ECLI:NL:RBAMS:2023:6242

Uitspraak

RECHTBANK Amsterdam

Civiel recht

Zaaknummer / rolnummer: C/13/712924 / HA ZA 22-84

Vonnis van 13 september 2023

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

EDSONS VASTGOED INVESTMENTS B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

advocaat: mr. L.W. Tellegen te Amsterdam,

tegen

de besloten vennootschappen met beperkte aansprakelijkheid

1.
[gedaagde] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

gedaagde in conventie,

advocaat: mr. T.S. Cnossen te Amsterdam,
2.
THE BOURDAIN B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

advocaat: mr. R. Ridder te Amsterdam,

Eiseres wordt hierna Edsons genoemd. Gedaagden worden hierna afzonderlijk [gedaagde] en Bourdain en gezamenlijk [gedaagden] genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 4 januari 2023 (hierna: het tussenvonnis) en de daarin genoemde (proces)stukken,

- de akte na tussenvonnis tevens akte overlegging producties van Bourdain,

- de akte bewijslevering tevens akte overlegging producties van [gedaagde] ,

- de akte na antwoord tevens voorwaardelijk verzoek om verlof voor tussentijds appel van Edsons, met één productie,

- het bericht van 14 april 2023 van mr. Poot,

- de berichten van 17 april van mr. Tellegen en mr. Ridder,

- de rolbeslissing van 19 april 2023 waarbij is bepaald dat de randnummer 5 tot en met 9, 16 en 17 van de akte na antwoord tevens voorwaardelijk verzoek om verlof voor tussentijds appel van Edsons buiten beschouwing worden gelaten,

- de e-mailberichten van 21 april 2023 van mr. Tellegen en mr. Ridder,

- het e-mailbericht van 24 april 2023 van de griffier,

- het e-mailbericht van 24 april 2023 van mr. Ridder,

- de rolbeslissing van 25 april 2023 waarbij [gedaagde] en Bourdain in de gelegenheid zijn gesteld te reageren op het verzoek tot het openstellen van hoger beroep van Edsons,

- de akte uitlating productie tevens uitlating voorwaardelijk verzoek om verlof voor tussentijds appel van Bourdain,

- de akte uitlating productie tevens akte uitlating tussentijds appel van [gedaagde] ,

- de rolbeslissing van 10 mei 2023 waarbij het verzoek om verlof voor tussentijds hoger beroep van Edsons is afgewezen.

1.2.

Daarna is vonnis bepaald.

2.De verdere beoordeling

in conventie

De afvoerpijp(en), uitlaat en ontluchtingsgaten

2.1.

Edsons vordert onder meer dat de rechtbank [gedaagden] – samengevat – gebiedt de afvoerpijp, de uitlaat en de ontluchtingsgaten zodanig aan te passen dat deze zich niet langer boven of op het eigendom van Edsons bevinden, maar inpandig verlopen.

2.2.

In het tussenvonnis is [gedaagden] in de gelegenheid gesteld zich bij akte uit te laten over welke kosten – waaronder ook kosten als gevolg van het tijdelijk sluiten van het restaurant – het inpandig maken van de afvoerpijpen met zich zal meebrengen. [gedaagde] en Bourdain hebben zich daarover afzonderlijk bij akte uitgelaten. Edsons heeft daarop bij antwoordakte gereageerd.

2.3.

De rechtbank zal de door [gedaagde] en Bourdain opgevoerde kosten die het inpandig maken van de afvoerpijpen – volgens hen – met zich meebrengen hierna behandelen.

De afvoerpijp(en), uitlaat en ontluchtingsgaten: de door [gedaagde] opgevoerde kosten

2.4.

[gedaagde] heeft toegelicht dat het inpandig maken van de afvoerpijpen verschillende kostenposten met zich zal meebrengen. De rechtbank zal de door [gedaagde] opgevoerde kostenposten hierna afzonderlijk behandelen.

Verbouwingskosten

2.5.

[gedaagde] en Edsons zijn het oneens over de hoogte van de verbouwingskosten die [gedaagde] zal moeten maken als de afvoerpijpen inpandig moeten worden gemaakt. Volgens [gedaagde] bedragen die verbouwingskosten € 88.610,29 (exclusief btw), terwijl die volgens Edsons neerkomen op € 32.125,78 (exclusief btw). Beide partijen hebben in dit verband gewezen op eigen kostenbegrotingen van professionele derden die hun standpunten ondersteunen. Omdat [gedaagde] en Edsons twisten over het meerdere, gaat de rechtbank ervan uit [gedaagde] in ieder geval € 32.125,78 aan verbouwingskosten zal moeten maken als de afvoerpijpen inpandig moeten worden gemaakt.

Juridische kosten

2.6.

[gedaagde] heeft toegelicht dat als de afvoerpijpen inpandig worden gemaakt, zij de huurders van de appartementen in haar pand moet bewegen om daaraan mee te werken. Volgens [gedaagde] bestaat de mogelijkheid dat haar huurders niet vrijwillig zullen meewerken en dat procedures tegen haar huurders noodzakelijk zijn om de afvoerpijpen inpandig te kunnen maken. [gedaagde] begroot de juridische kosten daarvan op € 10.000,00. Daarin wordt [gedaagde] niet gevolgd. Dat [gedaagde] deze kosten daadwerkelijk zal moeten maken als gevolg van het inpandig maken van de afvoerpijpen, valt niet in te zien. Uit niets blijkt namelijk dat de huurders van [gedaagde] niet vrijwillig zullen meewerken aan het inpandig maken van de afvoerpijpen. De rechtbank gaat er dan ook niet van uit dat [gedaagde] € 10.000,00 aan juridische kosten zal moeten maken als de afvoerpijpen inpandig moeten worden gemaakt.

Verhuiskostenvergoeding

2.7.

Volgens [gedaagde] moet zij een verhuiskostenvergoeding van in totaal € 21.468,00 aan de huurders van de drie appartementen in haar pand betalen als de afvoerpijpen inpandig moeten worden gemaakt. Voor zover [gedaagde] deze verhuiskostenvergoeding bedoelt te baseren op artikel 7:220 lid 5 Burgerlijk Wetboek (BW), geldt het volgende. Uit dit wetsartikel volgt dat een huurder recht heeft op een bijdrage in de kosten van verhuizing indien die verhuizing noodzakelijk is in verband met een voorgenomen renovatie van woonruimte. Artikel 7:220 lid 2 BW bepaalt dat onder renovatie zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging wordt verstaan. Een renovatie wordt geacht te leiden tot een toename van het woongenot als gevolg van de (gedeeltelijke) vernieuwing van het gehuurde.^[1]Dat van de hiervoor bedoelde situatie sprake is, heeft [gedaagde] – mede in het licht van de gemotiveerde betwistingen van Edsons – onvoldoende toegelicht. Bij deze stand van zaken wordt [gedaagde] dan ook niet gevolgd in haar standpunt dat zij € 21.468,00 aan verhuiskostenvergoeding aan haar huurders zal moeten betalen.

Vervangende huisvesting

2.8.

[gedaagde] heeft toegelicht dat met het inpandig maken van de afvoerpijpen een kostenpost is gemoeid van € 13.604,54 voor het bieden van vervangende huisvesting aan haar huurders. Volgens [gedaagde] moeten haar huurders in dat geval tijdelijk worden ondergebracht in een hotel. Daartegenover heeft Edsons – samengevat – gemotiveerd aangevoerd dat 1) hiervoor geen rechtsgrond bestaat 2) de door [gedaagde] opgevoerde hotelkosten niet marktconform zijn en 3) [gedaagde] haar huurders ook onder zou kunnen brengen in één van haar overige eigen panden. Tegen dit alles heeft [gedaagde] onvoldoende ingebracht. Bij deze stand van zaken kan dan ook niet gezegd worden dat [gedaagde] daadwerkelijk € 13.604,54 aan kosten zal moeten maken voor het bieden van vervangende huisvesting aan haar huurders.

Overleg met huurders

2.9.

Verder heeft [gedaagde] aangevoerd dat indien de afvoerpijpen inpandig moeten worden gemaakt, zij daarover overleg met voeren met de huurders van haar appartementen en Bourdain en dat daarmee een bedrag van € 8.922,52 aan advocaatkosten gemoeid is. Ter onderbouwing heeft [gedaagde] een kostenoverzicht overgelegd, waaruit blijkt dat zij rekening houdt met een totale overlegduur van 32 uur tegen een uurtarief van € 278,83. Edsons heeft deze door [gedaagde] gestelde kostenpost onvoldoende gemotiveerd weersproken, omdat zij enkel heeft betwist dat deze kosten zullen worden gemaakt en dat het redelijke kosten zijn zonder nader te onderbouwen wat dan wel redelijke kosten zouden zijn. De rechtbank gaat er daarom van uit dat [gedaagde] € 8.992,52 aan kosten voor overleg met haar huurders zal moeten maken.

Waardevermindering van het pand van [gedaagde]

2.10.

[gedaagde] heeft toegelicht dat indien de afvoerpijpen inpandig moeten worden gemaakt, de gebruiksoppervlakte van haar pand met 3,24 m² afneemt en dat de waarde van haar pand daardoor met € 32.532,84 vermindert. Edsons heeft de door [gedaagde] gestelde afname van de gebruiksoppervlakte van haar pand weliswaar betwist, maar heeft niet duidelijk gemaakt wat dit dan betekent voor de door [gedaagde] gestelde waardevermindering. Edsons heeft in dit verband alleen aangevoerd dat door het inpandig maken van de afvoerpijpen, de maandelijkse huurinkomsten van [gedaagde] met € 105,13 zullen verminderen. Voor zover Edsons hiermee bedoelt dat het inpandig maken van de afvoerpijpen alleen tot gevolg heeft de huurinkomsten van [gedaagde] zullen verminderen, wordt zij daarin niet gevolgd. Daarmee miskent Edsons namelijk dat een eventuele vermindering van huurinkomsten los staat van een eventuele waardevermindering van het pand van [gedaagde] . Op zichzelf staat niet ter discussie dat de gebruiksoppervlakte van het pand van [gedaagde] afneemt als de afvoerpijpen inpandig worden gemaakt. Dat dit ook een waardevermindering van het pand van [gedaagde] tot gevolg heeft, ligt voor de hand. Omdat Edsons de hoogte van de door [gedaagde] gestelde waardevermindering niet afzonderlijk heeft betwist, gaat de rechtbank daarvan uit.

Samenvatting

2.11.

Gelet op hetgeen hiervoor onder 2.5, 2.9 en 2.10 is overwogen, zal het inpandig maken van de afvoerpijpen in ieder geval de volgende kosten voor [gedaagde] met zich meebrengen:

verbouwingskosten: € 32.125,78
overleg met huurders: € 8.992,52
waardevermindering van het pand:
totaal: € 73.651,14

De afvoerpijp(en), uitlaat en ontluchtingsgaten: de door Bourdain opgevoerde kosten

2.12.

Bourdain heeft betoogd dat zij verschillende kosten zal moeten maken als de afvoerpijpen inpandig moeten worden gemaakt te weten voor de aansluiting van een afzuiginstallatie aan de afvoerpijpen en voor de sluiting van haar restaurant. De rechtbank zal de door Bourdain opgevoerde kosten hierna afzonderlijk behandelen.

Kosten aansluiting afzuiginstallatie

2.13.

De rechtbank stelt het volgende voorop. Bourdain heeft toegelicht dat zij op dit moment niet weet of haar huidige afzuiginstallatie kan worden aangesloten op de in het pand te plaatsen afvoerpijpen. Bourdain heeft daarom kosten opgevoerd voor de situatie dat haar huidige afzuiginstallatie wel kan worden aangesloten op de – inpandig gemaakte – afvoerpijpen en voor de situatie dat dit niet mogelijk blijkt. De door Bourdain gestelde kostenposten voor die verschillende situaties worden hierna afzonderlijk behandeld.

2.14.

Bourdain heeft betoogd dat indien haar huidige afzuiginstallatie
welkan worden aangesloten op de afvoerpijpen, de daarmee samenhangende kosten beperkt zullen zijn tot ongeveer € 2.500,00. Bourdain heeft echter niet duidelijk gemaakt waarop zij dit bedrag baseert terwijl dat – gelet op de gemotiveerde betwisting van Edsons – wel op haar weg had gelegen. De rechtbank gaat er daarom niet van uit dat Bourdain € 2.500,00 aan kosten zal moeten maken indien haar huidige afzuiginstallatie op de – inpandig gemaakte – afvoerpijpen kan worden aangesloten.

2.15.

Daarnaast heeft Bourdain toegelicht dat indien haar huidige afzuiginstallatie
nietkan worden aangesloten op de afvoerpijpen, de afzuiginstallatie moet worden vervangen. Volgens Bourdain brengt de vervanging en installatie van haar afzuiginstallatie een kostenpost van ten minste € 25.000,00 met zich mee. Daarin wordt Bourdain niet gevolgd. In dit verband heeft Bourdain alleen een offerte van Bouter B.V. en een grootboekkaart overgelegd waaruit blijkt dat de kosten voor de plaatsing van haar huidige afzuiginstallatie in 2018 € 17.000,00 bedroegen. Alleen op basis daarvan kan echter niet gezegd worden dat de aanschaf en plaatsing van een nieuwe afzuiginstallatie daadwerkelijk € 25.000,00 zal kosten.

Kosten sluiting restaurant

2.16.

Bourdain heeft toegelicht dat het inpandig maken van de afvoerpijpen meebrengt dat zij haar restaurant tijdelijk moet sluiten. Zij gaat ervan uit dat een sluitingsperiode van twee tot vier weken noodzakelijk zal zijn om alle werkzaamheden daartoe uit te voeren. Volgens Bourdain zal zij door de sluiting van het restaurant omzetverlies lijden, te weten € 42.150,15 bij een sluiting van twee weken en € 63.569,15 bij een sluiting van vier weken. Daarin wordt zij niet gevolgd. Edsons heeft er namelijk terecht op gewezen dat Bourdain niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe zij voornoemde bedragen heeft berekend. De rechtbank gaat dan ook niet uit van de door Bourdain gestelde bedragen aan omzetverlies.

2.17.

Daarnaast heeft Bourdain betoogd dat de gederfde brutowinst door de sluiting van het restaurant € 21.459,00 zal bedragen bij een sluiting van twee weken en € 42.918,00 bij een sluiting van vier weken. Edsons heeft deze bedragen niet afzonderlijk weersproken. Edsons heeft in dit verband alleen aangevoerd dat het niet aannemelijk is dat een aansluiting van de huidige afzuiginstallatie op de afvoerpijpen twee weken zal gaan duren. Uit het door Edsons overgelegde rapport van Beijaard bouwbegeleiding & vormgeving begrijpt de rechtbank dat zij meent dat de werkzaamheden in het restaurant hoogstens zeven dagen zullen duren. Daarin wordt Edsons niet gevolgd. Bourdain heeft namelijk toegelicht dat Edsons in haar planning naast de bouwkundige werkzaamheden geen rekening heeft gehouden met overige werkzaamheden – zoals het leegmaken en opruimen van de keuken en het restaurant, het schoonmaken en opnieuw inrichten na de bouwwerkzaamheden – en dat met de uitvoering daarvan ook een aantal dagen gemoeid zullen zijn. Hiertegen heeft Edsons niets ingebracht. De rechtbank gaat er bij deze stand van zaken vooralsnog van uit dat Bourdain haar restaurant in ieder geval twee weken zal moeten sluiten als de afvoerpijpen inpandig moeten worden gemaakt. Dit brengt mee dat Bourdain in dat geval in ieder geval € 21.459,00 aan bruto winstverlies zal lijden.

2.18.

Verder heeft Bourdain betoogd dat zij in totaal € 6.500,00 aan kosten zal moeten maken voor de heropening van haar restaurant indien de afvoerpijpen inpandig moeten worden gemaakt. Volgens Bourdain zal zij de heropening van haar restaurant weer onder de aandacht van klanten moeten brengen. Daartegenover heeft Edsons bepleit dat het onwaarschijnlijk is dat Bourdain deze kosten zal moeten maken, omdat een tijdelijke sluiting van het restaurant niet zal leiden tot het verlies van (vaste) klanten. Hiertegen heeft Bourdain niets ingebracht. De rechtbank gaat er dan ook niet van uit dat Bourdain
€ 6.500,00 aan kosten zal moeten maken in verband met de heropening van haar restaurant.

Samenvatting

2.19.

Gelet op hetgeen hiervoor onder 2.17 is overwogen, zal het inpandig maken van de afvoerpijpen in ieder geval een winstverlies van € 21.459,00 voor Bourdain met zich meebrengen.

De afvoerpijp(en), uitlaat en ontluchtingsgaten: slotopmerkingen

2.20.

Uit al het voorgaande volgt dat [gedaagde] en Bourdain gezamenlijk in ieder geval € 95.110,14 – namelijk € 73.651,14 + € 21.459,00 – aan kosten zullen moeten maken als de afvoerpijpen inpandig moeten worden gemaakt. Daartegenover staat dat de afvoerpijpen naar het oordeel van de rechtbank op zichzelf een beperkte inbreuk maken op het eigendomsrecht van Edsons. In het tussenvonnis heeft de rechtbank al geoordeeld dat Edsons haar stellingen dat de afvoerpijp(en), uitlaat en ontluchtingsgaten veel geluids- en geuroverlast veroorzaken en het uitzicht vanuit de woningen van haar huurders verstoren waardoor zij in haar financiële belangen wordt geraakt, onvoldoende met concrete feiten heeft onderbouwd. Het verzoek van Edsons om zich hierover nogmaals uit te mogen laten in het kader van het beroep op misbruik van recht (artikel 3:13 BW) door Bourdain wordt afgewezen, omdat de rechtbank al in het tussenvonnis heeft beslist dat Edsons haar stelling dat haar huurders overlast ondervinden van de afvoerpijpen waardoor zij financiële schade lijdt, onvoldoende heeft onderbouwd.

De conclusie is dat er een onevenredigheid bestaat tussen het belang van Edsons bij uitoefening van haar bevoegdheid om aanpassing van de afvoerpijpen te vorderen, en de belangen van [gedaagde] en Bourdain die daardoor worden geschaad die maakt dat Edsons niet in redelijkheid tot uitoefening van haar bevoegdheid kan komen. Dit betekent dat de vordering van Edsons tot aanpassing van de afvoerpijp(en), de uitlaat en de ontluchtingsgaten, zodat zich niet langer boven op of haar eigendom bevinden, wordt afgewezen.

2.21.

De rechtbank merkt nog het volgende op. De afwijzing van de vordering van Edsons tot aanpassing van de afvoerpijpen op grond van misbruik van recht, laat onverlet dat Edsons als eigenaar op wiens eigendomsrecht inbreuk is gemaakt doordat de afvoerpijp(en), uitlaat en ontluchtingsgaten boven haar erf zijn geplaatst, op grond van artikel 6:162 BW schadevergoeding kan vorderen.^[2]In deze zaak heeft Edsons niet (subsidiair) schade gevorderd, zodat de rechtbank over een eventuele schadevergoeding niet kan oordelen. De rechtbank geeft partijen in overweging dat zij met inachtneming daarvan (alsnog) in overleg treden over een oplossing buiten rechte.

Conclusie en kosten

2.22.

Zoals reeds in het tussenvonnis in 4.30 en 4.31 is aangekondigd, worden de daarin vermelde vorderingen van Edsons toegewezen. Die vorderingen worden toegewezen zoals hierna in de beslissing is vermeld.

2.23.

Edsons vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Dat Edsons buitengerechtelijke incassowerkzaamheden heeft verricht die meer hebben ingehouden dan een opmaat tot deze procedure, is niet gebleken. Deze vordering wordt dan ook afgewezen.

2.24.

Omdat partijen over en weer op punten in het gelijk en in het ongelijk zijn gesteld, worden de proceskosten tussen hen gecompenseerd, in de zin dat iedere partij haar eigen proceskosten draagt.

in voorwaardelijke reconventie

2.25.

Gelet op hetgeen in conventie is overwogen, is aan de voorwaarde voor de beoordeling van de reconventionele vordering van Bourdain tot vestiging van een erfdienstbaarheid in de zin van artikel 5:54 lid 1 BW niet voldaan. Deze vordering behoeft dan ook geen behandeling en beslissing.

3.De beslissing

De rechtbank

in conventie

3.1.

gebiedt [gedaagde] binnen drie maanden na de betekening van dit vonnis de deur in de noordoostelijke zijgevel op het niveau van de begane grond van haar pand (aan de Willemsparkweg 220 te Amsterdam) te vervangen en vervangen te houden door een vaststaand venster met de in 2016 vergunde afmetingen voorzien van een raam van melkglas of van een raam dat voldoende ondoorzichtig is gemaakt en wordt gehouden,

3.2.

gebiedt [gedaagde] binnen 30 dagen na de betekening van dit vonnis haar hemelwaterafvoer zodanig aan te passen dat deze niet langer loopt over of wordt afgevoerd op het eigendom van Edsons, op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag dat zij niet aan dit gebod voldoet, met een maximum van € 20.000,00,

3.3.

compenseert de proceskosten tussen partijen, in de zin dat iedere partij haar eigen proceskosten draagt,

3.4.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

3.5.

wijst het meer of anders gevorderde af,

in reconventie

3.6.

verstaat dat de vorderingen geen behandeling behoeven.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.C.H. Broesterhuizen, rechter, bijgestaan door mr. L.J.P.C. Silven, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 13 september 2023.