Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 21/1781
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 9 september 2022 in de zaak tussen
[eiseres] , te Amsterdam, eiseres
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
De heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam,
(mr. N.M. Kell).
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de medebelanghebbendebeschikking van 20 juli 2020 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres] in Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld op € 425.500.
Eiseres heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 10 februari 2021 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 16 augustus 2022. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van mr. N.M. Kell, en werd vergezeld door taxateur [naam 1] .
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. Eiseres is eigenaar van de woning. Het gaat om een bovenwoning met dakterras. De oppervlakte van de woning is ongeveer 126 m², en de oppervlakte van het dakterras is ongeveer 18 m².
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2014. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeerde. [1]
3. Eiseres vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Zij vindt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op € 299.000.
4. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde een taxatierapport ingediend. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 425.500. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [adres] (verkoop 1), [adres] (verkoop 2) en [adres] (verkoop 3), alle in Amsterdam.
Oproepen derde belanghebbende
5. De rechtbank maakt geen gebruik van haar bevoegdheid om een derdebelanghebbende in de gelegenheid te stellen als partij aan het geding deel te nemen. Eiseres heeft verzocht om de afdeling [naam 2] van de gemeente Amsterdam als derde-belanghebbende deel te laten nemen aan de procedure. De rechtbank vindt dat daar geen aanleiding voor bestaat, omdat de afdeling [naam 2] slechts een afgeleid belang heeft bij de WOZ-waarde, namelijk dat de WOZ-waarde wordt gebruikt bij de berekening van de afkoopsom voor het eeuwigdurend erfpachtrecht.
Eiseres wijst erop dat deze situatie vergelijkbaar is met het geval dat een verhuurder als derde-belanghebbende wordt aangemerkt bij een beroep van een huurder tegen de WOZ-waarde. De rechtbank vindt die situatie anders, omdat een verhuurder namelijk wél een rechtstreeks belang heeft, wat alleen al volgt uit het gegeven dat de eigenaar/verhuurder zelf ook een voor bezwaar vatbare WOZ-beschikking ontvangt.
Eiseres wijst erop dat deze situatie vergelijkbaar is met het geval dat een verhuurder als derde-belanghebbende wordt aangemerkt bij een beroep van een huurder tegen de WOZ-waarde. De rechtbank vindt die situatie anders, omdat een verhuurder namelijk wél een rechtstreeks belang heeft, wat alleen al volgt uit het gegeven dat de eigenaar/verhuurder zelf ook een voor bezwaar vatbare WOZ-beschikking ontvangt.
Het oordeel van de rechtbank
6. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. [2] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
7. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank beoordelen of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiseres, en zo ja, of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning.
8. De rechtbank vindt dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn. Het gaat namelijk in alle gevallen om bovenwoningen, gelegen in dezelfde buurt en met een vergelijkbaar bouwjaar en oppervlakte. De getaxeerde vierkantemeterprijs van de woning (€ 3.335) ligt een stuk lager dan de gemiddelde geneutraliseerde vierkantemeterprijs van de vergelijkingsobjecten (€ 3.985). De rechtbank is van oordeel dat daaruit blijkt dat de heffingsambtenaar de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
9. Eiseres heeft gesteld dat onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en verkoop 2, omdat de laatste in zijn geheel gerenoveerd is, zo blijkt volgens eiseres uit de overgelegde gegevens van “De Juiste Waarde”. De rechtbank is echter van oordeel dat uit deze advertentietekst en foto’s niet volgt dat rekening gehouden moet worden met een bovengemiddeld kwaliteits- of onderhoudsniveau voor verkoop 2. Bovendien ligt de vierkantemeterprijs van verkoop 2 met € 3.760 zodanig hoger dan die van de woning, dat zelfs wanneer zou worden gecorrigeerd voor een goed kwaliteits- en onderhoudsniveau de gemiddelde vierkantemeterprijs nog steeds hoger zou liggen dan de getaxeerde vierkantemeterprijs van de woning.
10. Eiseres heeft verder aangevoerd dat ten onrechte geen rekening is gehouden met de 'wet van het afnemend grensnut’: verkoop 1 en verkoop 3 zijn iets kleiner dan de woning en hebben daarom een hogere vierkantemeterprijs. De rechtbank constateert dat deze vergelijkingsobjecten wel iets kleiner zijn, maar niet veel kleiner dan de woning van eiseres. De vierkantemeterprijzen van het woondeel van de verkoop 2 en 3 zijn verder hoger dan die van de woning zodat de rechtbank geen aanleiding heeft voor de conclusie dat bij de waardevaststelling in onvoldoende mate rekening is gehouden met het afnemend grensnut.
11. In het kader van het gelijkheidsbeginsel wijst eiseres op de lagere WOZ-waardes van vijf andere woningen. Zoals de taxateur van de heffingsambtenaar in zijn verweerschrift en op de zitting echter heeft toegelicht, zijn deze woningen niet nagenoeg identiek aan de woning van eiseres. Alleen al het oppervlakte van de woningen verschilt, zo blijkt ook uit de door eiseres overgelegde gegevens. Het beroep op de meerderheidsregel slaagt daarom naar het oordeel van de rechtbank niet.
12. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar strategisch referentieobjecten heeft gekozen. De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar voor de onderbouwing van de waarde mag uitgaan van de systematische vergelijking. Uitgaande van de systematische vergelijking kan de heffingsambtenaar volstaan met het opvoeren van drie voldoende vergelijkbare objecten: tot meer is hij niet gehouden. Geen rechtsregel verplicht de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat dit ook de objecten zijn die het beste vergelijkbaar zijn, [3] en evenmin dat dit de vergelijkingsobjecten zijn met verhoudingsgewijs de laagste transactieprijs. Het staat eiseres vrij om objecten aan te dragen die volgens haar beter vergelijkbaar zijn en verhoudingsgewijs voor een lagere transactieprijs zijn verkocht om de door haar voorgestane lagere waarde aan te tonen. Dit betoog slaagt dus niet.
13. Eiseres voert aan dat hogere eisen mogen worden gesteld aan de onderbouwing van de WOZ-waarde als die wordt gebruikt voor de overstap naar eeuwigdurende erfpacht. Volgens eiseres is anders sprake van strijd met de door het internationaal en Europees recht gewaarborgde gelijkheid tussen woningeigenaren en het verbod van willekeur. De rechtbank is van oordeel dat de wijze waarop de waarde wordt vastgesteld niet afhankelijk is van het doel waarvoor de WOZ-waarde wordt gebruikt. De gestelde strijd met rechtsbeginselen is niet aan de orde. Ter motivering verwijst de rechtbank naar overweging 4.3., 4.4.1. en 4.4.2. van de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 1 maart 2022. [4]
14. Eiseres voert verder aan dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde methode voor het berekenen van de erfpachtcorrectie niet optimaal is. De rechtbank overweegt echter dat de heffingsambtenaar niet verplicht is om uit een brede waaier aan mogelijke schattingen van de erfpachtcorrectie de meest waarschijnlijke of de beste te kiezen. Voldoende is dat de gemeente op zorgvuldige wijze, reële, goed verdedigbare keuzes maakt. Dit volgt ook uit de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 9 mei 2019 [5] , waarin het betoog van de gemachtigde van eiseres reeds is verworpen.
15. Eiseres voert aan dat de WOZ-waarde met twee procent verminderd moet worden. De gemeente Amsterdam heeft ter zake het belastingjaar 2019 een korting van twee procent toegepast in verband met lopende procedures over de erfpachtcorrectie. De rechtbank verwerpt het standpunt van eiseres dat zij ook voor het belastingjaar 2015 recht heeft op die korting en dat de heffingsambtenaar anders de algemene beginselen van behoorlijk bestuur schendt. Ter motivering verwijst de rechtbank naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 24 november 2021. [6] Daarin heeft het gerechtshof geoordeeld dat het vertrouwensbeginsel noch de andere ingeroepen algemene beginselen van behoorlijk bestuur ertoe nopen dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarden voor andere jaren dan 2019 met twee procent zou moeten verlagen.
16. Eiseres voert verder aan dat geen sprake is van een zorgvuldige voorbereiding, omdat de heffingsambtenaar geen volledige heroverweging heeft gedaan. Ook zou sprake zijn van een motiveringsgebrek.
De rechtbank volgt eiseres daarin niet. Uit de uitspraak op bezwaar blijkt voldoende waarop de heffingsambtenaar zijn beslissing heeft gebaseerd, dat alle relevante waarderingsaspecten bij de (her)beoordeling zijn betrokken en er is voldoende ingegaan op hetgeen in bezwaar is aangevoerd. Niet gebleken is dat sprake is van een motiveringsgebrek.
De rechtbank volgt eiseres daarin niet. Uit de uitspraak op bezwaar blijkt voldoende waarop de heffingsambtenaar zijn beslissing heeft gebaseerd, dat alle relevante waarderingsaspecten bij de (her)beoordeling zijn betrokken en er is voldoende ingegaan op hetgeen in bezwaar is aangevoerd. Niet gebleken is dat sprake is van een motiveringsgebrek.
17. Eiseres voert tot slot aan dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase ten onrechte niet op haar verzoek alle op de waardeberekening betrekking hebbende stukken aan haar heeft toegezonden, zoals de grondstaffel. De rechtbank is echter van oordeel dat geen sprake is van een gebrek. Uit de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 22 februari 2022 [7] blijkt namelijk de heffingsambtenaar in de bezwaarfase gehouden is om het taxatieverslag toe te sturen, maar dat dit niet geldt voor de overige gegevens die door eiseres worden genoemd.
Conclusie
18. Het beroep is ongegrond. Eiseres krijgt dus geen gelijk.
19. Bij die uitkomst is er geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling of een vergoeding van het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.W.J. Harten, rechter, in aanwezigheid van
mr. R. Camps, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 9 september 2022.
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 9 september 2022.
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.