Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 9827009 CV EXPL 22-5458
vonnis van: 24 januari 2023
fno.: 47653
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
1.[eiseres 1]
wonende te [woonplaats]
eiseres in conventie, verweerster in reconventie
nader te noemen: [eiseres 1]
gemachtigde: mr. I. Rhodes
2. [eiseres 2]
wonende te [woonplaats]
eiser in conventie, verweerder in reconventie
nader te noemen: [eiseres 2]
gemachtigde: mr. I. Rhodes
t e g e n
Woningstichting Eigen Haard
gevestigd te Almere
gedaagde in conventie, eiseres in reconventie
nader te noemen: Eigen Haard
gemachtigde: mr. M.G. Blokziel.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Bij dagvaarding van 12 april 2022 hebben [eiseres 2] en [eiseres 1] gevorderd dat de kantonrechter zal bepalen dat [eiseres 1] medehuurder is van de woning die [eiseres 2] huurt van Eigen Haard, aan het adres [adres 1] .
Op 8 juni 2022 heeft Eigen Haard een conclusie van antwoord ingediend, met producties en tevens een eis in reconventie ingesteld.
Bij tussenvonnis van 28 juni 2022 is bepaald dat een mondelinge behandeling zal worden gehouden.
Van de kant van [eiseres 1] en [eiseres 2] is een conclusie van antwoord in reconventie genomen.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 7 oktober 2022. [eiseres 1] en [eiseres 2] zijn daar verschenen, bijgestaan door een tolk en door hun gemachtigde.
Namens Eigen Haard is verschenen [naam] , consulent woonfraude, bijgestaan door de gemachtigde.
Partijen hebben hun standpunten uiteengezet, [eiseres 1] en [eiseres 2] aan de hand van pleitaantekeningen, en vragen van de kantonrechter beantwoord. Na debat heeft de kantonrechter besloten de zitting aan te houden en [eiseres 2] de gelegenheid gegeven bankafschriften over 2020 en 2021 te overleggen.
Bij akte van 18 oktober 2022 zijn namens [eiseres 2] bankafschriften overgelegd over de periode van 1 januari 2020 tot en met 12 oktober 2022.
Bij akte van 22 november 2022 is hierop door Eigen Haard gereageerd.
Vervolgens is nader vonnis bepaald op heden.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
1.Uitgangspunten.
1.1.
De kantonrechter gaat uit van de feiten en omstandigheden zoals die vermeld zijn in het bij partijen bekend zijnde verzetvonnis van 17 maart 2022 van de voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam, zoals nader aangevuld in de overwegingen 3.1 tot en met 3.1.14 van het tussen partijen gewezen arrest van het gerechtshof Amsterdam van 23 augustus 2022.
1.2.
Bij dit arrest heeft het hof de vordering van Eigen Haard tot ontruiming van het gehuurde door [eiseres 1] en [eiseres 2] (alsnog) afgewezen omdat het hof voldoende aannemelijk achtte dat [eiseres 2] steeds zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft (gehouden) en dat er een voldoende aanwijzing is voor het bestaan van een gemeenschappelijke huishouding van [eiseres 1] en [eiseres 2] zodat er aan getwijfeld kan worden of [eiseres 2] de woning aan een derde ter beschikking heeft gesteld in de zin van art. 5.7 van de huurovereenkomst.
2.De vordering
2.1.
[eiseres 1] en [eiseres 2] vorderen dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, verklaart dat [eiseres 1] medehuurder zal zijn van de woning gelegen te [adres 1] (hierna: het gehuurde) onder veroordeling van Eigen Haard in de kosten van de procedure.
2.2.
[eiseres 1] en [eiseres 2] voeren in dat verband aan dat zij een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren en dat [eiseres 1] al sedert 2007 haar hoofdverblijf heeft in het gehuurde. [eiseres 2] woont er al vanaf 1997. Zij hebben een Ghanese huwelijksakte gesloten in 2006; [eiseres 1] betaalt de vaste lasten als huur, energie en gemeentelijke belastingen en zij ondernemen gezamenlijke sociale activiteiten. Het door hen ingediende verzoek tot medehuurderschap is door Eigen Haard ten onrechte (wederom) afgewezen.
3.
Het verweer
Het verweer
3.1.
Eigen Haard voert aan dat [eiseres 1] niet haar hoofdverblijf heeft in de woning noch is sprake van een duurzame gemeenschappelijke huishouding (art. 7:267 lid 3 sub a BW Pro) alsmede dat de vordering van [eiseres 1] en [eiseres 2] kennelijk slechts de strekking heeft [eiseres 1] op korte termijn de positie van huurder te verschaffen (art. 7:267 lid 3 sub b BW Pro).
3.2.
Ter onderbouwing van haar stellingen wijst Eigen Haard erop dat [eiseres 1] weliswaar al lang staat ingeschreven in het bevolkingsregister op het gehuurde maar dat zij tevens bij Woningnet als woningzoekende staat geregistreerd met adres [adres 2] en dat zij actief op zoek is naar een woning voor zichzelf. Er is geen gemeenschappelijke huishouding nu niet sprake is van ‘wederkerigheid’ omdat [eiseres 2] blijkbaar niets bijdraagt aan de kosten van het huishouden. Ook staat [eiseres 2] bij het pensioenfonds van wie hij een uitkering ontvangt bekend als ‘geen partner’ hebbend.
4.De reconventionele vorderingen.
4.1.
Eigen Haard stelt dat ook [eiseres 2] geen hoofdverblijf houdt in de woning, hetgeen in strijd is met de huurovereenkomst en met het bepaalde in artikel 7:213 BW Pro (goed huurderschap). Bij huisbezoek is gebleken dat [eiseres 2] langere tijd in Ghana verblijft en dat hij daar een huis bouwt. Hij heeft de woning in strijd met de huurovereenkomst aan een derde in gebruik gegeven en er is sprake van woonfraude. Eigen Haard is een sociale instelling en kan deze gang van zaken niet tolereren.
4.2.
In dat verband vordert Eigen Haard voor recht te verklaren dat [eiseres 2] zich niet als een goed huurder heeft gedragen en dat hij niet zijn hoofdverblijf heeft gehad in het gehuurde en mitsdien toerekenbaar is tekortgeschoten jegens Eigen Haard. Tevens wordt gevorderd de huurovereenkomst te ontbinden tegen zo vroegst mogelijke datum en [eiseres 2] en [eiseres 1] te veroordelen de woning te ontruimen.
5.Beoordeling
5.1.
De kantonrechter ziet aanleiding de reconventionele vordering van Eigen Haard eerst te behandelen nu deze vordering (kortweg: ontbinding van de huurovereenkomst plus ontruiming van het gehuurde) het meest verstrekkend is in haar gevolgen voor ( [eiseres 1] en) [eiseres 2] .
5.2.
Met de voorzieningenrechter (zie de overweging 4.4. van het verstekvonnis van 17 maart 2022) is de kantonrechter van oordeel dat op grond van de desbetreffende bepalingen uit de huurovereenkomst bezien in samenhang met art. 7:213 BW Pro er een contractuele en, nu het een sociale huurwoning betreft (ook) een wettelijke plicht is voor de huurder (hier: [eiseres 2] ) om zijn hoofdverblijf te hebben in de woning. Dit wordt in essentie ook niet langer bestreden door [eiseres 1] en [eiseres 2] . Het niet hebben van zijn hoofdverblijf door de huurder kan, omdat het een sociale huurwoning betreft en gelet op het belang van een eerlijke woonruimteverdeling, afhankelijk van alle omstandigheden van het geval, met zich meebrengen dat de huurovereenkomst moet worden ontbonden, met toewijzing van de vordering tot ontruiming.
5.3.
Omdat Eigen Haard aan haar vorderingen ten grondslag legt dat [eiseres 2] niet steeds zelf in het gehuurde woont/heeft gewoond, rust te dezen op Eigen Haard de bewijslast (vgl. Hof Amsterdam 9 juli 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:2377). Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Eigen Haard haar stellingen in deze onvoldoende onderbouwd.
5.4.
Eigen Haard stelt dat [eiseres 2] niet zijn hoofdverblijf heeft in het gehuurde omdat hij langdurig in Ghana verblijft, waar hij ook een huis heeft of bouwt. Daarnaast zijn er de inschrijvingen in de Basisregistratie Personen van in totaal negen personen in de periode 1998 – 2015 op het adres van het gehuurde.
5.5.
De kantonrechter stelt vast dat na september 2015 (dus vier jaar voorafgaand aan het huisbezoek van 16/18 september 2021) er geen andere personen dan [eiseres 1] en [eiseres 2] zelf, op het adres ingeschreven hebben gestaan. Voor een beoordeling van de huidige situatie of meer specifiek: die van 2021/2022 kunnen die inschrijvingen dus geen rol spelen. [eiseres 2] heeft erkend dat hij een huis heeft in Ghana, en dat hij veel geld investeert in dat huis. Nu hij met pensioen is, wil hij ook meer tijd in Ghana verblijven of misschien te zijner tijd wel remigreren. Aan de hand van het dossier kan worden vastgesteld dat [eiseres 2] in 2019 van februari tot mei in Ghana heeft verbleven (drie maanden), in 2021 vanaf 18 september (drieëneenhalve maand) en in 2022 twee maanden (januari en februari). In totaal betreft het dus maar 8,5 maanden in drie jaren. Daarmee heeft [eiseres 2] niet ‘grotendeels’ zijn verblijf elders gehouden.
5.6.
Dat [eiseres 2] met gebruik van een ander (Ghanees) paspoort wel vaker of langere tijd in Ghana moet hebben verbleven is door Eigen Haard wel gesuggereerd maar niet aannemelijk gemaakt. Onvoldoende is in dat verband de stelling van Eigen Haard dat, omdat [eiseres 2] een eigen huis bouwt in Ghana hij dús wel Ghanees paspoort móet hebben nu je zonder paspoort geen onroerend goed kunt bezitten. Verwijzingen naar de situatie in India en Suriname zijn in dat verband niet relevant.
5.7.
Daarnaast stelt de kantonrechter aan de hand van de bankafschriften van [eiseres 2] over het jaar 2021 en 2022 vast dat [eiseres 2] wel degelijk, buiten de periode van verblijf in het buitenland, een flink aantal pinbetalingen en transacties bij de geldautomaat heeft verricht in Nederland, op grond waarvan het aannemelijk is dat hij wel in Nederland verbleef buiten de perioden dat hij in Ghana verbleef.
5.8.
Om die reden moeten de reconventionele vorderingen van Eigen Haard worden afgewezen.
5.9.
Met betrekking tot de vordering van [eiseres 1] en [eiseres 2] dat [eiseres 1] medehuurder is of zal zijn, overweegt de rechtbank als volgt.
5.10.
Eigen Haard is primair van mening dat [eiseres 1] niet haar hoofdverblijf heeft in het gehuurde en dat niet sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding van [eiseres 1] met [eiseres 2] . Zij wijst op het gebrek aan wederkerigheid in de zin van gezamenlijke aankopen, verrekening van uitgaven, onderlinge zorg en sociaal verkeer.
5.11.
Vaststaat dat [eiseres 1] , die met onderbrekingen al vanaf 2007 ingeschreven staat in de woning en de betalingen verricht aan huur, gas en licht, Waternet, gemeentelijke heffingen en internetabonnement. Tijdens de twee onaangekondigde huisbezoeken in september en oktober 2021 is zij in de woning aangetroffen en uit de bevindingen van de medewerkers van Eigen Haard blijkt niet dat [eiseres 1] daar niet haar gewone verblijf hield. Haar documenten vermelden steeds en alleen het adres van het gehuurde als haar adres. Dat zij bij Woningnet staat ingeschreven op een ander adres – waarvoor zij ook een verklaring heeft gegeven – en op zoek is naar een passende woning blijkbaar alleen voor haarzelf, maakt niet dat aannemelijk is geworden dat zij haar hoofdverblijf niet heeft in het gehuurde.
5.12.
Met betrekking tot de duurzame gemeenschappelijke huishouding overweegt de kantonrechter als volgt. [eiseres 2] heeft gesteld dat hij vooral cashbetalingen verricht en de boodschappen betaalt. Dat laatste onderbouwt hij door te verwijzen naar de bankafschriften van de jaren 2021 en 2022, waaruit een veelheid aan pinbetalingen en kas-opnames bij de betaalautomaat, blijkt. Hieruit komt een beeld naar voren dat [eiseres 2] inderdaad voor de boodschappen betaalt, benzine tankt, online bestellingen doet en contant geld opneemt. Uit de diverse in het hoger beroep bij het hof overgelegde verklaringen van derden komt naar voren dat [eiseres 1] en [eiseres 2] gezamenlijk optrekken, als partners samen het gehuurde bewonen en gezamenlijk winkelen, waarbij [eiseres 2] steeds als ‘vaste klant’ wordt omschreven. Al met al ziet de kantonrechter geen reden te twijfelen aan het bestaan van wederkerigheid; dat [eiseres 2] ervoor gekozen heeft zijn pensioen niet ook aan zijn partner uit te betalen doet hier niet aan af. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding.
5.13.
Met betrekking door de door Eigen Haard opgeworpen (secundaire) grond dat [eiseres 1] en [eiseres 2] met hun vordering kennelijk bedoelen om [eiseres 1] op korte termijn de positie van huurder te verschaffen, overweegt de kantonrechter dat [eiseres 1] al sinds 2007 (met een onderbreking van 2013 tot 2016) op de woning staat ingeschreven, dat zij en [eiseres 2] al een keer eerder verzocht hebben om het medehuurderschap toe te kennen en dat niet is komen vast te staan dat [eiseres 2] het vaste voornemen heeft binnenkort te emigreren, zodat niet sprake is van ‘op korte termijn’. Dat zij reageert op vrijkomende woningen op de Woningnet-site betekent dat [eiseres 1] blijkbaar op zoek is naar een passende woning voor haarzelf maar daaruit kan niet worden afgeleid dat dús haar vordering slechts de strekking heeft haar op korte termijn de positie van huurder te verschaffen.
5.14.
Het voorgaande betekent dat, nu de weigeringsgronden van lid 3 van art. 7:267 BW Pro zich niet voordoen, de vordering van [eiseres 1] en [eiseres 2] moet worden toegewezen.
5.15.
Nu Eigen Haard in het ongelijk is gesteld, zal zij veroordeeld worden tot de proceskosten aan de zijde van [eiseres 1] en [eiseres 2] , zowel in conventie als in reconventie.
5.16.
Beslist wordt dan ook als volgt.
BESLISSING
De kantonrechter:
in conventie:
- verklaart voor recht dat [eiseres 1] medehuurder is van de woning aan het adres [adres 1] ;
- veroordeelt Eigen Haard in de proceskosten aan de zijde van [eiseres 1] en [eiseres 2] , dezerzijds begroot op € 86,00 aan griffierecht, € 374,00 aan salaris gemachtigde (2 punten à € 187,00) en € 125,03 aan kosten dagvaarding, totaal derhalve € 585,03 voor zover van toepassing inclusief btw;
- veroordeelt Eigen Haard in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 62,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing inclusief btw;
in reconventie:
- wijst de vorderingen af;
- veroordeelt Eigen Haard in de proceskosten aan de zijde van [eiseres 1] en [eiseres 2] , dezerzijds begroot op € 187,00 (1 punt), voor zover van toepassing inclusief btw;
in conventie en reconventie:
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. R. Kruisdijk, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 24 januari 2023 in aanwezigheid van de griffier.
de griffier de kantonrechter