Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 9390233 CV EXPL 21-11812
vonnis van: 31 mei 2022
fno.: 47653
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
[eiser]
wonende te [woonplaats]
eiser
nader te noemen: [eiser]
gemachtigde: mr. N.F. Hijlkema (De Huurdokters V.O.F.)
t e g e n
de besloten vennootschap [gedaagde] B.V.
gevestigd te [vestigingsplaats]
gedaagde
nader te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. T. Delmée.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
[eiser] heeft op 4 augustus 2021 bij dagvaarding gevorderd (kortweg) dat [gedaagde] aan hem een bedrag betaalt van bijna € 10.000,00 ter zake onverschuldigde huurbetalingen. [gedaagde] heeft verweer gevoerd. [eiser] heeft gerepliceerd waarna [gedaagde] heeft gedupliceerd. Uiteindelijk heeft de kantonrechter vonnis bepaald op heden.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten en uitgangspunten.
1. De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten en uitgangspunten.
1.1.
[eiser] heeft met ingang van 8 februari 2018 van WFC III B.V. de woning gelegen aan het [adres] (hierna: het gehuurde) gehuurd voor het tijdvak van één jaar. Het betreft een gemeubileerd appartement van 65m2. De huurprijs bedroeg € 1.345,00 per maand.
1.2.
Blijkens het huurcontract werd WFC III B.V. daarbij middellijk vertegenwoordigd door (‘represented by’) [naam stichting] , handelend onder de naam [gedaagde] , die op haar beurt vertegenwoordigd werd door haar directeur [gedaagde] B.V. die werd vertegenwoordigd door de heer [naam] ; ‘herinafter referred to as the Landlord’. [naam] heeft de huurovereenkomst ondertekend.
1.3.
In het contract is in artikel 9 Manager, [gedaagde] aangemerkt als ‘administrator of the property’ (beheerder).
1.4.
[eiser] heeft bij de Huurcommissie een verzoek ingediend om de maximaal redelijke huurprijs vast te stellen.
1.5.
Bij uitspraak van 3 mei 2019 (verzonden 10 oktober 2019) heeft de Huurcommissie uitspraak gedaan en het puntenaantal van de woonruimte vastgesteld op 138 en de maximaal redelijke huurprijs op € 676,67. In verband met ‘ernstige gebreken’ heeft de huurcommissie de huurprijs per 8 februari 2018 tijdelijk verlaagd tot € 542,94 per maand. In die procedure is Holand2Stay B.V. aangemerkt als de wederpartij.
1.6.
Op 4 december 2019 heeft WFC III BEWAAR B.V. bij dagvaarding gevorderd dat de kantonrechter voor recht verklaart dat de (kale) huurprijs van het gehuurde € 1.345,00 per maand bedraagt.
1.7.
[eiser] heeft zich in die procedure (met kenmerk CV 20-1131) verweerd en heeft een reconventionele vordering ingediend.
1.8.
Bij uitspraak van 16 februari 2021 heeft de kantonrechter te Amsterdam geoordeeld dat WFC III BEWAAR B.V. geen partij was bij de huurovereenkomst en evenmin partij is geweest bij de procedure bij de Huurcommissie om welke reden zij niet-ontvankelijk is verklaard in haar vordering.
1.9.
[eiser] is in deze uitspraak eveneens niet-ontvankelijk verklaard nu zijn vorderingen betrekking hebben op de huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde.
1.10.
[eiser] heeft zijn vordering ter zake de teveel betaalde huur neergelegd bij [gedaagde] B.V. middels brieven en e-mails waarbij [gedaagde] in gebreke is gesteld en gesommeerd te betalen. [gedaagde] heeft niet betaald.
De vordering
2. [eiser] vordert dat [gedaagde] wordt veroordeeld bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
- te betalen de hoofdsom van € 9.624,72 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der ingebrekestelling tot de dag der algehele voldoening;
- te betalen de buitengerechtelijke incassokosten, de proceskosten en de nakosten.
3. [eiser] is van mening dat hij een bedrag van € 9.624,72 te veel heeft betaald aan [gedaagde] gelet op de uitspraak van de Huurcommissie waarbij de huurprijs met terugwerkende kracht op een veel lager bedrag is vastgesteld. De rechtsgrondslag van de vordering is ‘onverschuldigde betaling’ (randnummer 3.4 van de dagvaarding).
Het verweer
4. [gedaagde] is van mening dat [eiser] niet-ontvankelijk moet worden verklaard in zijn vordering nu zij (slechts) de beheerder is waar WFC III B.V. de verhuurder is. [eiser] heeft de huur ook aan WFC III B.V. betaald. Zij wijst er op dat er over de uitspraak van de Huurcommissie geprocedeerd is, in welke procedure door [eiser] ook verweer is gevoerd en dat het in strijd is met de waarheidsplicht als bedoeld in artikel 21 Wetboek van Burgerlijke rechtsvordering (Rv) dat [eiser] daarvan geen melding heeft gemaakt in deze procedure. Door een (tegen-)vordering in die eerdere procedure in te stellen is de uitspraak van de Huurcommissie komen te vervallen. De desbetreffende aanmaningen, sommaties en WIK-brief waarvan sprake zou zijn heeft [gedaagde] nimmer ontvangen; zij zijn ook naar het verkeerde adres gestuurd. [eiser] laat na te melden op welke rechtsgrondslag hij zich baseert.
Repliek
5. [eiser] voert aan dat [gedaagde] zich in de procedure bij de Huurcommissie wel heeft gesteld als ‘verhuurder’, in die procedure verweer heeft gevoerd en bij het onderzoek door de rapporteur van de Huurcommissie aanwezig was (middels de heer J. Reijchard) en dat WFC III B.V. in de huurovereenkomst [gedaagde] heeft aangewezen als middellijk vertegenwoordiger. De rechtsgrondslag is de onverschuldigde betaling van de huurtermijnen. De desbetreffende sommaties zijn tevens naar het email-adres van [gedaagde] gestuurd. [eiser] onderbouwt dit met ontvangstbevestigingen van die e-mails.
Dupliek
6. [gedaagde] stelt dat de procedure destijds gestart door WFC III BEWAAR B.V. hetzelfde geschil betreft als thans en dat [eiser] aldaar inhoudelijk verweer heeft gevoerd. De desbetreffende e-mails zijn van andere data dan die van de zogenoemde aanmaningen, sommaties en de WIK-brief. [gedaagde] heeft in de procedure bij de Huurcommissie wel geopereerd op basis van een volmacht afkomstig van de verhuurder, maar zij is daarmee nog geen partij geworden.
Beoordeling
7. Allereerst moet de vraag beantwoord worden of [eiser] in deze procedure kan worden ontvangen, nu [gedaagde] stelt dat de verkeerde partij is gedagvaard.
8. Blijkens de aanhef van het huurcontract wordt WFC III B.V. vertegenwoordigd (‘represented’) door een aantal entiteiten onder andere door [gedaagde] B.V. als directeur van [naam stichting] . Deze laatste entiteit handelt eveneens onder de naam [gedaagde] . [gedaagde] B.V. wordt daarbij vertegenwoordigd door de heer [naam] , die ook het contract ondertekend heeft bij het woord ‘Landlord’. Blijkens die aanhef worden zowel WFC III B.V. als de diverse entiteiten alle ‘herinafter referred to as the Landlord’ zodat [gedaagde] in deze door [eiser] terecht wordt gezien als ‘Landlord’ dus als verhuurder. Daaraan doet niet af dat hij de huurtermijnen destijds heeft betaald – zoals onweersproken vaststaat - aan WFC III B.V. noch dat [gedaagde] in de huurovereenkomst wordt aangemerkt ook als beheerder (‘administrator’). Aldus moet geoordeeld worden dat [eiser] de juiste rechtspersoon heeft gedagvaard zodat hij wel ontvangen kan worden in zijn vordering.
9. Vervolgens moet beoordeeld worden of [eiser] , door in de procedure die WFC III BEWAAR B.V. in december 2019 is gestart een reconventionele vordering in te dienen, heeft bewerkstelligd dat de uitspraak van de Huurcommissie van 3 mei 2019 is komen te vervallen, zoals is gesteld door [gedaagde] onder verwijzing naar de uitspraak van de Hoge Raad van 23 april 2021 (ECLI:NL:HR:2021:657). Uit artikel 7:262 lid 1 BW vloeit voort dat de uitspraak van de Huurcommissie geacht wordt te zijn overeengekomen tussen huurder en verhuurder tenzij één van hen binnen acht weken in beroep komt bij de rechter.
10. [eiser] heeft nagelaten zich met zoveel woorden te verzetten tegen de stelling van [gedaagde] dat op grond van het hiervoor overwogene, de desbetreffende uitspraak van de Huurcommissie is komen te vervallen waardoor geen sprake is van een teveelbetaling.
11. Toch kan [gedaagde] niet gevolgd worden in haar stelling, nu artikel 7:262 BW uitgaat van een vordering van de huurder of verhuurder als bedoeld in de paragrafen 1 en 2 (van afdeling 5, titel 4, Boek 7 BW) en geoordeeld is door de kantonrechter in haar uitspraak van 16 februari 2021 dat WFC III BEWAAR B.V. geen verhuurder is. Ook kan zij niet als vertegenwoordiger van WFC III B.V. worden gezien, nu dat niet uit de aanhef van het huurcontract volgt dan wel anderszins gebleken is. Een vordering die is ingesteld door een niet-contractspartij kan niet er toe leiden dat de uitspraak van de huurcommissie komt te vervallen.
12. Weliswaar heeft ook [eiser] , als huurder, in die procedure een (reconventionele) vordering ingesteld, hoewel voorwaardelijk te weten voor het geval de kantonrechter van oordeel was dat WFC III BEWAAR B.V. wel ontvankelijk was in haar vordering, maar [eiser] heeft die vordering dus ingesteld tegen de verkeerde partij, niet zijnde de verhuurder. Bovendien was niet aan de voorwaarde voor het instellen van de eis in reconventie voldaan, hetgeen er toe geleid heeft dat de kantonrechter die vordering ook niet heeft beoordeeld.
13. Het voorgaande leidt ertoe dat geoordeeld moet worden dat de uitspraak van 3 mei 2019 van de huurcommissie niet is komen te vervallen. Daarmee staat vast dat [eiser] te veel aan huur heeft betaald, te weten het verschil tussen de oorspronkelijk geldende huurprijs van € 1.345,00 en de per 8 februari 2018 tijdelijk verlaagde huurprijs van € 542,94. Over de gehele huurperiode is dit verschil berekend op € 9.624,72. De juistheid van deze berekening heeft [gedaagde] niet bestreden.
14. De grondslag van de vordering is onverschuldigde betaling, zo blijkt uit de dagvaarding (o.a. randnummer 2.1). Waarom dit bedrag niet onverschuldigd zou zijn betaald en waarom [eiser] dit bedrag niet om die reden zou kunnen terugvorderen (zie artikel 6:203 BW) is door [gedaagde] niet gesteld of anderszins gebleken, zodat deze vordering wordt toegewezen.
15. Nu [gedaagde] in het ongelijk is gesteld, zal zij veroordeeld worden tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiser] .
16. Tevens zal zij veroordeeld worden tot vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten, nu voldoende vaststaat dat aan de voorwaarden van art. 6:96 BW is voldaan. Anders dat [gedaagde] lijkt te veronderstellen, is daarbij niet bepalend of een zgn. WIK-brief is verzonden nu zij geen natuurlijk persoon is als bedoeld in lid 6 van dat artikel. De door [eiser] verzonden betaalverzoeken (in ieder geval die welke eveneens per e-mail zijn verzonden) zijn door [gedaagde] ontvangen en moeten aangemerkt worden als daadwerkelijke incassohandelingen en niet slechts strekkende uitsluitend ter voorbereiding van de gedingstukken en ter instructie van de zaak, zodat de door [eiser] hiervoor gemaakte kosten voor vergoeding in aanmerking komen. De hoogte van de gevorderde bedragen is door [gedaagde] niet bestreden.
17. Beslist wordt derhalve als volgt.
BESLISSING
De kantonrechter:
- veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 9.624,72 aan [eiser] binnen veertien dagen na heden vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 26 februari 2021 tot de dag der algehele voldoening;
- veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] binnen veertien dagen na heden van een bedrag € 1.036,05 inclusief btw aan buitengerechtelijke incassokosten;
- veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] binnen veertien dagen na heden van de proceskosten, dezerzijds begroot op explootkosten € 126,06, griffierecht € 240,00 en salaris gemachtigde € 746,00 (2 punten à € 373,00) zijnde totaal € 1.112,06 voor zover van toepassing inclusief btw;
- veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 62,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing incl. btw;
- verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af het meer of anders gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr. R. Kruisdijk, kantonrechter, en in het openbaar op 31 mei 2022 uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
de griffier de kantonrechter