Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 10201647 CV EXPL 22-15038
vonnis van: 13 juni 2023
func.: 47653
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
[eiser]
wonende te [woonplaats 1]
eiser
nader te noemen: [eiser]
gemachtigde: mr. G.C. Haulussy
t e g e n
[gedaagde]
wonende te [woonplaats 2]
gedaagde
nader te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. F. Ergec.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Bij dagvaarding van 14 november 2022, met producties, heeft [eiser] gevorderd dat [gedaagde] veroordeeld wordt tot betaling van diverse bedragen vanwege door [eiser] geleden schade. Op 17 januari 2023 heeft [gedaagde] een conclusie van antwoord ingediend, eveneens voorzien van producties.
Bij tussenvonnis van 7 februari 2023 is bepaald dat er een mondelinge behandeling zal plaatsvinden.
Van de kant van [gedaagde] is op 28 april 2023 nog een productie (een USB-stick) ingediend.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 12 mei 2023. Verschenen zijn [eiser] , bijgestaan door zijn gemachtigde, en [gedaagde] , eveneens bijgestaan door zijn gemachtigde. Partijen hebben hun standpunten uiteengezet, vragen van de kantonrechter beantwoord en na debat en een korte schorsing voor overleg over een eventuele regeling, heeft de kantonrechter de zitting gesloten en bepaald dat heden uitspraak wordt gedaan.
FEITEN
1. De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten en omstandigheden.
1.1.
[gedaagde] heeft van [eiser] met ingang van 24 november 2021 de zelfstandige woning gehuurd aan het adres [adres] Amsterdam (hierna: het gehuurde, of: de woning). De huurprijs bedroeg € 1.350,00 per maand inclusief stoffering/meubilering/overige inventaris/interne afwerking. Als einddatum van de huurovereenkomst was afgesproken 31 oktober 2023. Er gold een waarborgsom van € 2.700,00.
1.2.
Op 27 december 2021 heeft netbeheerder Liander [eiser] bericht dat er op het adres van het gehuurde nog geen leveringscontract voor elektriciteit was afgesloten.
1.3.
Nadat buren geklaagd hadden over lekkage vanuit het gehuurde, heeft [eiser] met de huismeester en de politie op 29 december 2021 het gehuurde bezocht. Er werd een (opbouw voor een) ‘hennepplantage’ aangetroffen alsmede wateroverlast in alle ruimtes van de woning. Vanwege de aangerichte schade heeft [eiser] op 6 januari 2022 aangifte gedaan bij de politie.
1.4.
[gedaagde] is met herstel van de woning begonnen; zo heeft hij bouwdrogers geplaatst en zijn de muren met spackspuitwerk behandeld.
1.5.
In onderling overleg hebben partijen ingaande 1 februari 2022 de huurovereenkomst beëindigd.
1.6.
[gedaagde] heeft de huur tot en met januari 2022 betaald.
1.7.
Op 28 januari 2022 heeft Amsterdam Housing voor [eiser] een opleverrapport opgesteld welk rapport door [gedaagde] is ondertekend.
1.8.
Dit rapport vermeldt o.a. dat de woonkamer en keuken in zeer slechte conditie zijn, dat een van de slaapkamers geen verwarming [lees: radiator, kantonrechter] heeft, dat de woning niet schoon is en in een slechte conditie is, dat de gehele woning geen vloer heeft en dat de hele woning beschadigingen heeft aan de muren en veel vlekken. Over de terugbetaling van de waarborgsom wordt opgemerkt: ‘te bespreken met de eigenaar’.
1.9.
Bij brief van 31 januari 2022 is [eiser] door de burgemeester van Amsterdam ‘bestuurlijk’ gewaarschuwd voor overtreding van de Opiumwet en het verstoren van de openbare orde. De woning is niet gedwongen gesloten geweest.
1.10.
Bij brief van 18 februari 2022 is [gedaagde] door [eiser] aansprakelijk gesteld voor de schade.
DE VORDERING
2. [eiser] vordert dat [gedaagde] wordt veroordeeld bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, tot betaling van:
- het bedrag van € 19.555,47 zijnde de kosten van herstel alsmede de kosten van rechtsbijstand;
- het bedrag van € 8.100,00 zijnde de gederfde huur;
- het bedrag van € 10.000,00 zijnde de contractuele boete;
- de proceskosten,
een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 18 februari 2022 dan wel de dag van het in deze zaak te wijzen vonnis.
3. De grondslag van de vordering is gelegen in de toerekenbare tekortkoming in de nakomingsverplichtingen van [gedaagde] op grond van de huurovereenkomst alsmede de Algemene bepalingen huurovereenkomst Vereniging van Verhuurmakelaars Amsterdam. Voor de onderbouwing van de schade heeft [eiser] gewezen op diverse facturen van zijn Rechtsagent, van Gamma en Hornbach, een glashandel, een autoverhuurbedrijf, een installateur, een meubelbedrijf en Liander alsmede een offerte van een aannemer.
HET VERWEER
4. [gedaagde] ontkent dat de schade ontstaan is door de aanleg van de aangetroffen hennepplantage; louter is er schade ontstaan ten gevolge van wateroverlast. Hem is niet voldoende tijd gegeven om de woning weer in de originele staat op te leveren. Er is geen causaal verband tussen de gestelde toerekenbare tekortkoming en de gestelde schade. De gestelde schade wordt betwist, bovendien is sprake van eigen schuld aan de zijde van [eiser] . Rechtsbijstand is geen schadepost; een andere grondslag is daarvoor niet gegeven. De Algemene bepalingen zijn niet van toepassing nu [gedaagde] voor de ontvangst daarvan niet heeft getekend. Bovendien is het boetebedrag van € 10.000,00 onevenredig en verzoekt hij om matiging. Daarnaast heeft [eiser] eerder afgezien van het vorderen van deze boete in welk verband [gedaagde] een beroep doet op rechtsverwerking. Niet aannemelijk is dat [eiser] tot en met 31 juli 2022 – zijnde zes maanden na de oplevering door [gedaagde] - de woning niet heeft kunnen verhuren.
BEOORDELING
6. In het geval de huurder en verhuurder bij aanvang van de huur geen beschrijving van het gehuurde (bij aanvang van de huur) hebben opgemaakt, geldt dat de huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld wordt het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst. Dit volgt uit artikel 7:224 lid 2 BW Pro.
7. Een redelijke uitleg van de hiervoor genoemde artikelen brengt mee dat ingeval dat bij de aanvang van de huur geen opnamestaat is opgemaakt, de bewijslast dat de gestelde schade tijdens de huur is ontstaan te allen tijde op de verhuurder rust dus ook als de huurovereenkomst na de ontdekking van de schade nog doorloopt. Hierop wijst het woord ‘onverminderd’ in artikel 7:218 lid 3 BW Pro (vgl. het arrest van 21 maart 2023 van het gerechtshof Amsterdam, ECLI:NL:GHAMS:2023:698, r.o.v. 3.9).
8. Tussen partijen is geen opnamestaat bij aanvang van de huur opgemaakt. Dat betekent dat [eiser] , nu [gedaagde] bestrijdt dat de (gehele) schade door zijn toedoen is ontstaan, ter zake bewijs moet leveren.
9. [eiser] heeft in dat kader gewezen op het ook door [gedaagde] ondertekende rapport, opgesteld bij de eindinspectie op 28 januari 2022 alsmede de stukken (facturen) die door hem zijn overgelegd als producties bij de dagvaarding. Ter zitting is door [eiser] ook nog gewezen op gaten in de muren en pijpleidingen voor de aanleg van de wiet-kwekerij.
10. [gedaagde] heeft de omvang van de schade gemotiveerd betwist. Dat betekent dat van [eiser] verwacht mag worden dat hij de schade specificeert en onderbouwt.
11. Waar vast staat dat er sprake was van wateroverlast in de woning en uit het door [gedaagde] ondertekende opleverrapport van 28 januari 2022 volgt dat er in de gehele woning geen vloer (meer) aanwezig was en [gedaagde] ter zake die wateroverlast aansprakelijkheid erkent, ziet de kantonrechter aanleiding hem te veroordelen tot betaling van (enkel) de schade aan de vloer die [eiser] geleden heeft, dezerzijds begroot op € 1.119,08 zijnde de kosten van nieuw laminaat (plus plint en parketfelt) volgens de factuur van Hornbach van 12 april 2022.
12. De gestelde schadepost ter zake de kosten van door de aannemer verrichte werkzaamheden moet reeds worden afgewezen nu het hier slechts een offerte betreft. Niet gebleken is welke werkzaamheden wanneer zijn verricht noch welk bedrag aan de aannemer is betaald.
13. Met betrekking tot de vordering tot betaling van de boete van € 10.000,00, zijnde het bedrag dat de huurder verschuldigd is op grond van artikel 6.11 van de Algemene bepalingen bij het kweken van hennep of (kortweg) het treffen van voorbereidingshandelingen ten aanzien daarvan, overweegt de kantonrechter dat deze Algemene bepalingen tussen partijen niet van toepassing zijn, nu [gedaagde] ontkend heeft dat deze hem ter hand zijn gesteld. Uit de door [eiser] bij de dagvaarding overgelegde producties is niet gebleken dat [gedaagde] voor de ontvangst van de Algemene bepalingen heeft getekend of dat deze hem ter hand zijn gesteld. Het aanbod van de zijde van [eiser] om alsnog een getekend exemplaar van de huurovereenkomst (welke in het bezit zou zijn van Amsterdam Housing, de makelaar) te overleggen, wordt van de hand gewezen als zijnde tardief. Niet valt in te zien waarom dit aanbod eerst ter zitting kon worden gedaan nu reeds op 17 januari 2023 in de conclusie van antwoord wordt gesteld dat [gedaagde] niet heeft getekend voor ontvangst.
14. De kantonrechter overweegt nog dat niet is komen vast te staan dat [eiser] op een eerder moment heeft afgezien van het opleggen van de boete. Van rechtsverwerking is dus geen sprake. Uit de overgelegde e-mail correspondentie valt hooguit op te maken dat [eiser] (of voor hem: Amsterdam Housing) voorwaardelijk heeft willen afzien van de boete om [gedaagde] ‘de kans te geven de woning zelf in originele staat op te leveren zonder extra gevolgen’, aldus de e-mail van 31 december 2021 aan [gedaagde] . Van het in originele staat opleveren van de woning is onbestreden geen sprake geweest.
15. Onduidelijk is voorts gebleven – ter zake zijn ook geen gegevens overgelegd – tot wanneer de verbouwingen in de woning hebben geduurd, of deze verbouwingen alle te relateren zijn aan de wateroverlast dan wel (of tevens) aan de hennepteelt, op welk moment de woning weer klaar voor verhuur was en welke pogingen de makelaar gedaan heeft de woning op de markt aan te bieden. Waar [gedaagde] aansprakelijkheid ontkent is er dan geen basis hem te veroordelen tot vergoeding van de gederfde huurinkomsten vanwege de leegstand, voor de gehele periode vanaf 1 februari tot 1 augustus 2022, door [eiser] berekend op € 8.100,00. Bovendien is ter zitting door [eiser] verklaard dat de woning al begin juli 2022 weer was verhuurd.
16. Nu [gedaagde] zelf gesteld heeft dat hij meer tijd nodig had dan tot 1 februari 2022 voor herstel van de woning, is wel aannemelijk geworden dat [eiser] door toedoen van [gedaagde] de woning niet reeds vanaf die datum opnieuw kon verhuren. Al met al acht de kantonrechter het redelijk [gedaagde] nog aansprakelijk te achten voor de gederfde huur over één maand, te weten de maand februari 2022, derhalve voor een bedrag van € 1.350,00.
17. Door [gedaagde] is (eerst) ter zitting een beroep gedaan op verrekening in het geval hij veroordeeld zou worden tot het vergoeden van schade. [gedaagde] stelt aanspraak te hebben op terugbetaling van de waarborgsom. Deze vordering wordt afgewezen. Niet alleen heeft [gedaagde] deze vordering te laat, want niet reeds bij conclusie van antwoord ingesteld, maar van de kant van [eiser] is betwist dat aanspraak bestaat op terugbetaling van de waarborgsom, reeds omdat de huur van de maand januari 2022 met (een deel van) de waarborgsom zou zijn verrekend.
18. De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten wordt afgewezen nu de brief van 18 februari 2022 niet voldoet aan het bepaalde in artikel 6:96 lid 6 BW Pro.
19. De kantonrechter ziet aanleiding [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten aan de zijde van [eiser] .
BESLISSING
De kantonrechter:
- veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van een bedrag van € 1.119,08 plus een bedrag van € 1.350,00 zijnde totaal derhalve € 2.469,08 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 18 februari 2022 tot aan de dag der algehele voldoening;
- veroordeelt [gedaagde] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [eiser] begroot op:
exploot € 131,25
salaris € 398,00
griffierecht € 244,00
-----------------
totaal € 773,25
voor zover van toepassing, inclusief btw;
exploot € 131,25
salaris € 398,00
griffierecht € 244,00
-----------------
totaal € 773,25
voor zover van toepassing, inclusief btw;
- veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 66,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing inclusief btw;
- verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. R. Kruisdijk, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 13 juni 2023 in aanwezigheid van de griffier.
de griffier de kantonrechter