Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 10495112 EA VERZ 23-462
beschikking van: 30 augustus 2023
func.: 452
beschikking van de kantonrechter
I n z a k e
[verzoekster]
domicilie kiezende te [woonplaats]
nader te noemen: [verzoekster]
gemachtigde: mr. M.J. Drijftholt
t e g e n
de Vereniging van Eigenaars [verweerster]
te [woonplaats]
gevestigd te [woonplaats]
verweerster
nader te noemen: de VvE
gemachtigde: mr. J.A. Vermeulen-Jonkers
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Bij verzoekschrift met producties, ingekomen op 4 mei 2023, heeft [verzoekster] een verzoek ingediend.
Belanghebbenden [belanghebbende 1] en [belanghebbende 2] hebben op 12 juli 2023 een verweerschrift met producties ingediend.
De VvE heeft op 13 juli 2023 een verweerschrift, met producties, ingediend.
Op 17 juli 2023 heeft [verzoekster] aanvullende producties ingediend.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 19 juli 2023. Alle stemgerechtigden zijn door de griffier opgeroepen. [verzoekster] is ter zitting verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde. De VvE werd ter zitting vertegenwoordigd door haar bestuurder [bestuurder] (hierna: [bestuurder] ), bijgestaan door de gemachtigde.
Voorts waren de volgende belanghebbenden aanwezig: [belanghebbende 3] namens Stichting Ymere, [belanghebbende 1] (hierna: [belanghebbende 1] ) met mr. K. Kroon als gemachtigde, [belanghebbende 2] en [belanghebbende 4] .
Partijen hebben hun standpunten toegelicht, de gemachtigde van [verzoekster] aan de hand van overgelegde pleitaantekeningen, en vragen van de kantonrechter beantwoord. Vervolgens is een datum bepaald voor beschikking.
Uitgangspunten
1. Uitgegaan wordt van het volgende.
a. Bij notariële akte van 12 augustus 2009 (hierna: de splitsingsakte) is het gebouw met de daarbij behorende grond aan de [adres] gesplitst in zestien appartementsrechten. Het gebouw bestaat uit vier identieke panden die naast elkaar liggen.
Bij de hiervoor bedoelde splitsing is het modelreglement bij splitsing in appartementsrechten 2006 met wijzigingen en aanvullingen van toepassing verklaard en in de akte opgenomen (hierna: het splitsingsreglement) en is de VvE opgericht.
Bij notariële akte van 30 mei 2016 is de splitsingsakte gewijzigd, in die zin dat een (gemeenschappelijk) gedeelte van de overloop op de zolderverdieping is toegedeeld aan de eigenaar van het appartementsrecht aan de [adres] .
In artikel 25 van het toepasselijke splitsingsreglement is bepaald:
“1. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming, te weten:
- (…)
- woonruimte/berging, particulier woongebruik door de desbetreffende eigenaar of de desbetreffende gebruiker en op generlei wijze bedrijfsmatig, voor wat betreft de appartementsrechten A-9 tot en met A-16.
(…)
Een gebruik dat afwijkt van de in de akte nader gegeven bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering.
2. (…)
3. In geval van ondersplitsing worden het gebruik, het beheer en het onderhoud van de bij de ondersplitsing betrokken goederen geregeld bij de ondersplitsing met inachtneming van de bepalingen in dit reglement.”
In artikel 32 van het toepasselijke splitsingsreglement is bepaald:
“Aan een gegeven toestemming kunnen voorwaarden worden verbonden. Toestemmingen kunnen worden gewijzigd en worden ingetrokken. De in de artikelen 25 (…) bedoelde toestemmingen mogen niet op onredelijke gronden worden gewijzigd of worden ingetrokken.”
In artikel 53 lid 5 van het toepasselijke splitsingsreglement is bepaald:
“Het bestuur behoeft de machtiging van de vergadering voor het instellen van en berusten in rechtsvorderingen of verzoekschriftprocedures, het aangaan van vaststellingsovereenkomsten, alsmede voor het verrichten van rechtshandelingen en het geven van kwijtingen een belang van een nader door de vergadering vast te stellen bedrag te boven gaande.
Het bestuur behoeft geen machtiging om in een geding verweer te voeren, voor het nemen van conservatoire maatregelen en voor het voeren van incassoprocedures.”
[verzoekster] is sinds 2017 eigenaar van het appartementsrecht aan het adres [adres] . Dit appartementsrecht is in de onder 1a genoemde splitsingsakte en bijbehorende tekening aangeduid met cijfer A16 en is in de akte als volgt omschreven:
“het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning met balkon, gelegen op de derde verdieping met twee (2) kamers en berging, gelegen op de zolderverdieping, plaatselijk bekend te [adres] , (…)”
Op 29 september 2022 heeft de gemeente Amsterdam [verzoekster] een omgevingsvergunning verleend voor de verbouwing van de zolderverdieping tot een zelfstandige woonruimte. Er is geen bezwaar tegen de verleende vergunning gemaakt.
i. Bij verzoekschrift met producties van 14 april 2022 heeft [belanghebbende 1] , eigenaar van het appartementsrecht aan het adres [adres] , de kantonrechter verzocht om een verklaring voor recht dat [naam 1] (hierna: [naam 1] ), eigenaar van het appartementsrecht aan het adres [adres] , in strijd met de splitsingsakte handelde door zijn zolderverdieping te gebruiken als woning en om vernietiging van enkele besluiten, genomen op de ledenvergadering van de VvE van 15 maart 2022.
Bij beschikking van 6 oktober 2022 heeft de kantonrechter -voor zover in deze procedure van belang- het volgende overwogen:
“16. Anders dan [belanghebbende 1] heeft aangevoerd, is de kantonrechter van oordeel dat deze omschrijving van het appartementsrecht objectief, gezien de redactie ervan, niet anders kan worden gelezen dan dat er sprake is van een ‘woning met balkon’ op de tweede verdieping, met ‘kamers en berging’ op de zolderverdieping, en niet van een ‘woning met balkon en kamers’ op de tweede verdieping en ‘berging’ op de zolder.
17. Echter, ook uitgaande van die lezing van de omschrijving van het appartementsrecht is het in strijd met de bestemming in de splitsingsakte om de hele zolderverdieping te gebruiken als afzonderlijke woning/woonruimte.
(...)
20. De kantonrechter volgt de VvE en [naam 1] niet in hun betoog dat [naam 1] toestemming had voor het (permanent) van de bestemming afwijkende gebruik als (separate) woning. In de vergadering van 17 augustus 2016 is, gezien de vergadering die daaraan vooraf is gegaan en waarin juist uitdrukkelijk aan de orde was gekomen dat de VvE vreesde voor permanent gebruik als verhuuradres, enkel tijdelijk toestemming gegeven voor het in stand laten van enkele bouwkundige aanpassingen.”
(…)
22. De conclusie uit het voorgaande is dat de onder 2.1 en 2.11 verzochte verklaringen voor recht toewijsbaar zijn, zij het met de precisering dat het [naam 1] niet is toegestaan om de kamers en berging, gelegen op de zolderverdieping te gebruiken als afzonderlijke woning en/of in gebruik te geven aan andere gebruikers dan de gebruikers van de woning op de tweede verdieping.”
Vervolgens heeft de kantonrechter voor recht verklaard dat [naam 1] handelde in strijd met de splitsingsakte door de kamers en berging, gelegen op de zolderverdieping, te gebruiken als afzonderlijke woning en/of in gebruik te geven aan andere gebruikers dan de gebruikers van de woning op de tweede verdieping.
Ook heeft de kantonrechter voor recht verklaard dat de ondersplitsingsakte van 23 maart 2018 in strijd is met de splitsingsakte, in het bijzonder voor wat betreft de omschrijving van het appartementsrecht met indexnummer 19 voor zover dit appartementsrecht wordt omschreven als ‘rechtgevende op het uitsluitend gebruik van een afzonderlijke woning voor andere gebruikers dan de gebruikers van de woning op de tweede verdieping’, alsmede voor wat betreft de nadere aanduiding van de bestemming van de privé gedeelten als ‘afzonderlijke woning voor andere gebruikers dan de gebruikers op de woning op de tweede verdieping’, zoals verwoord in (de aanvulling op) artikel 25 lid 1 van de ondersplitsingsakte.
Er is geen hoger beroep tegen deze beschikking ingesteld.
In de notulen van de vergadering van de VvE van 19 december 2022 is -voor zover relevant in deze procedure- het volgende opgenomen:
“(…) Mevrouw [verzoekster] wordt gevraagd een toelichting te geven op de werkzaamheden die op dit moment bij haar worden uitgevoerd of voorbereid zonder dat de leden hierover zijn geïnformeerd. Mevrouw [verzoekster] begint haar uitleg dat het gaat om een interne verbouwing waarbij zij een toevoeging aan de bestaande meterkast noodzakelijk acht i.v.m. doorstroom van een boiler. Als haar gevraagd wordt waarom zij een vergunning heeft aangevraagd voor zelfstandige woonruimte op de vierde verdieping, lijkt de uitbreiding van de meterkast daarvoor bedoelt te zijn. Er wordt verbaasd gereageerd door de leden, omdat er nu juist een uitspraak is geweest van het kantongerecht over de bewoning op de vierde verdieping. Mevrouw [verzoekster] vindt dat een andere situatie, omdat er geen onderburen last zouden kunnen krijgen van bewoning op de vierde verdieping, aangezien de woning eronder haar eigen woning is. Voorgesteld wordt dat mevrouw [verzoekster] haar verbouwingsplannen, de aanpassingen van de meterkast in het gezamenlijke trapportaal en de beweegredenen van deze aanpassingen duidelijk op papier zet en het bestuur hierover informeert. Het bestuur zal vervolgens de leden informeren en adviseren of er toestemming moet worden opgehaald in een vergadering. Mevrouw [verzoekster] zal geen aanpassingen laten uitvoeren, voordat het document door het bestuur en leden is ingezien en inden noodzakelijk er officieel toestemming is gekregen in een vergadering.”
Bij notariële akte van 21 februari 2023 heeft [verzoekster] appartementsrecht A16 ondergesplitst in de appartementsrechten A20 ( [adres] ) en A21 ( [adres] ). Op de ondersplitsing is het modelreglement 2006 met aanvullingen en/of wijzigingen van toepassing verklaard. In artikel 25 van het (onder)splitsingsreglement is bepaald dat de bestemming voor elk van de privé gedeelten woonruimte betreft.
In de notulen van de extra (buitengewone) vergadering van de VvE van 13 april 2023 is -voor zover relevant in deze procedure- het volgende opgenomen:
“(…)
4. (…) Besluit: Het voorstel van stichting Ymere om de tijdelijke toestemming aan de heer [naam 1] om de berging als zelfstandige woonruimte te gebruiken (kantonrechter: bedoeld wordt de tijdelijke toestemming in te trekken) en om de gehele woning als één zelfstandige woonruimte en tevens appartementsrecht te gebruiken zoals bedoeld in de splitsingsakte is met een ruime meerderheid aangenomen.
7. (…) De vergadering van eigenaars geeft geen toestemming voor afwijkend gebruik van de bestemming berging voor woonruimte aan de eigenaar van [adres] . (hierna: besluit 7)
8. (…) De vergadering van eigenaars geeft de eigenaar van [adres] geen toestemming voor afwijkend gebruik van de bestemming kamers voor woonruimte. (hierna: besluit 8)
9. (…) De vergadering van eigenaars verleent de eigenaar van [adres] geen toestemming voor ondersplitsing. (hierna: besluit 9)
10. (…) De vergadering van eigenaars verleent de eigenaar van [adres] geen toestemming voor het toevoegen van een knop aan de intercom. (hierna: besluit 10)
11. (…) De vergadering van eigenaars verleent de eigenaar van [adres] geen toestemming voor de geplaatste meterkast. (hierna: besluit 11)
15. (…) De vergadering van eigenaars machtigt het bestuur om te mogen handhaven en het instellen van rechtsvorderingen zoals vermeld in artikel 53 lid 5 van het reglement. (hierna: besluit 15)
Op 6 maart 2023 heeft [verzoekster] de woning aan de [adres] als zelfstandige woning te koop aangeboden.
Verzoek
2. [verzoekster] verzoekt, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren beschikking, om:
de hierboven genoemde besluiten 7, 8, 9, 10, 11 en 15, die tijdens de vergadering van 13 april 2023 zijn genomen, nietig te verklaren danwel te vernietigen;
[verzoekster] een vervangende machtiging te verlenen om een knop aan de intercom toe te voegen voor [adres] ;
[verzoekster] een vervangende machtiging te verlenen voor de geplaatste meterkast in het gezamenlijk trappenhuis op [adres] ;
voor recht te verklaren dat [verzoekster] haar ondergesplitste appartementsrecht(en) mag vervreemden waarbij, en voor zover benodigd in het licht van de gewenste ondersplitsing, afwijkend gebruik van de splitsingsakte is toegestaan (kamers en berging) en [verzoekster] haar aangebrachte knop op de intercom en de aangebrachte groepenkast niet hoeft te verwijderen;
de VvE te veroordelen in de kosten van de procedure, vermeerderd met de wettelijke rente.
3. [verzoekster] stelt daartoe het volgende. Zij heeft eerst bij het voorbereiden van de vergadering van 19 december 2022 kennisgenomen van de beschikking van 6 oktober 2022 van de kantonrechter. Zij is het niet eens met de beschikking. De bedoeling van de omschrijving van het appartementsrecht in de splitsingsakte is volgens [verzoekster] om (ook afzonderlijk) op de zolderverdieping te kunnen wonen c.q. te verblijven. Geenszins blijkt eruit dat het appartemensrecht slechts als één geheel zou mogen worden gebruikt en niet mag worden ondergesplitst.
Zij meent dat haar situatie ook anders is, omdat er geen ander appartement tussen de twee gesplitste appartementsrechten zit. Bovendien is er in de akte van hoofdsplitsing geen verbod op ondersplitsing opgenomen. [verzoekster] maakte uit hetgeen is besproken in de vergadering op dat er geen bezwaren waren tegen de ondersplitsing van haar appartementsrecht. Geen van de andere eigenaars heeft bezwaar gemaakt tegen de verbouwing en de verleende vergunning. [verzoekster] heeft na 19 december 2022 geen bouwactiviteiten meer verricht. Nu heeft zij haar appartementen uit de verkoop moeten halen. Er wordt volgens haar door Ymere als grootaandeelhouder met twee maten gemeten.
4. [verzoekster] stelt de berging van de zolderverdieping al jaren als woonruimte te gebruiken. Haar rechtsvoorganger heeft de berging omgebouwd tot toilet en douche en gebruikte de zolderverdieping al als zelfstandige woonruimte. Volgens [verzoekster] hebben alle eigenaars de berging van de zolderverdieping als woonruimte in gebruik, behalve de huurders van Ymere. Er wordt door de VvE niet handhavend tegen opgetreden. [naam 1] heeft van de VvE zelfs expliciet toestemming gekregen voor afwijkend gebruik, aldus [verzoekster] . Als het aan anderen wordt toegestaan moet het ook aan haar worden toegestaan.
5. Het besluit waarbij geen toestemming is verleend om onder te splitsen is nietig, omdat in de splitsingsakte geen verbod is opgenomen. In de akte wordt veelvuldig gesproken over ondersplitsing. Bovendien heeft de eigenaar van de tweede verdieping er geen bezwaar tegen.
6. De VvE heeft geen redelijke grond om toestemming te weigeren voor de door [verzoekster] geplaatste deurbel en meterkast. De eigenaars van [adres] en [adres] hebben ook eigenhandig extra deurbellen geplaatst en de VvE treedt daar niet tegen op. [naam 1] heeft blijkens de notulen van de vergadering van 17 augustus 2016 voor de op [adres] geplaatste meterkast (achteraf) wel toestemming gekregen van de VvE.
7. Ten slotte verzoekt [verzoekster] de aan het bestuur gegeven procesvolmacht nietig te verklaren danwel te vernietigen. Ymere handelt niet democratisch, althans niet in het belang van alle eigenaars. De machtiging houdt eigenlijk in dat het bestuur niet meer het beheer voert over de middelen van de VvE maar hierover beschikt. Het is niet aan het bestuur om te bepalen wanneer strijdig handelen zou plaatsvinden. Feitelijk is er sprake van een onherroepelijke volmacht, aldus [verzoekster] . Het bestuur kan aan de vergadering voorleggen om te handhaven. [verzoekster] heeft geen bezwaar tegen een procesvolmacht als die niet doorlopend en onherroepelijk is.
Verweer van de VvE
8. De VvE heeft het volgende verweer gevoerd. De beschikking van de kantonrechter van 6 oktober 2022 heeft gezag van gewijsde gekregen. [verzoekster] was belanghebbende en is opgeroepen voor de mondelinge behandeling. Daarnaast geldt dat die beslissing partij overschrijdende normatieve kracht (precedentwerking) heeft. De kantonrechter zal in de onderhavige procedure dan ook moeten uitgaan van hetgeen door de kantonrechter bij deze beschikking is vastgesteld en besloten. Dat in het geval van [verzoekster] sprake is van een derde en vierde verdieping in plaats van een tweede en vierde verdieping maakt dit niet anders. Er is sprake van een verkapt hoger beroep.
9. De bedoeling van de akte van splitsing is dat de zolderverdieping niet als afzonderlijke woning mag worden gebruikt. De VvE kan dan ook geen permanente toestemming hiervoor verlenen, want dat zou in strijd zijn met de splitsingsakte. De VvE heeft in haar besluitvorming gehandeld in lijn met de beschikking van 6 oktober 2022. Er is niet zonder redelijke grond aan [verzoekster] geweigerd haar zolderverdieping als zelfstandige woning te mogen gebruiken en er is geen sprake van strijd met de redelijkheid en billijkheid. De VvE betwist dat aan [naam 1] wel toestemming is gegeven voor afwijkend gebruik. Betwist wordt ook dat de rechtsvoorganger van [verzoekster] of anderen de zolderverdieping als afzonderlijke woonruimte hebben gebruikt of gebruiken. [verzoekster] heeft dit ook niet onderbouwd. Er is geen sprake van willekeur.
10. Een van de bestemming afwijkend gebruik kan alleen worden toegestaan als dit persoonlijk en tijdelijk van aard is. De VvE wil echter niet dat de appartementsrechten worden opgeknipt, maar dat de ruime appartementen worden gehandhaafd. Ymere had als uitgangspunt bij de splitsing dat zij grotere appartementen in Amsterdam kon blijven verhuren die geschikt zijn voor één huishouden. Bovendien zou afzonderlijk gebruik meer geluidsoverlast opleveren. Ook wijst de VvE op het gevaar van het scheppen van een precedent als zij het [verzoekster] wel zou toestaan.
11. De negatieve besluiten, waarvan [verzoekster] vernietiging verzoekt, zijn geen besluiten als bedoeld in artikel 2:14 BW, nu zij niet zijn gericht op een rechtsgevolg. Ook heeft [verzoekster] geen belang bij haar vordering (3:303 BW), omdat vernietiging van de besluiten niet zal leiden tot de verlangde toestemming, zodat zij niet-ontvankelijk dient te worden verklaard, aldus de VvE.
12. De VvE heeft geen bezwaar tegen ondersplitsing als deze in overeenstemming is met het bepaalde binnen de hoofdsplitsing. Daarvan is echter geen sprake, omdat in de wijzigingsakte is bepaald dat de zolderverdieping afzonderlijk als woning mag worden gebruikt, hetgeen een wijziging van de akte van de hoofdsplitsing impliceert.
13. De gevorderde verklaring voor recht dient te worden afgewezen, nu [verzoekster] verzoekt om permanent afwijkend gebruik van de splitsingsakte toe te staan. Dat zou in strijd zijn met de splitsingsakte. Hiervoor dient de akte van splitsing te worden gewijzigd.
14. Het verzoek om vervangende machtiging dient te worden afgewezen. Het aanbrengen van de knop bij de intercom en de groepenkast hangt samen met het gebruiken van de zolderverdieping als afzonderlijke woonruimte, zodat de VvE niet zonder redelijke grond toestemming heeft geweigerd. [verzoekster] kan in haar appartement(en) meerdere bellen ophangen die corresponderen met de knop die reeds aanwezig is voor haar appartement. [verzoekster] heeft de knop ook gekunsteld aangebracht. De VvE betwist dat zij de door [naam 1] en [belanghebbende 1] aangebrachte deurbellen prima vindt. Bovendien heeft [verzoekster] niet aangetoond dat zij de wijzigingen deugdelijk heeft uitgevoerd. Reden temeer dat terecht toestemming is onthouden, aldus de VvE.
15. Betwist wordt dat sprake is van een onherroepelijke en generieke volmacht. De machtiging is afgegeven om op te kunnen treden tegen de eigenaars die de zolderverdieping als afzonderlijke woning (willen laten) gebruiken.
16. Dat [verzoekster] kosten heeft gemaakt is niet de schuld van de VvE. [verzoekster] was op de hoogte van de door [belanghebbende 1] aanhangig gemaakte procedure en de beschikking van 6 oktober 2022. Ondanks de afspraken met [verzoekster] tijdens de vergadering van 19 december 2022 is zij doorgegaan met haar verbouwingsplannen en heeft zij haar appartement ondergesplitst.
Verweer van [belanghebbende 1] en [belanghebbende 2]
17. [belanghebbende 1] en [belanghebbende 2] voeren verweer tegen de verzoeken. Zij voeren aan dat de beschikking van 6 oktober 2022 bindend is en als uitgangspunt heeft te gelden in deze procedure. De kamers op de zolderverdieping mogen niet als een zelfstandige woning worden gebruikt. Op 1 juni 2022 hebben [belanghebbende 2] en [belanghebbende 1] overleg gehad met [verzoekster] , waarbij [verzoekster] heeft aangegeven haar appartementsrecht te willen ondersplitsen en deze afzonderlijk te willen verkopen. Toen is met haar besproken dat de toen aanhangige procedure juist hierover ging. [verzoekster] is desondanks zonder toestemming begonnen met de verbouwing. Bij ondersplitsing moet [verzoekster] de bepalingen van de hoofdsplitsingsakte eerbiedigen. Dat is nu niet het geval. Het gebruik van de zolderverdieping als zelfstandige woonruimte is in strijd met de hoofdsplitsingsakte.
18. Op hetgeen partijen hebben gesteld en aangevoerd, zal in de beoordeling nader worden ingegaan.
Beoordeling
ontvankelijkheid
19. Ingevolge artikel 5:130 BW is een besluit van de VvE vernietigbaar als dit in strijd met de eisen van redelijkheid en billijkheid is genomen en de vernietiging daarvan binnen een maand wordt verzocht. Onbetwist is gebleven dat het verzoek tot vernietiging van de besluiten tijdig is gedaan. [verzoekster] is dan ook ontvankelijk in haar verzoek.
juridisch kader
20. [verzoekster] verzoekt in deze procedure om nietigverklaring dan wel vernietiging van enkele besluiten van de VvE.
21. Op grond van artikel 5:130 BW is de kantonrechter bevoegd te oordelen over een verzoek tot vernietiging van een VvE-besluit. Een verklaring voor recht dat een besluit nietig is, dient in beginsel bij de rechtbank en niet bij de kantonrechter te worden ingediend. In zijn arrest van 10 juli 2020 (ECLI:NL:HR:2020:1275) heeft de Hoge Raad echter overwogen dat in een verzoekschriftprocedure bij de kantonrechter tot vernietiging van een besluit van een orgaan van de VvE op de voet van artikel 5:130 lid 1 BW in verbinding met artikel 2:15 BW tevens een beroep op de nietigheid van dat besluit aan de orde kan worden gesteld. De kantonrechter kan zich derhalve ook buigen over de vraag of het besluit nietig is en zal dat ook doen.
22. Op grond van artikel 2:14 lid 1 BW is een besluit van een orgaan van een rechtspersoon, dat in strijd is met de wet of de statuten, nietig, tenzij uit de wet iets anders voortvloeit.
23. Op grond van artikel 2:15 BW is een besluit van een orgaan van een rechtspersoon, onverminderd het elders in de wet omtrent de mogelijkheid van een vernietiging bepaalde, vernietigbaar wegens (a) strijd met wettelijke of statutaire bepalingen die het tot stand komen van besluiten regelen, (b) strijd met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW worden geëist of (c) strijd met een reglement.
24. Artikel 2:8 lid 1 BW bepaalt dat een rechtspersoon en degenen die krachtens de wet en de statuten bij zijn organisatie zijn betrokken, zich als zodanig jegens elkaar moeten gedragen naar hetgeen door de redelijkheid en billijkheid wordt gevorderd. Een besluit is vernietigbaar indien het naar inhoud of totstandkoming in strijd is met de voornoemde gedragsregel. De toetsingsmaatstaf is of de vergadering van de VvE bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en naar billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen. Het gaat daarbij om een marginale toetsing van het besluit.
25. Daarbij komt dat de redelijkheid en billijkheid in de relatie tussen vergadering van eigenaars en lid mede ingevuld wordt door het feit dat (ook) het lidmaatschap van een vereniging van eigenaars met zich mee kan brengen dat een minderheid van de leden van die vereniging zich geconfronteerd ziet met een haar onwelgevallig besluit. Die mogelijke confrontatie is inherent aan het democratische karakter van de vereniging. Dat karakter brengt bovendien met zich mee dat de minderheid zich in beginsel, ook al is ze het er niet mee eens, heeft te voegen naar het besluit. Dat neemt niet weg dat bij de belangenafweging door de vergadering van eigenaars daar rekening mee dient te worden gehouden
gezag van gewijsde van beschikking van 6 oktober 2022
26. Tegen de beschikking van de kantonrechter van 6 oktober 2022 is door [verzoekster] , die als belanghebbende heeft te gelden bij deze beschikking, geen hoger beroep ingesteld. De beslissing heeft daarmee gezag van gewijsde gekregen (236 lid 1 Rv) tussen de partijen in dat geding. Dit geldt ook voor rechtsoverwegingen in die beslissing voor zover het dragende overwegingen zijn en zij niet ten overvloede zijn gegeven. Daarnaast heeft die beslissing partij overschrijdende normatieve kracht (precedentwerking). Partijen en belanghebbende derden moeten er immers op kunnen vertrouwen dat de rechter consequent is in de gegeven uitleg van de splitsingsakte. Daarbij geldt dat de VvE jegens al haar leden het gelijkheidsbeginsel in acht dient te nemen. Dat betekent dat ook in deze procedure zal worden uitgegaan van hetgeen door de kantonrechter bij beschikking van 6 oktober 2022 is vastgesteld en besloten.
geen afwijkend gebruik zolderverdieping toegestaan
27. Gelet op het vorenstaande staat vast dat het in strijd is met de bestemming in de (hoofd)splitsingsakte om de zolderverdieping te gebruiken als afzonderlijke woning/ woonruimte. Dat geldt voor alle zolderverdiepingen van de VvE, ook die van [verzoekster] .
28. De stelling van [verzoekster] dat in haar geval sprake is van een andere situatie, nu zij zowel eigenaar is van de derde als de daarboven gelegen zolderverdieping waardoor de vergelijking met de situatie als bedoeld in de beschikking van 6 oktober 2022 niet opgaat omdat er geen andere appartementseigenaar ‘tussen’ zit, is dan ook niet relevant maar gaat naar het oordeel van de kantonrechter ook niet op. Dat de appartementsrechten van [verzoekster] altijd in handen van één eigenaar zullen blijven is immers niet gegarandeerd. In de ondersplitsingsakte is niet een verbod opgenomen om de appartementsrechten te verkopen aan verschillende eigenaars. Het is ook niet waarschijnlijk dat [verzoekster] (en haar rechtsopvolgers) de twee appartementsrechten aan één en dezelfde eigenaar zullen verkopen, nu de zolderverdieping geschikt is gemaakt voor zelfstandige bewoning. Niet betwist is dat [verzoekster] de zolderverdieping separaat te koop heeft gezet. Derhalve zal er (uiteindelijk) een situatie ontstaan waarbij er een separate woning boven de woning op de derde verdieping wordt gerealiseerd, hetgeen de VvE nu juist wenst te voorkomen. [verzoekster] had, net zoals [belanghebbende 1] , de zolderverdieping kunnen betrekken bij de bewoning van de derde verdieping, maar heeft daar blijkbaar om haar moverende redenen vanaf gezien.
negatieve besluiten
29. Op de vergadering van 13 april 2023 is gestemd over diverse verzoeken van [verzoekster] om aan haar toestemming te verlenen. De VvE heeft haar die toestemming niet verleend. Artikel 5:130 lid 1 BW bepaalt dat de kantonrechter een ‘besluit’ van de VvE kan vernietigen. De vraag of van vernietigbaarheid sprake is moet beantwoord worden op basis van de in artikel 2:15 BW daarvoor gegeven criteria. Blijkens artikel 5:124 BW is dat artikel immers (ook) van toepassing op besluiten van verenigingen van eigenaars. De artikelen 14-16 van Boek 2 BW zijn geschreven voor besluiten die als rechtshandeling zijn aan te merken. Een rechtshandeling vereist een op een rechtsgevolg gerichte wil (artikel 3:33 BW). De beslissing om [verzoekster] geen toestemming te verlenen is niet gericht op rechtsgevolg, althans heeft geen rechtsgevolg. Er verandert namelijk niets. Deze beslissingen kunnen daarom niet als door de VvE genomen ‘besluiten’ worden vernietigd. Het verzoek dat wel te doen is, zal dan ook worden afgewezen. Dit geldt voor de ‘besluiten’ 7, 8, 9, 10 en 11.
30. De kantonrechter merkt daarbij op dat de VvE geen permanent afwijkend gebruik van de zolderverdieping kan toestaan omdat dit in strijd is met de splitsingsakte, zoals reeds is bepaald in de beschikking van 6 oktober 2022 van de kantonrechter. [verzoekster] heeft geen toestemming nodig om de kamers op de zolderverdieping als woonruimte (bij de derde verdieping) te gebruiken. Een afwijkend gebruik dat tijdelijk en persoonlijk van aard is kan de VvE op grond van artikel 25 van het splitsingsreglement wel toestaan. Voor zover [verzoekster] heeft bedoeld te verzoeken om tijdelijk afwijkend gebruik heeft de VvE door haar toestemming daarvoor te onthouden niet gehandeld in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Uit het feit dat [verzoekster] een omgevingsvergunning heeft verkregen en de zolderverdieping tot zelfstandig appartement heeft verbouwd heeft de VvE kunnen afleiden dat [verzoekster] de bedoeling heeft om de zolderverdieping permanent afwijkend te gebruiken, in die zin dat het als afzonderlijk appartement wordt gebruikt. Dat zij deze bedoeling heeft wordt nog eens onderstreept door het feit dat zij haar appartementsrecht heeft gesplitst en de zolderverdieping afzonderlijk te koop heeft gezet. De VvE heeft haar belang om [verzoekster] geen toestemming te verlenen dan ook voldoende onderbouwd.
31. Dat [verzoekster] een omgevingsvergunning heeft gekregen van de gemeente en veel geld heeft geïnvesteerd in leges en verbouwingskosten doet daar niet aan af. Zij had voorafgaand aan haar verbouwing haar plannen in een algemene ledenvergadering kunnen inbrengen, hetgeen zij blijkens de notulen van de vergadering van eigenaars van 19 december 2022 niet heeft gedaan. Ook had zij op de hoogte kunnen zijn van het door [belanghebbende 1] ingediende verzoek met betrekking tot het gebruik door [naam 1] van zijn zolderverdieping.
32. De vergelijking met de situatie als bedoeld in de door [verzoekster] aangehaalde beschikking van de kantonrechter Amsterdam van 5 april 2022 (ECLI:NL:RBAMS:2022:1735) gaat mank vanwege het feit dat in die zaak de bestemming van het appartementsrecht woning was en in het modelreglement was bepaald dat een eigenaar het privégedeelte of een gedeelte daarvan aan een derde in gebruik mocht geven. De kantonrechter heeft in die zaak ook de specifieke bouwkundige situatie van de ruimten meegewogen, te weten dat geen sprake was van bewoning boven het hoofd van een andere bewoner en de ruimte ook niet toegankelijk was via een gemeenschappelijke ruimte. Overigens is ook in die zaak geoordeeld dat de eigenaar op grond van de splitsingsakte en het modelreglement niet gerechtigd was om de berging op de vijfde verdieping behorend bij haar woning op de tweede verdieping permanent als woonruimte te gebruiken.
ondersplitsing
33. Partijen zijn het erover eens dat [verzoekster] in beginsel geen toestemming nodig heeft voor het ondersplitsen van haar appartementsrecht. Waar [verzoekster] echter aan voorbij gaat is dat het gebruik van de bij de ondersplitsing betrokken goederen dient te worden geregeld met inachtneming van de bepalingen in het reglement van de hoofdsplitsing (artikel 25 lid 3). De huidige akte van ondersplitsing voldoet niet aan deze eis voor zover in de omschrijving van het appartementsrecht met indexnummer 21 is vermeld ‘rechtgevende op het uitsluitend gebruik van
de woninggelegen op de zolderverdieping (vierde verdieping) van het gebouw’ en in artikel 25 van het reglement van de ondersplitsing is bepaald dat de bestemming voor elk van de privé gedeelten
woonruimtebetreft.
de woninggelegen op de zolderverdieping (vierde verdieping) van het gebouw’ en in artikel 25 van het reglement van de ondersplitsing is bepaald dat de bestemming voor elk van de privé gedeelten
woonruimtebetreft.
verklaring voor recht
34. De gevorderde verklaring voor recht dat [verzoekster] haar ondergesplitste appartementsrecht(en) mag vervreemden waarbij afwijkend gebruik van de splitsingsakte is toegestaan zal gelet op al het vorenstaande worden afgewezen.
procesmachtiging
35. Vervolgens ligt ter toetsing voor de machtiging die de VvE op grond van artikel 53 lid 5 van het splitsingsreglement heeft verstrekt aan het bestuur van de VvE om te mogen handhaven en rechtsvorderingen in te stellen. De VvE heeft in haar verweerschrift nader toegelicht dat deze machtiging ziet op het kunnen optreden tegen de eigenaars die de zolderverdieping als afzonderlijke woning (willen laten) gebruiken. Het had voor de hand gelegen als deze nadere invulling van de machtiging ook in de notulen zouden zijn opgenomen.
36. Nu niet gebleken is dat sprake is van een onherroepelijke en generieke volmacht en de gemachtigde van [verzoekster] tijdens de mondelinge behandeling heeft aangegeven geen bezwaar (meer) tegen dit besluit te hebben als de procesvolmacht niet doorlopend en onherroepelijk is, is aan haar bezwaar voldaan en zal het verzoek worden afgewezen.
vervangende machtiging extra deurbel
37. Vervolgens is aan de orde de vraag of aan [verzoekster] een vervangende machtiging dient te worden verleend om een knop aan de intercom toe te voegen voor [adres] . Daartoe overweegt de kantonrechter het volgende.
38. Artikel 5:121 BW is te beschouwen als een bijzondere uitwerking van het beginsel dat de verhouding tussen mede-eigenaars wordt beheerst door redelijkheid en billijkheid. Dit beginsel brengt met zich dat indien voor het verrichten van bepaalde handelingen de toestemming van mede-eigenaars nodig is, deze niet zonder redelijke grond kan worden geweigerd. Bij de vraag of zonder redelijke grond toestemming is geweigerd, zijn de omstandigheden van het geval van belang, zodat niet geheel kan worden voorbijgegaan aan de belangen van [verzoekster] . De bewoordingen van artikel 5:121 BW noch de wetsgeschiedenis van dat artikel wijzen op een marginale toetsing van het besluit van de VvE. Dat betekent dat de belangen van [verzoekster] medebepalen of sprake is van een weigering zonder redelijke grond. Dit staat evenwel niet gelijk aan een volledig open belangenafweging waarin de individuele wensen van [verzoekster] in alle opzichten even zwaar wegen als de belangen en motieven van de overige eigenaars.
39. De kantonrechter leest het verzoek aldus dat [verzoekster] verzoekt om (achteraf) vervangende machtiging voor de reeds door haar geplaatste knop (deurbel) op de intercom. De VvE heeft haar toestemming onthouden omdat zij meent dat de extra deurbel samenhangt met het gebruik van de zolderverdieping als afzonderlijke woonruimte. Ook betwist de VvE dat zij de door [naam 1] en [belanghebbende 1] aangebrachte deurbellen prima vindt. Nu de kamers op de zolderverdieping (weliswaar niet afzonderlijk van de derde verdieping) kunnen worden bewoond, heeft [verzoekster] haar belang om voor deze verdieping een separate deurbel aan te brengen voldoende onderbouwd. Dat de extra deurbel (technisch) ondeugdelijk zou zijn is door de VvE niet onderbouwd. Daar komt bij dat niet gebleken is dat de VvE tegen de door twee andere eigenaars zelf aangebrachte bellen optreedt of gaat optreden. Dit betekent dat de kantonrechter van oordeel is dat de VvE zonder redelijke grond toestemming heeft geweigerd.
40. Aan [verzoekster] zal dan ook een vervangende machtiging worden verleend voor de reeds geplaatste knop op de intercom.
vervangende machtiging meterkast
41. Dan dient de vraag te worden beantwoord of aan [verzoekster] een vervangende machtiging dient te worden verleend voor de meterkast. Daartoe overweegt de kantonrechter het volgende.
42. [verzoekster] heeft zonder voorafgaande toestemming in het gezamenlijk trappenhuis op [adres] een meterkast laten plaatsen. Zij stelt dat Liander de meterkast heeft geplaatst. Dit is niet door de VvE betwist. De VvE heeft voor de meterkast haar toestemming onthouden omdat zij meent dat de extra meterkast samenhangt met het gebruik van de zolderverdieping als afzonderlijke woonruimte. De VvE gaat er daarbij aan voorbij dat aan [naam 1] op de vergadering van 17 augustus 2016 door de VvE toestemming is verleend voor een aantal aanpassingen, waaronder ook het aanbrengen van een meterkast op de gang van de vierde verdieping. Weliswaar waren aan deze toestemming voorwaarden verbonden, maar die golden niet voor de meterkast. Omdat de VvE niet heeft betwist dat de meterkast is aangebracht door Liander en zij niet heeft onderbouwd aan welke vereisten deze meterkast niet zou voldoen, valt niet in te zien waarom de VvE aan [verzoekster] haar toestemming heeft onthouden. De VvE heeft dan ook zonder redelijke grond haar toestemming geweigerd, zodat aan [verzoekster] een vervangende machtiging zal worden verleend voor de geplaatste meterkast.
proceskosten
43. Nu partijen over en weer in het (on)gelijk worden gesteld zullen de proceskosten worden gecompenseerd.
BESLISSING
De kantonrechter:
verleent aan [verzoekster] een vervangende machtiging voor de geplaatste knop op de intercom voor het adres [adres] ;
verleent aan [verzoekster] een vervangende machtiging voor de geplaatste meterkast in de gemeenschappelijke gedeelten van de zolderverdieping van het adres [adres] ;
wijst de overige verzoeken af;
compenseert de proceskosten in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt;
verklaart de beschikking uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beschikking is gegeven door mr. E.J. van der Molen, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 30 augustus 2023 in tegenwoordigheid van mr. B.A. Terwee, griffier.