ECLI:NL:GHAMS:2019:2377 - Gerechtshof Amsterdam - Hoger beroep over bewoning gehuurde woning en onderverhuu...

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer: 200.243.307/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam: 6328000 CV EXPL 17-21653

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 9 juli 2019

inzake

OVERVAST B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

appellante,

advocaat: mr. J. Bol te Amsterdam,

t e g e n

1.[geïntimeerde sub 1] en

2. [geïntimeerde sub 2],

beiden wonend te [woonplaats] ,

geïntimeerden,

advocaat: mr. J.L. Pit te Wassenaar.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna Overvast en [geïntimeerden] genoemd. [geïntimeerden] worden afzonderlijk als [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] aangeduid.

Overvast is bij dagvaarding van 21 juni 2018 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 17 april 2018, voor zover (onder bovenvermeld zaaknummer) in conventie gewezen tussen Overvast als eiseres en [geïntimeerden] als gedaagden.

Partijen hebben hierna de volgende stukken ingediend:

memorie van grieven, met producties;
memorie van antwoord.

Ten slotte is arrest gevraagd.

Overvast heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en haar vorderingen – uitvoerbaar bij voorraad – alsnog zal toewijzen, met beslissing over proceskosten.

[geïntimeerden] hebben geconcludeerd dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest, kort gezegd, het bestreden vonnis zal bekrachtigen, eveneens met beslissing over de proceskosten.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs aangeboden.

2.De feiten

De kantonrechter heeft onder 1.1 tot en met 1.10 van het bestreden vonnis een aantal feiten opgesomd waarvan hij bij de beoordeling is uitgegaan. Met
grief 1stelt Overvast dat de kantonrechter bij de vaststelling onder 1.5 ten onrechte niet heeft vermeld dat vóór 2009 ook een zoon van vrienden van [geïntimeerde sub 1] in het gehuurde heeft gewoond en dat de achtereenvolgende bewoning door de twee neven van [geïntimeerde sub 1] langer heeft geduurd dan circa één maand respectievelijk drie tot vier weken. De bewoning door een zoon van vrienden van [geïntimeerde sub 1] is door [geïntimeerden] niet betwist ( [geïntimeerde sub 1] heeft dit bovendien zelf geschreven in een ongedateerde reactie op een brief van Overvast van 1 mei 2017) en staat dus vast. Dat de bewoning door de neven van [geïntimeerde sub 1] langer heeft geduurd dan de kantonrechter heeft vastgesteld, staat niet vast omdat dit door [geïntimeerden] is betwist. Voor het overige zijn de door de kantonrechter opgesomde feiten niet in geschil en dienen zij derhalve ook het hof tot uitgangspunt.

3.De beoordeling

3.1.

In deze zaak gaat het om het volgende.

( a) [geïntimeerde sub 1] huurt sinds 1 oktober 1974 van (thans) Overvast de woning aan de [adres 1] (hierna: het gehuurde). Overvast is (sinds 2000) eigenares van het pand waarvan het gehuurde deel uitmaakt. Dit pand bestaat uit een begane grond en daarboven drie woonlagen met een gemeenschappelijk trappenhuis. Artikel 4 van Pro de huurovereenkomst luidt:

“(...) Het is huurder verboden zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder:

a. het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of in gebruik af te staan;

b. personen, die niet rechtstreeks tot zijn huisgezin behoren, bij zich te laten inwonen.

(…)”.

( b) In 2006 is [geïntimeerde sub 1] getrouwd met [X] (verder: [X] sr.), een bekend pianist en de vader van [geïntimeerde sub 2] . [X] sr. woont op [adres 2] .

( c) Vanaf 2007 is [geïntimeerde sub 1] , die toen met pensioen ging, veel gaan reizen.

( d) Sinds 2009 woont [geïntimeerde sub 2] , de stiefzoon van [geïntimeerde sub 1] , in het gehuurde. Daaraan voorafgaand heeft tweemaal een neef van [geïntimeerde sub 1] in het gehuurde gewoond, de een voor (ten minste) circa één maand en de ander voor (ten minste) drie tot vier weken. Ook heeft een zoon van vrienden van [geïntimeerde sub 1] vóór 2009 in het gehuurde gewoond gedurende een niet nader door partijen geduide periode.

( e) In het kader van een inventarisatie van haar vastgoedportefeuille heeft Overvast op 19 september 2014 [geïntimeerde sub 2] aangeschreven. In reactie daarop heeft telefonisch contact plaatsgevonden tussen Overvast en [geïntimeerde sub 1] . De inhoud van dit gesprek is bevestigd met een brief van 3 oktober 2014 van Overvast aan [geïntimeerde sub 1] . Deze brief luidt, voor zover van belang:

“U deelde mij mee dat (…) de heer [geïntimeerde sub 2][ [geïntimeerde sub 2] ; hof]
uw zoon is. U verblijft 2 à 3 maanden per jaar in Nederland en om deze reden bewoond uw zoon dan de woning. (…) Heeft u wellicht ook een telefoonnummer van uw zoon (…)? Omdat u gedurende het jaar vaak in het buitenland verblijft is het voor de beheerder prettiger als hij ook uw zoon kan bellen in het geval van een calamiteit.”

( f) Overvast heeft Sterkrecherche (verder: Sterk) in april 2017 een onderzoek laten uitvoeren naar de bewoning van het gehuurde. De uitkomsten van dit onderzoek zijn neergelegd in een rapport van Sterk van 19 april 2017.

( g) De advocaat van Overvast heeft [geïntimeerde sub 1] bij brief van 1 mei 2017 bericht dat uit onderzoek is gebleken dat zij niet meer woonachtig is in het gehuurde en dat sprake is van onderverhuur, dat dit een toerekenbare tekortkoming oplevert onder de huurovereenkomst en dat deze tekortkoming ontbinding van de huurovereenkomst met ontruiming van de woning rechtvaardigt. Daarbij is [geïntimeerde sub 1] de gelegenheid gegeven de huurovereenkomst zelf tegen 1 november 2017 op te zeggen.

( h) In een (ongedateerde) schriftelijke reactie op deze brief heeft [geïntimeerde sub 1] Overvast meegedeeld dat zij altijd gewoond heeft in het gehuurde en dat er geen sprake is van onderverhuur.

( i) Bij brief van 24 mei 2017 heeft de advocaat van Overvast hierop gereageerd en [geïntimeerde sub 1] opnieuw in de gelegenheid gesteld de huurovereenkomst op te zeggen tegen 1 november 2017. Dit heeft [geïntimeerde sub 1] niet gedaan.

( j) In eerste aanleg heeft Overvast (in conventie) gevorderd, kort gezegd, dat de kantonrechter primair de huurovereenkomst ontbindt, [geïntimeerde sub 1] veroordeelt het gehuurde te ontruimen en een gebruikersvergoeding te betalen vanaf de datum van ontbinding tot aan de datum van ontruiming en, voorts, [geïntimeerde sub 2] veroordeelt de ontruiming te gedogen en waar nodig zijn medewerking aan de ontruiming te verlenen, subsidiair, voor zover de huurovereenkomst in stand blijft, [geïntimeerde sub 1] veroordeelt het onbevoegdelijk onderverhuren c.q. in gebruik geven van het gehuurde te staken en gestaakt te houden op straffe van een dwangsom, alles met veroordeling van [geïntimeerde sub 1] in de kosten van dit geding. Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de vorderingen van Overvast afgewezen en haar in de proceskosten verwezen.

3.2.

De
grieven 2 tot en met 6kunnen gezamenlijk worden besproken omdat zij alle inhouden dat de kantonrechter ten onrechte de vorderingen van Overvast heeft afgewezen en Overvast in de kosten heeft verwezen.

3.3.

Het hof stelt voorop dat het onderschrijft en tot de zijne maakt de overweging van de kantonrechter (overweging 12 van het bestreden vonnis, twee laatste volzinnen) dat de bewoning door twee neven van [geïntimeerde sub 1] vóór 2009, voor zover dit als een tekortkoming is aan te merken, een tekortkoming oplevert die, gezien haar geringe betekenis, ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt, mede in aanmerking genomen dat het hier om bewoning gedurende twee korte periodes gaat van bovendien circa tien jaar geleden. Overvast stelt weliswaar dat deze bewoning telkens langer heeft geduurd dan waarvan de kantonrechter is uitgegaan (dus langer dan circa één maand respectievelijk drie tot vier weken), maar zij heeft die stelling niet feitelijk toegelicht, laat staan bewezen of concreet te bewijzen aangeboden. Het hof gaat daarom aan deze stelling voorbij. De omstandigheid dat vóór 2009 ook nog een zoon van vrienden van [geïntimeerde sub 1] in het gehuurde heeft gewoond, leidt niet tot een ander oordeel, te minder omdat niet duidelijk is hoe lang die bewoning heeft geduurd.

3.4.

Vaststaat dat [geïntimeerde sub 2] sinds 2009 in het gehuurde woont. Als [geïntimeerde sub 1] sindsdien (steeds) ook zelf in het gehuurde heeft gewoond en nog steeds woont, vormt de bewoning door [geïntimeerde sub 2] geen tekortkoming van [geïntimeerde sub 1] . Alsdan immers woonde/ woont [geïntimeerde sub 2] , haar stiefzoon, bij haar in en kon/kan hij geacht worden rechtstreeks tot haar huisgezin te behoren in de zin van artikel 4 aanhef Pro en onder b van de huurovereenkomst. In dit verband wordt nog overwogen dat, omdat deze contractuele bepaling geen enkele aanduiding bevat van wat onder het rechtstreeks behoren tot het huisgezin van de huurder moet worden verstaan, er geen aanleiding is te veronderstellen dat, zoals Overvast stelt, sprake moet zijn van “een zekere gemeenschappelijke huishouding, een mate van (wederzijdse) verzorging, gezamenlijk deelnemen aan het sociale leven en deling van kosten van levensonderhoud”. De onduidelijkheid van deze contractuele bepaling komt voor risico van Overvast als verhuurder. Zonder indicaties van het tegendeel moet daarom worden aangenomen dat, als [geïntimeerde sub 2] bij zijn stiefmoeder [geïntimeerde sub 1] inwoont, hij dat doet als lid van haar huisgezin, ook al is hij niet minderjarig. Echter, als [geïntimeerde sub 1] sinds 2009 niet steeds zelf in het gehuurde heeft gewoond en/of daar nu niet woont, heeft zij het gebruik van het gehuurde aan [geïntimeerde sub 2] afgestaan of aan hem onderverhuurd in de zin van artikel 4 aanhef Pro en sub a van de huurovereenkomst, hetgeen behoudens toestemming van de verhuurder niet is toegestaan. Omdat niet is gesteld of gebleken dat Overvast daartoe toestemming heeft gegeven, is [geïntimeerde sub 1] alsdan tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Aldus is de centrale vraag in dit geding of [geïntimeerde sub 1] vanaf 2009 steeds in het gehuurde heeft gewoond en daar nu nog woont. Dienaangaande overweegt het hof als volgt.

3.5.

Omdat Overvast aan haar vorderingen ten grondslag legt dat [geïntimeerde sub 1] sinds 2009 niet steeds zelf in het gehuurde heeft gewoond en daar ook nu niet woont, rust te dezen op Overvast de bewijslast. Naar het oordeel van het hof heeft Overvast voorshands, dat wil zeggen tot op door [geïntimeerden] te leveren tegenbewijs, de juistheid van haar onderhavige stelling bewezen. Het hof neemt hiertoe in aanmerking dat [A] (verder: [A] ), een van de eigenaren van de op [adres 3] gevestigde ijssalon, tegenover Sterk – blijkens haar rapport – heeft verklaard:

“Volgens mij woont op de derde verdieping van de [adres 1] een man. Zijn naam is [geïntimeerde sub 2] . Ik ken zijn achternaam niet. Volgens mij is de woning van zijn moeder., maar [geïntimeerde sub 2] woont er zelf. Meer weet ik ook niet. [geïntimeerde sub 2] is er niet altijd, hij is vaak weg. Zijn moeder woont hier niet.”

[A] heeft, voorts, op 6 juli 2018 in antwoord op hem door of vanwege Overvast gestelde vragen (mede ingegeven door de door [geïntimeerde sub 1] ter comparitie in eerste aanleg tegenover de kantonrechter afgelegde verklaring) verklaard, voor zover van belang en zakelijk weergegeven, dat hij de ijssalon in 2003 met zijn broer heeft gekocht, dat hij “24/7” aanwezig is op de [adres 3] (en dat zijn broer daar aanwezig is als hij vrij is of op vakantie), dat hij woont op [adres 4] , dat op [adres 5] een jong meisje woont dat aardig is en waarmee hij goed contact heeft en dat op [adres 1] een man met een baard woont, [geïntimeerde sub 2] , die hij herkent van hem getoonde foto’s. Verder verklaart [A] zeven/acht jaar geleden in het (door hem) gehuurde een kat te hebben gehad. [A] herkent blijkens zijn verklaring ook de hem op foto’s getoonde [geïntimeerde sub 1] , aan wie hij naar zijn verklaring twintig jaar geleden door de oude eigenaar van de ijssalon is voorgesteld en die hij in twintig jaar tijd tien keer heeft gezien. De [A] gestelde (verdere) vragen en de daarop door hem gegeven antwoorden luiden:

“11) Heeft uw kat ooit voor overlast gezorgd en bent u met 1 van de bewoners in conflict hierover gekomen?

Ik heb hier een conflict over gehad met [adres 1] , met [geïntimeerde sub 2] .

12) Als ik u zeg dat mevrouw van foto 3 en 4[ [geïntimeerde sub 1] ; hof]
beweert ruzie met u gehad te hebben over uw kat, wat is daarop uw reactie?

Ik heb hier een conflict over gehad met [adres 1] , met [geïntimeerde sub 2] . Niet met deze mevrouw, zoals ik al zei, [geïntimeerde sub 2] woont daar. Mevrouw woont daar niet.

13) Als ik u zeg dat mevrouw van foto 3 en 4 beweert “De ene week 3 dagen in de woning op de [adres 1] verblijft, de andere week 4 dagen. In de zomermaanden er vaak niet is. En het nooit voorkomt dat ze een gehele week niet in de woning [adres 1] is als ze in [plaats] is. Wat kunt u hierover verklaren?

Dat dit niet klopt, mevrouw woont er niet, dat is [geïntimeerde sub 2] . Ik heb haar weleens gezien en omdat de eigenaar mij voorgesteld heeft weet ik wie het is.

14) Wie is volgens u de bewoner boven?

(…) [geïntimeerde sub 2] .”

[B] , de bewoonster van [adres 5] , heeft per e-mail van 17 juli 2018 aan Overvast op de vraag of zij de bewoner/bewoonster “boven u op [adres 1] hoog” kent en, zo ja, of dit een man of een vrouw is geantwoord, voor zover van belang:

“Ik kan in ieder geval doorgeven dat de enige bewoner die ik boven ken een man is.”

Vooralsnog hebben [geïntimeerden] deze verklaringen niet althans onvoldoende ontzenuwd, te minder omdat – bij gebreke van indicaties voor het tegendeel – ervan dient te worden uitgegaan dat [A] en [B] bij het onderhavige geschil geen belang hebben. Gelet op hun in appel gedane bewijsaanbod zal het hof [geïntimeerden] tot het leveren van tegenbewijs in de gelegenheid stellen.

3.6.

In afwachting van de bewijslevering zal het hof iedere verdere beslissing aanhouden.

4.De beslissing

Het hof:

laat [geïntimeerden] toe om door middel van het horen van getuigen tegenbewijs te leveren tegen de voorshands door Overvast bewezen stelling dat [geïntimeerde sub 1] sinds 2009 niet steeds zelf in het gehuurde heeft gewoond en daar nu niet woont;

bepaalt dat [geïntimeerden] daartoe getuigen kunnen doen horen ten overstaan van mr. R.J.M. Smit, bij dezen tot raadsheercommissaris benoemd, die daartoe op een nader te bepalen tijdstip zitting zal houden in een der lokalen van het Paleis van Justitie, IJdok 20 te Amsterdam;

verwijst de zaak naar de rol van 23 juli 2019 voor het opgeven van verhinderdata over de maanden oktober tot en met december 2019;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Smit, E.K. Veldhuijzen van Zanten en H.M.M. Steenberghe en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 9 juli 2019.