ECLI:NL:RBAMS:2022:6471

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 9790772 CV EXPL 22-4744

vonnis van: 10 november 2022 (bij vervroeging)

fno.: 458

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

[eiser]

wonende te [woonplaats]

eiser in conventie, verweerder in voorwaardelijke reconventie

nader te noemen: [eiser]

gemachtigde: mr. A. van Dorsten

t e g e n

[gedaagde]

h.o.d.n. [handelsnaam]

wonende te [woonplaats]

gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie

nader te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. V.G.J. Boumans.

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

- dagvaarding van 29 maart 2022 met bijlagen;
- antwoord/eis in reconventie met bijlagen;
- instructievonnis;
- dagbepaling mondelinge behandeling;

- antwoord in reconventie met bijlagen;

- akte met bijlagen van [eiser] .

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 27 oktober 2022. [eiser] is verschenen, vergezeld door zijn zoon [eiser] (hierna: de zoon) en dochter [naam 1] en bijgestaan door de gemachtigde. [gedaagde] is verschenen, ook bijgestaan door de gemachtigde. Partijen hebben hun standpunten aan de hand van pleitaantekeningen toegelicht en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:

1.1.

[eiser] verhuurt sinds 1 december 2007 aan [gedaagde] de horecabedrijfsruimte gelegen aan de [adres] (hierna: het gehuurde).

1.2.

[gedaagde] exploiteert in het gehuurde een Aziatisch restaurant ‘ [handelsnaam] ’.

1.3.

In artikel 11 van de huurovereenkomst is een ‘koopoptie/eerste recht van koop van het gehuurde’ ten behoeve van [gedaagde] opgenomen.

1.4.

[eiser] woont in het achterhuis boven de keuken van het restaurant.

1.5.

Op 12 mei 2020 heeft de zoon aan DamVest Vastgoed geschreven:

i.v.m. de corona maatregelen hebben we alles even op een laag pitje gezet. Maar nu willen we toch graag alles weer langzaam aan op gaan pakken.

(…)

In principe staat we open voor een onderhandeling over het pand aan de [adres] .

(…)

 Horecabedrijfsruimte van 120m2 en drie appartementen met een totaal inkomen van € 95.000,- per jaar.

(…)

Verder moge duidelijk zijn dat wij het huis niet willen verkopen voor een bedrag lager dan € 3.000.000,- (…).

Damvest heeft daarop om het meetrapport en de uitgesplitste huren gevraagd en laten weten dat [eiser] ‘hoog in de boom zit’, maar dat zij er serieus naar gaat kijken.

1.6.

[eiser] heeft op 28 mei 2020 aangekondigd dat het pand op 2 juni 2020 zal worden bezocht in verband met ‘diverse verzekeringstaxaties’.

1.7.

[naam 2] van KroesePaternotte heeft [gedaagde] op 16 juli 2020 over het bezoek op 2 juni 2020 bericht:

Dit zijn de namen van de heren die als zogenaamde verzekeringsagenten bovengenoemd pand hebben bekeken.

(…)

Zij hebben zeker geen verstand van verzekeringen maar zijn vastgoedhandelaren.

1.8.

[eiser] heeft de huurovereenkomst met [gedaagde] bij aangetekende brief van 22 november 2021 van zijn gemachtigde opgezegd tegen 30 november 2022 op grond van dringend eigen gebruik.

Vordering en verweer in conventie

2. [eiser] vordert, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, dat het tijdstip zal worden vastgesteld waarop de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen en [gedaagde] te veroordelen het gehuurde uiterlijk op de datum van beëindiging te ontruimen, zo nodig met behulp van de sterke arm, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van het geding.

3. [eiser] stelt hiertoe dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik door zijn zoon die in het gehuurde een wijnbar wil gaan exploiteren en zo ook de zorg voor [eiser] op zich kan nemen. [eiser] is 88 jaar oud en heeft vanwege hartproblemen verzorging nodig. Daarbij komt dat er al jarenlang perikelen zijn in de huurrelatie met [gedaagde] die hem veel stress opleveren. Zo is de kortste toegang tot zijn woning door het restaurant, maar [eiser] stelt dat hij daar geen gebruik van maakt vanwege de spekgladde vloer en de slechte verlichting in de keuken van het restaurant. De woning is ook bereikbaar via de voorzijde van het pand, maar dan moet [eiser] een steile trap op en dat is met zijn hartkwaal niet wenselijk. Een pand in eigen beheer (bij de zoon) brengt voor [eiser] verlichting mee. Hij hoeft dan geen conflicten met [gedaagde] over geluids- en stankoverlast (van ongedierte) of over huurprijsverhogingen (juridisch) uit te vechten. Om al deze redenen dient een eventuele belangenafweging als bedoeld in artikel 7:296 lid 3 Burgerlijk Wetboek (BW) in zijn voordeel uit te vallen, aldus [eiser] .

4. [gedaagde] verweert zich tegen de vordering en voert aan dat [eiser] van plan is het pand te verkopen. Er zijn actief meerdere vastgoedbeleggers benaderd. Dat blijkt onder meer uit de e-mail van 12 mei 2020 (zie 1.5). Een voornemen tot verkoop van het gehuurde levert geen grond op voor beëindiging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik. De situatie dat [eiser] het pand zal verkopen met zijn zoon als huurder acht [gedaagde] onrealistisch, omdat de verkoopwaarde van het pand voornamelijk wordt bepaald door de huurstroom van het gehuurde en [eiser] stelt het gehuurde tegen een lage huurprijs of om niet aan zijn zoon te willen verhuren. [gedaagde] gaat er vanuit dat het pand dient als pensioenvoorziening voor [eiser] . Ook om die reden zijn lage of zelfs geen huurinkomsten uit het gehuurde onrealistisch. [gedaagde] voert aan dat er geen andere conclusie is dan dat [eiser] kennelijk het recht op eerste koop van [gedaagde] wil omzeilen door opzegging van de huurovereenkomst. Verder heeft [eiser] niet onderbouwd hoe zijn zoon de exploitatie van zijn wijnbar in Someren, waar hij woont, en de nog te openen wijnbar in Amsterdam gaat combineren met de gewenste zorgtaak en de lange reistijd. [eiser] heeft niet aannemelijk gemaakt dat de zoon het gehuurde zelf duurzaam zal gaan gebruiken én dat er een dringende noodzaak daartoe is. Er is geen businessplan of andere (financiële) onderbouwing overgelegd, aldus [gedaagde] .

5. Ten aanzien van de belangenafweging voert [gedaagde] aan dat [eiser] feitelijk maar één belang stelt, namelijk de verschillende problemen tussen partijen bestaande uit een opsomming van veelal gedateerde discussies die door [eiser] zelf zijn begonnen. Tegenover dit gestelde belang staan de zwaarwegende belangen van [gedaagde] bij voortzetting van de huurovereenkomsten: het behoud van goodwill en zijn inkomen uit zijn onderneming die in het gehuurde wordt geëxploiteerd, het behoud van de werkgelegenheid en inkomen van zijn personeel, behoud van de locatie (de toeristische trekpleister ‘de 9 straatjes’) en de koopoptie (zie 1.3), het terugverdienen van de verloren omzet als gevolg van corona en recente investeringen. [gedaagde] concludeert daarom dat zijn belang zwaarder weegt dan dat van [eiser] .

Vordering en verweer in voorwaardelijke reconventie

6. In het geval de vordering in conventie wordt toegewezen vordert [gedaagde] , bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

primair

i) [eiser] te veroordelen tot betaling van een billijkheidsvergoeding ten bedrage van € 309.000,- of een door de kantonrechter te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 22 juni 2020 tot aan de voldoening;
ii) te verklaren voor recht dat [eiser] aan [gedaagde] een schadevergoeding dient te voldoen op grond van artikel 7:299 BW in een nader te voeren procedure, indien het gehuurde binnen 5 jaar na de onherroepelijke einddatum van de huurovereenkomst door [eiser] aan een derde is verkocht of niet door (de zoon van) [eiser] duurzaam zelf in eigen gebruik is genomen;
iii) te bepalen op voorhand dat [eiser] aan [gedaagde] in ieder geval een bedrag van € 527.000,-, althans een door de kantonrechter te bepalen bedrag, dient te voldoen indien [eiser] gehouden is een schadevergoeding te bepalen, althans indien in rechte komt vast te staan dat de wil als bedoeld in artikel 7:299 BW achteraf niet aanwezig blijkt te zijn geweest, behoudens het recht van [gedaagde] om zijn nadere schade te vorderen;

subsidiair

( iv) te verklaren voor recht dat [eiser] de vergoeding sub (i) dient te voldoen op het moment dat het gehuurde binnen een jaar na de onherroepelijke einddatum van de huurovereenkomst niet in gebruik is als horecazaak/restaurant;

primair en subsidiair

( v) [eiser] te veroordelen in de proceskosten met inbegrip van nakosten.

7. De standpunten zullen hierna, voor zover nodig voor de beoordeling, aan de orde komen.

Beoordeling in conventie

8. Het gaat in deze zaak om een vordering tot beëindiging van een huurovereenkomst met betrekking tot bedrijfsruimte waarop de artikelen 7:290 e.v. BW van toepassing zijn. Niet in geschil is dat [eiser] de huurovereenkomst overeenkomstig het bepaalde in artikel 7:293 BW heeft opgezegd en dat hij aan de opzeggingsformaliteiten, maar ook aan de materiële opzeggingsvereisten als neergelegd in artikel 7:294 BW, heeft voldaan. Een dergelijke beëindigingsvordering moet worden toegewezen (onder meer) indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en hij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft (art. 7:296 lid 1, aanhef en onder b, BW). Voor een afweging van de belangen van verhuurder en huurder is dan geen plaats. De vraag of een verhuurder van bedrijfsruimte het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik in de hiervoor bedoelde zin dient te worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval. De wil tot eigen gebruik moet niet alleen bestaan ten tijde van de opzegging, maar ook op het tijdstip van de uitspraak van de rechter (HR 1 april 2022, nr. 20/04149, ECLI:NL:HR:2022:494).

Dringend eigen gebruik

9. Niet in geschil is tussen partijen dat de opzegging ook gebaseerd kan worden op een situatie waarin een kind van de verhuurder het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Deze behoort namelijk ook tot de kring van personen die het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen, zoals is bepaald in artikel 7:296 lid 1, aanhef en onder b, BW. [eiser] dient aannemelijk te maken dat (i) zijn zoon het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en (ii) hij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft. Naar het oordeel van de kantonrechter is [eiser] daarin niet geslaagd en wel hierom. In laatstgenoemd wetsartikel is vervreemding uitdrukkelijk uitgezonderd als vorm van eigen gebruik. [gedaagde] voert aan dat er sprake is van een voornemen tot verkoop van het gehuurde, maar [eiser] betwist dat stellende dat hij daartoe, gezien zijn hoge leeftijd, niet in staat is. Ter zitting heeft de zoon verklaard dat hij wekelijks wordt benaderd door geïnteresseerden die het pand willen kopen, maar dat er niet actief naar kopers is gezocht. Dit betoog vindt geen steun in de feiten. Uit de overgelegde stukken blijkt dat de zoon meerdere vastgoedhandelaren het gehuurde heeft laten bezichtigen, terwijl hij tegenover [gedaagde] heeft gedaan alsof dit verzekeringsagenten waren (zie 1.7). Ook heeft hij DamVest Vastgoed aangeschreven dat [eiser] openstaat voor onderhandeling, waarbij een concrete verkoopprijs is genoemd en gedetailleerde informatie over het pand en de huurstroom is gedeeld (zie 1.5). Door het pand te (willen) verkopen is geen sprake van het ‘persoonlijk in duurzaam gebruik willen nemen’ door [eiser] of zijn zoon, zodat aan het tweede vereiste ‘het daartoe dringend nodig hebben van het gehuurde’ niet wordt toegekomen. Dit wil overigens niet zeggen dat een beoogde verkoop geen grond voor een beëindiging kan zijn via de belangenafweging als bedoeld in artikel 7:296 lid 3 BW, maar dat is gesteld noch gebleken. [eiser] betwist immers de voorgenomen verkoop. De situatie als bedoeld in artikel 7:296 lid 4 BW doet zich in deze zaak niet voor.

Belangenafweging

10. Nu de huur niet wordt beëindigd op één van de in artikel 7:296 lid 1 en 4 BW genoemde gronden is de vraag of een afweging van belangen als hiervoor bedoeld tot een beëindiging van de huurovereenkomst moet leiden. Uit de wet en rechtspraak volgt dat in het kader van de belangenafweging alleen het belang van [eiser] zelf dient te worden afgewogen tegen het belang van [gedaagde] (Hof Amsterdam 28 april 2009, ECLI:NL:GHAMS:2009:BM1448). Anders dan [eiser] stelt, betekent dit dat (financiële) belangen van de zoon niet meewegen in het kader van de belangenafweging. Het gestelde belang van [eiser] bij huurbeëindiging is met name hierin gelegen dat hij door zijn zoon verzorgd kan worden en ongestoord in het gehuurde kan blijven wonen. Gelet op de beoogde verkoop valt niet aan te nemen dat deze zorg op de door [eiser] beschreven wijze zal plaatsvinden, nog daargelaten dat onvoldoende (met stukken zoals een bedrijfsplan) is onderbouwd dat de zoon van [eiser] in het gehuurde een horecaonderneming gaat exploiteren en [eiser] in het gehuurde blijft wonen. Ook als dat wel het geval zou zijn, heeft [eiser] niet aangetoond hoe zijn zoon de exploitatie van een wijnbar in Someren en één in Amsterdam gaat combineren met de zorg voor zijn vader, terwijl hij bij zijn gezin in Someren blijft wonen. Hiertegenover staat het belang van [gedaagde] zoals weergegeven onder rov. 5. Hetgeen [eiser] verder nog in het kader van de belangenafweging naar voren heeft gebracht, legt tegenover het belang van [gedaagde] onvoldoende gewicht in de schaal. Het gaat om veelal gedateerde incidenten die door [gedaagde] gemotiveerd zijn betwist. Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen weegt het belang van [gedaagde] bij behoud van de huurovereenkomst redelijkerwijs zwaarder dan het belang van [eiser] bij beëindiging daarvan.

Conclusie

11. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vordering in conventie wordt afgewezen. Daarmee is niet aan de voorwaarde voor de vorderingen in reconventie voldaan, zodat deze geen nadere bespreking meer behoeven.

Proceskosten

12. [eiser] wordt als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten belast.

BESLISSING

De kantonrechter:

wijst de vordering af;

veroordeelt [eiser] in de proceskosten die aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot worden op € 374,00 aan salaris van de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw;

veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 62,00 aan salaris gemachtigde, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw;

verklaart de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door M. van Walraven, kantonrechter, en in het openbaar bij vervroeging uitgesproken op 10 november 2022 in tegenwoordigheid van de griffier.