gelegen aan de [adres 1]
te Amsterdam in zes appartementsrechten gesplitst, te weten:
het appartementsrecht A1, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de bedrijfsruimte op de begane grond en op de eerste en tweede verdieping, met drie parkeerplaatsen op de begane grond, plaatselijk bekend [adres 2] te Amsterdam;
het appartementsrecht A2, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de bedrijfsruimte op de begane grond en op de eerste en tweede verdieping, met drie parkeerplaatsen op de begane grond, plaatselijk bekend [adres 3] te Amsterdam;
het appartementsrecht A3, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de bedrijfsruimte op de begane grond en op de eerste en tweede verdieping, met drie parkeerplaatsen op de begane grond, plaatselijk bekend [adres 4] te Amsterdam;
het appartementsrecht A4, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de bedrijfsruimte op de begane grond en op de eerste en tweede verdieping, met drie parkeerplaatsen op de begane grond, plaatselijk bekend [adres 5] te Amsterdam;
het appartementsrecht A5, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de
bedrijfsruimte op de begane grond en op de eerste en tweede verdieping, met drie
parkeerplaatsen op de begane grond, plaatselijk bekend [adres 6] te Amsterdam;
6. het appartementsrecht A6, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de
bedrijfsruimte op de begane grond en op de eerste en tweede verdieping, met twee
parkeerplaatsen op de begane grond, plaatselijk bekend [adres 7] te Amsterdam.
2.2.
Daarbij is de VvE opgericht. Het modelreglement bij splitsing in appartementsrechten van 17 januari 2006 (hierna: het splitsingsreglement) is daarbij van toepassing verklaard. Het totaal aantal in de vergadering uit te brengen stemmen bedraagt zes, waarbij de appartementsrechten elk één stem toekomt.
2.3.
Bij notariële akte van 19 maart 2015 is het appartementsrecht A1 ondergesplitst in de appartementsrechten A7, A8 en A9.
2.4.
Het Modelreglement bij ondersplitsing in appartementsrechten van 16 mei 2006 is daarbij van toepassing verklaard (hierna: het ondersplitsingsreglement). De uit deze ondersplitsing ontstane appartementsrechten A7, A8 en A9 zijn verenigd in de vereniging van eigenaars [VvE Gebouw 1] (hierna: de onder-VvE Gebouw 1). Het totaal aantal in de vergadering uit te brengen stemmen bedraagt drie, waarbij de appartementsrechten elk één stem toekomt.
2.5.
Bij notariële akte van 19 maart 2015 is appartementsrecht A5 ondergesplitst in de volgende drie appartementsrechten:
1. het appartementsrecht A10, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de
bedrijfsruimte op de begane grond van het gebouw, met bijbehorende parkeerplaats op de begane grond, plaatselijk bekend [adres 6] (begane grond), uitmakende het eenhonderd / driehonderd zevenenveertigste (100/347e) aandeel in de gemeenschap;
2. het appartementsrecht A11, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de
bedrijfsruimte op de eerste verdieping van het gebouw, met bijbehorende parkeerplaats op de begane grond, plaatselijk bekend [adres 6] (eerste verdieping) te Amsterdam,
uitmakende het eenhonderd achttien / driehonderd zevenenveertigste (118/347e) aandeel in de gemeenschap;
3. het appartementsrecht A12, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de
bedrijfsruimte op de tweede verdieping van het gebouw, met bijbehorende
parkeerplaats op de begane grond, plaatselijk bekend [adres 6] (tweede
verdieping) te Amsterdam, uitmakende het eenhonderd negenentwintig / driehonderd zevenenveertigste (129/347e) aandeel in de gemeenschap.
2.6.
Het ondersplitsingsreglement is ook op de ondersplitsing van appartementsrecht A5 van toepassing verklaard. De uit deze ondersplitsing ontstane appartementsrechten A10, A11 en A12 zijn verenigd in de vereniging van eigenaars [VvE Gebouw 5] (hierna: de onder-VvE Gebouw 5). Het totaal aantal in de vergadering uit te brengen stemmen bedraagt drie, waarbij de appartementsrechten elk één stem toekomt.
2.7.
Bij notariële akte van 1 februari 2016 is appartementsrecht A6 ondergesplitst in de volgende appartementsrechten:
1. het appartementsrecht A13, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de
bedrijfsruimten op de begane grond, de eerste en tweede verdieping van het
gebouw, plaatselijk bekend [adres 7] te Amsterdam, uitmakende het driehonderd
drieëntwintig / driehonderd zevenenveertigste (323/347e) aandeel in de
gemeenschap;
2. het appartementsrecht A14, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de
parkeerplaats op de begane grond, behorende bij [adres 7] te Amsterdam, uitmakende het twaalf / driehonderd zevenenveertigste (12/347e) aandeel in de gemeenschap;
3. het appartementsrecht A15, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de
onbenoemde ruimte op de begane grond, plaatselijk niet nader aangeduid, uitmakende het twaalf / driehonderd zevenenveertigste (12/347e) aandeel in de gemeenschap.
2.8.
Het ondersplitsingsreglement is ook op de ondersplitsing van appartementsrecht A6 van toepassing verklaard. De uit deze ondersplitsing ontstane appartementsrechten A13, A14 en A15 zijn verenigd in de vereniging van eigenaars [VvE Gebouw 6] (hierna: de onder-VvE Gebouw 6). Het totaal aantal in de vergadering uit te brengen stemmen bedraagt tien, waarbij A13 acht stemmen toekomt, en A14 en A15 elk één stem.
2.9.
Bij notariële akte van 1 februari 2016 is appartementsrecht A10 ondergesplitst in de volgende twee appartementsrechten:
1. het appartementsrecht A16, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de
bedrijfsruimte op de begane grond van het gebouw, plaatselijk bekend [adres 6]
(begane grond) te Amsterdam, uitmakende het achtentachtig / éénhonderdste (88/100e) aandeel in de gemeenschap;
2. het appartementsrecht A17, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de
parkeerplaats op de begane grond van het gebouw, uitmakende het twaalf / éénhonderdste (12/100e) aandeel in de gemeenschap.
2.10.
Het ondersplitsingsreglement is ook van toepassing verklaard op de ondersplitsing van A10. De uit deze ondersplitsing ontstane appartementsrechten A16 en A17 zijn verenigd in de vereniging van eigenaars [VvE Unit 5] (hierna: de onder-onder-VvE Gebouw 5). Het totaal aantal in de vergadering uit te brengen stemmen bedraagt tien, waarbij A16 negen stemmen toekomt, en A17 één stem.
2.11.
USP is eigenaar van de appartementsrechten A7, A8 en A9, en vertegenwoordigt daarmee alle stemmen in de onder-VvE Gebouw 1 en daarmee één van de zes stemmen in de VvE.
2.12.
De heer [naam 3] (hierna: [naam 3] ) is eigenaar van appartementsrecht A2 en vertegenwoordigt daarmee één van de zes stemmen in de VvE.
2.13.
De Stichting is eigenaar van de appartementsrechten A3 en A4, en vertegenwoordigt daarmee twee van de zes stemmen in de VvE.
2.14.
[verzoeker 1] is eigenaar van appartementsrecht A11, en vertegenwoordigt daarmee één van de drie stemmen in de onder-VvE Gebouw 5.
2.15.
Shosho is eigenaar van appartementsrecht A12 en vertegenwoordigt daarmee één van de drie stemmen in de onder-VvE Gebouw 5.
2.16.
[verzoeker 2] is eigenaar van appartementsrecht A16 en vertegenwoordigt daarmee negen van de tien stemmen in de onder-onder-VvE Gebouw 5.
2.17.
Shosho is eigenaar van appartementsrecht A17 en vertegenwoordigt daarmee één van de tien stemmen in de onder-onder-VvE Gebouw 5.
2.18.
Shosho is eigenaar van appartementsrecht A13 en A14, en vertegenwoordigt daarmee negen van de tien stemmen in de onder-VvE Gebouw 6.
2.19.
[verzoeker 2] is eigenaar van appartementsrecht A15 en vertegenwoordigt daarmee één van de tien stemmen in de onder-VvE Gebouw 6.
2.20.
De Stichting wenst haar appartementsrecht A4 uit te breiden met een aanbouw voor het realiseren van drie geluidsopnamestudio’s.
2.21.
Op 15 maart 2022 heeft online een vergadering van de VvE plaatsgevonden. Bij deze vergadering waren [naam 3] , Shosho, de Stichting en USP aanwezig. [verzoeker 1] was gedurende een gedeelte van de vergadering digitaal aanwezig. Tijdens de vergadering heeft de Stichting een voorlopige vorm van het bouwplan gepresenteerd en de overige leden van de VvE de mogelijkheid geboden om aanpassingen voor te stellen. Er zijn tijdens die vergadering geen besluiten genomen met betrekking tot het bouwplan. [verzoekers] heeft de beheerder bij e-mail van 15 maart 2022 meegedeeld dat hij zich niet met het bouwplan van de Stichting kan verenigen en dat hij tegenstemt.
2.22.
Op 17 november 2022 heeft opnieuw een vergadering van de VvE plaatsgevonden. Bij deze vergadering waren [naam 3] , Shosho, de Stichting en USP aanwezig. In de notulen is ten onrechte vermeld dat zes stemmen (100%) vertegenwoordigd waren. In de notulen is onder meer het volgende vermeld:
2. Besluit wijziging akte van splitsing
(…)
De VvE geeft akkoord op het wijziging van de splitsingsakte zoals voorgesteld in de bijlage. Dit onder voorwaarde dat er een afrekening komt voor het verkrijgen van het exclusieve gebruiksrecht door Hiawatha Beheer voor het te plannen gebouw aan de andere eigenaren in de Hoofd VvE voor hun deel van het eigendom de grond welke gepland staat voor bebouwing. Dit zal volgens de volgende methode gebeuren:
De VvE geeft akkoord op het wijziging van de splitsingsakte zoals voorgesteld in de bijlage. Dit onder voorwaarde dat er een afrekening komt voor het verkrijgen van het exclusieve gebruiksrecht door Hiawatha Beheer voor het te plannen gebouw aan de andere eigenaren in de Hoofd VvE voor hun deel van het eigendom de grond welke gepland staat voor bebouwing. Dit zal volgens de volgende methode gebeuren:
- De beheerder stelt drie taxateurs voor aan de VvE welke de grondwaarde van de te gebruiken grond volgens tekening zal taxeren. - De VvE kiest hieruit één taxateur, Hiawatha Beheer onthoudt zich van het opgeven van een voorkeur hiervoor. –
- Hiawatha Beheer is vervolgens gehouden de getaxeerde waarde aan te bieden als vergoeding aan de 4 andere eigenaren in de Hoofd VvE. Hierbij zal het gedeelte dat toeziet op het deel van Hiawatha Beheer (1/3e van het totaal) worden afgetrokken worden van de totale getaxeerde waarde.
- Het staat eigenaren in de Hoofd VvE vrij en lagere vergoeding te verlangen, een hogere vergoeding verlangen kan niet.
Onder deze voorwaarde mag Hiawatha Beheer verder gaan met de wijziging van de splitsingsakte en de verdere voorbereiding en aanvang van de bouw.
2.23.
Bij e-mailberichten van 16 en 17 maart 2023 heeft Core Notariaat te Amsterdam aan alle eigenaren een concept van de akte van wijziging hoofdsplitsing en de gewijzigde splitsingstekening toegezonden, alsmede een volmacht op basis waarvan de akte namens de betreffende gerechtigden kan worden ondertekend door een medewerker van Core Notariaat.
2.24.
Met uitzondering van [verzoeker 1] en [verzoeker 2] hebben allen de volmacht verleend.
3.Het geschil
3.1.
[verzoekers] verzoekt de kantonrechter om bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren beschikking het besluit van 17 november 2022 tot het geven van akkoord voor het wijzigen van de splitsingsakte en het toestaan van de bouwplannen nietig te verklaren dan wel te vernietigen, met veroordeling van de VvE in de proceskosten.
3.2.
[verzoekers] legt aan zijn verzoek ten grondslag dat hij niet is opgeroepen voor de vergadering van de VvE van 17 november 2022, dat de geldige oproepermijn niet in acht is genomen, dat hij niet zijn stemrecht heeft kunnen uitbrengen en de belangen van hem bij het tegenhouden van de verbouwingsplannen zwaarder wegen dan het belang van de VvE bij de uitvoering daarvan. Om die reden is het besluit van 17 november 2022 nietig dan wel vernietigbaar.
3.3.
De VvE verweert zich tegen het verzoek. Voor zover relevant zal dit verweer in de beoordeling worden besproken.
4.De beoordeling
tijdigheid verzoek
4.1.
[verzoeker 1] stelt dat hij pas op 27 juni 2023 kennis heeft kunnen nemen van het besluit van de vergadering van de VvE van 17 november 2022, omdat hij op die datum de notulen van de beheerder van de VvE heeft ontvangen. Hij heeft in dat verband verwezen naar e-mailcorrespondentie met de beheerder van de VvE tussen 17 maart 2023 en 27 juni 2023. Zijn verzoek is daarom tijdig gedaan.
4.2.
Door de VvE is daartegenover aangevoerd dat uit een e-mail van de beheerder van de VvE van 23 maart 2023 blijkt dat al op die datum de notulen van 15 maart 2022 en 17 november 2022 aan [verzoeker 1] zijn gestuurd, zodat [verzoekers] het onderhavige verzoek niet tijdig heeft gedaan.
4.3.
[verzoekers] heeft vervolgens weersproken dat hij de notulen van de vergadering van 17 november 2022 als bijlagen bij het emailbericht van 23 maart 2023 heeft ontvangen. Gelet op deze betwisting is het gelet op het bepaalde in artikel 3:37 lid 3 BW aan de VvE om te bewijzen dat deze bijlagen daadwerkelijk door [verzoeker 1] zijn ontvangen. Bij gebreke van dat bewijs moet het ervoor gehouden worden dat [verzoekers] niet eerder dan 27 juni 2023 kennis heeft kunnen nemen van de notulen, zodat hij binnen de wettelijke termijn zijn verzoek heeft ingediend.
Juridisch kader
4.4.
[verzoekers] verzoekt in deze procedure om nietigverklaring dan wel vernietiging van een besluit van de VvE.
4.5.
Volgens vaste jurisprudentie kan in een verzoekschriftprocedure bij de kantonrechter tot vernietiging van een besluit op grond van artikel 5:130 BW ook een beroep op nietigheid van het betreffende besluit aan de orde worden gesteld (vgl. HR 10 juli 2020, ECLI:NL:HR:2020:1275). Dat betekent dat de zaak niet hoeft te worden verwezen ten einde het beroep van [verzoekers] op nietigheid van het besluit in een andere (dagvaardings)procedure aan de handelskamer van deze rechtbank voor te leggen. De kantonrechter is bevoegd om van dit geschil kennis te nemen en daarop te beslissen.
4.6.
Op grond van artikel 2:14 BW is een besluit van de vergadering van eigenaars nietig als het in strijd is met de wet of de statuten. Op grond van artikel 5:129 BW wordt de akte van splitsing gelijkgesteld met de statuten.
4.7.
Op grond van artikel 2:15 BW is een besluit van een orgaan van een rechtspersoon, onverminderd het elders in de wet omtrent de mogelijkheid van een vernietiging bepaalde, vernietigbaar wegens (a) strijd met wettelijke of statutaire bepalingen die het tot stand komen van besluiten regelen, (b) strijd met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW worden geëist of (c) strijd met een reglement.
4.8.
Artikel 2:8 lid 1 BW bepaalt dat een rechtspersoon en degenen die krachtens de wet en de statuten bij zijn organisatie zijn betrokken, zich als zodanig jegens elkaar moeten gedragen naar hetgeen door de redelijkheid en billijkheid wordt gevorderd. Een besluit is vernietigbaar indien het naar inhoud of totstandkoming in strijd is met de voornoemde gedragsregel. De toetsingsmaatstaf is of de vergadering van de VvE bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en naar billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen. Het gaat daarbij om een marginale toetsing van het besluit.
4.9.
Op grond van artikel 2:15 lid 3 sub a BW kan iemand die een redelijk belang heeft bij de naleving van de verplichting die niet is nagekomen, vernietiging vorderen. Van een redelijk belang zal in het algemeen slechts sprake zijn wanneer een belang van de eisende partij door de niet-naleving is geschaad. De eisende partij zal haar redelijk belang moeten stellen en bij betwisting aannemelijk moeten maken. Een redelijk belang ontbreekt indien vernietiging geen zin heeft.
Geen nietigheid
4.10.
De bepalingen betreffende oproeping tot vergaderingen, agendering en wijze van stemming vallen onder artikel 2:15 lid 1 sub a BW en het niet naleven van dergelijke bepalingen kan leiden tot vernietigbaarheid van een besluit en niet tot nietigheid daarvan. Overige gronden voor nietigheid van het besluit zijn door [verzoekers] niet gesteld, zodat zijn verzoek om nietigverklaring moet worden afgewezen.
Geen redelijk belang
4.11.
In het arrest van 24 februari 2023 (ECLI:NL:HR:2023:286) heeft de Hoge Raad geoordeeld dat een wijziging van de akte van splitsing die inhoudt dat een gemeenschappelijk gedeelte in een appartementencomplex wordt toegedeeld aan een van de appartementseigenaars, slechts volgens de hoofdregel van artikel 5:139 lid 1 BW, en dus met medewerking van alle appartementseigenaars, kan worden geëffectueerd, zo nodig met machtiging van de kantonrechter (artikel 5:140 BW).
4.12.
Levering van het gemeenschappelijke gedeelte aan de Stichting vereist dus een wijziging van de akte van splitsing die slechts volgens de hoofdregel van artikel 5:139 lid 1 BW kan worden geëffectueerd. Alle eigenaars moeten aan een dergelijke wijziging meewerken, dus ook zij die bijvoorbeeld niet op de vergadering aanwezig waren.
4.13.
Nu [verzoekers] weigert de volmacht tot wijziging van de splitsingsakte te ondertekenen, is geen sprake van medewerking van alle appartementseigenaars. Om die reden hebben de Stichting en USP een machtiging van de kantonrechter op grond van artikel 5:140 BW verzocht in de tussen partijen gevoerde procedure met zaaknummer 10628193 \ EA VERZ 23-730, welke procedure gelijktijdig is behandeld met de onderhavige procedure. In die procedure heeft de kantonrechter bij beschikking van heden geoordeeld dat [verzoekers] zonder redelijke grond weigert zijn medewerking te verlenen aan wijziging van de splitsingsakte en deze vervangen door een machtiging van de kantonrechter. Bij deze stand van zaken heeft vernietiging van het besluit van 17 november 2022 geen zin, omdat [verzoekers] daarmee uitsluitend beoogt dat de wijziging van de splitsingsakte wegens de bouwplannen van de Stichting geen doorgang kan vinden.
4.14.
Geoordeeld moet daarom worden dat [verzoekers] geen redelijk belang in de zin van artikel 2:15 lid 3 sub a BW heeft bij vernietiging van het besluit van 17 november 2022. Zijn verzoek wordt reeds daarom afgewezen.
Proceskosten
4.15.
[verzoekers] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten (inclusief nakosten). Daarbij wordt het salaris gemachtigde gehalveerd, gelet op de gelijktijdige behandeling met de procedure met zaaknummer 10628193 \ EA VERZ 23-730. De proceskosten van [verzoekers] worden begroot op:
salaris € 271,00
nakosten € 68,00
-----------------
totaal € 339,00
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
wijst de verzoeken af;
5.2.
veroordeelt [verzoekers] in de proceskosten van € 339,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [verzoekers] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [verzoekers] ook de wettelijke/Btag kosten van betekening betalen,
5.3.
verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst het meer of anders verzochte af.
Deze beschikking is gegeven door mr. A. Sissing en in het openbaar uitgesproken op 2 februari 2024.
33806