Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Vonnis van 8 maart 2024
in de hoofdzaak met nummer 10396398 / CV EXPL 23-3815
1.[eiser 1] ,
2.
[eiser 2],
[eiser 2],
beiden wonende te [woonplaats 1] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eiser 1] en [eiser 2] ,
gemachtigde: mr. J.Chr. Rube,
tegen
[gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.],
wonende te [woonplaats 2] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] ,
gemachtigde: mr. A.E.R.B. Snel,
en in de vrijwaringszaak met nummer 10695956 / CV EXPL 23-12352
[gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.],
wonende te [woonplaats 2] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] ,
gemachtigde: mr. A.E.R.B. Snel,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
INNOMERE B.V.,
gevestigd te Almere,
gedaagde partij,
hierna te noemen; Innomere,
gemachtigde: mr. M.A.F. Marchi.
1.De zaak in het kort
In de hoofdzaak gaat het om een op de begane grond gelegen appartement dat [eiser 1] en [eiser 2] in 2021 hebben gekocht van [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] . Vlak voor het beoogde moment van levering van het appartement is zwamvorming in de kruipruimte geconstateerd. De levering van het appartement is toen uitgesteld. [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] heeft de zwamvorming laten verwijderen en een aantal maanden later is het appartement alsnog geleverd. [eiser 1] en [eiser 2] vorderen vergoeding van schade die zij zeggen te hebben geleden doordat het appartement enkele maanden later dan gepland aan hen is geleverd.
In de vrijwaringszaak houdt [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] Innomere verantwoordelijk voor eventuele schadevergoeding die [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] aan [eiser 1] en [eiser 2] zou moeten betalen. Innomere was de vorige eigenaar van het appartement. Innomere heeft in 2019 werkzaamheden laten uitvoeren aan de vloer en kruipruimte en het appartement vervolgens aan [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] verkocht.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure
in de hoofdzaakblijkt uit:
in de hoofdzaakblijkt uit:
- de dagvaarding van 9 maart 2023, met producties,
- de incidentele conclusie van [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] tot oproeping in vrijwaring, met producties,
- het bericht tot referte van [eiser 1] en [eiser 2] in het incident,
- het vonnis in incident van 11 augustus 2023, waarbij het [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] is toegestaan Innomere in vrijwaring op te roepen,
- de conclusie van antwoord van [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] , met producties,
- het tussenvonnis van 17 november 2023, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald,
- de nadere producties 23 en 24 van [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] ,
- de mondelinge behandeling van 25 januari 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
2.2.
Het verloop van de procedure
in de vrijwaringszaakblijkt uit:
in de vrijwaringszaakblijkt uit:
- de dagvaarding van 31 augustus 2023, met producties,
- de conclusie van antwoord van Innomere, met producties,
- het tussenvonnis van 17 november 2023, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald,
- de conclusie van antwoord van Innomere, met producties,
- het tussenvonnis van 17 november 2023, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald,
- de nadere producties 23 en 24 van [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] ,
- de mondelinge behandeling van 25 januari 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
2.3.
Aan het einde van de mondelinge behandeling zijn de zaken twee weken aangehouden voor minnelijk overleg tussen partijen. Op de rol van 9 februari 2024 hebben partijen laten weten geen overeenstemming te hebben bereikt en vonnis te vragen. Hierna is in beide zaken vonnis bepaald.
3.De feiten
in de hoofdzaak en in de vrijwaringszaak
3.1.
Op 23 augustus 2021 zijn [eiser 1] en [eiser 2] als kopers en [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] als verkoper een overeenkomst aangegaan (hierna: de koopovereenkomst) voor de koop/verkoop van het appartementsrecht aan de [adres 1] (hierna: de woning). De woning is gelegen op de begane grond.
3.2.
Na het sluiten van de koopovereenkomst hebben [eiser 1] en [eiser 2] met [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] afgesproken dat de levering van de woning op 24 september 2021 zou plaatsvinden. De beoogde levering op die datum is toen echter niet doorgegaan, omdat kort daarvoor was geconstateerd dat de kruipruimte onder de begane grond (inclusief balkenlaag en ondervloer) was aangetast door zwam- en schimmelvorming.
3.3.
In opdracht van [eiser 1] en [eiser 2] heeft Van Zutphen Totaal Advies (hierna: Van Zutphen) op 20, 21 en 23 september 2021 onderzoek gedaan in de woning. Dat onderzoek bevestigde de aanwezigheid van zwamvorming. In het door Van Zutphen opgemaakte rapport van 27 september 2021 staat onder meer:
“
Rapport / bevindingen(…)
De begane grondvloer is in 2015 in zijn geheel vervangen.
Rapport / bevindingen(…)
De begane grondvloer is in 2015 in zijn geheel vervangen.
Er is ernstige aantasting door Kelderzwam (…) geconstateerd in de vloerbalken en vloerhout
ter hoogte van de entree bovenwoning, entree benedenwoning, hal, trapkast, toilet en
wasmachineruimte, achterplaat van de meterkast en op het stucwerk van de
rechterbouwmuur,
ter hoogte van de entree bovenwoning, entree benedenwoning, hal, trapkast, toilet en
wasmachineruimte, achterplaat van de meterkast en op het stucwerk van de
rechterbouwmuur,
Op de wand en vloerplint tussen entree en voorslaapkamer zijn zwam/schimmelsporen
aangetroffen. Ook de onderliggende vloerbalken en vloerhout in de slaapkamer zijn
aangetast door schimmels. (…)
aangetroffen. Ook de onderliggende vloerbalken en vloerhout in de slaapkamer zijn
aangetast door schimmels. (…)
De kruipruimte is zeer vochtig, de gemeten Relatieve luchtvochtigheid in de kruipruimte
bedraagt ruim 87,4%. (…) De ideale relatieve luchtvochtigheid in een kruipruimte is tussen
de 45 en de 65%. (…)
bedraagt ruim 87,4%. (…) De ideale relatieve luchtvochtigheid in een kruipruimte is tussen
de 45 en de 65%. (…)
De kruipruimte is vervuild, er zijn houtresten en bouwpuin aangetroffen.
Op de aanwezige materialen zijn zwam/schimmels aangetroffen.
De ventilatieroosters aan de voorzijde zijn vervuild. (…)
Conclusie/advies:
In 2015 is de gehele begane grondvloer vervangen.
Met grote waarschijnlijkheid is de kruipruimte destijds niet behandeld tegen
zwam/schimmels waardoor de nieuwe vloer is aangetast.
zwam/schimmels waardoor de nieuwe vloer is aangetast.
(…)
In de wasmachineruimte zijn boorgaten aangetroffen boven de balklaag.
Bij het behandelen van de bouwmuren tegen capillair optrekkend vocht dienen de
bouwmuren
onderde balklaag geïnjecteerd te worden om te voorkomen dat het vocht van
onderaf de balkkoppen aantast.
onderde balklaag geïnjecteerd te worden om te voorkomen dat het vocht van
onderaf de balkkoppen aantast.
(…)”
3.4.
[eiser 1] en [eiser 2] hebben op 4 oktober 2021 aan [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] laten weten dat de woning in de huidige staat niet beantwoordt aan de koopovereenkomst, maar dat zij vooralsnog niet van plan zijn de koopovereenkomst te ontbinden. Zij willen de woning uiteindelijk wel afnemen, maar pas nadat de woning zich bevindt in de staat waarin deze zich zou moeten bevinden. [eiser 1] en [eiser 2] hebben [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] daarom in de gelegenheid gesteld, en zo nodig gesommeerd, om de door Van Zuphen geadviseerde herstelwerkzaamheden uit te voeren en de woning binnen drie maanden op te leveren zonder zwam- en schimmelvorming. Daarbij hebben [eiser 1] en [eiser 2] ook aanspraak gemaakt op vergoeding van schade en kosten vanwege de uitgestelde levering.
3.5.
In samenspraak met de VvE heeft [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] – zonder erkenning van aansprakelijkheid – de zwam- en schimmelvorming laten verwijderen en de door Van Zutphen geadviseerde herstelwerkzaamheden in november 2021 laten uitvoeren door het bedrijf Nooitmeerzwam.
3.6.
Na een inspectie door [eiser 1] en [eiser 2] op 3 januari 2022 van de uitgevoerde werkzaamheden heeft levering van de woning aan hen plaatsgevonden op 10 januari 2022.
3.7.
[eiser 1] en [eiser 2] hebben later geconstateerd dat in het archief van de VvE een rapport zit van Lekrecherche B.V. (hierna: Lekrecherche) van 16 oktober 2020. Daaruit blijkt dat Lekrecherche in oktober 2020 naar aanleiding van klachten van [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] onderzoek had gedaan naar vochtproblemen in de woning.
3.7.1.
In het rapport van Lekrecherche staat onder het kopje ‘Meetresultaten en foto overzicht voorzien van toelichtingen’ onder meer het volgende:
(…)
(…)
(…)
(…)
(…)
(…)
(…)
3.7.2.
Verder staat in het rapport van Lekrecherche bij ‘Conclusie/advies’:
verdere feiten in de hoofdzaak
voorafgaand aan de koopovereenkomst
3.8.
[gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] heeft de woning op 9 december 2019 in eigendom verkregen van Innomere. Daarvóór woonde zij in het daarboven op de eerste verdieping gelegen appartement [adres 2] . [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] heeft vanaf het moment dat zij in de woning [adres 1] woonde vocht geconstateerd en zij heeft meerdere keren melding gemaakt bij de VvE van vocht- en schimmelplekken langs de hele rechtermuur van de woning. Er zijn verschillende personen langs geweest om onderzoek te doen. Op enig moment zijn de tegels van het toilet verwijderd en is de muur daar opnieuw geïnjecteerd.
3.9.
Voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst heeft [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] een “vragenlijst over het appartement inclusief VvE-checklist” ingevuld en aan [eiser 1] en [eiser 2] verstrekt. In die vragenlijst staat onder het kopje “5. Vloeren, plafonds en wanden” onder andere het volgende:
3.10.
Verder heeft [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst aan [eiser 1]
en [eiser 2] e-mails verstrekt van 17 september 2018 en 1 februari 2019. Dat zijn e-mails van de vorige eigenaar van de woning (Innomere) aan de VvE. Daarin staat dat problemen met optrekkend vocht en schimmel in (de kruipruimte van) de woning waren geconstateerd en dat Innomere in het kader van een meeromvattende renovatie van de woning deze problemen voor eigen rekening zou laten verhelpen door onder meer de bouwmuur te injecteren tegen optrekkend vocht en een nieuwe balkenlaag te plaatsen. In de e-mail van 1 februari 2019 is opgesomd welke werkzaamheden zouden worden uitgevoerd.
Bouwkundige keuring door [eiser 1] en [eiser 2]
3.11.
[eiser 1] en [eiser 2] hebben voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst een bouwkundige keuring laten uitvoeren. Die keuring heeft plaatsgevonden op 17 augustus 2021. In het daarover opgemaakte rapport staat dat de afzonderlijke bouwdelen als goed, redelijk of matig zijn beoordeeld. Er zijn geen bouwdelen die slecht of zeer slecht zijn beoordeeld.
3.11.1.
Ten aanzien van ‘Vloer; constructief – Algemeen’ op pagina 37 van het rapport van de bouwkundige keuring is nader onderzoek geadviseerd omdat de kruipruimte niet bereikbaar was en door de aanwezigheid van twee stalen balken niets kon worden vastgesteld en geïnspecteerd.
3.11.2.
Op twee plaatsen in de woning, aan de onderkant van de rechtergevel bij de keuken en aan de onderkant van de muur van de cv-ketelkast, is vocht geconstateerd. De bevindingen hierover op pagina 16 en 17 van het rapport van de bouwkundige keuring luiden als volgt:
(…)
de inhoud van koopovereenkomst
3.12.
De artikelen 3 en 6 van de koopovereenkomst van 23 augustus 2021 tussen [eiser 1] en [eiser 2] als kopers en [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] als verkoper luidt als volgt:
Mededelingsplicht
Artikel 3
Verkoper staat er voor in, dat hij aan Koper al die inlichtingen en informatie heeft verschaft,
die ter kennis van Koper behoren te worden gebracht.
die ter kennis van Koper behoren te worden gebracht.
Verklaringen van Koper
Artikel 6
Koper verklaart:
a. Hij aanvaardt uitdrukkelijk de in dit koopcontract vermelde lasten en beperkingen,
alsmede die welke na onderzoek voor hem uit de feitelijke situatie en de openbare registers
alsmede die welke na onderzoek voor hem uit de feitelijke situatie en de openbare registers
kenbaar (hadden kunnen) zijn (…).
b. Hij verklaart een kopie te hebben ontvangen van:
(…)
- VvE [naam VvE] Jaarverslag 2019
- VvE [naam VvE] Begroting 2020
(…)
- VvE notulen 2020
- VvE notulen 2019
(…)
3.13.
In artikel VI van de algemene bepalingen bij de koopovereenkomst staat, voor zover hier van belang:
Tekortkoming (wanprestatie)
Artikel VI
1. Bij niet of niet tijdige nakoming van de Koop anders dan door niet toerekenbare
tekortkoming (overmacht) is de tekortschietende Partij aansprakelijk voor alle daaruit voor de wederpartij ontstane schade met kosten en rente, ongeacht het feit of de tekortschietende Partij in verzuim is in de zin van het volgende leden van dit artikel.
tekortkoming (overmacht) is de tekortschietende Partij aansprakelijk voor alle daaruit voor de wederpartij ontstane schade met kosten en rente, ongeacht het feit of de tekortschietende Partij in verzuim is in de zin van het volgende leden van dit artikel.
de depotovereenkomst
3.14.
Tegelijk met de levering van de woning op 10 januari 2022 hebben [eiser 1] , [eiser 2] en [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] een depotovereenkomst gesloten. Daarbij is van de koopsom een bedrag van € 12.500,- in depot gegeven aan de notaris, totdat partijen over eventuele betaling van schade een minnelijke regeling hebben getroffen of een onherroepelijke gerechtelijke uitspraak hebben verkregen. Zij hebben over de aansprakelijkheid van [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] en vergoeding van schade nadien geen overeenstemming bereikt.
verdere feiten in de vrijwaringszaak
3.15.
Innomere is een beleggingsinstelling. Innomere is op 9 december 2015 eigenaar geworden van [adres 1] en [adres 3] . [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] was op dat moment al eigenaar van [adres 2] .
3.16.
Begin 2015 heeft de VvE [naam VvE] (hierna: de VvE) onderzoek verricht naar de kruipruimte onder het pand. Uit het onderzoek bleek dat in de kruipruimte zwam aanwezig was, waardoor de gehele begane grondvloer constructief was aangetast. De kruipruimte diende te worden schoongemaakt, er moest ventilatie worden aangebracht en de houten vloer moest geheel worden vervangen.
3.17.
Op 22 november 2017 heeft Innomere met de VvE en de eigenaren van de appartementen [adres 2] , [adres 4] en [adres 5] een renovatie-overeenkomst gesloten, waarin afspraken zijn gemaakt over de werkzaamheden aan de kruipruimte. Deze overeenkomst houdt, voor zover hier relevant, het volgende in:
“(…)IN AANMERKING NEMENDE DAT
(…)
- de begane grondvloer, de kruipruimten en de kelder van het Pand als gemeenschappelijke
delen van het Pand hebben te gelden en de kosten voor herstel dus in eerste aanleg door de
VvE dienen te worden gedragen;
(…)
- de totale kosten voor het herstel van deze gebreken worden geschat op tenminste
€ 42.250,- (…)
- Innomere de VvE heeft verzocht om toestemming om de woning plaatselijk bekend als
[adres 1] te mogen uitbreiden met een kelder en nieuwe uitbouw (…)
- Innomere heeft aangegeven bereid te zijn de kosten van herstel van de grondvloer, de
kruipruimten en de kelder van het Pand op zich te nemen (ondanks dat deze kosten in
beginsel door de VvE gedragen dienen te worden), indien zij daartegenover toestemming
verkrijgt van de VvE tot het uitvoeren van het Werk;
- de begane grondvloer, de kruipruimten en de kelder van het Pand als gemeenschappelijke
delen van het Pand hebben te gelden en de kosten voor herstel dus in eerste aanleg door de
VvE dienen te worden gedragen;
(…)
- de totale kosten voor het herstel van deze gebreken worden geschat op tenminste
€ 42.250,- (…)
- Innomere de VvE heeft verzocht om toestemming om de woning plaatselijk bekend als
[adres 1] te mogen uitbreiden met een kelder en nieuwe uitbouw (…)
- Innomere heeft aangegeven bereid te zijn de kosten van herstel van de grondvloer, de
kruipruimten en de kelder van het Pand op zich te nemen (ondanks dat deze kosten in
beginsel door de VvE gedragen dienen te worden), indien zij daartegenover toestemming
verkrijgt van de VvE tot het uitvoeren van het Werk;
- tijdens de algemene ledenvergadering, gehouden op 18 mei 2017, de VvE (onder voorwaarden) haar toestemming heeft verleend voor uitvoering van het Werk (…)
- Partijen hebben afgesproken dat het wenselijk is deze overeenstemming vast te leggen in een overeenkomst waarin de verantwoordelijkheden, garanties en overige afspraken met betrekking tot het Werk zijn uitgewerkt;
(…)
(…)
Artikel 1 Kern van de overeenkomst
(…)
1.5 Innomere zal er zorg voor dragen dat de huidige gebreken aan de begane grondvloer van
het Pand zullen worden hersteld.
1.5 Innomere zal er zorg voor dragen dat de huidige gebreken aan de begane grondvloer van
het Pand zullen worden hersteld.
(…)
Artikel 3 Taakverdeling
3.1
Aangezien partijen het wenselijk achten dat er een zogenaamde ‘Verbouwgarantie’ van
Bouwgarant (…) wordt verkregen zal de VvE opdrachtgever zijn voor deze werkzaamheden
van de door de Innomere geselecteerde aannemer(s), voor zover het werkzaamheden aan /
ten behoeve van gemeenschappelijke delen van het Pand betreft. (…)
Bouwgarant (…) wordt verkregen zal de VvE opdrachtgever zijn voor deze werkzaamheden
van de door de Innomere geselecteerde aannemer(s), voor zover het werkzaamheden aan /
ten behoeve van gemeenschappelijke delen van het Pand betreft. (…)
Artikel 4 Selecteren aannemer
(…)
4.4
Door ondertekening van deze overeenkomst machtigen Innomere en de Bewoners de VvE tot het aangaan van de aanneemovereenkomst met de door Innomere geselecteerde aannemer (…).
4.5 Innomere is verantwoordelijk voor de kosten voortvloeiend uit de aannemingsovereenkomst. (…)
4.5 Innomere is verantwoordelijk voor de kosten voortvloeiend uit de aannemingsovereenkomst. (…)
Artikel 7 Diversen(…)
7.3
Indien zich in binnen een jaar na oplevering van de gerenoveerde appartementsrecht
plaatselijk bekend als [adres 1] gebreken mochten voordoen met betrekking tot
gemeenschappelijke delen dan zal Innomere de betreffende aannemer hier op aanspreken,
jegens de aannemer een beroep doen op de verleende garantie, zorg dragen voor passende
vervolgstappen en jegens de VvE het aanspreekpunt zijn tot het moment dat deze gebreken
plaatselijk bekend als [adres 1] gebreken mochten voordoen met betrekking tot
gemeenschappelijke delen dan zal Innomere de betreffende aannemer hier op aanspreken,
jegens de aannemer een beroep doen op de verleende garantie, zorg dragen voor passende
vervolgstappen en jegens de VvE het aanspreekpunt zijn tot het moment dat deze gebreken
zijn verholpen.”
3.18.
Op 27 augustus 2018 stuurt Innomere per e-mail aan de VvE het volgende: “Zoals besproken zou ik jullie direct om de hoogte brengen als ik een antwoord van mijn
directie zal hebben inzake de verbouwing en verkoop van de [locatie] . Zij hebben
besloten om de appartementen zo snel mogelijk te verkopen, echter niet in de huidige staat
met de huidige problematiek. Wij willen voor de verkoop de volgende werkzaamheden
uitvoeren cq oplossen:
directie zal hebben inzake de verbouwing en verkoop van de [locatie] . Zij hebben
besloten om de appartementen zo snel mogelijk te verkopen, echter niet in de huidige staat
met de huidige problematiek. Wij willen voor de verkoop de volgende werkzaamheden
uitvoeren cq oplossen:
- (…)
- Injecteren van de muren ivm optrekkend vocht;
- Zwambestrijding;
- Aanpassen ventilatie in de kruipruimte;
- Aanbrengen nieuwe balklaag;
- Bij de aanbouw diverse onderdelen demonteren om het achterhuis te funderen (dit om de
aanbouw niet meer te laten verzakken). (…)”
- Injecteren van de muren ivm optrekkend vocht;
- Zwambestrijding;
- Aanpassen ventilatie in de kruipruimte;
- Aanbrengen nieuwe balklaag;
- Bij de aanbouw diverse onderdelen demonteren om het achterhuis te funderen (dit om de
aanbouw niet meer te laten verzakken). (…)”
3.19.
Op 17 september 2018 stuurt Innomere per e-mail aan de VvE het volgende:
“(…) Tevens is erover gesproken dat Innomere eventueel over zou willen gaan tot verkoop
van [adres 1] en [adres 3] , echter dat zij dit niet zouden willen doen, voordat alle
noodzakelijke werkzaamheden met betrekking tot de renovatie zijn uitgevoerd.
“(…) Tevens is erover gesproken dat Innomere eventueel over zou willen gaan tot verkoop
van [adres 1] en [adres 3] , echter dat zij dit niet zouden willen doen, voordat alle
noodzakelijke werkzaamheden met betrekking tot de renovatie zijn uitgevoerd.
Kort samengevat heeft het dossier de volgende inhoud:
Voordat wij eigenaar werden van de reeds vermelde twee adressen en ruim voordat de
overeenkomst tussen de leden van de VvE en Innomere werd gesloten, zijn er problemen
geconstateerd bij de gemeenschappelijke delen van de [naam VvE] , welke door de VvE
opgelost diende te worden. De problemen zijn:
1. De begane grondvloer, kruipruimten en kelder zijn aangetast door zwam;
2. De zwam heeft erin geresulteerd dat de houten begane grondvloer verrot is en vocht in de
constructie is getrokken van het pand.
Voordat wij eigenaar werden van de reeds vermelde twee adressen en ruim voordat de
overeenkomst tussen de leden van de VvE en Innomere werd gesloten, zijn er problemen
geconstateerd bij de gemeenschappelijke delen van de [naam VvE] , welke door de VvE
opgelost diende te worden. De problemen zijn:
1. De begane grondvloer, kruipruimten en kelder zijn aangetast door zwam;
2. De zwam heeft erin geresulteerd dat de houten begane grondvloer verrot is en vocht in de
constructie is getrokken van het pand.
Bovengenoemde punten zijn noodzakelijke herstelwerkzaamheden die verricht dienen te
worden door de VvE om verdere aantasting van het pand te voorkomen. (…)
worden door de VvE om verdere aantasting van het pand te voorkomen. (…)
Wij hebben de VvE in de vergadering meegedeeld, dat wij van genegen zijn alle
herstelwerkzaamheden (vermeld onder 1. en 2.) uit te laten voeren onder onze regie, en voor
ons kosten, voordat wij tot eventuele verkoop van de [adres 1] overgaan.
ons kosten, voordat wij tot eventuele verkoop van de [adres 1] overgaan.
In onze mail d.d. 27 augustus 2018 hebben wij een korte opsomming gegeven van de
werkzaamheden die wij willen uitvoeren. (…) Dit zijn de herstelwerkzaamheden waar de
VvE belang bij heeft en waar Innomere de kosten voor haar rekening zal nemen.
werkzaamheden die wij willen uitvoeren. (…) Dit zijn de herstelwerkzaamheden waar de
VvE belang bij heeft en waar Innomere de kosten voor haar rekening zal nemen.
Wij zijn voornemens om de [adres 1] en [adres 3] te verkopen, echter niet in de
huidige staat. De woning zal in goede staat opgeleverd worden met alle voorzieningen. (…)”
huidige staat. De woning zal in goede staat opgeleverd worden met alle voorzieningen. (…)”
3.20.
In de VvE-vergadering van 21 december 2018 is besloten dat [bedrijf] als een externe directievoerder zal worden aangesteld om toezicht te houden op de werkzaamheden.
3.21.
In de periode januari tot en met mei 2019 zijn de herstelwerkzaamheden uitgevoerd. De zwam en schimmel zijn verwijderd, de vloer is vervangen, de kruipruimte is opgeschoond, muren zijn geïnjecteerd en er is extra ventilatie aangebracht in de kruipruimte.
3.22.
Na uitvoering van de werkzaamheden heeft Innomere de woning te koop gezet. [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] heeft een bod uitgebracht en op 25 juni 2019 hebben [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] en Innomere een koopovereenkomst gesloten.
3.23.
[gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] heeft een bouwkundige keuring laten uitvoeren van de woning. Op 27 juni 2019 heeft het bouwkundig onderzoek plaatsgevonden en dezelfde dag is daarvan een rapport uitgebracht. Dit rapport bevat, wat de kruipruimte betreft, de volgende bevindingen:
3.24.
De woning is op 20 augustus 2019 aan [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] geleverd.
3.25.
In het kader van de levering van de woning aan [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] heeft de makelaar van Innomere op 19 augustus 2019 de volgende mail gestuurd aan de makelaar van [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] :
“Dinsdag 20 augustus 2019 is de levering van [adres 1] . 2 weken geleden zijn er
enkele gebreken geconstateerd die nog voor rekening van verkoper worden opgelost.
“Dinsdag 20 augustus 2019 is de levering van [adres 1] . 2 weken geleden zijn er
enkele gebreken geconstateerd die nog voor rekening van verkoper worden opgelost.
Met deze werkzaamheden zal deze week worden aangevangen. (…) Ter zekerheid voor
koopster dat deze werkzaamheden worden afgerond voor rekening en risico van verkoper, bevestig ik hieronder nogmaals wat er is afgesproken:
Verkoper zal zorgdragen voor:
1. Het injecteren van de rechter bouwmuur (…)”
1. Het injecteren van de rechter bouwmuur (…)”
3.26.
[gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] heeft in 2020 meermaals contact opgenomen met [bedrijf] over vocht in de woning.
3.27.
Op 15 oktober 2021 heeft [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] een e-mail gestuurd aan de heer [naam 1] , werkzaam bij Innomere. In deze mail deelt [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] aan Innomere mee dat er zwam is gevonden in de woning. Zij verzoekt hen betrokken te zijn bij de zoektocht naar een oplossing. Op 25 oktober 2021 heeft Innomere gereageerd en aansprakelijkheid van de hand gewezen.
3.28.
Op 29 oktober 2021 heeft Nooitmeerzwam een rapport met begroting van de herstelkosten gedeeld met de VvE. De kruipruimte bestaat uit twee delen. Nooitmeerzwam heeft zowel het linker- als het rechterdeel van de kruipruimte geïnspecteerd. Daarbij constateert zij dat in het linkerdeel van de kruipruimte lichte ontkieming van zwam is geconstateerd en dat in het rechterdeel enkele houten delen licht zijn aangetast door zwam.
4.Vordering en verweer
in de hoofdzaak
4.1.
[eiser 1] en [eiser 2] vorderen, samengevat, dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 20.534,07, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 4 oktober 2021,
II. [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] veroordeelt in de proceskosten.
4.2.
Aan hun vordering leggen [eiser 1] en [eiser 2] , kort gezegd, het volgende ten grondslag.
Ten eerste heeft [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] de contractuele mededelingsplicht in artikel 3 van de koopovereenkomst geschonden, doordat zij de inhoud van het rapport van Lekrecherche van oktober 2020 niet met [eiser 1] en [eiser 2] heeft gedeeld. Ten tweede is sprake van non-conformiteit als bedoeld in artikel 7:17 lid 2 Burgerlijk Wetboek (BW), omdat de woning vanwege de aanwezigheid van optrekkend vocht, schimmel en zwam een gebrek vertoonde ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst en ten tijde van de voorgenomen datum van levering. Vanwege de wanprestatie, dan wel non-conformiteit, vorderen [eiser 1] en [eiser 2] vergoeding van de schade die zij daardoor hebben geleden. Die schade bedraagt volgens hen € 20.534,07.
Mocht geen sprake zijn van wanprestatie of non-conformiteit, dan stellen [eiser 1] en [eiser 2] dat zij bij het aangaan van de koopovereenkomst hebben gedwaald vanwege het door [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] achterhouden van het rapport van Lekrecherche. In dat geval wordt opheffing gevorderd van het nadeel dat is geleden als gevolg van de dwaling (artikel 6:230 lid 2 BW). Dat nadeel is begroot op hetzelfde bedrag als het hierboven genoemde schadebedrag.
4.3.
[gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] betwist dat zij haar mededelingsplicht heeft geschonden. Zij heeft [eiser 1] en [eiser 2] voorafgaand aan de koopovereenkomst juist gewezen op de aanwezigheid van vocht en schimmel. Er was geen reden om [eiser 1] en [eiser 2] te informeren over het rapport van Lekrecherche. Over zwamvorming heeft [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] [eiser 1] en [eiser 2] niet kunnen informeren, omdat zij daar zelf niet van op de hoogte was. [eiser 1] en [eiser 2] waren bovendien op basis van het door hen voorafgaand aan de koopovereenkomst uitgevoerde bouwkundig onderzoek gewaarschuwd voor mogelijke gebreken. Met dergelijke gebreken hadden [eiser 1] en [eiser 2] dan ook rekening kunnen houden. [eiser 1] en [eiser 2] hebben niet voldaan aan hun verzwaarde onderzoeksplicht. Vanwege deze omstandigheden gaat een beroep op dwaling of non-conformiteit niet op, aldus [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] .
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in de vrijwaringszaak
4.5.
[gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] vordert, samengevat, dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. Innomere veroordeelt om aan [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] te betalen:
a. een bedrag van € 8.190,18 aan schade,
b. een bedrag van € 748,51 aan buitengerechtelijke kosten,
c. de wettelijke rente over de bedragen onder a en b,
II. Innomere veroordeelt om aan [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] te betalen datgene waartoe [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] in de hoofdzaak mocht worden veroordeeld, met inbegrip van de kostenveroordeling,
III. Innomere veroordeelt in de proceskosten, met wettelijke rente.
4.6.
[gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] legt aan haar vorderingen ten grondslag dat Innomere tekort is geschoten in de nakoming van de renovatie-overeenkomst door aan [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] een non-conform appartement te leveren. De non-conformiteit staat vast omdat een appartement waarin zwam en schimmel is aangetroffen per definitie niet geschikt is voor normaal gebruik. Daarnaast heeft Innomere meermaals toegezegd dat het werk voor haar rekening en risico en onder haar regie wordt verricht en dat zij het werk zonder gebreken zal opleveren. Daarmee heeft zij een garantie afgegeven. Innomere heeft werkzaamheden verricht en het appartement aan [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] als volledig gerenoveerd verkocht, maar klaarblijkelijk zijn de werkzaamheden toch niet goed uitgevoerd. [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] bleef last houden van een vochtprobleem. Dat heeft zij gemeld en daar zijn ook meermaals mensen voor langs gekomen. Dat aanhoudende probleem heeft zij gemeld bij [bedrijf] (hierna: [bedrijf] ), dat de contactpersoon is van Innomere en dus was Innomere ook van de gemelde problemen op de hoogte. Innomere dient daarom aan [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] het bedrag te betalen dat zij aan [eiser 1] en [eiser 2] moet betalen en de aanvullende kosten die [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] heeft gemaakt aan herstelkosten en extra woonlasten.
4.7.
Innomere betwist dat zij een non-conform appartement heeft geleverd, of dat zij tekortgeschoten is in haar verplichtingen uit de renovatie-overeenkomst. Innomere heeft geen garantie gegeven. Zij heeft alleen betaald voor de uitgevoerde werkzaamheden, maar zij is geen opdrachtgever – dat is de VvE – en de verantwoordelijkheid voor de werkzaamheden rust ook bij de VvE, aangezien het gaat over gemeenschappelijke delen. Daarnaast heeft [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] haar klachtplicht geschonden door Innomere pas na twee jaar te benaderen, dan wel is er sprake van overmacht. De vorderingen van [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] dienen dan ook te worden afgewezen.
4.8.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5.De beoordeling
in de hoofdzaak
5.1.
[eiser 1] en [eiser 2] verwijten [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] dat zij is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst. Hoewel [eiser 1] en [eiser 2] in dit verband twee afzonderlijke gronden aandragen, namelijk non-conformiteit en schending van de mededelingsplicht, zal de kantonrechter die twee gronden in samenhang met elkaar beoordelen aan de hand van het overkoepelende criterium van non-conformiteit.
Toetsingskader non-conformiteit
5.2.
Het conformiteitsvereiste is neergelegd in artikel 7:17 lid 1 BW. Op grond van die bepaling moet een afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden. Artikel 7:17 lid 2 BW bepaalt dat een zaak niet beantwoordt aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien.
5.3.
Het bepaalde in artikel 7:17 BW betekent niet dat non-conformiteit beperkt is tot ongeschiktheid voor normaal gebruik. Ook andere gebreken kunnen tot gevolg hebben dat de zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt. Dat is het geval als de zaak niet de (positieve) eigenschappen heeft die de koper redelijkerwijs mocht verwachten, maar ook als de zaak (negatieve) eigenschappen heeft die de koper redelijkerwijs niet behoefde te verwachten.
5.4.
Beslissend bij de vraag naar de conformiteit, zo volgt uit artikel 7:17 BW, is het gerechtvaardigde verwachtingspatroon van de koper over de eigenschappen van de zaak. Bij dit verwachtingspatroon spelen alle relevante omstandigheden van het geval een rol, waaronder de aard van de zaak, de hoogte van de prijs, de omstandigheden waaronder de koop plaatsvond, de deskundigheid van koper en verkoper, de door de koper gedane mededelingen en wat de koper ten tijde van de koop wist of redelijkerwijs had kunnen weten. Voor woningen geldt dat niet elke onvolkomenheid maakt dat een gekochte woning niet aan de overeenkomst beantwoordt.
5.5.
Of op de koper een onderzoeksplicht rust en of op de verkoper een mededelingsplicht rust, hangt ook af van de omstandigheden van het geval. In algemene zin geldt dat, indien de koper twijfelt of behoort te twijfelen, hij gehouden is onderzoek te (laten) doen. In algemene zin geldt dat op de verkoper een mededelingsplicht rust, indien hij beschikt of behoort te beschikken over bepaalde informatie en begrijpt of moet begrijpen dat hij deze informatie aan de koper moet geven om te voorkomen dat de koper zich over bepaalde punten een onjuiste voorstelling zal maken.
5.6.
Artikel 7:17 lid 5 BW bepaalt dat de koper zich er niet op kan beroepen dat de zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt wanneer hem dit ten tijde van het sluiten van de overeenkomst bekend was of redelijkerwijs bekend kon zijn. Uit de rechtspraak volgt echter dat het schenden van de onderzoeksplicht door de koper in beginsel niet aan de koper kan worden tegengeworpen door een verkoper die op het bewuste punt zelf zijn mededelingsplicht heeft geschonden. Zo heeft de Hoge Raad geoordeeld dat in het algemeen geldt dat aan een koper, ook een onvoorzichtige koper, niet zal kunnen worden tegengeworpen dat hij onvoldoende onderzoek heeft gedaan naar de eigenschappen van het gekochte wanneer de verkoper dienaangaande naar de in het verkeer geldende opvattingen een mededelingsplicht had en die mededelingsplicht heeft geschonden. [1]
Leidt de aanwezigheid van vocht, schimmel en zwam tot non-conformiteit?
5.7.
Wanneer het toetsingskader van artikel 7:17 BW wordt toegepast op deze zaak is de kantonrechter van oordeel dat [eiser 1] en [eiser 2] weliswaar niet volledig hebben voldaan aan hun onderzoeksplicht, maar dat [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] op haar beurt ook niet volledig heeft voldaan aan haar mededelingsplicht. Dat leidt er in dit geval toe dat [eiser 1] en [eiser 2] een geslaagd beroep op non-conformiteit kunnen doen. De kantonrechter legt dat hierna uit.
5.8.
Als het gaat om de aanwezigheid van
zwamstaat niet ter discussie dat [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] daarvan niet op de hoogte was. Over de zwamvorming heeft [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] [eiser 1] en [eiser 2] dus niet kunnen en hoeven informeren. Dat neemt echter niet weg dat [eiser 1] en [eiser 2] mochten verwachten dat de woning vrij zou zijn van (aantasting door) zwam. Aangezien de woning niet vrij was van zwam, is in elk geval op dit punt sprake van non-conformiteit. Dat [eiser 1] en [eiser 2] onvoldoende onderzoek hebben gedaan naar vocht en schimmel, betekent niet dat zij er rekening mee hadden hoeven houden dat het vocht- en schimmelprobleem zo ernstig was dat daardoor ook zwam was ontstaan. Hiertoe verwijst de kantonrechter mede naar het oordeel in de overwegingen 5.10 en 5.11.
zwamstaat niet ter discussie dat [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] daarvan niet op de hoogte was. Over de zwamvorming heeft [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] [eiser 1] en [eiser 2] dus niet kunnen en hoeven informeren. Dat neemt echter niet weg dat [eiser 1] en [eiser 2] mochten verwachten dat de woning vrij zou zijn van (aantasting door) zwam. Aangezien de woning niet vrij was van zwam, is in elk geval op dit punt sprake van non-conformiteit. Dat [eiser 1] en [eiser 2] onvoldoende onderzoek hebben gedaan naar vocht en schimmel, betekent niet dat zij er rekening mee hadden hoeven houden dat het vocht- en schimmelprobleem zo ernstig was dat daardoor ook zwam was ontstaan. Hiertoe verwijst de kantonrechter mede naar het oordeel in de overwegingen 5.10 en 5.11.
5.9.
Als het gaat om de aanwezigheid van
vocht en schimmelheeft [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] informatie verstrekt in een vragenlijst (zie 3.9). Daarin heeft [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] de vraag of sprake is (geweest) van vochtdoorslag of optrekkend vocht bevestigend beantwoord. Op de vraag waar dit is, is ingevuld: ‘de wand rechts bij binnenkomst ter hoogte van de berging’. Ook de vraag of in het appartement sprake is (geweest) van schimmelvorming op de vloeren, plafonds en/of wanden is bevestigend beantwoord. Op de vraag waar dit is, is ingevuld ‘zie hierboven’. Met deze summiere informatie heeft [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] in dit geval niet volledig aan haar mededelingsplicht voldaan.
vocht en schimmelheeft [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] informatie verstrekt in een vragenlijst (zie 3.9). Daarin heeft [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] de vraag of sprake is (geweest) van vochtdoorslag of optrekkend vocht bevestigend beantwoord. Op de vraag waar dit is, is ingevuld: ‘de wand rechts bij binnenkomst ter hoogte van de berging’. Ook de vraag of in het appartement sprake is (geweest) van schimmelvorming op de vloeren, plafonds en/of wanden is bevestigend beantwoord. Op de vraag waar dit is, is ingevuld ‘zie hierboven’. Met deze summiere informatie heeft [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] in dit geval niet volledig aan haar mededelingsplicht voldaan.
In de eerste plaats wordt hiermee gesuggereerd dat het vocht- en schimmelprobleem beperkt is tot de wand ter hoogte van de berging. Dat was echter niet het geval, omdat het probleem zich – zoals [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] ook wist – op meerdere plaatsen langs de rechterwand van de woning voordeed. [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] heeft van haar makelaar begrepen dat die [eiser 1] en [eiser 2] tijdens de bezichtiging van de woning heeft gewezen op meerdere vochtplekken, maar dat wordt door [eiser 1] en [eiser 2] betwist. De kantonrechter kan dus niet vaststellen of [eiser 1] en [eiser 2] zijn gewezen op meerdere vochtplekken in de woning. Of dat is gebeurd of niet, is echter niet doorslaggevend vanwege hetgeen hierna wordt overwogen en kan daarom in het midden blijven.
In de tweede plaats heeft [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] niet vermeld dat het vocht- en schimmelprobleem een al sinds 2019 hardnekkig en steeds aanwezig dan wel telkens terugkerend probleem was. Uit de toelichting die [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] tijdens de mondelinge behandeling heeft gegeven, blijkt namelijk dat zij al vanaf het moment dat zij in de woning is gaan wonen, vocht heeft geconstateerd. [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] heeft meerdere keren melding gemaakt bij de VvE van vocht- en schimmelplekken langs de hele rechtermuur van de woning en er zijn volgens [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] verschillende personen langs geweest om onderzoek te doen. Tegen [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] is gezegd dat de oorzaak van het vochtprobleem was verholpen, maar dat het vocht nog moest wegtrekken, en dat het zou drogen als er voldoende gelucht werd en de verwarming aan was. Ondanks de (volgens [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] ) geruststellende mededelingen die haar werden gedaan, bleef [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] toch vocht en schimmel zien. Op enig moment zijn ook aanvullende maatregelen getroffen, te weten het opnieuw injecteren van de muur. Ook daarna bleven vocht en schimmel niettemin zichtbaar of terugkomen. Over de langdurigheid en de hardnekkigheid van het vocht- en schimmelprobleem heeft [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] aan [eiser 1] en [eiser 2] geen mededelingen gedaan. Ook heeft zij geen melding gemaakt van het onderzoek door en het rapport van Lekrecherche (zie 3.7). Daarin is nota bene inschakeling van een vochtwerend specialist geadviseerd, hetgeen ook illustreert dat er mogelijk een nog niet gevonden oorzaak aan het vocht- en schimmelprobleem ten grondslag lag. Niet gebleken is dat nader onderzoek naar de oorzaak is gedaan. Ook zijn niet alle door Lekrecherche gedane aanbevelingen opgevolgd. Zo is geen toegangsluik tot de kruipruimte in de trapkast aangebracht en niet is gebleken dat een vochtwerend specialist is ingeschakeld.
[gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] heeft uitgelegd dat veel onderzoekers bij haar over de vloer zijn geweest en dat de meeste van hen geruststellende mededelingen hebben gedaan. Dat neemt echter niet weg dat het probleem bleef voortduren zonder dat de oorzaak was achterhaald. Dit maakt dan juist dat [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] voor een vollediger beeld van het vocht- en schimmelprobleem meer informatie aan [eiser 1] en [eiser 2] had moeten verstrekken, onder andere over de duur dat dat probleem zich al voordeed en in dat verband ook melding had moeten maken van het rapport van Lekrecherche. Dat Lekrecherche niet de enige is geweest die onderzoek heeft gedaan, kan zo zijn, maar niet gebleken is dat er ook rapporten van andere onderzoeksbureaus beschikbaar waren. In die zin was het dus logisch en noodzakelijk geweest om wel melding te maken van het rapport van Lekrecherche. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] gezegd dat voorafgaand aan de koopovereenkomst ook de notulen van de VvE van de twee voorgaande jaren aan [eiser 1] en [eiser 2] zijn verstrekt. Uit artikel 6 van de koopovereenkomst blijkt dat die notulen inderdaad zijn verstrekt, maar [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] heeft niet gesteld of in die notulen (meer) informatie over het vocht- en schimmelprobleem is vermeld. In zoverre kan de kantonrechter dus niet vaststellen of met de verstrekking van die notulen [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] volledig aan de op haar rustende mededelingsplicht heeft voldaan.
Ten slotte is van belang dat [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] wel e-mails van 17 september 2018 en 1 februari 2019 heeft verstrekt (zie 3.10) over de werkzaamheden die in 2018/2019 zijn uitgevoerd. Door die e-mails wel te verstrekken, maar niets te melden over het daarna langdurig en hardnekkig aanwezig gebleven dan wel terugkerend vocht- en schimmelprobleem, is (onbedoeld of niet) de indruk gewekt dat het ten tijde van de bezichtiging in augustus 2021 zichtbare vocht niet een ernstig probleem was. Dat dat probleem daarentegen al een lange en hardnekkige geschiedenis kende, heeft [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] daarbij onvermeld gelaten.
Uit het voorgaande volgt dus dat [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] niet volledig aan haar mededelingsplicht heeft voldaan, met name door niets te zeggen over de langdurigheid en de hardnekkigheid van het vocht- en schimmelprobleem.
5.10.
Aan de andere kant hadden [eiser 1] en [eiser 2] zelf ook beter onderzoek kunnen doen naar het vocht- en schimmelprobleem. Zij waren in de vragenlijst immers geïnformeerd, hoewel niet volledig, over de aanwezigheid van vocht en schimmel. Daarnaast is bij de in hun opdracht uitgevoerde bouwkundige keuring op ten minste twee verschillende plaatsen de aanwezigheid van vocht bevestigd. De bouwkundige heeft naar aanleiding daarvan nader onderzoek geadviseerd, maar dat hebben [eiser 1] en [eiser 2] niet laten doen. Voor zover de bouwkundig keurder de ernst van het vochtprobleem niet meteen heeft onderkend, kan dat in dit geval niet aan [eiser 1] en [eiser 2] worden tegengeworpen. Aangenomen kan worden dat het niet onderkennen van de ernst van het probleem er mede mee te maken had dat [eiser 1] en [eiser 2] (en daarmee ook de bouwkundig keurder) niet alle relevante informatie over de (lange duur van) het vocht- en schimmelprobleem van [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] hebben gekregen.
5.11.
De kantonrechter is het overigens niet met [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] eens dat [eiser 1] en [eiser 2] verzaakt hebben onderzoek te doen in de kruipruimte. In het rapport van de bouwkundige keuring staat dat de vloer alleen visueel beoordeeld is op doorbuiging en stabiliteit. Inspectie van de onderkant van de vloer (vanuit de kruipruimte) was niet mogelijk omdat de kruipruimte niet bereikbaar was. Het op dit punt door de bouwkundige genoemde nadere onderzoek had betrekking op de constructie van de vloer, maar er was voor [eiser 1] en [eiser 2] geen reden om daar nader onderzoek naar te laten doen, omdat hen was meegedeeld dat enkele jaren eerder de volledige balklaag was vervangen. Bovendien kan de ontoegankelijkheid van de kruipruimte moeilijk aan [eiser 1] en [eiser 2] worden tegengeworpen, omdat Lekrecherche in 2020 had geadviseerd een toegangsluik tot de kruipruimte aan te brengen, maar de VvE heeft toen dat advies niet opgevolgd. Dat [eiser 1] en [eiser 2] in het kader van de door hen uitgevoerde bouwkundige keuring niet de zwamvorming in de kruipruimte hebben ontdekt, kan hen dus niet worden verweten.
5.12.
De mededelingsplicht gaat voor op de onderzoeksplicht (zie 5.6). Aangezien [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] ten aanzien van het vocht- en schimmelprobleem haar mededelingsplicht heeft geschonden, betekent dit dat zij niet aan [eiser 1] en [eiser 2] kan tegenwerpen dat zij op ditzelfde punt hun onderzoeksplicht hebben verzaakt.
5.13.
De conclusie is dat sprake is van non-conformiteit. [eiser 1] en [eiser 2] hadden de ernst en omvang van het vocht- en schimmelprobleem, met inbegrip van de geconstateerde zwam en de aantasting van de houten balken en de ondervloer in de woning door zwam en schimmel, niet hoeven verwachten. Op dit punt beantwoordde de woning ten tijde van de beoogde leveringsdatum (24 september 2021) niet aan de koopovereenkomst. Op dat moment is [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] dus tekort geschoten in haar verplichting uit hoofde van die koopovereenkomst doordat zij de woning op dat moment niet heeft kunnen leveren in de staat conform de koopovereenkomst.
Het beroep op dwaling
5.14.
Aangezien hiervoor is vastgesteld dat sprake is van non-conformiteit wordt niet meer toegekomen aan het door [eiser 1] en [eiser 2] (subsidiair) gedane beroep op dwaling.
Schadevergoeding
5.15.
[gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] is op grond van de wet (artikel 6:74 lid 1 BW) verplicht om aan [eiser 1] en [eiser 2] de schade te vergoeden die [eiser 1] en [eiser 2] lijden als gevolg van de tekortkoming, te weten het op 24 september 2021 niet leveren van de woning in de staat die [eiser 1] en [eiser 2] mochten verwachten. In dit geval is, anders dan [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] heeft betoogd, niet vereist dat zij in verzuim is. In artikel VI van algemene bepalingen bij de koopovereenkomst staat namelijk dat de tekortschietende partij aansprakelijk is voor alle daaruit voor de wederpartij ontstane schade, ongeacht het feit of de tekortschietende partij in verzuim is. Ten overvloede, ook als wel verzuim zou zijn vereist, is het verzuim hier zonder ingebrekestelling ingetreden op grond van artikel 6:83 onder b BW, omdat sprake is van gevolgschade.
5.16.
[eiser 1] en [eiser 2] stellen schade te hebben geleden als gevolg van het feit dat de woning niet op 24 september 2021 maar pas op 10 januari 2022 is geleverd. Zij vorderen vergoeding van de volgende schadeposten:
a. € 8.250,- aan extra huurkosten over de maanden oktober 2021 tot en met februari 2022,
b. € 2.626,25 aan onderzoeks- en herstelkosten van de vloer,
c. € 2.825,87 aan bereidstellingsprovisie,
d. € 98,83 aan negatieve wettelijke rente dat de notaris in rekening heeft gebracht,
e. € 900,- aan onderzoekskosten door Van Zutphen,
f. € 5.833,12 aan juridische advieskosten.
5.17.
De kantonrechter zal hierna de verschillende gevorderde posten beoordelen.
schadepost a: € 8.250,- aan extra huurkosten
5.18.
[eiser 1] en [eiser 2] hebben gesteld dat zij de huurovereenkomst van hun oude woning pas tegen 1 maart 2022 in plaats van per 1 oktober 2021 hebben kunnen opzeggen. Daardoor hebben zij vijf maanden extra huur moeten betalen. Dat hadden zij niet hoeven betalen als de woning op 24 september 2021 zou zijn geleverd. De huurprijs van hun oude huurwoning was € 1.650,-.
5.19.
[gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] heeft als verweer naar voren gebracht dat [eiser 1] en [eiser 2] de woning eerder hadden kunnen afnemen. Op 1 december 2021 heeft de advocaat van [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] al aangegeven dat de werkzaamheden afgerond waren. Toen zijn [eiser 1] en [eiser 2] uitgenodigd om in december de inspectie te doen en is voorgesteld op 3 januari 2022 de levering te laten plaatsvinden. Dat [eiser 1] en [eiser 2] en hun bouwkundige pas in januari konden inspecteren, kan niet aan [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] worden tegengeworpen. Daarmee komen de huurlasten over de maanden januari en februari 2022 niet voor vergoeding in aanmerking, aldus [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] .
5.20.
De kantonrechter overweegt dat in het midden kan blijven voor wiens rekening het moet komen dat de inspectie niet in december 2021 heeft plaatsgevonden. Hoe dan ook zou de levering niet eerder dan begin januari 2022 hebben plaatsgevonden en van [eiser 1] en [eiser 2] kon redelijkerwijs niet worden verwacht dat zij de huurovereenkomst van hun huurwoning al zouden opzeggen voordat de levering had plaatsgevonden. [eiser 1] en [eiser 2] hoefden de huur dus niet eerder dan in januari 2022 op te zeggen. Gelet op de opzegtermijn die gold, hadden zij de huurwoning dus niet eerder dan per 1 maart 2022 kunnen opzeggen. Dat betekent dat de extra woonlasten die [eiser 1] en [eiser 2] hebben gehad over de periode van oktober 2021 tot en met februari 2022 voor vergoeding in aanmerking komen.
5.21.
[gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] heeft tegen de hoogte van de gevorderde woonlasten aangevoerd dat [eiser 1] en [eiser 2] zich ook woonlasten hebben bespaard. Zij hebben in de periode oktober tot en met december 2021 namelijk nog geen hypotheeklasten gehad voor de woning. Die kosten strekken dan in mindering. Datzelfde geldt voor de VvE-bijdragen over de maanden oktober tot en met december 2021. Ook die VvE-bijdragen hebben [eiser 1] en [eiser 2] zich bespaard.
5.22.
[eiser 1] en [eiser 2] hebben zich op het standpunt gesteld dat de volledige huurlasten voor vergoeding in aanmerking moeten komen. Van besparing van hypotheeklasten is geen sprake. De hypothecaire lening is weliswaar later ingegaan, maar deze zal ook langer doorlopen. De hypotheekkosten staan dus vast en die moeten zij sowieso betalen maar op een later moment, aldus [eiser 1] en [eiser 2] .
5.23.
De kantonrechter overweegt dat ter bepaling van de omvang van de schade een vergelijking moet worden gemaakt tussen de hypothetische situatie dat [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] de koopovereenkomst correct zou zijn nagekomen (dat wil zeggen: levering van de woning op 24 september 2021) en de situatie zoals die zich in werkelijkheid heeft voorgedaan. In de hypothetische situatie zouden [eiser 1] en [eiser 2] vanaf oktober 2021 géén huurlasten meer hebben gehad, maar uitsluitend hypotheeklasten. In de werkelijke situatie hebben [eiser 1] en [eiser 2] van oktober 2021 tot en met februari 2022 huurlasten betaald en vanaf januari 2022 daarnaast ook hypotheeklasten. De schade is dan hetgeen [eiser 1] en [eiser 2] in die vijf maanden méér aan woonlasten hebben betaald dan zij in de hypothetische situatie aan woonlasten zouden hebben gehad. De kantonrechter verwerpt het standpunt van [eiser 1] en [eiser 2] dat de volledige huurlasten als extra kosten moeten worden beschouwd. Het staat namelijk vast dat zij in de maanden oktober tot en met december 2021 géén hypotheeklasten hebben gehad. Dat die kosten volgens [eiser 1] en [eiser 2] zijn verplaatst naar het einde van de looptijd van de hypothecaire lening betekent dat daar nu geen rekening mee kan worden gehouden. Dat is namelijk toekomstige schade en die is nu nog niet te begroten, ook omdat nog niet zeker is of die schade te zijner tijd zal worden geleden.
5.24.
Niet in geschil is dat bij de hoogte van de hypotheeklasten de netto hypotheeklasten (na fiscale renteaftrek) in aanmerking moeten worden genomen. [eiser 1] en [eiser 2] hebben de door [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] berekende netto hypotheeklast van € 1.052,19 per maand niet bestreden, zodat de kantonrechter daarvan uit zal gaan.
5.25.
Verder moet in aanmerking worden genomen dat [eiser 1] en [eiser 2] in de hypothetische situatie een VvE-bijdrage van € 107,90 per maand zouden hebben betaald, die zij in de werkelijke situatie over de maanden oktober tot en met december 2021 niet hebben betaald.
5.26.
Dit betekent dat over de maanden oktober tot en met december 2021 de woonlasten van [eiser 1] en [eiser 2] € 489,91 per maand (€ 1.650,- minus € 1.052,19 en minus € 107,90) hoger waren dan in de hypothetische situatie. Voor die maanden is de schade dan € 1.469,73 (3 x € 489,91). Voor de maanden januari en februari 2022 hebben [eiser 1] en [eiser 2] zowel hypotheeklasten (en VvE-bijdragen) als huurlasten betaald. Voor deze twee maanden komen de volledige huurlasten als extra kosten voor vergoeding in aanmerking. In totaal is dan aan extra woonlasten een bedrag van € 4.769,73 (€ 1.469,73 + € 1.650,- + € 1.650,-) toewijsbaar.
schadepost b. € 2.626,25 aan onderzoeks- en herstelkosten van de vloer
5.27.
Dam Good Renovations heeft twee openingen in de vloer van de woning gezaagd (één opening in een kast en één opening in de woonkamer, zodat Van Zutphen in het kader van haar onderzoek de situatie in de kruipruimte goed kon beoordelen. Die openingen waren ook nodig om de herstelwerkzaamheden uit te voeren. [eiser 1] en [eiser 2] vorderen € 571,25 als kosten voor het maken van de twee openingen en € 2.055,- als kosten om de vloer weer te herstellen.
5.28.
De kantonrechter is van oordeel dat de gevorderde kosten van € 571,25 voor het zagen van de twee openingen in de vloer toewijsbaar zijn. De noodzaak voor het maken van de openingen staat vast en [eiser 1] en [eiser 2] hebben de kosten onderbouwd met een factuur van Dam Good Renovations. Het standpunt van [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] dat die kosten onredelijk hoog zijn, wordt als onvoldoende gemotiveerd gepasseerd.
5.29.
De twee openingen in de vloer zijn op dit moment nog niet hersteld, omdat er eerst nog een nacontrole van Nooitmeerzwam zal plaatsvinden. [eiser 1] en [eiser 2] baseren de gevorderde kosten op een offerte voor het herstel. Eén van de openingen is gemaakt in een kast en de andere opening is gemaakt in de woonkamer. Herstel van de opening in de woonkamer betekent dat 25 m² vloer moet worden vervangen. De kosten daarvan bedragen € 1.900,-.
5.30.
De kantonrechter overweegt dat hoewel de herstelkosten nu nog niet zijn gemaakt, de schade aan de vloer al wel bestaat en die schade en het herstel daarvan wel al kan worden begroot. Partijen verschillen erover van mening of het noodzakelijk was om de opening in de woonkamer op die plek te maken. [eiser 1] en [eiser 2] hebben hierover gesteld dat de twee openingen zijn gemaakt op advies van Van Zutphen. Als het gaat om de opening in de woonkamer is gekozen voor de minst invasieve plaats in de kamer, aldus [eiser 1] en [eiser 2] . [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] heeft aangevoerd dat het gat in de woonkamer op een onopvallender plek had kunnen worden gemaakt. [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] had een andere plek voorgesteld, maar zonder overleg met haar hebben [eiser 1] en [eiser 2] voor een veel prominentere plek gekozen. De kantonrechter overweegt hierover als volgt. Niet weersproken is dat de locatie van de twee openingen is bepaald op basis van advies van Van Zutphen. Het ligt dan niet voor de hand dat een andere, minder prominente plek van het gat in de woonkamer ook mogelijk was. Verder heeft [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] niet gesteld dat de reparatiekosten van de vloer (aanzienlijk) lager zouden zijn in geval van een minder prominente plek van de opening in de woonkamer. In alle gevallen zal naar het oordeel van de kantonrechter onvermijdelijk zijn dat een groter deel van de vloer dan alleen het gat van de opening vernieuwd moet worden. Als onvoldoende gemotiveerd betwist, kan daarom worden uitgegaan van het door [eiser 1] en [eiser 2] gevorderde bedrag aan herstelkosten.
5.31.
Het gevorderde bedrag van € 2.626,25 (€ 571,25 + € 2.055,-) is dus toewijsbaar.
schadepost c: € 2.825,87 aan bereidstellingsprovisie
5.32.
Niet in geschil is dat [eiser 1] en [eiser 2] aan hun financier een bereidstellingsprovisie van € 2.825,87 hebben moeten betalen om de hypotheekofferte langer gestand te doen. [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] heeft op zichzelf niet betwist dat dergelijke kosten voor vergoeding in aanmerking komen, maar heeft de hoogte daarvan wel bestreden. Volgens [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] is de bereidstellingsprovisie aftrekbaar voor de inkomstenbelasting, zodat die renteaftrek in mindering moet worden gebracht. Aangezien [eiser 1] en [eiser 2] die fiscale aftrekbaarheid niet hebben weersproken en zij ook de omvang van de door [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] berekende renteaftrek (€ 1.469,45) niet hebben weersproken, gaat de kantonrechter ervan uit dat laatstgenoemd bedrag in mindering strekt. Dat betekent dat een bedrag van € 1.356,42 aan schade toewijsbaar is.
schadeposten d en e: € 98,83 aan negatieve wettelijke rente en € 900,- aan onderzoekskosten
5.33.
[eiser 1] en [eiser 2] hebben voldoende onderbouwd dat deze kosten verband houden met de latere levering van de woning. [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] heeft de verschuldigdheid van deze twee schadeposten niet betwist. Deze twee schadeposten zijn daarom toewijsbaar.
schadepost f: € 5.833,12 aan juridische advieskosten
5.34.
[eiser 1] en [eiser 2] vorderen juridische advieskosten. Daartoe hebben zij aangevoerd dat zij in de ontstane kwestie juridisch advies moesten inwinnen en hun belangen moesten laten behartigen door een advocaat. De werkzaamheden die de advocaat van [eiser 1] en [eiser 2] heeft uitgevoerd, omvatten meer dan het voorbereiden van deze procedure en de aanloop daarvan. Zo heeft een uitgebreid onderhandelingstraject plaatsgevonden met de advocaat van [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] en heeft de advocaat [eiser 1] en [eiser 2] moeten adviseren over de herstelwerkzaamheden en het opstellen van de depotovereenkomst. Dit zijn kosten als bedoeld in artikel 6:96 lid 2 BW, aldus [eiser 1] en [eiser 2] .
5.35.
[gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] bestrijdt de verschuldigdheid van de juridische advieskosten. Zij voert aan dat volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad er geen rechtsgrond is voor een integrale vergoeding van advocaatkosten.
5.36.
De kantonrechter overweegt dat de rechtspraak van de Hoge Raad waarnaar [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] verwijst, betrekking heeft op de hoogte van een proceskostenveroordeling. In dit geval vorderen [eiser 1] en [eiser 2] de juridische advieskosten echter als vergoeding van schade in de zin van artikel 6:96 lid 2 BW. Uit de toelichting van [eiser 1] en [eiser 2] begrijpt de kantonrechter dat het gaat om kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid en kosten ter verkrijging van voldoening buiten rechte (artikel 6:96 lid 2 sub b en c BW). Dergelijke kosten komen voor vergoeding in aanmerking als aan de dubbele redelijkheidstoets is voldaan. Dat betekent dat het redelijk moet zijn dat dergelijke kosten zijn gemaakt en dat de hoogte van die kosten ook redelijk is. Verder moeten werkzaamheden waarvoor de proceskostenveroordeling al wordt geacht een vergoeding in te houden, buiten beschouwing blijven en komen ook buitengerechtelijke kosten niet integraal maar forfaitair voor vergoeding in aanmerking.
Naar het oordeel van de kantonrechter is het redelijk dat [eiser 1] en [eiser 2] zich, nadat zij zich in september 2021 geconfronteerd zagen met de constatering van zwam- en schimmel kort voor de beoogde leveringsdatum, in het kader van de vaststelling van schade en aansprakelijkheid hebben laten bijstaan door een advocaat. Datzelfde geldt voor het trachten om buitengerechtelijk tot vergoeding van hun schade te komen. Ter onderbouwing van de kosten hebben [eiser 1] en [eiser 2] de facturen van hun advocaat overgelegd. Die facturen zien op werkzaamheden die zijn verricht in de periode van 7 oktober 2021 tot en met 31 december 2021. Dat is de periode waarin de zwam werd ontdekt en overleg is gevoerd over herstelwerkzaamheden en vergoeding van schade. Die kosten komen voor vergoeding in aanmerking. De door [eiser 1] en [eiser 2] overgelegde facturen bedragen tezamen een bedrag van € 2.989,91. Dat bedrag zal worden toegewezen. Het resterende gevorderde bedrag wordt afgewezen, aangezien dit niet is onderbouwd.
conclusie over de schade
5.37.
Het voorgaande betekent dat de volgende schadebedragen toewijsbaar zijn:
a. € 4.769,73
b. € 2.626,25
c. € 1.356,42
d. € 98,83
e. € 900,00
f.
€ 2.989,91 +
€ 2.989,91 +
totaal: € 12.741,14
5.38.
De wettelijke rente over de schade is toewijsbaar vanaf de datum van de dagvaarding (9 maart 2023). Er is geen grond de rente vanaf de eerder gevorderde datum van 4 oktober 2021 toe te wijzen, omdat de schade toen nog niet was ingetreden.
Conclusie en proceskosten
5.39.
Het voorgaande betekent dat de vorderingen van [eiser 1] en [eiser 2] grotendeels zullen worden toegewezen. [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] zal, als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Bij het bepalen van de proceskosten wordt aangesloten bij het liquidatietarief passend bij het toegewezen bedrag. De kosten worden aan de zijde van [eiser 1] en [eiser 2] begroot op:
- dagvaardingsexploot € 127,43
- dagvaardingsexploot € 127,43
- griffierecht € 693,00
- salaris gemachtigde € 812,00 (2 punten x € 406,00)
- nakosten
€ 135,00(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal € 1.767,43
- nakosten
€ 135,00(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal € 1.767,43
5.40.
In het vonnis in incident is de beslissing over de proceskosten in het incident aangehouden. De kantonrechter ziet aanleiding, mede gelet op de referte van [eiser 1] en [eiser 2] in het incident, de kosten van het vrijwaringsincident te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten daarvan draagt.
in de vrijwaringszaak
5.41.
De kantonrechter is van oordeel dat Innomere niet aansprakelijk is voor de door [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] geleden schade. Aan dit oordeel ligt het volgende ten grondslag.
Innomere had geen verplichting op grond van de renovatie-overeenkomst tot uitvoering van werkzaamheden en Innomere heeft geen garantie gegeven
5.42.
[gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] stelt dat Innomere verplicht was om, voordat de woning aan [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] werd verkocht, de toen aanwezige zwam en schimmel te verwijderen, de houten vloer en balklaag te vervangen, de muren te injecteren en de ventilatie aan te passen. [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] baseert dit op de inhoud van de renovatie-overeenkomst, de e-mails van 27 augustus 2018, 17 september 2018 en 19 augustus 2019 en notulen van de VvE-vergadering van 21 december 2018. Aangezien er in 2021 opnieuw zwam en schimmel, aangetaste vloeren en vochtproblematiek zijn geconstateerd, heeft Innomere de werkzaamheden in 2018/2019 dus niet volledig of niet goed uitgevoerd en daarmee is zij haar verplichtingen uit de renovatie-overeenkomst niet nagekomen.
5.43.
De kantonrechter overweegt dat de verplichting om de in de renovatie-overeenkomst genoemde werkzaamheden uit te voeren, berust bij de VvE, omdat sprake is van werkzaamheden aan de gemeenschappelijke delen van het pand. De VvE is blijkens de renovatie-overeenkomst ook de opdrachtgever voor die werkzaamheden. De verantwoordelijkheid voor het deugdelijk uitgevoerd zijn van die werkzaamheden rust daarmee bij de VvE. Dat Innomere de verplichting op zich heeft genomen om de rekening te betalen voor die werkzaamheden, betekent niet dat Innomere in de renovatie-overeenkomst ook de verplichting of garantie op zich heeft genomen voor de deugdelijkheid van de uitgevoerde werkzaamheden. Uit geen van de door [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] genoemde stukken blijkt dat Innomere een dergelijke verplichting of garantie op zich heeft genomen. Daarin kan ook geen belofte van Innomere worden gelezen om de kosten voor haar rekening te nemen, mocht binnen een bepaalde periode toch opnieuw vocht, zwam of schimmel worden aangetroffen. Met de door [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] aangehaalde e-mails is ook niet afgeweken van de afspraken in de renovatie-overeenkomst.
5.44.
De renovatie-overeenkomst kan dus geen grondslag zijn voor de door [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] gestelde verplichtingen van Innomere.
Innomere heeft geen non-conform appartement geleverd
5.45.
[gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] stelt dat Innomere is tekortgeschoten in de verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst uit 2019, omdat Innomere een non-conform appartement aan [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] heeft verkocht en geleverd. In de dagvaarding stelde [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] aanvankelijk dat die non-conformiteit eruit bestond dat al ten tijde van de levering aan haar sprake was van
zwamin de woning. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] dat standpunt niet langer gehandhaafd. Dat ten tijde van de levering aan [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] sprake was van zwam, is ook niet gebleken. In plaats daarvan heeft [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] zich op het standpunt gesteld dat ten tijde van de levering sprake was van een
vochtprobleemin de woning.
zwamin de woning. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] dat standpunt niet langer gehandhaafd. Dat ten tijde van de levering aan [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] sprake was van zwam, is ook niet gebleken. In plaats daarvan heeft [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] zich op het standpunt gesteld dat ten tijde van de levering sprake was van een
vochtprobleemin de woning.
5.46.
De vraag die de kantonrechter dient te beantwoorden, is of de woning ten tijde van de levering aan [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] non-conform was. Het juridisch kader voor non-conformiteit is besproken in overweging 5.2 tot en met 5.6. Van belang is met name het gerechtvaardigde verwachtingspatroon van de koper. Naar het oordeel van de kantonrechter mocht [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] in dit geval verwachten dat de woning vrij zou zijn van vochtproblemen. De woning is immers verkocht als een volledig gerenoveerd appartement.
5.47.
Hoewel Innomere op grond van de renovatie-overeenkomst niet verantwoordelijk was voor een correcte uitvoering van de in 2018/2019 uitgevoerde werkzaamheden in de kruipruimte, is Innomere als verkoper in haar verhouding tot [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] als koper op grond van de tussen hen gesloten koopovereenkomst wél verantwoordelijk voor eventuele gebreken aan het appartement of de gemeenschappelijke delen. Indien de werkzaamheden in 2018/2019 niet goed zijn uitgevoerd als gevolg waarvan sprake is van non-conformiteit kan Innomere daarvoor op grond van de koopovereenkomst dus wel aansprakelijk zijn tegenover [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] .
5.48.
De vraag is dan of ten tijde van de levering aan [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] sprake was van vochtproblemen in de woning. Het moet dan gaan om zodanige vochtproblemen die, mede gelet op de door [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] gevorderde schade, er uiteindelijk toe hebben geleid dat schimmel en zwam zich konden ontwikkelen met aantasting van houten delen door zwam tot gevolg. Die aantasting is in september 2021 aan het licht gekomen op het moment dat [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] de woning zou leveren aan [eiser 1] en [eiser 2] .
5.49.
Doordat de aantasting door zwam zich pas in september 2021 heeft geopenbaard, is het lastig om vast te stellen of die aantasting (uitsluitend) het gevolg is geweest van een al in augustus 2019 aanwezig vochtprobleem. [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] heeft op de zitting toegelicht dat zij vanaf het moment dat zij eigenaar werd van de woning zich geconfronteerd zag met vocht (op de rechterwand) in de woning en dat zij daar meerdere keren melding van heeft gemaakt bij onder meer de VvE. Innomere heeft dat niet bestreden, zodat de kantonrechter uitgaat van de juistheid van de verklaring van [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] .
Volgens [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] zijn de zwambestrijdingswerkzaamheden in 2018/2019 niet goed uitgevoerd. Daarbij heeft zij verwezen naar de conclusie van Van Zutphen (zie 3.3) dat de kruipruimte destijds met grote waarschijnlijkheid niet is behandeld tegen zwam/schimmel waardoor de nieuwe vloer is aangetast. Innomere heeft dat betwist en toegelicht welke werkzaamheden zijn uitgevoerd. Daarbij heeft Innomere ook gewezen op de bevindingen bij de bouwkundige keuring die in opdracht van [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] is uitgevoerd in juni 2019 en de bevindingen van Lekrecherche in oktober 2020. Uit het bouwkundig rapport blijkt dat de kruipruimte op dat moment (juni 2019) droog was. Uit het rapport van Lekrecherche blijkt dat de geïnspecteerde balken en vloerdelen in de kruipruimte destijds (oktober 2020) geen schimmel vertoonden en dat sprake was van een droog gebied. Verder heeft Innomere erop gewezen dat het zichtbare vocht zogeheten restvocht was en dat als aanvullende maatregel de muren extra zijn geïnjecteerd. Ook heeft Innomere erop gewezen dat in het rapport van Lekrecherche is geadviseerd de ventilatieroosters schoon te maken, eventueel nieuwe ventilatie bij te boren en een vochtwerend specialist in te schakelen. Dat laatste is niet gebeurd en volgens Innomere heeft [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] de ventilatieroosters nadien ook niet goed schoongemaakt.
5.50.
De kantonrechter kan, gelet op de uiteenlopende gegevens, niet vaststellen dat de aantasting door zwam die zich in september 2021 heeft geopenbaard, uitsluitend het gevolg is geweest van een al in augustus 2019 bestaand vochtprobleem. Enerzijds wijst de omstandigheid dat [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] vocht (en schimmel) is blijven zien, ook nadat de muren opnieuw waren geïnjecteerd, erop dat niet slechts sprake was van restvocht maar van een andersoortig vochtprobleem, mogelijk omdat de zwam- en schimmelbestrijdingswerkzaamheden in 2018/2019 niet goed genoeg zijn uitgevoerd. Anderzijds is in juni 2019 een droge kruipruimte geconstateerd, is in oktober 2020 geen schimmel in de kruipruimte gezien en is niet uit te sluiten dat het onvoldoende vrijhouden van de ventilatieroosters en het niet opvolgen van het advies om een vochtwerend specialist in te schakelen, hebben bijgedragen aan het ontstaan of de verergering van een vochtprobleem. Bij die stand van zaken kan voor zover in augustus 2019 sprake was van een vochtprobleem, de in september 2021 geconstateerde zwamvorming in elk geval niet volledig worden toegerekend aan Innomere.
5.51.
Of ten tijde van de levering aan [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] sprake was een zodanig vochtprobleem dat zich daardoor schimmel en zwam hebben kunnen ontwikkelen met aantasting van houten delen door zwam tot gevolg, kan dus op basis van de voorhanden zijnde gegevens niet worden vastgesteld. Aan bewijslevering op dit punt wordt niet toegekomen, omdat ook als sprake zou van non-conformiteit als hiervoor bedoeld, de aanspraak van [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] is vervallen vanwege niet tijdig klagen tegenover Innomere. De kantonrechter legt dat hierna uit.
5.52.
Gelet op het volgens [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] aanwezig blijven van vochtplekken had zij daarover (ook) moeten reclameren bij Innomere. [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] heeft bij de VvE en bij de heer [naam 2] van [bedrijf] als directievoerder van de werkzaamheden melding gemaakt van het vocht. Zij heeft echter niet rechtstreeks geklaagd bij Innomere. De meldingen aan [bedrijf] (dat niet alleen directievoerder was voor de in opdracht van de VvE in 2018/2019 uitgevoerde werkzaamheden, maar dat ook optrad als verkoopmakelaar voor Innomere) kunnen niet worden beschouwd als meldingen aan Innomere, omdat daarbij niet duidelijk is gemaakt dat die meldingen (mede) gericht waren aan Innomere in hoedanigheid van verkoper van de woning. Dit betekent dat [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] tegenover Innomere niet aan de klachtplicht heeft voldaan. Het gevolg daarvan is dat eventuele aanspraken op grond van de koopovereenkomst niet meer geldend kunnen worden gemaakt.
5.53.
Dat betekent dat de vorderingen van [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] zullen worden afgewezen.
Proceskosten
5.54.
[gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten worden veroordeeld. Deze worden tot op heden begroot op € 1.221,00, bestaande uit € 1.086,00 (2 punten x € 543,00) aan salaris gemachtigde en € 135,- aan nakosten (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing).
6. De beslissing
6. De beslissing
De kantonrechter
in de hoofdzaak
6.1.
veroordeelt [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] tot betaling aan [eiser 1] en [eiser 2] van € 12.741,14, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 9 maart 2023 tot aan de dag van algehele voldoening,
6.2.
veroordeelt [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser 1] en [eiser 2] tot op heden begroot op € 1.767,43, te betalen binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis, en - als [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend - te vermeerderen met de kosten van betekening conform het Btag [2] ,
6.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6.4.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in de vrijwaringszaak
6.5.
wijst de vorderingen af,
6.6.
veroordeelt [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] in de proceskosten, aan de zijde van Innomere tot op heden begroot op € 1.221,00, te betalen binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis, en - als [gedaagde id hfdzk / eiseres id vrijw.] niet tijdig aan deze kostenveroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend - te vermeerderen met de kosten van betekening conform het Btag,
6.7.
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.T. Kruis, kantonrechter, bijgestaan door mr. Z.S. Lintvelt, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 8 maart 2024.