Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 24/686
uitspraak van de enkelvoudige kamer op 25 juli 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit Amsterdam, eiser
(gemachtigde: mr. drs. W.H.C.M. Hol),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 27 december 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak op het adres
[adres 1] [huisnummer 1] 2 (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op
€ 402.000. Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Amsterdam voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 9 juli 2024 op zitting behandeld. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van [heffingsambtenaar] , vergezeld door [naam] , taxateur.
Beoordeling door de rechtbank
De aanleiding voor deze procedure
2. Eiser is eigenaar van de woning. Het gaat om een bovenwoning met een oppervlakte van 44 m2.
3. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2022. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert. [1]
4. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Ter zitting heeft hij gesteld dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op
€ 377.000.
5. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing een taxatierapport ingediend. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 402.000. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers van de woning zelf en twee andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [adres 2] [huisnummer 2] en [adres 3] [huisnummer 3] . Volgens de heffingsambtenaar blijkt primair uit het eigen aankoopcijfer dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Dit wordt bevestigd door de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
Wat vindt de rechtbank van deze zaak?
6. De rechtbank stelt voorop dat de waarde die moet worden vastgesteld de waarde in het economische verkeer is. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. [2] Volgens vaste rechtspraak brengt het systeem van de WOZ mee dat de WOZ-waarde ieder jaar opnieuw moet worden vastgesteld en aannemelijk moet worden gemaakt aan de hand van rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen. [3] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
7. Eiser stelt zich op het standpunt dat de waarde te hoog is vastgesteld. Eiser heeft de woning voor € 385.000 gekocht op 9 juli 2021. Om de woning te kunnen krijgen heeft hij moeten overbieden. De heffingsambtenaar heeft geen rekening gehouden met de oververhitte woningmarkt in 2021. Bij het bepalen van de waarde zou de heffingsambtenaar moeten uitgaan van de vraagprijs van de woning en niet van de aankoopprijs, aldus eiser. De rechtbank volgt dit niet en geeft daarvoor de volgende redenering.
8. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning primair vastgesteld aan de hand van het bedrag waarvoor eiser de woning heeft gekocht. De heffingsambtenaar heeft op de koopsom een correctie toegepast van 2% voor de bijdrage voor de Vereniging van Eigenaren en heeft vervolgens de koopsom geïndexeerd naar de waardepeildatum
1 januari 2022. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar op deze manier de WOZ-waarde van de woning vastgesteld in overeenstemming met de bedoeling van de wetgever. Overweging hierbij is dat volgens vaste rechtspraak er in de regel van uitgegaan moet worden dat de betaalde koopsom de beste indicatie is voor de waarde die de woning in het economische verkeer vertegenwoordigt wanneer een belastingplichtige een woning kort voor of na de waardepeildatum heeft gekocht. Dat is alleen anders als degene die stelt dat dit niet zo is, feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft. [4] Daarvoor volstaat niet dat eiser veel meer geboden heeft dan de vraagprijs vanwege een oververhitte woningmarkt. De waarde van de woning in het economisch verkeer wordt volgens de bedoeling van de wetgever namelijk juist bepaald door de meestbiedende koper. De omstandigheid dat eiser overboden heeft omdat er sprake was van een overspannen woningmarkt, maakt niet dat de koopsom de waarde in het economische verkeer niet goed weergeeft. Deze omstandigheid heeft ertoe geleid dat eiser de meestbiedende gegadigde is geweest. De verkoop heeft op normale wijze plaatsgevonden, dat wil zeggen als een resultaat van vraag en aanbod. Deze beroepsgrond slaagt daarom niet.
1 januari 2022. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar op deze manier de WOZ-waarde van de woning vastgesteld in overeenstemming met de bedoeling van de wetgever. Overweging hierbij is dat volgens vaste rechtspraak er in de regel van uitgegaan moet worden dat de betaalde koopsom de beste indicatie is voor de waarde die de woning in het economische verkeer vertegenwoordigt wanneer een belastingplichtige een woning kort voor of na de waardepeildatum heeft gekocht. Dat is alleen anders als degene die stelt dat dit niet zo is, feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft. [4] Daarvoor volstaat niet dat eiser veel meer geboden heeft dan de vraagprijs vanwege een oververhitte woningmarkt. De waarde van de woning in het economisch verkeer wordt volgens de bedoeling van de wetgever namelijk juist bepaald door de meestbiedende koper. De omstandigheid dat eiser overboden heeft omdat er sprake was van een overspannen woningmarkt, maakt niet dat de koopsom de waarde in het economische verkeer niet goed weergeeft. Deze omstandigheid heeft ertoe geleid dat eiser de meestbiedende gegadigde is geweest. De verkoop heeft op normale wijze plaatsgevonden, dat wil zeggen als een resultaat van vraag en aanbod. Deze beroepsgrond slaagt daarom niet.
9. Eiser stelt zich op het standpunt dat de waarde moet worden gebaseerd op de WOZ-waarde van identieke appartementen aan de [adres 1] [huisnummer 1] 1 (€ 337.000),
[adres 1] [huisnummer 1] 3 (€ 355.555) en [adres 1] [huisnummer 1] 4 (€ 362.000). De waarde moet worden verlaagd en worden vastgesteld in lijn met de waarden van vergelijkbare objecten. Eiser doet daarom een beroep op het gelijkheidsbeginsel.
10. De rechtbank overweegt dat voor een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel eiser aannemelijk moet maken dat voor minimaal twee (nagenoeg) identieke woningen die slechts verwaarloosbare verschillen vertonen, een lagere WOZ-waarde is vastgesteld (ook wel: de meerderheidsregel). De heffingsambtenaar heeft op de zitting gesteld dat de door eiser aangedragen woningen verschillen qua oppervlakte, kwaliteit en onderhoud. Eiser heeft niet aangetoond dat deze verschillen verwaarloosbaar zijn. Deze beroepsgrond slaagt daarom niet.
Conclusie en gevolgen
11. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Er bestaat geen aanleiding voor een vergoeding van de proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.G. Elfferich, rechter, in aanwezigheid van
mr. C.J. van 't Hoff, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
25 juli 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Amsterdam waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Amsterdam vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.