Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 9424722 CV EXPL 21-12789
vonnis van: 17 mei 2022
fno.: 47653
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
de stichting Woningstichting Eigen Haard
gevestigd te Amsterdam
eiseres
nader te noemen: Eigen Haard
gemachtigde: mr. T.W. Jaburg
t e g e n
1.[gedaagde 1]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
nader te noemen: [gedaagde 1]
gemachtigde: mr. R.A.P. de Jager
en
2.[gedaagde 2]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
nader te noemen: [gedaagde 2]
gemachtigde: mr. R.W. van Dalen.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Bij dagvaarding van 27 augustus 2021 heeft Eigen Haard gevorderd (kortweg) dat de kantonrechter zowel ten aanzien van [gedaagde 1] als ten aanzien van [gedaagde 2] voor recht verklaart dat de huurovereenkomst van de woning aan het adres [adres 1] op grond van dwaling en/of bedrog buitengerechtelijk door Eigen Haard is vernietigd. Tevens wordt ontruiming van de woning gevorderd.
Namens [gedaagde 1] is een conclusie van antwoord ingediend. [gedaagde 2] was aanvankelijk in de procedure niet verschenen. Bij tussenvonnis van 16 november 2021 is bepaald dat een mondelinge behandeling zal plaatsvinden. Nadien heeft namens [gedaagde 2] haar gemachtigde zich alsnog gesteld. Aan [gedaagde 2] is niet toegestaan alsnog een conclusie van antwoord te nemen. Van de kant van Eigen Haard en van [gedaagde 1] zijn nog producties ingediend. Eigen Haard heeft op 8 april 2022 spreekaantekeningen ingezonden.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 15 april 2022. Namens Eigen Haard zijn verschenen [naam 2] (senior medewerker woonfraude) en [naam 1] (teamcoördinator woonfraude) bijgestaan door de gemachtigde. [gedaagde 1] is verschenen, met haar echtgenoot en bijgestaan door haar gemachtigde. [gedaagde 2] is verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde.
Partijen hebben inlichtingen verstrekt en hun standpunt toegelicht, [gedaagde 1] en Eigen Haard aan de hand van spreekaantekeningen. [gedaagde 2] heeft mondeling geconcludeerd. Na vragen en debat is vonnis gevraagd en een datum voor vonnis bepaald.
UITGANGSPUNTEN
1. De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten en omstandigheden.
1.1.
Met ingang van 10 oktober 2020 huren [gedaagde 2] en [gedaagde 1] samen de woning aan de [adres 1] (hierna: het gehuurde) van Eigen Haard. Het betreft een woning in de zogenoemde vrije sector; de huur bedraagt thans € 913,44 per maand.
1.2.
[gedaagde 2] heeft voordien gewoond aan de [adres 2] ; zij stond daar ook ingeschreven in het bevolkingsregister. [gedaagde 1] zou daar ook gewoond hebben, maar zij stond niet op dat adres in het bevolkingsregister ingeschreven.
1.3.
Om in aanmerking te komen voor de woning moesten [gedaagde 2] en [gedaagde 1] voldoen aan een inkomenseis; het gezamenlijke bruto jaarinkomen moest minimaal € 40.024,00 bedragen (2021).
1.4.
In maart 2021 is Eigen Haard door de politie geïnformeerd over de resultaten van een fraudeonderzoek. Uit dat onderzoek is gebleken dat in opdracht van derden valse werkgeversverklaringen, salarisspecificaties en jaaropgaven zijn opgemaakt, met het doel om in aanmerking te komen voor huurwoningen in de vrije sector.
1.5.
Op naam van [gedaagde 1] zijn bij dat onderzoek een werkgeversverklaring en salarisspecificaties afkomstig van IT Workplace Consultants BV alsmede een betaalbewijs van een salarisbetaling van augustus 2020 op rekening van [gedaagde 1] en een jaaropgave 2019 aangetroffen, eveneens op naam van IT Workplace Consultants BV.
1.6.
Daarnaast is een werkgeversverklaring ook ten behoeve van [gedaagde 1] aangetroffen, op naam van AA&D Advies en Design te Almere alsmede een overzicht van loonbetalingen aan haar over de periode van 1 oktober 2019 tot en met juli 2020.
1.7.
IT Workplace Consultants BV is een niet bestaand bedrijf.
1.8.
Namens AA&D Advies en Design is op 11 augustus 2021 verklaard dat [gedaagde 1] niet bekend is en niet bij dit bedrijf gewerkt heeft.
1.9.
Aan [gedaagde 2] en [gedaagde 1] is gevraagd de destijds overgelegde documenten bij het aangaan van de huurovereenkomst, nogmaals te verstrekken. Op18 maart 2021 heeft een huisbezoek plaatsgevonden.
1.10.
[gedaagde 1] heeft verklaard niet meer over de gegevens te beschikken; [gedaagde 2] heeft een werkgeversverklaring van Medux 2 BV aan Eigen Haard overgelegd alsmede salarisspecificaties en een verklaring van de Belastingdienst.
1.11.
Bij brief van 22 april 2021 gericht aan [gedaagde 1] heeft Eigen Haard de huurovereenkomst vernietigd op grond van dwaling, misleiding en/of bedrog omdat de destijds ingeleverde inkomensgegevens vervalst blijken. [gedaagde 1] wordt in de brief de gelegenheid gegeven de woning vrijwillig terug te geven aan Eigen Haard. Eigen Haard dreigt met aangifte bij de politie en een gerechtelijke procedure. [gedaagde 1] heeft geen gebruik van de gelegenheid gemaakt in gesprek te gaan met Eigen Haard.
1.12.
Namens Eigen Haard heeft advocaat mr. J. Groenewoud op 15 juni 2021 bij brief [gedaagde 2] en [gedaagde 1] gesommeerd de woning te verlaten.
1.13.
Op 27 augustus 2021 is de dagvaarding uitgebracht.
1.14.
Op 27 september 2021 heeft de echtgenoot van [gedaagde 1] , R. [gedaagde 2] zijnde de broer van [gedaagde 2] , zich in het bevolkingsregister op het gehuurde ingeschreven.
VORDERING
2. Eigen Haard vordert bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst met [gedaagde 2] en [gedaagde 1] ter zake het gehuurde per 22 april 2021 dan wel per 15 juni 2021 op grond van dwaling en/of bedrog buitengerechtelijk is vernietigd.
Subsidiair vordert Eigen Haard dat de huurovereenkomst op grond van dwaling en/of bedrog door de kantonrechter wordt vernietigd.
In beide gevallen wordt tevens gevorderd dat beide gedaagden worden veroordeeld tot ontruiming en veroordeeld worden in de proceskosten.
3. Aan deze vorderingen legt Eigen Haard ten grondslag de bepalingen van artikel 6:228 BW Pro en artikel 3:44 lid 1 en Pro lid 3 BW welke bepalingen het mogelijk maken rechtshandelingen te vernietigen wanneer zij door dwaling respectievelijk door bedrog tot stand zijn gekomen. Eigen Haard stelt dat de huurovereenkomst op basis van valse gegevens tot stand is gekomen en dat de huurovereenkomst niet zou zijn gesloten enkel op basis van het inkomen van [gedaagde 2] , nu dat te weinig is om aan de minimale inkomenseis te voldoen.
4. Eigen Haard verkeert in bewijsnood nu zij de destijds door [gedaagde 2] en [gedaagde 1] overgelegde stukken op grond van de privacyregels heeft moeten vernietigen en deze dus niet meer heeft.
VERWEER
5. [gedaagde 1] stelt dat de stukken die Eigen Haard in de procedure overlegt als zijnde van haar afkomstig, nimmer door haar zijn overgelegd. De stukken zijn niet door haar ondertekend. Zij kent de beide bedrijven niet en heeft daar nimmer gewerkt. Zij heeft geen loonbetaling van IT Workplace Consultants BV ontvangen. Zij werkte destijds bij farmaceutisch bedrijf Sanofi en verdiende ongeveer netto € 2.000,00 per maand. Er is geen causaal verband tussen de vermeende dwaling en/of het bedrog en het sluiten van de overeenkomst. Eigen Haard baseert zich op vermoedens; het is aan Eigen Haard te bewijzen dat [gedaagde 1] destijds onjuiste informatie heeft verstrekt. Niet voldaan is aan de stelplicht en de bewijslast. Het is niet aan [gedaagde 1] om gegevens op te vragen bij haar (oude) werkgevers. Dat Eigen Haard op grond van de privacyrichtlijn AVG en op welke termijn de stukken zou hebben moeten vernietigen is niet gebleken.
Daarnaast heeft zij gewezen op de inkomsten van haar echtgenoot waaruit volgt dat wel aan de inkomenseis wordt voldaan hetgeen meebrengt dat Eigen Haard geen belang heeft bij haar vordering. Inmiddels heeft zij een kind gekregen en zij wijst op haar belang bij behoud van de woning.
6. [gedaagde 2] verweert zich met de stelling dat Eigen Haard erkent dat de documenten die [gedaagde 2] destijds heeft overgelegd, niet vervalst zijn. Haar valt niets te verwijten. Zij ontkent iets geweten te hebben van valse documenten die [gedaagde 1] overgelegd zou hebben. Zij wijst op de website van Eigen Haard waarin een privacyverklaring is opgenomen en waarin staat dat de inkomensgegevens van huurders één jaar worden bewaard.
BEOORDELING
7. Nu Eigen Haard haar vorderingen tot vernietiging van de huurovereenkomst baseert op dwaling en/of bedrog, is het aan Eigen Haard bewijs te leveren dat daarvan sprake is en dat zij niet op dezelfde voorwaarden met [gedaagde 2] en [gedaagde 1] zou hebben gecontracteerd (dwaling) dan wel niet zou hebben gecontracteerd (bedrog). Dit wordt door Eigen Haard ook erkend. Zij stelt evenwel in bewijsnood te verkeren nu zij de stukken die destijds door [gedaagde 2] en (met name door) [gedaagde 1] zijn verstrekt, stelt niet meer te hebben. Zij beroept zich daarbij op de privacyregels van de AVG die haar genoodzaakt hebben de gegevens na opmaak van de huurovereenkomst te vernietigen. Zij kan dus niet aantonen welke stukken destijds door de huurders zijn overgelegd ter onderbouwing van hun inkomen.
8. De kantonrechter laat daar de vraag of en op welke termijn Eigen Haard op grond van privacyregels verplicht was de door de huurders bij het sluiten van de huurovereenkomst overgelegde informatie te vernietigen. Voor de kantonrechter staat voldoende vast dat Eigen Haard niet meer over de desbetreffende bewijsstukken beschikt. Zij verkeert daarmee in bewijsnood.
9. Met [gedaagde 1] is de kantonrechter van oordeel dat sprake is van slechts een vermoeden dat zij met behulp van door een derde gefabriceerde gegevens heeft willen doen voorkomen dat zij destijds wel over voldoende inkomen beschikte om – samen met het inkomen van [gedaagde 2] – te voldoen aan de door Eigen Haard gehanteerde inkomenseis. Maar omdat Eigen Haard in bewijsnood verkeert terwijl Eigen Haard haar stellingen wel met stukken concretiseert en omdat [gedaagde 1] bij uitstek bekend is met haar eigen inkomen over het jaar 2020 en zij die gegevens relatief eenvoudig kan verkrijgen hetzij bij haar (oude) werkgever Sanofi hetzij bij de Belastingdienst en zij salarisbetalingen aan haar eenvoudig kan aantonen aan de hand van haar bankafschriften, rust op haar in het kader van haar verweer wel een verzwaarde stel- en motiveringsplicht. Deze houdt in dat Eigen Haard weliswaar de bewijslast heeft maar dat van [gedaagde 1] mag worden verlangd dat zij feitelijke gegevens verstrekt ter motivering van haar betwisting van de stellingen van Eigen Haard om aan haar aanknopingspunten voor eventuele bewijslevering te verschaffen (vgl. Hof Amsterdam 5 oktober 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:2998).
10. [gedaagde 1] – die verklaard heeft daartoe eventueel alsnog bereid te zijn - zal worden opgedragen bewijs te leveren van haar inkomen over 2020 zoals hiervoor onder 9. bedoeld
11. Voor het overige worden alle beslissingen aangehouden.
BESLISSING
De kantonrechter:
- draagt [gedaagde 1] op bewijs te leveren van haar inkomen over het jaar 2020 op de wijze zoals beschreven in r.o. 9.;
- verwijst de zaak daartoe naar de rol van 14 juni 2022 voor het nemen van een akte door [gedaagde 1] ;
- houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. R. Kruisdijk, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 17 mei 2022 in aanwezigheid van de griffier.